公共租赁住房的金融支持.ppt

公共租赁住房的金融支持公共租赁住房的金融支持刘洪玉刘洪玉清华大学房地产研究所清华大学房地产研究所2011年年10月月29日日引言引言n建设和发展公共租赁住房是我国建设和发展公共租赁住房是我国“十二五十二五”时期保障性安居工程的重点工作。时期保障性安居工程的重点工作。n由于各级政府财政投入能力不足，以及公共由于各级政府财政投入能力不足，以及公共租赁住房投资回报率低、回收周期长难以有租赁住房投资回报率低、回收周期长难以有效吸引社会资金参与等原因，使公共租赁住效吸引社会资金参与等原因，使公共租赁住房建设和发展的资金瓶颈凸显。房建设和发展的资金瓶颈凸显。n建立和完善公共租赁住房金融支持体系，既建立和完善公共租赁住房金融支持体系，既解决近期建设资金短缺问题，也满足公共租解决近期建设资金短缺问题，也满足公共租赁住房长期可持续发展的需要，成为迫切需赁住房长期可持续发展的需要，成为迫切需要研究解决的问题。要研究解决的问题。一、我国公共租赁住房融资存在的问题一、我国公共租赁住房融资存在的问题n地方政府对保障性住房的投资地方政府对保障性住房的投资能力能力严重不足严重不足 保障性住房类型租赁型(39.2%)出售型(19.3%)出售型(41.5%)廉租住房公共租赁住房经济适用住房限价商品住房各类棚户区改造套数（万套）165 227 110 83 415 投资额（亿元）4000多4000多5000 资金来源财政投资部分财政投资/部分财政补贴、社会参与社会资金，通过销售实现资金平衡政府补助、企业筹一点、住户拿一点住房建造成本(万元/套)10.210.217.125.612.02011年保障性住房投资的资金需求一、我国公共租赁住房融资存在的问题一、我国公共租赁住房融资存在的问题n地方政府对保障性住房的投资地方政府对保障性住房的投资能力能力严重不足严重不足n政府财政资金来源：中央财政补助、政府财政资金来源：中央财政补助、政府财政资金来源：中央财政补助、政府财政资金来源：中央财政补助、地方财政地方财政地方财政地方财政支出预算、支出预算、支出预算、支出预算、土地出让净收益以及住房公积金增土地出让净收益以及住房公积金增土地出让净收益以及住房公积金增土地出让净收益以及住房公积金增值收益等。值收益等。值收益等。值收益等。n20112011年保障性住房资金来源年保障性住房资金来源年保障性住房资金来源年保障性住房资金来源n n中央财政预算安排补助资金中央财政预算安排补助资金中央财政预算安排补助资金中央财政预算安排补助资金15221522亿元亿元亿元亿元（已比年初预（已比年初预（已比年初预（已比年初预算算算算10301030亿元亿元亿元亿元增加约增加约增加约增加约300300亿元）亿元）亿元）亿元）n n地方政府地方政府地方政府地方政府n n土地出让净收益土地出让净收益土地出让净收益土地出让净收益15701570亿元？（亿元？（亿元？（亿元？（20102010年国有土地使用权出让年国有土地使用权出让年国有土地使用权出让年国有土地使用权出让收入收入收入收入29109.9429109.94亿元，土地出让成本性支出亿元，土地出让成本性支出亿元，土地出让成本性支出亿元，土地出让成本性支出13395.613395.6亿元，亿元，亿元，亿元，净收益为净收益为净收益为净收益为15714.3415714.34亿元亿元亿元亿元，当年安排廉租住房保障支出当年安排廉租住房保障支出当年安排廉租住房保障支出当年安排廉租住房保障支出463.62463.62亿元，占净收益的比例为亿元，占净收益的比例为亿元，占净收益的比例为亿元，占净收益的比例为2.95%2.95%）n n住房公积金增值收益？住房公积金增值收益？住房公积金增值收益？住房公积金增值收益？一、我国公共租赁住房融资存在的问题一、我国公共租赁住房融资存在的问题n公共租赁住房投资周期长、回报率低，对社公共租赁住房投资周期长、回报率低，对社会资金吸引力不足。会资金吸引力不足。n n公共租赁住房的投资回报主要通过租金收入来实现公共租赁住房的投资回报主要通过租金收入来实现公共租赁住房的投资回报主要通过租金收入来实现公共租赁住房的投资回报主要通过租金收入来实现；n n公共租赁住房租金主要考虑开发成本、保障对象承受能公共租赁住房租金主要考虑开发成本、保障对象承受能公共租赁住房租金主要考虑开发成本、保障对象承受能公共租赁住房租金主要考虑开发成本、保障对象承受能力及市场租金水平三方面因素；力及市场租金水平三方面因素；力及市场租金水平三方面因素；力及市场租金水平三方面因素；n n若政府不给予补贴，公共租赁住房租金收益很难达到社若政府不给予补贴，公共租赁住房租金收益很难达到社若政府不给予补贴，公共租赁住房租金收益很难达到社若政府不给予补贴，公共租赁住房租金收益很难达到社会资金要求的收益水平。会资金要求的收益水平。会资金要求的收益水平。会资金要求的收益水平。n n以北京市为例，在不考虑偿还本金的情况下，拟按市场以北京市为例，在不考虑偿还本金的情况下，拟按市场以北京市为例，在不考虑偿还本金的情况下，拟按市场以北京市为例，在不考虑偿还本金的情况下，拟按市场租金租金租金租金8080左右定价的公共租赁住房租金收入，最多只能左右定价的公共租赁住房租金收入，最多只能左右定价的公共租赁住房租金收入，最多只能左右定价的公共租赁住房租金收入，最多只能满足满足满足满足5.5%5.5%的投资回报率要求。的投资回报率要求。的投资回报率要求。的投资回报率要求。n n若再考虑还本因素和运营中的风险，对社会资金的吸引若再考虑还本因素和运营中的风险，对社会资金的吸引若再考虑还本因素和运营中的风险，对社会资金的吸引若再考虑还本因素和运营中的风险，对社会资金的吸引力严重不足。力严重不足。力严重不足。力严重不足。一、我国公共租赁住房融资存在的问题一、我国公共租赁住房融资存在的问题n缺少公共租赁住房投融资平台和风险控制与缺少公共租赁住房投融资平台和风险控制与分担机制。分担机制。n n可以承受较低收益水平来参与保障性住房建设的社会资可以承受较低收益水平来参与保障性住房建设的社会资可以承受较低收益水平来参与保障性住房建设的社会资可以承受较低收益水平来参与保障性住房建设的社会资金，也相应的要求这些投资必须是低风险甚至无风险。金，也相应的要求这些投资必须是低风险甚至无风险。金，也相应的要求这些投资必须是低风险甚至无风险。金，也相应的要求这些投资必须是低风险甚至无风险。n n城市公共租赁住房投融资平台城市公共租赁住房投融资平台城市公共租赁住房投融资平台城市公共租赁住房投融资平台缺乏缺乏缺乏缺乏或运行规则还远未完或运行规则还远未完或运行规则还远未完或运行规则还远未完善，导致社会资金直接与具体的保障性住房项目风险相善，导致社会资金直接与具体的保障性住房项目风险相善，导致社会资金直接与具体的保障性住房项目风险相善，导致社会资金直接与具体的保障性住房项目风险相关联，大大提高了参与的风险关联，大大提高了参与的风险关联，大大提高了参与的风险关联，大大提高了参与的风险（政府不能按期回购）（政府不能按期回购）（政府不能按期回购）（政府不能按期回购）。n n保障性住房建设项目属于典型的公共部门与私营部门合保障性住房建设项目属于典型的公共部门与私营部门合保障性住房建设项目属于典型的公共部门与私营部门合保障性住房建设项目属于典型的公共部门与私营部门合伙（伙（伙（伙（PPPPPP）模式，但在政府与私营部门间，并未建立起）模式，但在政府与私营部门间，并未建立起）模式，但在政府与私营部门间，并未建立起）模式，但在政府与私营部门间，并未建立起清晰的风险分担机制。清晰的风险分担机制。清晰的风险分担机制。清晰的风险分担机制。一、我国公共租赁住房融资存在的问题一、我国公共租赁住房融资存在的问题n缺少公共租赁住房投融资平台和风险控制与分担缺少公共租赁住房投融资平台和风险控制与分担缺少公共租赁住房投融资平台和风险控制与分担缺少公共租赁住房投融资平台和风险控制与分担机制。机制。机制。机制。中国建筑不同类型保障房参与模式收益中国建筑不同类型保障房参与模式收益金隅股份保障房开发三大优势金隅股份保障房开发三大优势二、二、英国社会住房融资模式与经验借鉴英国社会住房融资模式与经验借鉴n英国的住房政策英国的住房政策n每个公民都应该有机会在混合可持续社区每个公民都应该有机会在混合可持续社区每个公民都应该有机会在混合可持续社区每个公民都应该有机会在混合可持续社区（Mixed sustainable communitiesMixed sustainable communities）内获得）内获得）内获得）内获得一套可以支付的体面的住房一套可以支付的体面的住房一套可以支付的体面的住房一套可以支付的体面的住房。n政府为此设定了如下住房政策目标：政府为此设定了如下住房政策目标：政府为此设定了如下住房政策目标：政府为此设定了如下住房政策目标：n n在混合可持续性社区内为有需要的居民提供高质量在混合可持续性社区内为有需要的居民提供高质量在混合可持续性社区内为有需要的居民提供高质量在混合可持续性社区内为有需要的居民提供高质量的住房；的住房；的住房；的住房；n n提高住房自由化率；提高住房自由化率；提高住房自由化率；提高住房自由化率；n n为租户提供其可支付的更高质量、更便利的住房。为租户提供其可支付的更高质量、更便利的住房。为租户提供其可支付的更高质量、更便利的住房。为租户提供其可支付的更高质量、更便利的住房。二、二、英国社会住房融资模式与经验借鉴英国社会住房融资模式与经验借鉴n可支付住房可支付住房社会住房（主要类型）社会住房（主要类型）社会住房（主要类型）社会住房（主要类型）n n低成本租赁房（低成本租赁房（低成本租赁房（低成本租赁房（Low-cost RentalLow-cost Rental）n n低成本产权房（低成本产权房（低成本产权房（低成本产权房（Low-cost home ownershipLow-cost home ownership）Shared ownershipShared ownership Equity percentageEquity percentage Shared ownership trustsShared ownership trusts其它类型：针对特殊群体其它类型：针对特殊群体其它类型：针对特殊群体其它类型：针对特殊群体n n关键职工（关键职工（关键职工（关键职工（Key workerKey worker）n n老年人老年人老年人老年人n n残障人士等残障人士等残障人士等残障人士等二、二、英国社会住房融资模式与经验借鉴英国社会住房融资模式与经验借鉴n英国社会住房建设与运营的投融资基本模式英国社会住房建设与运营的投融资基本模式二、二、英国社会住房融资模式与经验借鉴英国社会住房融资模式与经验借鉴n n社会住房建设资金来源社会住房建设资金来源社会住房建设资金来源社会住房建设资金来源n nSocial Housing Assistance(SHA)/Social Housing Grant(SHG)Social Housing Assistance(SHA)/Social Housing Grant(SHG)n nLong-term loan from a bank/building society/other(a mortgage)Long-term loan from a bank/building society/other(a mortgage)n nRecycled Capital Grant Fund-where permitted,see the Grant Recovery Recycled Capital Grant Fund-where permitted,see the Grant Recovery chapterchaptern nDisposal Proceeds FundDisposal Proceeds Fundn nOther public subsidy e.g gap-funding grant from a Local AuthorityOther public subsidy e.g gap-funding grant from a Local Authorityn nDiscount on land from the public sectorDiscount on land from the public sectorn nDiscount on land from the private sector(arising from the local authority Discount on land from the private sector(arising from the local authority planners imposing a Planning Obligation,enforced through a S106 planners imposing a Planning Obligation,enforced through a S106 Agreement)Agreement)n nRPs own fundsRPs own fundsn nCharitable donationsCharitable donationsn nAdditional Affordable Housing SubsidyAdditional Affordable Housing Subsidy：Feed in Tariff Feed in Tariff n nDiscounted LandDiscounted Land：Restricted Value Restricted Value 二、二、英国社会住房融资模式与经验借鉴英国社会住房融资模式与经验借鉴n英国社会住房建设与运营的投融资基本模式英国社会住房建设与运营的投融资基本模式n n重要机构重要机构重要机构重要机构n n住房与社区署。住房与社区署。住房与社区署。住房与社区署。住房与社区署（住房与社区署（住房与社区署（住房与社区署（HCAHCA）依据）依据）依据）依据20082008年住房与都市更新法设立年住房与都市更新法设立年住房与都市更新法设立年住房与都市更新法设立，专责社会住房投资和社区土地与基础设施更新。在社会住房领域，专责社会住房投资和社区土地与基础设施更新。在社会住房领域，专责社会住房投资和社区土地与基础设施更新。在社会住房领域，专责社会住房投资和社区土地与基础设施更新。在社会住房领域，HCAHCA与同属社区与同属社区与同属社区与同属社区与地方政府部（与地方政府部（与地方政府部（与地方政府部（DCLGDCLG）的租户服务管理局（）的租户服务管理局（）的租户服务管理局（）的租户服务管理局（TSATSA）协同工作，承担社会住房投资）协同工作，承担社会住房投资）协同工作，承担社会住房投资）协同工作，承担社会住房投资建设及监管等职能，包括将政府社会住房拨款建设及监管等职能，包括将政府社会住房拨款建设及监管等职能，包括将政府社会住房拨款建设及监管等职能，包括将政府社会住房拨款以后偿贷款方式发放以后偿贷款方式发放以后偿贷款方式发放以后偿贷款方式发放给社会住房注册给社会住房注册给社会住房注册给社会住房注册供应者，监督注册供应者的经营活动及财务状况，以及在注册供应者遭遇财务危机供应者，监督注册供应者的经营活动及财务状况，以及在注册供应者遭遇财务危机供应者，监督注册供应者的经营活动及财务状况，以及在注册供应者遭遇财务危机供应者，监督注册供应者的经营活动及财务状况，以及在注册供应者遭遇财务危机时提供担保等。时提供担保等。时提供担保等。时提供担保等。HCAHCA的年度预算约为的年度预算约为的年度预算约为的年度预算约为7070亿英镑。亿英镑。亿英镑。亿英镑。n n住房金融公司。住房金融公司。住房金融公司。住房金融公司。住房金融公司（住房金融公司（住房金融公司（住房金融公司（THFCTHFC）于）于）于）于19871987年成立，是独立的非营利机构，专年成立，是独立的非营利机构，专年成立，是独立的非营利机构，专年成立，是独立的非营利机构，专门为社会住房注册供应者提供贷款。住房金融公司通过发行债券或贷款的方式从私门为社会住房注册供应者提供贷款。住房金融公司通过发行债券或贷款的方式从私门为社会住房注册供应者提供贷款。住房金融公司通过发行债券或贷款的方式从私门为社会住房注册供应者提供贷款。住房金融公司通过发行债券或贷款的方式从私人资本市场或银行获取长期低成本资金，然后将这些资金以同样的利率和方式转贷人资本市场或银行获取长期低成本资金，然后将这些资金以同样的利率和方式转贷人资本市场或银行获取长期低成本资金，然后将这些资金以同样的利率和方式转贷人资本市场或银行获取长期低成本资金，然后将这些资金以同样的利率和方式转贷给注册社会住房业主。住房金融公司为希望投资社会住房的投资者分散投资风险，给注册社会住房业主。住房金融公司为希望投资社会住房的投资者分散投资风险，给注册社会住房业主。住房金融公司为希望投资社会住房的投资者分散投资风险，给注册社会住房业主。住房金融公司为希望投资社会住房的投资者分散投资风险，同时降低注册供应者的融资成本。同时降低注册供应者的融资成本。同时降低注册供应者的融资成本。同时降低注册供应者的融资成本。n n注册供应者。注册供应者。注册供应者。注册供应者。社会住房注册供应者（社会住房注册供应者（社会住房注册供应者（社会住房注册供应者（RPsRPs）由租户服务管理局（）由租户服务管理局（）由租户服务管理局（）由租户服务管理局（TSATSA）负责注册管）负责注册管）负责注册管）负责注册管理，非营利机构和营利机构均可申请注册，以获取向住房与社区署理，非营利机构和营利机构均可申请注册，以获取向住房与社区署理，非营利机构和营利机构均可申请注册，以获取向住房与社区署理，非营利机构和营利机构均可申请注册，以获取向住房与社区署(HCA)(HCA)申请社会申请社会申请社会申请社会住房拨款（住房拨款（住房拨款（住房拨款（SHGSHG）的资格。作为非营利机构的住房协会（）的资格。作为非营利机构的住房协会（）的资格。作为非营利机构的住房协会（）的资格。作为非营利机构的住房协会（HAsHAs），是接受），是接受），是接受），是接受HCAHCA资资资资助，开发、运营和管理助，开发、运营和管理助，开发、运营和管理助，开发、运营和管理社会社会社会社会住房的主要注册供应者。住房的主要注册供应者。住房的主要注册供应者。住房的主要注册供应者。n n英格兰共有英格兰共有英格兰共有英格兰共有17001700个住房协会，管理着个住房协会，管理着个住房协会，管理着个住房协会，管理着240240万套社会住房。万套社会住房。万套社会住房。万套社会住房。2008/20092008/2009财政年度，住财政年度，住财政年度，住财政年度，住房协会约房协会约房协会约房协会约8181亿英镑的社会住房投资中，政府资助约占亿英镑的社会住房投资中，政府资助约占亿英镑的社会住房投资中，政府资助约占亿英镑的社会住房投资中，政府资助约占3737，通过贷款、发行债券等，通过贷款、发行债券等，通过贷款、发行债券等，通过贷款、发行债券等方式筹措的资金约占方式筹措的资金约占方式筹措的资金约占方式筹措的资金约占63%63%（包括通过住房金融公司筹措转贷的贷款）。（包括通过住房金融公司筹措转贷的贷款）。（包括通过住房金融公司筹措转贷的贷款）。（包括通过住房金融公司筹措转贷的贷款）。HCA的资金支出的资金支出计划名称计划名称支出额度（千英镑）支出额度（千英镑）2009-20102008-2009SHG资助（Social Housing Grant）3,799,777 2,651,093 住房市场复兴（Housing Market Renewal）345,601 380,399 经济发展地区和生态城镇（Growth Areas and Eco Towns）317,554 265,177 房屋修缮计划（Decent Homes Programme）144,480 124,373 泰晤士通道开发计划（Thames Gateway Delivery Plan）77,774 41,455 场所变更（Places of Change）23,500 33,511 社区基础设施基金（Community Infrastructure Fund）76,218 23,801 物业和重建（Property and Regeneration）263,599 145,792 启动住房开发计划（Kickstart Housing Delivery）104,451 低碳基础设施基金（Low Carbon Infrastructure Fund）20,730 社会住房节能计划（Social Housing Energy Saving Programme）21,479 能源再生（Renewable Energy）6,300 社会住房收购效率（Social Housing Efficiency Procurement）1,808 吉塞普资助（Gypsies Site Grant）1,419 创新特殊房屋（Innovation for Specialised Housing）140 其它 1,529 合计合计5,204,8303,667,130 二、二、英国社会住房融资模式与经验借鉴英国社会住房融资模式与经验借鉴n英国社会住房建设与运营的投融资基本模式英国社会住房建设与运营的投融资基本模式n n关键机制关键机制关键机制关键机制n n社会资金享有第一受偿权，政府资助拨款在社会住房私有化时偿还。社会资金享有第一受偿权，政府资助拨款在社会住房私有化时偿还。社会资金享有第一受偿权，政府资助拨款在社会住房私有化时偿还。社会资金享有第一受偿权，政府资助拨款在社会住房私有化时偿还。社会社会社会社会资金通过发放贷款、购买抵押贷款证券等方式参与社会住房开发，注册供资金通过发放贷款、购买抵押贷款证券等方式参与社会住房开发，注册供资金通过发放贷款、购买抵押贷款证券等方式参与社会住房开发，注册供资金通过发放贷款、购买抵押贷款证券等方式参与社会住房开发，注册供应者的资产优先偿还社会资金，保证了社会资金投资的安全性。应者的资产优先偿还社会资金，保证了社会资金投资的安全性。应者的资产优先偿还社会资金，保证了社会资金投资的安全性。应者的资产优先偿还社会资金，保证了社会资金投资的安全性。HCAHCA将政将政将政将政府资助拨款以后偿贷款方式发放给注册供应者，即如果出现社会住房私有府资助拨款以后偿贷款方式发放给注册供应者，即如果出现社会住房私有府资助拨款以后偿贷款方式发放给注册供应者，即如果出现社会住房私有府资助拨款以后偿贷款方式发放给注册供应者，即如果出现社会住房私有化或注册供应者违规的情况，注册供应者必须偿还化或注册供应者违规的情况，注册供应者必须偿还化或注册供应者违规的情况，注册供应者必须偿还化或注册供应者违规的情况，注册供应者必须偿还HCAHCA发放的政府资助拨发放的政府资助拨发放的政府资助拨发放的政府资助拨款。收回的这些政府资助拨款作为款。收回的这些政府资助拨款作为款。收回的这些政府资助拨款作为款。收回的这些政府资助拨款作为HCAHCA的收入，可循环用于补贴其他社会的收入，可循环用于补贴其他社会的收入，可循环用于补贴其他社会的收入，可循环用于补贴其他社会住房项目。住房项目。住房项目。住房项目。n n社会住房租金按盈亏平衡原则确定，政府提供租金补贴降低社会资金风险。社会住房租金按盈亏平衡原则确定，政府提供租金补贴降低社会资金风险。社会住房租金按盈亏平衡原则确定，政府提供租金补贴降低社会资金风险。社会住房租金按盈亏平衡原则确定，政府提供租金补贴降低社会资金风险。社会住房注册供应者可按盈亏平衡原则，考虑开发建设、运营管理成本及社会住房注册供应者可按盈亏平衡原则，考虑开发建设、运营管理成本及社会住房注册供应者可按盈亏平衡原则，考虑开发建设、运营管理成本及社会住房注册供应者可按盈亏平衡原则，考虑开发建设、运营管理成本及还本付息等因素确定租金，从机制上确保社会资金的偿还及自身财务的稳还本付息等因素确定租金，从机制上确保社会资金的偿还及自身财务的稳还本付息等因素确定租金，从机制上确保社会资金的偿还及自身财务的稳还本付息等因素确定租金，从机制上确保社会资金的偿还及自身财务的稳健性。这种租金确定方式需要政府的租金补贴来实现，地方政府将租金补健性。这种租金确定方式需要政府的租金补贴来实现，地方政府将租金补健性。这种租金确定方式需要政府的租金补贴来实现，地方政府将租金补健性。这种租金确定方式需要政府的租金补贴来实现，地方政府将租金补贴直接拨付给注册供应者。政府租金补贴确保了注册供应者租金收益稳定，贴直接拨付给注册供应者。政府租金补贴确保了注册供应者租金收益稳定，贴直接拨付给注册供应者。政府租金补贴确保了注册供应者租金收益稳定，贴直接拨付给注册供应者。政府租金补贴确保了注册供应者租金收益稳定，降低了其从金融市场融资的成本。降低了其从金融市场融资的成本。降低了其从金融市场融资的成本。降低了其从金融市场融资的成本。二、二、英国社会住房融资模式与经验借鉴英国社会住房融资模式与经验借鉴n n经验经验经验经验借鉴借鉴借鉴借鉴n n通过设立通过设立通过设立通过设立非营利性机构和国家投融资平台等机构创新非营利性机构和国家投融资平台等机构创新非营利性机构和国家投融资平台等机构创新非营利性机构和国家投融资平台等机构创新，为有效利用政府资助、吸引社会资金参与、减轻政府管为有效利用政府资助、吸引社会资金参与、减轻政府管为有效利用政府资助、吸引社会资金参与、减轻政府管为有效利用政府资助、吸引社会资金参与、减轻政府管理负担创造了条件。理负担创造了条件。理负担创造了条件。理负担创造了条件。n n社会住房投融资平台社会住房投融资平台社会住房投融资平台社会住房投融资平台的搭建和完善的搭建和完善的搭建和完善的搭建和完善,可以为社会资金分可以为社会资金分可以为社会资金分可以为社会资金分散注册供应者的还贷风险，并借助政府信用及平台本身散注册供应者的还贷风险，并借助政府信用及平台本身散注册供应者的还贷风险，并借助政府信用及平台本身散注册供应者的还贷风险，并借助政府信用及平台本身的资金调配功能为注册供应者提供担保，不仅显著增大的资金调配功能为注册供应者提供担保，不仅显著增大的资金调配功能为注册供应者提供担保，不仅显著增大的资金调配功能为注册供应者提供担保，不仅显著增大筹得资金额度，而且可有效降低资金成本。筹得资金额度，而且可有效降低资金成本。筹得资金额度，而且可有效降低资金成本。筹得资金额度，而且可有效降低资金成本。n n非营利性机构的引入非营利性机构的引入非营利性机构的引入非营利性机构的引入，可以在政府支持下更高效地引导，可以在政府支持下更高效地引导，可以在政府支持下更高效地引导，可以在政府支持下更高效地引导社会资金参与，减轻政府的财政、管理等方面的压力。社会资金参与，减轻政府的财政、管理等方面的压力。社会资金参与，减轻政府的财政、管理等方面的压力。社会资金参与，减轻政府的财政、管理等方面的压力。二、二、英国社会住房融资模式与经验借鉴英国社会住房融资模式与经验借鉴n经验经验经验经验借鉴借鉴借鉴借鉴n n通过机制创新吸引社会资金参与社会住房开发。通过机制创新吸引社会资金参与社会住房开发。通过机制创新吸引社会资金参与社会住房开发。通过机制创新吸引社会资金参与社会住房开发。n n注册供应者可按盈亏平衡原则自行确定租金，政府根据社会物注册供应者可按盈亏平衡原则自行确定租金，政府根据社会物注册供应者可按盈亏平衡原则自行确定租金，政府根据社会物注册供应者可按盈亏平衡原则自行确定租金，政府根据社会物价水平控制最高租金增长率，地方政府直接给注册供应者发放价水平控制最高租金增长率，地方政府直接给注册供应者发放价水平控制最高租金增长率，地方政府直接给注册供应者发放价水平控制最高租金增长率，地方政府直接给注册供应者发放租金补贴，既保证了社会住房租金的可承受性，也保证了社会租金补贴，既保证了社会住房租金的可承受性，也保证了社会租金补贴，既保证了社会住房租金的可承受性，也保证了社会租金补贴，既保证了社会住房租金的可承受性，也保证了社会资金的基本收益能力。资金的基本收益能力。资金的基本收益能力。资金的基本收益能力。n n当注册供应者遇到财务危机时，住房与社区署会发挥一定的担当注册供应者遇到财务危机时，住房与社区署会发挥一定的担当注册供应者遇到财务危机时，住房与社区署会发挥一定的担当注册供应者遇到财务危机时，住房与社区署会发挥一定的担保作用，保证社会资金不会受到损失。保作用，保证社会资金不会受到损失。保作用，保证社会资金不会受到损失。保作用，保证社会资金不会受到损失。n n一旦注册供应者破产清算，社会资金具有第一受偿权，有效降一旦注册供应者破产清算，社会资金具有第一受偿权，有效降一旦注册供应者破产清算，社会资金具有第一受偿权，有效降一旦注册供应者破产清算，社会资金具有第一受偿权，有效降低了社会资金参与的风险。低了社会资金参与的风险。低了社会资金参与的风险。低了社会资金参与的风险。二、二、英国社会住房融资模式与经验借鉴英国社会住房融资模式与经验借鉴n经验经验经验经验借鉴借鉴借鉴借鉴n n鼓励租赁型社会住房以多种方式私有化，实现政府资金鼓励租赁型社会住房以多种方式私有化，实现政府资金鼓励租赁型社会住房以多种方式私有化，实现政府资金鼓励租赁型社会住房以多种方式私有化，实现政府资金回笼，减轻政府财政压力。回笼，减轻政府财政压力。回笼，减轻政府财政压力。回笼，减轻政府财政压力。n n英国政府通过销售价格折扣、抵押贷款优惠、共有产权等政策英国政府通过销售价格折扣、抵押贷款优惠、共有产权等政策英国政府通过销售价格折扣、抵押贷款优惠、共有产权等政策英国政府通过销售价格折扣、抵押贷款优惠、共有产权等政策鼓励中低收入家庭获取租赁型社会住房的产权，原地方政府持鼓励中低收入家庭获取租赁型社会住房的产权，原地方政府持鼓励中低收入家庭获取租赁型社会住房的产权，原地方政府持鼓励中低收入家庭获取租赁型社会住房的产权，原地方政府持有的社会住房也逐步转让给注册供应者，这些都使政府初期投有的社会住房也逐步转让给注册供应者，这些都使政府初期投有的社会住房也逐步转让给注册供应者，这些都使政府初期投有的社会住房也逐步转让给注册供应者，这些都使政府初期投入的资金得以部分回笼，有效缓解财政压力；入的资金得以部分回笼，有效缓解财政压力；入的资金得以部分回笼，有效缓解财政压力；入的资金得以部分回笼，有效缓解财政压力；n n社会资金也可以通过私有化过程进一步参与社会住房的发展。社会资金也可以通过私有化过程进一步参与社会住房的发展。社会资金也可以通过私有化过程进一步参与社会住房的发展。社会资金也可以通过私有化过程进一步参与社会住房的发展。三、建立我国公共租赁住房融资模式的设想三、建立我国公共租赁住房融资模式的设想n总体思路总体思路 搭建公共租赁住房投融资平台，为统筹使用用政府财政搭建公共租赁住房投融资平台，为统筹使用用政府财政搭建公共租赁住房投融资平台，为统筹使用用政府财政搭建公共租赁住房投融资平台，为统筹使用用政府财政资金、吸引社会资金参与提供基础支撑。资金、吸引社会资金参与提供基础支撑。资金、吸引社会资金参与提供基础支撑。资金、吸引社会资金参与提供基础支撑。n n投融资平台统筹各类公共租赁住房建设主体的资金需求，在接投融资平台统筹各类公共租赁住房建设主体的资金需求，在接投融资平台统筹各类公共租赁住房建设主体的资金需求，在接投融资平台统筹各类公共租赁住房建设主体的资金需求，在接受中央、省级和地方政府财政资金支持的基础上，着重通过贷受中央、省级和地方政府财政资金支持的基础上，着重通过贷受中央、省级和地方政府财政资金支持的基础上，着重通过贷受中央、省级和地方政府财政资金支持的基础上，着重通过贷款、发债、资产证券化等方式吸引各类社会资金参与。款、发债、资产证券化等方式吸引各类社会资金参与。款、发债、资产证券化等方式吸引各类社会资金参与。款、发债、资产证券化等方式吸引各类社会资金参与。n n通过政府担保、平台信用增级等机制，投融资平台可有效分散通过政府担保、平台信用增级等机制，投融资平台可有效分散通过政府担保、平台信用增级等机制，投融资平台可有效分散通过政府担保、平台信用增级等机制，投融资平台可有效分散社会资金投资的风险，降低社会资金使用成本，并有利于政府社会资金投资的风险，降低社会资金使用成本，并有利于政府社会资金投资的风险，降低社会资金使用成本，并有利于政府社会资金投资的风险，降低社会资金使用成本，并有利于政府统一监管。统一监管。统一监管。统一监管。三、建立我国公共租赁住房融资模式的设想三、建立我国公共租赁住房融资模式的设想n总体思路总体思路 明晰各类主体在投融资模式中的定位，在适当条件下强化非营利性明晰各类主体在投融资模式中的定位，在适当条件下强化非营利性明晰各类主体在投融资模式中的定位，在适当条件下强化非营利性明晰各类主体在投融资模式中的定位，在适当条件下强化非营利性机构的作用。机构的作用。机构的作用。机构的作用。n n作为公共租赁住房政策制定与推动者，非市场化主体（政府）作为公共租赁住房政策制定与推动者，非市场化主体（政府）作为公共租赁住房政策制定与推动者，非市场化主体（政府）作为公共租赁住房政策制定与推动者，非市场化主体（政府）直接作为投融资主体，资源整合能力、政策执行力度强，资金直接作为投融资主体，资源整合能力、政策执行力度强，资金直接作为投融资主体，资源整合能力、政策执行力度强，资金直接作为投融资主体，资源整合能力、政策执行力度强，资金成本相对较低，但人财物等资源投入量大，并可能出现成本相对较低，但人财物等资源投入量大，并可能出现成本相对较低，但人财物等资源投入量大，并可能出现成本相对较低，但人财物等资源投入量大，并可能出现“同位同位同位同位一体化一体化一体化一体化”问题；问题；问题；问题；n n市场化主体（营利性投融资企业）发展成熟、运作效率高，但市场化主体（营利性投融资企业）发展成熟、运作效率高，但市场化主体（营利性投融资企业）发展成熟、运作效率高，但市场化主体（营利性投融资企业）发展成熟、运作效率高，但因其营利性而降低公共租赁住房的社会福利；因其营利性而降低公共租赁住房的社会福利；因其营利性而降低公共租赁住房的社会福利；因其营利性而降低公共租赁住房的社会福利；n n准市场化主体（如非营利性机构）在有效监管下，既能有效服准市场化主体（如非营利性机构）在有效监管下，既能有效服准市场化主体（如非营利性机构）在有效监管下，既能有效服准市场化主体（如非营利性机构）在有效监管下，既能有效服务于政府公共租赁住房政策，又能减轻政府压力、提高运作效务于政府公共租赁住房政策，又能减轻政府压力、提高运作效务于政府公共租赁住房政策，又能减轻政府压力、提高运作效务于政府公共租赁住房政策，又能减轻政府压力、提高运作效率。率。率。率。三、建立我国公共租赁住房融资模式的设想三、建立我国公共租赁住房融资模式的设想n总体思路总体思路n n针对不同类型资本的特点，设计合理的投融资机制。针对不同类型资本的特点，设计合理的投融资机制。针对不同类型资本的特点，设计合理的投融资机制。针对不同类型资本的特点，设计合理的投融资机制。n n政府财政资金（如财政拨款、贴息等）无资金成本，且一般无政府财政资金（如财政拨款、贴息等）无资金成本，且一般无政府财政资金（如财政拨款、贴息等）无资金成本，且一般无政府财政资金（如财政拨款、贴息等）无资金成本，且一般无需偿还，但额度相对较小；需偿还，但额度相对较小；需偿还，但额度相对较小；需偿还，但额度相对较小；n n政策性资金（如住房公积金、开发性金融等）