深圳后海金融总部经济中心总体综合规划.docx

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深圳后海金融总部经济中心总体计划 -07-15 深圳商业地产资讯 1、地理位置后海湾填海区在南山蛇口东部，深圳湾和珠江出海口交汇处，由后海滨路以东、滨海大道以南和深圳湾围合而成，全部填海造陆而成，地形平坦，比较方正，大致呈东西长、南北短长方形状，总面积537.06公顷。 2、区域交通后海湾填海区拥有发达交通网络，关键干道“四纵三横”形成闭路循环。四纵：后海滨路、沙河西路、科苑大道、中心路（计划中）南北贯通整个区域，三横：滨海大道、东滨路、望海路东西贯通整个区域。另外，创业路、登良路、工业八路、工业七路、招商路等也向东延伸进区域内。另一个交通亮点是地铁线，地铁2号线沿后海滨路从区域西面经过，区域内设有四个地铁站，从北至南依次为后海站、登良站、海月站、湾厦站，使得片区内物业几乎全部成为地铁物业。 3、周围情况后海湾填海区狭长地形使得其和周围多个组团连接，首先区域本身属于深圳湾15公里滨海休闲带中部，拥有稀缺海湾资源和生态景观，南段毗邻后海生活区、蛇口生活区、蛇口商务区、海上世界，北段毗邻南山商业文化中心、南油购物公园、高新技术产业园区。可见，后海湾填海区和多个居住区、商业区、旅游区相连，处于各功效组团转换区，起着承上启下连接作用，客观上要求该区域要负担多个城市功效，以继承和深化各组团功效，使各组团形成连续、一体化布局，互补共生、协调发展。 4、景观计划　　区域内景观以“一湖三带”为主，“一湖”即内湾湖，占地70万平方米，水域面积36万平方米内湾湖像镶在区域内一块蓝宝石，现在已经开发成F1摩托艇世界锦标赛赛场，是区域代表性景观亮点之一；“三带”即三条绿化带，东面沿岸为15公里滨海休闲带中部，由北至南以此计划有小沙山、追风滑轮公园、流花山、弯月山谷、日出露天广场、婚庆广场、观桥公园、海风体育公园等休闲景点，西面沿中心路是一条南北贯通整个后海湾填海区宽90米带状公园，中部沿科苑大道深圳口岸段是一个宽70米城墙公园。 5、功效分区因为南北段所连接组团不一样，为了充足发挥各自地段优势，计划上以东滨路为界将后海湾填海区分成南北两个区，南区命名蛇口东填海区，计划为居住和口岸用地，北区命名后海中心区，计划为商服旅游休闲用地。 5.1、南区——蛇口东填海区 5.1.1、地理位置蛇口东填海区因为其在深圳市南山区蛇口镇以东、深圳湾和珠江出海口相交接部分而得名，区域范围为后海滨路以东、东滨路以南和深圳湾围合区域，计划总用地面积310.89公顷。其中，南区又以西部通道口岸红线（大致沿科苑路）为界分为东西两个区，东区计划用地面积177.35公顷，西区计划面积133.54公顷。 5.1.2、计划定位蛇口东填海区在深圳中部滨海休闲带中部地带，北部及其以东部分为深圳未来沿海RBD发展中心，南部及西部为蛇口滨海生活区，所以，蛇口东填海区需要负担多个功效，为深圳市沿海旅游发展带和居住生活组团转换区，既负担关键滨海休闲区功效，又负担为RBD及西部通道口岸进行生活配套功效。依据所负担城市功效不一样，东西两个区计划定位不一样：东区定位为深圳市关键交通枢纽、口岸商业及滨海休闲带；西区定位为延续蛇口独特风情、代表深圳门户形象滨海生活区。计划居住人口约5万人，全部集中在西区。 5.1.3、用地计划蛇口东填海区计划总用地面积310.89公顷，其中城市建设用地309.36公顷，占总用地99.5％，非城市建设用地（包含特殊用地、发展备用地）1.53公顷，占总面积0.5％。在西区133.54公顷用地中，居住用地72.67公顷，住宅用地67.46公顷，分别占西区城市建设用地54.54％、50.6％；东区177.35公顷用地中，军事及备用地1.53公顷，占0.86％，城市建设用地175.82公顷，占99.14％。 5.1.4、建筑面积计划依据计划，蛇口东填海区计划区总建筑面积181.5万平方米，总毛容积率0.58。其中，西区总建筑面积174.7万平方米，毛容积率1.3。计划居住面积为157.23万平方米，全部集中在西区；办公面积为5.76万平方米，关键为东区深圳湾口岸；商业面积为9.76万平方米，大部分集中在西区，公共配套设施面积为8.57万平方米，关键集中西区。 5.1.5、配套设施计划依据计划，本区计划有教育、医疗、文娱体育、行政管理、公安消防、邮电、商业等多种配套设施，具体计划以下： 5.1.6、开发觉实状况蛇口东填海区现在已经进入开发高潮，口岸和西部通道已建成，多种配套设施正在有序建设中，居住区全方面开发，十个新盘拔地而起，估计2-3年内将会全部开发完成，到时在深圳湾之滨将屹立一片现代化高尚滨海住宅区。东区深圳湾口岸、西部通道已经建成并投入实用，城墙公园正在建设中。西区住宅区已经陆续开发，已开发或正在开发项目有卓越维港、皇庭港湾、曦湾、宝能太古城、新天湾畔、三湘海尚、颐岸阅海、百丽湾、紫藤苑、鸿威海怡湾畔等十个项目。带状公园西区段现在正在建设中。 5.2、北区——后海中心区 5.2.1、地理位置后海中心区在深圳湾滨海休闲带西侧，深圳湾口岸北侧，南山商业文化中心东侧，高新技术产业园区南侧；并由滨海大道、沙河西路、东滨路和后海滨路形成边界，计划总用地面积226.17公顷。 5.2.2、计划定位后海中心区发展定位：未来深圳城市滨水生活中心、办公、商业、文化、体育、娱乐高度聚集，以滨海环境特征为主，有完善公共服务系统特征鲜明海傍新城。表现深圳城市建设和城市空间及城市生活新标准、新价值。其城市功效将是城市中心功效、关键绿地、体育功效三位一体。依据所负担城市功效不一样后海中心区一样能够分为东西两个区，东区负担功效关键有文化、体育、娱乐、休闲等，西区负担功效关键有办公、商业等。 5.2.3、计划用地后海中心区总计划面积226.17公顷，全部计划为商服、市政、绿地、水域、文体设施等非居住用地，具体以下表所表示。 5.2.4、开发觉实状况后海中心区东区体育板块已经开始建设，其中，F1世界摩托艇国际锦标赛赛场已经建成并投入使用，深圳湾体育中心已月9月动工建设；西区金融区还处于待开发状态。 ①内湾湖：占地70万平方米，其中，水域面积36万平方米，环湖绿地34万平方米，已经建成F1世界摩托艇国际锦标赛赛场。 ②深圳湾体育中心：深圳湾体育中心为第26届世界大学生夏季运动会关键分会场，工程采取“春茧”方案，已于9月动工，将在底完工。深圳湾体育中心坐落在深圳湾15公里滨海休闲带中段、南山后海中心区东北角，占地面积30．74公顷，总建筑面积达25．6万平方米，关键建设内容有体育场、体育馆、游泳馆、运动员接待服务中心、体育专题公园及商业运行设施，到时将负担足球预赛、乒乓球决赛、游泳等比赛和训练功效。 ③深圳歌剧院：项目关键内容为一个座左右歌剧场、一个800座左右中型歌舞剧场、一个350座左右试验剧场和配套若干个排练厅。占地50000平方米,总建筑面积62150平方米。计划投资14.5亿元。 ④深圳现代艺术馆：现代艺术作品展示、收藏、研究、教育、交流，含展厅、库房、办公等，占地29800平方米,总建筑面积4.9万平方米。计划投资4.5亿元。 ⑤金融区：现在没有任何项目动工，整个地块仍然为荒地。初步估计建成后其办公面积达成142万平方米，商业服务面积为68万平方米，公寓面积为50万平方米建筑规模。 6、片区SWOT分析 6.1、优势 ①位置优势：地块东面临海，拥有丰富海资源；同时地块在滨海休闲带中部，拥有良好生态环境和多样休闲娱乐设施；片区和周围各功效组团联络亲密，更是西部通道进出深港门户，拥有地缘优势和后发优势。 ②计划优势：因为地块为新生填海造地，方正平坦，有利于进行现代化计划、统一开发，所以政府高度重视后海填海区计划，依据地块地缘情况计划有口岸区、住宅区、商务区、绿化区、运动区等功效区，多元合理城市功效形成一个相互配合、相互促进、相互补充、协调发展城市功效系统，另外，政府还将深圳湾体育中心、深圳歌剧院、深圳现代艺术馆等多项关键市政设施部署在区域内，使得片区价值得到深入提升。 ③交通优势：区域交通网络很发达，以三纵四横主干道、地铁2号线、西部通道等交通动脉为主，区域内各计划路为辅交通网络，使得不管是区域内部联络还是外部联络全部通畅无阻。 ④配套优势：区域内不管是大配套还是小配套全部比较完善，大配套方面，深圳湾体育中心、深圳歌剧院、深圳现代艺术馆、F1摩托艇赛场等重量级配套均属市级设施，对片区含有很好宣传效应，有利于提升片区著名度；小配套方面，片区内计划有各级学校、医疗卫生、文娱体育、商业等充足满足了日常生活需求，有利于营造良好居家气氛。 ⑤环境优势：以“一湖三带”——内湾湖、滨海休闲带、带状公园、城墙公园为主，各景观大道为辅，形成片区独特、自然和人工结合滨海生态环境，绿色生活、绿色办公成为片区亮点之一。 6.2、劣势 ①深圳湾口岸车流量大，会带来一定废气污染。 ②因为后海湾填海区是一块新生土地，片区内配套建设需要一定时日才能完善，所以住宅区生活便利度短期内将相对较低。 6.3、机会后海湾填海区能够充足发挥本身各方面优势，发展成为多种含有代表性功效区，关键有以下多个： ①高尚滨海居住区：利用本身拥有自然禀赋，打造新型滨海居住区，形成滨海生活、滨海豪宅示范区。 ②金融区：利用政府政策支持和口岸经济支持，发展市级金融产业聚集区，和罗湖蔡屋围金融区和福田中心区金融区共同负担深圳金融业发展。 ③新型商圈：片区内拥有较多商业聚集点，如口岸商圈、地铁商圈、金融区商圈，经过政策引导，优劣互补，有机会发展成为继东门、人民南、华强北等商圈以后新型商圈。 ④文体中心：深圳湾体育中心、F1摩托艇赛场、深圳歌剧院、深圳现代艺术馆等大型文体设施，有利于片区发展成为深圳新文体中心。 ⑤旅游休闲区：片区内拥有众多景观区域和多种大型文体设施，尤其是滨海休闲带，片区内滨海休闲带由北至南计划有小沙山、追风滑轮公园、流花山、弯月山谷、日出露天广场、婚庆广场、观桥公园、海风体育公园等景点，有利用片区发展成为深圳新旅游休闲区。 6.4、威胁片区威胁关键来自周围组团竞争，表现在： ①高尚滨海居住区竞争对手关键为蛇口，蛇口为传统滨海生活区，而且富有异国风情，所以高尚滨海居住区建设需要独树一帜，有自己风格，有自己亮点才有可能成为示范区。 ②金融区竞争对手为罗湖蔡屋围金融区和福田中心区金融区，蔡屋围是传统金融区，拥有众多金融机构驻扎，福田中心区是新兴金融区，在区域优势和政策扶持影响下日益壮大，前两大金融区可谓占尽了天时、地利、人和，以后海金融区仍在计划中，想要和前两大金融区分庭抗礼，需要充足发挥地缘优势，需要整合区域内口岸、商圈、旅游、文体等多种资源，整体经营，综合发展，以综合功效胜单一功效。 ③商圈和文体中心竞争对手关键为南山商业文化中心，商业方面，南山商业文化中心现在已经初具规模，天利中央商务广场、海岸城购物中心等关键商业载体已建成并投入使用，天虹百货、海雅百货、家乐福、吉之岛等品牌百货已经进驻，对填海区商圈形成较大压力；文化方面，深圳书城、保利文化广场等文化设施也给填海区文体业带来较大竞争。 ④旅游休闲业竞争关键来自蛇口海上世界、红树林公园、华侨城，这些旅游休闲区全部各具特色，蛇口海上世界有浓厚异国风味，红树林公园有原始自然生态景观，华侨城更深圳旅游名信片，这些全部给后海湾填海区旅游休闲业带来巨大挑战。深圳后海片区计划升级三湾关键构筑人居高地地产领袖视野国际中环舞动深圳城市升级魔法棒国际化标准打造公园配套让大家拥有在同一片蓝天下享受空气、阳光、青草地机会。 “城市”代表了优异生产力、文化、科技水准、生活方法，意味着一定高人口密度，意味着文化载体和传输体，意味着经济、政治、文化、服务中心，意味着强烈时间观念、快速生活节奏和猛烈社会竞争。城市运行需要是高度集约和永续发展，打造资源集约型、环境友好型现代城市。实际上，只有高层、高密度、高要求、高标准和高格调建筑才能带来这种高度集约，后海正是这么一块集结全体“高”元素富饶土壤，也正是因为这些原因缔造出了“深圳中环”繁荣篇章。论计划，后海凭借“一核两翼”概念，成为深圳影响全球经济桥头堡；谈经济，后海凭借中泰南山主角、深圳湾一号、华润深圳湾综合发展项目等超一流写字楼、五星级酒店荟萃，阿里巴巴、中铁南山等世界500强总部进驻，铺垫总部经济最好平台；议区位，后海一肩挑两头，成为连接福田CBD和前海湾、深圳湾金融区关键地带；话商业，南山后海凭借海岸城、保利文化广场(小区网论坛)、宝能太古城等商业巨头，打造出集中商业繁荣配套；言交通，后海凭借跨海大桥、蛇口码头，地铁二号线，南联香港、北接珠三角，成功塑造大珠三角国际城市圈关键枢纽地位；说文化，后海凭借深圳歌剧院、深圳现代艺术馆等顶级文化设施，锤炼深圳人文浓度制高点；讲宜居，后海凭借世界等级最高休闲场地亚太地域首个F1摩托艇永久赛场、15公里滨海长廊带、6大专题公园、城墙公园、中心路景观绿化带，树立深圳宜居区域新典范。只有这么全方位计划和立体化发展，才能成为深圳影响世界、撬动全球经济魔法棒。后海雅园项目地址：南山区后海大道和招商东路交汇处主力户型：89平方米3+1房、181平方米5+2房 “中环”配套：后海雅园在前海湾、蛇口湾、深圳湾三湾轴心地带，承袭深圳纯粹高端豪宅区地脉，在深圳一流市政、文化、商业、商务资源基础上，铸造后海唯一公园（约2万平方米招商东路休闲公园）+地铁（2号线）+名校（育才三中、四小）物业，居住及投资价值全城领跑。 6月看点：营销中心已经开放，样板间立即开放业内点评：三湾一遇，价值独有稀缺藏品。深圳湾1号项目地址：南山区科苑大道和东滨路交汇处（后海内湾湖公园西岸）主力户型：约430平方米平层单位 “中环”配套：项目总建筑面积约47万平方米，主塔楼建筑结构高度约338米，是融合顶级公寓、高端商业、国际奢华酒店和总部型商务办公等复合业态为一体深圳湾新地标综合体。项目在城市中心湾区拥有难得一线海景资源和70万平方米内湾湖公园。 6月看点：首批推出430平方米精装大平层单位正热销业内点评：套用美国KPF著名建筑师Paul感慨：“深圳湾1号已经达成了世界级水准，看顶级建筑完全不需要再到美国。” 深长城中心项目地址：南山区后海大道和海德一道交汇处 “中环”配套：项目是集5A超甲写字楼、五星级万豪酒店及高端商业为一体国际商务综合体，建面233410平方米，项目主塔楼高300.8米。写字楼由2栋塔楼组成，分别为61层和34层。是迪拜塔设计大师安德里安·史密斯在深圳首个作品。华润深圳湾综合发展项目项目地址：南山区科苑大道东侧，海德三道南侧 “中环”配套：由高达500米华润集团总部大厦“春笋”、华润万家总部大楼、精华升级版高端商业“万象汇”、六星级酒店、高品质商务公寓及高端住宅等组成。该项目建成后将成为深圳未来滨海CBD关键区功效最齐全、业态组合最丰富、位置最显赫高品质现代化城市综合体之一。其中，作为项目关键华润集团总部大厦由建筑设计领域“超高层建筑教授”美国KPF建筑师事务所设计，KPF在全世界执掌过200多座高层和超高层建筑设计工作。中泰南山主角项目地址：南山区南海大道和东滨路交汇处主力户型：700平方米独层写字楼 “中环”配套：三湾聚集引发价值叠加，也为南山主角带来顶级商务能量场。项目周围已经云集了旗舰级配套逾169万平方米。交通方面，南山主角在南海大道和东滨路两条城市动脉交汇处，计划中10号线和15号线均将在项目周围设置站点。项目还聘用白金专属物管顾问戴德梁行，最大程度满足用户商务运筹需求。 6月看点：估计6月底开放营销中心业内点评：三湾主角，开创商务新格局。三湘海尚项目地址：南山区科苑路和东滨路交汇处 “中环”配套：项目所在区域依山面海，景观资源丰富。内湾公园、南山体育公园、15公里滨海长廊近在咫尺。交通方面，项目距西部通道仅百余米，步行两分钟即可达地铁站、工业八路站。项目内含1.6万平方米商业部分三湘海尚·深圳湾1街，满足小区住户和周围居民购物需求。业内点评：占据后海金融商务区头排区位豪宅典范

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