小区物业管理公开招标文件模板.doc

桐乡市崇福镇锦绣家园小区物业管理公开招标招 标 文 件招 标 人:桐乡市崇福镇锦绣家园小区业主委员会物 业 地 址:桐乡市崇福镇世纪大道锦绣家园小区日 期: 08月目 录第一章 投标须知前附表及投标须知02第二章 评标细则10第三章 物业管理内容及要求15第四章 物业服务协议25第五章 设施设备清单26第六章 投标函、资信文件格式27第七章 物业管理方案文件格式35第一章 投标须知前附表及投标须知一、投标须知前附表项号条款号内 容说明和要求11.4项目规模占地94.37亩；住宅约653户，住宅面积79402.15平方米，商铺约134套，商铺建筑面积21074.35平方米；总建筑面积111805平方米21.6项目概况项目名称：桐乡市崇福镇锦绣家园小区物业管理招 标 人：锦绣家园业主委员会座落地点：桐乡市崇福镇世纪大道31.7物业交付时间协议期限物业交付时间：11月协议期限：贰年42.2管理目标市级文明示范小区53.2投标人资质等级要求凡含有独立法人资格，含有国家三级以上资质或注册资本500万(含)以上物业管理企业，均可参与报名投标。611.5投标文件递交地点及截止时间地点： 锦绣家园小区收标人：朱鏏电话：提交时间：9月16日早晨9时前712.1开评标时间及地点地点：锦绣家园小区时间： 9月23日前813.3评标方法综合评定法 二、投 标 须 知(一) 总 则1、项目说明 1.1本招标项目名称：锦绣家园物业管理； 1.2本招标物业管理项目根据相关要求，现经过公开招标方法选定物业企业。 1.3招 标 人：锦绣家园业主委员会； 1.4项目规模：总建筑面积约11万平方米1.5座落位置：浙江省桐乡市崇福镇世纪大道1.6项目概况：锦绣家园小区在崇福镇世纪大道，占地94.37亩，绿地率超出30%，容积率1.6；其中共有约653户住宅，（包含三幢小高层，全部有一部电梯）住宅建筑面积：79402.15平方米；商铺约134套，商铺建筑面积：21074.35平方米；总建筑面积111805平方米。区域四至：东至：青年路；南至：世纪大道；西至日晖路；北至：民丰路。1.7计划中标人进驻管理小区时间：11月；1.8因为历史原因造成本小区道闸、监控、电梯故障严重，该三部份大改造由业主委员会召开业主代表大会申请利用公用资金和维修基金利息进行重新改造建设。 2、招标范围2.1现对以上全部建筑内容进行物业管理招标。2.2物业管理质量目标：创建市级文明示范小区。 3、对投标人要求 3.1本物业管理招标项目采取资格预审方法确定合格投标人； 3.2符合以下条件企业才有可能成为合格投标人： 3.2.1含有建设行政主管部门颁发国家三级及以上物业管理资质证书物业管理企业； 3.2.2含有工商管理部门颁发而且已经经过当年度年检合格营业执照； 3.2.3有开户银行资信证实和符合要求财务报表；3.2.4无法律诉讼纠纷；3.2.5有同类型物业管理经验；3.2.6取得业委会组员对其办公场所及所经管物业考察经过；3.3不管投标结果怎样，投标方自行负担全部和投标相关全部费用。4、踏勘现场及标前答疑会41投标人可自行对项目现场及周围坏境进行踏勘，方便投标人获取相关编制投标文件和签署协议所包含现场资料。投标人负担踏勘现场所发生费用。42招标人向投标人提供相关现场数据和资料，是招标人现有能被投标人利用资料，招标人对投标人做出任何推论、了解和结论均不负责任。 43经招标人许可，投标人可为踏勘目标进入招标人项目现场，但投标人不得所以使招标人负担相关责任和蒙受损失。投标人应负担踏勘现场责任和风险。 (二) 招标文件 5、招标文件组成5.1招标文件包含下列内容： 第一章 投标须知前附表及投标须知 第二章 评标细则 第三章 物业管理内容及要求 第四章 物业服务协议 第五章 设备设施清单 第六章 投标函、资信文件格式 第七章 物业管理方案内容及格式 (三) 投标文件编制 6、投标文件语言及度量衡单位 6.1投标文件和和投标相关全部文件均应使用汉字。 6.2除另有要求外，投标文件使用度量衡单位，均采取中国法定计量单位。 7、投标文件组成 7.1投标文件由投标函、资信文件、物业管理方案三部分组成。 7.2投标函部分关键包含下列内容： 7.2.1法定代表人身份证实书； 7.2.2投标授权委托书； 7.2.3投标函； 7.2.4投标承诺； 7.2.5投标函附录；7.2.6招标文件要求投标人提交其它投标资料。7.3资信文件7.3.1营业执照、资质证书、企业代码证、税务登记证7.3.2多种质量管理体系7.3.3财务情况表7.3.4多种荣誉证书7.3.5其它相关材料7.4物业管理方案关键包含下列内容： 7.4.1综合管理； 7.4.2房屋管理；7.4.3车辆管理7.4.4共用设施、设备维修养护；7.4.5安全保障7.4.6保洁服务；7.4.7绿化管养；7.4.8消防管理； 7.4.9 帮助维护公共秩序 7.4.10空置房屋管理； 7.4.11辖区文化及特色服务；7.4.12财务管理；7.4.13对业主及使用人服务和管理。7.4.14人性化服务；7.4.15业主公共道德积分考评优惠7.4.16物业服务绩效考评7.4.17其它相关内容8、投标报价8.1投标人测算单价报价时，应遵照合理、质价相符标准，同时应参考业主委员会给出标准，即物业管理费(包含电梯费：电费、通讯费、日常小维修、维保费、年检费)标准为：8.1.1小高层（电梯）1层及多层住宅_0.60_元/(使用面积)/月；8.1.2小高层（电梯）2-4层住宅_0.80_元/(使用面积)/月；8.1.3小高层（电梯）5层及以上住宅_1.10_元/(使用面积)/月；8.1.4商业物业：人民币(大写)_0.8_元/(使用面积)/月。8.1.5提议按上述原标准实施，11月1以后，依据年度物业管理服务绩效考评情况，参考当地平均物业市场收费价格水平，物业服务单位可提交调价申请，经小区业主（楼道）代表大会审议，业委会审批同意后进行调价。8.2业主公共道德积分考评达成良提议物业费按95%收取，业主公共道德积分考评达成优提议物业费按90%收取。8.3开发商已出售业主未搬入空置房，业主提供水电清单等相关证实提议对应月份物业费按70%收取。8.4开发商未出售空置房物业管理费按商服物业管理费标准缴纳，由开发企业支付。8.5车辆管理费（修复道闸系统后，最终需报业主代表大会表决）8.5.1小区业主或物业使用人：有车库且车库确实作为停车使用许可2个无偿停车名额;有车库不过车库挪作她用许可1个无偿停车名额, 没有车库许可1个无偿停车名额（车辆智能识别管理，登记后名额内轮换停放不收费，同时停放对后进车辆参考标准收费）; 小区道路车位先到先停，车位满停小区外面；8.5.2小区业主或物业使用人：超出上述无偿停车名额限制能够申请办理年费，超额年费标准为800元/年/辆，不然根据外来车辆进行收费；8.5.3外来车辆停车收费标准： 1小时内无偿停车，超出1小时后以后每小时2元,天天最高20元（装修车辆、工程车辆、执法车辆登记立案后不收费）；8.5.4配套：小区道闸系统、监控系统、小门门禁（东门、北门、西门）逐步建设完善，由业委会牵头，将整体方案报业主代表大会审议。 8.6投标人可先到招标项目所在地踏勘以充足了解招标项目位置、情况、服务内容、设施设备及任何其它足以影响投标价情况，任何因忽略或误解招标项目情况而造成报价或其它错误由投标人自行负担。8.7投标人中标后，中标价即为完成整个招标文件发包内容全部费用，不得以任何理由提出增加。 8.8各投标单位可依据本身情况，在达成招标文件要求服务标准前提下，在投标报价时作出合理让利。 9、投标货币 91本项目标投标报价采取币种为人民币。 10、投标文件份数和签署10.1投标人应提交一份正本和四份副本，内容应按招标文件格式统一填写，可依据自己情况增加相关内容。 10.2投标文件正本和副本均采取A4幅复印纸打印，并应在投标文件封面右上角清楚地注明“正本”或“副本”。 10.3投标文件封面、投标函均应加盖投标人印章并经法定代表人或其委托代理人签字或盖章。由委托代理人签字或盖章在投标文件中须同时提交投标文件签署授权委托书。投标文件签署授权委托书格式、签字、盖章及内容均应符合要求，不然投标文件签署授权委托书无效。10.4全套投标文件应无涂改、行间插字或增删。除非这些改动是依据招标人要求进行。 10.5投标文件装订成册，不得采取活页文夹装订，不然视为无效投标。 10.6每份投标文件应统编页码，正本和副本一致；当正本和副本不一致时，以正本为准。(四) 招标会11、投标文件递交 11.1投标文件装订要求：投标函、物业管理方案、投标人资格证实文件装订成册，并在目录中标明各章页码。11.2投标人应将投标文件密封在密封袋内。 11.3在投标文件密封袋上均应标明：11.3.1招标人名称： 11.3.2注明下列识别标志：(1) 项目名称：锦绣家园物业管理(2) 09月16日9时后开标，此时间以前不得开封；（3）投标人名称和地址、邮政编码； 11.4全部投标文件密封袋封口处应加盖投标人印章； 11.5投标人应按本须知前附表第7项所要求地点，于截止时间前递交投标文件。 12、开标 12.1招标人按本须知前附表第8项所要求时间和地点公开开标，并邀请全部投标人参与。12.2开标程序：12.2.1开标由招标人主持；12.2.2介绍参与开标会议人员；12.2.3宣告参与开标会投标人名单；12.2.4按投标文件递交逆次序开始评标13、评标 13.1评标委员会由招标人组建，负责评标活动。13.2评标程序13.2.1按投标文件递交逆次序依次开始评标；13.2.2先启封标书，检验投标人法人授权书及有效身份证实；13.2.3按以上程序完成后，即开始评标，评标采取保密方法进行。13.3评标采取综合评定法进行。(五)协议授予 14、协议协议书签署 14.1招标人和中标人将于中标通知书指定时间、地点和招标人签署委托协议，如物业企业没有完全达成投标文件中表述和承诺服务标准和质量水平，则此协议自动失效，招标人将另行委托其它物业企业，中标人不能有任何异议。 14.2中标人应该根据协议约定推行义务，不得将中标项目转让(转包)给她人。 第二章 评标细则 评 标 细 则 1、总则 此次评标采取综合评定法（100分制），即最大程度地满足招标文件中要求各项综合评价标准，将报价、管理方案、业绩和信誉等给予不一样权重，用打分方法，评出三名候选人，并按从高到低次序排列，推荐三名中标候选人，若存在总分并列最高分投标人，则由全体评委投票确定。 2、报价部分得分计算：(累计满分30分，即物业管理费（包含电梯费）、车辆管理费（超额年费）、小区业主公共道德积分考评优惠、物业管理服务承诺确保押金) 2.1 每项报价评标标准值=各投标人每项有效投价报价算术平均值；投标报价等于评标标准值，得基础分10分。2.2以上四项各项优惠报价每高于评标标准值1(含1)减0.5分，中间值按插入法计算；投标报价每低于评标标准值1(含l)加0.5分，各项分别加至5分为止。中间值按插入法计算。2.4按单价计算以上得分。3、物业管理方案得分计算：(满分60分，以0.5分为倍数) 3.1评委会依据投标人递交物业管理方案，分别计算各投标人本项得分。 3.2评分标准 l、分析本物业管理项目标管理特点（8分） 管理关键、难点、特点，分析正确 最高可得2分 对以上重、难、特点有对应管理方法 最高可得2分 方法完整、正确、可行 最高可得4分 2、确定质量管理目标和采取管理方法（3分） 有管理目标 最高可得1.5分 有能够实现管理目标具体方法 最高可得1.5分3、确定管理服务内容（8分） 服务内容列项周详 最高可得4分服务内容列项正确可行 最高可得4分 4、物质装备计划（5分） 对办公用房、设备、用具使用计划内容周密 最高可得2.5分有必备小区维护设备设施 最高可得2.5分 5、管理人员配置（6分）管理人员配置合理 最高可得3分专业管理人员素质高 最高可得2分有对应岗位责任制 最高可得1分6、管理规章制度（5分） 有约束管理物业企业职员内部管理制度 最高可得2分 可行 最高可得1分 有配合小区、政府开展工作方法和管理制度 最高可得1分 可行 最高可得1分7、档案建立和管理设置（5分） 有标准化、电脑化档案管理步骤 最高可得2.5分 步骤设置流畅、使用安全、检索快速、储量完备 最高可得2.5分8、经费支出预算（5分）有完整收支测算表、计算式 最高可得5分9、管理考评（10分）有具体承诺稽核方案、考评方案（和押金挂钩） 最高可得5分方案明确、完整、正确、可行 最高可得5分10、提出经营管理、管理、服务新思绪（5分） 有科学化、规范化、人性化管理、开展增收节支新措施 最高可得2.5分有招标文件要求以外服务承诺及其它承诺 最高可得2.5分 以上评分标准将依据第三章物业管理内容及要求，由评委会依据投标人编写内容符合招标文件要求程度分别给予评分。3.2.2.2确定管理处主任回复评委提问: a、标书内容及管理事项； b、物业管理法规知识； c、物业管剪发生实际问题处理方法； d、其它相关问题； 4资信部分10分4.1同一个项目同时取得多个 “物业管理示范小区(大厦)荣誉称号”，得分只计算一次，按最高分计。4.2评委依据投标人在管物业小区综合情况酌情打分，满分10分。5资信部分所包含相关证书、文件、证实材料等，投标人应在投标文件中如实附上复印件(加盖本单位公章)。无复印件不计分。全部复印件原件在开标时携带备查，不然视为没有。第三章 物业管理内容及要求目 录 一、物业管理内容二、物业管理目标三、物业管理其它问题说明四、物业管理要求一、物业管理内容（一级标准）(一)、综合管理服务项目序号内 容服务标准机构设置1管理处设置（1）小区内设置管理处。 （2）配置办公家俱、电话、传真机、复印机、计算机、打印机等办公设施及办公用具。2人员要求（1）项目经理有中级以上职称或大专以上学历，有5年以上物业管理工作经历或有2年以上项目经理任职经历。 （2）项目经理和管理人员有从业资格证书，持证上岗。（3）小区技术作业人员根据相关要求取得岗位证书，持证上岗。日常管理和 服 务3服务时间设有服务接待中心，天天12小时有管理人员接待住户，处理物业管理服务协议范围内公共性事务。4协议、收费公告规范签署物业管理服务协议，并根据协议约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。5承接项目承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备及图纸等资料进行认真查验，验收手续齐全。6 管理制度有完善物业管理方案和物业管理年度工作计划，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全，物业管理档案资料齐全、装订规范、保管完善。7办公自动化利用计算机并利用物业管理相关软件对业主资料、房屋档案、设备档案、收费服务、日常办公等进行管理。8规范服务管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。9报修、投诉处理（1）公告服务电话， 二十四小时受理住户报修和投诉，有效报修处理率100%；急修半小时内、其它报修按双方约定时间抵达现场，有完整报修、维修和回访统计。（2）对业主或使用人投诉在1天内回复处理。10特约、代办服务依据业主需求，提供物业服务协议之外特约服务和代办服务，公告服务项目和收费价目。11满意度调查每十二个月最少1次咨询业主对物业服务意见，平时采取多个形式和业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户90%，对测评结果分析并立即整改。12小区业主活动节假日有专题部署，每十二个月组织2次以上小区业主活动。13维修资金对属于大、中修范围共用部位、共用设施设备维修，立即编制维修计划和住房专题维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出汇报和提议，依据业主大会决定，组织维修。14装修事项通知业主或使用人装修须知，加强装修过程中监督和管理，对违规装修、违章搭建应立即劝阻、阻止并汇报相关部门。二、公共区域秩序维护服务项目序号内 容服务标准人员要求1人员配置公共秩序维护人员以中青年为主，身体健康，工作认真负责，定时接收培训。2技能训练公共秩序维护人员接收过安全技能训练（专题培训、岗中连续培训）百分比为100%。3技能水平有较强安全防范能力，能很好地维护公共秩序工作，能正确使用各级消防、物防、技防器械和设备。4服装仪容上岗时统一着装、佩戴统一标志，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好，动作规范。5器械配置配置对讲装置等必需用具。门岗6出入口值勤小区主、次出入口二十四小时双人执勤， 5-10月立岗时间不少于10小时，并有具体交接班统计。7进出人员管理对进出小区装修、家政等劳务人员实施临时出入证管理，对外来人员实施登记管理，阻止小商小贩随便进入小区。8车辆疏导对进出小区车辆进行管理和疏导，引导机动车辆有序通行、停放，非机动车辆停放整齐，有具体外来车辆登记统计。巡查岗9巡查要求（1）巡查时2人或2人以上1组，对关键区域、关键部位每2小时最少巡查1次并做好巡查统计，巡查过程中对可疑人员进行问询；接收业主求援。（2）看管公共财产，包含楼内门、窗、消防器材及小区地表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。监控岗10监控要求小区配置安全监控设施，对全部监控点实施二十四小时监控。应急方法11每十二个月应组织不少于1次应急预案演练，对重大突发事件有应急预案三、公共区域保洁服务服务项目序号内容服务标准楼内公共区域1生活垃圾搜集（1）高层按层，多层按单元设置垃圾桶，天天早晚定时清运2次。（2）垃圾袋装；保持垃圾桶清洁，无异味。（3）设定垃圾转运站，生活垃圾日产日清。2通道及楼梯台阶（1）地面天天清扫1次，并拖洗保洁1次。（2）楼梯间墙面每个月除尘1次。 （3）大堂、门厅大理石、花岗石地面每六个月保养1次。确保大理石地面洁净无灰尘，水磨石地面、瓷砖地面、水磨石地面洁净无杂物。 （4）楼梯间无灰尘，无乱贴乱画，无私自占用现象。3楼梯扶手、栏杆、窗台、开关每七天擦2次，保持洁净、目视无污迹、手试无灰尘。4门、窗等玻璃510月每七天擦1次，保持洁净、无灰尘。5 天花板、公共灯具每个月除尘2次，天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无灰尘、无污迹、无蜘蛛网。6电梯及电梯厅（1）地面天天清扫2次，拖洗1次，电梯内墙面天天擦拭1次。如有地毯，天天吸尘1次。 （2）每2周对电梯门壁打蜡上光1次。 （3）轿箱顶部每七天清洁1次。7标识、宣传栏、信报箱标识、宣传栏、信报箱每 周清洁1次。8道路地面（1）天天清扫保洁1次，清扫避开业主上下班时间进行，白天专员不间断循环境保护洁。目视道路洁净无灰尘、无杂物、无积水。（2）关键通道口、台阶、踏步下雪时白天每小时清扫1次；关键道路小雪1天清扫完成，大雪3天清扫完成；其它道路、场地小雪2天清扫完成，大雪4天清扫完成，积雪清扫后立即外运。9屋面每十二个月4、10月对屋面积雪、杂物进行清扫，冰溜子立即清除。10绿地天天循环境保护洁，发觉垃圾杂物立即清除，垃圾滞留地面不超出1小时。 11垃圾箱（桶）、果皮箱天天清运2次，每七天擦洗2次，垃圾无漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱周围地面洁净整齐、无垃圾、无污迹、无异味。12消亡鼠害蚊蝇（1）每个月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水1次。（2）春夏季（4月、5月、6月、7月、8月）每个月灭鼠1次，其它每季灭鼠1次。13 庭院灯、门前灯每个月擦2次。14设施设备用房天天清扫1次。15休闲、娱乐健身设施510月天天清洁1次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅），每个月刷洗消毒1次。16宠物喂养宠物符合相关要求，对违反者进行劝说，对不听劝说者汇报相关部门进行处理。17保洁综合要求不管保洁次数多少，必需做到各公共区域无尘、洁净。四、公共区域绿化养护服务项目序号内 容服务标准草坪1修剪立即对草坪整改修剪，高度控制在10cm 以下。 2补种每十二个月补种1次。 3清杂草每十二个月清除杂草4次以上，杂草面积小于5%。4灌、排水保持有效供水，无积水。5施肥按肥力、草种、生长情况立即施肥，每十二个月2次以上。6病虫害防治做到预防为主，严格控制病虫害，发生时立即采取高效、低毒、低残留农药、有针对性进行治理。树木7存活率存活率98%以上，生长茂盛。 8修剪灌木修剪每十二个月3次以上，基础做到无枯枝；蓠、球、造型植物立即修剪，每十二个月不少于4次，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；乔木每十二个月修剪1次以上。9清杂草每十二个月适时清除杂草3次以上。10施肥按植物品种、生长情况、土壤条件适时施肥，每十二个月施肥1次，并视树木情况进行追肥1次。11病虫害防治预防为主，立即采取高效、低毒、低残留农药，严格控制病虫害发生。花坛花境12补种缺枝倒伏不超出8%。补种规格、品种、颜色和原来保持一致。13修剪、施肥立即清除枯萎花蒂、黄叶、杂草、垃圾，每十二个月施肥1次。14病虫害防治适时做好病虫害防治工作。 五、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务项目序号内 容服 务 标 准公用部位1房屋结构每十二个月不少于2次对房屋结构进行检验，包含使用安全部位每季检验1次，并有统计，发觉损坏立即安排专题修理并通知相关业主、使用人。2门窗天天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活。3 楼内墙面、顶面、地面墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。4屋面每两月1次对屋面天沟、水落管进行清扫、疏通，保障排水通畅（6月至9月每半月检验1次），每六个月检验1次屋面防水层，发觉破损，立即修理。5围墙、围栏每半月1次巡查围墙，发觉损坏立即修复，铁围栏表面无锈蚀，保持完好。6道路、场地等天天1次巡查道路、路面、路边石、井盖等，发觉损坏立即修复，保持路面平整、无破损、无积水，路边石平直无缺损7休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品天天1次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发觉损坏立即修复，保持原貌，确保其安全使用。8 休闲、娱乐、健身设施天天1次巡查，发觉损坏立即修复，确保器械、设施安全使用。9安全标志对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在关键通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每个月检验2次，缺损立即补齐，确保标志清楚完整。共用设施设备1公共照明系 统（1）楼道灯、庭院灯完好。（2）庭院灯照明时间510月不少于8小时/天；114月不少于10小时/天。（3）变电亭、公共电气柜、供电线路等每七天巡查1次。（4）停电提前通知业主或使用人。2消防系统（1）消防泵、消火栓每个月巡查1次，每六个月保养1次。（2）烟感、喷淋系统每个月巡查1次，每六个月保养1次。（3）灭火器每个月检验1次，每十二个月更换1次。（4）消防水带完好，消防管网压力每六个月检验1次。(5) 消防监控系统运行完好，天天检验火警功效、报警功效是否正常。（6）每十二个月对消防知识进行2次宣传。3安全防范系 统（1）安全防范系统配置完善（有可视对讲、周界防越报警、电子巡更、住户报警、闭路电视监控、电梯集中监视系统、门锁智能卡等设备四项以上）。（2）系统每个月检验1次，发觉问题立即维修。4排水系统（1）每个月巡查1次排污泵，每六个月保养1次。（2）污水处理系统每十二个月全方面保养1次。（3）排水管线每六个月检验1次。（4）化粪池每十二个月清掏2次。5二次加压供水（1）总体供水设施每个月检验1次。（2）泵、管道每两年进行除锈、油漆1次。（3）水泵和饮用水水池（箱）：天天巡查1次，水泵每三个月保养1次，饮用水水池（箱）每六个月清洗、消毒、水质化验1次，水质符合国家标准。（4）水泵房封闭管理，水箱蓄水池盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每十二个月冬季对外露珠管包扎、防冻。（5）高层房屋减压阀调压每三个月1次测压并做好统计。6防雷系统防雷装置每十二个月检验1次，确保其性能符合国家标准。六、电 梯服务项目服务标准电梯（1）建立电梯事故应急方法和救援预案。（2）建立电梯运行档案，统计电梯运行情况和维修保养工作内容。（3）和专业维修保养单位签定维修保养协议，明确电梯维修保养单位责任，每十二个月进行安全检测并张贴安全检验合格标志。（4）确保电梯完好，轿箱内按钮、灯具等配件保持完好，轿箱整齐。（5）确定合理电梯运行时间，随时监督电梯运行情况。（6）定时对机房、轿箱顶和底坑进行检验，发觉问题立即处理。（7）依据实际情况，配置电梯管理人员，落实每台电梯责任人。（8）配置必备专业救助工具及二十四小时不间断通讯设备。（9）遇电梯发生通常故障，专业维修人员2小时内抵达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员5分钟之内到场做应急处理。（10）电梯维护保养应提前1天通知业主或使用人，尽可能降低对业主或使用人正常生活影响。七、地下车库 地下车库标准在参考以上各项标准。二、物业管理目标对于中标物业管理企业，在符合参评条件情况下，创建市级文明示范住宅小区。三、物业管理其它问题说明1中标人依据相关期物业管理法规和锦绣家园业主委员会签署物业管理委托协议，对该物业实施统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。2委托管理中共用部位、共用设施设备维修按政府相关要求实施。 3在投标文件中应明确，一旦出现物业管理企业人为原因造成设备设施损坏时，以何种形式确保负担偿还能力，投标人应予说明。 4该物业管理由锦绣家园业主委员会委托中标人管理,管理期限为24个月，其中试用期二个月。 5物业管理费用标准提议：按上述原标准实施，11月1以后，依据年度物业管理服务绩效考评情况，参考当地平均物业市场收费价格水平，物业服务单位可提交调价申请，经小区业主（楼道）代表大会审议，业委会审批同意后进行调价。 6开发商未出售空置房物业管理费按商服物业管理费标准缴纳，由开发企业支付。 7编制投标文件时，以中标后签署协议开始计算交费时间，对于本招标文件不含物业事项，投标单位在投标文件中暂不给予报价，待中标后和招标人签署协议时另行约定。8物业管理水、电、天然气、电话、有线电视、宽带网络等均由业主自己向管理单位缴纳，无须代收。9.物业管理服务承诺确保押金提议基准为50000元。 10未正式进驻管理前，中标人所需资金及设备由中标人自行处理。 11中标人物业服务收费采取包干制，自营收入等经营性收入不得提取管理酬金，仅用于填补管理费用不足。 12中标人在投标文件中应将委托管理期限内前期物业管理收入包含前期物业管理费、停车位管理费等单独列出。 13本物业项目标物业移交、验收、接管均按国家现行相关要求实施，具体事项在物业管理委托协议中另行约定。 四、物业管理要求 1分析本物业管理项目标管理特点 经过对投标物业建筑架构、配套设施、周围环境、居民结构等方面进行分析、综合其布局、功效上特点，列出管理上难点，提出对应管理方法。 2确定质量管理目标和采取管理方法 质量管理目标：是指管理单位在协议期内应取得怎样社会效率、经济效率、环境效率、其质量考评标准以国家职能部门和当地主管部门制订相关法规文件为依据。 管理方法：是指管理单位对投标物业在管理运作、综合服务等方面拟采取方法，如实施“一体化管理”、“以区养区”，推行IS09000质量体系规范化运作等方法。 3确定管理服务内容 包含开发建设期间将提供管理服务内容、物业完工验收期间管理服务内容、住户入住及装修期间管理服务、实质运行期间管理服务内容。关键是实质运作管理服务内容，大致分为房屋管理、安全防范、清洁、维修、绿化、小区文化活动等项服务，内容努力争取周详。 4物质装备计划 本着合理配置、保障使用标准，对职员住房、办公用房和各类设备和用具，拟一个周密计划，计划中应确切列出所需住房具体标准、入住人员、物品分类单价及金额。 5管理人员配置 依据物业实际需求设置管理骨干、专业人员、努力争取精简高效，在管理层、操作层人员年纪、学历、职称(技术人员)、用工类型上均要按一定百分比配置。对各岗位人员应制订出对应岗位职责和条件。 6管理规章制度 包含管理单位职员内部制度和约束各方外部制度，各项制度均要以法律为准绳，以地方政府相关法律为依据，结合实际而定，使之含有正当性、实用性和可操作性，才能产生约束力。 7档案建立和管理设置 应按标准化、电脑化建立档案管理步骤，系统搜集资料、建筑项目资料、图纸、住户档案资料、装修维修统计、文书档案、财务报表、小区荣誉等各类资料进行整理、分类、编目进入电脑储存，以备检验利用。 8经费收支预算依据招标文件中提供参考数据，和实地考察了解到情况进行测算，