房地产营销策划方案-(2)样本.doc

房地产营销策划方案（1）
一、居民购置力分析：
1、储蓄：
据统计，***市城镇居民储蓄存款余额由11069708万元增至13098158万元，居民潜在购置力有所增强。
2、工资水平：
据统计，***市在岗职员年平均工资12685元，而且仍和经济增加相当速度稳步递增，城市居民实际购置力在稳步增强。
种种迹象表明，***市居民实际购置力和日俱增。

二、区域慨况：
1、人口：***市人口总数373.17万人，其中市中区143.18万，*** 103.47万，*** 51.74万，*** 74.77万人。
2、本省中部中心城市，辐射区域广。

三、***市经济发展所面临机遇：
在西部大开发大好形势下，**省将把***市计划为***区域性城市，***市将会得到更多政府支持。
2、伴随高速开通，铁路开工建设，***市将成为成交通抠纽，中心城市，随之带动一方经济发展。

五、***市经济发展前景对本项目影响：
1、***市现在经济增加势头很好，经济发展前景明朗，能在一定程度上增强潜在用户消费信心，促进现有购置力较强用户较为乐观消费和以后有购置能力消费者增强超前消费信心。
2、***市整体经济发展促进其城市化进程加紧，作为项目所在中心区域将会愈加快速发展，配套设施也将会愈加完善。
3、***市经济发展将会聚集外地或周围区域“眼球”，其中一部分人将可能会选择此地作为投资首选，并为本项目带来了一部分潜在用户。
小结：
本章对影响本项目***市经济形势作了简明分析，而怎样借***市经济发展势头抓住本项目潜在用户，将是以下各章节所要叙述内容。

第二章    区域房地产市场现实状况和发展趋势                      

一、居民住房水平：
***市居民住房面积水平见下表：

增加率
城市居民人均住房面积

农村人均住房面积

以上数据表明：***市城市居民人均拥有住房面积较大，且增幅较大，关键原因是***市房价普遍较低及购房者相互之间攀比心理较强等。

二、***市房地产市场发展现实状况：
1、***市部分在售住宅物业供给一览表
物业名称
地理位置
销售均价
销售率
***花园
城北开发区北固街
3000元/M2
30%
金帝花园
***市遂州北路116号
3500元/M2
70%
百盛家园
***市凯旋路111号
4000元/M2
70%
阳光花园
城北开发区北固乡政府
4500元/M2
40%
银河嘉园
吴家湾农场西山路
4200元/M2
50%
丽阳花园
电江路38号
7000元/M2
30%
松涛公寓
开发区北固街南侧
6000元/M2
40%
凯兴福苑
天宫大道和临江路交汇口
5000元/M2
40%
莲花小区
油房下街
2500元/M2
50%

鑫发小区
川中副食品批发市场旁
3000元/M2
50%
卫星桥小区
卫星桥市场旁
2800元/M2
50%
万达临江花园
公园路和滨江路交汇口
2800元/M2
30%
万和苑
幸福路下街（杨师庙）
7000元/M2
35%
2、***市部分在售住宅物业现实状况分析
A、物业供给分析
1)各档次价位物业供给分析
价位（元/㎡）
400～799
800～900
901～1100
1101以上
楼盘个数
9
3
1
3
百分比（%）
56.25
18.75
6.25
18.75
2）据上述统计显示，***市占56.25%在售物业价格定位在800元/M2以下，另有信息统计，部分楼盘甚至以380元/M2成本价招揽用户，占据***半数楼盘均以低价入市，造成***市民对低价格认同度较高，对高价位敏感程度很大。
3）***市价位在800—900元/M2住宅物业多以地段提升附加价值，同类档次物业因所处地段不一样价格提升在150—200/M2不等，由此又可推断出现在***市民购房最关键原因在于价格及地段。
4）房地产开发企业方面，因小企业过多，开发规模小，众多房地产开发企业因资金不雄厚或为试探市场，其品牌意识不强，对楼盘素质提升不甚看重，并一味迎合部分消费者对低价位追捧，造成***市住宅物业低价销售局面，造成成本限制，最终造成品质得不到提升（排除***市经济发展原因影响）。

B、影响住宅物业销售情况原因分析：
1)***市民对高价位敏感度很大，造成高价位楼盘滞销，咎其原因价格仅是首先。另外，***市民尚无明确居家生活理念，高价位楼盘本身也没有和价格匹配品质优势。
2)从***市民热衷于对中心区商业门面投资能够看出，部分能消化高价位楼盘用户对住宅升值潜力认识度较低。
3)影响住宅物业销售情况原因还有项目工程进度，大多数楼盘增在主体完工后销售才日趋转好，归根结底则是用户对项目及其开发企业信任度不足，这首先将在“品牌形象策略”中作具体叙述。
4)除价格、工程进度影响项目销售外，还有地段、交通、教育设施、娱乐及商业设施等配套。

C、***市住宅物业需求情况分析：
1)***房地产是近几年才大举开始，一般消费者刚由福利分房、集资建房走入商品房选购，市场住宅物业供给品种单一，品质不高，且缺乏个性，除地段及价格外，选择面较窄，所以，***市民大部分对住宅需求还未有理性认识，仍处于被动接收阶段，需要开发商对其购房意识进行引导。
2)少部分***市民因见过成全部、重庆中高级楼盘，心理上往往会受到部分震动，这部分人已对好住房有较为模糊认识，需求意识会日渐明朗，若在营销上强化其认识，将会使其需求情况发生较大改变，对项目销售也会起到很好宣传作用。

3、***市各类档次住宅物业综合素质分析：
略
三、消费者购房倾向及造成这一倾向原因分析：
1、地段倾向：购房者往往先考虑市区繁荣地段。
A、原因分析：
1）首先应是中小城市居民更重视热闹和便利，任她们看来住市中心能够很方便而且很有身份和地位感。
2）大多数人认为市中心交通、购物、娱乐等配套设施齐备，上、下班及儿女上、下学均较为方便。
3）市中心繁荣地段对一部分商业经营者来说更便利于本身发展。
4）从市场营销角度来看***市民购房理性仍处于“地段论”阶段。

B、应对策略：
消费者需要地段优势，我们则更应夸大地段论，提出本项目处于行政中心，发明地段优势及升值潜力。

2、户型倾向：购房者选择户型往往一味追求宽松，未真正上升到理性角度，从户型功效实用性去选择。
A 、原因分析：  
1）房价偏低，总价相对较低，购房者能承受房价相对高些，所以可选择较大户型。
2）购房者愿买大户型，而开发商又一味迎和消费者这一需求，最终造成了消费者只有大户型可选择，当大户型供给量超出了市场容量便会造成滞销。
3）现在市场上还未在户型及家装设计上去对消费者进行户型选择引导。
4）购房者对户型功效合理性及实用性知之甚少，还未产生具引导性产品。

B、应对策略：  
从户型设计功效合理性，实用性及经济性教育并引导消费者，使其认识什么样户型才是好户型。

四、***市房地产市场发展趋势分析：
1．当地企业成为生力军：
现在***市进行房地产开发关键是当地房地产开发企业，受到竞争压力较小，开发水平不高。但伴随新事物、新政策及外地企业刺激将促进当地部分有实力开发企业组建优异开发队伍，调整开发理念，提升作业水平，成为***开发企业中生力军。

2、专业策划理念开始导入：
***市当地开发商已逐步在引进外地开发理念，聘用资深专业房地产顾问指导房地产开发全过程，这将率领***市房地产全程中策划、销售、物业管理等步骤进入全新领域。

3、市场化进程开始加紧：
***市房地产开发将步入“以人为本”领域，从市场出发，以消费者需求，满足目标用户需要房产品。

4、产品质量和档次将逐步提升：
在房地产开发量上，住宅产品、商业用房开发百分比会能过市场得到统筹调配，并将逐步引入优异技术、绿色生态、文化技术及智能化设施等理念。

五、***市房地产市场对本项目影响简述：
1．房地产市场发展包含企业开发水平和产品品质提升引发成本升高，同时将会使***市整体房价水平得到提升，用户对本项目价格敏感度将会逐步减弱，对本项目价格将会起到支撑作用。

2．和房地产企业开发水平和产品品质相互牵制消费者消费及居家理念将会伴随房地产市场发展而愈加成熟，本项目在***最好地段及最具时尚、现代外形将会吸引购房者购置欲望。

第三章  项目总体营销思绪                                                         

引：【***•***】市场定位为“第五代智能亲水性立体花园小区”，***市民对“立体花园小区”概念较为模糊甚至全然不知。所以，在大家空白脑海中要形成一个清楚“立体花园小区”概念，并培养项目潜在用户，再推出产品，使之被目标用户认同并接收。本企业策划中心提出“四段式”营销思绪，把一期关键放在点火期及加热期，依据市场反应和接收程度掌控推广节奏，选择最好时机推出本项目，达成或超出预期销售目标。

第一阶段：点火期（即品牌导入期）

第二阶段：加热期（即强势推广期）

第三阶段：沸腾期（即开盘热销期）

                                                                第四阶段：升华期（连续销售期）
懦me网络地带策划供稿，其中参考部分地域数据。
仅供参考