物业管理及相关法律法规管理办法模板.doc

物业管理及相关法律法规现将现行物业管理及相关法律法规整理以下，和大家分亨！财政部相关印发物业管理企业财务管理要求通知 国务院各部门、各直属机构，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：为了规范物业管理企业财务行为，依据企业财务通则，结合物业管理企业经营特点，我们制订了物业管理企业财务管理要求，现予印发，请遵照实施。实施中有何问题，请立即向我部反应。抄送：财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处。附件：物业管理企业财务管理要求 年月日物业管理企业财务管理要求第一章总则第一条为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核实，结合物业管理企业特点及其管理要求，制订本要求。除本要求另有要求外，物业管理企业实施施工、房地产开发企业财务制度。第二条本要求适适用于中国境内各类物业管理企业（以下简称企业），包含国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质企业；有限责任企业、股份等各类组织形式企业。其它行业独立核实物业管理企业也适用本要求。第二章代管基金第三条代管基金是指企业接收业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。房屋共用部位维修基金是指专题用于房屋共用部位大修理资金。房屋共用部位，是指承重结构部位（包含楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。共用设施设备维修基金是指专题用于共用设施和共用设备大修理资金。共用设施设备是指共用上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。第四条代管基金作为企业长久负债管理。代管基金应该专户存放，专款专用，并定时接收业主管理委员会或物业产权人、使用人检验和监督。代管基金利息净收入应该经业主管理委员会或物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。第五条企业有偿使用业主管理委员会或物业产权人、使用人提供管理用房、商业用房和共用设施设备，应该设置备查帐簿单独进行实物管理，并根据国家法律、法规要求或双方签署协议、协议支付相关费用（如租赁费、承包费等）。管理用房是指业主管理委员会或物业产权人、使用人向企业提供办公用房。商业用房是指业主管理委员会或物业产权人、使用人向企业提供经营用房。第六条企业支付管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或物业产权人、使用人认可后转作企业代管房屋共用部位维修基金；企业支付共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或物业产权人、使用人认可后转作企业代管共用设施设备维修基金。第三章成本和费用第七条企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生和项支出，根据国家要求计入成本、费用。第八条企业在从事物业管理活动中发生各项直接支出，计入营业成本。营业成本包含直接人工费、直接材料费各间接费用等。实施一级成本核实企业，可不设间接费用，相关支出直接计入管理费用。直接人工费包含企业直接从事物业管理活动等人员工资、奖金及职员福利费等。直接材料费包含企业在物业管理活动中直接消耗多种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。间接费用包含企业所属物业管理单位管理人员工资、奖金及职员福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其它费用等。第九条企业经营共用设施设备，支付有偿使用费，计入营业成本。第十条企业支付管理用房有偿使用费，计入营业成本或管理费用。第十一条企业对管理用房进行装饰装修发生支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用。第十二条企业能够于年度终了，根据年末应收帐款余额.计提坏帐准备金，计入管理费用。企业发生坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销坏帐，增加坏帐准备金。不计提坏帐准备金企业，发生坏帐损失，计入管理费用。收回已核销坏帐，冲减管理费用。第四章营业收入及利润第十三条营业收入是指企业从事物业管理和其它经营活动所取得各项收入，包含主营业务收入和其它业务收入。第十四条主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得收入，包含物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或物业产权人、使用人提供房屋建筑物和共用设施取得收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。物业大修收入是指企业接收业主管理委员会或物业产权人、使用人委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得收入。第十五条企业应该在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款凭证时确定为营业收入实现。物业大修收入应该经业主管理委员会或物业产权人、使用人签证认可后，确定为营业收入实现。企业和业主管理委员会或物业产权人、使用人双方签署付款协议或协议，应该依据协议或协议所要求付款日期确定为营业收入实现。第十六条企业利润总额包含营业利润、投资净收益、营业外收支净额和补助收入。第十七条补助收入是指国家拨给企业政策性亏损补助和其它补助。第十八条营业利润包含主营业务利润和其它业务利润。主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后净额。营业税金及附加包含营业税、城市维护建设税和教育费附加。其它业务利润是指其它业务收入减去其它业务支出和其它业务缴纳税金及附加后净额。第十九条其它业务收入是指企业从事主营业务以外其它业务活动所取得收入，包含房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或物业产权人、使用人提供商业用房，从事经营活动取得收入，如创办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。第二十条其它业务支出是指企业从事其它业务活动所发生相关成本和费用支出。企业支付商业用房有偿使用费，计入其它业务支出。企业对商业用房进行装饰装修发生支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其它业务支出。第五章附则第二十一条本要求自年月日起施行。第二十二条本要求由财政部负责解释和修订。国家发展改革委、建设部相关印发物业服务收费管理措施通知发改价格1864号各省、自治区、直辖市计委（发展改革委）、物价局、建设厅、房地局：为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业正当权益，依据中国价格法和物业管理条例，我们制订了物业服务收费管理措施，现印发给你们，请执照实施。附：物业服务收费管理措施中国国家发展和改革委员会中国建设部二三年十一月十三日物业服务收费管理措施第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业正当权益，依据中国价格法和物业管理条例，制订本措施。第二条本措施所称物业服务收费，是指物业管理企业根据物业服务协议约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取费用。第三条国家提倡业主经过公开、公平、公正市场竞争机制选择物业管理企业；激励物业管理企业开展正当价格竞争，严禁价格欺诈，促进物业服务收费经过市场竞争形成。第四条国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费监督管理工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费监督管理工作。第五条物业服务收费应该遵照合理、公开和费用和服务水平相适应标准。第六条物业服务收费应该区分不一样物业性质和特点分别实施政府指导价和市场调整价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。第七条物业服务收费实施政府指导价，有定价权限人民政府价格主管部门应该会同房地产行政主管部门依据物业管理服务等级标准等原因，制订对应基准价及其浮动幅度，并定时公布。具体收费标准由业主和物业管理企业依据要求基准价和浮动幅度在物业服务协议中约定。实施市场调整价物业服务收费，由业主和物业管理企业在物业服务协议中约定。第八条物业管理企业应该根据政府价格主管部门要求实施明码标价，在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等相关情况进行公告。第九条业主和物业管理企业能够采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享受或负担物业服务计费方法。酬金制是指在预收物业服务资金中按约定百分比或约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其它全部用于物业服务协议约定支出，结余或不足均由业主享受或负担物业服务计费方法。第十条建设单位和物业买受人签署买卖协议，应该约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方法及计费起始时间等内容，包含物业买受人共同利益约定应该一致。第十一条实施物业服务费用包干制，物业服务费用组成包含物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润。实施物业服务费用酬金制，预收物业服务资金包含物业服务支出和物业管理企业酬金。物业服务成本或物业服务支出组成通常包含以下部分：1、管理服务人员工资、社会保险和按要求提取福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意其它费用。物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造费用，应该经过专题维修资金给予列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。第十二条实施物业服务费用酬金制，预收物业服务支出属于代管性质，为所交纳业主全部，物业管理企业不得将其用于物业服务协议约定以外支出。物业管理企业应该向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算并每十二个月不少于一次公布物业服务资金收支情况。业主或业主大会对公布物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时，物业管理企业应该立即回复。第十三条物业服务收费采取酬金制方法，物业管理企业或业主大会能够根据物业服务协议约定聘用专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况进行审计。第十四条物业管理企业在物业服务中应该遵守国家价格法律法规，严格推行物业服务协议，为业主提供质价相符服务。第十五条业主应该根据物业服务协议约定按时足额交纳物业服务费用或物业服务资金。业主违反物业服务协议约定逾期不交纳服务费用或物业服务资金，业主委员会应该督促其限期交纳；逾期仍不交纳，物业管理企业能够依法追缴。业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或物业使用人应该结清物业服务费用或物业服务资金。第十六条纳入物业管理范围已完工但还未出售，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人物业，物业服务费用或物业服务资金由开发建设单位全额交纳。第十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应该向最终用户收取相关费用。物业管理企业接收委托代收上述费用，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。第十八条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应该在取得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，根据要求办理相关手续。业主所得收益应该关键用于补充专题维修资金，也能够根据业主大会决定使用。第十九条物业管理企业已接收委托实施物业服务并对应收取服务费用，其它部门和单位不得反复收取性质和内容相同费用。第二十条物业管理企业依据业主委托提供物业服务协议约定以外服务，服务收费由双方约定。第二十一条政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应该加强对物业管理企业服务内容、标准和收费项目、标准监督。物业管理企业违反价格法律、法规和要求，由政府价格主管部门依据中国价格法和价格违法行为行政处罚要求给予处罚。第二十二条各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门能够依据本措施制订具体实施措施，并报国家发展和改革委员会、建设部立案。第二十三条本措施由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。第二十四条本措施自1月1日起实施，原国家计委、建设部印发城市住宅小区物业管理服务收费暂行措施（计价费1996266号）同时废止。中国建设部令第125号物业管理企业资质管理措施已于2月24日经建设部第29次常务会议讨论经过，现予公布，自5月1日起施行。部长汪光焘二四年三月十七日物业管理企业资质管理措施第一条为了加强对物业管理活动监督管理，规范物业管理市场秩序，提升物业管理服务水平，依据物业管理条例，制订本措施。第二条在中国境内申请物业管理企业资质，实施对物业管理企业资质管理，适用本措施。本措施所称物业管理企业，是指依法设置、含有独立法人资格，从事物业管理服务活动企业。第三条物业管理企业资质等级分为一、二、三级。第四条国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书颁发和管理，并接收国务院建设主管部门指导和监督。设区市人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书颁发和管理，并接收省、自治区人民政府建设主管部门指导和监督。第五条各资质等级物业管理企业条件以下：（一）一级资质：1.注册资本人民币500万元以上；2.物业管理专业人员和工程、管理、经济等相关专业类专职管理和技术人员不少于30人。其中，含有中级以上职称人员不少于20人，工程、财务等业务责任人含有对应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员根据国家相关要求取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，而且管理各类物业房屋建筑面积分别占下列对应计算基数百分比之和不低于100：（1）多层住宅200万平方米；（2）高层住宅100万平方米；（3）独立式住宅（别墅）15万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。5建立并严格实施服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良经营管理业绩。（二）二级资质：1.注册资本人民币300万元以上；2.物业管理专业人员和工程、管理、经济等相关专业类专职管理和技术人员不少于20人。其中，含有中级以上职称人员不少于10人，工程、财务等业务责任人含有对应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员根据国家相关要求取得职业资格证书；4.管理两种类型以上物业，而且管理各类物业房屋建筑面积分别占下列对应计算基数百分比之和不低于100：（1）多层住宅100万平方米；（2）高层住宅50万平方米；（3）独立式住宅（别墅）8万平方米；（4）办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。5.建立并严格实施服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好经营管理业绩。（三）三级资质：1.注册资本人民币50万元以上；2.物业管理专业人员和工程、管理、经济等相关专业类专职管理和技术人员不少于10人。其中，含有中级以上职称人员不少于5人，工程、财务等业务责任人含有对应专业中级以上职称；3.物业管理专业人员根据国家相关要求取得职业资格证书4.有委托物业管理项目；5.建立并严格实施服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。第六条新设置物业管理企业应该自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区市人民政府房地产主管部门申请资质：（一）营业执照；（二）企业章程；（三）验资证实；（四）企业法定代表人身份证实；（五）物业管理专业人员职业资格证书和劳动协议，管理和技术人员职称证书和劳动协议。第七条新设置物业管理企业，其资质等级根据最低等级核定，并设十二个月暂定时。第八条一级资质物业管理企业能够承接多种物业管理项目。二级资质物业管理企业能够承接30万平方米以下住宅项目和8万平方米以下非住宅项目标物业管理业务。三级资质物业管理企业能够承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下非住宅项目标物业管理业务。第九条申请核定资质等级物业管理企业，应该提交下列材料：（一）企业资质等级申报表；（二）营业执照；（三）企业资质证书正、副本；（四）物业管理专业人员职业资格证书和劳动协议，管理和技术人员职称证书和劳动协议，工程、财务责任人职称证书和劳动协议；（五）物业服务协议复印件；（六）物业管理业绩材料。第十条资质审批部门应该自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合对应资质等级条件企业核发资质证书；一级资质审批前，应该由省、自治区人民政府建设主管部门或直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。第十一条物业管理企业申请核定资质等级，在申请之日前十二个月内有下列行为之一，资质审批部门不予同意：（一）聘用未取得物业管理职业资格证书人员从事物业管理活动；（二）将一个物业管理区域内全部物业管理业务一并委托给她人；（三）挪用专题维修资金；（四）私自改变物业管理用房用途；（五）私自改变物业管理区域内根据计划建设公共建筑和共用设施用途；（六）私自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；（七）私自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；（八）物业服务协议终止时，不按要求移交物业管理用房和相关资料；（九）和物业管理招标人或其它物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标；（十）不推行物业服务协议，业主投诉较多，经查证属实；（十一）超越资质等级承接物业管理业务；（十二）出租、出借、转让资质证书；（十三）发生重大责任事故。第十二条资质证书分为正本和副本，由国务院建设主管部门统一印制，正、副本含有相同法律效力。第十三条任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让资质证书。企业遗失资质证书，应该在新闻媒体上申明后，方可申请补领。第十四条企业发生分立、合并，应该在向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。第十五条企业名称、法定代表人等事项发生变更，应该在办理变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。第十六条企业破产、歇业或因其它原因终止业务活动，应该在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。第十七条物业管理企业资质实施年检制度。各资质等级物业管理企业年检由对应资质审批部门负责。第十八条符合原定资质等级条件，物业管理企业资质年检结论为合格。不符合原定资质等级条件，物业管理企业资质年检结论为不合格，原资质审批部门应该注销其资质证书，由对应资质审批部门重新核定其资质等级。资质审批部门应该将物业管理企业资质年检结果向社会公布。第十九条物业管理企业取得资质证书后，不得降低企业资质条件，并应该接收资质审批部门监督检验。资质审批部门应该加强对物业管理企业监督检验。第二十条有下列情形之一，资质审批部门或其上级主管部门，依据利害关系人请求或依据职权能够撤销资质证书：（一）审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业管理企业资质审批决定；（二）超越法定职权作出物业管理企业资质审批决定；（三）违反法定程序作出物业管理企业资质审批决定；（四）对不含有申请资格或不符正当定条件物业管理企业颁发资质证书；（五）依法能够撤销审批其它情形。第二十一条物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令限期更正，并处1万元以上3万元以下罚款。第二十二条物业管理企业无正当理由不参与资质年检，由资质审批部门责令其限期更正，可处1万元以上3万元以下罚款。第二十三条物业管理企业出租、出借、转让资质证书，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令限期更正，并处1万元以上3万元以下罚款。第二十四条物业管理企业不根据本措施要求立即办理资质变更手续，由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期更正，可处2万元以下罚款。第二十五条资质审批部门有下列情形之一，由其上级主管部门或监察机关责令更正，对直接负责主管人员和其它直接责任人员依法给行政处分；组成犯罪，依法追究刑事责任：（一）对不符正当定条件企业颁发资质证书；（二）对符正当定条件企业不予颁发资质证书；（三）对符正当定条件企业未在法定时限内给予审批；（四）利用职务上便利，收受她人财物或其它好处；（五）不推行监督管理职责，或发觉违法行为不予查处。第二十六条本措施自5月1日起施行。中国建设部令第80号房屋建筑工程质量保修措施已于6月26日经第24次部常务会议讨论经过，现予公布，自公布之日起施行。部长：俞正声二年六月三十日房屋建筑工程质量保修措施第一条为保护建设单位、施工单位、房屋建筑全部些人和使用人正当权益，维护公共安全和公众利益，依据中国建筑法和建设工程质量管理条例，制订本措施。第二条在中国境内新建、扩建、改建各类房屋建筑工程（包含装修工程）质量保修，适用本措施。第三条本措施所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程完工验收后在保修期限内出现质量缺点，给予修复。本措施所称质量缺点，是指房屋建筑工程质量不符合工程建设强制性标准和协议约定。第四条房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺点，施工单位应该推行保修义务。第五条国务院建设行政主管部门负责全国房屋建筑工程质量保修监督管理。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房屋建筑工程质量保修监督管理。第六条建设单位和施工单位应该在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定保修范围、保修期限必需符合国家相关要求。第七条在正常使用下，房屋建筑工程最低保修期限为：地基基础工程和主体结构工程，为设计文件要求该工程合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求卫生间、房间和外墙面防渗漏，为5年；供热和供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。其它项目标保修期限由建设单位和施工单位约定。第八条房屋建筑工程保修期从工程完工验收合格之日起计算。第九条房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺点，建设单位或房屋建筑全部些人应该向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应该到现场核查情况，在保修书约定时间内给予保修。发生包含结构安全或严重影响使用功效紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应该立即抵达现场抢修。第十条发生包含结构安全质量缺点，建设单位或房屋建筑全部些人应该立即向当地建设行政主管部门汇报，采取安全防范方法；由原设计单位或含有对应资质等级设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。第十一条保修完成后，由建设单位或房屋建筑全部些人组织验收。包含结构安全，应该报当地建设行政主管部门立案。第十二条施工单位不按工程质量保修书约定保修，建设单位能够另行委托其它单位保修，由原施工单位负担对应责任。第十三条保修费用由质量缺点责任方负担。第十四条在保修期内，因房屋建筑工程质量缺点造成房屋全部些人、使用人或第三方人身、财产损害，房屋全部些人、使用人或第三方能够向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺点责任方追偿。第十五条因保修不立即造成新人身、财产损害，由造成拖延责任方负担赔偿责任。第十六条房地产开发企业售出商品房保修，还应该实施城市房地产开发经营管理条例和其它相关要求。第十七条下列情况不属于本措施要求保修范围：因使用不妥或第三方造成质量缺点；不可抗力造成质量缺限。第十八条施工单位有下列行为之一，由建设行政主管部门责令更正，并处1万元以上3万元以下罚款。工程完工验收后，不向建设单位出具质量保修书；质量保修内容、期限违反本措施要求。第十九条施工单位不推行保修义务或拖延推行保修义务，由建设行政主管部门责令更正，处10万元以上20万元以下罚款。第二十条军事建设工程管理，根据中央军事委员会相关要求实施。第二十一条本措施由国务院建设行政主管部门负责解释。第二十二条本措施自公布之日起施行。物业管理实施细则由国务院颁布物业管理条例已于月日起正式施行，为推进该条例在省城落实落实，济南市落实落实物业管理条例试行意见今天正式面世。该条例结合省城实际情况对物业管理进行了具体要求。一、业主大会成立条件业主大会成立条件是：一个物业管理区域内房屋出售并交付使用建筑面积达以上，或首套房屋出售并交付使用之日起已满两年，能够成立一个业主大会。二、前期物业管理前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施物业管理。住宅及同一物业管理区域内非住宅建设单位，应该经过招标、投标方法选聘含有对应资质物业管理企业；总建筑面积在万平方米以下住宅小区，经房屋所在区房产管理部门同意，能够采取协议方法选聘含有对应资质物业管理企业。新建现售商品房项现在期物业管理招标应在现售前日完成；预售商品房项目应在取得商品房预售许可证之前完成；非出售新建物业项目应该在交付使用前日完成。三、前期物业销售注意事项开发建设单位应在销售房屋时，向购房人明示业主临时条约、前期物业服务协议、前期物业管理服务企业及前期物业管理招标立案证实，并给予说明。物业开发建设单位和购房人签署商品房买卖协议时，购房人应书面承诺遵守业主临时条约，并和物业开发建设单位签署缴存维修基金协议，和物业开发建设单位选聘物业管理企业签署前期物业服务协议。在商品房买卖协议中应明确供水、供电、供热、燃气、道路、绿化等配套基础设施交付使用期限和相关权益、责任；明确物业管理区域内公共配套建筑产权归属、物业管理用房配置，和物业区域符合成立业主大会条件后日之内，物业开发建设单位推行首届业主大会筹备义务承诺。四、物业验收移交及管理用房物业开发建设单位根据要求开发建设物业，物业含有交付使用条件后，物业管理企业方可承接物业。开发建设单位对物管企业验收发觉问题应该给予整改，并负担对应民事责任。物业管理用房包含物业管理企业办公用房和业主大会用房，在前期物业管理期间，提供给物业管理企业使用；业主大会成立后，无偿提供给业主大会，产权属全体业主全部。物业管理用房具体标准为：物业管理企业办公用房按不低于该物业管理区域内房屋总建筑面积.配置；总建筑面积在万平方米以下，根据不低于建筑面积平方米配置。业主大会用房按不低于建筑面积平方米配置。五、物业管理服务收费业主应依据物业服务协议约定缴纳物业服务费用。现在还未在协议中约定物业服务费标准，按物价部门核定标准缴纳；业主大会成立后，由业主大会和其选聘物业管理企业协商确定收费标准。物业开发建设单位未按相关要求办理水、电等公共配套设施验收移交手续，水、电、气、暖、通讯等费用由物业开发建设单位收取，或委托物业管理企业代收。六、建立维修基金制度依据济南市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行措施，购置商品住宅购房人，按购房总价款百分比缴存维修基金；在该文件印发前购置商品住宅，业主可按购房总价款百分比缴存维修基金，也可按每十二个月每平方米元标准缴纳维修资金。购房人一次性缴存维修基金由物业开发建设单位在移交房屋时代收，并存入市房产管理局指定银行专户进行管理；业主按年度缴纳维修资金由业主委员会或其委托物业管理企业收取，存入市房产管理局指定银行专户进行管理。商品住宅维修基金和维修资金属业主全部，经业主大会同意后专题用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备中修、大修、更新和改造。中国建设部令第141号建设工程质量检测管理措施已于8月23日经第71次常务会议讨论经过，现予公布，自11月1日施行。建设部部长汪光焘二五年九月二十八日建设工程质量检测管理措施第一条为了加强对建设工程质量检测管理，依据中国建筑法、建设工程质量管理条例，制订本措施。第二条申请从事对包含建筑物、构筑物结构安全试块、试件和相关材料检测工程质量检测机构资质，实施对建设工程质量检测活动监督管理，应该遵守本措施。本措施所称建设工程质量检测（以下简称质量检测），是指工程质量检测机构（以下简称检测机构）接收委托，依据国家相关法律、法规和工程建设强制性标准，对包含结构安全项目标抽样检测和对进入施工现场建筑材料、构配件见证取样检测。第三条国务院建设主管部门负责对全国质量检测活动实施监督管理，并负责制订检测机构资质标准。省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门负责对本行政区域内质量检测活动实施监督管理，并负责检测机构资质审批。市、县人民政府建设主管部门负责对本行政区域内质量检测活动实施监督管理。第四条检测机构是含有独立法人资格中介机构。检测机构从事本措施附件一要求质量检测业务，应该依据本措施取得对应资质证书。检测机构资质根据其负担检测业务内容分为专题检测机构资质和见证取样检测机构资质。检测机构资质标准由附件二要求。检测机构未取得对应资质证书，不得负担本措施要求质量检测业务。第五条申请检测资质机构应该向省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门提交下列申请材料：（一）检测机构资质申请表一式三份；（二）工商营业执照原件及复印件；（三）和所申请检测资质范围相对应计量认证证书原件及复印件；（四）关键检测仪器、设备清单；（五）技术人员职称证书、身份证和社会保险协议原件及复印件；（六）检测机构管理制度及质量控制方法。检测机构资质申请表由国务院建设主管部门制订式样。第六条省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门在收到申请人申请材料后，应该即时作出是否受理决定，并向申请人出具书面凭证；申请材料不齐全或不符正当定形式，应该在5日内一次性通知申请人需要补正全部内容。逾期不通知，自收到申请材料之日起即为受理。省、自治区、直辖市建设主管部门受理资质申请后，应该对申报材料进行审查，自受理之日起20个工作日内审批完成并作出书面决定。对符合资质标准，自作出决定之日起10个工作日内颁发检测机构资质证书，并报国务院建设主管部门立案。第七条检测机构资质证书应该注明检测业务范围，分为正本和副本，由国务院建设主管部门制订式样，正、副本含有相同法律效力。第八条检测机构资质证书使用期为3年。资质证书使用期满需要延期，检测机构应该在资质证书使用期满30个工作日前申请办理延期手续。检测机构在资质证书使用期内没有下列行为，资质证书使用期届满时，经原审批机关同意，不再审查，资质证书使用期延期3年，由原审批机关在其资质证书副本上加盖延期专用章；检测机构在资质证书使用期内有下列行为之一，原审批机关不予延期：（一）超出资质范围从事检测活动；（二）转包检测业务；（三）涂改、倒卖、出租、出借或以其它形式非法转让资质证书；（四）未根据国家相关工程建设强制性标准进行检测，造成质量安全事故或致使事故损失扩大；（五）伪造检测数据，出具虚假检测汇报或判定结论。第九条检测机构取得检测机构资质后，不再符合对应资质标准，省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门依据利害关系人请求或依据职权，能够责令其限期更正；逾期不改，能够撤回对应资质证书。第十条任何单位和个人不得涂改、倒卖、出租、出借或以其它形式非法转让资质证书。第十一条检测机构变更名称、地址、法定代表人、技术责任人，应该在3个月内到原审批机关办理变更手续。第十二条本措施要求质量检测业务，由工程项目建设单位委托含有对应资质检测机构进行检测。委托方和被委托方应该签署书面协议。检测结果利害关系人对检测结果发生争议，由双方共同认可检测机构复检，复检结果由提出复检方报当地建设主管部门立案。第十三条质量检测试样取样应该严格实施相关工程建设标准和国家相关要求，在建设单位或工程监理单位监督下现场取样。提供质量检测试样单位和个人，应该对试样真实性负责。第十四条检测机构完成检测业务后，应该立即出具检测汇报。检测汇报经检测人员签字、检测机构法定代表人或其授权签字人签署，并加盖检测机构公章或检测专用章后方可生效。检测汇报经建设单位或工程监理单位确定后，由施工单位归档。见证取样检测检测汇报中应该注明见证人单位及姓名。第十五条任何单位和个人不得明示或暗示检测机构出具虚假检测汇报，不得篡改或伪造检测汇报。第十六条检测人员不得同时受聘于两个或两个以上检测机构。检测机构和检测人员不得推荐或监制建筑材料、构配件和设备。检测机构不得和行政机关，法律、法规授权含有管理公共事务职能组织和所检测工程项目相关设计单位、施工单位、监理单位有隶属关系或其它利害关系。第十七条检测机构不得转包检测业务。检测机构跨省、自治区、直辖市负担检测业务，应该向工程所在地省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门立案。第十八条检测机构应该对其检测数据和检测汇报真实性和正确性负责。检测机构违反法律、法规和工程建设强制性标准，给她人造成损失，应该依法负担对应赔偿责任。第十九条检测机构应该将检测过程中发觉建设单位、监理单位、施工单位违反相关法律、法规和工程建设强