云南泸沽湖酒店管理有限公司摩梭山庄环境影响报告书.doc

目 录
第1章 项目概况与项目建设的必要性 1
1.1项目概况 1
1.1.1项目名称 1
1.1.2项目主管单位 1
1.1.3 项目建设单位 1
1.1.4项目建设单位负责人 1
1.1.5项目建设性质 1
1.1.6项目建设地点 1
1.1.7项目建设期 2
1.1.8项目建设内容和规模 2
1.1.9项目投资估算 2
1.1.10项目资金筹措方案 3
1.1.11项目建设效益 3
1.2项目建设背景 3
1.2.1地理气候条件 3
1.2.2工业园区发展规划 4
1.2.3工业区已具产业规模 5
1.2.4项目提出的理由与过程 6
1.3项目建设必要性分析 9
1.3.1某某市“十一五发展规划”的要求 9
1.3.2某某市总体规划的要求 10
1.3.3某某市经济发展的要求 11
1.3.4园区发展的要求 12
1.4项目社会效益分析 13
1.4.1扩大内需，促进经济增长 13
1.4.2改善工业园区投资环境 14
1.4.3促进生产发展和提高人民生活水平 15
1.4.4促进园区的可持续发展 15
1.4.5带动园区周边土地增值及房地产发展 16
1.5项目建设可行性分析 17
1.5.1政府支持 17
1.5.2资金支持 17
1.5.3建设条件满足 18
1.6结论 18
第2章 项目建设内容及方案 19
2.1项目建设内容 19
2.1.1项目建设地点 19
2.1.2项目建设内容 19
2.1.3项目建设规模 19
2.2项目建设方案 20
2.2.1项目建设目标 20
2.2.2项目建设方案 20
2.2.3项目功能分析 23
2.3项目建设原则 26
2.3.1以人为本与可持续发展的原则 26
2.3.2集聚发展原则 27
2.3.3因地制宜原则 27
2.3.4环境保护原则 27
2.3.5节能降耗原则 27
2.3.6抗震原则 28
2.4建筑造型 28
第3章 项目建设和进度安排 29
3.1项目工程建设管理 29
3.1.1施工组织管理 29
3.1.2项目资金管理 29
3.1.3严格执行工程监理制度 29
3.2建设期安排与实施计划 30
3.2.1建设工期 30
3.2.2项目实施进度安排 30
3.2.3工程进度表 31
3.3项目建设劳动安全管理 34
第4章 各项建设条件落实情况 35

4.1园区建设规划与现状 35
4.2项目建设基本条件 36
4.2.1地形地貌条件 36
4.2.2工程地质条件 36
4.2.3城镇规划、园区区域规划条件 37
4.2.4交通条件 37
4.2.5社会环境条件 37
4.2.6征地拆迁条件 37
4.2.7施工条件 38
4.2.8资金条件 38
4.3环境保护及节能、消防 38
4.3.1环境保护 38
4.3.2节能降耗 40
4.3.3消防安全 43
4.4结论 44
第5章 投资估算与资金筹措 45
5.1编制范围 45
5.2编制依据 45
5.3单位价格 45
5.4其他费用 46
5.5建设投资估算 46
5.6年度投资计划 46
5.7资金筹措 47
第6章 财务评价 48
6.1概述 48
6.2依据与说明 48
6.3收入预测 48
6.4项目赢利能力分析 49
6.5财务评价 50
第7章 社会风险和融资风险分析 52
7.1项目社会影响分析 52
7.2项目与所在地互适性分析 53
7.3社会风险分析 53
7.4社会评价结论 54
7.5融资风险分析 54
7.5.1融资风险 54
7.5.2融资偿还途径 55
7.5.3融资风险分析结论 55
第8章 结论和请求 56
8.1结论 56
8.1.1本项目的建设符合某某市总体规划 56
8.1.2各项建设条件均满足项目的建设要求 56
8.1.3项目有充足的资金保障 56
8.1.4项目具有重大的社会效益 56
8.1.5某某市建设投资有限公司具备相应的实力和资质 57
8.1.6综合结论 57
8.2请求 57

云南泸沽湖酒店管理有限公司摩梭山庄
改建项目
环境影响报告书
(送审稿)

云南省环保产业科技开发中心
国环评证乙字第3408号

云南泸沽湖酒店管理有限公司摩梭山庄改建项目环境影响报告书
1 总则
1.1概述
泸沽湖位于云南省西北部和四川省西南部的两省交界处，是世上不可多得的高原湖泊，由于其处于滇西北高原崇山峻岭之中，水面海拔2600多米，形状似葫芦，湖中有5个全岛，3个半岛。加之湖周的森林植被和水生植物景观以及独特的摩梭民族风情和民族文化，构成了妩媚的湖光山色，自然与人文相结合的自然生态资源。1986年经云南省人民政府批准设立泸沽湖省级自然保护区。根据《云南泸沽湖省级自然保护区总体规划》和《泸沽湖旅游区总体规划》的有关原则，为了促进丽江市和泸沽湖景区的开发利用，推动泸沽湖区生态旅游和经济的发展，经丽江市发展改革委员会批准原摩梭山庄改建银湖岛度假村项目，以适应目前景区内没有高星级宾馆，一些高档客人难以接待的现状。由于项目位于泸沽湖边，场址处于泸沽湖自然保护区实验区，环境十分敏感。为在项目改建的同时保护自然生态环境，尽可能减轻环境影响，经建设单位请示云南省环境保护局，须编制环境影响报告书，为此受云南省泸沽湖银湖岛酒店管理有限公司委托，云南省环保产业科技开发中心承担泸沽湖银湖岛度假村改建项目环境影响评价工作。于2006年1月派技术人员赴现场调查收资。在对基础资料的整理和环境现状的调查监测资料的分析汇总，“公众参与”调查、各专题的预测、分析评价工作的基础上，按照《环境影响评价技术导则》和有关的规范要求编制出《云南泸沽湖银湖岛酒店管理有限公司摩梭山庄改建项目环境影响报告书（送审稿）》供建设单位上报审批。
1.2 编制环境影响报告书的目的
改建项目处于泸沽湖省级自然保护区实验区内，环境十分敏感，按照国家和云南省自然保护区的管理条例和有关规定：“在自然保护区的实验区内，不得建设污染环境、破坏资源或者景观的生产设施；建设其它项目，其污染排放不得超过国家和地方规定的污染物排放标准。”因此本期环境影响评价的目的是：在查清项目所地—银湖岛和邻近区域的自然生态环境现状的基础上，分析拟建工程内容、施工期和营运期污染物排放和非污染生态影响的范围和程度，结合自然保护区的环境功能要求，分析预测改建项目在采取适当的环境保护措施的情况下的环境影响能否满足自然保护区有关要求，提出减缓环境影响、保护自然生态环境的对策措施和建议，作出改建工程环境可行性的明确结论，为环境管理部门和设计单位提供科学依据。
1.3编制依据
（1）《中华人民共和国环境保护法》；
（2）《中华人民共和国大气污染防治法》；
（3）《中华人民共和国水污染防治法》；
（4）《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》；
（5）《中华人民共和国环境影响评价法》；
（6）《中华人民共和国噪声污染防治法》；
（7）国务院第253号令《建设项目环境保护管理条例》；
（8）云南省人民政府第105号令《云南省建设项目环境保护管理规定》；
（9）国家计委、国家环保总局计价格【2002】244号《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》；
（10）云南省计划委员会、云南省环境保护局云计价格[2002]244号《关于转发国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题文件的通知》；
（11）《中华人民共和国森林法》；
（12）《中华人民共和国野生动物保护法》；
（13）《中华人民共和国水土保持法》；
（14）《中华人民共和国自然保护区条例》；
（15）《云南省自然保护区管理条例》；
（16）《云南省宁蒗彝族自治县泸沽湖风景区管理条例》；
（17）国家环保总局《关于涉及自然保护区的开发建设项目环境管理工作有关问题的通知》；
（18）《云南省泸沽湖省级自然保护区总体规划（2006-2015）》(云南省林业调查规划院大理分院编制)；
（19）《云南省泸沽湖银湖岛酒店管理有限公司摩梭山庄改建项目可行性研究报告》（上海凯法投资咨询有限公司编制）；
（20）《宁蒗彝族自治县誌》；
（21）《云南省丽江市泸沽湖摩梭山庄改建项目规划设计说明书及附图》（加拿大梁建伟建筑设计（上海）有限公司编制）；
（22）《泸沽湖流域环境规划报告》（云南省环境保护局一九九八年十月）；
（23）《泸沽湖省级旅游区总体规划》（云南省城乡规划设计院编制）；
（24）云南泸沽湖银湖岛酒店管理有限公司编制环境影响报告书的《委托书》和《技术咨询合同》；
（25）丽江市环境保护局《关于泸沽湖摩梭山庄改建项目环评执行环境标准的确认函》；
（26）《云南省环保局关于银湖岛度假村项目环境影响评价等级的复函》；
（27）丽江泸沽湖省级旅游区管理委员会《关于对云南泸沽湖银湖岛酒店管理有限公司改造建设原泸沽湖摩梭山庄工程项目立项的批复》；
（28）丽江市城市规划与建设委员会《关于对泸沽湖摩梭山庄改建项目规划设计方案的批复》；
（29）宁蒗县林业局《关于对泸沽湖摩梭山庄改建项目占用林地的转报报告》。
（30）《泸沽湖摩梭山庄改建项目使用林地可行性报告》（云南省林业生态工程规划院二00六年四月编制）。
1.4评价原则
1.4.1 改建项目符合国家和云南省自然保护区管理条例有关规定。
1.4.2 项目场址符合《云南泸沽湖省级自然保护区总体规划》和《泸沽湖省级旅游区总体规划》。
1.4.3项目的污染物排放必须达到国家规定的污染物排放标准。
1.4.4项目的建设不能导致所在区域环境功能的降低。
1.4.5项目的建设应符合“以新带老”的原则。
1.4.6项目的总体规划和建筑风格应与区域的环境和景观相协调。
1.4.7项目的污染治理和自然生态保护措施应符合《泸沽湖流域环境规划》的有关要求。
1.5 评价技术规范和执行标准
1.5.1 评价技术规范
(1) HJ/T2.1—2.3—93《环境影响评价技术导则》（总纲、大气环境、地面水环境）；
(2) HJ/T2.4—1995《环境影响评价技术导则》（声环境）；
(3) HJ/T19—1997《环境影响评价技术导则》（非污染生态影响）；
(4) HJ/T6—94《山岳型风景资源开发环境影响评价指标体系》；
(5) 《云南省地表水环境功能区划（复审）》（云南省环境保护局）。
1.5.2执行的标准
1.5.2.1环境标准
根据丽江市环保局《泸沽湖摩梭山庄改建项目环评标准的函》，项目执行的标准如下：
（1）《环境空气质量标准》（GB3095—1996）执行一级标准，见表1—1。
表1—1 环境空气质量标准
项目名称
取值时间
浓度限值（mg/m3）
二氧化硫
（SO2）
年平均
<0.02
日平均
<0.05
一小时平均
<0.15
总悬浮颗粒物
（TSP）
年平均
<0.08
日平均
<0.12
（2）《地表水环境质量标准》（GB3838—2002）泸沽湖执行Ι类标准，竹地海执行Ⅱ类标准。见表1—2。

表1—2 地表水环境质量标准
项目名称
pH
高锰酸盐指数（mg/l）
BOD5（mg/l）
NH3-N（mg/l）
总氮（mg/l）
总磷（mg/l）
Ⅰ类
6-9
≤2
≤3
≤0.15
≤0.2
≤0.01
Ⅱ类
6-9
≤4
≤3
≤0.5
≤0.5
≤0.025
（3）《城市区域环境噪声标准》（GB3096—1993）执行O类标准；见表1—3。表1—3 城市区域环境噪声标准
类 别
昼间[dB（A）]
夜间[Db（A）]
0
50
40
1.5.2.2排放标准
（1） 项目的生活废水排入竹地污水处理厂，执行《污水综合排放标准》（GB8978—1996）三级标准见表1—4。
表1—4 污水综合排放标准
项目
级别
BOD5（mg/l）
CODcr（mg/l）
SS（mg/l）
动植物油（mg/l）
氨氮（mg/l）
三级
≤300
≤500
≤400
≤100
≤25
（2） 施工期的生活废水排入竹地农灌沟执行GB5084—92《农田灌溉水质标准》旱作标准，见表1—5。
表1—5 农田灌溉水质标准（旱作）mg/l
项 目
BOD5
CODcr
悬浮物
凯氏氮
标准值
≤150
≤300
≤200
30
（3） 项目供热燃油锅炉废气执行GB13271—2001《锅炉大气污染物排放标准》表1一类区Ⅱ时段，表2Ⅱ时段标准，见表1—6。
表1—6 锅炉大气污染物排放标准
锅炉类型
烟尘排放浓度（mg/m3）
SO2排放浓度（mg/m3）
烟气黑度（林格曼黑度/级）
燃油锅炉
80
500
1
（4） 项目酒店厨房油烟排放执行GB18483—2001《饮食业油烟排放标准》见表1—7。
表1—7 饮食业油烟排放标准
规模
小型
中型
大型
基准灶头数
≥1、<3
≥3、<6
≥6
对应灶头总功率（108J/h）
1.67、<5.0
≥5.0、<10
>10
对应排气量灶面
总投影面积/m2
≥1.1、<3.3
≥3.3、<6.6
≥6.6
最高允许排放
浓度（mg/m3）
2.0
2.0
2.0
净化设施最低
去除效率（%）
60
75
85
（5）《工业企业厂界噪声限值》（GB12348—1990）执行Ⅰ类标准，见表1—8。
表1—8 工业企业场界噪声标准
类 别
昼间[dB（A）]
夜间[Db（A）]
Ⅰ
55
45
（6）《建筑施工场界噪声限值》（GB12523—1990），见表1—9。
表1-9 建筑施工场界噪声标准限值 单位：dB
施工阶段
主要噪声源
噪声限值
昼间
夜间
土石方
推土机、挖掘机、装载机等
75
55
结构
混凝土搅拌机、振捣棒、电锯
70
55
装修
吊车、升降机等
65
55
（7）施工期间的粉尘执行《大气污染物综合排放标准》（GB16297—1996）表2无组织排放限值，见表1—10。
表1—10 大气污染物排放标准
污染物
无组织排放监控限值
监控点
浓度mg/m3
颗粒物
周界外浓度最高点
1.0
1.6评价范围
1.6.1生态环境评价范围：由于项目处于泸沽湖自然保护区的实验区内，项目对生态环境的影响主要发生于建设期，根据项目的工程和总体规划布局情况，确定本期生态环境影响评价范围主要为银湖岛并向外围陆域和水域扩大200m。
1.6.2地表水评价范围：项目仅产生生活废水，拟经初级处理后，用专用管道送至泸沽湖片区污水处理厂，不排入泸沽湖和其汇水区范围，因此确定地表水评价范围为：项目雨污分流系统、排水系统、污水池至竹地排水管道、出水水质等。
1.6.3环境空气评价范围：拟建项目仅使用1台2吨燃油锅炉，废气排放量不大，因此环境空气评价范围确定为锅炉排气筒南面1KM、北面1.5KM、东西两侧各1KM，合计5KM2。
1.6.4环境噪声评价范围：拟建项目无大的噪声源，环境噪声评价范围确定为项目场界及其附近敏感点。
评价范围见图1—1。
1.7污染控制与环境保护目标
1.7.1拟建项目的污染和非污染生态影响控制
根据项目的工程特点和所在场地的环境状况，本期评价的污染控制重点：一是项目施工期的森林植被和水土流失。施工生活废水禁止排入泸沽湖和汇水区，弃土和建筑垃圾尽可能在项目区内平衡消化，多余部分送至外围的山沟，生活垃圾送垃圾填埋场处理，并尽可能不使用大型施工机械，控制施工噪声、同时注意控制施工扬尘和景观的影响。二是项目营运期的生活废水经初级处理达到三级排放标准后，用专用排水管道送至竹地污水处理厂，并采取可靠措施严防项目废水排入泸沽湖。项目供热小型锅炉，只能使用清洁能源（燃气或轻柴油），排放的废气污染物必须达到规定的排放标准，生活垃圾统一袋装收集，清运至垃圾填埋场处理，施工后期认真做好项目区及周围的绿化和森林植被恢复和保护。项目的总体布置应与自然保护区环境相协调，建筑物高度控制在3层以内，个别的不超过4层，建筑形态、色调尽可能与周边的景观相协调。并注意设备噪声防护，控制场界噪声达到1类区标准。
1.7.2环境保护目标
（1）生态环境保护目标：主要为项目所在区域的森林植被、野生动物、水生生物和土地、自然景观等。
（2）地表水环境保护目标：重点是泸沽湖，按GB3838—2002《地表水环境质量标准》Ⅰ类水域功能进行保护，禁止一切废水排入湖中。此外对竹地海（水塘）按Ⅱ类水域标准进行保护。
（3）环境空气保护目标：项目所在的银湖岛以及周围的环境空气按GB3095—1996《环境空气质量标准》一类区一级标准进行保护。
（4）声环境保护目标：项目所在区域属自然保护区的实验区，也是泸沽湖旅游区的高级宾馆区应按GB3096—93《城市区域环境噪声标准》的0类标准执行。
项目主要环境保护目标和关心点见表1—12。
表1—12 项目主要环境保护目标
保护类型
保护目标（关心点）及基本情况
执行标准
自然生态环境
项目处于泸沽湖省级自然保护区实验区，项目场址距核心区100m以上，人居相对集中的大堂区距核心区150m以上。重点保护实验区内和核心区的森林植被、野生动物、水生生物、土壤和自然生态景观等。
按国家和云南省自然保护区的条例、法规和相关规划进行开发和保护
地表水环境
泸沽湖距项目区100—150m，为高原湖泊，湖面海拔标高2690m左右，水域面积50.4Km2，为云南省著名的高原淡水湖泊，为云南省级自然保护区水域。
竹地海位于项目场址西北面约1.8Km的竹地村附近，是一个自然水塘，目前主要功能为为蓄洪和农灌。
泸沽湖执行GB3838—2002《地表水环境质量标准》Ⅰ类标准。
竹地海执行GB3838—2002《地表水环境质量标准》Ⅱ类标准。
环境空气及声环境
项目评价范围区域的环境空气和声环境。关心点为项目北面约1.5Km的李格村有23户约60人为摩梭人村寨，西北面1.8Km的竹地村有120户约370人左右。
执行GB3095—1996《环境空气质量标准》一级标准。
执行GB3096—93《城市区域环境噪声标准》0类标准。
1.8评价内容、重点及评价级别
1.8.1评价内容
根据项目性质、工程内容以及所处的自然生态环境状况，本期环境影响评价的工作内容为：工程分析和污染防治措施分析评价，生态环境现状及影响评价，地表水环境现状及影响分析，环境空气影响评价，声环境影响分析，固体废弃物处置及环境影响分析，景观影响分析，以及环境经济损益分析，环境管理与监测工作计划等。评价时段包括项目施工期和营运期。
1.8.2评价工作重点
根据项目性质，工程特点以及场址处于自然保护区实验区的环境状况，本期评价工作的重点为：生态环境现状及影响评价和地表水环境现状及影响分析，其次为环境空气、声环境、景观环境、固体废弃物影响分析评价。
1.8.3评价工作等级
本项目属于非生产性质的社会服务旅游度假项目，主要环境影响因素为项目建设期的生态环境影响和营运期的废水的其环境影响。按照项目的工程布置，生态环境影响范围<20Km2，绿地数量减少不多，且无珍稀物种，仅发生轻度水土流失等轻度影响的情况，按照HJ/T19—1997《环境影响技术导则——非污染生态影响》评价工作级别划分表，确定本期生态环境评价级别为3级。此外由于项目废水经初级处理达到三级排放标准后由专用排水管排至污水处理厂。采取可靠措施杜绝废水排入泸沽湖及其汇水区，因此地表水环境评价不设级别，仅作重点分析评价，其余环境空气、声环境影响作一般分析评价。
1.9环境影响因素识别和评价因子筛选
1.9.1环境影响因素的识别
项目的环境影响因素的识别采取识别矩阵进行分析识别，按项目的工程行为的非污染生态影响以及施工期的废水、废气、废渣和噪声排放对自然环境、自然资源、社会环境的影响程度进行分析识别。项目工程行为对地形地貌、环境空气、地表水质、植被、水土流失、声环境等有轻度影响，对区域经济、旅游和景观有有利影响，废气排放对环境空气有轻度影响。废水排放对地表水质有轻度影响。噪声对声环境有轻度影响。
详见表1—13，项目主要环境影响识别矩阵。
1.9.2评价因子筛选
根据项目环境影响因素的识别、分析和筛选确定本期环境影响评价因子如下：
（1） 环境空气：TSP（颗粒物）和SO2（二氧化硫）。
（2） 地表水环境：COD、BOD、NH3—N、动植物油、现状评价含高锰酸盐指数和TP、TN等。
（3） 生态环境：森林植被、野生动物、水生生物、水土流失等。
（4） 声环境：等效声级（Leq dB（A））。
表1—13 项目主要环境影响识别矩阵

类 别
环境因素
工程行为
废气排放
废水排放
废渣处理
噪声
施工期
营运期
施工期
营运期
施工期
营运期
施工期
营运期

地形、地貌
O
—
—
—
—
—
—
—
—
自
然
条
件
小气候
—
—
—
—
—
—
—
—
—
空气质量
O
O
O
—
—
—
—
—
—
地表水文
—
—
—
—
—
—
—
—
—
地表水质
O
—
—
O
O
—
—
—
—
地下水文
—
—
—
—
—
—
—
—
—
地下水质
—
—
—
—
—
—
—
—
—
植被
O
—
—
—
—
—
—
—
—
土壤
O
—
—
—
—
—
—
—
—
水土流失
O
—
—
—
—
O
—
—
—
声环境
O
—
—
—
—
—
—
O
O
自然
条件
水资源
—
—
—
—
—
—
—
—
—
森林资源
O
—
—
—
—
—
—
—
—
土地资源
O
—
—
—
—
O
O
—
—
社
会
经
济
交通运输
—
—
—
—
—
—
—
—
—
区域经济
√
—
—
—
—
—
—
—
—
农业生产
—
—
—
—
—
—
—
—
—
人群健康
—
—
—
—
—
—
—
—
—
景观美学、旅游
√
—
O
—
O
—
O
—
—
环境风险
—
—
—
—
O
—
—
—
—
注：●重大影响 ◎中度影响 ○轻度影响 — 影响很少或无影响 √有利影响
1.10评价工作程序
环境影响评价工作程序见图1—2。
1.11评价方法
根据项目评价工作内容，生态环境现状及影响评价采取收集现状资料和现状调查类比分析法。水环境、环境空气、声环境、固体影响分析采用《技术导则》推荐的方法模式和类比分析法进行。

现场踏勘并收集与建设项目有关的文件、资料

根据项目特点及周围环境确定评价范围、重点、保护目标、选用环境评价标准

确定评价级别
选定评价因子
编制环境影响评价大纲（从略）

工程影响
因素分析
自然生态、社会
环境现状调查
环境现状调查、监测与评价
收集水文
气象资料

大气环境影响分析
固体废弃物影响分析
景观和社会影响分析
生态环境影响评价
噪声影响分析
地表水环境影响分析

排污削减方案

非正常排放分析

减轻不利环境影响的措施

公众参与
环境经济损益分析

否是否满足环境保护目标

环境管理与监控计划
是
对策措施、结论及建议

图1—2 评价工作程序框图
15

2.建设项目概况
2.1项目名称、建设地点及建设性质
2.1.1项目名称：云南泸沽湖酒店管理有限公司摩梭山庄改建项目
2.1.2建设地点：云南省宁蒗县泸沽湖银湖岛原红崖子半岛内。
2.1.3建设性质：改扩建
2.2建设项目内容、规模及占地面积
2.2.1建设内容及规模
在原有“摩梭山庄”宾馆的基础上，拆除原有建筑，按国际标准，改建成一座五星级度假型酒店。总建筑面积88100m2。其中总统别墅区6250m2；总统一号楼11370m2；VIP商务会所区5000m2；山顶观光休闲区1100m2；酒店大堂区36200m2；度假别墅区19200m2；行政后勤区8980m2。同时配套建设给水排水、供配电、采暖通风、电视信息通讯、智能家居、会议系统、安全防范、消防、防雷接地等系统以及区内的车行道路和人行道路等。设计规模为大堂客房200标间，总统别墅21幢，度假别墅30幢。每幢别墅3—4间客房。
2.2.2占地面积
项目总用地面积109公顷，其中非建设生态用地99.13公顷，建设用地9.87公顷。其中建筑工程占地面积42000m2，道路占地面积35000m2，广场及其它占地面积21700 m2，建筑密度2.67%，容积率0.08。
2.3项目的总投资和分期实施计划
2.3.1项目总投资：项目估算总投资3亿元人民币。拟分三期进行。
2.3.2一期工程
项目一期工程计划在拆除原有建筑基础上，兴建总统别墅区1号、2号、3号、4号、5号楼，建筑面积12620m2以及酒店大堂主楼部份工程和配套设施等，概算投资额4950万元。
其余二期、三期工程投资分阶段、分步投入。
2.4原有工程概况
2.4.1原有工程名称：泸沽湖摩梭山庄
2.4.2建设经营时间：1997年正式建成开业，至2003年底停业，移交银湖岛酒店管理有限公司准备进行改建。
2.4.3原有工程内容及规模
摩梭山庄原有木结构两层别墅型客房4幢以及砖木和混合结构客房楼6幢。共计有客房64标间，4间套房和普通客房20间，共计有床位200张，以及餐厅、厨房、给水泵站、贮水池、供配电、排水管网、道路通讯等设施，总建筑面积4860m2。山庄原有管理服务人员50人左右。
1997年开业以来6年间，年平均接待客人约3.6万人次。最多日接待客人数120人。
2.4.4原有工程辅助设施：摩梭山庄原已建有取水泵站、原水净化和给水系统、排水系统、污水池和至竹地村附近的排水管网、供配电、餐厅、舞厅、道路等配套辅助设施。
现部份砖混结构建筑已拆除，其余建筑大部份闲置。
2.5项目的总体设计规划布局
2.5.1规划目标
泸沽湖度假酒店旨在景观最佳、自然地貌优美的银湖岛上改造建设一座世界一流的集风景、人文风情、高品味人居环境为一体的休闲度假胜地。以其优美的泸沽湖及其自然生态环境、高标准的水质、人文景观价值和生态栖息地的价值成为度假酒店的天然优势。南北两个湖弯提供了安静、优美、私密的环境，并提供了无污染的人力水上活动条件；突入湖中的半岛提供了绝佳的酒店景观和成为地标的可能，一条过境的公路从项目侧面通过，提供了便捷的交通。连通了酒店与落水村、里格村及泸沽湖的其它景点。
总体规划包括几个不同功能的区域：酒店大堂区、总统别墅1号区、山顶休闲区等设施。酒店大堂区包括1幢入口主楼及入口广场，提供约200间客房；总统别墅区提供21幢总统别墅、休闲度假别墅区提供约30幢别墅。山顶会所区提供约5000m2的不同标准的会议室及贵宾室。山顶休闲区提供约1100m2的多风格餐厅、宴会厅、咖啡酒吧等。
2.5.2规划理念
泸沽湖度假酒店将为客户提供一处逃离城市喧嚣的世外桃园般的休闲度假居所。使他们游完泸沽湖女儿国的特色风土人情之余，能够和朋友家人享受自然美景、休闲时光。桃花园的神州传说提供了主要的规划设计理念，也将成为未来酒店客户的主要度假体验。
2.5.3规划原则
（1）每栋独立别墅客房面向湖水、基地的自然景观。
（2）每间客房都有良好的景观。
（3）主要建筑将成为当地的地标建筑。
（4）规划将保持目前的自然环境质量，并提高自然环境观赏性。
（5）以自然环境为设计主体、人工工程将被环绕在自然环境之中。
（6）创造与普通酒店迥然不同的酒店环境。
（7）提供高质量和私密度、服务和安全。
（8）提供多种陆地和水上娱乐设施。
（9）规划不仅成为度假酒店的财富，并且成为整个泸沽湖的财富。
2.5.4建筑单体方案设计
（1）酒店大堂：在不过分张扬体量的前提下，营造五星级酒店华贵气势。尽可能利用自然地形，并利用民族元素或符号作为装饰素材，结合泸沽湖的特殊氛围，给人一种文化与视觉效果交织而成的震撼。
（2）总统别墅1号：总统别墅区将配合地形，以群组或错落的形式配置建筑体，使建筑尽量与自然地形相结合，减低开发所造成的人为破坏。建筑设计将结合少数民族建筑风格和欧洲贵族庄园布局方式，体现王者风范，以作为国家级领导人下榻的处所和吸引高端客人的亮点。
2.5.5总体规划布局
见：图2-1立体效果图
图2-2总平面布置图
图2-3建筑形态分析图
图2-4景观分析图
2.5.6绿化及景观规划
根据项目总体规划原则和丽江市城市规划和旅游区管理部门的要求，项目的改建实行保护性开发建设，尽可能少破坏原有森林植被和山体地形地貌，保持银湖岛原有的湖光山色自然生态景观，建筑风格上突出当地摩梭人和湖区乡土特色，与自然和人文环境相协调，适当布置园林亭台，点缀更加美丽和谐的自然景观。
（1）大堂和别墅的建筑尽可能利用自然地形，以群组和错落有序的形式配置建筑体。
（2）建筑风格上既要营造五星级酒店的尊贵气势、结合少数民族传统风格和欧洲贵族庄园布局风格，体现高贵的王者气势，成为湖区吸引高档客户的亮点。
（3）建筑物的高度，大堂区控制在四层以内，别墅区为2-3层。
（4）建筑色调上突出绿、蓝、黄等，尽量与周围自然色彩协调。
（5）建筑材料上尽量利用当地砂石和木材，为节约木材，建筑装饰上采用枋木结构、色调和民族风格形式。
（6）建筑物布置上尽可能避开树木，特别是中令以上的乔木应尽可能保护、避免破坏。对工程建设破坏的植被在建设期末进行人工绿化恢复。
（7）项目的绿化工程规划，将按照《泸沽湖省级自然保护区总体规划》要求，从“因地制宜、注意景观效果、结合景点性质，考虑植物季相变化，选择适宜树种”的原则进行规划布局，主要绿化方案从下述方面考虑。
①观赏绿化：结合项目的建筑景观，休闲广场、亭、台、池、栏和步道布置观赏性的乔木和灌木，主要树种：柳、桃、雪松、梅、云杉以及适宜的灌木和草坪。
②山林绿化：对建筑物周围，改建拆除地段以及银湖岛宜林荒地，道路两侧进行绿化。植物以乔木为主，树种以适宜当地自然环境的物种考虑。
项目的绿化景观效果，参见景观意向布置图（图2-4）。
2.5.7规划客房规模和预计可接待人员
根据总体规划，酒店大堂主楼共设200间套房，酒店别墅区设30幢别墅，总统别墅区设21幢别墅。每幢别墅设客房3间。
按每间客房平均入住1.5人，别墅每幢平均入住3人计，按60%入住率，预计日可接待客人455人。
2.5.8给水,排水
(1)水源和供水方案：由泸沽湖取水。利用原摩梭山庄取水泵站扩建，经原水净化系统处理后泵至贮水池。根据各建筑物不同的使用功能要求，分别设置独立的供水系统。按最大入住率和酒店员工人数预计日用水量为913m3（不含消防用水），小时平均用水量38m3。
（2）排水：整个场区设雨水系统和污水系统。a、雨水系统按当地暴雨强度设计计算，雨水经雨水系统收集沉淀后汇入湖中。
b、污（废）水系统：卫生间污水经化粪池沉淀处理后与其它废水汇合排入区内污水管网。各分区污水管网汇入主排水管网集中排入污水池。污水池容积1250m3。经初级沉淀处理后，通过原有山庄至竹地的排水管网（全长1500m左右Dg500加以改造后）输送至泸沽湖区污水处理厂，处理达标后排放。
2.5.9供配电
（1）根据国家规范，总统别墅区为一级负荷，酒店、VIP商务区为二级负荷。别墅和行政后勤为三级负荷。预计项目总装机容量为4700KW。
（2）电源：拟由当地电网提供两条10KV高压电源，以架空或电缆引高压总配电房，再以高压电缆埋地敷设放射式引至各配电所。
（3）区内拟设5个配电所，各配电所设两台变压器，分别由两路高压供电，由各区配电室分别向各功能区供电。
（4）设一台400-500KW柴油发电机组成或不间断电源（EPS）作应急备用电源。
2.5.9信息通讯系统：包括外网接入、综合布线、计算机网络、移动信号覆盖等4个子系统。在酒店大堂设置市话电缆和宽带光缆，按1200门电话，800宽带终端，和程控交换机满足通讯需求。
2.5.10有线电视和卫星接收系统：采用全频段1000MHz双向传输有线电视网。并在大堂区楼顶设鑫诺一号卫星接收天线一座，供12套卫星电视节目。
2.5.11智能家居系统：在别墅区设职能家居系统，每一别墅单元设智能终端控制盘。提供可视对讲、入侵报警求助、家居设施控制等。
2.5.12背景音乐和应急广播系统：在酒店大堂设广播机房和收放音设施，每幢别墅及会议室、场所设背景音乐装置。背景系统与消防报警中心控制装置联网。
2.5.13会议系统：配置扩声和大屏幕投影显示和多媒体视听摄录设备，可利用通讯系统进行电视电话会议。
2.5.14采暖空调系统：项目的空调拟采用地源热泵及水源热泵机组构成中央空调系统以达到节能和环保效果。
2.5.15消防系统：拟设室外消火栓、室内消火栓、自动喷水灭火系统，消防用水量70L/s。
2.5.16供热：拟采用两种供热方式：一是充分利用太阳能供热水至大堂和别墅区。二是设2t/h蒸气锅炉向食堂和洗衣房等供应蒸汽和热水。锅炉燃料拟使用清洁能源（轻柴油或燃气）。厨房的灶具采用液化气作热源。
2.5.17防雷接地及安防系统：建筑和各电器系统均设防雷接地设施进行防雷和保护。安防系统拟设电视录摄监控、门禁卡、入侵报警、巡更、出入口车辆管理等系统。
2.6项目实施进度及施工方案
2.6.1项目拟分三期工程实施：
第一期工程：2006年3月至2007年3月，总统一号至五号楼，建筑面积12620m2，全部拆除原有旧房，大堂主楼基础，给排水系统，道路系统，电讯系统等同步施工。
第二期工程：2007年3月至2008年3月，山顶观光休闲区、VIP商务会所，16栋总统别墅开工建设，酒店大堂建设完工营运。
第三期工程：2008年3月至2009年3月，规划项目全部完工，后勤保障、交通等所有事项全部完工投入试营运。
2.6.2施工方案
（1）施工人员安排：据工程进度，拟安排施工队伍及工程监理人员80-100人，高峰期不超过100人，并应用当地部分农民工。
（2）施工机械：考虑到当地环境条件要求，不准备进大型施工机械，以人力施工为主，适当配备混凝土搅拌机、小型木工机械、吊车等。
（3）施工材料堆放：水泥、砂料等均设工棚库堆放，并考虑排水防风防流失措施。
（4）根据设计规划，工程拟依山就势根据地形合理布置，尽可能的做到挖方填方平衡，少量的余土和建筑垃圾在项目区内消化。
（5）做好施工场地的分区分片施工方案，根据场地地形情况，先做好挡墙和排水沟以减少水土流失。
（6）施工废水设临时沉淀池，经沉淀处理后，能回用的尽量回用，其余的汇合生活污水一起汇入原有的生活废水系统排至竹地农灌沟。生活垃圾集中收集后清运至垃圾场处理