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硕士学位论文

美林酒店式公寓商业模式探索

Explore on Merrill lynch serviced apartment’s business model

作 者：
导 师：

复旦大学
年 月

学校代码 10246 学 号
学校名称 复旦大学 学位论文类别

硕士学位论文

美林酒店式公寓商业模式探索

Explore on Merrill lynch serviced apartment’s business model

院 系 专 业
姓 名 导 师

二○一四 年 三 月

目 录
目录…………………………………………………………………………………I
摘要…………………………………………………………………………………I
序言…………………………………………………………………………………I
1.绪论………………………………………………………………………………1
1.1 研究背景………………………………………………………………………1
1.2 文件综述………………………………………………………………………2
1.3 研究问题和目标………………………………………………………………5
1.4 研究内容和逻辑框架…………………………………………………………6
1.5 研究方法………………………………………………………………………7
2.酒店式公寓可行性研究……………………………………………………….8
2.1 美林酒店式公寓现有经营现实状况…………………………………………8
2.2 业务拓展方向选择………………………………………………………9
2.3 酒店式公寓可进入性分析………………………………………………10
2.4 酒店式公寓成长性分析…………………………………………………11
2.5 酒店式公寓盈利性分析…………………………………………………12
3.目标用户和价值主张……………………………………………………………13
3.1 产业链定位…………………………………………………………………13
3.2 目标用户识别标准…………………………………………………………14
3.3 三类目标用户………………………………………………………………15
3.4 价值主张提出逻辑………………………………………………………15
3.5 六大价值主张………………………………………………………………16
4.关键步骤和关键资源……………………………………………………………17
4.1 酒店式公寓运行中关键步骤……………………………………………17
4.2 需要关键资源……………………………………………………………18
4.3 所需资源评定和获取……………………………………………………19
4.4 构建酒店式公寓预定系统开放式平台…………………………………19
5.收入起源和成本组成……………………………………………………………20
5.1 收入起源……………………………………………………………………20
5.2 成本组成……………………………………………………………………20
5.3 酒店式公寓盈利平衡分析实例…………………………………………21
6.新商业模式在美林酒店式公寓中利用………………………………………21
6.1 新商业模式开展步骤和障碍………………………………………………21
6.2 推广商业模式时机………………………………………………………22
6.3 双重商业模式………………………………………………………………23
6.4 关注参与商业模式团体…………………………………………………23
6.5 怎样对应其它竞争者商业模式创新……………………………………24
7.结论和展望………………………………………………………………………39
7.1 全文回顾……………………………………………………………………39
7.2 研究结论……………………………………………………………………39
7.3 研究展望……………………………………………………………………40
参考文件……………………………………………………………………………42
后记…………………………………………………………………………………43

Contents
Contents………………………………………………………………………………I
Abstract……………………………………………………………………………II
Preface……………………………………………………………………………....II
1. Introduction………………………..………………………………………………1
1.1 Research background……………………………………...……………………1
1.2 Literature review………………………..………………………………………2
1.3 The research question and objectives………………………..………………….5
1.4 The research content and logical framework………………………..………………6
1.5 Research method………………………..………………………………………...7
2. Feasibility study of serviced apartments………………………..……………….8
2.1 Merrill Lynch's operating status of the existing apartments…………………...8
2.2 Select business development direction………………………..……………....9
2.3 Analysis accessibility of apartments………………………..………………...10
2.4 Growth Analysis of apartments………………………..……………………..11
2.5 Profitability analysis serviced apartments………………………..……….….12
3. Target customers and value proposition………………………..…………13
3.1 Chain positioning………………………..……………………………….…..13
3.2 Target customer identification principles………………………..…………...14
3.3 Three types of target customers………………………..……………………..15
3.4 Value proposition logic proposed………………………..…………………...15
3.5 Six value proposition………………………..………………………………..16
4. Key and core resources………………………..………………………………...17
4.1 Apartments in key operations………………………..……………………….17
4.2 Core resources needed………………………..………………………………18
4.3 Assessment of the resources needed to access………………………..……...19
4.4 Construction of apartments reservation system open platform………………19
5. Sources of revenue and cost structure………………………..…………...……20
5.1 Sources of income………………………..…………………………………..20
5.2 Cost structure………………………..………………………………………..20
5.3 Earnings balanced analysis of examples of apartments……………………...21
6. The new business model in Merrill apartments in the use of……………21
6.1 New business models to carry out the process and obstacles………………...21
6.2 Opportunity to promote the business model………………………..………...22
6.3 Dual business model………………………..………………………………..23
6.4 Concerned about the team involved in the business model…………………..23
6.5 How corresponds to other competitors, business model innovation…………24
7. Conclusion and Outlook………………………………………………………...39
7.1 Full Text Review………………………..……………………………………39
7.2 Conclusions………………………..…………………………………………39
7.3 Prospect………………………..……………………………………………..40
References………………………………………………………………………42
Postscript………..…………………………………………………………………43

摘 要
酒店式服务公寓这种新物业形态在中国逐步成为开发商、经营者追逐热点。酒店式公寓是融合酒店设施和家庭特色为一体自住式单位，并提供低于酒店价格长久住宅。伴随国外酒店式公寓投资和管理理念不停推广，在中国酒店式公寓市场深入发展和市场程度加深，上海地域酒店式公寓市场也迎来难得发展机遇。
本文正是以此为专题，以美林酒店式公寓为案例，对美林酒店式公寓项目标策划和策划效果进行分析，叙述了整个项目标开发模式和经营管理模式选择，来叙述酒店式公寓在投资策划中所存在问题，分析这些问题产生原因，同时就存在问题提出了对应提议。并试图找四处理这些问题思绪。
酒店式公寓即使属于房地产开发一个部分，不过和通常住宅开发存在着 本质不一样，更重视项目标策划。酒店式公寓在开发、营销方面有着显著不一样特点，所以，在营销战略和策略选择上应该结合项目标特点。论文给出了该案例面临问题和困难处理方案，提出了酒店式公寓在上海未来发展战略和保障方法，对于酒店式公寓投资模式在上海发展有一定借鉴意义。
关键词：酒店式公寓；开发模式；管理模式；策划

Abstract
The new real estate style-service apartment has become the hot point of real estate enterprises, investors, and operators. Service apartment has the facilities of the hotel and warmness like homes, and its sales price is lower than hotel. As the service apartments investments and management concepts are being popularized continuously in foreign countries, and in China the service apartment market are making further progress and become more market-oriented, the service apartments market in Shanghai embraces the rare opportunity of development.
It is just around the case of the Merrill Service Apartment that the paper focuses on the problems in the investment and planning of service apartments， this paper is mainly to analyze the planning of the Merrill Service Apartment and its effects and also describe the choices of development model and management model, analyzes the causes and then give some advices about the existing problems to try to find out the resolution to these problems..
Service apartment is a part of the real estate, the development model of service apartment is different from the residential houses, especially like the project-oriented planning. Service apartment has unique differences from other real estate in marketing and sales, So the choice of marketing should consider the difference between projects. The paper introduces solutions to the problems mentioned in the case and presents future developing strategies and protection measures of service apartments in Shanghai, which is worthy to be used for reference.

Keywords: service apartment; development model; management model; planning

前 言
所谓酒店式服务公寓是指在大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套相对高标准硬件设施和服务系统、聘用专业公寓物业管理企业，并由其统一经营和管理、区分于纯酒店单间公寓。它含有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统公寓各项服务外，更关键是向住客提供家庭式居住布局、家居式服务，真正实现宾至如归感觉。因为它吸收了传统公寓优点，所以，备受白领、应届生和青年青睐。成为酒店式公寓两大条件：一是在城市商务集中区。
地段为王是酒店式公寓制胜首要原因。作为城市中“高端居住物业”，吸引是“高层次消费者”，在“高尚地段”成为衡量物业标准决定性指标。“高尚地段”含义不仅仅包含靠近商务集中区，同时还意味着交通便捷、环境幽雅、周围设施齐全等。二是出色经营管理。
良好物业管理服务和设施水平，是酒店式公寓另一必需条件，提供“酒店式服务”是服务式公寓经营要诀。服务式公寓在服务内容上无须完全照搬“酒店服务”标准，应使其更含有“舒适性”和“私密性”，能够为租户提供良好配套服务和设施是保持长久生存关键。通常情况下，其物业管理分为硬件和软件两大部分：硬件关键指物业配套设施，包含房间套内设施和公共设施，如家俱家电等设备品牌和质量等；而软件关键指公寓服务管理水平，包含家政服务、安全服务、交通服务和其它服务等。

1 绪论
1.1 研究背景
酒店式公寓最早出现在欧洲，当初指旅游区内租给游客，供其临时休息物业，由专门管理企业统一上门管理，现有酒店性质，又相当于个人“临时住宅”，这种物业就是酒店式公寓雏形。
在中国大陆，酒店式公寓最早出现在深圳，随即在上海、北京等中心城市陆续出现。1990年，上海最早酒店式公寓——上海商城建成，标志着上海酒店式公寓兴起，到，上海共有酒店式公寓75家。其间，酒店式公寓在上海发展也经历了一波三折：
1、探索阶段（1990-1992年）：
1990年，上海商城出现为上海引入了一个全新物业形态——酒店式公寓，它是一个介于公寓和酒店之间高级物业。对于当初尚处于起步阶段上海房地产市场而言，酒店式公寓是一个崭新概念，在上海房地产市场接纳酒店式公寓需要一个较长过程，在1990年以后整整两年中，酒店式公寓没有任何增量！
2、发展阶段（1993-1998年）：
1993年开始，上海房地产市场场逐步走向低迷，新建商品房销售情况不佳。为此，很多外资房地产开发企业开展了空置房租赁业务，为了提升物业品质，大全部聘用高水准外资物业管理企业，向用户提供个性化酒店式公寓服务。以后，酒店式公寓供给量逐年增加，到1998年，供给量达成了顶峰。
3、调整阶段（1999-）：
因为东南亚金融危机波及，和前两年过分开发，市场出现供过于求，不少项目开始转向，或改建酒店，或改建高级公寓，1999开始供给量剧减。其后3年，继续着这一趋势，整个市场处于盘整阶段，出租率保持在较低水平。直到，伴随房地产市场整体高涨，酒店式公寓市场也开始走出低谷。
，上海金融中心地位深入确立，众多外资企业中国区总部乃至亚太区总部纷纷迁往上海，同年，上海取得世博会举行权，这些原因全部促进了酒店式公寓市场稳步发展。
酒店式公寓自九十年代初从香港、台湾传入上海以来，现在正处于稳定上升阶段，因为含有“酒店式服务、公寓化管理”双重特点，酒店式公寓不仅很适合中短期居住，而且还很适合长久居住，所以倍受外籍来沪人员、高级白领人士、应届毕业生及在沪大学生等青年人士青睐。同时，酒店式公寓又以其出色市场表现，客观回报，成为现在市场新宠。
本文所研究酒店式公寓又称C家白领公寓，项目名C家取自于一个开这口圆形，象征着上海海纳百川精神，期望来自五湖四海有志青年能够立足于C家白领公寓，并愈加好融入上海这座充满期望城市中。和传统酒店式公寓不一样，C家白领公寓除了提供高质量居住环境，同时还为租客用心打造良好居住气氛。尽管这类酒店式公寓是一个极富发展潜力物业，但其在上海尚处于探索阶段，在市场估计、小区形态、建设设计、服务设施配套、服务功效开发和管理等方面全部缺乏经验，它最少要五到七年发展期或成长久，才能逐步进入成熟期。上海做为一线城市，市场需求量较大，越来越多来沪求学莘莘学子、应届毕业生和想在上海打出一片天地城市白领，全部需要一个价格相对合理，环境相对单纯和简单，和住所相对舒适栖息地。同时也有部分来上海出差或旅行个人或家庭，她们也需要这么一个短期居住场所。而美林式酒店公寓将满足上述所需，为在沪青年们提供居家住所。此为其一，其二为伴随城市人口增加，越来越多年轻人来到城市，为了能够在城市中愈加好生存，她们需要一个相对很好居住空间，而美林酒店式公寓适时出现，处理了这部分人需求。
本文旨对酒店式公寓这一物业业态进行研究，致力于分析归纳酒店式公寓关键影响原因，探求不一样类别酒店式公寓成功模式，并对未来发展趋势进行估计，以求有利于对酒店式公寓定位开发。

1.2 文件综述
国外对酒店式公寓独立研究较少，对酒店式公寓研究只是在部分文件中有所包含，如在对多产权旅游住宿和自助型公寓研究中，酒店式公寓作为其中一个分类被提起，包含研究酒店式公寓发展历程、特点、优势、存在问题等方面，而专门研究酒店式公寓（Service Apartment)文件几乎没有。
Jan Warnken等()在研究多产权旅游住宿房产性质和增加时指出酒店 式公寓属于分层全部权一类，和多产权旅游住宿房产是一致。同时还指出1997 年以前，酒店式公寓广义上被定义为度假公寓和度假住宿，每套出租房全部多于四间。并指出了酒店式公寓选址靠近关键旅游区或CBD区，和出租管理和建筑维持等问题。而Nick Johns等（)在谈到自助居所时指出酒店式公寓包含在自助居所范围内。Higley ()则认为酒店式公寓是由私人拥有，按“天”租给暂住客人酒店。AbrahamPizam等（)提出酒店式公寓两个关键属性，并指出酒店式公寓对于投资者好处。
Hobson()分析了多产权旅游住宿房产（酒店式公寓）和分时度假区分。 Kelly Cassidy等（)在探讨旅游房地产定价时指出，酒店式公寓定价跟 股票持有者相关。
Warnken等（)指出了股票持有者类型，包含企业、私人占有者、企业、 住房经理人和房地产代理机构。Schmidgall(1995)表明在确定房间价格时，经过定价来取得利润最大化是很难，价格太高或太低全部不能取得利润最大化。
Cassidy and Guilding()指出了多产权旅游住宿房产（酒店式公寓）呈 现出了操作和管理上部分特殊问题，如住房单位因装修水平不一致而引发竞争、 住房定价问题，旅游者和住房全部者潜在矛盾。Warnken等（)也表明很多问题起因于多产权旅游住宿房产（酒店式公寓）对目标地管理范围增加。Klemm(1996)指出在法国海边旅游度假地，多产权旅游住宿房产（酒店式公寓）发展也在快速扩展，尤其是在朗格克鲁西荣地域。
Jan Warnken等()指出了其发展原因，并提出促进投资者进行投资四个原因。还有学者从社会方面来研究酒店式公寓，如Hugh Gantzer等（1983)指出在印度要使外国旅游者和当地居民需求相一致，其方法对于酒店式公寓来说能够经过许可当地居民参与提供给旅游者服务来实现。描述旋流－静态微泡浮选柱旋流场结构，分析旋流场特征及其影响；借助流体力学软件对柱体内部流场进行模拟并分析其流场速度分布规律，研究循环矿浆量及给矿量等原因对流场影响；经过对旋流场内颗粒受力分析，建立基于旋流颗粒动力学方程；系统揭示旋流分选作用，并进行相关动力学分析。
酒店式公寓，最早源于欧洲，是当初旅游区租给游客，供其临时休息物业， 由专门酒店管理企业进行统一管理，现有酒店性质，又相当于个人“临时住宅”。继欧洲以后，酒店式公寓在美国纽约得到很快发展。最早提出“时权酒店”概念是瑞士企业家亚历山大。1976年第一批真正意义上时权酒店在法国阿尔卑斯山脉地域兴起，并很快在欧洲其它地域流行，这是酒店式服务公寓雏形。
在欧美等旅游及经贸发达国家和地域，酒店式公寓通常被称为私人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲，度假，娱乐为目标新型物业形式，属于旅游房地产类，它和旅游经济，贸易及房地产是有机会结合互动发展关系。酒店式公寓和别墅，一般商品住宅及商务写字楼等又有显著区分，购置酒店式公寓，在享受超值服务，彰显身份和地位同时，更有不菲投资回报，和住宅写字楼投资, 股票投资，储蓄及国债投资等相比，投入轻松，风险小，回报更丰富，同时还取得一套真正属于自己私家酒店。
20世纪70年代，欧美发达国家进入“丰裕社会”，中产家庭成为社会主流，在旅游创新过程中，第一批酒店式公寓在法国阿尔卑斯山脉地域兴起，并立即在瑞士和欧美传输开来。以后20年中逐步向北美，加勒比海地域和太平洋地域发展，成为旅游发达国家地域颇受大众阶层和企业集团青睐投资方法。
中国酒店式公寓最早出现在深圳，据查可追溯到1994年，以后在上海、北京等地快速发展。因为酒店式公寓在中国发展时间还不是很长，相关酒店式公寓研究方面不够多，研究层面也不够深入。
酒店式公寓发展前景研究
陈静（)明确指出酒店式公寓发展前景是相当宽广，因为“现在中国各大、中型城市己经形成了高级商务人士阶层，有相当可观消费能力；来自国外部分跨国企业纷纷在中国设置总部、分部；酒店式公寓本身优势，是一个崭新模式。”肖鹏等（)认为酒店式公寓市场发展趋势：市场方面向高端产品转型；软服务成为竞争焦点，管理和服务水平起到了决定性作用。同时她们指出“未来高级服务式公寓将愈加重视服务，重视增加服务文化内涵，着重致力于增强用户熟悉和认同感，将向属地化、国际化和人性化方向发展”。服务竞争将成为各大酒店式服务公寓争夺市场竞争焦点；硬性设施方面客源网络化。
石扬（)指出高级酒店式服务公寓市场前景之所以看好，其原因为：经营含有回报率稳定特点，客源以外企高层管理人员为主，上海对外经济交往增多，对其需求将增多，人民币升值预期强烈等等。张若阳（)也在对酒店式公寓前景分析时指出，酒店式公寓之所以有比较光明前景，需要考虑以下原因：酒店式公寓本身特点，社会经济为酒店式公寓发展带来了有利契机，国际企业进驻中国市场也对酒店式公寓有促进作用。陈静（)在总结和比较中国外酒店式公寓发展历程和发展情况时指出，中国酒店式公寓以后应重视产品差异化，提升专业化程度，项目定位要明确。
酒店式公寓市场定位研究比较多。张捷平等（)在分析酒店式公寓和 商业房地产关系时指出酒店式公寓是商业地产一个，“酒店式公寓”关键包含以下目标市场：投资者，长久出国生意人（即外籍工作人员），长久在外高级经营管理者，大企业企划思想者，和正在度长假家庭。陈静（) 也指出酒店式公寓目标消费者，包含年轻人、小型办公族、长久驻外商务人士、商务、旅游等短期租赁人士。酒店式公寓消费者特征为：她们全部是高素质、高学历、对居住生活高要求人。刘致良（)在分析深圳酒店式公寓时提出要进行合理市场定位，具体而言，应取决于购置或租赁这类物业消费需求，即投资者群体和消费群体，从根本上说，酒店式公寓定位应取决于消费群体。
其次是酒店式公寓市场情况研究。汪丽()指出北京市酒店式公寓 市场情况：长租期会逐步降低，租金将有大幅度提升。伴随奥运到来，酒店式公寓也迎来了最好发展契机，从市场反应来看，大小经营者全部很看好这块市场。黄建邦（)指出上海酒店式公寓租赁市场中情况：有些物业租金跌幅达30%以上，不过酒店式公寓租金反而有上涨趋势，并指出出现此种情况原因。刘厚良（)从种类、空间区位发展、物业品质来分析上海酒店式公寓发展现实状况，并指出上海酒店式公寓发展在供给量、高品质服务、投资和回报率等方面存在障碍，最终为上海酒店式公寓指明发展思绪：要在交通成本、身份感、稀缺性收益率和空置率等方面来规避其发展风险。
唐跃工()着重分析了高校酒店式公寓现行管理模式存在关键缺点，提出了改革大学酒店式公寓产权制度和管理模式基础思绪。指出现行中国高校酒店式公寓管理模式存在缺点：产权界定不清，全部权和经营权未实现分离，经营管理仍沿用事业化管理模式，客房利用率低。梁保尔等（)指出上海酒店式公寓存在关键问题：缺乏统一规范，缺乏整体计划，缺乏有序管理。并提出其发展对策：建立行业协会，发挥纽带作用；加强法规建设，推进规范化管理；编制发展计划，引导产业有序发展；采取有效方法，提升企业竞争能力。
对于投资影响原因研究比较多，王玥（)认为“让一个有基础项目发挥其最大价值，关键在于其后期物业管理水平和经营管理水平。”文怡 ()总结了选好高级酒店式公寓标准：优越地段；真正星级酒店服务; 装修合理、精巧、效率高；个人隐私保护。张浩（)深入指出判定一处酒店式公寓投资价值大小三要素：区域价值决定投资价值、物业管理质量决定用户去留、合理价格决定受益水平。陈静（)指出优质酒店式公寓应该含有条件：地段是灵魂，经营服务是生命力，配套是关键。所以购房者选择投资时要注意：地段是首要考察原因，要选择含有品牌四五星级酒店管理企业管理酒店式公寓，还要注意本身配套和周围配套齐全，销售价格不能过高。邵念强 等（)提出：选址定位和经营方法决定升值空间。对于开发商而言，在区域 位置选址上，应该从产品功效出发，明确项目标市场细分化定位，以满足各 类商旅人士和中小型服务企业需要。同时她们还分析了经营方法六大趋势。肖小平（)认为影响酒店式公寓发展原因包含：外部原因，如深圳经济实力和经济地位，香港经济发展及深港一体化进展等；本身原因，包含地理位置，建筑设计，内部装修，管理等等。
对酒店式公寓投资风险研究，尹真（)在其硕士论文中指出酒店式公寓关键有经营风险、财务风险、流动性风险、管理风险、利率风险和政治风险。
并针对风险提出了分散风险措施。王佳雯（)指出要降低风险，投资应该 注意认准片区，认准商圈，认准交通，认准用户，认准产品。汪丽()分析北京市酒店式公寓时指出，应用灵活对策来规避市场风险：依据区域市场不一样,部分酒店式公寓计划长久发展并以此取得对应回报，这一部分产品将在以后成为酒店式公寓市场主力军；而另一部分则是采取“临时持有，未来发售”策略，奥运期间以酒店式公寓为主，奥运过后再依据市场需要调整
经营方向。胡文捷（)在其硕士论文中以成全部为着眼点，分析了酒店式公寓投资前景和投资风险，指出酒店式公寓存在风险，如缺乏统一行业监管，市场不规范，税务征收混乱，托管式投资风险。

1.3 研究问题和目标
（1）自旅游地产产生以来，酒店式公寓就作为一个特殊产品，引进了理论界和实业界重视。最初相关酒店式公寓研究，通常全部局限在酒店式公寓概念、特点及分类等基础理论研究，这些研究成为支撑对酒店式公寓系统、深入研究基础，很大程度上推进了对酒店式公寓研究深入讨论。为了深入研究酒店式公寓，本文以青年公寓为目标，对酒店式公寓进行分析。
（2）在酒店式公寓研究领域，对于酒店式公寓经营影响原因还没有形成统一口径。对酒店式公寓经营影响原因研究大全部停留在地段、经营服务和配套等方面，认为酒店式公寓经营者应该选择传统高尚地段，含有较强低于升值潜力：经营服务要达成含有品牌管理水平：设施配套要齐全，安全。这里将系统叙述酒店式公寓经营价值，根据各原因对酒店式公寓影响层次，将其酒店式公寓经营价值影响原因分为经济原因、社会原因、行业原因、区位原因、经营者原因和相互关系原因六个方面，并细致分析每一个方面所包含内容。为了达成所要求综合评价目标，将建立酒店式公寓价值评价指标体系，利用多层次模糊综合评价模型利用到实际当中。经过案例分析，为酒店式公寓经营者指明方向，同时促进酒店式公寓市场健康有序发展。

1.4 研究内容和逻辑框架
作为该项目标组织者和关键参与者，负责对美林酒店式公寓项目进行策划研究，利用攻读硕士期间所学房地产开发和经营、项目经济分析、项目融资、市场估计等理论和技术较成功地分析该项目，并从实践中对该一类型项目标策划进行了较为深刻思索。
本论文拟结合其实施效果，对其策划过程进行深入剖析，关键研究内容以下几部分：
· 酒店式公寓经营策划基础研究
该部分关键研究了酒店式公寓经营策划理论依据。关键叙述了中国居住方法变革、酒店式公寓开发模式分析、酒店式公寓经营模式分析、和中国中国酒店式公寓发展情况分析认为下文案例剖析提供理论依据。
· 市场前景估计过程
该部分介绍了基于上海现有市场情况就整个美林酒店式公寓项目进行市场前景估计。关键针对滨海镇CBD商业区现实状况分析，并利用SWOT方法对整个酒店式公寓开发运行进行市场估计。
· 美林酒店式公寓开发方案策划过程
针对酒店式公寓开发模式不一样选择，该部分再现了美林酒店式公寓开发方案策划整个过程，就其开发模式进行比选。
· 美林酒店式公寓市场定位和营销方案策划过程分析
本部分关键针对美林酒店式公寓市场定位和营销方案策划过程进行剖析，包含了市场分析、产品定位、推广定位等。
· 美林酒店式公寓经营管理方案策划过程分析
本部分关键就美林酒店式公寓经营模式和经营方案策划进行过程分析，经过财务效果分析反应问题找出对应对策。
最终，将是对本项目标策划全过程进行总结，包含建设效果评价和运行过程效果评价，并提出相关问题给予思索。

1.5 研究方法
所谓社会发展原因包含了资金原因和技术原因综合反应，具体表现为城市基础设施条件和相关配套设施条件。基础设施是国民经济建设和发展关键组成部分。微观地来说，这些基础设施及其相关配套设施条件往往和白领，学生青年生活质量息息相关。伴随城市不停扩张，城市基础设施不停地扩建，白领，学生青年对于居住环境选择往往是基于周围基础实施是否符合本身需要，所以，直接影响到对于白领，学生青年居住方法选择，同时也影响着整个居住方法品质。
这里所指经济发展原因关键是指城市经济发展水平。城市经济发展水平代表着该城市硬实力，决定着白领，学生青年生活质量。通常地，一个城市经济发展水平越高，对于住房需求就越大且要求也越高。而这种要求不仅表现在房屋质量而且在于居住方法。在中国整个城市化大背景发展下，中国白领，学生青年居住方法改变关键表现在从原先简单对居住面积需求到现在对房屋管理、权益等附加值追求。
基于此，本文将对美林酒店式公寓（C家白领公寓）进行在市场定位，门店选址，商业周期，盈利范围，品牌保护等方面进行系统研究。关键研究方法及内容有（1）研究现有经营情况；（2）研究业务拓展方向；（3）研究和分析其可进入性、成长性和盈利性。（4）目标用户和价值。

2.酒店式公寓可行性研究
2.1美林酒店式公寓现有经营现实状况
美林酒店现基础信息：成立时间为8月，企业总部设置在江苏南京；现在选择商业发展模式为连锁经营公寓租赁；职员规模截止6月底一头68人；融资情况为B轮融资。
全部门店入住率已经基础达成98%以上，门店入住率以下表：

其业务情况：门店数量为25家；截止8月，其中10家已开业运行，15家在建。房间总数为2768间；其中961间已经投入使用；且有1807间在建。门店覆盖率极广，包含南京、镇江、江苏、武汉。已经有拓展队伍入驻拓展区域有：北京、上海、广州和杭州等经济比较发达地域。
其收入指标以下表所表示：

门店投入运行30天内快速达成90%以上；出租率已达85%以上，
显而易见，市场需求很旺盛；门店运行稳定后，将长久维持高满房率。下面将提供10家门店1—5月租金收入走势图：

2.2 业务拓展方向选择
酒店式公寓在中国发展时间还不是很长，所以其发展市场空间比较大。 经营者应该充足利用宽广市场空间，逐步探索出一个适合自己管理模式，以取得较高预期投资回报。酒店式公寓是一个收益性物业，包含到投资、评定、经营、管理、计划、设计、服务等专业领域，包含专业理论、专业知识和专门技能很广泛，所以，要经营好酒店式公寓，应该招聘专业化管理机构和职业经理人来运作。物业管理者来说，能够节省一部分管理费用，但假如自己不含有专业