水映青城价格策略-.ppt

价格策略及定价价格策略及定价洋房洋房洋房洋房洋房洋房商商产权洋房洋房联排、合院排、合院一期一期项目目产品价格根据：位置、朝向、品价格根据：位置、朝向、观景、景、风向等向等综合合因素分析，因素分析，项目目产品将根据品将根据5 5个等个等级价格区价格区间划分。划分。价格等价格等级：一期面一期面积：4.2万平米一期房源：一期房源：洋房500套叠墅72套、合院30套价格定位策略价格定位策略 两大价格策略目的：以攫取高目的：以攫取高额利利润为主，同主，同时兼兼顾快速回快速回笼资金金策略一：消策略一：消费者者+竞争定价策略争定价策略影响价格制定的三大因素：影响价格制定的三大因素：成本、成本、竞争、消争、消费者，由此，形成两大价格策略，即成本者，由此，形成两大价格策略，即成本+竞争价格策略，消争价格策略，消费者者+竞争价格策略。争价格策略。消消费者者+竞争价格策略是一种以消争价格策略是一种以消费者的者的对本物本物业的心理的心理预期和当期和当时市市场竞争程度作争程度作为定价参考要定价参考要素的策略。素的策略。这种策略在上升种策略在上升势头较好的的市好的的市场上运用，能很好地上运用，能很好地满足开足开发商商“银子子卖出金子价出金子价”的的攫取高攫取高额利利润的目的。的目的。策略二：平开平走的策略策略二：平开平走的策略 “平开平走平开平走”的策略能达到攫取合理利的策略能达到攫取合理利润的目的，它的特点是的目的，它的特点是阶段性，速段性，速战速决的回收速决的回收资金。把金。把度假旅游稀缺度假旅游稀缺资源高附加源高附加值留留给消消费群体，激活消群体，激活消费市市场板板块。价格定价价格定价阶段段论 受房地产市场的影响，我们在项目运作的初期只能根据目前价格的静态变化趋势，给出项目静态估值。随着时间的推移，市场的变化，很多不确定因素将改变价格变化的轨迹，价格将随之作必要的调整。为此，价格定位一般分为三个阶段：阶段一：静态比较价格制订，这个阶段一般根据市场推出的同类型项目按照影响价格的诸多因素作横向比较，得出在市场不受非理性因素影响下，项目的静态价格估值。阶段二：区间测试价格制订，这个阶段一般是根据项目工程进度临近销售的具体情况，加入市场总体变化因素对价格进行市场修正，用区间价格的形式对市场试探，了解消费者价格接受的程度，为价格的最终制订作准备。阶段三：销售实现价格的制订，这个阶段一般结合考虑了目标客户群对价格接受的心理承受程度，同时考虑了销售时可能发生的风险因素，比如同质楼盘的竞争风险等，制订最后的销售实现平均底价。静静态价格比价格比较制定制定 项目因素 权重芙蓉青芙蓉青城城香香颂湖湖小院青城小院青城云栖谷云栖谷上善栖上善栖本本项目目地段地段20%788658规模模12%888988景景观15%7767.578周周边配套配套10%788658小区配套小区配套9%778788户型型结构构12%899898物物业管理管理7%888888发展商展商5%987888升升值潜力潜力5%878.5788营销推广推广5%87.58878系数系数100%7.807.807.747.747.807.807.177.177.027.028 86静静态价格比价格比较制定制定 可比楼可比楼盘可比楼可比楼盘价格（元价格（元/m/m）与本与本项目相似目相似度度芙蓉青城芙蓉青城1200015%香香颂湖湖1200030%小院青城小院青城1485125%上善栖上善栖/20%云栖谷云栖谷1058810%由上表可以得出可比系数：由上表可以得出可比系数：系数系数1=8.00/7.80=1.0256 1=8.00/7.80=1.0256 系数系数2=8.00/7.74=1.03362=8.00/7.74=1.0336 系数系数3=8.00/7.80=1.0256 3=8.00/7.80=1.0256 系数系数4=8.00/7.17=1.11584=8.00/7.17=1.1158 系数系数5=8.00/7.02=1.13965=8.00/7.02=1.1396联排、合院价格比排、合院价格比较7静静态价格比价格比较制定制定系数系数1430015%+1430015%+系数系数2450030%+2450030%+系数系数3400025%+3400025%+系数系数4370020%+4370020%+系数系数5360010%=4318.665360010%=4318.66故本故本项目目现行静行静态比比较均价均价为43184318元元/平方米平方米项目目现行比行比较均价均价为43184318元元/平方米平方米预计市市场价格整体基本价格整体基本稳定定有效的有效的营销手段可以增手段可以增值5%5%目目标均价均价:45004500元元/平方米平方米联排、合院价格排、合院价格8静静态价格比价格比较制定制定由上表可以得出可比系数：由上表可以得出可比系数：系数系数1=8.00/7.80=1.0256 1=8.00/7.80=1.0256 系数系数2=8.00/7.74=1.03362=8.00/7.74=1.0336 系数系数3=8.00/7.80=1.0256 3=8.00/7.80=1.0256 系数系数4=8.00/7.17=1.11584=8.00/7.17=1.1158 系数系数5=8.00/7.02=1.13965=8.00/7.02=1.1396洋房价格比洋房价格比较 可比楼可比楼盘可比楼可比楼盘价格（元价格（元/m/m）与本与本项目相似度目相似度芙蓉青城芙蓉青城1100015%香香颂湖湖750030%青城山房青城山房1615325%上善栖上善栖1400020%云栖谷云栖谷750010%9静静态价格比价格比较制定制定系数系数1430015%+1430015%+系数系数2450030%+2450030%+系数系数3400025%+3400025%+系数系数4370020%+4370020%+系数系数5360010%=4318.665360010%=4318.66故本故本项目目现行静行静态比比较均价均价为43184318元元/平方米平方米项目目现行比行比较均价均价为43184318元元/平方米平方米预计市市场价格整体基本价格整体基本稳定定有效的有效的营销手段可以增手段可以增值5%5%目目标均价均价:45004500元元/平方米平方米洋房价格洋房价格10