酒店式公寓的调研分析及对青岛项目的建议模板.doc

第四节 酒店式公寓调研分析及对青岛项目标提议
一、酒店式公寓调研分析
1、酒店式公寓发展
酒店式服务公寓概念，始于1994年，意为“酒店式服务，公寓式管理”，市场定位很高。最早源于欧洲，是当初旅游区内租给游客，供其临时休息物业，由专门酒店管理企业进行统一管理，现有酒店性质又相当于个人“临时住宅”。这些物业就成了酒店式服务公寓雏形。很快以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者好评。伴随发展又飘洋过海，现在已遍布全球。
中国酒店式公寓最早出现在深圳。当初，因为深圳是中国改革开放前沿阵地，也就最早吸收了外来信息。以后在上海、北京等地全部有发展。由此可见该类物业通常全部出现在比较发达大城市或是部分旅游区。
中国酒店式服务公寓经过几年发展，在原有基础上已经形成自己特点，含有“自用”和”投资”两大功效。和传统酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务愈加家庭化。因为它吸收了传统酒店和传统公寓优点，所以，备受投资人士和在中国工作外籍商务人士青睐。
酒店式公寓特点
　　酒店式公寓，意为“酒店式服务，公寓式管理”，是亚洲兴起一个只做服务、没有任何酒店经营纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店服务功效和管理模式，又吸收了信息时代写字楼特点，拥有良好通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一个综合性很强物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多个功效于一体。
　　酒店式公寓户型，从几十平方米到几百平方米不等，能够满足使用者个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套家居设计和电器。对于不一样户型也有不一样格调，在服务上依据住户要求提供酒店式服务同时，隶属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。
　　酒店式公寓项目本身设计也是个性化，它不能流于通常形式，因为酒店式公寓用户群是著名跨国企业高级职员、经理、总裁等，她物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景物业企业进行管理，这就消除了房东对物业管理企业水平怀疑，能够为住客提供高级、到位多种服务。
选择酒店式公寓自住最大特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时能够得到酒店式多种服务，如洗衣服、更换被单等。通常酒店式公寓公共设施均类似酒店，所以居住者身份和气派也可彰显。伴随大家生活水平及生活品味提升，大家对生活质量要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群这种需求。

2、和公寓式酒店区分
和此同时，现在市场中还有另一个形式物业，就是公寓式酒店。简单地说，就是设于酒店内部公寓形式酒店套房，此种物业特点在于：
其一，它类似公寓，拥有居家格局和良好居住功效，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。
其二，它配有全套家俱电器，同时，能够为客人提供酒店专业服务，如室内打扫、床单更换和部分商业服务等。它现有公寓私密性和居住气氛，又有高级酒店良好环境和专业服务。四星级以上公寓式酒店提供服务则更为周到，它服务就包含餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。
从服务上看，酒店式公寓和公寓式酒店几乎没什么差异，它们之间本质区分在于：酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权酒店。而公寓式酒店却没有产权。

3、和传统酒店区分
酒店式服务公寓和传统酒店本质区分在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，因为拥有产权业主居住或委托酒店物业管理企业统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权酒店。
我们认为，伴伴随一个新投资、消费热点出现，酒店式公寓在销售、经营和管理上还面临以下部分新课题：怎样建立独特营销模式，吸引更多投资者作销售对象；怎样对酒店式公寓进行统一经营，取得收益并确保投资回报率；怎样引进全新管理模式来平衡区分于住宅物业管理和酒店服务管理酒店式公寓物业管理等。

4、酒店式公寓市场诱惑力
市场人士分析“商住”之所以能吸引用户关键原因是：
第一、“商”有利可图，投资风险小，转让出租回报率高。
第二、“住”得舒适。因为它吸收了传统酒店和传统公寓优点，所以一推出即备受商务人士欢迎。
第三、产权问题。拥有产权能够让业主居住得安心、放心。必需时还能够出让自己产权，回收投资，无疑降低了投资风险。

5、酒店式服务公寓用户
　　酒店式服务公寓关键针对居住市场中较长久居住居民。即使没有特定标准，较长久居住定义通常在六个月或以上。这个市场关键客人有长久出国生意人及其家人，长久在外跨国企业高级管理人员及其家人和正在放长假家庭。
据我们对深圳酒店式公寓市调得悉，酒店式公寓消费人群关键包含海内外常驻深圳机构商务人员、管理人员、技术人员。因为她们工作年限关系和人员轮替，所以通常只租房而不买房。因为住房补助高，她们往往会和家眷租住品质好高级公寓，这么便形成了一个庞大酒店式公寓消费群体。
　　另外，还包含常常往来深圳内地及海外商务人员。因为业务上关系，内地及海外全部有不少商务人员常常往返深圳，这类人会选择酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中选择购置或租用住房，以方便居住和办公。
　　投资者也是一个很大消费群体。深圳和香港全部有不少人购置房屋用于投资，她们通常选择户型面积小、总价低物业，酒店式公寓就是其中之一。
同时，还有深圳小企业和SOHO族。深圳小企业数量众多，少数盈利能力强小企业会购置或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待用户。

6、怎样吸引市场投资酒店式公寓？
酒店式公寓吸引投资者并取得良好收益，关键在于：
一看：位置，是否含有可连续发展潜力；
二看：配套，全套生活、商务服务，超市甚至婴儿托管所全部要有；
三看：物业管理。用户去留很大程度上取决于物业管理质量，提供良好服务是吸引用户最直接条件，还要有专业酒店物业管理企业或酒店式公寓管理企业入住管理。
四看：完整计划。每十二个月、每个月，甚至每七天租务计划全部应该有；
五看：推广。连续、稳定市场传输是物业发展基础；
六看：整体经济发展态势。
在中国酒店式公寓最早出现在深圳，以后又出现在上海、北京等地。自1999年以来，伴随房地产市场复苏，酒店式公寓租金一路上扬，投资回报在8%－10%之间，其较高投资回报率吸引了众多人眼光。

7、酒店式公寓开发和投资关键面临４大风险
依据我们市调分析，现在酒店式公寓开发和投资关键面临四大风险：
一是伴随酒店式公寓物业越分越细，造成投资客分流。
比如《东方银座酒店》比较强调商务功效，而《趣园》则更强调“居住”。常规来说，住宅投资回报率和大家对住宅投资市场关注成反比，即当越来越多人将住宅用于出租获取回报时，租赁市场租金水平就会对应地降低。所以，作为酒店式公寓住宅现今相对集中用户群——投资客而言，假如有更佳投资路径，必会转移目标。
二是酒店式公寓计划设计问题。
不少开发商急功近利，使得部分酒店式公寓设计不尽如人意。即便是现在推出部分项目，也有部分是利用现成地块中边角料设计而成，朝向、走道等全部存在部分问题，也无法满足酒店式公寓住户特定需求：如缺乏洗衣、送餐等服务空间等。
三是投资者预期租金问题。
现在，市场上酒店式公寓产品大多为上百套小单元物业分割组成，巨大产品上市量左右着区域市场租赁价格；尤其是在交付使用后，同一地点出租供给量骤然增大，很多买家出租套现投资行为愈演愈烈，部分急于求成出租者会降低租金，从而造成投资回报率下降和投资回收期延长。

四是定价问题。
酒店式公寓单价高于其它住宅10%-20%是合理。但不少酒店式公寓价格砝码也和日俱增，每平方米上万元酒店式公寓不停增多，价格和市场出现严重背离。另外，酒店式公寓还存在绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、居住人群复杂等普遍问题。
投资风险怎样规避呢？
我们认为，首先是对地段综合考虑。现在酒店式公寓风起云涌背后，隐藏着区域供给量增加、产品雷相同影响投资回报率（租金）原因。所以，我们在对青岛项目进行市调时关键对项目地段、区域市场产品等综合原因进行了了解，经过对中国酒店式公寓综合分析后，认为该项目适宜建成五星级酒店式公寓。
其次，楼盘要有创新设计，拒绝烂尾楼。酒店式公寓设计要充足表现其经济实用性特征，房型布局要紧凑而灵活，降低户内消极空间数量，降低公共面积分摊。对于不一样层次居住者及其生活习惯，居室套型设计能够灵活分隔。

8、酒店式公寓未来发展和对青岛影响
　 现在，中国各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。这一阶层拥有很客观商务消费能力。从其次来看，中国加入世贸以后也将为青岛这么国际旅游城市带来数量众多客源。奥运会吸引了全世界人民眼光，到时将会有越来越多人来青岛旅游，将会有国际上大型跨国企业来青岛设置分部，中小型企业因为资金实力有限，既想要交通方便、价位比酒店低，又不能放弃高级办公环境和办公处所，那么酒店式公寓则是其最好选择。
　　酒店式公寓为住户提供了家庭住房格局和家居式服务，同时提供了完善办公环境，是青岛房地产业一个新模式，它拥有更多、更全服务功效，对投资置业人士来讲是一个新含有更高回报率选择。相关教授认为，酒店式公寓是投资性置业尤其是异地置业上选，因为这类物业投资对于多数人而言，含有超值回报空间。通常，酒店租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟。不过投资高级项目所占用资金相对较多，回报周期相对较长，所以，较适合中长线投资者。
　　酒店式公寓最关键是要有它赖以生存环境，最好在市中心地域或旅游景区，才有宽广发展空间和更高投资回报。
未来酒店式公寓流行趋势是愈加多样化。以前酒店式公寓多在各国旅游度假区，且为了增加吸引力，均建设符合时尚配套设施——水疗房、健身房、按摩、美容美发等。现在，新西兰皇后镇、澳洲大堡礁等旅游胜地就属这类型。然而伴随社会发展，商务人士产生了商务式酒店公寓需求，它们特点多是在世界国际大城市，比如新西兰奥克兰CBD，澳洲悉尼、墨尔本等地，商务用户既可住宿，白天还能够于客厅召开小型商务会议或见客等。而其价格却比酒店廉价不少，新西兰一房一厅酒店公寓仅为人民币1500元/周。

二、我们提议
青岛酒店式公寓作为多年来房地产市场上出现一个新型物业，而逐步受到大家关注。我们认为它在青岛有相当大发展空间。依据市调分析结合中国外酒店公寓发展趋势，我们对本项目酒店式公寓本身及其发展空间作部分构思。

1、专业国际管理企业担纲管理
青岛酒店公寓项目，将由享誉国际专业酒店管理企业提要物业管理，为每一位住户提供至善至美五星级酒店式家居服务，让住户时刻享受真正自在私人空间。

2、酒店公寓功效设置和服务
⑴、客房
依据对酒店式公寓了解，结合青岛市场需求，我们提议用户按着标准客房和行政客房进行划分。
A、标准客房层：
高级客房、豪华客房和海景用户之分。

B、行政客房层：
行政高级客房、行政豪华客房、行政海景客房、海景套房和总统套房等。

C、房间设施
双头煮食炉和基础餐具(砂锅、炒锅、碗、筷、勺、盘、刀具)
国际、中国电话
特大行政写字台，配有适合个人计算机高速宽带和双电源接口
可独立控制中央空调
提供浴室用具
风筒
迷你酒吧
电视
房间保险箱
咖啡/茶电热水壶
熨斗和烫板等。
注：客房价格将参考青岛市同类酒店式公寓客房收费及五星级酒店租金标准，到时给予提供。
⑵、宴会厅
部署优雅宴会厅在二楼，可供200人入座其间，适适用于宴会、会议及婚宴，并配置有最优异音响视听设施、同声传译和专业照明系统，实是举行商务或社交聚会理想场地。
各具特色会议室在二楼和三楼，可提供15－200位客人作会议使用，也可在会议室内设宴布席，方便灵活，实是举行商务或社交聚会理想场地。
宴会设备
同声传译 激光教棒
远程会议系统 活动舞台
多媒体投影仪 电子指示牌
实物投影仪 电视机
胶片投影仪 录像机
手提电脑 录音设备
电子白板 影像机
白板 扩音设备

⑶、餐厅及娱乐
A、咖啡酒廊
咖啡酒廊　 06：30-01：00
咖啡酒廊在大堂，各国珍馐应有尽有。飘飘仙乐中，伴您尽享美食。

B、行政酒廓
行政酒廊在最高楼层，美酒、美景，美不胜收，是时尚聚会之绝佳场所。
酒廊 － 浅酌慢饮，酒醇音醉；凭窗远眺，醉人港景咫尺之遥。
红酒雪茄屋 － 良朋益友，红酒雪茄，人生美好时光，享受不尽。
图书馆 － 一本书，一个休闲新天地，给您一个宁静致远新境界。

⑷、设施
A、商务中心和办公室
商务中心为客人提供全套专业服务及备有会议室和出租办公室
ä出租办公室
ä秘书服务
ä代售机票、火车票
ä会议室
ä商务中心可提供传真服务、彩色打印、文件装订、过胶、翻译和快递

通讯
ä国际、中国长途
ä房间宽频上网
ä公共场所无线上网

B、健体俱乐部
ä池畔露天阳台
ä恒温游泳池
ä健身房
ä香薰浴

⑸、尊贵服务
ä每日报纸一份(青岛日报、半岛城市报、青岛晚报等中任选一份)
ä接收传真
ä每七天两次房间清洁服务(包含更换床单被套、吸尘等工作)
ä使用游泳池、健身房(视季节而定)。
第五节、附件
1、丹枫白露酒店公寓

舒适雅致999丹枫白露酒店在深圳市中心罗湖区，是商旅居停理想居所，您更可在这个负有盛誉国际酒店尊享独具特色、贴心周到私人管家服务
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丹枫白露推出别具特色女士楼层、为女性提供一个时尚、温馨私密空间。照料到女性生理和心理特点，房间内全部摆设均为女士尤其而设。整个房间色调柔美明朗，装潢雅致，迎合时尚女性品味，别致灯、白色蝴蝶兰，清新绿色植物，为女士提供独享优雅兴小天地，房间内尤其栩备了全套女士护肤妆及日常见具，使旅居在外女士能够感受到家通常温馨和舒适。
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客房服务及价位

房间类型
户型及面积
门市价
每个月房价
商务套房
40-60m2(一房一厅)
¥700/晚
¥9000/月
行政套房
96m2(二房一厅)
¥1500/晚
¥13000/月
豪华套房
102m2(二房一厅)
¥1700/晚
¥15000/月
备注：以上价均包含水、电费、煤气费、物业管理费

尊享服务

※提供服务

­ 每日报纸一份(在深圳商报、晶报、晚报、特区报、shenzhen Daily中任选一份)
­ 接收传真
­ 每七天两次房间清洁服务(包含更换床单被套、吸尘等工作)
­ 使用游泳池、健身房(视季节而定)
­ 可提供烫斗、烫板

※可提供以下设施

­ 双头煮食炉和基础餐具(砂锅、炒锅、碗、筷、勺、盘、刀具)
­ 卫星电视接收系统可欣赏到50个频道
­ 迷你吧
­ 宽频上网
­ 国际直拨电话

交通指南

往酒店出发
搭乘出租车
分钟
罗湖口岸
RMB15
5
火车站
RMB15
5
皇岗口岸
RMB30
10
宝安国际机场
RMB120
45
香港国际机场
RMB180
90

商务廊

商务廊在酒店最高层(34楼)，结合了可提供高效服务商务中心和雅致行政廊。可为您提供翻译及秘书服务，确定航班和机票服务。所配置高清楚度42寸等离子电视机、DVD机、一系列中外文报纸和时尚周刊杂志、迷你图书馆尽可满足您对现代资讯需求。便捷快速无线宽频上网让您尽情网上冲浪，和可容纳8人分隔式小型会议室配有多媒体投影仪等设施，为您商务交流提供至便利条件。
商务廊分为吸烟区和非吸烟区，依据客人需求，合理地分隔为休息区、用餐区、工作区、阅读区。
在此至高处俯瞰，深圳这个现代化城市城市风景和商业中心区青翠绿荫尽收眼底，实为人生得意而赏心悦目之事。

营业时间：07:30-22:30
内线：33888

999丹枫白露酒店公寓
地 址：中国深圳市深南东路1001号
估计电话：86-755 25130011/ 25130999
网 址：www.999royal-
E-Mai.：
邮 编：518002