息县市场调研分析报告.doc

息县项目市场调研报告

第一某些（宏观市场分析）
一、 县域概括
息县位于河南省南部，黄淮平原南缘，大别山北麓，信阳市东北部。从属信阳市管辖，是沿淮平原大县，辖1区6镇14乡，全县总面积1835平方公里。现息县辖5镇、3个街道办事处，13乡、1区、1个产业集聚区管委会，337个行政村，9个居民委员会。
息县地处南北陆地和淮河东西水路交通要道，交通便利，区位优势明显。在中原经济区中，属于沿边主体区域，距离信阳市中心城区约70公里，南距武汉约200公里，北距郑州约280公里，东距合肥约240公里，东邻信阳市淮滨县、潢川县，西连信阳市罗山县，北与驻马店正阳县、新蔡县接壤。
二、 县域城乡空间构造
整体空间构造为：一心带动、三区联动；三轴一带、多点增长。
一心：中心城区和项店镇组合成复合中心，打造县域核心增长极，辐射东部重要县域腹地。
三区：东部岗李店、东岳、白土店、包信、张陶、小茴店、夏庄、长陵、陈棚、临河10个乡镇构成东部组群；北部彭店、路口、杨店、孙庙4个乡镇构成西部组群；南部关店、八里岔、曹黄林3乡镇构成南部组群。
三轴：G106、S337、S213。
一带：淮河生态保护带。
多点：7个重点中心镇。
三、都市规模 
1.人口规模
    中心都市人口规模约21万人，中心都市人口规模约28万人，远期到2030年人口规模为46万人。

分  期
现状
近期
中期
远期
年  限

2030
县域规模
县域规模（万人）
108
115
120
135
城乡化水平
31.2%
39%
45%
55%
县域城乡人口（万人）
33.6
45
54
74
城区规模
中心城区总人口（万人）
17
21
28
46
其中
户籍人口（万人）
15
17
22
35
暂住人口（万人）
2
4
6
11
中心城区人口综合增长率
-
5.5%
5.5%
5%
建成区用地（km2）
20
24.5
32
49
人均指标（m2/人）
118
116
114
107

四、经济实力稳步提高
全县生产总值166.05亿元，增长8.6%。全社会固定资产投资167.78亿元，增长17.5%。社会消费品零售总额71.55亿元，增长12.9%。城乡居民人均可支配收入达到6元，农民人均纯收入达到7772元，同比增长均在9.6%以上。

第二某些（微观市场）：都市商业及房地产调研

（1）龙湖新天地项目：
项目地址：香米大道与息寨路交汇处西南
销售热线：0376—5866666  5897777
开发商：息县弘润房地产开发有限公司
项目配套：
26万平米双水景公园社区；西临龙湖森林公园、新人民医院，紧邻90米景观迎宾大道——香米贡大道，香米贡大道拓宽工程年内已开工，10月份竣工通车；十二小、新城中学，全程优质公办教诲；万级主题公园。
项目进度：
1月2日营销中心开放，全城启动“1000元入会尊享内部价2850元/㎡”（内部认筹被曝光）
价格：
住宅32层层高，价格3400元/㎡；
底商未对外公开发售，预测价格在7800-8000元/㎡。

（2）龙湖湾：
息县龙湖湾高品位住宅项目坐落于罗淮路新人民医院东200米路北，龙湖东岸，社区涵盖购物中心、精品商业街、社区会所、幼儿园、高层公寓等建筑形态，建成后将成为集购物、休闲、娱乐、餐饮、居住为一体高品位体验式都市综合体。
　　（商业配套）项目内拥有大型购物中心和精品商业街，大型购物中心涵盖生活超市、金银珠宝、服装、电器、美食、小朋友游乐场等一站式商业业态。精品商业街引进了国际最新理念，立体化动线设计，外立面所有采用大理石干挂，建成后将成为集潮流服饰、品牌折扣店、精品店、饰品店、美容美发、西餐厅为一体一站式体验精品商业街。
　　（景观绿化）社区景观优势非常明显，紧邻龙湖及沿湖景观带，社区内部景观设计源于法国宫廷园林，整个景观布局实现“五重立体景观”和“360度景观”，最上层是高大香樟，它们撑起整个园林骨架；接下来是大量小乔木，丰满园林绿量；再矮一点是各种花树、色叶和桂花树；最后两层是贴地花卉和草坪，各种高度和层次植物搭配起来，构成一种360度立体园林景观。
　　（建筑品质）作为高品位电梯洋房公寓，社区采用了简欧建筑风格，外立面为高档面砖，尊贵典雅、简朴大气、历久弥新；作为品质楼盘，考虑不单是外在包装，在质量上也规定精益求精。社区建筑主体为全框剪构造。单元门是优质钢制玻璃防盗门，单元大堂是高档地砖、墙砖，电梯采用品牌客用电梯，电梯门套为石材装饰，入户门为名牌钢制安全防盗门。窗户采用双层中空玻璃，不易变形，隔音、隔热、防尘、保温效果极好。对建筑材料近乎以苛刻挑选，虽然提高了建筑成本，但质量得到了保障！
　　此外，社区内部采用人车分流人性化道路系统，保证车行地下，人行地上，完全保障了老人孩子在社区安全，并且避免了噪音和汽车尾气污染。
　　（社区配套）社区内部配备有社区会所和幼儿园，会所内汇聚健身房、棋牌室、医疗室等诸多功能空间，让您享有“足不出户”便捷。将引进国际双语幼儿园，周边配有知名分校，让您孩子赢在起跑线上。
（物业管理）社区引进管家式物业管理服务，高品质服务于业主，进而提高社区品牌形象。
项目配套：
学校：小博士幼儿园 、金果果幼儿园 、城郊中学 、息县第三高中 ；
餐饮：知音茶楼 、爵士岛KTV 、帝龙城 、五云茶艺馆 、普洱茶社 、星两酒吧 、绿之园蛋糕 、麦香村蛋糕超市南街分店 、普瑞玛西餐厅 、汉堡小子西式快餐连锁；
医院：和志刚口腔专科 、精神病医院 、息县颈肩腰腿痛医院 、张明珍诊所 、永强诊所 、姜树植诊所 、城关医院 、息县协和医院 、息县第二人民医院 、息县妇幼保健院；
项目地址：息县罗淮路新人民医院东200米路北
建筑面积：210000㎡
占地面积：105亩
底商商铺面积：0多㎡
销售电话：
车位状况：600
开盘日期：-12-28
交房日期：-2-6
面积段：商铺一拖二，主力面积90-260㎡
项目价格：
住宅价格：3200元/㎡左右，住宅一次性优惠2%
商铺价格：南侧价格8300-8600元/㎡，西侧价格6500元/㎡
项目交款政策：
钜惠端午，看房即送大礼包，购房一次性付全款可享9.6折优惠
项目租金：大面积15元/平方米，小面积15元/平方米以上，招商进行中；
（3）众鑫时代广场
众鑫时代广场II期，位于息县北环路南侧，淮河路穿地块而过，总建筑面积约为10平方米，本项目所有设计为高层电梯洋房，近60米超大楼间距，四周都是高层，中间是8000多平方米超大集中园林景观花园，使居民在都市中享有了自然田园气息，缓和了生活紧张喧嚣。整个社区形成了四周高中间低聚宝盆，四周楼群犹如一道天然山体屏障，是藏风聚气、纳祥降福生态宜居佳境。运营先进酒店式大堂设计手法设计社区单元入口，体现社区奢华大气，提高社区居民整体居住品质。采顾客外全方位监控，引进酒店式物业管理模式，24小时保安巡逻，贴心物业服务，使业主耗费住宅价钱而充分享有到星级酒店服务。
本项目所有设计为高层住宅加底商为主，是集潮流购物、休闲娱乐、餐饮、艺术文化等为一体商住街区。社区南边紧靠息县最大农贸大市场，北临息县汽车客运站及物流园区，东侧北环路直通息县人民医院，迅速便捷。交通十分便利，项目地址位置优越。
项目配套：
学校 息县综合高中 、息都实验学校 、息县三高 、辛蕾双语幼儿园 、城郊中学 、息县第三高中 
餐饮 苏氏牛骨头 、点点红火锅城 、畜牧中心大酒店 、泰和茶庄 、爵士岛KTV 、普洱茶社 、绿之园蛋糕 、百宴拉面 、土菜馆、阳光酒家 
医院 和志刚口腔专科 、姜树植诊所 、息县妇幼保健院 、息州医院 
银行 农业银行 、中华人民共和国人民银行 、农业银行 、邮政储蓄银行
项目地址:息县北大街与北环路交汇处
开发商：息县众鑫置业
销售热线：/8161999
物业类型：小高层,商住
建筑面积：12万多平方米
占地面积：47亩
住宅价格：3290-3600元/㎡
项目进度：已封顶
商铺价格：
朝东底商：1.1万元元/㎡左右；朝北底商：9000元/㎡左右
商铺面积：一拖二，面积在150㎡以上

（4）龙湖星城
项目地址：新人民医院向南50米
开发商：信阳瑞泰有限公司
销售电话：
建筑面积：63232㎡
占地面积：22750㎡
开盘日期：-4-16
交房日期：-8-31
项目配套：
学校 息县第五初级中学 、息县中心幼儿园 、紫东来技校 、金果果幼儿园 、小天使幼儿园 、息县第五小学 、息县第一高中 、息县第一实验小学 、息县第二小学 、晨星幼儿园 
餐饮 结缘酒楼 、百佳旺面包坊 、苏氏牛骨头 、香格里拉大酒店 、绿之园蛋糕 、聚湘园海鲜酒楼 、姐弟俩土豆粉 、重庆鸡公煲 、祥记大虾 、正宗温州香吧佬熟食店 
医院 张静专科门诊 、张勇牙科 、李重阳诊所 、息县人民医院-住院部 、张明珍诊所 、永强诊所 、姜树植诊所 、城关医院 、息县协和医院 、息县第二人民医院 
银行 农村信用合伙社 、建设银行 、邮政储蓄银行 、农业银行 、中华人民共和国人民银行 、农村信用合伙社 、邮政储蓄银行 、农村信用合伙社 、农业银行 、中华人民共和国农业发展银行（息县支行） 
项目价格：
住宅价格3400-3500元/㎡
商业未推出

家居建材商贸市场概况

息县家居建材市场重要分布于香米贡大道、息夫人大道、息州大道、天丰路等沿街住宅底商为主，商业以租赁为主

桃花苑商贸城：
开 发 商：信阳全银房地产开发有限公司
入住时间：
项目地址：息县罗淮路与息夫人路交叉口向西50米
销售电话：/5110999
项目租金：临街：2-2.4万元/年；内街：6500元/年
铺面面积：80-90平米（一拖二）
项目配套：
学校 息县艺术幼儿园 、金太阳艺术幼儿园 、辛蕾双语幼儿园 、息县三中； 
餐饮 泰和茶庄 、丰乐园大酒店 、息夫人大酒店 、家坊菜 、V8酒廊 、李师傅卤菜大酒店 、苗家山寨全国连锁息县店 、周家私房菜； 
医院 姜树植诊所 、息县公费医疗医院； 
银行 邮政储蓄银行； 

天丰路:
沿街商铺重要为家居建材商户；
租赁户为主，商铺面积80-90平米为主（一拖二）；
租金2-2.3万元，转让费1万元。

息夫人大道（北段）：

沿街商铺重要为家居建材商户；
租赁户为主，商铺面积80-90平米为主（一拖二）；
租金2.3-2.5万元.

第三某些：市场调研总结

1、 息县都市重要规划为一城三区布局，分为老城区、新城区、产业汇集区。
老城区作为息县发展最早也是当前商业发展最繁华区域，当前整个都市商业消费都集中于老城区，商业重要以息州大道、息夫人大道、千佛庵路等重要路段为主，代表商业以西宝丽亚商业广场、商业步行街。但是由于建筑老化、交通拥堵，土地稀缺，区域发展受限，已经没有太大发展空间。

2、 新城区作为政府重点规划发展区域，以息夫人大道为分界线与老城区无缝
连接，当前整个都市房地产开发重要以新城区为主，物业形式以住宅带底商为主，尚未浮现纯粹商业项目，代表项目有龙虎新天地、众金时代城、龙湖湾、龙湖星城，但当前区域社区入住率不高，人流量不多，导致区域商业消费缺少。息县汽车总站、人民医院在区域已经投入使用，都市配套正在完善中。将来整个息县都市发展依然以新城区发展为主。

3、 产业集聚区作为政府规划产业经济区，以S337省道以北区域农业用地发展
为主，与新城区形成无缝连接。但产业汇集区当前发展缓慢，区域交通、市政等配套没有得到较好完善，只进驻了少量工厂公司，区域发展相对滞后，由于息县缺少自身产业基本，因而产业汇集区将来发展前景并不太乐观。

4、 全县生产总值166.05亿元，全社会固定资产投资167.78亿元，增长17.5%。
社会消费品零售总额71.55亿元，增长12.9%。城乡居民人均可支配收入达到6元，农民人均纯收入达到7772元，同比增长均在9.6%以上。息县人均可支配收入并不太高，逐年递增，但是都市商业消费相称活跃，特别在餐饮消费、休闲娱乐方面消费更为频繁，千佛庵路是息县市民餐饮、娱乐休闲消费重要集中地。

5、 息县房地产开发体量不大，当前重要以新城几种比较有代表性住宅楼盘开
发，销售客户群体重要以息县城区及乡镇客户为主，都市外来购买力非常有限。住宅销售价格3200-3500元/平米，一次性付款98折，按揭无折扣。由于区域交通不以便，人流不好到达，像龙湖湾等个别项目也采用外出拓客方式。

6、 息县当前尚无集中式纯商业项目开发，在专业市场板块当前也没有开发
项目。息县商铺销售重要以住宅底商一拖二为主，主力面积120-260平米，销售价格6500-1100元/㎡，主力价格为8000-8600元/㎡，尚无纯商业项目销售。商业操盘模式单一，缺少统一规划和商业运营，依照跟本地少某些人交流，本地人对商铺购买还是有需求。

7、 息县家居建材市场自发形成重要分布于香米贡大道桃花苑商贸城、息夫人大
道北段、息州大道、天丰路等住宅沿街底商为主，商业体量近6万方。物业形态以沿街底商一拖二为主，开间3.3-4米，进深12-15米，层高4-4.5米，面积80-100平米，租金状况18-25元/平米/月，整体经营状况良好，缺少统一规划和统一运营。

8、息县将来都市发展以新城区，且新城区发展重要以香米贡大道两侧及汽车站周边发展为主，因而建议专业市场项目开发土地应当以当前新汽车站往东区域为主，香米贡大道北侧，当前该区域尚存在不少空地待开发。

拿地区域域