物业御景苑小区前期物业管理投标书模板.doc

御景苑小区前期物业管理

投

标

书

连云港万山物业管理
二OO八年五月十九日

我们服务理念

居民满意 我们满意！

投 标 书 目 录
一、企业介绍
二、投标书
三、授权委托书
四、人员配置、培训管理
五、 服务标准
六、内部管理
七、物资装备
八、各项规章制度
九、物业管理经营成本测算
十、附件
1、企业营业执照
2、企业资质证书
3、项目责任人资格证书

一、企业介绍
第一节、企业基础情况
连云港万山物业管理成立于，系有限责任企业，注册资本50万元，关键经营：物业管理等，线有各类中、高级工程技术管理人员20人，连云港华阳物业管理企业自成立以来，一直把“业主至上、服务第一”作为企业经营信念，坚持发扬“重协议守信誉，保优质、创品牌”企业精神，坚持经济效益和社会效益并举企业方针，坚持把做优，做新、做强作为企业发展战略来考虑。
企业严格实施国家相关行业要求，遵纪遵法，把企业信誉视为企业生命，企业成立以来投诉绿为零。经过企业全体职员不懈努力，企业诚信度、美誉度受到社会广泛赞誉。
连云港万山物业管理企业所取得成就和荣誉，已经成为过去，我们决心戒骄戒躁，勇于开拓，奋力拼搏，主动为社会提供愈加优质服务，把企业做优，回报社会，回报港城人民。
企业经过数年努力和品牌精心打造，在连云港市物业管理行业界已享受了一定声誉。企业在物业管理探索和实践过程中重视经验总结和理论提升，为推进连云港市物业管理行业进步作出了主动贡献。
一、企业管理模式
连云港万山物业管理是一家专业从事物业管理工作，经验丰富含有三级物业管理企业资质企业。企业建立现代企业制度，以市场运作为关键，以物业管理法规为准绳，采取专业化、一体化、科学化、职业化管理运作模式，对所托管物业进行精细化管理。企业实施董事会领导下总经理负责制，决议层将“企业对业主负责、对社会负责”作为职业准则，寻求“社会效益、企业效益”双赢执业业绩。

二零零八年五月十九日

二、投 标 书

连云港御景房地产开发 ：
1. 在考察了物业现场和研究了上述项目标投标人须知、协议条款、技术规格、图纸等后，我方愿以人民币 肆拾贰万零玖佰陆拾元整（大写）（RMB420960 元）总价或上述招标文件确定（算术上核实和更正后）另一金额，按招标文件要求，负担上述项目标全部物业管理工作。
2. 假如贵方接收我方投标，我方确保在接到项目命令后 15 天介入，并在招标文件要求期限内完成协议要求全部工作。
3. 我方同意在从要求递交标书截止之日起 45 天内遵守本投标。在该期限满期之前，本投标对我方一直有约束力，并可随时被接收。
4.在正式协议协议制订和签署之前，本投标书连同贵方中标通知书成为约束贵、我双方协议。
5.我方了解，贵方不一定接收最低报价投标或其它任何你们可能收到投标。

投标人（盖法人章）：

法定代表人（盖章或签字）：

委托代理人（盖章或签字）：
三、授 权 委 托 书

本授权委托书申明： 邵明银 系 连云港万山物业管理 法定代表人，现授权委托 谭新玲为我代理人，以我名义参与项现在期物业管理招标活动，授权委托人所签署一切文件和处理和之相关一切事务，我均给予认可。代理权限使用期为本委托书签字之日起至招标工作结束止。

代理人无转委权，特此委托。

代理人：谭新玲性别： 女　 年纪： 49
单位：(盖章)物业管理企业部门： 管理处 职务：经理

投标人：（盖法人章）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
法定代表人：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

日期：5月19日

四、人员配置、培训和管理

一、组织架构、人员配置

管理处主任1人

环境服务部
安保部
部
工程部
行政财务部

维修1人
人
绿化员1人
保洁员2人
主管0人
保安5人
队长1人
主管1人
会计1人

主管0人

本项目标技术装备表

序号
装备名称
单位
数量
备注
1
电脑(含打印机)
套
1

2
对讲机
套
3

3
办公桌椅
套
8

4
文件柜
套
4

5
沙发
套
1

6
保险柜
只
1

7
饮水机
只
3

8
管道疏通机
套
1

9
剪草机
套
1

10
电焊机
套
1

11
值班岗亭
个
1

12
五金工具
套
1

13
强光电筒
只
2

14
巡查灯
只
2

15
干粉灭火器
只
4

16
一般灭火器
只
50

五、服务标准
1、值守
有完善值班制度和交接班制度；工作统计。
2、服务时限
急修服务15分种到位，8小时内修复，若不能，要有紧急处理方法，并对业主（使用人）做出合了解释，做出限时承诺。小修2日内修复，特殊情况必需作出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间拖延。（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）
3、油漆粉饰
木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换新木件应油饰，5年油饰1次；钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其它各类构件（铁栅栏、铁栏杆铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰，铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉，上述部件应3年油饰1次；楼梯间、共用走廊室内墙面每5年应粉刷1次。
4、给水设施
饮用水水池（箱）六个月消毒1次，操作人员含有对应操作资格，根据程序操作，清洗时无二次污染，有严密管理方法；水质每3个月化验1次，有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证，保持箱体完好，池体内清洁，没有对水质组成污染原因，保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处立即修补。每个月检验保养2次水箱入孔、进水管、溢水管、泄水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠保温方法，且不得对水质产生污染。
保持泵房清洁卫生，良好通风、照明和采暖，地面排水通畅，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运行正常，每2小时巡查泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，多种仪表指示稳定正常，阀门开关灵活，发觉滴漏立即维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不常常开启水泵，每个月开启1次，保持水泵能正常运行，每个月检验检验1次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件常常加油，保持润滑灵活；每十二个月对水泵机组清洁保养一次；泵房内设备2年后，每十二个月更新多种标志一次；每日填写水泵运行统计，建档备查；每十二个月对共用明装给水管道进行1次全方面检验维修，中修更新改造后电梯应有质量验收证实；更改部分须有变更设计证实文件；小区如有共用空调系统应负担系统及配套设施操作，应保持设备完好。
5、排水设施
化粪池每十二个月清理2次，每季巡查1次。出入口通畅，井内无积物浮于面上，池盖无污渍，污物，清理后立即清洁现场;楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等立即更换，定时检验，每3年全方面更换1次；
每七天清扫1次以上排水明沟内泥沙，纸屑等垃圾，拔出沟内生长杂草；达成目视基础洁净无污渍，无杂草，排谁通畅，无积水，臭味。
每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每三个月对地下管井根本疏通1次，清理结束地面冲洗洁净。清理时地面竖警示牌，必需时加护栏。清理后达成目视管道内壁无黏附物，井底无积淀物，水面无漂浮物，水流通畅，井盖上无污渍，污物。
6、供配电系统
建立和完善相关规章制度，包含电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检验制度、维护制度、安全及交接班制度；值班人员含有变配电运行知识和技能，含有上岗资格，持有上岗证书；保持配电房清洁卫生，每七天清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；每日检验变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统运行情况，并定时抄表做好统计，出现异常立即处理；每十二个月委托专业单位对变压器、高压开关柜进行1次测试、试验等项目标维修保养；每十二个月对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁保养；确保正常电力供给，限电、停电按要求时间通知业主（使用人）；每十二个月检测1次保安接地电阻；每十二个月检测1次配电房关键电器设备绝缘强度；每十二个月检测2次配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具，并每十二个月送供电部门检测1次；潮湿天气时，采取安全有效方法，保持配电房内关键电器设备干燥；每个月检测1次配电房内有没有蛙、鼠、蚁等虫害，如发觉立即采取方法杜绝；每日填写运行统计，建档备查。
7、弱电系统
操作人员受过专业培训，持证上岗；工作时认真负责，精神集中，对异常情况能立即识别；发觉异常，立即处理；有切实可行维修保养计划；保养、检修立即；对相关设备、设施定时进行调试，使系统处于最好工作状态；工作、维修、养护有统计，特殊系统、设备进入经过授权，密码有有效保护；分系统定时检验和统计各部分、各监控点工作及运行状态，定时对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。
8、共用楼道保洁、共用卫生间保洁
每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，每日清洁一次楼梯扶手；每七天擦抹1次各层和通道防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；每三个月楼梯间墙面除尘1次；每三个月擦1次楼梯道共用门窗玻璃；无垃圾、杂物、无显著污迹，无乱堆乱放，无乱贴乱划，无私自占用现象，目视基础洁净；梯间顶面无显著蜘蛛网、灰尘；外墙玻璃无积灰。每日早、中、晚对共用卫生间清洁3次，保洁时悬挂醒目标志；（清洁内容包含：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新垃圾袋；清洗大小便器；用拖把拖洁净地面；喷洒空气清新剂或香水，小便器内放置香球等）;每日早上用玻璃清洁工具清洁共用卫生间玻璃镜；每七天1次用毛巾擦灯具；每个月2次对共用卫生间进行消杀，发觉墙壁有字立即清洁。室内无异味、臭味，地面无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无灰尘、蜘蛛网、墙壁洁净，便器洁净无黄渍。
9、停车场、共用车库或车棚维护、保洁
每日清扫1次车库纸屑和垃圾；每日用拖把拖1次场地；每日将墙面及箱柜上灰尘掸掉，用湿布擦拭1次用湿布擦拭洁净；立即清除地下室进出口垃圾；发觉油迹、污迹、锈迹，应立即擦洗洁净；每七天打开地下室、车库集水坑和排水沟盖板根本疏通冲刷1次；每七天擦洗1次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位档、防火门等公共设施；每个月进行1次地下室管线；每个月进行2次地下室消杀工作。地面无显著垃圾、果皮、纸屑、无积水、无显著灰尘、无油迹、无污迹和杂物；无异味、空气流通；管道标识清楚、油漆鲜亮，无脱落、无锈迹；标志、指示牌等公共设施无显著灰尘；墙面管线无污迹、无灰尘。
加强道路维修和养护，制订具体计划，按协议约定实施；建立报修渠道，并有巡查制度，专员负责，立即修补。
停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修计划。停车场、棚、房内照明设施完好，通道通畅，配置必需消防设施，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。
10、道路保洁
每日对道路、两侧人行道清扫3遍，白天专员不间断循环境保护洁，保洁人员往返一周时间不超出40分钟；旱季每七天冲洗一次路面，雨季每个月冲洗一次，夏季每日洒水1次，目视道路、人行道洁净无浮尘、无杂物、无油污、无积水、积雪，污渍、泥沙；每200m2痰迹控制在1个以内；每100 m2内烟头、纸屑平均不超出两个，无直径1厘米以上石子；地面垃圾滞留时间不能超出40分钟；雨雪天气立即清扫路面，确保无积水、积雪；每个月清洁2次，目视灯具无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩、灯座明亮清洁。
11、标识、宣传牌、信报箱保洁
标识、宣传牌每日擦拭1次，雕塑每七天擦拭1次。清洁后检验无污渍、无积灰，不损伤被清洁物；天天擦拭1次业主（使用人）信报箱，洁净无灰尘、无污迹。
12、绿化带保洁
每日清扫2次绿化带、草地上垃圾，拣洁净草地、绿化带上烟头、棉签等小杂物，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，花坛表面洁净无污渍，外观整齐，绿化带每100 m2烟头不超出3个，座椅无积灰，地面垃圾滞留地面不超出40分钟。
13、门卫、岗亭保洁监控探头保洁
门卫、岗亭每日清洁2次，内外地面拖洗洁净，擦洗洁净内外门窗玻璃、窗台及其它台面；室内外墙面每个月清洁2次，发觉不卫生随时处理，保持墙、地面洁净、光亮、整齐，工、器具排放整齐有序；监控探头每七天擦拭1次，镜头用专用纸，探头外表用微湿毛巾；擦拭不得刮伤镜片，清洁后镜头光亮洁净，探头外表洁净无灰尘。
14、垃圾桶、果皮箱
垃圾桶、果皮箱每日清运2次；每日抹布抹1次；每2周清洗1次，清洗工作在夜间集中在指定场地进行；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、无显著污迹；垃圾桶、果皮箱无显著污迹、油污；常常喷洒药水，预防发生虫害。
15、垃圾搜集和处理
每日上门搜集生活垃圾2次，垃圾日产日清；垃圾运输人员巡回收取垃圾桶内垃圾，确保垃圾桶内呈半空状态，方便业主（使用人）使用、回收垃圾桶垃圾后重新铺好新垃圾袋，铺垃圾袋时将垃圾袋口完全张开，袋口反卷5cm拆贴在垃圾箱外沿，再盖好垃圾桶盖；垃圾分类搜集，对于可回收物资应该回收利用；对有毒物质分离特殊处理；建筑垃圾定点堆放；废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运输途中注意容器封闭，预防溢流污染路面；垃圾在运输途中应加以遮挡，预防垃圾掉落或飞扬引发二次污染；运输垃圾避开人流高峰，不可使用客用电梯运输垃圾；垃圾搜集车表面洁净、外观光亮，无突出噪音，无污染，全封闭，无垃圾外溢、气味四散、垃圾撒落。
16、卫生消杀
夏季等蚊、蝇、孳生季节每个月消杀1次，其它依据季节和当地情况制订具体计划；灭鼠：每季进行1次；确保操作人员和业主（使用人）安全，有切实可行方法 ，干扰业主（使用人）正常生活，检验仓库、地下室，目视无显著蚊虫在飞；检验办公室、食堂，目视无苍蝇在飞；抽查楼道、业主（使用人）家无显著鼠迹，用布粉法检验老鼠密度，不超出1%。
17、草坪
草坪斑秃不显著，成活率在95%以上，生长茂盛；整块草地没有已开花杂草，整块草地没有显著阔叶杂草；无大面积病虫害，并能立即防治；绿期250日以上，草坪平整或坡度平缓，留茬高度控制在60mm以下；绿地基础整齐，无显著堆物堆料、搭棚、侵占等现象；无较严重人为破坏，无绿化生产垃圾，对人为损坏和违法行为能立即处理；依据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。
18、园林树木
生长长势强，生长和该树种、该树木平均生长量；树木树冠基础完整，有，一定绿化效果，没有死树和显著枯枝死杈。树干无显著机械损伤，叶色基础正常，严重黄叶、焦叶、卷叶和有虫屎、虫网、积尘叶蛀树在5%以下；乔木根部无10cm高以上荫栗枝，无过长杂草、杂物。无显著缺株；管理期间树木基础未出现钉栓、捆绑现象。绿篱生长造型基础正常，整形修整表面和棱角基础划齐，叶色基础正常，无显著死株，有虫株率在2%以下。被啃咬叶片最严重每株在5%以下，无蛀虫害虫活卵、活虫；介壳虫危害不显著。
19、花坛
花卉长势良好，表现花坛设计要求，造型优美；在花坛开花期间，每七天剪残枝、花5-7次，保持清楚图案和适宜高度；宿根花卉管理立即，花期长，花色正，缺株率在8%以下；有轻微病虫害及人为损害，处理后对花卉生长影响很小，泥面不开裂，花木不缺水枯萎现象；叶色、大小正常，无很落叶、黄叶；株型丰满、整齐、姿态匀称优美。
20、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品
每个月清洁1次，细致、认真、全方面检验1册，关键检验山石之间是否牢靠；每日巡视1次，需要刷白或刷油漆部位每1年粉刷1次，大理石雕塑每个月擦洗1次，保持清洁卫生。

六、 内部管理

一、 人员配置
1、要求
●含有良好政治思想素质，讲求社会公德和职业道德；
●热爱物业管理工作，追求卓越，勇于创新，勤奋敬业，含有奉献精神：
●有一定社会经验和工作能力：管理处主任、主任助理大学本科毕业，持物业管理资格上岗证；管理人员中专学历以上；工程技术人员持劳动部门统一颁发资格上岗证：护卫人员以退伍军人为骨干。
●身体条件达标。
2、岗位设置
(1)决议层：1人
管理处主任
(2)管理层：3人
安全护卫队长(1人)，工程设备主管(1人)、行政财务(1人)
(3)操作层：9人
安全护卫员(5人)、设备管修人员（1人）、保洁员(2人)、绿化工(1人)
3、招聘
关键骨干由万山物业管理派出，其它职员公开招聘(须办理严格入职担保手续)，试用期为3个月，试用期满，视工作能力、工作表现确定是否转正。
二、 管理机制
(一)管理标准
近几年来，万山物业之所以取得了超规模发展骄人业绩，管理创新是其中原动力之一，而人事管理则是其关键部分。企业在职员录用考评、晋升淘汰等方面已建立了一整套高效运作体系。
●竞争上岗机制
建立“岗位能上能下、人员能进能出、工资能高能低”竞争上岗机制。管理人员实施竞争上岗、优胜劣汰，能者上、平者让、庸者下，发明平等竞争良性环境，促进人才脱颖而出。
●激励机制
在御景苑小区人事管理中，我们将一如既往地以职员需要、行为、动机、目标作为确定激励机制根本，充足发挥人主动性、发明性、能动性。依据职员服务态度、质量意识、工作技能、工作绩效确定物质奖励和精神奖励标准。以物质奖励调动职员主动性，降低劳动成本，改善服务质量，提升管理水平：以精神奖励使职员树立正确人生观、价值观，经过精神奖励对职员行为方法和价值观念给充足肯定、认可和赞赏，以此激发员精神动力。
●实施全员量化考评制
对每位职员工作进行量化考评记分，考评人每个月对职员上月工作实绩，
按量化标准进行考评。考评实施百分制按实际分数百分比和工资挂钩。各类考评要求有检验、有统计、有结果、有存档。
●实施首数晋升和尾数淘汰制
年底，企业将依据职员整年工作实绩考评分数，实施首数5%加薪或工资晋级，尾数5％降职或淘汰，以增加职员职业危机感，强化职员竞争意识。
(二)录用和考评
1、录用要求
依据御景苑小区运作特点，我们将确定御景苑小区人员录用四个硬性指标：
(1) 知识层次：为符御景苑小区高品质物业管理要求，管理层及技术人员必需100％大专以上文化程度，持证上岗，一专多能，一岗多队；操作人员100％高中以上文化程度；安全护卫员以退伍军人为主，确保队伍素质。
(2) 职业技能：全部管理层人员除经过正常笔试、面试、心理测评，成绩合格者给予录用，作业人员全部经过技能考评。
(3) 年纪结构：管理决议层人员30-45岁；管理层人员25-40岁：保安员20-28岁：其它操作人员20—40岁；
(4) 工作经验：全部些人员必需含有和其岗位相关工作经验。
三、安全管理
1、人员组织
专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责；接收过相关安全护卫知识和技能岗位培训，能胜任小区安全护卫工作，对小区日常规护卫事项作出正确反应，并定时进行安全防范学习，增强安全防范能力；思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪统计；当班时应佩戴显著标志，穿戴统一制服，制服洁净、整齐，配置对讲装置和其它配置安全护卫工具；交接班制度完善，并有工作及交接班统计。
2、门卫
主出入口二十四小时有些人值班看管，次出入口每日6:00-24:00有1人值守；根据委托协议要求进行进出车辆管理体制；访客登记，拒绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会同意商贩入内，大件物品搬出实施登记、实施交通指挥和疏导等工作。
3、巡查
白天巡查次数不少于6次，夜间巡查次数不少于8次，关键部位、关键时间和特殊情况加强巡查；立即发觉和处理不安全隐患；接收业主（使用人）投诉和求援，回复用户问询；在碰到突发事件时，立即汇报警方和管理处，必需时采取正当防卫，预防事态扩大，帮助保护现场和证据；安全巡查有统计有检验。
4、交通、车辆管理
有较为完善车辆管理制度；小区设置显著交通标志；维持交通秩序，发觉车辆未上锁及乱停乱放进行忠言或纠正，发觉偷窃车辆、破坏交通设施等现象立即阻止；设置露天停车场经过业主委员会同意并经过公安交管部门审批，符合计划要求。
5、消防管理
有健全消防管理制度，建立消防责任制。消防设施有显著标志，定时对消防进行巡视、检验和维护。定时进行消防训练，确保相关人员掌握消防基础技能。
四、装饰装修管理服务
有健全装修管理服务制度。查验业主装修方案，和业主、施工单位签定装修管理协议，通知业主装修注意事项。装修期间，对装修现场进行巡视和检验，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区装修车辆、装修人员实施出入证管理，调解因装修引发邻里纠纷。业主装修结束后，应进行检验。对违反装修协议要进行处理，问题严重报行政管理部门处理；立即清运装修垃圾，集中堆放时间不得超出2天。

七、 物资装备计划及创办费

一、办公文体用具类

序号
名称
序号
名称
序号
名称
1
办公桌椅
5
数码摄影机
9
文件柜
2
电脑
6
电话
10
标识一批
3
打印机
7
复印机

4
传真机
8
职员服装

二、维修机具用具类

序号
名称
序号
名称
序号
名称
1
铝合金人字梯
4
水工工具
7
应急灯
2
冲击钻
5
管道疏通工具

3
电工工具
6
木工工具

三、清洁绿化类

序号
名称
序号
名称
序号
名称
1
吸尘器
4
高压喷雾机
7
手推垃圾车
2
清洁工具
5
手动喷雾器

3
绿化工具
6
大垃圾桶

四、安全、交通、消防类
序号
名称
序号
名称
序号
名称
1
对讲机
4
钢盔
7
消防斧、消防桶
2
橡皮警棍
5
消防靴
8
消防用具箱
3
电警棍
6
强光电筒
9
消防服

八、各项规章制度

《住宅装修管理条约》

为确保住宅小区业主根本利益，并对装修施工队伍有序管理，特制订本要求。
一、任何施工队进人本小区施工，全部要接收资质审查，提供：
1．连云港市室内装饰企业营业执照；
2．连云港市建设局发执业许可证；
3．连云港市装修企业资质等级证书；
4．法人企业技术情况情况表。
同时，要接收管理处对其进行小区装修基础要求、行为规范、注意事项和违规处罚等方面培训和管理。
二、本小区内装修队实施凭《装修施工许可证》进场和施工人员凭《出人证》进出制度。各施工队还必需加强内部管理，不得使用三无人员，政府要求需持证上岗技术工种工人要证件齐全。
三、装修施工时间：天天施工时间为8:00—12:00，14:00—18:00。超时施工，管理处有权责令停工，扣留或没收工具；如需延长施工工期必需向管理处申报。
四、施工队在取得进人本小区施工资格并在接到工程后需办理以下手续：
1．交纳施工押金，按施工人数乘以1000元计收；
2．交纳施工管理费，按施工人员每人天天5元计收；
3．办理装修施工许可证，每人交纳工本费20元；
4．办理施工人员出人证，每位施工人员需交一寸免冠相片两张；办理一个交纳工本费 10元。
五、施工人员只能在“装修施工许可证”指定现场作业，不得乱窜现场地，违者每人每次扣违约金100元；更不得私下再接工程而不办手续，违者除补交相关费用外，每队每次扣违约金1000元。
六、施工过程中要注意垃圾袋装清运，天天垃圾应按指定地方放置并当日清运，楼梯、过道、天台丸道路及其它公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾地方，不得损坏公用设备、设施，保持公用地面、墙壁完好和整齐。
七、施工队应绝对按《连云港市住宅装修管理要求》、《新港国际·风和日丽装修管理要求》实施。
八、施工后施工队和业主共同向管理处申请验收时交回进场“装修施工许可证”和“出人证”，如丢失“装修施工许可证”扣违约金500元，丢失“出人证”者每证扣违约金100元。
九、每项工程验收后，经1个月再复验，确定无质量问题和其它违章现象时，可退回施工押金。
《物品搬进（出）管理要求》

一、目标。本要求意在加强、规范物品搬进（出）管理。有效控制偷窃等治安案件。维护区内居民及商家、单位利益。
二、申报制。住宅区住户及商家、单位凡有物品搬出本区，须事先向管理处管理中心申报，管理中心应立即通知公共事务助理，并向其它部门传达，并确保在搬进（出）物品时提供方便。
三、盘查制。管理处治安队人员全部有责任对全部物品搬进（出）进行盘查；发觉可疑情况立即处理，并在有需要时联络治安大队支援；本区出人口岗亭值勤治安员须亲密注意进出车辆及人员，发觉可疑情况立即进行检验、处理。
四、应急处理。区内发觉相关可疑情况而且当事人逃脱时，应立即以对讲机、电话等快速和出人口岗亭及执勤治安队员联络，汇报相关特征并请示截停，相关人员接到截停请示时须立即反应并予截停、盘查。
五、案件处理。经盘查发觉有违法现象时，须立即移交派出所处理。
六、登记。发觉可疑情况，立即向治安大队长汇报，治安大队长应正确立即统计在案，做到凡事有案可查；统计时间、地点、人、事等要素齐全。

管理处交通、车辆管理员岗位职责

为了维护本区交通秩序，发挥交通管理员主动作用，使车辆管理规范化，特制订交通管理员职责：
一、住宅区交通、车辆管理员在保安部主管直接领导下，对小区交通安全、停车场行使管理权。
二、上班时间必需着装整齐，佩带标志，上岗姿态端正。对待车主、住户热情有礼，保持严谨一丝不苟工作作风。认真做好上岗统计，不在岗位上聊天、会客、做私活。
三、在多层停车场值班保安员，要认真做好交接班时车辆查对统计，不定时轮番巡查，发觉可疑情况立即和治安办值班人员联络并一起调查处理。
四、凡入小区机动车辆，一律发给司机“进出卡”并登记，出小区时即收“进出卡”，查对无误后放行。当住户迁居或搬珍贵、大件物品离开小区时，没有管理处签发放行条，不予放行。
五、负责摩托车和自行车值班保安员，凡进入保管库摩托车、自行车，一律按固定车位停放，并发给和该位对应停车卡，车主取车时保管员即收“停车卡”。
六、当班巡查时要注意巡查车辆停放情况，检验车辆装备配件及车厢内存放物资，发觉可疑或有安全漏洞立即采取有效方法立即通知车主，同时汇报治安办进行处理。
七、严格照章办事，若发觉车主未锁车门时，要立即通知车主，不得随便翻动车内一切物品，违者除处以罚款外立即解聘。
八、负责摩托车、自行车保安若发觉车牌号和停车位号码不相符者，要认真核实无误后方可放行，不然保管员有权扣留该车或送派出所处理。
九、二十四小时轮换值班，分固定岗和流动岗两种，服从统一调度，严守工作岗位，不得随意换岗。对岗位上玩忽职守，造成500元以上经济损失，由直接责任人负责赔偿，超出500元以上，依据责任轻重给合适处理。
十、熟记车辆车主、车牌号码和车辆固定车位，熟悉小区道路和停车场环境，每日在交接班要严格查对车辆，并作好具体统计备查。
十一、负责车辆停放次序，指挥进出车辆行驶，学习交通管理知识，熟悉小区出入口环境，加强独立工作能力，能快速果断处理通常交通事宜，保持小区交通秩序井井有条。
十二、负责按市政府要求收费标准收取多种车辆停车费。对多收费或乱收费私自侵吞者，一经发觉处以500—1000元罚款外，立即解聘。
十三、指挥小区车辆安全行驶，督促车主按要求在临时车位或固定车位上停放车辆，对不听从指挥、压坏绿化、撞坏路牙，或在小区交通路口和消防通道上停放车辆不走者，严格按管理规章制度进行处罚。情节严重者，暂扣其车辆并送相关主管单位处理。
十四、为了提升交通管理人员主动性，奖优罚劣，对工作认真负责，在小区交通管理上有发明性、在管理范围未发生交通和其它事故，做出了突出成绩者，由管理处给尤其奖励。
十五、完成保安主管交待其它任务。

九、御景苑小区物业管理经营成本测算
管理服务报价及费用组成

一、物业管理费报价：
1、依据《物业服务收费管理措施》及连云港物业市场情况，制订物业管理公共服务收费标准。
（1）住 宅：0.50元/m2
（2）商业用房2.00元/m2
（（3））空置房按相关要求由开发商全价支付物业管理公共服务费
2、停车服务费
地上车位 ： 70元/位.月
地下车位： 110元/位.月
3、公众代办性服务
二次供水水费代收代缴，根据行业相关要求；公摊水电费，按实际用量分摊到户；代办性服务无偿
4、特约服务费
(1)保洁家政服务，钟点工根据10元/时收取。
(2)房屋维修按用工、材料成本核实最终累计价格收取费用。
其它服务项目按用户和物业企业协商价收取。

二、年物业管理费用支出组成
1、人员费用(包含工资福利、多种保险、管理佣金、按法定税率交纳税金)：
管理处主任：1500元/人×1*12=16800元
安全护卫队长：1300元/人×1*12=15600 元
行政财务：1200元/人×1人*12=14400元
安全护卫员：800元/人×5人*12=153600元
设备管修主管：1200元/人×1人*12=14400元
维修工：700元/人×1人*12=33600元
保洁员：700×2人*12=50400元
绿化工：700×1人*12=33600元
累计：368400元
2、行政办公费用(包含办公用具、电话费、培训费及水电费等及税金)：1200元*12月=15600元
3、安全护卫费用(包含安全护卫员装备费、器材维修费通告及税金)：1100元*12月=13200元
4、公共设施维护费用(包含房屋维修、化粪池清掏、水箱清洗、院落护栏维护及税金)：800元*12月=9600元
6、设备设施维护保养费用(包含设备保养维护、年检、照明灯具更换及利润、税金)：1100元*12月=13200元
累计：51600元
总累计40元
总收入420960元—总支出40元=960元

十、附件