市物业管理办法.doc

晋中市物业管理措施第一章 总 则第一条为了规范全市物业管理活动，维护业主（物业使用人）和物业服务企业正当权益，提升物业服务质量，改善人民群众生活和工作环境，依据中国物权法、中国物业管理条例和山西省物业管理条例等相关法律、法规要求，结合本市实际，制订本措施。第二条本措施适适用于本市行政区域内物业管理活动。本措施所称物业管理，是指业主经过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业根据物业服务协议约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序活动。第三条物业管理应该坚持专业服务、业主自治和小区管理相结合标准，经过公开、公平、公正市场竞争机制选择物业服务企业，构建老实信用、竞争有序、服务规范物业管理秩序。第四条新建住宅物业项目应该实施物业管理。难以实施社会化、市场化、专业化管理破旧住宅小区和零碎住宅小区，市、县（区、市）人民政府、开发区管委会应该建立政府扶持机制，加强小区基础配套设施设备改造，推进实施小区管理、专题服务、业主自管相结合日常管理服务，建立健全应急抢修等保障制度，保障居民基础生活秩序。提倡机关、企（事）业等单位推行物业管理。第五条市、县（区、市）政府、开发区管委会应该将物业服务行业作为新兴服务业给予扶持和培育，主动推进物业管理市场化、专业化、社会化进程。制订物业管理财政扶持政策，激励物业服务企业为破旧住宅小区提供专业物业管理服务；激励物业服务企业利用网络信息化等新技术加强管理，提升物业服务水平。第六条物业管理实施市、县（区、开发区）、街道（乡镇）、小区（村）四级管理体制，构建分级负责、综合协调物业管理机制，共同推进物业管理健康发展。市人民政府房地产行政主管部门负责全市物业管理活动监督管理工作。县（区、市）人民政府、开发区管委会房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动监督管理工作，接收市人民政府房地产行政主管部门指导和监督。街道办事处（乡镇人民政府）应该设置物业管理专职机构，配置专职管理人员，负责指导业主大会、业主委员会成立、选举、换届和立案工作，监督业主、业主大会、业主委员会开展自治管理活动，协调处理业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业之间矛盾纠纷。小区（村）负责辖区内业主大会、业主委员会日常指导监督工作，参与业主大会成立、业主委员会选举、物业服务项目考评等相关工作。物业管理工作纳入政府年度任务目标考评体系。第七条县（区、市）人民政府、开发区管委会应该加强对本行政区域内物业管理工作领导，建立物业管理联席会议制度，健全物业管理争议化解和纠纷处理工作机制，协调处理物业管理中重大问题。联席会议由街道办事处（乡镇人民政府）、小区、房地产、价格、公安、民政、司法、环境保护、城市管理、工商、质监、人防等部门和物业服务企业、业主委员会或业主代表等单位和人员参与，由县（区、市）人民政府、开发区管委会召集，也能够委托街道办事处（乡镇人民政府）召集。第八条房地产、价格、公安、民政、司法、环境保护、城市管理、工商、质监、人防等行政管理部门和城市管理综合执法机关等应该根据法定职责加强物业管理区域内房屋安全、物业服务收费、治安消防、秩序维护、环境卫生、房屋和设施设备维护使用等方面监督管理，建立违法行为投诉登记制度，依法处理物业管理区域内违法行为。法律、法规没有要求或要求不明确，由市、县（区、市）人民政府、开发区管委会确定。供水、排水、供电、供气、通讯、有线电视等专营服务单位应该按摄影关要求和协议约定，做好物业管理区域内专题服务。第二章 业主、业主大会、业主委员会第九条房屋全部权人为业主，在物业管理活动中享受法律、法规要求权利，推行法律、法规要求义务。还未依法办理房屋全部权登记，但基于买卖、赠和、拆迁赔偿等已经正当占有该房屋，在物业管理活动中能够享受法律法规要求业主权利，并负担对应义务。物业承租人或实际使用物业其它人为物业使用人。物业使用人违反法律、法规要求和管理规约约定，相关业主应该负担连带责任。第十条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应该代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中正当权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。第十一条物业管理区域含有法律、法规要求条件，街道办事处（乡镇人民政府）应该组织成立首次业主大会会议筹备组，首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和小区（村）代表组成。房地产行政主管部门应该给予政策指导，建设单位和物业服务企业应该配合筹备组开展工作。筹备组负责下列工作：（一）确定并公告业主身份、业主人数和所拥有专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开时间、地点、形式和内容；（三）草拟管理规约、业主大会议事规则； （四）依法确定首次业主大会会议表决规则；（五）制订业主委员会委员候选人产生措施，确定业主委员会委员候选人名单；（六）制订业主委员会选举行法；（七）完成召开首次业主大会会议其它准备工作。筹备组应该自成立之日起30日内，在物业所在地房地产行政主管部门指导下，由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主召开首次业主大会会议。第十二条 首次业主大会会议筹备经费由建设单位负担。建设单位应该在物业项目预（销）售前一次性向街道办事处(乡镇人民政府)预缴筹备经费，由街道办事处(乡镇人民政府)代收代管。预缴标准为物业管理区域内总建筑面积5万平方米以下(含5万平方米)1万元，5至10万平方米(含10万平方米)1.5万元，10至20万平方米(含20万平方米)2万元，20万平方米以上3万元。筹备经费使用应坚持合理节俭、专户储存、专款专用、多退少补标准。第十三条业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会实施机构。业主委员会人数应该是5至15人单数，业主委员任期为3至5年，能够连选连任。业主委会员委员应该是本物业管理区域内业主，并符合下列条件：（一）含有完全民事行为能力；（二）遵守国家相关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范推行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；（五）含有一定组织能力；（六）含有必需工作时间；（七）法律法规要求应该含有其它条件。本人及其近亲属或其它利害关系人在本物业管理区域物业服务企业或该企业关联企业任职，不得担任业主委员会委员。第十四条业主委员会实施业主大会决定事项，推行下列职责：（一）实施业主大会决定和决议；（二）召集业主大会会议，汇报物业管理实施情况；（三）和业主大会选聘物业服务企业签署物业服务协议；（四）立即了解业主（物业使用人）意见和提议，监督和帮助物业服务企业推行物业服务协议；（五）监督管理规约实施；（六）督促业主交纳物业服务费及其它相关费用；（七）组织和监督专题维修资金筹集和使用；（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生纠纷；（九）业主大会给予其它职责。第十五条业主委员会应该自选举产生之日起30日内，持下列文件征求街道办事处(乡镇人民政府)立案意见并报物业所在地县（区、市）、开发区管委会房地产行政主管部门立案：（一）业主委员会选举情况和业主委员会组员基础情况； （二）业主大会议事规则、业主管理规约等； （三）业主大会会议统计和会议决定； （四）业主委员会工作规则； （五）业主委员会成立（换届）立案表；（六）业主大会决定其它重大事项。市、县（区、市）、开发区房地产行政主管部门可结合实际，制订业主大会议事规则和管理规约示范文本。第十六条业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，前任业主委员会应该在街道办事处(乡镇人民政府)、小区（村）监督下，将其保管相关凭证、档案等文件资料、印章及其它属于全体业主共有财物，移交给新一届业主委员会，并办理书面交接手续；逾期不移交或损毁，负担对应法律责任。第十七条召开业主委员会会议，应该通知相关小区（村），并听取小区（村）提议。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应该主动配合相关小区（村）依法推行自治管理职责，支持小区（村）开展工作，并接收其指导和监督。第十八条业主委员会未按业主大会议事规则要求组织召开业主大会定时会议，或发生应该召开业主大会临时会议情况，业主委员会不推行组织召开会议职责，街道办事处（乡镇人民政府）能够责令业主委员会限期召开；逾期仍不召开，能够由物业所在地小区（村）在街道办事处（乡镇人民政府）指导监督下组织召开。第十九条经业主委员会三分之一以上委员提议召开业主委员会会议，应该召开业主委员会会议。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议，由街道办事处（乡镇人民政府）组织召开或指定一名委员召集主持业主委员会会议。业主委员会会议应有过半数委员出席，作出决定必需经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不得委托她人出席业主委员会会议。第二十条业主大会、业主委员会作出决定侵害业主正当权益，受侵害业主能够依法请求人民法院给予撤销。业主委员会不得决定依法应该由业主大会决定事项。业主委员会超越职权作出决定，或作出和本物业管理区域物业管理无关决定，由签字同意该决定委员负担对应法律责任。第二十一条业主委员会委员不得有下列行为：（一）索取、非法收受建设单位、物业服务企业或有利害关系业主提供利益或酬劳；（二）向为本物业管理区域提供服务物业服务企业承揽、介绍包含本物业管理区域经营、管理等相关业务；（三）违反物业服务协议约定，拒交或拖欠物业服务费用，或利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费；（四）泄露业主相关信息；（五）挪用、侵占业主共有财产；（六）其它损害业主共同利益或可能影响公正推行职务行为。业主委员会委员违反前款要求，由业主委员会决定中止其组员职务，并提请业主大会会议终止其组员职务。第二十二条有下列情况之一，业主委员会委员资格自行终止：（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主；（二）丧失民事行为能力；（三）依法被限制人身自由；（四）在本物业管理区域物业服务企业或该企业关联企业中任职；（五）法律、法规和管理规约要求其它情形。第二十三条业主委员会任期届满前3个月，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应该组织召开业主大会会议，进行换届选举，并在上届业主委员会任期届满前选举产生新一届业主委员会。第二十四条业主委员会任期届满未能选举产生业主委员会或业主委员会委员人数不足总数二分之一或业主委员会不能正常开展工作，新一届业主委员会产生之前，能够由物业所在地小区（村）在街道办事处（乡镇人民政府）指导和监督下，代行业主委员会职责，相关档案资料、印章及其它财物能够由小区（村）代为管理。第二十五条业主委员会应建立信息公开制度，设置信息公告栏及工作意见箱，定时公布工作情况，接收业主监督。业主能够查阅业主委员会工作资料，并有权就包含本身利益事项向业主委员会提出质询，业主委员会应该给予回复。第三章 物业服务企业第二十六条一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。物业服务企业应该根据相关要求取得资质证书，并在资质等级许可范围内从事物业服务活动。从事物业管理人员应该根据要求取得职业资格证书。不得伪造、涂改、转让、出租、转借资质证书和资格证书。第二十七条已成立业主大会物业管理区域，经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数业主同意，能够依据物业特点自行决定选聘物业服务企业资质等级及服务内容。业主委员会应该依据法律、法规要求和业主大会选聘物业服务企业签署物业服务协议。第二十八条物业服务企业应该将下列信息在物业管理区域内物业服务收费地点显著位置公开并立即更新：（一）企业营业执照、资质证书、服务投诉电话；（二）物业服务内容、物业服务标准、收费项目及标准、计费方法、收费依据等相关事项；（三）房地产、价格、公安、计划、城市管理、工商、环境保护、质量监督等行政管理部门投诉举报电话。第二十九条物业服务企业应该根据相关法律、法规和物业服务协议要求和相关物业服务行业技术标准提供专业化服务，不得降低服务标准或降低服务项目。第三十条物业服务企业对服务期间因改造、维修、保养相关物业或配置固定设施设备而形成下列技术资料，应该建档保留：（一）物业管理区域内房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位档案及其维修、养护统计；（二）物业管理区域内给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、燃气管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备档案及其运行、维修、养护统计；（三）物业服务企业或建设单位和相关专营单位签署供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络、垃圾清运等书面协议；（四）住宅装饰装修管理资料；（五）物业服务活动中形成和业主利益相关其它关键资料。第三十一条房地产行政主管部门应该建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业、物业服务项目实施动态考评考评管理，考评考评结果计入物业服务企业信用档案，作为企业信用等级评价、资质升级、物业管理招投标、物业管理项目创优达标等活动评审依据。公安、质监、消防、税务、供电等部门和单位，应该提供相关业主、业主委员会、物业服务企业违法违规行为统计或物业服务项目年度专题考评结果。第三十二条市房地产行政主管部门负责三级物业服务企业资质证书颁发管理及二级以上企业资质申报审核工作。一级、二级及本市三级资质物业服务企业，能够在全市范围内从事物业服务活动；非本市登记注册一级、二级资质物业服务企业在本市从事物业服务活动，应该在本市设置分企业；非本市三级（含暂定）资质，应该在本市申请资质。物业服务活动应该接收物业所在地市（县、市）房地产行政主管部门监督管理。第三十三条从事物业服务人员应该根据相关要求，参与物业管理对应职业教育培训。物业服务企业电力、锅炉、电梯、消防、高空作业等从业人员，应该含有对应从业资格。物业服务企业委托或聘用含有对应资质单位及个人，应该明确各自安全管理责任和义务。第四章 前期物业管理第三十四条前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘含有对应资质物业服务企业实施物业管理。第三十五条住宅及同一物业管理区域内非住宅建设单位，应该经过招投标方法选聘含有对应资质物业服务企业；投标人少于3个或住宅规模较小，经物业所在地房地产行政主管部门同意，能够采取协议方法选聘含有对应资质物业服务企业。提倡其它物业建设单位经过招投标方法，选聘含有对应资质物业服务企业。第三十六条住宅及同一物业管理区域内非住宅建设单位，应该在物业预（销）售前根据要求完成物业服务项目招标工作，并向房地产行政主管部门立案。建设单位和物业服务企业应该参考前期物业服务协议（示范文本）签署前期物业服务书面协议。第三十七条建设单位在预（销）售物业前，应该制订临时管理规约，将临时管理规约、前期物业服务企业资质等级、服务标准和收费标准等作为物业买卖协议附件；物业买受人应该对遵守临时管理规约、认可前期物业服务等作出书面承诺。第三十八条建设单位应该根据建设工程计划要求，配建不少于总建筑面积千分之三至千分之五物业管理用房（包含业主委员会工作用房）。未按要求配建，不予完工立案。物业管理用房配建面积和位置，应该有利于物业管理服务活动开展。建设单位应该在申报新建物业项目计划时，征求物业所在地房地产行政主管部门意见，以确定物业管理用房面积、位置。分期开发物业服务项目，不能足额提供当期物业服务用房，建设单位应该提供临时物业服务用房。物业服务用房应该含有水、电、暖等基础使用条件。第三十九条依法应该属于全体业主共有物业管理用房、公共厕所、机动车停车场（库）、永久性自行车库等配套设施，任何单位和个人不得买卖或抵押；未经业主大会同意，不得占用或改作她用。建设单位在申请房屋全部权初始登记时，应该将前款要求配套设施一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上给予记载，不颁发房屋权属证书。第四十条前期物业服务协议约定时限届满，未成立业主大会或业主大会未作出选聘或续聘前期物业服务企业决定，前期物业服务企业自愿根据不低于原协议约定服务标准且不高于原协议约定收费标准继续提供服务，能够继续服务至业主大会作出选聘或续聘决定为止。第四十一条建设单位应该根据国家要求保修期限和保修范围负担物业服务项目标保修责任，其它项目标保修期限由建设单位和施工单位在施工协议中约定。第五章 物业管理服务第四十二条物业服务企业根据物业服务协议约定，提供对应服务，收取物业服务费，接收业主（物业使用人）、业主大会和业主委员会监督。物业服务协议约定对物业服务企业和全体业主（物业使用人）含有约束力。物业服务企业应该定时听取业主（物业使用人）、业主大会和业主委员会意见和提议，配合小区（村）做好相关管理工作。第四十三条物业服务协议应该包含下列内容：（一）物业基础情况；（二）物业服务内容和质量；（三）物业服务费用；（四）物业经营和管理；（五）物业承接验收；（六）物业使用维护；（七）专题维修资金；（八）违约责任；（九）其它事项。物业服务协议只能约定属于民事服务内容事项，不得约定由物业服务企业行使应该由行政管理部门行使行政管理职责。第四十四条 物业服务协议期限届满3个月前，业主委员会应该组织召开业主大会决定续聘或另行选聘物业服务企业，并书面汇报物业所在地房地产行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）和小区（村）。物业服务企业应该自物业服务协议终止之日起10日内，向业主委员会移交相关档案资料。第四十五条实施物业管理重大事件汇报制度。 物业管理区域内发生下列情况之一，物业服务企业应该根据应急管理相关要求开启应急响应程序，向房地产行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)及小区（村）、相关专营单位等进行汇报，并采取方法： （一）发生火灾、水患、爆炸或自然灾难等造成人身伤亡或危及建筑物安全；（二）建筑物及其隶属设施设备发生安全隐患，且依靠本身能力难以排除，可能危及业主、物业使用人及建筑物安全； （三）物业服务人员拟集体撤离物业管理区域，造成物业服务中止，严重影响业主和物业使用人正常生活；（四）发生群体性事件；（五）发生业主、物业使用人非正常重大伤亡事件；（六）其它严重影响业主、物业使用人正常生活事件。第四十六条物业服务企业能够在房地产行政主管部门指导下，根据自愿标准，加入市物业协会。市物业协会应该根据国家和省相关要求，建立和完善物业服务企业和物业服务从业人员自律制度，组织业务培训，帮助政府相关部门调解物业服务矛盾纠纷，配合房地产行政主管部门建立健全信用档案，加强行业诚信自律建设，促进行业健康发展。第四十七条物业管理实施有偿服务，遵照合理、公开和收费标准和服务标准相适应标准。住宅前期物业服务、保障性住房物业服务收费实施政府指导价；非住宅物业服务和业主大会成立后住宅物业服务收费实施市场调整价。物业服务费按房屋建筑面积计收，可按月、季、年收取，也可预收，但预收期限最长不得超出12个月。物业服务企业不得私自设置收费项目和标准。第四十八条业主（物业使用人）应该依据物业服务协议约定，按时足额交纳物业服务费。未按时足额交纳，物业服务企业有权要求限期交纳。拒不交纳物业服务费，物业服务企业能够要求业主委员会帮助催交，也能够向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、小区（村）申请调解，或向人民法院提起诉讼。业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费，从其约定，业主负连带交纳责任。第四十九条已完工但还未出售或还未交付给物业买受人物业，其物业服务费由建设单位全额交纳；已交付给物业买受人物业，其物业服务费由买受人全额交纳。业主转让物业时，应该通知物业服务企业并立即结清物业服务等费用。物业服务企业不得以停水、停电等方法催缴物业服务等费用。第五十条供水、供电、供热、供气、通信、有线电视、生活垃圾处理等专营服务单位应该直接向最终用户收取费用。不得强制物业服务企业代收上述费用，也不得因物业服务企业拒绝代收而停止提供服务。委托物业服务企业收费，应该签署书面委托协议，物业服务企业可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。专营服务单位应根据发票使用管理要求，为物业服务企业向业主开具相关发票提供便利条件。住宅物业区域内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中用水、用电、用气、用热等价格应该根据国家及省价格主管部门要求实施。第五十一条业主（物业使用人）使用物业，应该遵遵法律、法规和规章要求，在供水、排水、通风、采光、通行、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面，根据有利于物业安全使用、维修养护标准，处理相邻关系。 物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护时，相关业主（物业使用人）应该给配合。 物业服务企业应该对相关部门进入物业管理区域推行职责提供便利条件并给予主动配合。第五十二条业主（物业使用人）对房屋进行装饰装修时，应该遵守相关要求。物业服务企业应该将房屋装饰装修中严禁行为和注意事项书面通知业主（物业使用人）、装修企业，并签署装饰装修协议。协议应该包含下列内容：（一）装饰装修工程实施内容；（二）装饰装修工程实施期限；（三）许可施工时间；（四）废弃物清运和处理；（五）住宅外立面设施及防盗窗安装要求；（六）其它需要约定严禁行为和注意事项；（七）管理服务费用；（八）违约责任；（九）其它需要约定事项。 物业服务企业应该加强对装饰装修活动检（巡）查，对业主违反相关要求行为立即进行劝导、阻止，劝导、阻止无效，应该立即向相关行政主管部门汇报。物业服务企业应该为业主装饰装修提供必需便利条件，不得参与、支持、纵容相关人员强制向业主销售、搬运装饰装修材料、家居物品。第六章 物业使用和维护第五十三条物业管理区域划分，以建设工程计划许可证同意范围为基础，遵照相对集中、便于管理标准，综合考虑供热、供水等相关配套设施设备及小区建设等原因，应该遵守下列要求：（一）新建住宅小区，包含分期建设，根据小区整体计划设施范围划分为一个物业管理区域；（二）非住宅物业及单幢商住楼宇含有独立共用设施设备，能够封闭管理，划分为一个物业管理区域；（三）依据城市具体计划，确定整合为一个居住区或组团，划入一个物业管理区域；（四）地理上自然连接、规模较小住宅小区，经各区域中专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数业主同意划分为一个物业管理区域，能够调整为一个物业管理区域；（五）经自然分割或习惯形成两个以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，并经各区域中专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数业主同意划分为多个物业管理区域，能够调整为多个物业管理区域。第五十四条新建建设项目开工建设前，建设单位应该持房地产开发项目核准或立案文件、土地使用证、建设用地计划许可证、项目计划设计方案等资料向本辖区房地产行政主管部门提出物业管理区域划分书面申请。房地产行政主管部门应该根据本措施第五十三条要求，在征求街道办事处（乡镇人民政府）、小区（村）意见后划定物业管理区域，并书面通知建设单位。建设单位销售物业，应该将物业管理区域四至界限在物业买卖协议中明示。第五十五条已经建成并交付物业，还未划定物业管理区域或需要调整物业管理区域，其所在街道办事处（乡镇人民政府）、小区（村）应该在征求业主意见后，向房地产行政主管部门提出划分或调整物业管理区域书面申请。房地产行政主管部门应该根据本措施第五十三条要求，划定或调整物业管理区域，并给予公告。第五十六条物业管理区域不得有下列行为： （一）损坏房屋承重结构、主体结构和房屋外貌； （二）私自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地； （三）私圈、私占、私建停车场地； （四）私自设置摊点或集贸市场； （五）随意倾倒或堆放垃圾、杂物； （六）侵占绿地，毁坏花草树木，损坏园林设施； （七）私自在建（构）筑物屋顶、外墙上安装、放置、悬挂、张贴物品或涂写、刻画； （八）违反要求排放噪声或有意制造噪声干扰她人正常生活； （九）违反相关要求排放超标准噪音和有毒有害物质，存放易燃、易爆、剧毒或含有放射性物品； （十）违反要求停放车辆或不根据要求行车路线行驶； （十一）违反要求喂养动物； （十二）其它违反法律、法规和管理规约行为。第五十七条街道办事处（乡镇人民政府）、小区（村）或物业服务企业（管理单位）应该对物业管理区域内违反本措施第五十六条要求行为进行巡查。发觉违法行为，应该对行为人给予劝导、阻止。劝导、阻止无效，应该立即向相关行政主管部门汇报。相关行政主管部门在物业管理区域内具体管理职责分工，根据相关法律、法规要求实施。建筑共用部位和共用设施设备，不得私自改变用途。 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应该事先取得相关业主、业主大会、物业服务企业同意，并不得影响物业正常使用功效和业主正常生活。经营所得收益应该关键用于补充专题维修资金，也能够根据业主大会决定使用。第五十九条住宅小区内计划建设专用车库和停车场（位），由物业服务企业提供服务，能够根据要求收取车辆停放服务费。物业管理区域内机动车停车场（库、位），应该首先满足本物业管理区域内业主（物业使用人）使用。业主对机动车辆保管有特殊要求，由业主和物业服务企业另行签署机动车辆保管协议。第六十条业主应该根据国家相关要求交存住宅专题维修资金，用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，不得挪作她用。第六十一条房地产行政主管部门应该依据建筑安装工程造价，合理确定、调整、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专题维修资金数额，并立即公布。建设单位出售房屋时，应该根据标准向业主代收首期住宅专题维修资金并交存至物业所在地房地产行政主管部门设置住宅专题维修资金专户。未按要求交存首期住宅专题维修资金，建设单位不得将房屋交付买受人。住宅专题维修资金分户账面余额不足首期交存额百分之三十，应该根据要求续交。第六十二条物业服务协议期限届满3个月前，业主大会和业主委员会应该选聘或续聘物业服务企业。业主、业主大会依法选聘新物业服务企业，应该书面通知解聘原物业服务企业。原物业服务企业应该在收到解聘通知之日起10日内和业主、业主大会或业主委员会办理移交手续并退出物业管理区域；新聘物业服务企业应该在原物业服务企业退出物业管理区域后，和业主、业主大会或业主委员会办理交接手续并进驻物业管理区域。原物业服务企业拒不按要求退出物业管理区域，业主、业主委员会、新聘物业服务企业能够经过房地产行政主管部门或司法路径要求原物业服务企业退出物业管理区域，办理交接手续。第六十三条物业服务企业违反物业服务协议约定提前终止物业服务协议，应该提前3个月通知业主、业主委员会并负担协议约定违约责任。物业服务协议终止前，物业服务企业不得停止服务。第六十四条物业服务企业退出物业管理区域时，应该向业主委员会移交相关资料和财物，并配合新物业服务企业做好交接工作；没有业主委员会，应该移交街道办事处（乡镇人民政府）、小区（村）代管。第六十五条物业服务企业退出物业管理区域，业主、业主大会未选聘新物业服务企业，应该由全体业主共同负担管理责任；环卫、供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位应该继续做好管理服务工作。属地职能部门应该推行对应社会管理职能；街道办事处（乡镇人民政府）、小区（村）应该依据业主请求，指导和帮助业主召开业主大会，选聘新物业服务企业。第六十六条物业服务企业为满足管理需要，投资建设、完善物业管理区域配套设施或维修、改造共用部位、共用设施设备，应该征求业主意见，经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数业主同意后，方可实施。未按要求征求业主意见，视为物业服务企业自愿投资，物业服务企业不得要求业主或她人负担相关费用。第七章 职责分工第六十七条市房地产行政主管部门负责全市物业管理行业监督管理工作。推行以下职责：1.负责确定全市物业服务市场发展计划和计划并组织实施，负责确定全市物业管理政策性指导意见并监督落实；2.负责对县（区、市）、开发区管委会房地产行政主管部门业务指导和监管；3.负责全市三级（暂定）物业服务企业资质审核、审批及二级以上物业服务企业资质初审、上报工作；4.负责全市物业服务企业考评、评价、信用档案建立和管理工作，负责物业服务企业从业人员管理工作；5.根据分级负责、属地管理标准，受理并协调处理相关物业管理投诉和纠纷；6.指导各县（区、市）、开发区前期物业服务招投标管理工作，负责组织市城区前期物业服务招投标管理和前期物业服务协议立案工作；7.指导各县（区、市）、开发区住宅专题维修资金交存、使用、管理等工作，负责市城区住宅专题维修资金交存、使用、管理等工作；8.指导各县（区、市）落实新建住宅小区综合验收制度，负责市城区新建住宅小区综合验收工作；9.指导市物业协会工作。第六十八条县（区、市）人民政府、开发区管委会房地产行政主管部门负责本行政区域物业管理行业监督管理工作，组织对物业服务项目进行综合考评；建立健全物业管理服务投诉处理机制，建立物业服务企业信用信息系统；指导属地街道办事处（乡镇人民政府）开展业主大会成立、业主委员会选举、换届和立案等日常监督管理工作。第六十九条价格行政主管部门负责物业管理活动中价格监管工作，推行以下职责：1.建立和市场经济相适应物业服务价格调整机制，开展物业服务成本监审，制订、调整物业服务政府指导价标准并立即向社会公布；2.监督检验价格公告制度落实情况，依法查处价格违法行为。第七十条公安部门负责监督指导物业管理区域内治安防范、日常消防管理等工作，推行以下职责：1.负责物业管理区域内人口管理、治安管理，指导督促业主大会、业主委员会和物业服务企业建立公共秩序维护制度，落实各项治安防范方法；2.依法查处违反各类中国噪声污染防治法行为；3.依法查处物业管理区域内消防安全违法行为；4.监督指导业主大会、业主委员会和物业服务企业对共用消防设施进行维护管理，对共用部位开展防火检验、巡查及消防安全教育宣传等工作；5.监督指导业主大会、业主委员会和物业服务企业规范各类交通标识设置、停车位划分、行车路线制订等交通安全行为，会同相关部门在物业管理区域外城市道路上划分临时停车位，缓解小区停车难问题。第七十一条民政部门负责物业管理区域内民政事务管理工作，指导监督业主大会、业主委员会、物业服务企业、建设单位做好住宅区和楼群命名、门牌编号、殡葬管理及物业行业协会监督指导等相关工作。第七十二条司法部门负责物业管理区域内人民调解工作，处理物业管理区域内相关物业使用、维修、养护、管理和物业交接中发生各类矛盾纠纷。第七十三条环境保护部门负责物业管理区域内环境保护监管工作，指导监督业主大会、业主委员会和物业服务企业开展物业管理区域内环境保护工作，依法查处影响业主正常生活烟尘、噪声、烟油污染或废弃物超标等违反环境保护要求违法行为。第七十四条计划和城市管理部门负责物业管理区域内计划、绿化、环境卫生等监管工作，推行以下职责：1.提出物业管理用房、业主委员会工作用房、公共厕所、环卫垃圾、永久性自行车停车库（场）、机动车停车库（场）、绿化设施、公共体育场地和设施等各类配套设施计划设计指标，并在建设工程计划方案、计划许可、用地计划许可及计划认证等相关计划设计文件中明确位置、面积等相关内容；2.依法查处物业管理区域内私自改变住宅外立面、建筑结构、各类共用设施设备关键使用功效及私自搭建建筑物、构筑物等违法行为；3.依据法律、法规和相关技术规范，审核物业管理区域绿化方案，指导监督业主大会、业主委员会、物业服务企业开展物业管理区域内绿化管理工作，依法查处私自改变绿化用地、改变原设计条件等违法行为；4.指导监督物业管理区域内环境卫生工作，实施相关城市市容环境卫生管理法律、法规和规章。第七十五条工商行政主管部门负责物业管理区域内工商行政监管工作，推行以下职责：1.加强物业服务各类协议监管。帮助房地产行政主管部门制订相关协议示范文本；2.依法查处物业服务企业利用协议实施欺诈或利用协议格式条款侵害业主正当权益违法行为；3.依法查处无工商营业执照从事物业管理服务活动违法行为；4.依法查处物业管理区域内违法广告和违法经营行为。第七十六条质监部门负责物业管理区域内质量监督工作，指导监督业主大会、业主委员会和物业服务企业落实特种设备安全运行管理制度，依法查处违反质量监督要求违法行为。第七十七条体育部门负责本行政区域内全民健身工作，依靠基层体育部门、街道办事处，对所属物业管理区域内指导组织开展全民健身活动。第七十八条人防部门负责物业管理区域内人防工程使用维护监管工作，推行以下职责：1.指导监督业主大会、业主委员会和物业服务企业开展人防工程管理、维护和使用工作，依法查处不按要求维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及其它危害防空地下室安全使用效能等违法行为；2.负责物业管理区域内平战结合人防工程对外开放管理工作。第七十九条电部门负责物业管理区域内供电管理服务工作，推行以下职责：1.指导业主大会、业主委员会和物业服务企业建立健全配电设施运行维护管理制度，完善居民用电档案，严格实施供电技术标准和操作规程，确保安全用电；2.推行电力普遍服务义务。做好物业管理区域内直供电户居民计量、收费、服务等工作；配合价格行政主管部门加强合表供电小区收费监管，依法查处侵害居民用电权益违法行为。第八章 法律责任第八十条建设单位、物业服务企业、业主、业主大会、业主委员会违反法律、法规要求，根据中国物业管理条例、山西省物业管理条例等相关要求处理。第九章 附 则第八十一条各县（区、市）人民政府、开发区管委会可依据法律、法规和本措施要求，制订对应实施细则。第八十二条业主自行管理物业，参考本措施相关要求实施。第八十三条本措施自 月 日起施行。