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(完整版)房地产精装修项目

房地产精装修项目
资源整合营销方案

策划单位：蕉岭县合力拓源商业策划有限公司
策划时间：2013年10月17日

目录
一、 精装房项目背景分析
二、 精装房项目市场环境分析
三、 精装房项目整合营销目的
四、 精装房项目合作模式
五、 精装房项目合作流程
六、 精装房项目结算模式

一、 精装房项目背景分析
1、精装房定义
精装修的“精”是对应“粗”而言的，表明装修的规格和程度，即2002年7月建设部住宅产业化促进中心正式推出了《商品住宅装修一次到位实施细则》指出：“装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，除床、家具、窗帘等软装饰外基本达到拎包入住的标准。简称全装修住宅。”即通常所称的精装修房。
精装房有四个层次：第一层次,墙、顶、地六个界面和门窗，这是构成室内空间的基础;第二层次，固定设施、固定设备和固定家具；第三层次是活动家具;第四层次是室内陈设等。一般前两个层次的内容被统称为硬装修部分，后两个层次的内容被习惯叫做软装饰部分，也称为室内内含物,包括家具、灯具、陈设、织物和绿化等。
房地产市场产品同质化现象严重，要在市场竞争中取胜仅靠户型、楼型的变化已很难有所突破，而精装房大大降低了开发商的成本，减少税收压力( 土地增值税) ，无疑是产品升级和赢得市场的有效途径，也成为开发商增加市场亮点的砝码。精装房更能很好地满足了消费者"重装饰轻装修”的消费理念,是城市房地产的新亮点，同时有利于国家规范装修市场，促使住宅装修生产从无序走向有序，有利于住宅装修工业化生产,精装房将会成为行业发展的一种趋势。

二、 精装房项目市场环境分析
1、 蕉岭县房地产现状分析
蕉岭县的房地产业从2000年兴起，至今已走过了13年的发展历程,近大半年来，深圳、上海、北京等全国一线城市房价已经出现大幅下滑，并受国家相关政策、房地产市场供求关系的影响，使市场成交量走低,从而出现供大于求的局势导致房价下跌。蕉岭属于县城,总体房价相对比较偏低，但随着近两年物价的不断上涨，建筑材料、人工费等开发成本也在随之上涨，从而导致房价的不断攀升.而部分潜在客户群受国家相关政策、全国市场大环境的影响也在持币观望态度，也有部分投资客户受股市影响正处在排徊阶段,目前蕉岭县房地产市场在现阶段正处于销售低迷期，本项目必须走市场差异化、针对化路线才能取得良好的销售业绩.
自碧桂园2012年11月24日开盘以来，房产交易呈现日益上升的趋势，更出现火爆抢房的高潮.除了自身的政策优势之外，我们应该看到碧桂园给整个蕉岭房产注入了新鲜血液—-精装房的概念。
据我司市场调查统计，目前已销售近5成，约1400套商品房，未销售及在建楼盘约有3000套左右的房源；合计蕉岭县房源约4500余套，平均房屋面积约100平方估算，共计约50万平方；按照蕉岭县装修价格约1500元/平方,蕉岭县家装占有市场份额约10亿元。

2、 精装房与毛坯房对比分析

毛坯房
精装修
材料损耗
个人装修无法有效利用边角余料,加上非专业估计耗材，造成建材大量浪费
精装修计入开发商成本控制，加上边角余料的利用，有效减少材料损耗。
噪音污染气味污染
住户入住时间不同,装修时间不同,彼此间装修噪音干扰严重；
个体装修验房无保障,无专门的验房体系，甲醛超标等问题突出。
统一一次性装修到位，避免噪音污染。
交房须经过国家相关部门验房，否则不得交房，不存在甲醛超标等问题。
住房结构
个体装修不专业,不尊重住房结构，随意破坏，带来住房安全隐患.
开发商对安全负完全责任，不会对住房结构进行肆意破坏。
施工质量小区安全
装修黑洞太多，个体装修中质量及偷工减料问题屡见不鲜.
毛坯房装修时进出人员多而杂，安全保障系数低。
与装修公司达成战略联盟，严控质量问题、偷工减料问题
所有住户一次装修到位,避免了个体装修不安全因素.
消费者利益
个人装修耗费大量时间、精力，耗时长达几个月之久。
节省时间、精力，为现代人士节约宝贵时间。
须一次性支付装修款，压力较大,部分因经济窘迫无法装修导致房屋空置;
能照顾个性化需求，但最初只能看效果图，与最后装修的实际效果存在落差。
精装修费用可计入按揭，降低一次性支付压力，交房即可入住。
一开始就知道最终的装修效果，避免了个体装修与实际效果的落差。

3、 精装房自身优势分析
项 目
特 点
质量优异
·厂化体系确保质量可控 ·全过程质量品控促成严格质量标准
功能齐备
·居住性能全面优化:安全、防水、防裂、防火、保温节能、隔音、舒适、耐久、环保、人性化户型空间利用率高,符合人体工学原理
环保健康
·全面采用环保材料，达到环境标准要求
·空气洁净及水质净化技术运用，保障生活健康
无忧购房
·无装修烦恼，确保入住即达到安心标准
·主动式维修服务，一站式全方位售后维保，超越目前的物业管理方式
满足购买力
·从城市中产阶层收入出发设计产品
·工业化优化过程促进成本下降与品质提升，不断提高性价比
总价控制
·在单价不降基础上总价得以控制，并降低与面积有关的其他各项费用
户型优化
·以人体工学原理控制户型面积，面积减少但效率提高
使用费用低
·质量保障，维修成本低
·节能，节约大量电费、燃气费
·节省大量物业管理费用等彻底解决传统建筑质量通病
★ 国家政策扶持
★ 增加项目成本，转移部分收入，降低增值税和所得税支出；
★ 提高销售收入、销售回款和项目利润率；
★ 小区居住品质提升，便于后期的管理和服务。

三、精装房项目整合营销目的
由于国家对房地产的宏观调控政策陆续出台，导致客户购房观望现象比较重；
通过推广激发市场对项目的关注，推动一期剩余房源的顺利去化，为二期开盘做好销售准备。
以精装修产品做为项目的一个卖点,获取市场对项目一个认可.
1、精装房对于购房者的优势:
降低置业、居家门槛：装修款可计入总房款进行银行按揭，业务无段再承担购房后装修的费用，缓解了购房者资金压力；由于发展商统一装修，物料、人工成本大大降低；
省时、省心、省事：由于发展商统一设计、装修,业主无须再付出一、两个月的时间去办理房屋的装修，也不需要和家装公司在装修物料、人工费用上讨价还价;
节能，告别家装烦恼：据建设部测算统计,统一装修比个人装修在耗材方面节省20%以上。而据各地消协统计，装修投诉已成为新的消费投诉热点。统一装修均可使业主避免此类问题。
2、精装房对于开发商的优势：
增加卖点，吸引客户:由于发展商挑选实力较强的装修设计公司进行强强联合，当样板房装修完成后，即可吸引客户的眼球，增强项目的品质感与客户对项目的认同感.
减少资金投入，便于楼盘运作；精装房的摄入，开发商只需提供场地,前期基本无需投入太多资金，各大合作商的合作模式都是售完结款的，如此一来，不仅减少资金投入，还可以迅速把握市场，使自身的楼盘优势体现,更快达到销售。
资源整合，便于管理；由传统的毛坯房营销转变成现代精装营销，通过各大材料商、策划公司合作，使运营更加顺畅，统一的装修，更有利于后期的物业管理和验收。
结合市场现阶段形势与本项目自身情况,证实了只有走与其它楼盘的差异化、针对化路线才能在激烈的市场竞争中占有一席之地，而取消毛坯房、推广精装房已经是大势所趋，精装修时代已经到来.
3、精装房对于材料商的优势
摄入楼盘营销，推广品牌;由原先的店面营销直接转变成楼盘营销模式,不仅很大程度提高了自身的营销进度，而且通过楼盘的整体营销，更有利于自身品牌的推广，让客户可以亲身去体会。
批量销售,提高营业额;不再单一的订购，而是统一的批量进货，对于现有的经销商，基本都是围绕走量返点这个经营模式,只需垫付小许资金，就可以简单大批量的去销售自身产品，很大程度缓解销售难、销售小的困扰.
四、 精装房项目合作模式
此精装房项目资源整合营销方案采用捆绑式营销的合作模式；房地产开发商、材料供应商、商业策划公司三方强强合作,让房产价值达到最大的商业价值化。
五、 精装房项目合作流程
1、 由合力拓源商业策划公司全案组织、策划、设计、施工、营销；
2、 材料供应商产品批量提供，包括产品维护以及售后服务；
3、 房地产开发商提供场地、相应设备设施；
六、 精装房项目结算模式
精装房项目结算模式采用售后分账的模式，详细内容如下；
1、 合力拓源商业策划公司全案策划、施工,承担前期施工的人工、物料推广费用；在该项目全面验收完毕后，向房地产开发商、材料供应商收取相应的管理费用;
2、 各材料商在装饰设计方案的规定下，预先铺货装修，费用在该房售后，开发商收齐款项后给予结算；