安溪房地产市场调研研究报告.doc

第一部分：市场分析一、 现在安溪整体市场概况1、国六条及其它新政后安溪房地产：a) 安溪因为民间资本雄厚，购置力强，被各个房地产商看好。大量资金进入房地产市场，未来市场竞争将极其猛烈；原本空白高端住宅市场也不停有项目进入，性价比成为房产项目取胜关键。b) 自留土地及自建房叫停，商品房买卖成为房产获取及交易绝对主流；尤其是别墅类产品，在未来一段时期内将成为房地产类绝版产品。c) 厦门房价进入一个相正确高位，投资成本加大，利润空间缩小，部分安溪籍炒家及投资者回归安溪市场，投机市场再度活跃，同时也拉动安溪整体房价上涨。二、安溪房地产发展特征： 房价提升过快，存在一定虚高现象：伴随地价上涨，今年安溪县房地产价格上涨快速，尤其是城区边缘中端区域房价提升幅度较大，不过销售情况和去化速度较低，市场认可程度低，有价无市，背离了目标客群认知，销售速度缓慢。这个现象我们应该从三个方面来看待：其一，今年国家对房地产宏观调控原因影响，国家今年加大了针对房地产调控力度，客观讲，现在调控关键针对少数大城市房地产投机炒作，对于关键针对购房使用需求安溪房产不会产生过多影响，但因为媒体恶意渲染，消费者全部认为房价会产生较大降幅，这在各个城市房地产销售全部产生了一定影响。其二，安溪县整体房价架构不合理，安溪现在中心地段和边缘地段房价价差高出1000元/以上价格，象龙凤全部城三期和茶全部三期价格也就在2500元/左右，而城区中如新景商业中心住宅、鸿业华庭和原来三远商城住宅最高卖到5000元/，这在其它中小县级城市中是极为罕见，这种情况不利于房地产继续发展。其三，安溪一些项目标价格确实存在虚高现象，我们认为，让市场接收价格就是合理价格，而安溪县市场上部分项目价格比去年有了大幅度提升，但销售形势却极不理想，这种情况，认为就属于价格虚高，这也是三远江滨花园和世纪毫庭一期销售情况良好，而二期产品却出现滞销原因了。 个人成为商品房购置主体，需求主体向中、高端靠拢：安溪自住房制度改革实施以来，个人购置商品房百分比逐年增加，安溪房地产市场在发展早期需求市场主体为一批先富裕起来人，比如部分私营业主或个体老板，比如灰色黑色收入群体等。她们喜爱、而且有能力、有实力购置大面积、高总价产品。在金字塔需求理论中，她们属于最顶端消费阶级，数量相对较少,有些人需要，就有些人供给，这就是市场规律。不过安溪市场上因为缺乏高端产品，这一类人群基础全部在厦门全部等购房；而新消费群体，也是此时市场消费主体转向了乡镇中产阶级：如长久生产积累了相当财富茶农，刚刚到城市创业中小私营业主、机关机关工作一般职员或企业中层级管理人员和和在经济效益很好企业单位一般职员等等。她们属于中间消费层，数量最大，总体消费力最强，是现在正在满足和还未满足消费群体，也是现在和一定时期内安溪房地产市场消费中坚。 中低端产品猛烈，中高端市场需求还未有效释放：放眼现在安溪房地产市场，我们能够发觉市场上项目全部是以中低端为主，现在年准备面世多个大项目全部又将矛头指向了安溪中端市场，中端市场不一样区域竞争，区域内相互竞争，全部极为猛烈。反观高端市场，除我们正在运作凤冠天下项目外，市场上并无同质项目竞争。我们认为上涨过快房价，使得很多消费者存在较大心理障碍，阻碍了高端市场需求有效释放。 品牌效应渐露锋芒：伴随安溪房地产市场逐步成熟和规范，消费者对楼盘品牌关注程度越来越高，其实质是对支撑品牌开发商信任和认可。比如三远集团经过多年市场培育和引导，已经形成了一定品牌价值优势，该司多年来所开发项目即使均略高于所处区域正常行情，但销售表现一直较为理想。所以在开发项目中应该在对楼盘进行定位、销售理念定位基础上，注入品牌理念，进行品牌塑造，形成品牌优势，产生连锁效应，实现项目标价值提升。三、市场发展趋势： 房产市场供给量连续增大，住房空置率也将增大； 安溪县土地实施招拍挂政策以后，土地价格急剧上升，从而使房产成本上升，随之而出现一系列问题，直接关系到国计民生，政府也将会增大对房产市场调控力度，使之逐步正规化。据安溪县国土资源局资料显示，到间安溪城区共出让土地近20宗，大部分为居住用地，未来楼盘之间竞争也必将演变为市场份额竞争，这也促进开发商不停要提升自己业务水平和开发能力，那些水平低、理念差楼盘市场压力将大增，市场重新洗牌，开发企业优胜劣汰。 楼盘品质逐步上升，用户消费多元化；市场升温地价上升迫使开发商自律提升水平，开发产品品质将逐步上升，出现规模大盘，产品愈加丰富，和此同时，目标市场也随之多元化、理念化、楼盘之间竞争变为对市场把握竞争和对楼盘品质竞争。 产品发展趋势：户型及面积整体来看，安溪供给市场户型以三室为主，二室和四室较少。当然对于开发商来说，大户型利润空间更大，所以使得小高层市场户型稍偏大。不过大要有大程度，要注意总价控制和格局合理性，因为消费者需求很大程度上是受消费水平制约，高端客群在整个需求市场中所占百分比毕竟有限。实际上在存量房源中户型面积过大、产品设计又不合理恰恰是造成项目滞销一个关键原因。这一点在产品定位上要引发足够重视。 物业管理现在安溪县场上项目标物业管理绝大多数为自管，委托专业物业管理企业代管楼盘极少；这说明物业管理市场在安溪还较不成熟，伴随房地产市场发展，购置住房不仅是购置房屋本身，更要重视其后期服务。一个著名物业管理企业不仅能够给以后业主带来一流服务，而且还能够提升物业附加值，尤其是在市场竞争日趋猛烈情况下，物业管理水平已经成为吸引目标用户关键手段，我们凤冠天下项目应该在这个方面走在安溪最前列。配套现在各项目在产品配套上还是下了一定功夫，不过在市政配套引进和使用方面，做相当不到位，大多数郊区化项目标市政设施配置较少。项目配套对于提升楼盘品质意义重大，事实证实很多楼盘因为区位等原因无法提升楼盘价格，不过能够经过增加楼宇配套改善小区品质。绿化景观项目标环境和景观是提升楼盘素质和品质关键路径。而早期项目受总体规模和开发理念局限，在绿化景观方面及不尽人意，大多只是为了达成政府要求绿地率。在小区内利用楼间距和道路两边见缝插针栽培植物，根本谈不上什么景观，伴随消费理念成熟 观景效果、小区环境越来越为消费者所重视，项目标景观设计已经逐步成为楼盘销售一大卖点。四、安溪房地产发展展望1、消费者越来越成熟，房地产市场也肯定走向成熟阶段，消费更趋向于品质化、细分化； 2、宏观调控后，投资者受到一定打击，短时间内投资者难以大量入市，近期自住将成为购房首选；3、住宅开发两极分化，高端市场开始逐步受到市场追捧，大众型市场也出现热销。五、市场竞争依据对市场了解，除去三远江滨花园，三江豪苑，世纪豪庭，龙凤全部城,新景商业广场等原有中低端房地产项目外，新增加锦绣家园、汇景家园、华隆泰项目、远隆项目全部在争抢高端市场，估计在未来十二个月内，安溪有近百万销售量进入市场，竞争将极其惨烈；尤其是锦绣家园项目，其位置、产品类型和我们凤冠天下比较靠近。物业位置安溪新安路凤城派出所旁锦绣家园占地面积122亩建积面积18万容积率2.5绿化率35%物业种类及建筑类型小高层及别墅发展商恒兴房地产鸿业房地产开盘时间9月开始认购，估计开发分期三期总套数1200余套，其中别墅54栋，约90户。销售价格该项目公开早期以2680元/低价入市，层差50元；现在以2800元/起价；每套定金为10万元，假如不购房定金可退，给炒家炒作空间市场情况该项目以电梯小高层和别墅为关键产品，现在一期推出4栋18层小高层，户型以三房二厅108-130户型为主；二期将关键推出54栋别墅。销售情况现在该项目预定套数超出100套项目评价该项目以“书香门第，山水名宅，大龙湖畔，特区生活”为专题诉求；该项目初始价格显著和市场不符合，其关键定价原因是因为开发商借贷了大量高利息款项，急于回笼资金还款，开发商在项目早期全部计划为高层住宅，后又修改计划，增加大量别墅产品。说明该项目开发商对高端市场看好，项目现在关键推广手法关键以户外广告牌和群发短信为主；该项目最大优势在于表面性价比较高，以较底价格入市，吸引买家眼球。1） 锦绣家园备注：红色色块为凤冠天下项目所在，下同！2） 三远江滨花园物业位置地处安溪江滨大道中段，临近国税局、法院江滨花园占地面积74亩建积面积13万容积率26绿化率42%发展商泉州三远集团物业种类及建筑类型多层及小高层开盘时间一期，二期5月24日总套数800余户，其中小高层产品约占600套。开发分期项目分为两期开发，一期关键是多层产品为主，二期以小高层为主。销售价格二期开盘价格4#多层产品118户型以2800元/起价，层差50元/；5、7、9、10#为电梯小高层，3000元/起价，层差80元/。市场情况该项目一期销售已于去年完成，二期5月1日开始认购VIP卡，认购数量在400张以上；5月24日正式开盘；因为蓄客时间较久，数量较多，所以定价即使相对较高。但还是吸引了部分来自内安溪乡镇上用户。销售情况项目一期全部售罄，现在该项目二期认购170余套项目评价三远江滨花园是第一个在安溪提出小区概念项目，项目所处区域在河东新区和城市中心区域两大热点板块衔接区域，毗邻龙湖风景区，地域优势显著，在一定时期内是安溪最具吸引力生活区域之一。该项目现代建筑风格，以音乐为专题进行设计，主打13万平方米水岸园林专题小区，配有3000平方米中心花园；计划数百平休闲会所，提出“内庭式”会所概念；首家导入管道天燃气工程，将选择专业物管。以安溪首家纯住宅小区高端物业形象占据了一定市场先机，在客源巩固和拓展方面拥有很好基础，前期市场表现很好，是现在安溪市场上最具影响力项目之一。3）世纪豪庭物业位置地处湖溪路，恒兴中学东侧世纪豪庭占地面积96600 m2建积面积173870容积率18绿化率40.25%发展商丰源房地产开发物业种类及建筑类型小高层、别墅和底商开盘时间一期初二期9月总套数1018户开发分期分二期开发销售价格高层起价2450元/；别墅起价3900元/。层差50元/，景观差价50-100元/。市场情况项目地处城市郊区，不符合安溪人传统城市观念；人流量偏少，无法表现城市生活繁荣喧嚣；银行，医院等公共机构尚无，影响居民生活便利性；毗邻安溪火车站，一定程度上影响居民生活质量；公交线路还未抵达，交通不够完善。现在所剩户型也是单价和总价全部偏高产品，市场接收程度较差。销售情况该项目二期销售情况较差，销售周期近十二个月半，销售率不到50%。项目评价该项目是龙湖开发区公开第一个大规模“高端”项目，从项目标位置、综合素质等方面来看均属不错项目，但现在预售情况较差，关键原因在于即使不管从城市发展方向、政府政策和扶持力度还是从大多数用户认知方面来看，龙湖开发区做为刚刚开始建设城市新区，在现实状况下单薄机能配套所带来生活不便对消费层形成了较大抗性，在这种情况下，非区域传统客源购置主因将会更多侧重于对升值潜力预期投资心理，剔除工期原因，从市场反应来看该项目目前定价略高于客源层现在对该区域价格认知，面对日趋成熟消费者，一个已经转化了相当部分潜力价值价格定位其蛊惑力显然已大不如前，而其产品品质还还未完全达成能够支撑高价格地步。4）龙凤全部城物业位置仙苑开发区龙凤全部城占地面积43万m2建积面积61万m2容积率1.5绿化率42%发展商泉州龙凤置业总套数5000余户物业种类及建筑类型多层，小高层，别墅开盘时间最近三期于9月22日开盘开发分期6期销售价格起始价格较低，仅1000元/左右，最近三期销售均价在2500元/左右。市场情况项目以“安溪第二城”为广告诉求，是现在安溪最大房地产项目。同时该项目价格相对十分低廉，所以受到市场追捧，不管是住家还是炒家全部十分看好该项目，而实际上炒家也确实在这个项目上赚到了钱，项目在二手市场上交易频繁。销售情况项目不管一期、二期还是最近开盘三期，基础上是一开盘就售罄，销售十分火爆。项目评价项目在安溪新城区计划中心部位，增值潜力极大；长途汽车站，二环路，安厦高速，交通优势显著；以计划城市观念计划小区，相关配套极为完善；三江交汇，风水好；价格绝对低廉，在安溪地域极有竞争力；生态条件优越，绿化优势突出；体育设施齐全，提倡健康居住概念；采取高新技术，建设智能小区；大厦门经济圈和大安溪经济圈交接中心点；户型多样，可供用户做充足选择；不过项目远离传统意义上安溪城区；购置者多为乡镇经济不富裕居民，降低了整个小区档次；5）龙湖山庄物业位置河滨南路铁索桥边龙湖山庄占地面积14976m2建积面积69960 m2容积率1.30绿化率36.8%发展商安溪大龙湖房地产开发总套数780套（小高层、多层），22套（别墅）物业种类及建筑类型多层、小高层，别墅开盘时间初开发分期二期开发销售价格2150-3080元/，2层和1层差200元/、3-6层差100元/；均价2800元/。市场情况该项目周围配套和项目内部设施相对比较齐全，销售情况即使该项目距离老城区相当近，配套十分成熟，不过因为其价格没有尤其优势，同时其销售人员也不是尤其专业，所以销售情况不是尤其好，开盘至今近两年时间，销售率仅在60%左右。项目评价项目依山临水，风水比很好；海拔较高，可尽揽安溪县城全貌；配套设施齐全，生活便利；青山围绕，中心绿地，能够享受最纯粹自然气息。不过项目立于山顶，略显孤独；坡度陡峭，出入交通不便；脱离老城区主流生活气氛，无城市人感觉；且项目为开发商第一个项目，开发实力稍逊，市场口碑影响力不大，用户信任度不高；6）三江豪苑物业位置同美开发区兴安路北侧三江豪苑占地面积一期15亩建积面积5万余容积率5.796绿化率30%发展商安溪星源房地产开发总套数一期两栋共506套物业种类及建筑类型高层开盘时间5月开发分期分两期开发销售价格起价2680，均价3200（10层以上），2800（10层以下）市场情况较差，受到地理位置严重影响，没多少用户认同此地块销售情况一期销售不好，二期已停售，现在新开发商资金进入，预备进行现房销售。项目评价项目周遍配套设施少；位置偏僻，非传统上安溪县城中心；交通不便，仅有3路车经过；楼层高，安溪少见；楼距大，有更多空间；户型创新多样，更有50平米单身公寓，填补安溪市场空白；7）新景商业广场物业位置大同路，中山路，解放路和新华路围合区域新景商业广场占地面积8000平米建积面积48000平米容积率60绿化率15%发展商厦门鑫新景地房地产总套数不详物业种类及建筑类型小高层商住楼（底层为店铺）开盘时间去年初开始预定，但还未正式开盘开发分期2期销售价格起价3600元/，均价4500元/（住宅）最高5800元/，商业部分价格最高达成30000元/。市场情况住宅可售体量仅2栋，其它为安置房；因为其在安溪繁荣区域，商铺部分受到投资人士热烈欢迎，良好商业气氛也吸引了众多住宅购置者。销售情况商业部分销售率超出90%，住宅销售率达成了80%以上。项目评价地处安溪城中央，四大商业街围绕，地段繁荣，人流量大；安溪shopping-mall,引领安溪商业新概念；同时又是安溪首个写字楼项目，开创业态之先。8）鸿业华庭物业位置大东街和中山路交汇处鸿业华庭占地面积31948建积面积51388容积率150绿化率30%发展商香港鸿业房地产发展总套数308物业种类及建筑类型多层，小高层，高层商住楼开盘时间不详开发分期分两期销售价格起价4230，均价4500一期关键为安置房，二期销售通常市场情况地理位置相对较差，且大多为安置房，价格偏高，市场反应通常销售情况项目工程刚刚开启，项目没有太大广告投入，现在尚在用户积累阶段，预定用户现在已经超出项目总量50%。项目评价用地面积较小，布局过于紧密；绿化建设欠缺，居住环境稍逊一筹；小区内部生活休闲配套设施不完善，依靠于周围环境9）鸿业中心物业位置同美开发区兴安路北侧鸿业中心占地面积9000平米建积面积27000平米容积率30绿化率20%发展商安溪鸿业房地产开发总套数其中5栋为安置房，可售仅80多套物业种类及建筑类型6栋高层商住楼开盘时间开发分期一期销售价格起价2800元/，均价3600元/市场情况在安溪绝佳地段，繁荣商业中心，不管是住宅还是店铺全部有很好市场前景。销售情况基础已经销售完成，有部分产品在二手市场上转让。不过因为其工程进度奇慢，后期市场口碑不好。项目评价80%以上单元均为安置房，所以销售上没有什么阻力。加上位置好，所以其它方面即使有很多不如意地方，不过投资者基础上取得了良好投资回报。10）龙腾大厦物业位置解放路建设银行后龙腾大厦占地面积58亩建积面积4万平米容积率10绿化率30%发展商香港安建房地产发展总套数160物业种类及建筑类型高层住宅开盘时间6月开发分期一期销售价格均价3000元/市场情况传统认识上安溪城市中心，户型较大，针对特定人群，市场需求旺盛销售情况销售率达90%以上项目评价位处831繁荣商圈，商业气氛浓厚；地块狭小，发展受局限；被城市喧嚣所包围；安溪未来市场投入新项目1、汇景嘉园该项目为大型综合型项目，估计项目建筑面积达成35万。其位置相对于龙凤全部城来说更靠近市区，而其销售周期将和本项目有重合，将产生一定冲突。 项目用地 正在装修销售中心汇景嘉园2、华隆泰项目该项目毗邻恒兴中学，和世纪豪庭相距不远。为九栋18层高住宅项目，其销售价格也相对较低，估计在2500元/起价。该项目标销售节点估计和我们后期住宅产品相同，将形成一定竞争。华隆泰项目图为项目用地现实状况3、远窿君悦华庭该项目在大同路东段，在茶全部和特产城之间。项目总建筑面积达18万，也将是走高端产品路线，君悦华庭 项目售楼部，立即进驻 项目工地4、南门大桥西面，原风华制衣厂地块项目：本案该处拟建32层安溪第一高层！现在还在拆迁过程中5、县政府旁，中山街和大同路交汇处地块本项目该地块还未拍卖，估计将建成新商住一体化综合项目。6、农贸新城该项目在二环路西段光德村，为纯商业项目，以农产品批发为主。农贸新诚 和项目融合在一起安德物流中心市场调研总结：和同类城市相比，安溪品质型高端住宅产品市场反应通常，交易量较小，我们认为关键是有效供给不足，高端需求并未得到充足引导和释放。综合来看，安溪早期“高端物业”基础上是依靠地段优势，竞争焦点多集中于能否做出吸引买家而市场上没有创新卖点，如计划、结构、智能化等产品某一点或方面突破，普遍存在不重视宏观计划、建筑风格和微观细节协调统一，推广策略被动呆板，缺乏整合营销理念，物业服务和项目匹配程度存在相当差距通病。 当在产品上能够采取创新被大多数开发商广泛采取，同价位项目品质日益靠近时候。产品面上单纯某一点或方面创新已经不再是一个项目取得成功关键，市场竞争焦点将演变为开发企业及其运作项目综合品质之间较量。