《税法》第9章房产税法、城镇土地使用税法、耕地占用税法和契税法.pdf

房产税法、城镇土地使用税法、耕地占用税法和契税法房产税3/耕地占用税2 1城镇土地使用税4/契税V申报和缴纳一、房产税概述（三）立法原则-1.筹集地方财政收入 2.调节财富分配 3.有利于加强房产管理，配 合城市住房制度改革基本（）房产税的概念是以房屋为征税对象，以房屋的计税 余值或租金收入为计税依据，向房屋产权 所有人征收的一种财产税。（二）房产税的特点 1.房产税属于财产税中的个别财产税 2.征税范围限于城镇的经营性房屋 3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法二、征税范围、纳税义务人和税率（一）征税范围房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或 储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物不属于房产。房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工 矿区征收。城市是指经国务院批准设立的市。县城是指县人民政府 所在地。建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建 制镇。工矿区是指工商业比较发达、人口比较集中，符合国务院规 定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。二、征税范围、纳税一无所有人和税率(二)纳税义务人房产税以在征税范围内房屋产权所有人为纳税人。(1)产权属国家所有的，由经营管理单位缴纳;产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。(2)产权出典的，由承典人纳税。产权出典是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权在一定期 J1限内典当给他人使用,从而取得资金的一种融资业务。(3)产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。(4)产权未确定及租典纠纷未解决的，也由房产代管人或者使用人纳税。(5)纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由 使用人代为缴纳房产税。(6)自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产按照 规定征收房产税。二、征税范围、纳税义务人和税率（三）税率房产税采用比例税率，根据房产税的计税依据分为两种:依据房产计税余值计税的，税率为1.2%；依据房产租金收入 计税的，税率为12%。自2001年1月1日起,对个人居住用房出租仍用于居住 的，其应缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。自2008年3 月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收 房产税。对企事业单位、社会团体 以及其他组织按市场价格向个人出 租用于居住的住房，减按4%的税 率征收房产税。三、计税依据和应纳税额计算(-)计税依据1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%30%的损耗价值以后的余额，其中:(1)房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价。(2)房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。(3)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。三、计税依据和应纳税额计算(-)计税依据(4)对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来 IhB相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更 新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。(5)自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房 屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收 房产税。(6)在确定计税余值时，房产原值的具体减除比例，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定 的减除幅度内自行确定。三、计税依据和应纳税额计算(-)计税依据2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据房屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬，包括 货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据 当地同类房屋的租金水平，确定租金标准，依率计征。三、计税依据和应纳税额计算(一)计税依据3.投资联营及融资租赁房产的计税依据(1)对于以房产投资联营，投资者 参与投资利润分红，共担风险的，按 房产的计税余值作为计税依据计征房 产税；对以房产投资，收取固定收入,不承担联营风险的，实际是以联营名 义取得房产租金，应根据房产税暂 行条例的有关规定，由出租方按租 金收入计算缴纳房产税。n(2)对融资租赁房屋的情况，由于租 赁费包括购进房屋的价款、手续费、借 款利息等，与一般房屋出租的租金 内涵不同，目租赁期满后，当承租方偿 还最后一笔租赁费时，房屋产权一般都 转移到承租方，实际上是种变相的分期 付款购买固定资产的形式，因此在计征 房产税时应以房产余值计算征收。三、计税依据和应纳税额计算(-)计税依据4.居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和 出租)的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的,依照房产原值减除 10%30%后的余值计征，没有房产原值或不能将共有住房划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照 租金计征。三、计税依据和应纳税额计算（二）计算应纳税额1.地上建筑物房产税地上建筑物房产税应纳税额的计算公式为：应纳税额=房产计税余值（或租金收入）X适用税率其中：房产计税余值=房产原值X（1-原值减除比例）2.地下建筑物房产税（1）工业用途房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值。应纳税额=应税房产原值x（1-原值减除比例）xl.2%（2）商业和其他用途房产以房屋原价的70%80%作为应税房产原值。应纳税额=应税房产原值x（1-原值减除比例）xl.2%（3）出租的地下建筑，按照出租地下房屋建筑的有关规定计算征收房产税。四、减免税优惠（-）国家机关、人民团体、军队自用的房产（五）经财政部批准免税的其他房产（二）国家财政部门拨付事业经费单位自用的房产（四）个人拥有的非营业用的房产0/O（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产五、申报和缴纳(一)纳税义务发生时间，)将原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起，计征房产税。0 自建的房屋用于生产经营的,自建成之日的次月起,计征房产税。(3)委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之日的次月起，计征房产税。(4)对于在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租，出借的当 月起按规定计征房产税。(5)购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税。(6)购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权 属证书之次月起计征房产税。(7)出租、出借房产，自交付出租、出借房产的次月起计征房产税。(8)房地产开发企业自用、出租、出借房产之次月起计征房产税。出租、出借本企业建造 的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。J申报和缴纳（二）纳税期限房产税实行按年征收，分期缴纳，一般按季或半年征 收。其纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。五、申报和缴纳（三）纳税申报房产税的纳税申报是房屋产权所有人或纳税人缴纳房产税必须履行的 法定手续。纳税义务人应根据税法要求，将现有房屋的坐落地点、结构、面积、原值、出租收入等情况，据实向当地税务机关办理纳税申报，并按 规定纳税。如果纳税人住址发生变更、产权发生转移，以及出现新建、改 建、扩建、拆除房屋等情况，而引起房产原值发生变化或者租金收入变化，都要按规定及时向税务机关办理变更登记，以便税务机关及时掌握纳税人 的房产变动情况。、申报和缴纳（四）纳税地点7申报和缴纳第一!城镇土地使 用税一、城镇土地使用税概述（一）概念城镇土地使用税概念城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占 用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位 和个人征收的一种税。一、城镇土地使用税概述（二）特点对占用土地的行为征税1征税对象是土地2-征税范围有所限定4实行差别幅度税额一、城镇土地使用税概述三）城镇土地使用税的立法原则夕促进合理、节约使用土地广集财政资金，完善地方税体系调节土地级差收入,鼓励平等竞争二、征税范围、纳税义务人和适用税额(-)征税范围城二二二二二二 鬲口集体所有的土地。6镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区内的国家城市是指经国务院批准设立的市,其征税范围包括市区和郊区；县城是指县人民政府所在地,其征税范围为县人民政府的所在地的城 镇；建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的,符合国务院 规定的镇建制标准的镇，其征税范围为镇人民政府所在地；工矿区是指工商业比较发达，人口比较集中的大中型工矿企业所在地,工矿区的设立必须经省、自治区、直辖市人民政府批准。二、征税范围、纳税义务人和适用税额(二)纳税义务人城镇土地使用税的纳税义务人凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。(1)城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。(2)土地使用权未确定或权属纠纷款解决的，由实际使用人纳税。(3)土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。二、征税范围、纳税人和适用税额（三）适用税额城镇土地使用税实行分级幅度税额。每平方米土地年税额规定如下:大城市L5元至30元；中等城市L2元至24元；小城市0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。上述大、中、小城市是以登记在册的非农业户口人数为依据，其中，市区及郊 区非农业人口在）方以.的，称为大城市；市区及郊区非农业人口在20万至50万称为中等城市；市区及郊区非农业人口在20万以下的称为小城市。J三、计税依据及计算应纳税额（一）计税依据城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据,纳税人实际占用的土地面积，以房地产管理部门核发的土地使用证书与确 认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的,应由纳税人据实申报土地 面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。三、计税依据及计算应纳税额（二）应纳税额的计算夕城镇土地使用税是依据纳税人实际占用的土地面积和适用的单位 税额，计算公式如下：应纳税额=计税土地面积（平方米）X适用税额土地使用权由几方共有的，由共有各方按照各自实际使用的土地 面积占总面积的比例分别计算缴纳土地使用税。四、减免税优惠（一）减免税优惠的基本规定城镇土地使用税的免税项目有:由财政部另行规定免 税的其他用地开山填海整治的土地宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地直接用于农、林、牧、渔业的生产用地由国家财政部门拨付 事业经费的单位自用 的土地市政街道、广场、绿化 地带等公共用地国家机关、人民团体、军队自用的土地四、减免税优惠（二）减免税优惠的特殊规定部 L城镇土地使用税与耕地占用税的征税范围衔接：税法规定，凡是缴纳了耕地占用税的，从批准征用之日起满1年后征收城镇土地使用税；征用非耕地因不需要缴纳耕地占用税，应从批准征用之次月 起征收城镇土地使用税。2一。业办学校、医院、托儿所、幼儿园的用地：企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能 与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税。3、税单位与纳税单位之间无偿使用的土地：对免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等 单位使用铁路、民航等单位的土地），免征城镇土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税。四、减免税优惠(二)减免税优惠的特殊规定CT)石油天然气生产用地，企业的铁路专用线、公路等用地及盐场、盐矿用地：为了体现国家的产a 业政策,支持重点产业的发展,对石油、电力、煤炭等能源用地，民用港口、铁路等交通用地和水 利设施用地,三线调整企业、盐业、采石场、邮电等一些特殊用地划分了征免税界限和给予政策性减免税照顾。具体规定如下：(1)对石油天然气生产建设中用于地址勘探、钻井、井下作业、油气田地面工程等施工临时用地暂 免征收城镇土地使用税。(2)对企业的铁路专用线、公路等用地，在厂区以外、与社会公用地段未加隔离的，暂免征收城镇 土地使用税。(3)对企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地使用税。(4)对盐场的盐滩、盐矿的矿井用地，暂免征收城镇土地使用税。!5、农产品批发市场、农贸市场用地：自2016年1月1日至2018年12月31日,对专门经营农产品白,农产品批发市场、农贸市场使用(包括自有和承租，下同)的房产、土地，暂免征收房产税和城镇 使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品 易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。工四、减免税优惠（二）减免税优惠的特殊规定 6、物流企业自有的大宗商品仓储设施用地：自2017年1月1日起至2019年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准 的50%计征城镇土地使用税。物流企业的办公、生活区用地及其他非直接从事大宗商品仓储的用地，不属于优惠范围，应按规定征收城镇土地使用税。7、其他：（1）自2018年10月1日至2020年12月31日，对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征城镇土地使用税。企业享受免税政策的期限 累计不得超过两年。（2）自2019年1月1日至2021年12月31日,对国家级、省级科技企业孵 化器、大学科技园和国家备案众创空间自用及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的 土地，免征城镇土地使用税。五、申报和缴纳(-)纳税义务发生时间(1)购置新建商品房，自房屋交付使用的次月起计征城镇土地使用税。(2)购置存量房，自办理房屋产权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签 发房屋权属证书的次月起计征城镇土地使用税。(3)出租、出借房产,自出租、出借房产的次月起计征城镇土地使用税。(4)以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付 土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付时间的，由受让方从 合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。(5)纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税。(6)纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。申报和缴纳（二）纳税期限城镇土地使用税按年计算，分期缴 纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人 民政府确定。五、申报和缴纳（三）纳税申报纳税人应依照当地税务机关规定的期限，填写城镇土地使用 税纳税申报表，将其占用土地的权属、位置、用途、面积等税务 机关规定的内容，据实向当地税务机关办理纳税申报登记，并提供 有关的证明文件资料。申报和缴纳（四）纳税地点r城镇土地使用税的纳税地点为土地所在地，由土地所在地的税务机关负责征收。纳税人使用的土地不 属于同一市（县）管辖范围内的，由纳税人分别向土 地所在地的税务机关申报缴纳。在同一省（自治区、直辖市）管辖范围内的，纳税人跨地区使用的土地，由各省、自治区、直辖市税务局确定纳税地点。7税收优惠V征收管理一、耕地占用税概述（一）概念耕地占用税概念耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设 的单位和个人，就其实际占用的耕地面积征收的一种税，它属于对特定土地资源占用课税。一、耕地占用税概述二）特点夕税收收入专用于 耕地开发与改良在占用耕地环节一 耕地占用税与特定行为税的性质采用地区差别税率二、纳税义务人耕地占用税的纳税义务人是占用耕地建 房或从事非农业建设的单位和个人。所称单位包括国有企业、集体企业、私有企 业、股份制企业、外商投资企业、外国企业 以及其他企业和事业单位、社会团体、国家 机关、军队以及其他单位；所称个人包 括个体工商户以及其他个人。Q-耕地占用税的征税范围包括纳税人为建房或从事其他农业建设 而占用的国家所有和集体所有的耕地。耕地是指种植农业作物的土地，包括菜地、园地。其中,园 地包括花圃、苗圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地。占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，也视同占用耕 地，必须依法征收耕地占用税。占用已开发从事种植、养殖的滩涂、草场、水面和林地等从事非农业建设，由省、自治区、直辖市本着有 利于保护土地资源和生态平衡的原则，结合具体情况确定是否征收耕 地占用税。四、计算应纳税额（一）计税依据耕地占用税以纳税人占用耕地的面积为计税依 据，以每平方米为计量单位。四、计算应纳税额（二）税率夕人均耕地超过3亩 以上的地区，每平方米5至25元。人均耕地不超过1亩 的地区（以县级行政。区域为单位，下同），每平方米为10元至50元。人均耕地超过1亩但 i不超过2亩的地区，人均耕地超过2亩但不超过3每平方米为8至40元。亩的地区，每平方米6至30元。四、计算应纳税额（二）税率各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额表每平方米平均税额（元）上海45北京40天津35江苏、浙江、福建、广东30辽宁、湖北、湖南25河北、安徽、江西、山东、河南、重庆、四川22.5广西、海南、贵州、云南、陕西20山西、吉林、黑龙江17.5内蒙古、西藏、甘肃、青海、宁夏、新疆12.5四、计算应纳税额（三）税额计算耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，以每平方米土地 为计税单位,按适用的定额税率计税。其计算公式为：应纳税额=实际占用耕地面积（平方米）X适用定额税免征耕地占用税(1)军事设施占用耕地。(2)学校、幼儿园、养老院、医 院占用耕地。(3)农村烈士遗属、因公牺牲军 人遗属、残疾军人及符合农村最低生活 保障条件的农村居民，在规定用地标准 以内新建自用住宅，免征耕地占用税。减征耕地占用税(1)铁路线路、公路线路、飞机场跑 道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每 平方米2元的税额征收耕地占用税。(2)农村居民占用耕地新建住宅，按 照当地适用税额减半征收耕地占用税。耕地占用税由地方税务机关负责征收。土地管理部门 在通知单位或者个人办理获准占用耕地的单位或者个人耕 地手续时，应当同时通知耕地所在地同级地方税务机关。获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的 通知之日起30日内缴纳耕地占用税。土地管理部门凭耕地 占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用 地批准书。纳税人临时占用耕地,应当依照本条例的规定缴纳耕地占用 税。纳税人在批准临时占用耕地期满之日起一年内依法复垦，恢复 种植条件的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。耕地占用税的征收管理，依照中华人民共和国耕地占用税 法和中华人民共和国税收征收管理法的规定执行。纳税人、税务机关及其工作人员违反规定的，依照中华人 民共和国税收征收管理法和有关法律法规的规定追究法律责任。申报和缴纳一、契税概述（一）契税的概念契税是以所有权发生转移的不动产为征税 对象，向产权承受人征收的一种财产税。一、契税概述（二）契税的特点契税属于财产转移税契税由财产承受人缴纳契税以发生转移的不动产，即土地和房屋为征税对象，具有 财产转移课税性质。土地、房屋 产权未发生转移的，不征契税。2.1.契税属于土地、房屋产 权发生交易过程中的财产税,由承受人纳税，即买方纳税。对买方征税的主要目的，在 于承认不动产转移生效，承 受人纳税以后，便可拥有转 移过来的不动产产权或使用 权,法律保护纳税人的合法 权益。二、征税范围、纳税义务人和税率（一）征税范围1.国有土地使用权出让指土地使用者向国家交付 土地使用权出让费用，国家将国 有土地使用权在一定年限内让与 土地使用者的行为。国有土地使 用权出让，受让者应向国家缴纳 出让金，以出让金为依据计算交 纳契税。不得因减免土地出让金 而减免契税。2.土地使用权转让土地使用权的转让是指土地 使用者以出售、赠与、交换或者 其他方式将土地使用权转移给其 他单位和个人的行为。土地使用 权的转让不包括农村集体土地承 包经营权的转移。3.房屋买卖房屋买卖是指以货币为媒介 出卖者向购买者过渡房产所有权 的交易行为。以下几种特殊情况,视同买卖房屋：经当地政府和有 关部门批准，以房抵债和实物交 换房屋；以房产作投资或作股权 转让属房屋产权转移；买房拆料 或翻建新房。二、征税范围、纳税义务人和税率（一）征税范围4.房屋赠与 5.房屋交换房屋产权所有人将房 房屋住户、用户、所有人 屋无偿转让给他人所有。为了生活工作方便，相互 之间交换房屋的使用权或 所有权的行为。行为的内 容房屋使用权交换及房屋 所有权交换。二、征税范围、纳税义务人和税率（二）纳税义务人在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单 位和个人为契税的纳税义务人。原契税的纳税人包括城镇、乡村居民个人；私营组织和个体工商户；华侨、港澳台同胞;外商投资企业和外国企业，以及外国人等五大类，修订后的 契税暂行条例把国有经济单位也作为了纳税人。二、征税范围、纳税义务人和税率（三）税率契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%5%。具体执行 税率，由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内，根 据本地区的实际情况确定。三、计税依据及应纳税额的计算(一)计税依据(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。(2)土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋 买卖的市场价格核定。(3)土地使用权交换、房屋交换，其计税依据是所交换的土地使用权、房屋的价格差额。(4)以划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补 交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。三、计税依据及应纳税额的计算（二）应纳税额的计算应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税依据X税率应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇 结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民 币市场汇率中间价，折合成人民币计算。四、减免税优惠（一）契税减免的基本规定因不可抗力丧失住房而重新购 买住房的，酌情准于减征或者免征 契税。国家机关、事业单位、社会团 体、军事单位承受土地、房屋用于 办公、教学、医疗、科研和军事设 施的，免征契税。城镇职工按规定第一次购买公 有住房的，免征契税。土地、房屋被县级以上人民 政府征用、占用后，重新承受土 地、房屋权属的，由省级人民政 府确定是否减免。四、减免税优惠（一）契税减免的基本规定承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权渔业生产的并用于农、林、牧、免征契税。公租房经营单位购买住 房作为公租房的，免征契税。(6)(7)(8)按规定应当予以免税的外国 驻华使馆、领事馆、联合国驻华 机构及其外交代表、领事官员和 其他外交人员承受土地、房屋权 属的，免征契税。对个人购买家庭唯一住房面 积为90平方米及以下的，减按 1%的税率征收契税；面积为90 平方米以上的,减按1.5%的税率 征收契税。四、减免税优惠（一）契税减免的基本规定对个人购买家庭第二套改 善性住房，面积为90平方米及以 下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按 2%的税率征收契税。(9)(10)纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房 所在地的房地产主管部门出具纳税 人家庭住房情况书面查询结果，并 将查询结果和相关住房信息及时传 递给税务机关。四、减免税优惠（二）契税优惠的特殊规定企业按照中华人民共和国公司法有关规定整体改制，原企业投资主体 存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%,且改制（变更）后公司承继 原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。（2）事业单位改制 事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后 企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免 征契税。两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，目 原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。四、减免税优惠(二)契税优惠的特殊规定(4)公司分立 公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相 同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。(5)企业破产 企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，与原企业全部职工签订服务年限 不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过 30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转 国有土地、房屋权属的单位，免征契税。同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划 转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的 个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。四、减免税优惠（二）契税优惠的特殊规定（7）债权转股权 经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原 企业的土地、房屋权属，免征契税。以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。（9）公司股权（股份）转让 在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公 司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。五、申报和缴纳（-）纳税义务发 生时间契税的纳税义务发生时间 是纳税人签订土地、房屋 权属转移合同的当天，或 者纳税人取得其他具有土 地、房屋权属转移合同性 质凭证的当天。（二）纳税期限（三）纳税地点纳税人应当自纳税义务发生 之日起10日内，向土地、房 屋所在地的契税征收机关办 理纳税申报，并在契税征收 机关核定的期限内缴纳税款。契税在土地、房屋所在地的 征收机关缴纳。（四）征收管理纳税人办理纳税事宜后，征 收机关应向纳税人开具契税 完税凭证。纳税人持契税完 税凭证和其他规定的文件材 料，依法向土地管理部门、房地产管理部门办理有关土 地、房屋的权属变更登记手 续。土地管理部门和房地产 管理部门应向契税征收机关 提供有关资料，并协助契税 征收机关依法征收契税。感谢您的观看!