楼盘项目可行性研究报告样本.doc

“城南春天”可行性研究汇报第一章 投资环境分析一、 中国环境：中国房地产还有20年以上好景12月3日上海新国际博览中心，第六届中国住交会拉开序幕。和往届相比，本届住交会不管是在规模上还是人气上全部堪称史无前例。共有253家房地产企业及相关行业代表参与本届展会，从侧面反应开发企业普遍对未来房地产市场预期向好，一致认同住交会主办方所预言“中国房地产还有20年以上好景” 。“中国房地产业已经成为国民经济关键支柱产业。在中国GDP增加9.3个百分点中，有1.8个百分点是由房地产业直接贡献。中国房地产业直接带动了57个相关产业产出增加，没有一个其它行业有如此广泛行业推进力。1998年以来，中国房地产开发投资、完工面积、销售面积一直保持了年均20%左右增加。中国住宅投资占GDP百分比超出了美国，已经达成了5.7%。而在美国，房地产业作为国家经济三大支柱产业（汽车、医药、房地产）之一，已连续了50多年。，中国城镇人口将达成10.2亿人，年均增加4%，城镇住宅存量面积将达成330亿平方米，比将净增198.5亿平方米，年平均需净增12.4亿平方米。”二、荆州房地产市场：整体良性发展和现阶段快速升温1、湖北省宏观政策指导6月，为了促进房地产业连续快速健康发展，依据国务院相关促进房地产市场连续健康发展通知，结合本省实际，湖北省政府出台省政府相关促进房地产业连续健康发展意见，将在一定程度上刺激商品房市场，确保房产市场健康发展。2、政府出台房改政策，取消福利分房自年底荆州政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。同时，伴随居民收入水平不停提升和消费者观念转变，消费者对商品房需求也连续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。3、人口城镇化，扩大了市场消费需求。荆州是一个文化古城，有着悠久历史，自古以来就是连贯南北交通要塞和物资集散地，伴随多年来城市基础设施建设逐步完善，吸引了很多外地人来荆州投资经商。另外户籍制度改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些全部为荆州市商品房消费市场增添了新主力军。4、伴随人均收入增加，人民生活水平提升，市场消费能力逐步增强。荆州市城镇居民人均可支配收入7093元，上年增加7.4%。人均消费支出5400元，增加3.3%；全市农民人均纯收入2502元，增加3.9%。(摘自：荆州纵横之荆州市经济运行特点、问题及对策)荆州市完成生产总值430亿元左右，同比增加85，城镇居民人均可支配收入7600元，比上年增加72；农民人均纯收入3002元，比上年增加500元，增加200，增加速度创九年来最好水平，增加速度居全省第一位，增加绝对额居全省第二位。（摘自：荆州市人民政府新闻讲话人办公室经济发展情况新闻公布稿）以上数据反应了企业和个人投资和消费仍蕴藏着较大增加潜力。多年来，相当一部分住旧楼房和平房居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐步从追求“居者有其屋”向“居者优其屋”发展。电脑、移动电话、摩托车等消费快速增加带动了城市消费品市场活跃，汽车、住房消费增加预示着新一轮消费结构升级已为期不远。5、同类物业市场情况荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑、观邸、白云绿水、丽景家园等一批高级次概念住宅推出，完成了对本类产品市场说明任务，大家对高级住宅已广为认同和接收，期望拥有这类高级住宅。在此基础上，本类产品推广、销售也逐步成熟，深入人心。三、荆州房地产消费市场新机遇：旧城改造和银行按揭1、旧城改造，造成了需求量增加鉴于原荆州城内人口密度过大情况，为减轻市政压力， ，政府出台“为古城减压，城内只许拆房，不许建房”新计划，开始对城墙及城内古迹、古建筑加以保护。同时下令城内十二万人外迁六万，短期目标是三年迁出三万人。这给城外房地开发提供了良好市场环境。2、银行按揭政策出台，让大量经济实力不是很强家庭也步入了购房者行业，增加了市场需求量。在银行按揭政策，这些消费者通常仅需支付相当于总房款两至四成首付款，即可提前入住，享受房产居住权。这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。第二章 项目概况一、建设地址新风小区二期工程城南春天项目（以下简称“本项目”）在荆州城南经济技术开发区，建设中大学城中心。北临城南片区交通主动脉高规格景观路南环路，现在南环路拓宽工程已顺利结束；西面屈原南路，是连接南环路和市中心纽带，其拓建工程已经动工，估计底将全部完工，到时将大大改善现在需绕道进入市中心情况，在相当大程度上增强本项目标地理优势。二、项目规模“新风小区”项目计划总用地面积为61730.85平方米，总建筑面积100300平方米，总居住人口2639人。其中，已开发一期工程用地面积9666.61平方米，建筑面积2平方米。本项目“城南春天”为“新风小区”二期待建工程，现在已列入荆州市房地产开发计划。用地面积52064.24平方米，总建筑面积8平方米，其中含住宅建筑面积70803平方米，商业用房面积9659平方米，公建面积1538平方米。总套数为636套，入住人口约人。三、总体计划设计理念1、充足利用当地块地理优越性及周围自然资源，注意人文和环境可连续性发展，发明既能享受现代城市文明，又能享受生态自然居住环境；2、适应大学城、开发区高知人士需求，发明切合二十一世纪生活模式、高尚、新奇、舒适居住环境；3、在延续一期建筑风格基础上主动创新，利用科学环境计划方法，为荆州市住宅小区发展发明良好典范。四、总体计划构思本项目参考浙江、深圳等沿海发达地域房地产业精萃，吸收各地域房地产业界优点，接合当地域实际情况，邀请中国著名景观设计单位、计划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、中心广场等合理计划，精心设计。小区内配套设计齐全，计划建设5000平方米中央绿地广场、约1000 平方米时尚休闲会所、400米特色商业街、大型地下停车场、小区医疗保健站、健，和健身房等娱乐休闲设施。1、计划结构小区以城市主干道、小区广场、小区干道、小区道路为网络。整个小区地形成矩形状，以南环路上设入口广场，其它路设次入口，小区中心设区内广场，小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。2、建筑单体设计小区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以小区主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持要求系数以上，使每个建筑含有较多绿地、阳光和很好通风。建筑底层设汽车库，均和区内主干道相连。中心广场设置中心会所，满足小区管理、服务、休闲等配套所需。次入口设置对应管理用房和停车场地。小区住宅单体定在公寓式住宅，由不一样户型组成，兼有舒适、自然、集中布局形式，拥有公共绿地、车库、屋顶露台等配套设施，同时含有结构紧凑、布局合理、功效分区科学、外表亲和不张扬特点。顶层均设阁楼带屋顶花园，建筑外形继承传统建筑中粉墙黛瓦神韵，使小区具浓郁地域风情及强烈可识别性。3、建筑环境及园林景观设计整体环境景观设计，总体表现现代人文景观环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造小区优雅、宁静、宜人居住环境。计划建造5000平方米中央绿地广场，采取坡地式设计，平均地平在原有基础上高出1米左右，实施立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力。设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让小区绿化景观真正成为业主休闲享受乐园。依据组团分区，设置不一样专题组团绿化，提倡可亲近庭院生活。各组团景观设计以半围合结构加上立体化专题绿化使每个组团形成各有特色悠悠庭园，营造温馨居家归属感。确保植被多样性和色彩性。整个园区植被应确保四季有景，高矮有序，丰富多样。另外应注意园区植物色彩搭配，营造一派新鲜热火场面，增添小区人气和美感。小区绿地和绿地对应，使人和自然友好共存，并加以含有地方特色小品点缀，给人亲切愉悦居住情趣。五、物业管理优良物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主利益得到保障。本项目聘用浙江省著名万家物业企业进行全程物业指导，该企业从事专业物业管理多年，服务过众多中、高级楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富。该企业将在本项目未完工前即开始介入，从物业管理角度及早发觉问题、处理问题，避免出现入住后管理、使用难题。本项目推行“绿色安全环境保护小区”概念，全部采取人车分流，设三十米宽主入口仅供行人出入，在新风二路和屈原南路上还设有两个侧门，供车辆出入。小区入口设保卫室，每栋楼单元入口全部装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，小区内保安二十四小时巡查，遇紧急情况还可经过报警系统取得最立即帮助。另外，本项目物业管理还提供全天候小区保洁；园林绿化方面施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施保护；公共部位维修和保养和代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在居家生活。第三章 项目市场分析和整合营销一、项目市场分析1、地段环境优越本项目在荆州城南经济技术开发区，建设中大学城中心。北临城南片区交通主动脉高规格景观路南环路，现在南环路拓宽工程已顺利结束；西面屈原南路，是连接南环路和市中心纽带，其拓建工程已经动工，估计底将全部完工，到时将大大改善现在需绕道进入市中心情况，实现本项目和城内零距离接触，在相当大程度上增强本项目标地理优势。2、周围生活配套完善本项目周围生活配套包含：新风超市、金丰园超市、明珠超市；新风菜场、金丰园菜场；农业银行、工商银行；胸科医院、二医院、荆州市中心医院；和金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲配套，生活十分便利。3、园林景观设计突出本项目对荆州住宅市场园林景观设计进行了巨大突破，以100亩小区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采取坡地式设计，建造特色枯水景、实施立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、确保植被多样性和色彩性、建造约1000 平方米时尚休闲会所，等等（详见P.5“建筑环境及园林景观设计”）。4、教育配套优势显著自古以来，大家就很看重环境对人影响，古有“孟母三迁”，伴随买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购置前期对楼盘综合素质关注，发展到对未来居住环境关注，对未来邻居关注。现代社会，大家在生活压力之下更渴望一个淡定、闲适居家感觉，一份内心丰盈和本身气质修养显现。现在，全国各大城市“教育楼盘”普遍畅销，销售价格高于周围其它条件相同楼盘10%20%。本项目地处大学城中心，教育配套优势极为显著。伴随长江大学成立，高级职业技术学校等20余所学校逐步迁入大学城，本项目得天独厚文化教育气氛，和业主以老师为主特点，将吸引越来越多高知高收入人群投资置业。5、建筑施工品质过硬本项目施工队伍来自中国“建筑之乡”浙江上虞，推行品牌第一、信誉至上标准，对施工品质精益求精，深受业界好评。一期现房达成了卓越半装修房品质：独特拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留等等，给消费者留下了深刻印象。施工方在“城南春天”建造中，将继续秉承这种精益求精作风，把“城南春天”建造成荆州市品位最高、质量最好、设施最完善住宅示范小区，发明良好社会效益和经济效益。6、市场供求关系良好本项目地处城南开发区，周围房产开发项目较少。作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一个大型住宅小区，大学城20余所学校迁入，将为本项目带来庞大消费群体，营造兴旺蓬勃人气，强力推进本项目住宅、商铺销售。宽松市场竞争环境，巨大目标消费群体，使本项目处于良好市场供求关系中，市场前景令人乐观。7、开发区升值潜力巨大本项目所处城南经济开发区，属省级经济技术开发区、省级台商投资区，多年来发挥其特有区位、土地、港口、大学城高校科教优势，打“高校牌”、“科技牌”，做到引资引智并重，在荆州市几大开发区中格外引人注目。在城南经济技术开发区、大学城大力建设同时，也刺激了周围各相关行业发展，使得城南片区人气骤增。恰逢现阶段荆州房地产市场迅猛发展、连续升温大好时机，作为城南开发区、荆州大学城、景观路南环路上第一个大型住宅小区，本项现在景十分看好。二、一期现房整合营销我企业经过对一期现房滞销情况深刻研究，认识到其根本原因并非产品本身不符合市场需求，而是缺乏巧妙产品包装和有效销售实施。3月，本项目聘用武汉新期望物业代理顾问进行策划、包装和销售，并初步签署销售代理协议。武汉新期望物业代理顾问是一家从事房地产营销策划和销售代理顾问专门企业，业务广及西安、郑州、武汉、昆明四地，前后和20家著名开发商长线合作，拥有8年实战经验，4 8个楼盘成功策划、营销经历。该企业凭借优异管理模式、扎实工作精神、精专业务能力等很多方面优势，频频超额完成销售任务，经典案例年销售10万余方，销售额逾亿元，更创下了日售1万平米售楼奇迹。其中曾为9个滞销楼盘做出科学分析、诊疗，并重新策划入市，使其圆满赢得市场销售。快速售罄，被发展商誉为“房产良医”、“发展商新期望”。武汉新期望物业代理顾问自接手本项目后，对产品进行了全新整合包装、营销策划，利用规范、科学、有效操作技巧，大大加强了本项目标销售力度。截止底，售罄住宅100套，占接手时未售186套54%，大大加紧了项目标资金回笼速度。元旦及春节期间，新期望企业依据返乡回城人员骤增等趋势，策划举行了“迎新年，购房四重礼”等促销活动，深入加强销售攻势，以一期所余近90套住宅猛烈冲击市场。事实证实，本项目聘用武汉新期望物业代理顾问，对产品进行全新整合包装、营销策划和强势销售，使本项目销售进度、资金回笼和周转产生了重大转折。据此进度估计，一期186套现房将于4月实现100%售罄，实现资金全部回笼。三、“城南春天”价格定位现阶段本项目同类物业荆州花园、顺驰太阳城、翰林苑等一批高级次概念住宅推出，已完成了对本类产品市场说明任务，大家对之广为接收并期望拥有。其次，如上所述，本项目恰逢现阶段荆州房地产市场迅猛发展、连续升温大好时机。从1月我企业对市场同类产品价格调查（见下表）能够看出，现在市场同类产品销售均价皆在1400元/ m2以上。楼盘名称荆州花园顺驰太阳城翰林苑观邸起价（元/ m2）1380161614481428均价（元/ m2）1550175014601750备 注仅剩10余套和上表所列同类产品相比，“城南春天”在园林景观设计（详见P.5“建筑环境及园林景观设计”）、教育配套（详见P.7“教育配套优势显著”）、产品品质（详见P.7“建筑施工品质过硬”）等方面含有显著优势。如园林景观设计方面，顺驰太阳城无中心花园广场，其它项目标设计力度也较弱。而本项目对荆州住宅市场园林景观设计进行了巨大突破，以100亩小区规模，开辟5000平方米中央绿地广场，采取坡地式设计，建造特色枯水景、实施立体绿化、多组团绿化、设计可参与式园林、开辟运动休闲场所、确保植被多样性和色彩性、建造约1000 平方米时尚休闲会所，等等。依据消费者“买升不买降”心理特征，我企业将对“城南春天”销售采取“低开高走”价格策略，即在入市早期采取较优惠定价，以后依据供求关系改变控制涨幅，有计划地逐步提升销售价格。现在，我企业依据项目本身特点，结合市场同类产品价格，进行综合研究分析，将“城南春天”入市阶段销售均价定为1400元/ m2。估计将取得广泛市场认同，为本项目标销售开启良好开端，促进资金良性循环周转。四、“城南春天”整合营销武汉新期望物业代理顾问在对一期现房进行全新整合包装、营销策划、强势销售同时，也为二期“城南春天”包装和营销进行了良好铺垫，“城南春天”还未开盘，其产品优势，和在一期基础上改善已在荆州深入人心，积累了大量潜在用户，具体登记预订用户已达100人。估计开盘后，产品销售将势如破竹，实现愈加快资金回笼，实现将资金周转良性循环。“城南春天”在产品包装上紧紧抓住产品园林景观设计、教育配套重大优势，切合目标消费群（以周围老师、公务员等高知高收入人群为主）特征，推广“生态”、“人文”概念，树立了产品新奇、高尚、亲切、健康良好形象。1、案名：新风小区二期城南春天以“城南春天”这一富有现代城市人文气息新奇命名，引领产品包装形象焕然一新。“城南”点明项目地址，“春天”带给受众清新亲切、绿意盎然、生机勃勃感受。“城南春天”寓意二期产品不仅是对一期创新，更是给城南片区、给整个荆州来了春天般新意。2、推广专题：春天里书香院落“春天”点题，并紧紧围绕产品园林景观设计优势；“书香院落”紧紧围绕产品另一重大优势教育配套，并深深契合。3、组团名：梅园、兰园、竹园、菊园将“春天”般居住新意具体到每个组团，给每位住户属于自己居住情趣。梅兰竹菊既是绿色生态、自然园林代表，表现产品园林景观设计优势；也是中国传统文化中高尚品格象征，极具人文意涵。“梅园、兰园、竹园、菊园”组团命名，一样是既紧紧围绕产品优势，也深得目标消费群（以周围老师、公务员等高知高收入人群为主）所爱。4、主打广告语：（1）荆州最值得期待生态人文住宅（开盘前）（2）领舞城南新生活（开盘后，暂定）以强势主打广告语吸引受众亲密关注。主打广告语设计表现十分抢眼，并在产品包装（报纸广告、宣传单、户外广告、售楼部包装等）中频频出现，给受众反复、强烈刺激。5、卖点提炼：（1）金牌美福地，品艺术人文书香。绝版地段，浸染大学城墨秀书香，尽享城南经济开发区商圈活力，坐拥高标准景观路南环路便利和尊荣，多条公交线路直达小区门口。黄金福地，缔造高尚儒雅生活品质，辐射无限升值潜力。（2）优越性价比，体贴生活多样选择空间超值起价，引领城南片区超值风暴。精心打造，细心雕琢，成就卓越半装修房品质：独特拉毛收光工艺、优质高硬铝合金窗、成品窗台整体装配，室内电路预先暗藏，插座接头合理预留省钱、省时、省心，品质关心生活，让家感觉愈加好。（3）完美设计，成就大家风范100亩宏大规模，1000时尚休闲会所，5000中央绿化广场，400m特色商业街，静谧小区、纯美领地。出色贴心户型，南北向、穿堂风、大开间、短进深，完美多样。每户专配储藏室，/时尚车库，给你更多生活空间。绿意漾漾，日子缓缓，生活散散。（4）完善配套，实现爱家之人梦想金九龙酒店、九龙渊公园、龙舟赛场、东门风景区等休闲场所举步即至；江汉石油学院、石油附中、石油附小、石油幼稚园、新风幼稚园等名校围绕毗邻；超市、菜场、医院、银行、商场林立四面。爱家人、爱孩子，就该让她们住在这里。（5）“五心”级物管，感受心呵护家价值，不可忽略一部分是在建筑之外，一个真正让您省心、舒心、放心、贴心、怡心“五心”级生活：二十四小时保安守岗及不间断巡查、高密度闭路监控探头、可视对讲门禁系统，多项人性化家政服务。让尊崇和安全，在点滴享受中自然流露。第四章 投资计划及经济分析一、前期工程情况1、土地出让手续全部完善；2、地质勘察已全部结束；3、建施图纸、基础图纸已设计完成。二、投资计划及建设周期本项目“城南春天”总投资约需人民币柒仟玖佰万元，详情请见下表：项目占地（m2）建筑面积（m2）总投资（万元）备注住宅31146.74708036747.00商业用房6968.8596591146.00公建1538成本摊入住宅及营业用房累计38116.0087893.00说明：上述土地不包含道路代征地。三、建设周期及资金起源计划本企业将对“城南春天”项目分两阶段进行滚动式开发。第一阶段开发总建面约41000平方米，其中临南环路商业用房总建面约7600平方米，住宅总建面约33400平方米，累计需投入资金4100万元。资金起源计划：（1）企业土地投入款1096万元（出让土地评定价）已付；（2）在本项目“城南春天”第一阶段开发建设中，新风小区一期待售近90套现房正在热销中，估计于4月全部售罄，实现销售收入（资金回笼）1300万元； （3）在本项目“城南春天”第一阶段开发建设中，新风小区一期靠近南环路临街商业用房（一至二层）约7600平方米同期热卖，资金回笼快，估计于8月全部售罄，实现销售收入（资金回笼）1672万元；（3）银行部门贷款支持第一阶段项目中工程款约万元；（4）依据和施工单位签署协议要求，本项目“城南春天”第一、二阶段工程全部完工验收后，支付总工程款80%左右，所以可余一部分工程款支付资金；（5）第一阶段开发建设同时，代理销售企业进行强有力度房产预售，将促进资金快速回笼。估计本项目第一阶段将于2月开工，5月开始预售，8月最少实现销售收入万元（第一阶段全部6348万元30%）。至此第二阶段项目开工。总而言之，本项目将使资金灵活周转，和项目标顺利开发建设环环相扣，实现整体良性循环。本项目计划至多在二年半内顺利完成两个阶段全部开发建设，三年半内实现全部销售收入，二年半内还清全部贷款。四、经济分析本项目标成本、利润，由住宅、商业用房、架空层（车库、储藏室）三部分组成，且架空层成本已摊入住宅商业用房成本中，其销售所得即为纯利润，具体分析以下：1、住宅（商品房），测算成本为人民币953，估计盈利3165万元。以下表：面积（m2）单位成本（元/ m2）总成本（万元）销售均价（元/ m2）销售收入（万元）利润（万元）708039536747140099123165说明：具体明细见附表（1）2、商业用房由临街一至二层组成，测算成本为人民币1187元/ m2，估计盈利978万元，以下表：面积（m2）单位成本（元/ m2）总成本（万元）销售均价（元/ m2）销售收入（万元）利润（万元）96591187114722002125978说明：具体明细见附表（2）。3、架空层（车库、储藏室），因其成本已摊入住宅、商业用房成本中，故其销售收入均为利润，即人民币822万元，以下表：项目面积（m2）销售价（元/m2）销售收入（万元）备注储藏室4620650300车 库45001160522合 计91208224、由上述经济分析得出，本项目综合经济效益分析以下表：项目面积（m2）总投入（元/m2）总收入（万元）利润（万元）住 宅70803674799123165商业用房965911472125978车 库4500522522储藏室4620300300合 计895927894128594965附表（1） 住宅成本分析项目数量每平方米摊销（元/ m2）金额（万元）备注建筑面积70803土地款2001416.06城市配套费40283.212土地计划设计费10.2472.5023中心会所14.92105.6381绿化广场22.38158.4571配电设施8.5460.4657道路15106.2045土建费、水电安装5003540.15开发管理费41.4293.1244按销售收入3%计不可预见费用20.7146.5622按销售收入1.5%计税金79.8565.0079按销售收入5.7%计累计925.986747.385附表（2） 商业用房成本分析项目数量每平方米摊销（元/ m2）金额（万元）备注建筑面积9659土地款200193.18城市配套费4038.636土地计划设计费10.249.8908中心会所14.9214.4112绿化广场22.3821.6168配电设施8.548.2488道路1514.4885物业管理设施51.7649.995土建费、水电安装600579.54开发管理费6663.7494按销售收入3%计不可预见费用3331.8747按销售收入1.5%计税金125.4121.1239按销售收入5.7%计累计1187.241146.7551