投资产权式酒店法律问题案例分析模板.doc

投资产权式酒店法律问题 一、商业地产经营模式、法律关系及实例二、产权式酒店包含法律关系三、投资风险及防范四、结尾产权式酒店，起源于上世纪70年代欧美国家，开发商将将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者像购置住房一样投资置业，将客房委托给专门酒店管理企业经营分取投资回报，同时还可取得酒店赠予一定时限无偿入住权，是一个投资和休闲度假相结合旅游房产新模式。作为一个房产投资模式，正确面对产权式酒店利弊、谨慎投资、规避风险是最关键。以下，我们简单分析投资产权式酒店部分相关法律问题，以供广大投资者在投资类似项目时进行分析参考。第一部分：商业地产模式、法律关系及实例商业地产含有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，有能力全额购置商业地产投资者实在少而甚少；即使有能力购置，理性投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免见面临两难局面，一难是开发商业地产用于整体出售时难找到买家，开发资金无法回笼；二难是自己经营时，不得不因为投资回收期过长而承受巨大资金压力，无法立即回收资金投入其它项目标开发，影响整体运作。开发商为了吸引投资者投资、将所开发商业房地产顺利销售出去，便在开发经营模式上有所创新，“分割出售”、“售后返租”、“地产开发和商业运作同时并存”等开发经营模式应运而生。一、 分割出租开发商将商业房地产作统一计划，将商业地产分割，以长久出租方法招租。因为缺乏统一计划和有序经营管理，这种方法往往会产生招商不成功、商业地产无商业利润产生风险，最终将变为开发商将商业地产出租后又以返租方法招商经营情况。开发商和投资者之间建立是租赁关系，以有委托经营或回租关系。在我们代理实际案件中，在杭州市火车东站杭州“东方商城”在开发早期采取就采取将商城分割进行长久出租、一次性支付租金模式回收资金，但该市场一直没有兴旺，开发商引进美家居创办家居市场后，虽有所改善，但和新时代市场、佳好佳市场等火爆程度相比，仍无法相比。假如开发商无收益、资金缺乏，投资者投资面临风险很大，纠纷将会不停产生。二、分割出售“分割出售”作为商业地产开发经营一个模式，在让开发商快速回笼资金、减轻开发企业财务压力同时，假如缺乏整体计划、有效管理，往往会为以后经营种下了“不治之症”。商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整商业设施在全部权和经营权上全部被根本分割，失去了它整体性，这就会给以后商业经营埋下隐患。一个不含有整体性或经营格局紊乱商场是不会有好效益，会酿成主力店不进，品牌店不跟，最终成为街头“大排档”结局，实际回报和预期收益相差甚远。开发商和投资者是房屋买卖关系，往往会产生租赁或委托经营关系。“分割出售”模式开发经营一个经典案例就是涌金广场。9月16日，涌金广场购物中心开业，6月宣告停业，营业时间不足10个月。7月“广州白马”相中涌金广场，因为业主签约率低，8月31日退出涌金广场租赁经营。因为投资者各有各想法，经营管理企业极难进行统一管、统一经营局面。现在，据部分媒体消息，涌金广场又要复出办一个时尚服装市场，实施市场化运作、商场化管理，已进入招商阶段，估计不出意外在国庆前可开业。涌金广场能够有望复出，其中关键一个原因是近300名业主心开始“齐”了，能进行综合考虑、整体布局。三、售后返租“分割出售”模式使完整商业设施在全部权和经营权上被根本分割。为了填补该模式不足，处理商业地产经营中可能出现问题，开发商提出在商业地产售出以后统一返租、统一招商经营，这就是所谓“售后返租”模式。售后返租有多个形式，包含返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，宗旨是“以先销售后返租，同时给一定百分比租金回报方法”吸引买家入场。同时，因为售后返租必需附着于租赁行为，所以通常出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等销售过程中。据相关媒体报道，杭州西湖时代广场是采取“售后返租”这种商业地产开发经营模式。西湖时代广场在西子湖畔，总建筑面积2万平方米，由开发企业采取“售后返租”模式开发经营。开发商在销售时将整个商场分割销售给众多投资者，再从各位业主手中将商铺统一租回，开业之初委托了杭州大厦输出品牌经营管理，西湖时代广场对投资者承诺年回报率为9，返租期为8年。四、建设和经营同期进行“地产开发和商业运作同时并存模式”“地产开发和商业运作并存”经营模式是商业地产开发经营中一个较新模式，房地产商在开发商业地产之前，就先和著名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、计划前，充足考虑项目商圈市场需求，并和其相适应一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些商业企业参与相关工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益和风险控制等多方面更合理、更科学。和先建设后招商传统模式相比，这种模式含有多个优点，即能吸引投资者关注和购置信心，又能较大程度地确保该地产商业增值空间，更适应改变中市场环境。在文三路108号“西溪数码港”就有点类似和该种模式，开发商将整个商场分割销售给众多投资者，同时签署将所购商铺统一返租给品牌数码企业经营数码市场租赁协议，约定租期、租金等条款，房产开发和商业计划一起进行，在商圈定位、市场分析、业态组合上达成比很好效果。产权式酒店有些类似于该种经营模式。五、专业担保企业介入投资性房产领域对酒店经营模式不甚了解投资者在产权式酒店投资过程中，前期不调查酒店开发商是否真含有经营和担保实力，后期也不调查酒店管理集团是否真含有管理能力，只要看到高回报就急忙购置，已经出现了部分投资风险实例。产权式酒店投资风险，让越来越多投资者开始意识到产权式酒店并非只赚不赔“黄金屋”，为此，出现了产权式酒店为房产投资人加上一道“保险”引入专业担保这种销售模式，专业担保企业介入投资性房产领域，为投资者收益提供一定条件担保。第二部分、产权式酒店包含法律关系产权式酒店关键涉有二个法律关系，一是开发商和投资者之间房屋买卖协议法律关系，二是投资者和商业企业之间房屋租赁协议法律关系（也有是委托经营协议关系等）。当然，还不排除有其它如担保、抵押等法律关系。（一）房屋买卖协议法律关系。投资者首先和开发商签署房屋买卖协议，买方关键负有付款义务、卖方关键负有交付符合约定房产义务，一定要注意产权清楚，拿到产权证，还要拥有对所购房屋独立处理权。这和商品房买卖是相同，购置前要审查开发商主体资格（如营业执照）、审查房屋销售文件（如预售许可证、计划许可证等）及房地产权属证（如土地使用权证，土地用途、出让年限等）等；决定购置后，仔细认真地签署商品房买卖协议，尤其注意房屋情况（如面积、结构、装修标准及配套设施、绿化等）、交付时间、权证办理、违约责任约定条款。（二）房屋租赁协议法律关系。投资者和酒店管理企业签署房屋租赁协议，将房屋出租给酒店管理企业，依据实际情况就以下事项如租赁期限、租金及起算和支付时间、装修及租期满后处分、物业管理、违约责任等进行约定。租金计算和支付时间、单方终止协议违约责任是尤其要约定明确，以预防承租人不承租而出现难以统一经营、难以收回投资回报不利情况。（三）担保法律关系产权式酒店存在投资风险，开发商为增强吸引力，为房产投资人加上一道“保险”引入专业担保即专业担保企业介入投资性房产领域，为投资者收益提供一定条件担保。担保企业以专业专长要对这一项目进行严格考察和评价，如酒店经营效益、客房入住率、旅游资源丰富程度，每十二个月度收取一定担保费用，和一定抵押实物，为酒店管理企业向投资者提供担保。投资者（权益人）在和开发商（被确保人）签署购置协议后，能够得到一份由担保企业（确保人）出具担保函以保障权益。在确保期间，若权益人回报率低于承诺时，权益人有权依据担保函在确保期间和确保范围内要求确保人负担确保责任，并支付现金赔偿。为酒店管理企业履约进行监督、担保，和无法履约时代付赔偿。确保担保关系使原来简单两方关系变成了三方关系，成为一个“金三角关系”，使三方在某个目标上是一致。由担保企业经过对投资产权酒店购房者进行风险担保，可在一定程度降低购房者投资风险。(四)回购法律关系有些开发商为消除投资者投资顾虑，在销售时承诺投资者购房后满三年，能够以原购置价将所购房屋出售给开发商，开发商确保回购，这其实在双方间形成是一个附期限符条件协议关系。附期限是指投资者购房满三年后，附条件是指原价格出售，在符合这二个条件情况下，只要投资者要求推行该约定，开发商将无条件按原出售价回购投资者全部房屋。依民法通则、协议法相关要求，只要所符条件不违反法律、行政法要求强制性要求，应属正当有效。在条件成立时，一方能够要求另一方推行协议义务。回购包含到时间、条件、价格、税费负担、违约责任等内容，需经过协议加以明确约定。实施这种回购约定时，开发商实力、经营情况就显得比较关键。（五）期房转让法律关系有些投资者和开发商签署购房协议后，在房地产权证未办出之前，因多种多样原因将所购房屋进行出售，这属于期房转让。城市房地产管理法第四十五条要求“商品房预售，商品房预购人将购置未完工预售商品房再行转让问题，由国务院要求”，而国务院未出台具体要求，从该法看预售房是能够再转让，但实际上在出卖方取得房地产权证之前进行预售商品房转让是协议（权利义务）转让，而非商品房转让。取得预售许可证后期房转让实为权利转让，分为两种情况：一个是预定权转让，转让性质属于预定协议转让，按协议法要求应取得开发商同意；另一个是期权转让，即预售协议签署并登记立案后期房转让，1、已付清房款期房，转让不需要经过开发商同意；有按揭情况下须经按揭银行同意2、没有付清房款，转让需经开发商同意。相关预售商品房转让问题，不一样城市有部分不一样地方性要求，像上海就要求“预购人购置预售商品住房应该在完工并取得房地产权证后进行转让，并按要求办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让预告登记”，所以进行期房转让需具体问题具体处理，经过不一样法律方法保障协议当事人利益。假如确是房子不想要而原价转让，也可和开发商协商办理商品房预售协议终止手续、到房地产交易中心注销预售协议立案登记，和贷款银行办理终止贷款协议手续、注销抵押登记，手续办完后新受让方可直接和开发商签署商品房预售协议，办理预售协议立案，但终止预售协议通常要负担一定违约责任，还包含到能否办理“转按揭”手续、缴纳相关税费、协议登记立案手续等。还有部分购房者为了规避相关要求，在期房转让过程中，买卖双方通常在协议中约定，买方在签署协议或卖方交付房屋时支付房屋首付款，在卖方办理出房地产权证(小产证)后，双方办理房地产权利过户手续，但此种转让中卖方往往会因房价大幅上涨而违约另行出售，需经过协议（如签署附条件协议、加强违约责任约定等方法）加以严格约束，保障协议当事人利益。（六）物业管理法律关系产权式酒店物业管理不一样于通常住宅，因为有酒店管理企业经营，无需另行聘用物业管理企业管理，但并非和物业管理无任何关系。业主还是有必需成立一个业委会或类似机构，保管物业方面资料（如完工总平面图、设施设备技术资料等）、管理专题维修基金等。还能够在和酒店管理企业租赁协议到期后，立即进行续约或统一意见另行招商。另外，还有按揭贷款时抵押借款协议关系、进行二手房转让时房屋买卖协议关系等法律关系。第三部分：投资风险及防范因为产权式酒店含有相对于一般房地产特殊性，国家尚无产权式酒店行业专门法规，终端投资者（业主）权利确定和权益保护问题是受人关注问题，目前可资用于产权式酒店纠纷法律关键有协议法、商品房销售管理措施、城市商品房预售管理措施、民法通则、担保法等法律法规及相关司法解释。投资风险产生在协议（购房、租房、担保等）推行、按揭贷款落实、产权落实和产权证办理、权益享受等步骤。以下就部分投资风险及法律防范举例说明：一、购房权利保障从房地产广告、签署认购书、签署房屋买卖格式协议和补充协议、办理按揭贷款，到房屋交付、面积差异、设计变更、房屋质量、装修、产权证办理，投资者可经过仔细阅读房屋买卖协议、审查开发商证件、向律师等专业人士咨询等路径，以协议形式进行防范。选择产权式酒店作为其投资方法时，开发商建造这个项目标最终计划用途、性质是酒店，对投资者来说就存在一定风险，土地使用性质和年限（如商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或其它用地五十年）、计划是否符合条件？未来酒店产权能否分割？能否划分使用？能否拥有完整处分权？是需要关心问题，产权证能否办理也就成为问题焦点所在了。投资者可向房地产管理部门进行前期了解，审查开发商销售房屋必需证件、资料，并在协议中作明确相关产权办理方面约定（如时间、权益、违约责任等）。二、收益权保障一是投资者受益权怎样确保，即怎样确保自己取得开发商或酒店管理企业允诺回报。投资者最好是选择那些有实力开发商，比如上市企业、国有大中型企业等，或选择那些有社会担保开发商，总而言之要选择那些有保障开发商，以分散投资者风险，从而确保项目标正常运作并最终让投资者得到回报，而不能仅仅听信开发商口头允诺。同时，投资者一定要和开发商或酒店管理企业签署正式协议，有担保话要签好担保协议，即使发生纠纷时投资者也可方便追究开发商违约责任。二是要保障投资者自己使用权益。因为产权式酒店对投资者来说，每十二个月全部有一段时间无偿居住权，但怎样确保这段时间能够取得有时间可能就是一个问题。比如，在你想享受无偿居住时，假如管理方以无空房为由来拒绝怎么办？所以，投资者在和开发商签署合约时候，要明确表明。三、物业运行费用投资者还要和开发商或酒店管理企业在协议中明确约定，在交由酒店管理过程中，酒店物业管理、运行、维修成本该由谁来负担？如若协议不明确，未来会给投资者带来一笔沉重负担。四、商业风险考虑产权式酒店房地产开发商在受让土地后、计划前，因商业定位明确，会充足考虑项目商圈市场需求，并和适宜商业企业确定合作关系，使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益和风险控制等多方面更合理、科学。相对而言，风险会小部分，但投资者仍应理性分析、尽可能降低投资风险。投资者也可对项目所在区域城市计划、人口分布、公路建设、公共交通等，区域内人口规模及特征、消费者流动性、经济情况、竞争对手、交通便利程度、消费特点、地方法规等多个原因进行部分调查和分析。同时，酒店经营商著名度和管理经验会带来酒店经营稳定性和规范性，确保该商业项目标收益。在有担保情况，这些风险会相对小部分。在投资者投资产权式酒店过程中，如碰到纠纷，可采取和开发商或酒店管理企业协商、向相关管理部门投诉及起诉方法来维护自己权利。在出现问题时候，投资者能够把开发商是否存在欺诈行为作为首先考虑第一要素，因为假如开发商存在欺诈行为，追究其责任也就会很明确了。但假如开发商不存在欺诈行为，投资者就要看开发商是否存在违约行为，而违约界定也需要投资者和开发商有正式协议为依据，只有这么，处理起来才能顺利部分，不然，这么问题要么会受到部分部门相互推诿，要么就陷入旷日持久官司中。第四部分：结 尾面对开发商宣传“第二代产权酒店”、“第三种储蓄模式”等，投资产权式酒店不能只顾高额回报而忽略风险，仔细调查分析、认真签好协议、虚心进行咨询，可能是最好投资保障。