工业园总部基地规划方案设计项目说明.doc

1. 项目所在区域周围情况该项目地块在天回镇街道办事处甘油、白塔、明月小区内，北新干道以东、川陕路以西、天丰路以北、绕城高速以南，周围交通体系异常发达。依靠城市物流干道，城北区域内设有五块石市场、荷花池市场、金府市场、富森美家居等专业市场。项目地块基础设施完善，用水、用电、用气、通讯、交通全部十分方便。2. 园区建设必需性和优势条件2.1必需性园区项目标上马能够为政府带来长久稳定经济收益。项目建成后经过厂房租赁、办公销售、和招商引资可实现集体经济大幅度增收。项目征用地块经过拆迁赔偿来保障农民收入，同时工业生产、组装、物流等项目标引进可为该区域农民提供大量就业岗位。2.2 优势条件区位优势：本项目所在地是成全部北大门标志性节点，在城北物流关键区域，人气鼎盛，工商业气氛浓厚。交通优势：本项目所处位置交通极其方便，有北新干道、川陕路、绕城高速等主干道路，有火车北站、城北客运站、火车东站等交通枢纽物流供给。市场优势：本项目有五块石市场、荷花池市场、金府市场、富森美家居等专业市场需求支持，发展前景看好。政策优势：金牛区委区政府为实现金牛区工业向园区集中，实现工业强区战略布署，整体计划了金牛高科北区，制订了相关优惠政策和方案。另：工业区大部分用地还未开发，利于统一计划、综合开发建设；能够利用浙江、广东等发达地域企业内迁机会，可借用其品牌效应，为园区本身及园内其它企业未来发展打下基础；较丰富山水资源和自然景观，利于景观组织和设计；邻近主城区，可取得水、电、气等配套设施支持；工业园区内无关键公共设施和工矿企业，建筑物基础上全部是民房和小型乡镇企业，拆迁轻易；享受国家西部开发和成城市金牛区众多政策优惠，为本区大发展发明了良好条件。国家发改委近日发出通知，同意成城市设置全国统筹城镇综合配套改革试验区。国家发改委要求成城市从实际出发，依据统筹城镇综合配套改革试验要求，全方面推进各个领域体制改革，并在关键领域和关键步骤率先突破、大胆创新，立即形成统筹城镇发展体制机制，为推进全国深化改革、实现科学发展和友好发展发挥示范和带动作用。依据“浦东”、“滨海新区“等经济特区开发、建设经验，成、渝“新特区”建设三个阶段，使相关受益行业可分为三类。第一阶段特区建设以基建为主，建筑、建材、钢铁、工程机械、电气设备、能源电力将直接收益。第二阶段，伴随生产活动大规模开展，贸易、物流等服务业将受益，港口、高速、机场等蓝筹性行业值得关注。第三阶段，而伴随城镇一体化程度提升，农民收入增加，相关消费服务业将面临巨大发展空间，包含：房地产、零售、酒店餐饮、医药、家电、汽车将直接收益。伴随特区基础建设开展，成城市工业贸易、物流等服务业将取得空前发展机会，而本项目定位为金牛区生态以物流、生产、加工、高新技术为主工业园区，势必需担负起促进城镇一体化进程和增加农民收入光荣任务。3. 开发策略工业园区建设用地应本着统一计划、统一开发、统一管理标准进行建设，经过土地有偿使用和使用权有偿转让为城市建设筹集资金。拓宽多种引资、筹资渠道，多方面为城市建设提供资金保障。为实现计划目标及计划理念，本计划拟采取根据“政府指导，集体经济主导，企业运作”计划策略来实施。包含：1. 政府指导，进行农民和企业拆迁安置、统一计划建设和招商引资服务；2. 集体经济主导，进行合作企业筛选，组织主导项目具体实施；3. 企业进行市场化运作，进行项目标计划设计、投资建设、招商引资。经过这种运作方法，能够实现多方资源整合，政府政策资源、农民土地资源、企业市场资源得到了充足利用和共享。5. 开发规模及投资回报当地块开发规模1036亩（实际面积、界址点以勘测放线实测数据为准）。5.1经济效益5.1.1 项目投资收益项目占地1036亩，估计总建筑面积近60万平米，总投入资金约7.54亿元，建成后可经过工业厂房有偿出租和一定年限经营权转让，实现集体经济增收。经初步测算项目收入为8.39亿元，可实现集体经济增收8500万元。5.1.2 政府收益估计建成后可引进企业90余家。入园纳税按5万元/亩计算，园区建成后每十二个月可形成5180万元税收收入。5.1.3 农民收益地块征用经过约元/亩产值赔偿来确保农民收入，引入90余家企业可提供2200个就业岗位，保障了当地居民就业，长久收益。6. 计划指导思想、目标、标准 6.1 计划指导思想1、走新型工业化道路，将城市计划相关要求和标准和化工行业本身特点有机结合，使计划既充足满足化工企业特殊要求，又为城市以后发展提供机遇，使二者相辅相成、相得益彰。2、根据构建国家级工业园业区目标，立足于二十一世纪长远发展，树立超前计划意识，高起点作好此次计划。3、适应市场经济和产业区动态发展需要，合理配置土地资源。6.2 计划目标6.2.1 总目标本工业园区将建设成为以冶金、建材为主，兼有机械、电子产业为辅综合工业园区。努力争取建成成全部同类工业园区中规模最大、集加工、物流和商贸于一体现代化产业园区，带动整个金牛区北部及天回镇经济快速发展。利用优越区位条件和区域内便利交通网络，建立和发展独具特色工业园区，引导城市社会、经济和产业整体发展。强化产业型工业园区特点，发明良好投资环境，实现吸引江浙、港、澳、台资和外资，引进技术和优异管理经验，深入提升区域竞争力目标。合理安排功效布局、开发强度、道路结构，充足发挥土地效益，最大程度地满足生产功效需要，使整个工业园区建设尽可能集中紧凑，以期经济地建设市政设施，最大程度地提升投资效益。发明成全部北大门标志和窗口，形成独特城市空间序列。6.2.2 建设目标技术孵化器研发中心，三位一体（科研+生产+市场）经济增加极龙头企业（带动相关产业发展）生态工业区生态环境良好6.3 计划标准6.3.1 整体性标准，一期工业用地开发要考虑和产业园区整个片区关系，在市政、道路、结构等方面衔接好。6.3.2 弹性标准，在道路设置、地块划分、土地兼容性等方面保留一定弹性，使园区发展能适应不一样外部环境改变要求。6.3.3 重视生态设计标准，发明优美园区环境，利用可连续发展理念，协调好计划用地和周围条件关系，发明出全新工业园区环境景观。7. 园区总体设计 7.1 现有建设条件分析场地现实状况良好，用地平整，除少数拆迁户需安置外，整表现实状况适宜建设。本项目在成全部城北天回镇镇区西侧，紧靠川陕公路，是华北、西北地域物流进入成全部关键通道，也是成全部通往外埠关键窗口。立足城北、搞活大流通，强化基础设施建设，把天回镇建设成为成全部北部贸易长廊，发展外向型经济，这不仅是全省、全市门面形象工程，同时也能够架起通向外省市场贸易桥梁，使成城市产业优势和资源优势得到延伸和发挥。7.2 工业园区总体框架依据清洁生产要求、循环经济理念和工业生态学原理将本项目定位为新型生态工业示范产业园区。关键经过物流或能流传输等方法把不一样工厂或企业连接起来，形成共享资源和交换副产品产业共生组合，使一家工厂废弃物或副产品成为另一家工厂原料或能源，模拟自然系统，在园区产业系统中建立“生产者消费者分解者”循环路径，寻求物质闭环循环、能量多级利用和废物产生最小化。工业园区定位为以一类无污染和二类少污染工业为主，融工业及各类服务设施于一体，环境优美、配套齐全生态型工业园区。产业特色上以发展机械、电子、五金建材、仓储、物流等一、二类工业为主，充足利用高新技术完成产业升级，构建园区产业群，最终形成成城市高级次、成规模特色型产业园区。7.3 工业园区空间布局和功效分区 本计划依据建设实际和开发要求，提出了“一轴、两心、三片”布局结构。一轴：依靠园区中部东西向轴线设置一条贯通园区东西功效及景观复合轴。两心：计划结合工业组团组织形式，形成一主一次两个园区综合服务中心，西部公共服务中心为主，东侧物流中心为辅。三片：以回字形路网为骨架，由西向东形成公共服务区、一类工业区、二类工业区产业布局序列。商业物流区临金星路部署，现代物流业是利用现代信息技术进行货物存放、交易、卸运运作方法和管理机制，它能够使产品流速加紧，正确率提升，库存率降低，成本降低，为用户提供多功效，一体化综合性服务。结合工业用地，临金星路部署物流中心，交通便捷，可愈加好为工业园区企业服务，使工业产品“不停留,不留地”卸运，使产业链运行成本降低，促进产业优化升级。计划在万石路一侧科技孵化大楼及其配套设施，此区单体建筑努力争取高起点、高标准、高端，以展示未来金牛高科北区现代特色和新风貌，形成优美城市门户。建筑性质以商业、市场、物流、生产为主。建筑规模以中、大型为主，小型建筑为辅。建筑色彩以中性为主（即白色和灰色调）局部以艳色加以突出和点缀，街景轮廓线应有一定起伏改变。一类工业区布局：一类工业区为对居住和公共环境基础无干扰和污染工业用地，如电子科技产业、工艺品制造业等。计划部署在用地中部，和综合服务区相临，一类工业区北临绕城高速绿化景观带,有良好景观环境,计划以比如电子科技产业、五金建材、工艺品制造为主产业，充足表现高科技产业生态性。厂房部署采取中国传统庭院式布局，表现一个人文气氛。二类工业区布局：二类工业区为对居住和公共环境有一定干扰和污染工业用地，如医药、食品、小型机械等工业用地。计划部署在一类工业区和川陕路之间，且和物流中心联络紧密，有良好对外交通运输条件。绿化用地布局：在绿化空间计划中贯穿“生态工业园区”思想，充足利用计划形成景观大道轴线，工业园区内结合综合服务区部署大片绿地和小广场，成为工业园区绿心，形成良好生态环境。沿工业园区主次干道种植地方特色树木，成为绿化线。从而在工业园区内形成“点、线、面”相结合绿化系统。7.4 工业园区城市设计引导城市设计标准 “以人为本，可连续发展”标准，对人在城市空间中主体地位、价值和所能起到支配作用深刻认识，关注人在其中生理、心理感受。塑造和增强街道场所精神。将街道、街角、广场、公园组成网络，形成改变丰富城市空间序列。城市设计引导空间布局：此次设计从拓展空间入手，打破沿街两面“墙”空间形态（尤其是关键景观大道），强化景观节点，形成开敞半封闭开敞空间。建筑风格：计划区内管委会大楼作为园区入口形象，其建筑风格应为精巧典雅现代建筑风格。沿园区中间东西向干道所形成建筑空间将作为园区关键人文景观轴，其建筑风格也应为现代建筑风格，既互有改变，又相互协调。建筑色彩：建筑色彩依据建筑性质不一样作不一样安排：办公建筑庄重大方，可采取灰、白色等；工业建筑因为体量较大，宜采取较明快色彩，避免压抑沉闷视觉效果，色彩可用乳白色、天蓝色、淡青色等。单体建筑色彩不宜超出三种。