房产整合传播策划案样本.doc

相关“红楼花园” 之 整合传输策划方案一、 概 要依据我们近段时间对红楼花园直观和微观了解，对三优企业在“红楼花园”整合传输战略上作出了细致布署。此次，我企业在营销渠道、定价策略、附加值、广告战略等方面作了大量分析和研究，特呈贵企业。在做此方案时，单列一战略图标作为后面方案关键点解释。市场假设 竞争者评论、假设 企业资源假设 有利 / 不利 强点 / 弱点 优点 / 短处竞争者战略动向 同类/替换市场变动趋势 宏观/微观机遇和风险（资本运行）市场变动 趋势 宏观/微观（品牌运行）实施组织制订政策方法（广告战略）企业战略子 子 子 子战 战 战 战略 略 略 略A B C D（营销渠道）（定价策略）红 楼 花 园 战 略 图 标二、 重庆房地产市场背景1、市场总表现实状况和走势据国家统计局公布统计结果表明，今年15月全国房地产新开工面积117亿m2，同比增加了31%.全国商品住宅平均销售价格为2160元/ m2，同比增加了118%。中国人口众多，城镇发展结构极不平衡，作为发展中国家，中国城镇人均居住面积已达10 m2，人均建筑面积20 m2，和发达国家还有很大差距，市场需求量巨大是毋容置疑。重庆市受国家西部大开发宏观政策影响和直辖市效应，近两年房地产业发展如火如荼、日新月异，今年更是进入了白热化竞争态势。重庆主城区240万人口要达成中国平均水平，（人均建筑面积20）市场需求很大。据统计局数据显示，今年上六个月重庆市房地产施工面积11796万m2，同比增加392%，其中住宅新开工面积21694万m2，同比增加了423%，开盘规模住宅项目在20个以上，大部分总建筑面积在10万m2以上。但同时一季度数据亦显示，本市商品房销售面积同比仅增加了3%，住宅略有下降，滞销空置面积比上年同期上涨了38%。这种情况告诉我们，在整合营销方面“酒好也要勤吆喝”，仅有项目标产品导向是不够，我们还应在项目标用户导向方面加大宣传力度。 上六个月和一季度年相关数据比较表上六个月一季度和去年同期比较空置面积（万M2）296.77410.0838%销售金额（亿元）12.9810.3228.6%销售面积（万M2）60.6060.48其中：住宅金额（亿元）8.705.751.1%住宅面积（万M2）51.4648.944.4%住宅施工总面积（万M2）624.561179.6039.18%新开工面积（万M2）163.39216.9442.32%完工面积（万M2）68.6835.9045.64% 2、 低级市场区分和特征 多种类型市场定位没有严格界定，因为房地产受区位影响较大，具体区位有和价格亲密相关。依据重庆市商品房市场价格区间占有量，我们这么区分：高级：2500元/ m2以上中等：18002500元/ m2低级：1800元/ m2以下重庆高、中、低级商品住宅市场供给一直展现高、低级两头少纺棰形格局。三、 渝中区房地产市场背景1、 在过去，渝中区是重庆地产界焦点，房产开发欣欣向荣。这得益于直辖效应，得益于基础设施和生活配套优越，得益于蒸蒸日上商业环境。2、 渝中房产有两大热点，一是传统解放碑商圈。因为新华路一带项目全方面失陷，片区内项目云集过多，竞争态势很惨烈。二是大坪为关键“上半城”。在政府商圈东扩支持下，这里商业气氛、交通优越得到充足展现，赚足大多渝中市民眼珠。发展势头十分强劲。3、 渝中房产正经历一次“大换血”。部分图清静或养老人，和危旧房改造无力购本区高价房工薪族向江北、南岸迁移。但这些区仅成为市民“睡城”。无法和渝中区生活、工作、休闲为一体城中城相比。4、 相反，市内和西部大开发所吸引大量忙碌商人，企业白领和IT、营销等新兴行业中、高收入人士对渝中区商住一体豪宅情有独钟。这些人群渴望在市中心拥有优越住宅。既方便社交，也方便工作和经商，同时也是一个资格表现。5、 那些充满活力处于创业或守业阶段白领期盼事业和生活成功，愿意在闹市占据立身之地，以SOHO为代表精巧小户型成为市区地产市场新宠。6、 渝中区市场结构看，商住一体高层占据主导地位，封闭式小区较少。住户结构逐步向年轻化、精英化演进。四、竞争态势分析市场动态1、 在政府城市计划中，大坪商圈关键培育汽车、通讯两大产业。红楼周围科技一条街、汽车城，通讯城和轻轨落成将会带动片区内配套设施、商业气氛、交通环境等购房原因极大改观。2、 相对渝中区其它地段而言，这里在建项目较少，本区内唯一大盘“竞地”已经杀青。红楼竞争压力小，片区展现需求总量大于供给量乐观局面，销售前景看好。3、 当地段上前期一批项目如鹰冠、竞地、科技一条街全部已告罄。近期几家价格在2400元/平方左右商住楼仍然保持旺销。这部分交通方便，周围配套齐备、有景观、户型适中楼盘契合了市场大多数人需求，以后仍有广大发展空间。竞争对手一览表：（以下仅为对红楼组成影响关键对手，金银小区、惠来大厦等小盘未作考虑。）项目名称E动力广场创景立源地绣景翠亭竞地花园位置肖家湾长江二路渝州路长江二路大坪大黄路规模4.6万3.7万 / /18万概况综合写字楼高层住宅高层住宅商住楼封闭式小区均价（元/平方）25002760 /21002700卖点商业气氛精品小户型 /江景、商住成熟小区、绿化结 论：1、 该片区属新城建设，原有小区家居换房占到30%，相当份额是市区其它地方二次置业。创景和绣景翠亭开盘很快，以90130平方为主两室一厅和三室两厅连续热销，说明本区购房行为主流是户主年纪在35岁以上，看重生活品质丁克族或三口之家。2、 同一片区内竞争压力相对较小。创景针对年轻人群，绣景翠亭、立源地是商住楼，而红楼花园作为高尚小区锁定是年纪和事业全部要愈加成熟、重视家庭感高收入人群，各有定位侧重，功效区隔。红楼最大竞争对手来自于其它片区相同定位高级楼盘。怎样在区位上作文章，借助红楼原有历史底蕴影响，直观吸引消费关注，是红楼营销工作第一步。五、项目SWOT分析本分析仅着力于项目标功效特征而言，在品牌化今天，项目标优势和品牌内涵更多依靠开发商人为设计所导入品牌个性美。机会点：1、 本案所处片区，做为高级住宅所显示环境、地段、配套优势不言而喻。2、 周围在建项目少，竞争压力小，加入WTO后经济发展和市场演化为市中区高级盘蕴育了相当用户群。3、 在市区，商住楼颇多，作为稀少封闭式景观小区，居住环境和生活质量难能可贵。4、 小区依山而建，远眺长江，近观山秀，每幢独有空中花园，山水共享，花树齐美，红楼景观优势大显其道。和 重庆人熟知历史文化福地红楼相伴，开发商可用丰富文化内涵提升附加值，文化牌是项目品牌底蕴关键支柱。问题点：1、 高层建筑设计“一梯八户”。户型难以灵活调整，通风，采光相对多层较差，市民对超高层电梯公寓反应比较冷淡。2、 红楼处于肖家湾和大坪结合部，交通，购物全部受影响。3、 项目所在片区原住居民消费能力有限，营销更多依靠外区消费拉动。4、 A幢计划中五星级宾馆和相邻红楼宾馆和万友康年针峰相对，竞争加剧。在市场利益驱动下，也不排除会有其它大型项目加入当地段竞争行列。 建 议：（1）、设置专题鲜明小区文化，并在硬件上进行对应投入（具体方案见后）（2）、推广渠道以扩大影响覆盖面为选择依据，尽可能扩大目标市场。六、目标群体界定1、 目标用户区位划分：大坪片区目标用户占置业者二成渝中区目标用户占置业者二成高新区目标用户占置业者三成其它区目标用户占置业者二成外地(重庆市外)目标用户占置业者一成说明：l 高新区造就了一批白领,也造就了一座新城。这批高收入者拥有较强购房需求和相当购置能力。但片区内房地产供给略显不足。（南方连续旺销就是证实）红楼地缘优势恰好满足该片区蕴藏潜在需求。l 估计很快以后，伴随中国加入WTO和西部大开发演进，中国、国际大量企业、机构相继进驻重庆。这些企业管理组员经济实力和对高尚住宅和超高层电梯公寓认同，全部组成了红楼一个不可忽略辅助市场。l 多年来，在成全部置业外地业界精英呈递增趋势，如能吸引成全部汽车、电讯经销商和餐饮行业巨头来此落户，效果会愈加好。2、 做为高级住宅小区，如主力户型以120平方计，参考定价2700元/平方。购房总量是32万。银行提供7成二十年按竭，月供额1700元左右。以此收入和项目特征为目标消费群划分依据。关键目标群体家庭月收入4000元以上，有稳定收入，固定职业二次置业者或换房者。大至有经商人士、国家中高层干部、在三资企业和私营企业中打工白领管理层等城市中上阶层。年纪在3045岁之间，多为丁克一族或三口之家。3、 消费形态描述：年纪和事业已经成熟，行事稳重周详，购置趋向于理智型。因为着重于生活品质和表现其生存状态优越，对功效、价格原因考虑较少。易受广告和营销手段影响，对楼盘文化及社会附加值较重视。购置行为多由夫妻双方共同决定。这类人群之所以选择市区，是钟情于工作、经商和社交方便，选择小区，是偏重小区远离闹市宁静和良好生态环境对家人健康关爱。她们家庭相对稳定，和通常市民相比较，社交生活颇多，更重视家庭生活和睦。七、项目定位：定位策略：1、 本案如采取通常“就楼盘而楼盘”宣传方法进行销售会造成死盘，只有跳出楼盘本身，发明出全新概念，才能出奇制胜。2、 房产广告创作雷同现象很严重。在众多模式化宣传中，脱颖而出形成差异优势是本案一致追求。红楼作为本区一个大型项目，产品开发周期长，如只经营销售，缺乏对应支持，前途充满荆棘。只有走概念营销，制造“品牌保温筒”，维持一个长久品牌热点，才是项目致胜之道。3、 本案拟导入“文化品位”作为红楼品牌内涵和最大卖点。针对目标受众生活特征，推广中注入和目标人群相对应丰富文化内涵，能够使房产使用价值区分于竞争对手，并能提升其附加值，以维护因为项目标高成本所造成较高定价。4、 地产市场愈加猛烈。从最初价格竞争到品质竞争演化到品牌竞争。在品牌经营过程中，大家发觉在心理层面上，物质需求层次越高，文化需求越高，做为生命主载体居住文化气氛内涵要求越高。现代人是追求文化满足人，所以房屋作为商品，不仅仅是满足大家基础生理需要，更关键是满足个性化审美文化需求。功效定位：总体概念：传承历史文脉福地，高尚文化景观小区。内涵表述：1、 前文提到，项目作为超高层电梯公寓，项目单位售价提升自然提升了购置人群消费水平，高尚二字不言而喻。2、 作为超高层建筑，其建筑特征和地理位置决定了景观（观山、览江）是其关键卖点。而18万方建筑面积也只用小区才能表述其规模，小区所特有园景配套和生活环境优势。3、 如要支撑片区内相正确高价，“文化搭台，经济唱戏”势在必行。利用文化诉求集中目标受众，以其亲和力把含有相同文化底蕴和追求人聚集一堂，并取得价值观认同，从而达成有效互动沟通，建立房产企业和消费者亲密关系。4、蓄势期品牌形象：地中福地、城中锦城、世纪名园。历史文化： 红楼热土我和将帅府为邻。商业鸿运： 和WTO同时，和新生活共舞。物管品质篇： 国际双语小区，构筑环球走廊。八、相关销售阶段划分1、营销周期：红楼花园定为10月中旬开盘开盘热销期（10月3月）争取预售住宅25%利用秋、春两季房交会契机，以文化品味作为卖点热炒项目，制造片区内营销热点，促成购置达成和认知度建立。夏季攻势：（4月8月）销售工作完成45%利用前期品牌延伸，配合广告传输，维持平稳连续热卖良好态势。秋季攻势：（10月3月）销售工作完成80%公关营销、事件营销制造第二波热点，广告推广以项目标硬件品质为主，在部分现房交付后业主信息反馈炒作中配合秋夏两季房交会，突破65%生死线，取得营销战役胜利。销售末期（4月完工）销售尾房，写字间，商场招租。延续前期品牌优势，争取利益最大化。借助项目入住后地块人气提升，起动写字间和商场部分销售工作。2、 销售节奏：按品质，将楼盘分为通常型、精品型、精英型。百分比大致是2：5：3。销售早期，以优惠促销价格推广品相通常住宅，利用文化内涵和诱人价格吸引关注。进入楼盘正式销售中期，推出品相好户型，维持营销热点，获取对应利润，确保销售曲线保持高水准平稳而不是曲折波峰大起大落。销售收尾期，推出精英房，因为项目已吸引相当人气，加上是现房，合适提升销售价格，确保物有所值。九、定价策略“红楼花园”在营销过程中，最敏感也最为业主感爱好就是定价。所以，价格早已成了房产营销过程关键和实务。一切操作全部以此为主，高价位有高价位营销法，低有低手段，“高开低走”、“低开高走”全部会造成利润变动。怎样确定最适宜价格，争取最大利润，是全部投资人最感爱好事情。1、 成本加成定价（追求最大利润）成本基础上能够分为固定成本和变动成本。如：土地成本、三优企业固定营销费用等。变动成本：如工资、建材费用等。固定+变动=总成本。所以，将红楼成本加上预期利润，通常为2成到2.5成左右。能够明确地说，每一位参预房地产经营人士，全部期望定价目标在于追求最大利润，而利润多寡则来自于定价高低。但价格是否为市场所认为并不是一厢情愿事情。从现在重庆市场来看，首先房地产市场供不应求，其次说明了建筑投资为者对追求最大利润“努力”。但价格不会永远极快速度扶摇直上，高价位终将受到供给增加，购屋者抗拒和观望，需求降低，政府政策调整等原因影响。由此，提议红楼在这方面是否能够采取“低开高走”战略。2、 目标利润定价（品质信誉优先）假如根据“红楼花园”整体概念来讲通常考虑2成3成投资酬劳率。当在秋季战略拉开是时，3成以上投资回报率并不为过，但尤其是夏季，有时不得不削价出售，降价以求，能维持2成投资回报已算不错了。所以，在夏季战略刚打响时，“红楼花园”品质是有目共睹。但必需提升企业综合形象和信誉。品质跟进到成本也随之提升。所以定较高价位，首先是大势所然，其次，不这么做，就不得以表现品质，然而过高价位可能会带来较高风险。3、 竞争导向定价在重庆房产市场因为其异质性，和其它行业相比，房产商有较大自由度来决定其价格。房地产商品差异化也使得购置者对价格差异是不是十分敏感，但因为现在由卖方市场转变为买方市场，在猛烈竞争中，对于“红楼花园”在定价方面也要尽力和其整体市场营销策略相适应。因为本项目标高级定位，和丰富文化内涵，其品牌附加值也能够在同类物业中制订相通对较高价位。4、 消费感受定价（消费利益点） 当购房者对红楼品牌有信心时，纵然定价较高，购房者仍会欣然前往。反之，若购房者对推出个案企业不具信心时，一但定价偏低反而会对品质可信度产生怀疑。所以，根据料客感受而定价是大胆作风。时至今日，房产也必需和其它商品一样，品牌信誉能主导消费者消费意愿，尽管如此，“红楼花园”现在定价亦不能过高，不然对夏季销售会产生很大影响。在有品牌支撑基础上，还必需得考虑，消费受众在花钱后还能够得到哪些好处她们怎样能够在“红楼花园”大环境里表现自己个性，怎样使自我更得心安怡。全部必需得事先安排到。5、 加权点数定价（生存）在任何房产预售时，全部会采取市价比较，分析每平方米单价合理行情，再依据面积，座向视野，楼屋类别等，而确定不一样定价。座向定价：南北座向较贵，东西座向较廉价。楼层定价：楼层差价提议定为1015元/层。视野差价：视野、景观佳为贵，景观差价提议定为5080元。在价位未完全表明时，就很轻易出现生产过剩，竞争猛烈和用户需求不停变化等问题困扰。应立即将求生存作为关键目标，为确保“三优”经营，就须降低价格，生存比利润更关键。不过，这只是短期目标。从长远看，也必需得有“居安思危”准备。十、营销渠道选择1、营销渠道结构针对“红楼花园”来说，能够采取两种渠道方法，a.生产者经纪人消费者；b.生产者消费者提议点：贵企业采取第一个渠道方法更为稳妥。2、渠道选择原因潜在用户数量：潜在购置者越多，则市场范围越大，就越需要中间商来提供服务，若潜在用户较少，则可由企业直接上门推销。用户购置习惯：用户购置习惯中愿意付出价格、购置场所偏好，及对销售人员要求，全部直接影响着营销渠道选择。销售阶段性：“红楼花园”从预售到工程完成交房须两年时间，通常在预售、半成房、成房等三个阶段是生产者充足利用经纪人阶段，日常则采取直接销售。企业原因声 誉：“红楼”规模大、资金雄厚，则较能任意选择配销通路，也可不依靠中商服务，自己建立销售网。管理能力：“红楼”在营销方面管理能力和经验直接影响到营销渠道选择生产者所提供服务：“红楼”提供服务愈来愈完善，可大力提升中间商爱好和信心。产品原因因“红楼花园”有着不可动摇不移动性和庞大性，接待用户需要在工地现场作洽谈，渠道很简短，难以选择，这就必需设接待中心，及CIS完全处理好，给用户留下身份高层，环境感人，举止可馨印象。十一、推广策略策略一：建立“国际双语小区”构想。前 瞻 性：1、 中国年底加入世贸组织，大批国际企业在西部开发感召下，云集重庆，在西南市场扩展自己份额。可预见未来，我们工作、生活方法全部将全方面改观。新时期重庆开放以后，正处于社会转型期，面对外来文化，市场冲击，怎样应对，是引导我们生活城市精英们思索课题。2、 经济形态改变，也引发生活方法变革。这是一个资讯经济时代，我们首先迫切需要系统地学习和掌握国际资本运作模式，在日常生活中不停把握时尚讯息。其次，渴望和国际同时新生活模态一个迅捷、时尚、互动生活方法。二者在新时期同时组成了城市中产阶级购房消费新需求。针 对 性：1、 红楼目标受众锁定城市中上阶层。细分市场表现为商人、国家高级公务员、企业管理层和IT、营销、金融等新兴行业白领新贵为代表中产阶级。2、 中产阶级对住家要求不仅表现在平民性人和自然关系，更多蕴含本身特点人和社会经济关系：生活商务特征。因为事业是她们生活第一目标。在瞬息万变商业社会，要保持讯息互动沟通顺畅，保持新思想、新模式掌控，保持和国际同时市场应变，就需要和之相对应居住平台，在南方，国际商务概念小区已应运而生，在重庆，这还是一片空白。可 行 性：1、 项目标营销定位：国际商务村。2、 项目标功效表述：国际双语小区。3、 项目标文化内涵：适应加入WTO后，社会经济提出新要求，在红楼导入国际商务理念，营造双语小区。它是一个集生活、商务培训、英语沟通、资讯互动、国际双向交流和高尚休闲娱乐为一体场所：为那些在商场上奋战全部会精英们提供一个知识源泉，一个资讯汇总基地，一个相互间汇聚交流高雅场所。这是传统小区所不可比拟。操 作 性：和其它文化品位概念项目相比，本案在硬体配套上投入较少，更多侧重在人力资源开发，项目标运作成本很低。硬体配套：1、 小区双语标识系统。2、 双语触摸式小区导向视屏系统。3、 企业精英图书馆。内容：国际同时商业资讯集粹，中国外商务期刊、境外电视接收系统。4、 名人互联网。内容：全球首500家大型企业网络资料，亚洲名流俱乐部网络资料，中国关键政府部门资料查询网络。5、 全球资讯网络。内容：华尔街、日经指数、恒生指数等各大金融市场第一手资料，全球经济动态发展，世界各地旅游资讯。6、 商界、文化界著名人士联谊会、7、 情调酒吧、各类高尚娱乐设施。8、 国际商务培训中心。软体服务：1、 小区工作人员双语服务。2、 提供入世适应性为专题商务培训。3、 提供业主英语培训、4、 和国际某著名小区结为友好小区，提供双放儿女借读服务。5、 定时召开商务研讨会，组织多元化商务考察。策略二：循序渐进广告推广策略。策略主旨：因为重庆楼市竞争猛烈，媒介传输上信息纷繁杂多，相互干扰，使得楼盘生命周期从市场导入到衰退过程，是极其短暂。因为本项目开发周期长，怎样防范品牌快速老化，建立品牌保温筒势在必行。红楼选择不一样阶段推出不一样推广诉求，在较长时间跨度里分别制造营销热点，才能由始至终维护项目标连续热销态势。策略运作：（两大战役）开盘热销期：依据现在重庆房市情况，红楼推广以快速消化为标准。开盘前，以重庆人耳熟能详红楼历史渊源作引导，推出红楼花园，在区位上建立消费者对项目标品牌认知，然后声势浩大推出“国际双语小区“概念，借用报纸（NP）、电视（CF）媒介传输和PR公关活动造势相结合，环环相扣，层层递进，使得红楼在市场上先声夺人，让品牌文化内蕴深入人心，促成热销态势。中段强销期：此时红楼立即完工，为促成第二阶段又一营销高峰，必需推出另一大诉求专题：和国际同时品质生活。广告宣传从地段、景观、配套上逐层诉求，完成从概念炒作到实效展现节奏转换。而项目在硬件上优越品已可经过现场展示，接合入住部分著名人士良好反馈和业主间公关活动，并以实利促销和口碑效应调动市场购置热情。从表面概念到具体产品，深入提升品牌美誉度。十二、媒介整合传输1、 广告费用预算及划分：小区建筑18万方，估量项目标总额量在4亿左右，时间跨度是两年因为项目较大，用于营销费用颇多，广告投放以2.5%计。广告总体投放预算是1000万元。日常通知性传输及物料支持（户外、车身、楼书、展板等）150万元。开盘热卖期：350万元。夏季攻势： 100万元秋季强销期：300万元。销售末期： 100万元。2、 广告运作：开盘热销期：（10月中旬12月）媒体一：户外、车身广告。诉求：项目昭示国际双语小区。媒体二：报纸投放：重庆商报、重庆晨报、重庆晚报、渝洲服务导报。诉求：红楼历史文化渊源作为专题大量软文。前期经过重庆人熟悉红楼概念让项目标位置和品牌名深入人心。媒体三：楼书、展板等广告物料逐步完备，市区繁荣路段PR活动项目现场推荐会、直复式营销网络建立。（12月3月）媒体一：报纸投放：重庆晨报、重庆商报、重庆晚报、渝洲服务导报、成全部商报诉求：以“国际双语小区”为关键概念炒作。媒体二：电视。（形象CF篇） 见附一投放：重庆二、三、四 频道。诉求：“WTO同时国际商务居家生活”形象宣传片。媒体三：楼书、展板等广告物料逐步完备，市区繁荣路段PR活动项目现场推荐会、直复式营销网络建立。夏季攻势：（4月8月）媒体一：报纸。投放：重庆商报、重庆晨报。诉求：著名度维持和品牌延伸。媒体二：电视。（形象CF篇）投放：重视二、三、四频道。诉求：“WTO同时国际商务居家生活”形象宣传片。媒体三：DM直邮计划。投放：中国外著名品牌，成全部、北京两地夹报宣传单页。诉求：项目推介。注：直邮（DM）计划 在整合营销时代，DM是绝不可忽略一个关键营销手段，这能够完全密补在固定销售上缺限，充足利用地域、环境、市场流动性，加强对“红楼花园”更深了解，以聚集可靠品牌度。 依据“红楼花园”实际情况，可依据不一样区域，设置销售渠道点，在定点形式上发放。 采取人员直接推销形式（针对商务公寓、商铺）。 利用邮政快递，加强和周围（西部关键）环境联络。 上门服务（针对住宅）。 利用电子商务网络，将最有效、最直接信息销售出去。秋季第二波强销期：（9月3月）媒体一：户外、车身广告。诉求：和国际同时品质生活。媒体二：报纸投放：重庆晨报、重庆商报、重庆晚报、渝洲服务导报。诉求：“国际生活标准，品质生活共分享”，以项目标各项卓越品质展示一个优越生活形态。媒体三：电视。（栏目专题及栏目冠名）投放：重视二、三、四频道。诉求：红楼和国际时尚生活相对应各项优越品质。（硬体设施、软体服务）。媒体四：DM直邮计划。投放：中国外著名品牌，成全部、北京两地夹报宣传单页。诉求：项目推介。销售末期：（4月完工）媒体一：报纸。投放：重庆商报、重庆晨报。诉求：品质生活各要素详介，入住业主信息反馈。媒体二：电视。（栏目专题）投放：重视三频道。诉求：红楼和国际时尚生活相对应各项优越品质。（硬体设施、软体服务）。3、 现场促销：A、 房产购置有一大特点，消费者如慕某楼盘之名来现场看房，会因慎重起见，她通常会遍访整个片区全部项目。所以广告只吸引关注，签单达成往往取决于现场促销优劣。B、 加强LOCO墙、灯杆柱、花园等公共设施营建，给予红楼品质感和文化内涵。现场举行“现代国际商务居家生活形态展示会”（也及样板房升华版）。提议对售房部进行合适改造，提供一个温馨、时尚、友好、好友式交谈场所，配合高素质（楼盘营销和国际商务）导购小姐专业、亲切介绍，既聚集人气又利于销售。4、公关PR活动：A、以借喻手法，用“红楼”名义，专门举行一场大型“红楼新时代”晚会，广邀市区住户、新闻记者、商家和相关方面人员参与，扩大社会影响，提升“红楼”著名度，融洽发展商和用户之间感情联络。并经过用户向亲友等扩大宣传，吸引更多买家，树立发展商良好形象，形成“光环效应”。时间：10月中旬（开盘时）地点：红楼宾馆广场B、广告宣传选择在成渝两地影响较大重庆晨报、成全部商报两大报刊上连续发放“红楼花园”进步消息及“广告”介绍，色彩上以清新高雅为宜，图幅上应以楼宇环境、大器等为题，突出企业形象。时间：10月12月C、设置示范单位，聘用专业室内设计、建筑师等针对平面布局，扬长避短，设计一个既方便实用，又独具时常品质高示范单位，以提升购置欲望。时间：1月2月D、针对现在“红楼花园”价格上原因，可设置一个专门展销期，给于9折优惠，同时对一次性付款再给9.5折优惠，展销期后，立即停止优惠政策，保持物业“名牌效应”。时间：1月2月小结：以上均为在秋季推广策略中所包含部分，利用促销和广告宣传作共同有机组合为宜。5、案例表现案例一：联谊会构想：中国重庆国际双语小区联合会目 ：维护红楼品牌效应，促进“红楼花园”之内外经济技术交流，合作发展。会员组合A、 住户可自动成为会员。B、 邀请社会名流和政府领导、学术界、经济界人士加入成为声誉会员。C、 另外，可公开接收外界人士申请，但必需严格筛选才可入会。创会宗旨A、 增强会员对社会了解和认知。B、 拓展会员社会人际网络，定时召开专题探讨会及联宜晚会。C、 促进会员和政府部门沟通，邀请制订政策人员讲解政策。会内架构设声誉会长一名（可邀请社会著名人士出任）设会长一名（可邀请有筹组社团经验之人士出任）设副会长三名（筹组会，设理事若干名：分常务、内务、外务三方面）声誉会长会 长 副会长 副会长 副会长（内务部） （内务部） （内务部） 内部管理职权划 对外联络邀约安排 进行形象宣传分开分财务安排 者会制订会章活动/工作A、 定时研讨会，每个月月底举行。B、 定时晚宴，每两周举行一次。C、 和其它经济、商务组织安排交流活动。D、 和政府组织安排交流及学习会议。E、 和车内不一样市级单位联络，争取牵头组织不定时全国性活动。F、 联络中国学府安排相关经济及商务讲座。小 结：上述C、D、F三项活动时间安排最好和研讨会，晚宴例会同时进行，争取每个月活动概充实、丰富，又不影响每一位会员商务、生活及工作。红楼花园以此项协会，可作到更大卖点：l 因红楼花园不仅有休闲、娱乐项目，还有强调“聚会、研讨会”性质交流l 不盈利，不对外。l 以“金融、地方、工商、学术”等几大中心将会所细分。l 营造西方沙龙式“谈笑有鸿儒，往来无白丁”气氛。l 会籍不转让，可终生享受。显然，在“红楼花园”定位中，大家能够强烈地感觉到知识经济浪潮诱导性和冲击力，最值钱是软件，那么新时代来临社会不只是含有硬件配套设施要素那么简单。案例二：报纸（NP）案例两则报版一：主标：红楼情，赤子心。副标：在元帅府前打造现代新城，在总设计师“家”树起大丰碑。重庆三优房地产开发企业激情钜献。重庆首家“国际双语小区”内文：每一个重庆人，全部应该来这里看看，每一个中国人，全部应该来这里看看，每一个世界公民，全部应该来这里看看。刘邓大军当年行辕，改变世界历史一个支点，总设计师勾划蓝图热土，我们走向新时代平台，她，就是-世纪伟人，国家领袖，九大元帅，百名将军及外交使团曾经居住小憩地方，大坪红楼宾馆，和将帅府邸前，正在崛起红楼花园，把家安在这里，你能够骄矜地触摸历史，缔造未来。气势恢弘，世纪名园：秉承历史文脉福地，高尚人文小区理念，以“人、建筑物和自然”相融标准，展开18000平方宏大工程，面浮图而临长江，气宇不凡。小区配套，以人为本：独具特色配置了双语托儿所及保姆公寓，表现人性关心，图书馆、游泳池，更有老，中，青俱乐部锦上添花。现代商城，个性凸显：2A智能化宽带网络。商战飞越国界，一楼临三园，自A座跌落，水景由平衡层梯形跌落至中庭，人间奇观。报版二主标：我们不禁大呼“新时代已来临”副标：重庆首家“国际双语小区”内文：山坳上中国，如日之升。 山坳上重庆，云霞满天。山坳上红楼花园，被上了WTO和西部开发霞披凤冠，这是城中锦城，地中福地，园中名园。新城市主义建筑文化在这里奇迹般出现，血沃中原肥劲草，寒凝大地发春华。当中国、WTO、西部成了全球经济亮点，我们不禁大呼：“新时代已来临！”十三、效果评定 经过此策划方案分析和实施，能够完全有把握地将项目标销售作到很稳定，从而提升“红楼花园”及“三优房产”著名度、美誉度，增强受众信心。坚守红楼“品质为先”理念，从而将红楼附加利益，增强到极至，从而在整合销售、广告推广中取得更有利效果。综合提议：1、“红楼花园”名称偏于一般，品牌传输上会因为记忆度易失性而在认知上造成障碍。我们提议贵司在对项目标营销概念确定以后，依据项目标文化特征，推出最具特色品牌名称，以强化传输效果。2、在“红楼花园”开盘以前，最好能够建立CIS（企业战略系统），且在MI（企业理念）、BI（企业行为）、VI（识别系统）多下功夫，加强对贵企业总体运行整合。注：假如中标，我企业将对“红楼花园”整合传输策略提出最为可行阶段性细案，并收取10%综合代理费用。后 记：此次策划方案仅限于我企业在对“红楼花园”较肤浅认知基础上，将我们构想作了一定表述，在后面时间里需要更为深层次地访谈，以确保整合方案更有利实施。由此，我们对三优企业能够给如此机会，深感为谢！重庆新闻出版广告有限责任企业9月