生态公园与国际康乐园策划方案样本.doc

标题:千佛塔寺生态公园及国际康乐园策划方案

千佛塔寺大型国际康乐园策划

项目策划摘要

依据千佛塔项目考察情况，我们结合和曾董事长谈话精神，拟订以下工作计划：
依据工业梅州、生态梅州、文化梅州、开放梅州指导思想，策划千佛塔国际康乐园文化旅游度假项目，发展梅州公益事业，该项目名称：千佛塔国际康乐园项目
具体包含四个关键项目：世界客属文化中心、千佛塔生态文化公园、国际健康养生园、老人度假公寓和别墅。
项目用途：
1. 建设世界客属文化中心，关键功效为客家文化研究 ，客家文化展示和演出。参考深圳大学城成功建设经验，联合著名大学，创办硕士班，为梅州培养硕士硕士为主高级人才，同时筹建以客家文化和梅州经济建设急需专业方向博士后流动站，为梅州吸引高级人才建立一个基地。
2. 以千佛塔寺为中心建设4600亩旅游度假公园 ,将千佛塔周围拟建森林公园纳入统一计划。
公园内设置客家亲水文化园、客家名人园、客家风情体验走廊、世界梦幻花园、健康山谷、、登山休闲区、水库休闲区,在水库休闲区设置高尔夫球练习场，在森林公园内设置体育休闲区，方便群众开展各类体育活动。
3. 开发500亩大型老年人居住、康乐小区，吸引梅州海外华侨回乡养老居住，满足海外乡亲叶落归根愿望。
4. 经过各界人士捐款义务赡养部分孤寡老人，建立国家级健康养老示范基地。
策划手法：旅游、文化、生态农业、房地产多个行业有机嫁接，突出客家文化特色。
项目建设方法：政府支持、计划 企业出资建设根据市场经济模式运作
吸引海外华侨筹资和善款，实施专款专用，公开监督，透明使用。兴建中等老年公寓，用于救助有困难孤寡老人，让对社会有贡献老模范、老干部终养天年；同时弘扬客家文化，提升社会文明水平。
项目规模和投资：
1. 生态文化旅游公园设计规模为4600亩，老年康乐园设计为500亩。其中老年住宅房地产开发用地拟订为400亩。建筑面积为40万平方米，计划居民为3300户，设计容积率为1.0。根据此设计计划能够确保实现整体生态环境保护目标。设计接待床位1500张，设计停车场车位500个。
项目所需投资1亿元左右，其中生态文化公园投资6000万元左右，国际健康养生园4000万元左右。
底完成生态公园策划和设计任务，办理完征地和开工全部手续。开始建设，对外开放接待游客。
2. 建设目标：
接待游客20万人次；接待游客30万人次；接待游客40万人次；接待游客50万人次；每十二个月吸引游客50万人次,每个月接待游客5万人次，日接待能力1600人次。
开始接待老年人800人，接待老年人人，接待老年人6600人。
依据策划唯一性、权威性、排她性标准，结合本项目地理位置和自然条件实际情况，理性地把握梅州旅游和住宅市场实际需求，我们利用泛地产理论，大胆创新，将健康休闲产业、旅游产业、房地产业有效嫁接，形成独具特色策划方案。
意义：
1. 扩大千佛塔寺旅游景点建设，逐步吸引大规模投资，建设梅州最好生态文化旅游区，促进梅州旅游业发展，逐步形成梅州支柱产业。
2. 满足梅州本市及海外客家乡亲回乡养老需求，救助部分孤寡老人，提升老年人生活水准。
3. 现在梅州市区群众日常登山活动关键到泮坑旅游区，天天晚上数千人，道路拥挤，不堪重负，千佛塔成为生态公园以后能够满足市民健身锻炼需要，减轻泮坑旅游区压力。

需要请政府处理实际问题以下：

1.以千佛塔为中心方圆5100亩山林用地划为公园建设和国际康乐园项目建设用地。该用地包含梅江边工厂区五个地块和芹黄水库。
2.理顺体制，现在千佛塔宗教事务由市政府管理，周围土地由梅江区政府管理，期望政府牵头统一管理。
3.期望将千佛塔公园开发作为梅州市关键项目正式立项，成为关键旅游项目和老年住宅公益事业项目。
4.在高速公路计划中，提议梅州到河源高速公路为千佛塔旅游区到芹黄水库留有通道，确保两个区域立体交通组织。在计划中市区环城高速公里在经过千佛塔东部地域时候，提议远离千佛塔佛学院一段距离，确保佛教文化区域清净，预防噪音对旅游区干扰。

千佛塔寺生态公园及大型国际康乐园策划方案

目 录
项目摘要
一、项目背景
二、市场分析
2.1、旅游业发展趋势
2.2、中国房地产发展现实状况和突破口
2.3、梅州老龄住宅市场和度假市场需求研究
三、生态旅游公园和健康理念房地产项目标成功实例
3.1 生态文化旅游公园案例
3.2 梅州雁鸣湖旅游度假村
3.3 健康养生理念老年度假住宅项目标成功实例
四、千佛塔寺旅游度假区总体概念计划方案
五、千佛塔寺体验式生态公园项目方案
5.1 以佛教文化和客家文化结合打造梅州体验式生态文化公园
5.1.1客家亲水文化园
5.1.2客家名人园
5.1.3从农耕文明走向海洋
5.1.4世界梦幻花园
5.1.5 客家风情走廊
5.1.6 水库休闲区
5.2 生态多样性保护和教育方法
5.3生态公园项目资金起源和运行方法
六、梅州国际康乐园策划方案
6.1中华50健康养生文化
6.2梅州国际康乐园理念设计和人才经营计划
6.3 梅州国际康乐园项目设置计划设想
6.4 梅州国际康乐园服务体系
6.5 梅州国际康乐园知识产权保护和品牌输出
七、社会公益和市场运作相结合老年住宅项目方案
7.1.老年住宅项目计划构思
7.2 老年住宅项目管理运行
八、千佛塔生态公园及国际康乐园形象策划和推广
九、项目投入产出分析估算
十、发动海外华侨捐款和管理
十一、相关建设管理千佛塔公园及国际康乐园提议
十二、项目提议结论

一、 项目背景

梅州市概况
　　梅州市在广东省东北部，东北邻福建省武平、上杭、永定、平和四县，西北接江西省寻邬县，西面连广东省河源市龙川、紫金县，西南、南面和汕尾市陆河县、揭阳市榕城区、揭西县相接，东南面和潮州市潮安县、饶平县相连。全境地理座标在东经115°18′至116°56′，北纬23°23′至24°56′之间， 辖梅江区、梅县、蕉岭县、大埔县、丰顺县、五华县和平远县等6县、1区代管兴宁市。全市面积1.58万平方公里，人口473.42万人。 图1 梅州地理位置图
　　梅州地处五岭山脉以南，全市85％面积为海拨500米以下丘陵山地，土地肥沃、含钾丰富。属亚热带季风气候区， 日照、雨量充足， 年平均气温20.7℃──21.4℃，无霜期300天以上，平均降雨量1500毫米。 在复杂地形作用下，形成多层次非地带性气候，有利于发展立体生态农业和多个商品生产基地。
梅州是历史文化名城，98年城区面积26.64平方公里， 市区人口25万。
梅州是著名“华侨之乡”，旅居海外华侨、华人足迹遍布五大洲70多个国家和地域，海外华侨、华人、港澳台同胞有200多万， 她们在各个历史时期全部曾为祖国和家乡建设作出过重大贡献。
梅州有“文化之乡”美誉， 市内有高等学校2所、中等专业学校7所，中等师范学校3所，技工学校5所， 电视大学分校8所，一般中学272所。全市共有各类专业技术人员6.12万人，其中有中级以上专业技术职称人员1.52万人。还有54所职业学校和8个培训中心， 可为发展外向型经济培养一大批素质高劳动力人才和管理人才。1998年，全市有艺术演出团体12个，文化馆8个，有电台、电视台13座。
梅州市发展战略和旅游业发展导向

刘日知书记在中共梅州市第四次代表大会上提出：以后五年梅州市工作指导思想是：以邓小平理论和“三个代表”关键思想为指导，认真落实党十六大、省委九届二次全会和胡锦涛同志考察广东时关键讲话精神，以“5年打基础、翻两番、全方面达小康”为总目标总任务，以新型工业化、农业产业化、农村城镇化、旅游产业化为导向，以招商引资和发展民营经济为突破口，以交通建设、园区建设、优化软环境为确保，全力实施开放梅州、工业梅州、生态梅州、文化梅州四大发展战略，抓住机遇，加紧发展，全方面推进物质文明、政治文明、精神文明和党建设，为实现全方面脱贫奔小康而奋斗。
因为交通条件差，梅州旅游业受到严重限制，多年来交通条件逐步改善，1997年京九铁路经过龙川，梅坎铁路建成后将成为广东到华东必经之路，梅州金三角地位深入提升。
鉴于梅州至河源高速公路开通，梅州旅游业将面临新发展机遇，针对山区旅游业发展远景，刘书记提出加紧创建中国优异旅游城市策略方针，要求从构建闽粤赣大三角旅游圈视野，定位梅州市旅游产业发展方向，高标准搞好计划和开发，突出生态绿色游和客家风情游，挖掘整合旅游资源，加紧景区景点建设，发展特色旅游。
近十年来，梅州旅游业投资累计20亿元，梅州旅游含有一定规模和基础。八五期间，梅州市接待游客达248万人次，旅游总收入4亿元，比七五期间分别增加了一倍和四倍。
旅游业吸引外面企业投资速度加紧，广东华银集团董事长陈彩银先生投资1.8亿元历时五年雁鸣湖旅游度假村建成开业。
，梅州市接待海内外游客77.5万人次，比增加6.8%，其中海外游客7.6万人次，比上年增加23.7%。
梅州旅游发展总体战略：
在梅州市原副市长何万真同志领导下，嘉应大学地理系邱国锋副教授等完成【梅州旅游发展战略计划研究课题】，梅州旅游发展总体战略以下：

梅州旅游计划战略指导思想：资源开发上，坚持区域特色开发和拳头旅游产品开发并举，尤其做好水资源充足开发和以围龙屋、客家山歌为专题客家民俗文化旅游深度挖掘和开发。突出自然旅游“山水特色”和人文旅游“客家风情” 特色。在近几年坚持内涵发展。在加强对外宣传树立形象同时，立足现有资源，加强深度开发，做到内容和形式一致。时刻瞄准中国外市场，尤其是省内和国际旅游市场。加强旅游文化建设，实现旅游营销市场化和社会化。做到在保护基础上开发，以开发促保护，走生态、旅游连续发展道路。这一切是以合理计划，正确定位，科学管理，有序推介，规模集约开发为前提。

梅州旅游未来十五年发展目标：
（一） 确立“客情之旅”、“文化之旅”、“山水之旅”整体形象。
（二） 大力加强以“客性”为特色民俗旅游开发。
（三） 加强基础建设，提升部分景区，尤其是拳头景区接待能力、服务水平和管理水平。
（四） 经过旅游商品和旅游市场开拓，使旅游经济收入达成GDP8%。
从1999年该课题研究到，依据四个梅州战略，提议梅州将旅游业作为第一产业来开发，努力争取努力达成梅州总收入15%，关键加大吸引资金开发旅游业力度，培养优异旅游人才。
依据我们对梅州旅游业现实状况考察，站在广东旅游发展大格局思索，我们认为梅州旅游业发展潜力巨大，旅游业有可能发展为梅州市主导产业。

项目地理位置和特点

本项目在千佛塔寺周围5100亩区域，千佛塔坐落于梅州市东郊大东岩山顶。

图2千佛塔寺及旅游项目位置图
千佛塔坐落于梅州市东郊大东岩山顶，由南汉王刘鋹始建于大宝八年（公元965年），距今已经有一千多年历史，现为广东省关键文物保护单位。铁塔分为七层，身高4.2米，呈四方形，塔底边长1.6米，为生铁铸成，每面铸有大小佛像250个，四面累计为一千佛，故名千佛塔。原塔建于修慧寺，因寺毁，清乾隆初年嘉应州官王者辅将铁塔移于梅城东岩山顶，上面盖亭宇，周围筑栏杆，并砌石阶，以供游览者登 临观赏。中间嵌以黄遵宪<<南汉修慧寺千佛塔歌>>及<<重修千佛塔记>>。

图3 千佛塔寺镇塔之宝—千年历史铁塔 ，千佛塔寺入口山门
1990年，在政府支持和海内外热心人士捐款赞助下，由千佛塔寺住持释明慧主持，耗资4000多万元，在大东岩山顶建造九层石塔，并经上级同意，将"南汉千佛铁塔"移置于新千佛塔底层，统称为"千佛宝塔"，由中国佛教协会主席赵朴初题署塔名，新建千佛塔九层高36米，全用花岗岩石砌筑而成，高耸云天，雄伟壮观。二至八层内墙新雕千尊玉佛，第九层内塔安放千尊金佛，并悬挂一口一吨重大铜钟，保留唐代古塔风格，组成塔中有塔、塔上有塔、铁佛、玉佛、金佛共容一塔"三千佛塔"特色。各层外围设有走廊、栏杆，可供游客登高眺望梅州城区景色。
项目所在地旅游景观资源评价
1. 千佛塔是含有较大观赏和文化价值佛教圣地，千年铁塔作为省级文物是镇寺之宝。
2. 周围山包绿化很好，不过坟地过多，严重影响景观。千佛塔南面山包现有垃圾场，严重污染环境。
3. 芹黄水库是一个很好自然水资源景观。因为人为原因，千佛塔东南面芹黄水库水质污染严重。千佛塔东面水塘较多，水塘两侧民居较多。
4. 千佛塔寺紧邻梅州一江两岸风景，含有显著江景优势。千佛塔南侧是工厂区，市政府已经确定为高级商住区。
依据嘉应大学1999年研究，对梅州市关键旅游景区资源进行了评价，综合评分雁南飞茶田评价最高，为63.63分，阴那山综合分60.56分，排名第二位。千佛塔旅游区排名第八位，综合分为55.97.，被评为梅州二级景区。
本住宅项目符合梅州市把千佛塔寺地域建成国际水准生态文化型旅游胜地计划目标，本项目大型生态文化公园和老年公寓和度假别墅项目，将填补梅州旅游业、社会养老公益事业空白，有益于打造梅州旅游新景观，含有宽广市场前景。

二、市场分析

2.1中国旅游业发展趋势—体验式旅游

互动体验式旅游成为关键发展方向，“体验旅游”是旅行社安排游客亲自参与、本身体验，使游客真正感受到旅游之中乐趣一个形式。这恰好迎合部分追求时尚游客消费心理。不少游客认为，旅游除观赏山水外，更关键是在于本身参与。
就现在广东旅游产品和方法而言，和名目繁多旅游观光相比，体验式旅游市场存在很大空白。但致力于推陈出新广东旅游界，实际上早已涉足这个领域。从1997年广东中旅推出穿越罗布泊开始，就拉开了西部探险游序幕，也使西部探险游有了浓浓体验成份。
　　其次是近些年不停升温修学旅游。
　　再次是高校旅游。旅行社把清华、北大、复旦等名校作为一个景点列入旅游路线，激励孩子考名校决心，让孩子们提前感受高校生活。而追风逐电“自驾车旅游”也成为城市人体验生活另一个方法。
　　当然，也有旅行社时不时拉出“当一回军人”“做一天农民”这么大旗，但热闹一阵后，便偃旗息鼓。纵观广东旅游市场，和“体验”拉得上关系旅游产品不多，而真正意义上有深度“体验式旅游”，更是微乎其微。但记者发觉，在国外很流行“体 验式游学”，今年在广州则开了个好头。
　　“体验式游学”今年起步
　　“体验式游学”不一样于旅行社创办“修学旅游”，学生由出国留学机构办理出国，在国外完全进入当地生活状态。据同文出国留学咨询服务中心陈锐军经理介绍，今年“体验式游学”兴起契机来自于英国大使馆首次在广东推广其教育体制。大使馆给出200余个名额，交由英国10家语言学校承接，每个学校名额限制20名，由中国同意出国留学服务机构组织学生前往。学习时间为3周，费用为19000元(含往返机票)。今年报名情况很踊跃，有些家长没赶上报名，而提前预订了明年暑期名额。
　　据悉，今年共有10批学生于7月份前往英国参与“暑期英语夏令营”，这批“饮得头啖汤”广东学生和来自世界各地学生一起，入住当地英国家庭，参与由当地语言学校安排课程(天天3小时课程)及其它文体活动。即使这批第一次独处异乡孩子还表现出一定含蓄，但和鬼佬同吃同住20天生活，让全部学生全部有一个共同感受：再也不怕说英文了！
　　对于刚刚起步“体验式游学”，陈总表示很有信心：一是国外机构看上了庞大中国学生市场，以后这类型合作会逐步增多；二是相对廉价价格和物有所值特点，使之在市场上颇有竞争力；三是体验式旅游空间很大，以后消费群将由学生扩大为中青年人，而且还要把国外学生和旅游者引进中国，让她们在中国过过咱老百姓日子。
　　“体验式旅游”难调众口
　　其实“想做一天农民”，并不在少数，不过实际上，现在并没有旅行社在做这个项目。自己开车去吧？不仅投石问路花费工夫，还有一个问题，到了农民家，谁信你呀。年轻一族只能无奈：“想做‘农民’原来这么难！”
　　一向精明旅行社为何独独开发“体验式旅游”力度不大呢？记者带着这个问题采访了几大旅行社责任人。
广东中旅市场部经理林伟生告诉记者，旅行社对有这部分需要人群数量没有太大信心，假如形不成规模，就无效益可言。所以旅行社对开发这类线路较为谨慎。
就拿广东中旅来说，组织“穿越罗布泊”5年来，收客量却不超出400人，业务量仅占总业务量千分之零点几。林伟生坦言，现在旅行社对“体验式旅游”开发还停留在“做秀”阶段。
“从最初观光游览到追求休闲化旅游，上升到找寻另类感觉个性化旅游，这是旅游三个不一样层次。现在大部分广东旅游者，还停留在‘到此一游’层面上”。这是国旅假期市场部经理劳毅波给广东游客下评语。　
从这些市场反应中能够发觉，体验式旅游要求含有良好文化内涵，要求旅游内容设置适当。
　　“体验式旅游”创意无限
　　不可否认，以观光为主流旅游产品，似乎正逐步让在新、奇、特感同身受参与性体验。旅行社嗅出其中“商机”，纷纷在常规线路上增加了“体验式”旅游元素。如云南—大理—丽江线，安排游客去纳西少数民族家里看扎染，去鼎湖山减肥健身等等。
　　是体育健身年，旅行社不失时机，推出既能让球迷置身赛场一饱眼幅，又能亲身参与赛事体育旅游线路。如国旅假期和南湖国旅不约而同推出“中国足球冲击世界杯广东球迷助威团”前往沈阳为中国队摇旗呐喊；而十二个月一度上海喜力网球公开赛9月17日又燃烽火，国旅假期趁良机组双飞四天团，为著名球星阿加西捧场；最引为注目标活动是9月23日在广州体育馆举行“中国功夫•泰拳职业争霸赛”，广东中旅和国旅假期合作承接全部门票，组织一万一千名中外游客现场体验拳击带来疯狂。
　　越来越多旅行社看到，“体验性旅游”正在成为旅游中最具开发潜力一个方法，成为继度假型旅游、疗养型旅游、探险型旅游以后新利润增加点
2.2、中国房地产及老年住宅发展现实状况和突破口

中国房地产从90年代末期以后，进入地产用家时代，炒家纷纷退出市场。珠江三角洲地产发展能够用三级跳来形容，第一级从当地市场开始创建品牌，比如金业别墅关键针对港澳用户，发明了3亿销售额佳绩。碧桂园早期关键针对老板阶层，含有巨大品牌影响力；第二级，开发大型楼盘向广州市郊进军，比如广州奥林匹克花园、广州碧桂园。第三级，走上人才经营康庄大道，比如广州奥林匹克花园开始向北京上海输出品牌和策划。在市场孕育发展过程中，王志纲工作室参与策划碧桂园，给你五星级家成为地产策划佳话，广州奥林匹克花园更是王志纲工作室泛地产概念精神产物，王志纲工作室培养了一批高级策划人才，为地产企业打造著名品牌是她们拿手好戏。
从房地产发展来看，过剩市场呼叫新突破，必需跳出房地产作房地产，从新角度新思绪，在更广范围内整合多种资源，寻求房地产开发新制高点。
我们分析购置别墅关键人群是成功人士，她们为了事业成功奋力拼搏，一部分人发财后，攀比谁洋房漂亮，谁车高级。别墅在大家眼中，它不仅是住房，更是身份和社会地位象征。
经过20多年改革开发，珠江三角洲很多人士认识到，事业成功之前，透支健康换取成功，事业成功以后用金钱赎回健康，尽管有部分老板还是沉醉在山珍海味妻妾成群封建观念中，不过大部分老板和白领阶层认识到，健康对于人生关键意义，克服亚健康，精力充沛健康状态是大家很迫切需求，大家渴望返朴归真。
健康产业大有可为，尤其是传统医疗体系无法处理，而大家生活中广泛面正确“亚健康”问题，是一个巨大市场空白。
在健康养生课题方面杨宝民先生进行多年探索，利用知识集成策划理论，采取多学科知识，完成了中华国际健康养生园策划课题。
该课题提炼中西健康文化和知识，能够帮助房地产开发商建设健康住宅，在房地产市场经过知识附加值获取较高利润。
结合项目标实际情况，在原有策划基础上，进行关键创新，充足考虑千佛塔寺项目标具体特点，进行针对性策划。

2.3、梅州旅游度假市场分析

（1）深圳旅游市场对梅州启示

99年深圳接待海内外游客1700万人，其中，海外游客230万人；旅游收入150亿元，创汇11亿美元，占全国旅游收入十分之一，占广东省三分之一。
深圳市旅游业总收入实现301.60亿元,比99年增加21.22%, 相当于当年全市中国生产总值18%,占全国旅游总收入6.66%.
春节、“五一”、“十一”三个黄金周期间，深圳市共接待外地来深游客817.35万人次，比上年增加6.86%，占整年游客接待量17.76%，其中海外游客170.70万人次，中国游客646.65万人次。三个黄金周共实现旅游收入59.14亿元，占整年旅游总收入18.48%，比上年增加14.15%。其中，外汇收入2.06亿美元，中国旅游收入41.86亿元。
，深圳市共接待中外游客5069.12万人次，比上年同期增加10.18%，旅游总收入353.96亿元，比上年同期增加10.61%，其中旅游外汇收入16.79亿美元，同比增加11.12%。在过去十二个月里，三个黄金周给深圳旅游业带来丰硕结果，共实现旅游收入64.63亿元，在全国25个关键旅游城市中居第二位。
截止底，深圳旅游业在每十二个月接待海外过夜游客人次、年旅游外汇收入等指标方面已连续位居全国关键旅游城市前四名。深圳市委、市政府高度重视旅游产业发展，东部海滨休闲度假片区计划和建设已经被列为深圳“十五”期间关键工程,将把“滨海度假”旅游打造成继“专题公园”以后又一张深圳旅游名片。政府重视再加上“广深珠旅游合作”、“深港旅游合作”、“二十四小时通关”、“144小时免签”等一系列政策推行和盐坝高速公路开通、沙头角口岸至香港粉岭直通巴士开通等部分利好原因刺激，将在很大程度上加紧深圳旅游业尤其是东部旅游业发展速度。

（2）梅州旅游市场分析

梅州旅游业发展处于起步期间，各县区全部在主动发展旅游业。因为投资较小，梅州旅游业发展缓慢。梅州旅游总体计划正在开启，还没有完成。
梅州是全国著名侨乡，旅居港澳台同胞和海外侨胞遍布世界70多个国家和地域，人口约300万左右。客家人在海外艰苦拼搏，深深体会到文化知识关键性，她们回乡参观旅游省亲时，首先想到就是办教育，以此光大客家文化，造就客家人才，以此回报家乡父老和祖国建设事业。
梅县历史悠久，是海内外著名“文化之乡”、“华侨之乡”、“足球之乡”，是叶剑英元帅家乡，素有“人文秀区”之称。现在，梅县人口达60.36万人。旅居海外华侨、港澳台同胞达80多万人，归侨、侨眷40多万人。
　　梅县文物古迹众多，旅游资源丰富，是梅县吸引越来越多海内外游客前来关键原因。千年古刹灵光寺、客家围龙屋、叶剑英元帅旧居等和新建集“三高”农业、旅游业于一体雁南飞茶田度假村和雁鸣湖旅游度假村相映交辉。
梅州市蕉岭长潭旅游开发集团总企业开发了长潭旅游度假区，其中华侨企业家汤锡林捐款1300多万元修建了闽粤赣释迦文化中心。
，梅州市接待海内外游客77.5万人次，比增加6.8%，其中海外游客7.6万人次，比上年增加23.7%。海外游客中，华侨最多。国际游客以东南亚为主体客源市场，以日本、新加坡、马来西亚、泰国、印尼、美国、澳大利亚为主，在东南亚游客中，客家人后代占有相当大比重。
中国游客以潮汕地域为主，珠江三角洲和福建、江西客源相差不大，所以，珠江三角洲旅游宣传工作需要加强。
调查显示，来梅游客46%为观光旅游或探亲旅游，度假旅游比重小，娱乐、商务、疗养、会议和参与性旅游比重小。
客源市场开发关键，中国市场关键是潮汕地域、珠江三角洲、江西福建市场，逐步开发华东和华北市场。
海外市场关键是东南亚。

（3）梅州教育市场分析

梅州作为文化之乡，人文教育一直属于岭南之冠。本科教育有嘉应学院，大专学校有嘉应师范专科学校， 高中学校有东山中心，梅县高级中学等著名学校，市级关键高级中学有曾宪梓中学等。中专教育有国家关键中专—梅州卫生学校，艺术学校有、梅洲艺术学校、梅州艺苑学校。
初中小学教育基础很好，普及九年教育工作也是在广东前列。
梅州空白点是硕士教育，没有硕士教育就无法大批培养高级人才，没有博士后工作站就无法吸引取得博士学位高级人才回梅州发展。利用海外华侨财力和智力资源，利用梅州籍贯教授多特点，大力发展硕士教育是梅州经济腾飞关键保障，梅州经济发展关键靠人才，人才培养关键在于师资和政策引导。
根据教育产业化要求，和著名大学联合开展硕士教育，主动吸引华侨儿女回国接收硕士教育，促进客家文化传输，培养海外华侨对祖国文化认同感，是一件意义深远大事。
利用梅州文化优势和人才优势，利用华侨众多特点，和中国科技大学等联合培养软件人才，发展计算机软件等产业，关键依靠人才是梅州经济发展关键出路。

2.4梅州房屋地产及周围老龄住宅市场需求分析研究

依据数据，梅州现有房地产企业131家，二级企业两家。梅州市房地产总投资12.8亿元，比增加44.45%，施工155万平方米，完工80万平方米，商品房销售额10.73亿元，比上年增加20%。空置房20.76万平方米，说明房地产开发结构不合理，实现利润3240万元（实际利润在8000万元以上），上交税费5400万元。

图4 鸿全部花园是现在梅州开发档次较高小区

和世界相比，中国老龄化社会即使进入得较晚，中国老年住宅问题却是一项不可忽略工程和特征。一是绝对数字大、来势猛、问题多。据相关部门估计，到中国有1.3亿60岁以上老人（占总人口10.7%）。其中65岁以上0.9亿人，约占7%。到2025年，60岁以上老人为2.78亿人，其中65岁以上老人1.91亿。至2040年，60岁以上老人3.74亿人，而65岁以上老人达成2．87亿。二是老年住宅设施差，急待完善。
1998年，中国老年人口为1.24亿，男性老年人占48.25%，女性老年人占51.75%。
银发人群在中国出现，说明市场出现新机遇，针对养老问题，新加坡财团曾经委托王志钢工作室进行专门研究，研究结论是满足成功人士为父母尽孝心心理，市场潜力大，需要突破传统疗养院和养老院模式。
梅洲市老年人较多，政府兴建了福利院、海外华侨也捐款兴建了部分小型养老院，传统养老体制无法满足养老需求，动员社会力量养老，发挥侨乡优势，我们需要探索一条社会养老新路。
香港现在是老龄化人群比较密集城市，因为香港地域狭小，老年人缺乏空气清新、环境优美、活动地域开阔老人小区。非典在香港快速传输说明香港居住环境不佳，建筑过于密集，严重威胁居民健康，从非典案例上能够看到，非典病毒对老人威胁尤其严重。
纵观现在比较平淡房地产市场，面对这一新兴房地产消费群体，发展前景是诱人。即使它没有巨额回报，但其长远性和稳定性也是其它产业难以相比，不失为一项良机。而且它是一项民心工程，值得我们充足关注和用心。
依据老年用户不一样类型需求，提议采取产权销售和出租服务相结合,开发老年住宅能够争取政府指导，争取在梅州开发本项目标优惠政策。

三、同类项目成功案例

3.1、 同类旅游和公园项目标成功案例

公园案例1 根据现代理念设计中山岐江公园，不仅重视工业景观再生和利用，而且很重视湿地保护和文化内涵自然表现。北京大学景观计划设计教授俞孔坚和庞伟副研究员主持这个项目标设计，该项目取得景观设计大奖，改写了传统中国公园设计手法。俞孔坚教授在哈佛大学攻读景观设计博士学位时开始思索中国景观设计创新，结合中国园林文化和美国优异景观设计理念，土人景观完成震动世界景观界部分经典作品。

图5 中山岐江公园总体计划方案
足下文化和野草之美
——解读中山岐江公园设计
广州建设报 /11/28
俞孔坚

文化，一个很抽象概念，当建筑师或景观设计师将其具体化时候，习惯于把眼光投向城市和场地久远历史--百年、千年、甚至万年。那历史文化当然是值得珍爱、留恋和尊重。所以需要挖地三尺，需要翻阅那积着尘土线装本，需要从博物馆中寻求灵感和参考，找到延续文脉逻辑。所以，有了中国众多古老城市中仿古建筑和景观。或曰，这是个新城市，没有文化，于是，我们把眼光投向异域，投向古希腊、古罗马，投向欧洲巴洛克、美国新古典主义。所以，才有了习见于大江南北城市中欧陆之风。
　　美，一个一样抽象概念，当景观设计师、园艺师将其具体化时候，习惯于追求园艺之美、几何之美，亦或古典式小桥流水之诗情画，所以有了牡丹花争奇斗妍、月季花五彩斑斓；所以，也有了源之于凡尔赛七彩花坛和源之于江南文人山水园林曲径通幽。
　　这些文化和美，作为设计师追求全部无可厚非。而中山岐江公园设计所要表现是脚下文化--日常文化，作为生活和作为城市记忆，哪怕是昨天记忆历史文化；本设计所要表现美是野草之美，日常之美，那些被遗忘、被藐视、被践踏人、事和自然之物美。这不是一个背叛，而是设计师一个了解，一个对人自我了解，对人生价值和人性认识；一个对文化了解，对这一人类社会群体所发明物质和精神世界认识；一个对自然了解，对作为人及其整体存在基础和背景认识。作为这种了解表示，中山岐江公园是一个现代景观设计试验，既然是试验，肯定不是完美，当然，可能会有可参考之处。
一、设计特点
1、场地特点
　　岐江公园在广东省中山市区，园址原为粤中造船厂旧址，总面积11公顷，其中水田3.6公顷，水面和岐江河相联通。场内遗留了不少造船厂房及机器设备，包含龙门吊、铁轨、变压器等等。始于上世纪50年代直至改革开放90年代后期。作为工厂，它不足称道。但几十年间，粤中船厂历经新中国工业化进程艰辛而富有意义历史沧桑，特定年代和那代人艰苦创业历程，也沉淀为真实而且弥足珍贵城市记忆，而在当今轰轰烈烈城市建设高潮中，这种记忆是稍纵即逝，因为其中所参杂极端现象，甚至就连亲身经历过大家也会怀疑其真实性，更不用说她们后代了。
2、设计方法和形式
　　从方法上，本设计面临三个设计思绪上诱惑：
　　第一诱惑：借用地方古典园林风格，即岭南园林设计方法，这是方案之初很多教授推介和祟尚，优越临江及含湖环境、丰富岭南植物及中山市已经有园艺和工艺技术，加上资金上确保，为发明含有地方特色古典园林发明了条件。 第二诱惑：设计一个西方古典几何式园林，理由也相当充足。首先中山作为一个华侨城市，近百年来受到南洋建筑风格影响，其次多年来城市景观建设也尤其重视园艺和工艺之美；再者，欧陆风格广泛取得接纳，在此设计一个强调工艺和园艺及观赏性景观，也不失为一条颇受欢迎路径。
　　第三诱惑：需用现代西方环境主义、生态恢复及城市更新路子。其经典代表是Richard Hagg美国西雅图炼油厂公园和Peter Latz德国Ruhr钢铁城景观公园，这二者全部强调了废弃工业设施生态恢复和再利用，而成为含有引领现代景观设计思潮作品，坦诚地讲，这一诱惑是最大，而且整个设计也贯穿了生态恢复和废旧再利用思想，其中很多方法也借鉴到本设计中来了。 岐江公园个性正是在和以上三种设计思绪不一样和相同中表现出来。和岭南园林相比，岐江公园根本抛弃了园无直路、小桥流水和重视园艺及传统亭台楼阁传统手法，代之以直线形便捷步道，遵从两点最近距离，充足提炼和应用工业化线条和肌理。和西方巴洛克及新古典西式景观相比，岐江公园不追求形式图案之美，而是表现了一个经济和高效标准下形成"乱"。蜘蛛网状结构直线步道?所谓“乱"铺装，和空间、路网、绿化之间自由均为基于经济规则穿插。和环境主义及生态恢复相比，岐江公园借鉴了其对工业设施及自然态度：保留、更新和再利用，和之不一样是，岐江公园设计强调了新设计，并经过了新设计来强化场地及景观作为特定文化载体意义，揭示人性和自然之美。
3、含义
　　岐江公园景观设计经过视觉和空间体验传达三个方面含义。
　　(1)、足下文化，即在一个一般造船厂所注释那片土地上、那个时代、那群人文化。除了保留诸如烟囱、龙门吊、厂棚等这些文化载体外，还经过新设计把设计师对这种文化感觉经过新形式传达给造访者，如被称为“静思空间"红盒子了，和剪破盒子直线道路、生锈铸铁铺装等等。
　　(2)、野草之美。野草不自美，因人、因设计而美。在不一样环境条件下，用水生、漫生、旱生乡土植物--那些被农大家践踏、藐视野草来传达新时代价值观和审美现，并以此唤起大家对自然尊重，培育环境伦理。
　　(3)、人性之真。小时穿越铁轨时快感，在这里变为一个没有危险游戏，使冒险、抗战和寻求平衡感天性得以袒露；人对水向往、对空间探幽天性等全部经过亲水栈桥和平地涌泉、树篱方格网设计而得以充足表现。 二、讨论
　　岐江公园，珍爱足下文化、日常文化、因为日常而将逝去文化；追求时间美、工业之美、野草之美，和人性之真。这些含义全部试图经过一个新形式来表示。这些形式和中国传统园林或西方古典景观设计很不一样，而更多地吸收了现代西方景观设计，尤其是城市更新和生态恢复手法，但岐江公园有其自己个性，而且是一个尝试过程中个性，所以很多并不成熟。唯其个性，肯定会有争议，唯其不成熟．需要批评。
3.2 梅州雁鸣湖旅游度假村
梅州雁鸣湖旅游度假村在梅县雁洋南福，占地1万多亩，是中国南药旅游养生第一村，该项目由广东华银集团投资1.8亿元，经过五年连续开发，建成后雁鸣湖旅游度假村集【旅游观光、休闲度假、康体娱乐于一体、养心修性。商务会议接待】于一体旅游度假胜地。

图6雁鸣湖旅游度假村旅游计划图
　雁鸣湖旅游度假村设计构思，均参考道家“天、地、人和合”养生理论，以其独有野趣绿色生态环境，按春、夏、秋、冬四季轮回概念，兴建“春晖园、夏晓园、秋实园、冬融园和森林公园”等多个景点和生态园区。
雁鸣湖旅游度假村是值得解剖一个项目，它经验和教训值得借鉴，笔者本着实地虚心学习解剖麻雀精神，认真研究了该项目。

表1雁鸣湖旅游度假村景点和设施评价
雁鸣湖景观开发 茶艺馆 饮食文化展示
评价雁鸣湖景观开发很重视生态保护，表现亲近自然精神，比如湖畔全部采取生态护岸方法。美食街沿着湖畔曲线布局，显得很有情趣，假如采取客家建筑外观可能效果更佳。 碧野茶艺馆中间墙壁刻录镏金诗词，颇有气势。正厅根雕茶具和坐椅，艺术气息浓厚，采取当地天然茶叶，整个茶艺馆充满茶香味，深受游客欢迎。茶艺馆还设置多媒体系统让客人查询景点布局，服务内容丰富而便捷。 中餐厅规模较大，满足大型会议和团体游客接待需要。美食街沿湖而设置，客家风味小吃丰富多彩。坐在美食街道，清风不停从湖面吹来，游客怡然自得体味客家人精湛饮食文化。
南药基地 滑草场和空中飞人 银湖宾馆
关键种植罗汉果等南方中药 滑草场是很受年轻人欢迎项目，使用率较高，而网球场之类项目使用率较低。空中飞人是比较刺激项目，关键适合年轻人。 银湖宾馆在山谷之中环境比较幽静，整体造型很好，只是窗户设计时档次较低，设计时候定位较低。
山顶别墅—出色之笔 花果天地 凤凰阁—眺望五指峰
山顶别墅在整个风景区最好观景位置，建筑比较精巧，内部设有养生服务项目，比如南药养生药浴，是独特之处，很受游客欢迎。 种植大面积龙眼、桃树、金色柚 五指峰是梅州最高锋，云雾飘渺，一向是粤东胜景，雁鸣湖旅游度假村采取借景方法，在花果天地山上修建凤凰阁。

假山不宜过大，作为小品点缀较为适宜 山顶游泳池 木走廊别有情趣

3.3、 健康养生理念老年度假住宅项目标成功实例

1 东方太阳城项目标出世背景和理念设计
表2东方太阳城介绍
开发商介绍 北京东方太阳城房地产开发有限责任企业作为中国希