沁阳上林苑住宅小区项目可行性研究报告.doc

沁阳市“上林苑”建设项目一期工程
目 录
1 总 论 4
1.1 项目概况 4
1.2 项目建设的必要性 4
1.3 可行性研究报告编制依据 5
1.4 主要技术经济指标与研究结论 6
2 项目选址及建设条件 7
2.1 项目所处区域 7
2.2 项目建设地点 9
2.3 建设条件 11
3 市场分析 12
3.1 沈阳市写字楼市场现状 12
3.2 沈阳市写字楼市场分类研究 13
3.3 项目影响因素分析 14
3.4 项目STWO分析 17
4 营销方案设计 22
4.1 项目名称及产品定位 22
4.2 目标客户 23
4.3 管理方案设计 25
4.4 定价策略 26
4.5 销售安排 27
5 项目建设方案 29
5.1 建筑设计方案 29
5.2 结构设计方案 32
5.3 公用设施方案 33
6 专篇设计 38
6.1 消防 38
6.2 节能 41
6.3 防雷 42
6.4 智能配套方案 43
7 环境影响评价 46
7.1 项目建设与运营对环境的影响 46
7.2 环境保护措施 49
7.3 环境保护措施实施评价 51
8 项目组织机构与进度计划 52
8.1 组织机构与人力资源 52
8.2 项目招投标管理 52
8.3 项目实施进度安排 54
9 投资估算与资金筹措 57
9.1 投资估算的依据及说明 57
9.2 总投资估算 58
9.3 资金筹措方案 59
10 经济效益分析 61
10.1 项目销售计划 61
10.2 盈利能力分析 62
10.3 清偿能力分析 63
10.4 不确定分析 63
11 风险分析及对策 66
11.1 政策风险 66
11.2 市场风险 66
11.3 经营管理风险 67
11.4 财务风险 68
12 结论与建议 70
12.1 结论 70
12.2 建议 70

第 100 页
第一章 总论

1.1 项目背景
1.1.1 项目名称
沁阳市“上林苑”建设项目一期工程
1.1.2 开发商概况
焦作市莫蒂斯投资实业有限公司位于沁阳市香港街1号，注册资2000万元，成立于2007年4月，工商注册号410803100000585，是河南省建设厅批准的房地产开发企业，主要经营范围为房地产投资、开发、实业投资等。
公司法人代表：
公司法人代表李明珍，女，现年59岁，高级讲师，现任广东博雅教育集团董事长、焦作市莫蒂斯投资实业有限公司。
1.1.3报告编制单位
编制单位：北京国金管理咨询有限公司
资格等级：甲级
工程咨询资格证编号：工咨甲10120070030
发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会
1.1.4 研究工作依据
1、国家、省及沁阳市颁布的相关法律、法规、政策；
2、《沁阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
3、《沁阳市城市建设总体规划（2002-2020）》；
4、沁阳市国土局土地出让证明；
5、沁阳市2005-2010年相关统计数据；
6、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
7、建设部《房地产开发项目经济评价方法（2000版）》
8、沁阳市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料；
9、焦作市莫蒂斯投资实业有限公司的委托合同。
1.1.5 研究工作范围
房地产开发项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂。总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及的分支内容主要包括：
1、全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素；
2、从城市规划的角度对本项目进行评价；
3、运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价；
4、综合市场需求及资深建筑师意见，对项目规划作出评价；
5、从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度；
6、结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收益，分析影响收益的重要因素；
7、按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划；
8、综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。
1.1.6 项目提出的理由
随着国家政策对房地产行业发展的进一步规范，行业开始步入健康发展轨道，市场在局部出现迅猛增长的同时，整体市场显现出均衡的发展态势。房地产投资更趋理性，市场供需两旺并保持同步增长，作为中国国民经济的支柱产业，房地产行业的发展前景令人鼓舞。
近年来，沁阳市县域经济发展迅速，城镇居民收入有了大幅度的提高，同时也涌现出了众多的收入稳定、比较丰厚的国家工作人员、企业白领和商业成功人士，他们具有追求高品质生活的愿望和能力，在城市好的地段拥有一套功能设计完善、配套设施齐全、环境幽雅的房屋是这些人的重要追求。根据《沁阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《沁阳市城市建设总体规划（2002-2020）》，沁阳市市区人口在2015年将从目前的13万人分别达到20万，届时沁阳市区市民居住压力将随着城市规模的快速扩张而急剧增大。
沁阳房地产从20世纪90年代初期起步，随着住房制度改革的不断深入，住房分配货币化被社会所接受，房地产开发从最初由建筑商与单位联建到开发商大面积圈地搞小区开发（或连片开发、旧城改造），尤其是近几年，沁阳房地产的迅速兴起，为全市经济和社会的发展做出了巨大的贡献，已经成为沁阳投资的重点、消费的热点。基于对沁阳市房地产市场特别是中高端住宅市场需求强劲的认识和了解，焦作市莫蒂斯投资实业有限公司于2010年8月通过公开竞拍方式获得了怀府西路南侧、常付路东侧、任庄村北侧宗地编号为2007-26号地块的使用权，并于2011年1月决定在此开发建设沁阳市“上林苑”（一期）商住小区建设项目，作为定位于服务中高端客户的大型花园式社区，建成后的“上林苑”（一期）商住小区将形成占地面积106亩，总建筑面积227798㎡的建设规模，可容纳1766户，5000余人的沁阳市首席规模社区，“上林苑”（一期）商住小区将与周边区域发展紧密地融合在一起，成为沁阳市中心城区一道亮丽的风景线。
1.2 项目概况
1.2.1 地理位置
沁阳“上林苑”建设项目位于沁阳市新区，用地范围北至怀府路，东至规划适居路，南至覃怀路，西侧以及南侧农田。北侧隔怀府路为沁阳第一中学，东侧隔适居路为人民医院和任庄村，西南侧为呼庄村。东侧地为规划公园广场。沁阳市委、市政府、各局委、中国移动、中国网通、中国银行、建设银行、邮政储蓄、文化艺术中心、新沁阳影剧院、新华书店、沁阳一中、城西小学、实验中学、职业技术学院、亿万饭店、神农山大酒店、怀府音乐广场、河朔公园、新人民医院、焦百沁阳商厦等党政机关、通讯金融、文化休闲、教育卫生、餐饮商务环临四周，距离沁阳“上林苑”均不超过5分钟，是沁阳市新城区中心重要的高端住宅规划用地。
1.2.2 建设规模与目标
沁阳“上林苑”建设项目拟分二期完成，本项目只考虑一期工程。工程总占地面积70647㎡（约106亩），计划投资46991.67万元新建7栋18层高层住宅，8栋11层小高层住宅，1栋2层商务会所和地下（半地下）车库等，总建筑面积227798㎡，其中住宅部分面积167475㎡，商业用房面积6000㎡，地下（半地下）停车位915个，规划总居住户数1766户，规划总居住人口5000余人，容积率2.49，建筑密度19.6%，绿化覆盖率35%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点等设施。
我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，规划、开发沁阳“上林苑”建设项目，将致力于为在沁阳工作的国家工作人员、企业白领和商业成功人士及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。
1.2.3 项目建设期限
项目建设期限计划为24个月，即从2011年4月起至2013年4月。
1.2.4 项目投入总资金及效益情况
本项目总投资估算为46991.67万元，资金来源为自有资金36991.67万元，预售房款收入10000万元。该项目开发商自有资金比例为78.72%，远高于国家35%的房地产开发项目自有资金比例的要求。
本项目完成后，预计销售收入为69898.62万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加3844.42万元、土地增值税3060.1万元后，预计利润总额为16002.42万元。
1.2.5 主要技术经济指标

主要经济数据及评价指标表
序号
名 称
单位
数量
一
主要设计指标

1
总占地面积
㎡
70647.9
2
建筑占地面积
㎡
13880
3　
总建筑面积
㎡
227798

其中：地下建筑面积
㎡
47706

1.半地下车库
㎡
29272

2.地下车库（含人防工程）
㎡
18434（其中人防工程14000）

地上建筑面积
㎡
180092

1.商业部分面积
㎡
6000

2.住宅部分面积（1766户）
㎡
167475

①高层住宅（1216户）
㎡
104729

②小高层住宅（550户）
㎡
62746

③架空层（不计入容积率）
㎡
5020

3.会所面积
㎡
1597
4　
容积率

2.49
5
建筑密度
%
19.6
6
绿地率
%
35
7
停车位
辆
980

其中：地下
辆
460

半地下
辆
455

地上
辆
65
二
经济数据

1
总投资
万元
46991.67
2
固定资产投资
万元
0
3
营业收入（经营期平均）
万元
23299.54
4
营业税金及附加（经营期平均）
万元
1281.47
5
土地增值税
万元
3060.1
6
利润总额（经营期平均）
万元
5334.14
7
所得税（经营期平均）
万元
1333.54
8
税后利润（经营期平均）
万元
4000.61
三
财务评价指标

1
销售利润率
%
22.89%
2
投资利润率
%
11.35%
3
财务内部收益率（所得税前）
%
20.56%
4
财务净现值（所得税前）
万元
4103.5
5
投资回收期（所得税前）
年
3.21
6
资本金收益率
%
15.49%
7
资产负债率（经营期第1期）
%
0.00%
8
利息备付率（偿还期内平均）

0
9
偿债备付率（偿还期内平均）

0
10
总投资收益率
%
11.35%
11
项目资本金净利润率
%
17.17%
1.3问题与建议
考虑到项目建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的国家工作人员、企业白领和商业成功人士及其他知识层次较高的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于沁阳市经济的快速发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策以及国内外大型企业入驻沁阳带来的商机，而且要重视该项目的社会效益。

第二章 项目建设背景

2.1 国家宏观环境对房地产行业的影响
2.1.1 2010年房地产市场运行分析
2010年的中国楼市是当之无愧的“政策调控年”：从年头的疯涨到4.17新国十条出台，随着一系列限购令、限贷令、限外令政策的出台，9月29国务院五部委新政“组合拳”，12月25日加息。2010年4月17日至今，国务院与各部委继续出台各套房政策，各地政策陆续出台，调控的力度、频次、方式从来没有像2010年这样严厉、这么频繁和这么全面，可以说，2010年的楼市调控堪称“史上最严”，但房地产市场仍然逆势走高。2010年，中国房地产市场呈现以下几个主要特征：
1、全国房地产开发投资高速增长。2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比2009年增加12025亿元，增长33.2%，增速比2009年提高17.1个百分点。2010年房地产开发投资增速是1998年以来最高的。西部地区增长最快，东中部地区比重下降；各物业类型房屋投资高速增长；新开工面积高速增长。
2、房地产市场土地购置面积下降，但降幅逐季缩小。2010年，全国土地交易逐渐活跃，房地产开发企业土地累计购置面积改变了2008年9月以来连续16个月的下降态势，从年初开始出现增长态势。土地开发面积减少。随着土地交易市场中熟地交易比例不断增加，全国房地产开发企业土地开发面积从2009年起出现下降态势。
3、新建商品房销售高位回落。2010年，在一系列房地产市场调控政策作用下，全国商品房销售增速呈现前高后低态势，全年商品房销售面积10.43亿平方米，增长10.1%，增幅比2009年回落33.5个百分点；商品房销售额5.25万亿元，增长18.3%，比2009年回落58.6个百分点。
4、房地产开发到位资金增速自高位逐月回落。2010年，全年房地产开发到位资金72494亿元，同比增长25.4%，比2009年回落20.5个百分点。利用外资、自筹资金大幅增长，其他资金增速平稳。东、中、西部地区到位资金增速均回落。
5、房屋销售价格继续上涨。70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%。二手住宅销售价格同比上涨5.0%。
2.1.2 2011年房地产市场分析
尽管去年年末中央高层和相关监管部门均表态，2011年要加强楼市调控，在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资和投机性购房，遏制房价过快上涨。但楼市对政策调控似乎产生了“免疫力”，出现冬日市场淡季的火热。去年12月土地、商品房供给量和成交量均创历史新高，低迷的股市，使得购房依然成为了投资的第一选择。预计2011年我国房地产市场将会呈现以下几个特征：
1、开发投资将保持较快增长。由于2010年新开工项目较快增长、在建规模较大，2011年房地产开发投资仍将保持较快增长。但受2010年房屋销售和资金到位增长较缓制约，房地产开发投资速度将会逐步趋缓，全年增长速度可能会明显低于去年，呈前高后低的态势。
2、量价同涨将会是房地产市场的主旋律。在通货膨胀之下，不动产是最具有实现财富保值或增值功能的理财方式，也是很多财富人士的必然选择。特别是在当下中国实体经济远未复苏的大环境之下，购房热潮已经席卷一线城市，促使房价掀起了新一轮的上涨，随着投资性需求的进一步释放，量价同涨将会是房地产市场的主旋律。过去已经几次调控中途而废了，给了市场非常不好的信号，政府调控政策稍有松懈将会带来报复性的反弹。 2011年CPI的高涨，以及购房者对未来市场走向的不确定性，使得购房者的购房意愿要明显比2009、2010年初旺盛；新年伊始，公积金对二套房范围的重新认定，给予了那些有合理改善需求的购房者通过“先卖后买”方法来实现置业升级的渠道，从而使得今年楼市第一周的成交量要明显好于2009、2010年同期。
3、国家可能出台更加严厉的房地产调控政策。某经济类媒体进行的“2011年房价走势调查”结果显示，虽然多达94.4%的受访者认为楼市有泡沫，但47.8%的人仍认为明年的房价将稳中有升，14 .2%的人甚至认为明年房价将迎来报复性反弹。只有37.9%的人选择稳中有降或大幅下降；在2011年元旦处于楼市二次调控后期，几经观望后消费者对于房价上涨预期仍然较高，成交逐渐活跃消费者对于房价上涨预期仍然较高，购房意愿强烈，今年1月份成交量可能出现2009年之后同期成交的最高值，若1月份成交量维持火热，房价上涨的压力将继续增大，这可能会催促第三次调控政策加速出台。
4、行业运行中长期看好
　　国务院总理温家宝在政府工作报告中指出，房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。一是要形成具有中国特点的住房建设和消费模式。二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，抑制房地产价格过快上涨。四是深入整顿和规范房地产市场秩序。可以说，上述四点要求成为了房地产行业发展的目标。
　　从行业运行情况看，房地产开发投资的加快应该会提高市场供应量，供需矛盾相应也将有所缓解，再加上供应结构的逐步调整，平均房价涨幅或会保持平稳，不排除个别抗性较小的地区出现平均房价回落的现象。不过房屋销售价格是由市场供求关系决定的，人民生活水平的提高及城市化进程的加快使得房地产需求仍就旺盛，加上现实存在的大量的投资需求，还有土地供应趋紧也将继续推高地价进而影响房价，这些都支撑着高房价，同类型商品房价格显著回落的情况不大可能出现。
　　尽管2011年房地产调控只会加紧不会放松，影响房地产运行的因素也比较多且复杂，但行业的中长期发展趋势依然看好，房地产行业在国民经济中的地位是举足轻重的，房价不会大起大落，调控的目的也是使行业平稳健康地发展、房价小幅平稳增长。
　　 2.2 沁阳市宏观经济环境分析
2.2.1 沁阳市经济状况
1、 经济持续增长，开始进入有能力购置固定资产的阶段
2010年全市地区生产总值突破200亿元大关，达到235.2亿元，较“十五”末增长121%，年均增长17.2%。三次产业结构由“十五”末的7.8：62.6：29.6调整为2010年的6.1：71.8：22.1。全社会固定资产投资完成170.3亿元，较“十五”末增长432%，年均增长39.7%。地方财政收入完成9.3亿元，年均增长22.9%。工业经济已经由“十五”末铝电产业“一柱擎天”发展为以新能源、化工、电动车及储能电池、铝及铝深加工、复合材料、造纸装备及造纸、光电信息、新材料等产业为重点的“多点支撑”。成功引进中国昊华、河南神火、中电投、广东兴发、山西晋煤等一批全国500强和行业龙头企业。五年来，招商引资项目达到392个，引进市外资金216亿元，连年位居焦作第一，被确定为全省首批对外开放重点市。招商引资工作正逐步向“选强商、引大资”转变。

图2-1 2005-2010年沁阳市GDP（亿元）

图2-2 2005-2010年沁阳市人均GDP（元）

图2-3 人均年GDP对房地产市场需求的影响示意图
近年来，沁阳全市GDP（国民生产总值）持续上升,2005-2010年区域经济增长速度达到13%以上，已进入了高速发展的快车道。从宏观面来看，沁阳的经济发展对房地产市场的发展，总的趋势是向上的，经济快速发展将推动沁阳房地产市场的发展。当人均GDP超过1000美元以后，城镇化展进入加速期，2005年全国人均GDP已达17145元（近2000美元），全国的城镇化建设已进入全面发展时机，沁阳正好进入这条起跑线。
2、产业结构优化：第二产业是沁阳的支柱产业，第三产业还不够发达
沁阳市2010年三次产业结构为6.1：71.9：33.0，工业主导作用进一步增强，工业增加值157.8亿元，比上年提高18.9个百分点。

图2-4 2006年沁阳市产业结构示意图
全社会固定资产投资完成170.25亿元，增长29.2%；全社会消费品零售总额实现44.73亿元，增长18.5%。投资、社会消费的稳步增长，为沁阳经济的后续发展打下了良好的基础。第三产业发展速度逐步加快。

图2-5 2005-2010年沁阳市社会消费品零售总额（亿元）变化示意图
3、城乡居民收入继续提高，生活质量进一步改善
全年城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别较“十五”末增长112%、103%，年均分别增长16.2%、15.2%。城乡居民储蓄存款余额达到59.48亿元，比年初增加6.6%，户均存款约4.2万元。
从总体上来说，沁阳市居民的收入水平对于房地产市场近期的发展缺乏强劲的刺激，即使有部分居民是有一些灰色收入，但从该地区的整体经济水平和第三产业的发展来看，房地产市场的有效需求还是有限。

图2-6 2005-2010年沁阳市城镇居民人均可支配收入（元）

图2-7 2005-2010年沁阳市在岗职工平均工资（万元）
2.2.2 城市建设与规划
沁阳市区位于沁阳市沁河南岸平原地区，土地总面积62平方公里。现辖怀庆、沁园、覃怀和太行4个办事处，60个村（居）委员会，现有居住人口近14万，是沁阳市的政治、经济、文化中心。根据《沁阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》，到“十二五”末，沁阳市中心城区面积达到35平方公里，城区人口达到20万以上。
城市整体定位为河南省历史文化名城，焦作市以工贸产业为特色副中心城市，全市经济社会发展中心。
根据城市总体规划，沁阳市中心城区发展要按照“规划先行”的原则和规划—建设—管理“三位一体”的要求，强力推进旧城改造、新区开发和城中村改造，大力发展沁南产业集聚区，尽快形成一环（东环、北环、西环、南环）、两区（广利总干渠以北政治文化生活区、以南沁南工业集聚区）、三河（沁河、城河、干河）、三湖（天鹅湖、沁南人工湖、西湖）、九纵（适居路、香港街、太行路、沁园路、人和路、建设路、北寺街南门街、东关大街、东环路）、九横（团结路、文化路、怀府路、覃怀路、河内路、长城路、工业路、南环路、未来路）的城市发展大格局。
城市用地发展方向将重点向西、南两方向发展，西北、东南两个方向适度发展并保留建设备用地，其他方向以填补建设、调整改造为主。

第三章 市场分析

3.1 沁阳市房地产行业进入快速发展阶段
近年来，沁阳市委、市政府通过强力实施“项目带动、资本活市、人才兴沁、环境赢商”四大战略，全力推进“四化”进程。为了拉大城市框架、完善城市功能设施，先后投资6亿多元新建改造了太行景观大道、东环路、西外环、新沁河大桥、共建路、怀府西路、覃怀西路等15条主次干道和太行路、工业路、怀府路、建设路、适居路、团结路、文化艺术中心 “六路一中心”项目，新建、改造了天鹅湖公园、怀府广场、民族公园、滨河公园、联盟文化广场、炎帝苑等50余处公园、游园和街头绿地，城市绿化覆盖率和绿地率分别达到38.49%和32.92%，人均公共绿地面积达到10.43平方米，初步形成了点、线、面相结合，乔、灌、花、草合理搭配的城市绿化体系。荣获了河南省园林城市称号，吸引了东方金典、河南建业、北京国顺、福建宏盛、浙江杭州湾、深圳中昊、河南精英、荣祥、宏宇、环宇、亚星等大型开发商来沁投资开发，城市开发完成投资近20亿元，总建筑面积达到150万平方米，其中亚星盛世家园、润泰国际商城、清华园、太行新城、阳光假日、丰泽苑、清华御景园、城市金典、太行花园、锦绣江南、沁水湾、城市花园、书香莲郡、亢庄小区等住宅项目已建成投入使用，使城市的品位和形象提升到一个新的水平。
3.2 沁阳市房地产市场的特点及成因分析
1、消费主体逐步发生变化
近年来，在国家关于扩大内需，刺激住房消费政策的鼓励下，随着房改的逐步深化，沁阳市住房消费已由过去的集团消费占主导转向个人消费占主导。
2、市民住房消费观念转变，负债购房将逐步成为热点
在国家金融政策的支持下，市民的消费观念已由攒钱买房转变为贷款买房，负债购房占房屋交易总量的比例已逐年上升。按揭购房己成住房消费的主流，形成了一种消费时尚。据粗略统计自2006年以来，沁阳预（销）售的商品房中，按揭购房约占个人购房的50％。
3、对住房供应要求逐步发生转变
以前人们在住房的需求上除价格因素外主要考虑的因素是：在地理位置上要求市中心、在布局上大多数选择三室一厅，而很少考虑环境因素、小区绿化、物业管理等。而现在人们对住房的选择已逐步将住房环境、绿化、采光、物业管理作为重要选择因素，在住房地理位置的选择也已由追求市区逐步向追求城郊住宅小区转变。在房型选择上也逐步由经济、实用型向舒适型、多功能型、享受型转变。
4、居民法律意识明显提高
近年来，房地产交易纠纷投诉逐年上升，一方面反映了开发商的经营行为还欠规范，同时也体现了消费者的法律意识逐步提高。人们在购房时，除考虑商品房本身的因素外，普遍注重了开发商的信誉和预购商品房的用地、建设手续是否合法等问题。己改变了以前只图价格便宜而不顾房屋开发建设手续齐全与否的商品房消费误区。
5、市场管理水平逐步提高
近年来，市房地产管理局在房地产市场管理上，坚持“管而不死，活而有序”的原则，持续不断地做好房地产市场的培育、发展、管理工作。在市场的硬件建设、政策法规建设、队伍建设及市场管理方面采取了一系列行之有效的措施，促进了沁阳房地产市场的发展，提高了房地产市场管理水平。
6、房地产价格快速上扬
近年来，由于中多外来大型房地产开发企业抢滩沁阳，土地供应价格迅速攀升，同时由于新开发的项目质量、功能、配套设施、环境都有了质的飞跃，加上建筑原材料价格的持续上涨，都造成了房屋开发成本的大幅增加，也快速推动了房屋销售价格的上涨。
7、商品房供需两旺，平衡发展
当前，沁阳市房地产业正处于快速增长期，房地产市场供销两旺。随着住房二级市场的全面开放，沁阳市住房供应体系以逐步完善，住房供应状况有了明显好转。随着房改的深入，金融的助动，住房有效需求逐步增大。从房地产商品的供求关系上讲，应属于需求大于供给，并且市场的潜在需求较大。
3.3 沁阳市住宅市场分析
3.3.1住宅市场供应特点
1、规模住宅社区不断涌现
2010年沁阳市住宅施工面积达52.31万㎡，比2009年增加23.1%；竣工面积13.4万㎡，比上年增加4.8%；批准销售面积43.34万㎡，增加21.2%，销售额完成9.4亿元，增加81.9%，整个住宅市场出现量价齐升的局面。沁阳市房地产开发已开始向规模化社区开发转型，新开盘项目大都在10万㎡以上。
近年来，沁阳市的住宅楼盘以由中小规模为主转为规模较大、功能齐全、居住环境优越、物业水平有很大改善的规模楼盘，这也是沁阳城市迅速发展，人口不断增加，消费能力持续攀升等因素所需，也全面提升了沁阳城市整体的基础设施的水准。
2、规划设计水平明显提高，楼盘品质不断上升
现阶段上市的大型项目中，不少项日均吸收了上海、北京、深圳、甚至引入香港、法国、澳大利亚、加拿大、美国等海外的设计规划理念，整体环境有极大的改善，也给沁阳楼市带来一阵新风。提高楼盘自身品质，已成为众多发展商开始面对挑剔的个人市场认识到的获胜关键。
3.3.2 沁阳市区住宅市场需求特点
1、商品房需求量大幅度上升
根据《沁阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《沁阳市城市建设总体规划（2002-2020）》，沁阳市市区人口在2010年和2020年将从目前的13万人分别达到20万和25万，人口的增长代表城市发展的多项指标，随着沁阳城市化进程的不断加快，政府加大政策灵活变动性，招商引资，产业链的激增，外来劳动力和人才不断涌入，城市规模进一步扩张，城市人口将迅速增加，商品房需求量将呈逐年上升趋势。
2、居民住房潜在购买力较大
随着人均经济收入的不断增长，需求旺盛，住宅产业将处于快速增长期，居民的潜在购买力很大，同时，根据有关部门调查，居民在住房领域的消费已从改善自身居住条件，转向理性投资房地产业的方向发展。
目前全市城镇人均住房面积不足15平方米，距小康社会35平方米的标准仍有较大的空间。同时，根据调查，沁阳市目前居民基本上是一户一套，基本没有对外租赁的余房，这说明：改善居住条件依然沁阳市民将来几年内置业的重点考虑内容。
3.3.3 沁阳市住宅发展流行趋势
1、主流需求
对于价格特点而言，沁阳市整体住房的需求还是集中于25万-45万的左右的住宅。由于城市化进程的推进和城市人口的绝对增长，带来大量的“成长型”客户。他们客观上需要大量的住房：经济的持续发展使得他们的收入逐渐增加，对未来的预期显得比较乐观，敢于用明天的钱圆今天的梦。这批“成长型”客户的承受能力大多在40万至50万。
2、优质高档楼盘不断涌现
沁阳市的飞速发展，使城市建设，市民生活进入了一个全新的时代，城市功能的全面升级和城市形象的时代定义将发生巨大的变化，新一轮的城市扩张势在必行。传统的居住格局和形式已经无法满足发展的步伐，对住宅环境的要求会愈来愈高，追求品牌住房的意识增强，在住房消费上将会逐步转向环境、绿化、物业管理较好的小区住宅，逐步追求实力强，信誉好的开发商开发建设的品牌住房。
3、商品房不断涌现
随着沁阳城市整体建设发展水平的不断提高，自1998年来，政府加大力度积极推进住房商品化、货币化改革，建立多层次住宅保障体系，合理开发高档、中档、普通住宅，以满足不同层次的住宅需求，促进住宅建设的健康发展。在房地产市场价格保持总体稳定上升的同时，将投资商品住宅建设作为该市当前房地产开发的重点目标，商品房的不断涌现和需求加快了地产市场的商品化流通。
4、按揭购房将成为主要购买方式
在国家金融政策的支持下，市民的消费观念已由攒钱买房转变为贷款买房，负债购房占房屋交易总量的比例已逐年上升。按揭购房己成住房消费的主流，形成了一种消费时尚。据粗略统计自2006年以来，预（销）售的商品房中，按揭购房约占个人购房的50％，今后个人住房消费将会继续大幅度增长，按揭购房将成为主要购买方式。

第四章 建设规模与建设条件

4.1 建设规模
沁阳“上林苑”建设项目一期工程总占地面积70647㎡（约106亩），计划投资46991.67万元新建7栋18层高层住宅，8栋11层小高层住宅，1栋2层商务会所和地下（半地下）车库等，总建筑面积227798㎡，其中住宅部分面积167475㎡，商业用房面积6000㎡，地下（半地下）停车位915个，规划总居住户数1766户，规划总居住人口5000余人，容积率2.49，建筑密度19.6%，绿化覆盖率35%。小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点等设施。
4.2 项目现状概况
4.2.1 地理位置
沁阳“上林苑”建设项目位于沁阳市新区，用地范围北至怀府路，东至规划适居路，南至覃怀路，西侧以及南侧农田。北侧隔怀府路为沁阳第一中学，东侧隔适居路为人民医院和任庄村，西南侧为呼庄村。东侧地为规划公园广场。项目地处沁阳市新行政区，地理位置优越，交通便利。整个地块呈矩形，用地平坦，是沁阳市新城区重要的高端住宅规划用地。
4.2.2 土地权属类别及占地面积
宗地编号：2007-26；
土地权属：国有；
土地类别：居住用地；
使用权类型：出让；
使用期限：70年；
土地使用权面积：70647㎡（约106亩）。
4.3 沁阳市社会经济条件
4.3.1 沁阳市概况
沁阳市位于河南省西北部，地处亚欧大陆桥“郑洛焦”的金三角带，北依太行，南眺黄河，毗邻能源大省山西，南边与温、孟二县毗连，东邻博爱县，西傍济源市，与焦作、郑州、洛阳相距分别为36km、128km、90km，市域南北长36公里，东西宽30公里，总面积623.5平方公里，辖3乡6镇4个办事处329个行政村，人口49.46万。沁阳市中心城区位于市域中部偏东，沁河之南岸，地理坐标为北纬35°05ˊ，东经112°56ˊ。沁阳有七千年的历史，源远流长，人杰地灵。夏为覃怀首邑，汉设野王县，隋改河内县，明清为怀庆府所在地，1989年9月27日，国务院批准，撤县建市，由省直辖，焦作市代管。历来为豫西北的政治、经济、文化中心，素有“京洛孔道”、“覃怀古都、河朔名邦”之美称。
沁阳是一座蓬勃发展的新型工业城。境内有铝、铁、铝钒土等20多种矿产资源，属河南省矿藏密集地带之一；有沁河、蟒河、丹河等5条河流和两座中型水库，是华北地区难得的富水区；有30余平方公里山前荒坡地，适宜摆放大型工业项目，沁北工业集聚区被确定为首批省级产业集聚区。沁阳是晋煤外运咽喉要道和重要煤炭集散地，紧临国家沁北电厂和小浪底工程，富足的资源和能源为工业发展奠定了雄厚基础，已形成以铝及铝深加工、化工、造纸机械及造纸、玻璃钢、电动车、新能源等六大产业为重点的新型工业体系，是全国造纸机械之乡、中国玻璃钢科技创新示范市、中国耐蚀产品研制示范第一市和豫西北重要的铝工业基地。
沁阳是一座独具魅力的文化旅游城。沁阳历史悠久，人文荟萃，古迹众多。夏为覃怀首邑，汉设野王县，隋改河内县，明清为怀庆府所在地，是全国首批“千年古县”、全国文化先进市和全省历史文化名城，是唐代诗人李商隐、元代科学家许衡、明代科学艺术巨星朱载堉、狼牙山五壮士宋学义的故乡。沁阳有天宁寺三圣塔、清真北大寺、朱载堉墓等国保单位3处，有唢呐、怀梆、高抬火轿等国家首批非物质文化遗产3个。境内神农山景区集龙脊长城、神农古迹、白松雅韵、猕猴憨态等为一体，是“北方山水”的经典代表，被评为国家4A级旅游区、国家重点风景名胜区、世界地质公园、国家级猕猴自然保护区。沁阳先后荣获“中国县级城市旅游竞争力20强”、“中国文化旅游大县”、“中国最佳旅游目的地”、“中国最佳生态旅游城市”等称号，并于2008年10月以河南省第一名的成绩高分入选中国优秀旅游城市。
沁阳是一座与时俱进的开放城市。沁阳地处亚欧大陆桥“郑洛焦”的金三角带，二广高速、长济高速及常付、紫黄、卫柿、郑常等省道四通八达，焦柳、侯日、焦太三条铁路穿境而过，距郑州、洛阳、新乡、晋城均在1小时车程，距新郑国际机场90分钟车程。沁阳是河南省重点城镇化试点市、对外开放重点县（市）和36个扩权县（市）之一，享有比照国家振兴东北老工业基地等多项优惠政策。近年来，沁阳深入开展平安建设，强化“效能革命”，发展环境不断优化，为全国平安建设先进市、河南省社会治安综合治理先进市、河南省优化经济发展环境十佳县（市）、河南省最佳投资城市。对外开放和招商引资成效显著，中国昊华、中电投、中国铝业、长江基建、香港华懋、广东兴发、河南神火、山西晋煤、浙江超威、山东东阿等国际财团和全国知名企业在沁投资兴业。
沁阳是一座充满生机的活力城市。近年来，面对国家宏观政策不断调整、县域经济竞争日趋加剧、国际金融危机突发等复杂局面，沁阳市坚持以科学发展观统揽全局，以“新型工业化、农业现代化、三产多元化、城乡一体化”为目标，强力实施“项目带动、资本活市、人才兴沁、环境赢商”四大战略，奋力推进经济社会发展新跨越，全市呈现出经济繁荣、民生改善、社会稳定、政通人和的良好局面。综合经济实力位居全国中小城市百强第97位，河南省第９位。先后荣获全国最具区域带动力中小城市百强县、中国金融生态城市、全国平安建设先进市、全国村务公开民主管理示范市、国家科技进步先进市、全国政务公开先进市、河南省村务公开民主管理示范市、全省基层组织建设先进市、全省新农村建设先进市等省级以上荣誉120余项。党和国家领导人胡锦涛、温家宝、李长春、李克强、华建敏等先后到沁阳视察指导工作。
4.3.2 2010年沁阳市社会经济发展情况
2010年，沁阳市地区生产总值完成235.2亿元，增长15.7%；全社会固定资产投资完成170.3亿元，增长29.2%；财政收入完成14亿元，增长22.9%；先后荣获2010中国最具海外影响力县市区、中国优秀旅游城市、中国金融生态城市、国家绿色能源示范县等省级以上荣誉120余项。卢展工、刘春良、刘怀廉、铁代生、路国贤、孙立坤等省、焦作市领导多次莅沁视