时代广场策划案样本.doc

新时代广场策划方案前言在前期项目定位及策划基础上，我企业项目策划小组人员再次进驻鹰潭，对当地市场及其当地人消费心理进行了深刻了解和细致调查。在此基础上，本企业特就本案项目定名、业态定位及媒体策划再度考量并进行深化，以期能够经过对这多个方面把握来掌控该项目标全程策划及其操作。专案组工作程序概要1、和开发商主动沟通，获取相关本案详实资料；2、结合已经有项目资料，深入当地市场有针对性了解和本案相关咨询，配合了解当地媒体情况，探索创作思绪；3、探索多个创作方案可行性，确定最终创作方案；4、媒体、平面、文案三方讨论磋商，将方案深入深化完善，确定广告计划书初稿；5、企业内部讨论，再做修改和完善，内部经过提案内容。第一篇项目定名策划鼎盛广场盛世广场鸿达广场天泰广场凯晨广场华门广场E时代广场天伦广场帝华广场万达广场兴发广场津汇广场新时代广场经过多方考虑，权衡各方面原因，在众多命名中，我企业提议采取“新时代广场”鹰潭是个成立二十周年省辖市，二十年历程，二十年腾飞，鹰潭发展令人振奋，鹰潭新貌令人沉醉：今日东湖己成为鹰潭最迷人去处，飘逸多姿张拉膜令大家大开眼界，人人惊诧于她新奇精巧；水幕电影千姿百态、千变万化、精美绝伦，令人叹为观止；东湖之滨还有幽雅秀丽沿江路，这是一条高端景观大道；湖西路则在一夜之间，展现出色彩和场景。除此之外，鹰潭新景点层出不穷：胜利路改造成功，是继交通路精品街以后，又一条让人过目不忘市区道路；龙虎山大道全线贯通，气势恢宏，现代化气息扑面而来，鹰潭门户向世人敞开、再敞开；五洲路、天洁大道等一批新城市主干道浮出水面，令人目不暇接不仅如此，鹰潭人一觉醒来，眼前为之一亮，还有那一辆辆清纯“轿”，在街头从容驶过，成为一道道流动美景。曾经风光一时“面”，已完成历史使命，悄然引退。更无须说那人力黄包车，偶然看见一辆，定能引发大家一番沧桑巨变感慨。短短两三年，鹰潭市民“代步”工具就实现了“三级跳”鹰潭新貌令人沉醉，鹰潭人为之热血沸腾，为鹰潭城巨变，为鹰潭城漂亮，为鹰潭城辉煌。前很快刚刚迎来了省辖鹰潭市成立20周年庆典日子。对于鹰潭大家来说，这是一个难忘日子，一个不眠日子，一个激情澎湃日子，一个永载史册日子，一个注定将产生深远影响日子 20年，是一段历史终止和告白，同时也是一个崭新开端、一个全新起点，承前启后，迈步从头。20岁鹰潭，风华正茂，仪态万方，令人神往；20岁鹰潭，插上腾飞翅膀，飞向美好未来是，鹰潭在飞，并将越飞越远，越飞越高！一个腾飞鹰潭，一个在腾飞中巨变鹰潭，一个正向世界向世人敞开大门鹰潭，她所需要正是一个时尚、 符合时代发展、符合时尚走向气质和气势，一个能容世界之大，能纳四海之广气量和气度。新时代广场恰恰迎合了这么一个时代呼吁，发展需求，她将以尊贵姿态、全新面貌屹立于城市最中央几度祈盼，孤注一掷拥有一个休闲、时尚、健康绿色购物场所和文化广场，是鹰潭人多少年来梦想；城市中心，钻石之秀，在胜利西路、环城西路、站江路围合区域，将崛起一艘新时代商业航母，她是城市里程碑，是身份和财富象征，她既是一个品牌，也是一个品位；国际团体，强强联手才有了这么尊荣；在很快未来，这里将是人潮涌动，众旺所归城市中心繁荣之全部，一个全新生活方法将在这里登场； 新时代广场，新物业，新形象，休闲购物、健身娱乐好去处；新观念，新风貌，投资、置业好选择！世界和我同歌，时代和我同时！鹰击长空，俯瞰大地，闪电是雄鹰划过身影；万马飞跃，一骑当先，疾风是骏马留下背影；搏击浪尖，屹立潮头，领跑是时代俊杰永不谢幕风采。新时代广场，新时代俊杰领跑起点。运筹帷幄乐趣在这里开始，决胜千里成就在这里蔓延！第二篇项目商业网点计划及其营销策略定 位以服务鹰潭市区为主，向周围省市辐射，努力争取商业网点服务半径最大化。商业网点计划思绪本案商业网点假如单纯为鹰潭市城区服务，对于该网点计划及其后期商业运作显然存在着极大不足。在调查中我们了解到，现在鹰潭市城区内人口仅为20万左右，即使市政有将城市向周围扩散、吸纳城区周围人口计划，扩散后城区人口亦不足30万。城区人口基数少现实状况无疑将会引发商业网点内购置力资源不足，从而造成商铺经营者“无利可图”，造成经营者放弃经营或经营质量下降负面结果。要避免这种情况，最好措施就是要把本案商业网点计划纳入市政计划、招商引资范围，从根本上处理这一问题，使该网点成为一个立足鹰潭市城区、面向整个鹰潭市、并延伸至整个江西省乃至周围各大省市巨大商业网点，成为一个立足百万人、甚至千万人乃至更多人市场。众所周知，商业气氛凝聚和人气聚集通常需要一个含有多个商业经营场所条件支持，针对不一样习性消费群体，只有这么一个经营模式才能更大程度地将其吸引过来，并经过多种方法激发其购置行为发生。所以，能否做好规模化经营和个性化经营协调，从整体上强调功效综合性和网点体量规模性、从局部上去把握其个性和特色，是本案成败关键所在。商业网点策划提议l 优劣势整合优势及其利用a.本案所处位置是本案最大优势。本案地处鹰潭城市中心钻石地段，东临计划步行街，南以环城西路为界，西以站江路为界，北靠胜利西路，交通便捷，商业区位优势极为突出，这对于本案商业网点开发和计划及其后期商业运作和引导是个绝好契机。b本案建筑布局、网路设置充足考虑了网点内人流及其分布，前卫街铺式格局、大开间框架结构，纵横交错走道网线贯穿内外商业人流系统不仅在同一楼层中形成一个平流层，还在上下楼层间形成一个连通全网对流层，使消费者在不知不觉中逛遍整个商场，用户相对商场抵达率极高，从而使这里人潮钱潮涌动，商业气氛便在这么人流中形成和活跃。c功效上多元化是本案又一优势。本案计划以商业网点为主，又不是一个单纯商业网点计划和建设，还包含酒店式单身公寓和公共广场建设。酒店式单身公寓，开间虽小，却相对独立，隔音、通风效果全部得到良好表现，三维空间能得到充足利用；房间虽小，却“五脏俱全”，科学布局、专业设计、小巧玲珑超微型厨房、卫生间令人欣喜而感叹，是那些渴望早日脱离家庭束缚青年人和想独立个人生活以成一番艺术事业奇才怪才梦想个人空间，同时也能为在这里投资置业外来客商提供良好居住场所，处理其后顾之忧，又可成为她们投资置业一个方面内容。而公共广场则是一个城市中最能集聚人气地方，一个商业网点、商业中心发展最离不开最需要便是人气，在此公共广场和商业网点共存，便能够为之带来人气，而商业带引发人气又可为广场造势，从而形成一个良性循环，最终带来广场人潮和商业带钱潮共同涌动。劣势及其对策a.鹰潭市现在城区人口基础少，从而在客观上对商业网点体量要求有限，而本案计划中单层建筑商业面积就靠近1.8万，五楼共近9万商业营业面积，加之楼顶露天茶吧、露天影院和爱情角，总营业面积逾10万，这便造成商业网点体量需求和供给失衡，所以能否扩大该项目商业网点服务半径和辐射区域，打破这一平衡公式，重树平衡点便成了本案成败关键。在本案中，我们要有所突破，化劣势为压力，转压力为动力。b.本案商业建筑体量大，单层营业面积1.8万左右，近2万。单层面积范围大，势必会造成人流分散，对在小范围内聚积人气产生影响。处理这一问题关键最终还是归结到总体人流资源、购置力资源开发上，所以扩大本案商业网点服务半径，使之成为一个立足鹰潭市城区、面向整个鹰潭市、并延伸至整个江西省乃至周围各大省市巨大商业网点便成了本案项目计划当务之急。l卖点整合l 概念卖点l a.世界和我同歌，时代和我同时时尚、个性生活理念提倡；l b 展望未来，升值无限购物休闲、健身娱乐、投资置业多个功效综合l 计划卖点a.公共广场、商业网点、住宅（酒店式单身公寓）综合性开发，休闲、购物、娱乐、餐饮、住宿一条龙高品质服务，成为鹰潭最聚人气商业新中心；b.音乐雕塑灯光喷泉，势为鹰潭新兴景观亮点，吸引市民前来游玩休闲场所，从而大大提升了人气，提升了楼盘本身品质形象。c.悠久人文历史、浓老实教文化融入，使楼盘有了浓郁文化内涵，也使楼盘在形象推广上有源可寻，丰富了楼盘品质形象；d.以城市人文资源、龙虎山旅游资源为文脉，发明出现代“文化建筑”和“文化广场”e业态分布提议及营销策略品质卖点a.鹰潭现在配套最为齐备楼盘，生活起居、消遣购物、娱乐消费近在咫尺就可轻松搞掂，尽享高品质生活乐趣。b.漂亮建筑外观、靓丽景观设置、合理建筑空间划分、高品质建筑质量，全部是现代城市新兴生活确保。c.国际团体倾力合作，强强联手，精心打造，就是高品质确保。d.完备物业配套和管理，周到和贴心酒店式管理服务体系，是高品质生活确保e位居市中心钻石地段，优越区位，便捷交通，未来商务中心区块，再加上高品质建筑本身，超前设计理念，升值潜力不可估量。l 业态分布标准及思绪综合性开发，规范网点业态；另外提议开发商结合网点实际运作需求和楼层特殊情况，有针对性地采取不一样营销模式，以期真正快速开启本项目商业网点正常销售，以达成快速回笼资金目标。l 业态分布及营销模式五层商业主楼一二楼：a.经营范围：一楼为浪漫女人一条街，主营各类女士用具，包含：服装、鞋帽、箱包、珠宝首饰、化妆品等；二楼为潇洒男人一条街，主营各类男士用具，包含：服装、各类皮具（鞋、包等）、领带，及其它男士用具；b.营销模式：先租后售，租售联动具体操作：在该网点开始开启后三年内以店铺为单位出租，运作三年以后开始施行出售，并采取租售联动形式，在同一前提条件下，原租户享受优先购置权；市场由专业管理企业进行管理运作，为统一市场风格及品位，提议引进和定位风格相符品牌，以规范和统一市场运作。模式诉求：众所周知，一个商业网点一二楼通常是投资者最为看好最乐于投资楼层，在本案早期营销中，开发商把握其产权不放手，首先利于市场统一操作，其次能够给投资者制造饥饿感，延长她们等候时间，加强其购置欲望，利于后期销售，同时在投资者很想要买却不能买前提下有可能会退而求其次，购置三楼及三楼以上楼层，从而在客观上促成了其销售。五层商业主楼三楼：a.经营范围：三楼为欢乐世纪一条街，主营各类少儿及学生用具，包含：儿童服装及鞋帽、体育休闲用具及运动服、箱包、各类玩具、数码产品等，依据商品性质份段分区经营；b.提议营销模式1：出售+返租具体操作：将该商业网点三楼以商铺为单位分割成独立产权出售给小业主（付款方法能够采取一次性付清或银行按揭），在网点开始开启后三年内业主将买下商铺交由发展商或其委托专业管理企业统一经营和管理，而发展商则在业主交完首付后一次性返还业主三年租金。模式诉求：采取该营销模式，在项目开始运作前三年，能够由发展商经过统一经营管理帮助业主作旺此地段该网点，大大降低其投资风险，降低其投资顾虑，这么势必会在一定程度上促成销售。另外开发商经过出售产权能够快速回笼部分资金，降低本身投资压力，经过返租又能够从业主手中取得经营权，以方便该网点统一运作。提议营销模式2：出售+赞助创业基金具体操作：将该商业网点三楼以商铺为单位分割成独立产权出售给小业主（付款方法能够采取以次性或银行按揭），在网点开始开启后由发展商一次性赞助业主一定金额（由发展商自行确定）创业基金，帮助其投资运作。模式诉求：此手法意在吸引投资者，尤其是那些投资意向并有自行经营愿望却苦于资金有限投资者，经过在项目运作早期一次性赞助其一定金额创业基金人性化手法，能够降低其投资前犹豫和投资后顾虑，促成商铺销售。而对于开发商来说，实际上并媒所以造成损失，“羊毛还是出在羊身上”，采取此手法能够合适地提升总价，一次性赞助一定金额创业基金，其总价仍可保持在预售价格水平。该方案和模式1不一样之处即在于，该方案中商铺经营者和购置者是同一业主，这么她势必会愈加尽心尽力愈加投入地去经营商铺，这对于商铺运作是极为有利。五层商业主楼四楼：a.经营范围：四楼为准五星级酒店；b.提议营销模式1：以楼层为单位出售具体操作：采取定向招商方法，引进大商户（各地酒店业龙头），将该项目四楼以楼层为单位出售给大商户，由其在该网点商业运作范围内自行经营。模式诉求：采取该营销模式，对于开发商来说能够快速回笼资金，降低本身投资压力，减少其后期运作负担。同时著名品牌酒店引入，能够在很大程度上提升该网点范围内商业品质和档次，提升该项目标整体品牌形象。提议营销模式2：产权式酒店具体操作：将该商业网点四楼以开间为单位分割成独立产权出售，投资者首期支付总房款50%，余款可办理按揭贷款，并和开发商指定专业管理企业签定一定年限（提议为5-8年）委托管理协议（整个过程由专业金融机构提供可靠保障），该项目四楼酒店由管理企业引进大商户，统一出租经营；酒店开业同时业主可取得来自企业经营所得固定回报，由专业管理企业在每一个经营年度根据投资总额6%给其以稳定回报；每一位业主全部是酒店VIP会员，持有酒店金卡，业主在此消费享受超低折扣。模式诉求：此营销模式首先能够大大降低业主投资风险和顾虑，这么势必会在一定程度上促成销售；其次也能够为引进酒店节省大量资金，节余资金又能够活跃其在酒店经营上运作。五层商业主楼五楼：a.经营范围：五楼为休闲美食一条街，在该楼层引进系列著名餐饮（提升项目总体形象，最终达成将项目做大做深做透目标），如麦当劳、肯德基、意大利比萨、日本料理、韩国烧烤、上岛咖啡、迪欧咖啡及各式茶楼，开设大型夜总会、KTV，并辅以洗发、足浴等休闲产业。b.提议营销模式1：出售+返租具体操作：将该商业网点五楼以商铺为单位分割成独立产权出售给小业主（付款方法能够采取一次性或银行按揭），在网点开始开启后三年内业主将买下商铺交由发展商或其委托专业管理企业统一经营和管理，而发展商则在业主交完首付后一次性返还业主三年租金。模式诉求：采取该营销模式，在项目开始运作前三年，能够由发展商经过统一经营管理帮助业主作旺此地段该网点，大大降低其投资风险，降低其投资顾虑，这么势必会在一定程度上促成销售。另外开发商经过出售产权能够快速回笼部分资金，降低本身投资压力，经过返租又能够从业主手中取得经营权，以方便该网点统一运作。提议营销模式2：出售+赞助创业基金具体操作：将该商业网点三楼以商铺为单位分割成独立产权出售给小业主（付款方法能够采取以次性或银行按揭），在网点开始开启后由发展商一次性赞助业主一定金额（由发展商自行确定）创业基金，帮助其投资运作。模式诉求：此手法意在吸引投资者，尤其是那些投资意向并有自行经营愿望却苦于资金有限投资者，经过在项目运作早期一次性赞助其一定金额创业基金人性化手法，能够降低其投资前犹豫和投资后顾虑，促成商铺销售。而对于开发商来说，实际上并媒所以造成损失，“羊毛还是出在羊身上”，采取此手法能够合适地提升总价，一次性赞助一定金额创业基金，其总价仍可保持在预售价格水平。该方案和模式1不一样之处即在于，该方案中商铺经营者和购置者是同一业主，这么她势必会愈加尽心尽力愈加投入地去经营商铺，这对于商铺运作是极为有利。项目中宾馆：a.经营范围：项目南楼一二楼和五层商业主楼统一经营，其三楼及三楼以上为准五星级宾馆；b.提议营销模式1：整体统一出售具体操作：采取定向招商方法，引进大商户（各地宾馆住宿业龙头），将该项目宾馆营业用房整体出售给大商户，由其自行经营运作。模式诉求：采取该营销模式，对于开发商来说能够快速回笼资金，降低本身投资压力，降低其后期运作负担。同时准五星级宾馆引入，能够在很大程度上提升该网点范围内商业品质和档次，提升该项目标整体品牌形象。提议营销模式2：产权式宾馆具体操作：将该项目宾馆营业用房以开间为单位分割成众多独立产权出售，投资者首期支付总房款50%，余款可办理按揭贷款，并和开发商指定专业管理企业签定一定年限（提议为5-8年）委托管理协议（整个过程由专业金融机构提供可靠保障），该项目标宾馆由管理企业引进大商户，统一出租经营；宾馆开业同时业主可取得来自企业经营所得固定回报，由专业管理企业在每一个经营年度根据投资总额6%给其以稳定回报；每一位业主全部是酒店VIP会员，持有宾馆金卡，住店消费享受超低折扣，并可享受一定时日无偿入住权。模式诉求：此营销模式能够说是为那些手上有余钱想投资，又没时间经营小业主开辟了一条投资新路子，这么操作模式首先能够大大降低业主投资风险和顾虑，势必会在一定程度上促成销售；其次也能够为引进酒店节省大量资金，节余资金又能够活跃其在宾馆经营上运作。项目中单身公寓：a.经营范围：项目北楼贴近会展中心处为迷你型酒店式单身公寓b.提议营销模式1：一次性付清式销售具体操作：可和该项目中商业网点租赁和销售相结合进行销售，如在商业网点内投资，购置或租赁商铺业主能够在购房时享受一定折扣优惠（由开发商自行要求）和优先权。模式诉求：采取该营销模式，对于开发商来说能够快速回笼资金，降低本身投资压力，降低其后期运作负担。提议营销模式2：分期付款型销售具体操作：该模式一样可和该项目中商业网点租赁和销售相结合进行销售，如在商业网点内投资，购置或租赁商铺业主能够在购房时享受一定折扣优惠（由开发商自行要求）和优先权。模式诉求：此营销模式能够大大降低业主一次性购房投资，缓解其资金问题，而对开发商来说即使减缓了其回收资金速度，不过能够在销售总价上占有优势。地下超市、家私广场：a.经营范围：项目地底下一楼引进大型超市（如：家乐福、好又多、华联、联华、华润万佳等）销售多种日用杂货、家用百货等，也可开设大型家俱家私广场，以经营各类家俱及居家物品和饰品。b.提议营销模式1：整体统一出售具体操作：采取定向招商方法，引进大型超市（如：家乐福、好又多、华联、联华、华润万佳等），或引进大型家俱家私广场，由其自行经营运作。模式诉求：采取该营销模式，对于开发商来说能够快速回笼资金，降低本身投资压力，降低其后期运作负担。同时大型著名超市和家俱家私城引入，能够在很大程度上提升该网点范围内商业品质和档次，提升该项目标整体品牌形象。提议营销模式2：引大商户入驻，小业主作房东具体操作：由开发商引进大商户，如：大型超市（家乐福、好又多、华联、联华、华润万佳等）或大型家俱家私广场，并将该项目地下广场分割成独立产权出售，小业主统一买下产权后统一交由发展商联络出租给上述引进大商户，进行商业网点运作。模式诉求：此营销模式能够说是为那些手上有余钱想投资，又没时间经营小业主开辟了一条投资新路子，这么操作模式首先能够确保小业主稳定租金收入，大大降低其投资风险和顾虑；其次也能够大大降低进驻商户大投资风险带来压力，为其节省一次性资金投入，节余资金又能够活跃其在经营上运作。第三篇项目广告策划方案广告目标掌握产品特点，抓住项目优势，充足挖掘已经有基础，在公众心目中树立良好项目品牌形象，为项目标运作及其营销开路；提升开发商在公众心目中著名度和美誉度，为其进行本案运作及其它项目标开发打好基础；最终最关键目标还是促成项目楼盘和商铺销售、招商工作完成，并从中赢利。目标受众l 人群锁定：含有投资意识生意人士，正在崛起中产阶级、私营经营者、外来投资商l 人群特质：年纪界于30-50岁之间；重视生活品质，有文化品位；投资意识强，重视经济利益回报；有一定经济实力，事业有成。广告诉求关键世界和我同歌，时代和我同时时尚、个性生活理念提倡；