温泉综合项目规划方案设计任务计划书.doc

青岛即墨香根温泉项目
规划设计任务书

目 录

1 .项目概况 2
2 规划设计基本原则 4
3 规划设计规定 7
4 设计成果规定 26
5 设计时间筹划 27

1 .项目概况
1.1 项目区位
本项目位于青岛即墨温泉镇，属于青岛“五区五带 ”规划中东部度假旅游区，区域内有独特温泉资源，并已形成相对成熟低密度物业氛围。本项目地块距离青岛流亭国际机场30分钟车程，由滨海大道到达青岛市区仅需45分钟车程，交通较为便利。

01—项目区位图
1.2 项目用地范畴及规划指标
1.2.1 项目总规划用地145341平米， 218亩，地块西北高、东南低，呈坡地，落差较明显。
1.2.2 规划指标： 容积率：0.8-1.0，绿化率≥45％
建筑限高：24米

1.3 红线图（另行提供）
1.4 项目四至
Ÿ 东至泉海路
Ÿ 北至大田路
Ÿ 南至绿地及水面
Ÿ 西至绿地
1.5 道路交通
Ÿ 东侧紧邻泉海路，双向4车道。
Ÿ 北侧紧邻大田路，双向4车道。
1.6 周边环境
项目周边开发大量别墅项目，已经形成相对成熟低密度物业氛围，有基本完善度假配套设施，如高尔夫球场、滑雪场及温泉疗养院，地块南侧有大面积绿地及水面，自然资源较好。
2 规划设计基本原则
2.1 项目定位
2.1.1 项目形象定位
Ø 中央别墅区·情景花园小镇；

2.1.1.2：项目价值点诠释
Ø 以欧洲花园小镇形成差别化形象
Ø 追求产品创新

2.1.2 产品定位
1、小独栋别墅；
价值贡献：项目价值标杆产品，兑现项目价值；
产品点：充分体现居住感受升级，突出独栋别墅感，做足低密度感受。
2、花园洋房；
价值贡献：提高容积率，与低密度产品更好融合；
产品点：做足产品品质，体现洋房特质居住感受。
2.2 总体规划
2.2.1 规划原则
2.2.1.1 整体布局原则：体现“小镇生活”社区规划，突出社区低密度意向。
Ø 以小镇中心集中示范小镇生活意向；
Ø 所有产品及景观设计均须体现小镇风情感；
Ø 为保证整体低密度意想，别墅产品占地面积须达到50%以上；
Ø 遵循资源倾斜原则：在资源条件好，地形变化丰富，私密性及噪音小位置布置别墅产品；
2.2.1.2 住宅设计朝向规定：尽量采用正南向布局，结合坡地地形设计建筑空间形式。
2.2.1.3 项目内部景观以减少建筑密度感，体现小镇风情为原则，外部景观考虑对项目边界建立及提高项目形象作用。
2.2.1.4 人防、消防、日照间距等规定按照国家和青岛市关于法规进行，人防考虑于地下停车结合。
2.2.2 经济技术指标
产品类型：小独栋别墅，花园洋房，配套公建
经济技术指标建议：
项 目
规划指标

建筑面积比例
用地面积(㎡)
145341

容积率
0.87
地上面积/用地

规划建筑面积
149488

100%
地上面积
126258

地下面积
23230

住宅面积
146488

98%
1.小独栋别墅
62964

42.1%
地上
47984

32.1%
地下
14980
平均70平米/户
10.0%
2.花园洋房
83524

55.9%
地上
76774

51.4%
地下
6750
平均40平米/单元
4.5%
商业面积
3000

2.0%
地上
1500

1.0%
地下
1500

1.0%

3 规划设计规定
3.1 总体规定
3.1.1 用地性质：住宅用地
3.1.2 总用地面积：
地块占地145341平米
3.1.3 容积率：0.8-0.9
3.2 规划建议：
3.2.1 小镇中心建议以广场为中心，以会所及钟塔为建筑统领，与花园洋房共同围合成为建筑尺度适当汇集场合；
3.2.2 小镇中间建议布局在泉海路与大田路交汇处，结合社区步行入口设立；
3.2.3 在泉海路和大田路各设立一种车行入口；
3.2.4 花园洋房建议接近项目东侧和北侧临路某些，便于对外建立项目丰富意想，并起到阻挡噪音，建立别墅私密性作用；

3.3 项目物业功能分区建议

06—项目物业功能分区示意图
3.4 住宅产品建议：
3.4.1 本项目总体产品配比建议
注：总体户型面积、比例，可以依照销售状况，在后期进行一定调节。

产品类型
占地面积
占地面积比
容积率
建筑面积
户型面积
套数
套数比
小独栋
79973
55%
0.6
47984
200
33
3%
220-240
180
17%
花园洋房
63979
44%
1.2
76774
48365
120-130
87
8.5%
110
87
8.5%
100
87
8.5%
90
87
8.5%
130
87
8.5%
28409
80-90
252
24.5%
50-60
127
13%
商业
1454
1%
1.5
2181（地上）
-
-

共计
145406
100%
0.87
126939
——
1027
100%

3.4.2 小独栋
1. 布置于社区内侧，景观资源较好，远离道路噪声污染小；
2. 户型面积建议在200平米左右和220-240平米；
3. 建筑排布恰当选取错连或联院形式，体现独栋感；
4. 地下室平均70平米/户；
5. 每户设私家庭院；
6. 地上2层，地下1层，地下室考虑自然采光；
7. 户型设计注意空间变化，体现别墅空间意象，如高厅、吹拔、露台设计等；
8. 在综合成本和地形条件下，尽量设立地下停车场，实现立体交通，人车分流；
地下停车组织参照“龙湖滟澜山项目”：

小独栋连接解决方式示意

3.4.2.1 户型设计要点：
1. 首层重要功能空间涉及客厅、餐厅、家庭室、厨房、车库，为体现较大空间感受，地上面积在200左右户型可以将客厅、餐厅、家庭室三者或其中两者结合布局，并设计（局部）吹拔，客厅面宽保证在5.1米以上。
2. 厨房应分为中厨和西厨，其中中厨面积较大。此外一层还应设计卫生间一处。
3. 地上200平米左右户型可以布置3个卧室。250左右则可以布置4个卧室.
4. 二层重要功能空间为卧室，涉及1个主卧区+ 2个次卧室选取，其中主卧区应至少涉及主卧室、主人卫生间、步入式衣帽间三个构成某些。
5. 地下室功能空间涉及设备间、储藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地下室采光依照基底大小尽量采用下沉式庭院采光。
6. 建筑基地面积在200平米/栋左右，可以通过几栋别墅围合一种集中组团开放空间形式，在节约基地面积同步仍保证一定面积室外空间
3.4.2.2 面积分派建议：
l 地上面积在200平米左右小独栋别墅重要功能空间面积建议
分层
功能空间
面积(㎡)
总面积(㎡)

首层
门厅
5
100
客厅、餐厅、家庭厅
70
公用卫生间
5
厨房（区别中厨、西厨）
15
地下室
家庭影院
20 - 30
90-100
多功能厅
20
设备间
10
洗衣房/储藏
10
车库
20
工人房(涉及卫生间）
10
二层
主卧
主卧室
15-20
50-60
主人卫生间
10
步入式衣帽间
5-10
书房
10
次卧室1
15-20
30-40
次卧室2
10-15
公用卫生间
5
l 地上面积在250平米左右小独栋别墅重要功能空间面积建议
分层
功能空间
面积(㎡)
总面积(㎡)

首层
门厅
5
160
客厅、餐厅、家庭厅
60
餐厅
30
家庭厅
30
公用卫生间
5
厨房（区别中厨、西厨）
15
次卧室
15
地下室
家庭影院
20 - 30
90-100
多功能厅
20
设备间
10
洗衣房/储藏
10
车库
20
工人房(涉及卫生间）
10
二层
主卧
主卧室
15-20
50-60
主人卫生间
10
步入式衣帽间
5-10
书房
10
次卧室1
15-20
30-40
次卧室2
10-15
公用卫生间
5

3.4.2.3 户型推荐：
香江别墅L户型
总建筑面积
296.50㎡
地上建筑面积
206.01㎡
地上一层
118.37㎡
地上二层
87.64㎡
半地下室
90.49㎡

首层：
• 前院与室内落差营造出拾级而上起伏感，空间层次丰富
• 4.5米挑空客厅三面采光，环绕中庭和后院成为一体化户外客厅
二层：
• 完全私密居家空间，所有南向采光
• 主卧与主卫之间特设衣帽间，营造干湿分区舒服生活
地下室：
• 半地下车库、独立工人房

香江别墅U户型
总建筑面积
306.89㎡
地上建筑面积
230.63㎡
地上一层
158.25㎡
地上二层
72.38㎡
半地下室
76.26㎡
首层：
• 前院与室内落差营造出拾级而上起伏感，空间层次丰富
• 4.5米挑空客厅三面采光，前临开放式前院街区景致、后享中庭院落家庭情趣
• 挑高4.5米一层主卧独享近百平米私密花园，明卫浴设计
• 中庭院落正对超大餐厨空间
二层：
• 楼梯较好地区别开两个卧室套房，有效地保障私密感
• 每个卧室都配有独立卫生间，南向卧室卫生间设有顶窗

3.4.3 花园洋房
1. 建筑地上6层，首层设半地下室及下沉式庭院；
2. 户型面积首层120-130平方米；2-4层逐级退台；顶层建议为跃层解决；
3. 车位比每户约1个，集中停车注意与绿化结合；
4. 户型设计建议参照成熟市场产品设计，如深圳万科城。
3.4.3.1 布局：花园洋房布置在项目地块外侧，小户型某些集中布置于小镇中心附近。
3.4.3.2 产品特性：
1）内：情景——通过独特入户方式以及入户花园、大露台、景观餐厅等情景空间加入，突出了生活方式丰富和从容，甚至可以一定限度上“模仿”别墅生活“有天有地”、“独立私密”等特性。
2）外：花园——观景层次增长（露台等），住宅与景观结合更快密。
3）形：洋房——产品形象提高，或者体现为用材考究和工艺精致，更多则体现为丰富建筑形态和立面细节，住宅面貌焕然一新
3.4.3.3 设计要点：
1． 花园洋房注重丰富建筑外形设计，利于形成小镇丰富视觉层次
2． 注重细节某些设计，花架、铁艺、装饰构建运用，形成了小镇热烈活泼氛围
3． 首层花园增长首层住户户外活动，体现洋房特质
4． 层层退台形成露台，增长室内外空间过渡
5． 外置楼梯提供到达室外便捷通道，增长与自然亲近

花园洋房与小镇中心层次感示意图
3.4.3.4 户型推荐：万科城6层洋房
首层：128平米 4室2厅2卫，私家花园+阳光房+错层
二层：111平米 3室2厅2卫
三层： 98平米 3室2厅2卫
四层： 88平米 3室2厅2卫
五层：80平米 2室2厅1卫
六层：72平米 2室2厅1卫
二层

三层
四层

五层
六层

3.4.4 产品外立面原则
Ø 建筑风格建议意大利托斯卡纳建筑风格；
Ø 建筑外形高低错落，装饰材料厚实，形成特有品质感；
Ø 注意从细节提高品质，如从空调机位隐蔽、落水管外露、屋顶造型等方面，超越市场。

07——项目建筑外立面示意图
3.5 配套设施
3.5.1 商业
3.6.1.1分布：在泉海路与大田路交汇处；
3.6.1.2商业形态：结合会所设计，地上2层，地下一层；
3.6.1.3 面积：总面积3000平米，其中会所面积约1800-2400平米，别的为商业配套及办公用房

3.6.1.4设计建议：
1. 建筑风格与住宅统一；
2. 预留水电燃气接口；
3.5.2 小镇中心
l 小镇中心是小镇生活方式会聚点，提供约会、休闲、交友、聊天场合，是小镇生活氛围集成展示
l 小镇中心展示在营销期对于项目差别化形象示范起了决定性作用

小镇中心意向示意图
3.5.2.1 小镇中心要素：
l 一种汇集中心——广场、会所
l 标志物——钟塔
l 交往、生活场合——社区商业：咖啡馆、超市等
l 休闲氛围——喷泉、花坛、座椅，宜人尺度
l 人文气息——涉及历史、传奇、文化人事物
l 宜人尺度——建筑空间比例舒服
3.5.2.2 小镇中心规模建议：建议本项目配套总面积建议3000平米，涉及会所、商业、物业办公用房等，其中会所面积1800-2400平米，社区商业及其她1000平米左右，中心广场规模在-3000平米左右；
3.5.2.3 布局建议：以广场为中心，以钟楼和会所作为建筑统领， 在广场周边以洋房配合商业，围合成层次丰富汇集中心
3.5.3 会所
3.5.3.1 功能建议：极品spa及红酒博物馆
3.5.3.2 极品Spa：
概念：以总统套房形式提供若干独立服务单元，配备高素质专业技师贴身服务，设立各种温泉体验设施并初次引进土耳其鱼疗养生概念，所有服务须预约体验，可与亲朋好友共同分享
设计要点：服务区可分4-8个独立单元，组合方式灵活，便于运营
布局示意：
专属温泉1区
专属温泉2区
200-300平米
100平米
专属温泉3区
150-200平米
150-200平米
餐饮服务

50-100平米
专属温泉4…区

功能设立：
l 温泉区：以套房形势，冷泉池、热泉池、鱼疗汤池、更衣室、休息室、会客室、棋牌室、按摩室，可考虑结合布置
l 餐饮服务区：西餐简餐、冷热饮供应
3.5.3.3 红酒博物馆
功能设立：红酒展廊、红酒吧、红酒窖
设计规定：红酒展廊可考虑结合酒吧或公共区域结合布置；红酒窖规定恒温恒湿；
3.5.3.4 面积分派：

3.6 园林规划
3.6.1 作用：营造小镇意向，体现小镇风情；
形成差别化形象，体现项目品质感
减少视觉密度，减少建筑密集带来压迫感
3.6.2 设计原则
1. 大手笔立形，达到平台水平
2. 小环境抒情，提高品质感
3. 尽量扩大景观用地
3.6.3 设计建议
l 大手笔立形——水系为主线打造异域风情内环，以外边界和南侧绿地共同构成功能外环
l 内环通过两大水系和景观节点营造风情感，外环建立项目边界

景观布局示意图

景观设计参照图片
3.6.3.1 内环建议：以水系为主，小品增长风情感
3.6.3.2 外环建议：建立边界
方式一：起坡围合
l 在市政绿地内部营造持续坡地以形成对地块围合。
l 道路侧坡度较陡，地块侧坡度较缓。
l 道路侧可密植本地树种，并设立铁艺栏杆围墙，通过硬质隔断建立边界。
l 适当在地块北边界采用。长处：减少道路对地块内部干扰，同步有助于转化低洼地势，便于景观营造。
原地形剖面
道路
起坡示意
l

景观设计造坡效果示意
方式二：护城河方式
l 加大地块边界与道路平面高差，仿效护城河方式，通过栈桥形式进入地块。
l 依照实际状况，沟内可充水成为进入屏障或者在沟底设立铁艺围墙，通过心理感知建立边界感。
l 适当在地块东边界采用。长处：栈桥方式有助于增强小镇意向，增强私属感，同步减少围墙对社区对外形象干扰。
原地形剖面
道路
挖河示意
通过栈桥进入地块
l

3.6.3.3 小环境抒情——通过小品、雕塑、园艺等符号增长景观风情体验

景观园林小品设立示例
3.6.3.4 尽量扩大景观用地——立体车库使用及外租景观用地
在规划设计及建导致本适合条件下，尽量多采用立体景观车库形式，并结合地形条件恰当垫高造景，做出微地形变化
建筑
前庭园
地下车库
下沉庭园
入户桥
步行系统
组团绿化
步行系统

龙湖滟澜山项目地下车库与建筑关系示意图

4 设计成果规定
规划设计方案涉及如下文献：
4.1 彩色规划总平面图一份，比例1：500
4.2 规划方案设计文本15本，规格为A3幅面，内容至少涉及：
4.2.1 设计阐明，表达规划设计构想，设计意向；
4.2.2 现状分析（地形、交通、植物）；
4.2.3 规划总平面图；
4.2.4 日照分析图；
4.2.5 交通分析图（道路与停车场）；
4.2.6 规划构造分析图；
4.2.7 配套设施布置分析图；
4.2.8 景观分析图；
4.2.9 视线分析图；
4.2.10 总体剖面图；
4.2.11 道路及竖向设计图；
4.2.12 社区各道路断面图；
4.2.13 社区管理模式分析图；
4.2.14 产品选型设计，规定各种产品类型平面、立面、剖面、效果图，涉及立面材料与阐明；
4.2.15 配套公建设计，涉及社区商业、学校及其她配套设施平面、立面、剖面、效果图，涉及立面材料阐明；
4.2.16 其他节点（如居住区入口、泛会所等）详细设计；
4.2.17 体现某些：总体鸟瞰图，组团景观，沿街某些立面，沿社区主轴景观，院落景观，入园广场，商业等；
4.2.18 项目综合技术经济指标表
4.2.19 分期技术经济指标表
4.2.20 户型面积分布表
4.3 文本图纸另行制作1#图纸2套。
4.4 所有内容电子文献（光碟）两份。
4.5 社区模型1份。
5 设计时间筹划
（另行提供设计时间筹划表）
设计过程中将进行一次或多次中期交流，详细时间、方式协商拟定，但至少应安排如下两次中期交流：
5.1 规划方案阶段
5.2 建筑单体阶段