物流园区建设可行性研究应用报告.doc

物流园区建设可行性研究汇报

第一章    概述

1.1　物流园区建设战略意义
物流园区建设战略意义关键表现在对XX市经济社会发展促进作用；对物流系统及功效完善作用；和对物流效率和企业效益提升作用。
伴随物流园区建设及其物流产业开发功效发挥，将促进XX市现代物流发展和物流产业培育，从而产生新经济增加点，为XX市经济可连续发展提供新产业支持，并为XX市提升经济发展水平发明良好产业布局和发展环境。
物流园区建设，将加紧现代物流基础设施建设和发展，为区域物流合理组织提供完善基础设施支持，使XX市物流基础设施在布局、分工和功效上愈加完善，有利于XX市域范围内物流合理组织。
物流园区建设，还将大大改善以XX市为中心区域经济发展所需社会物流环境，并经过物流园区为物流管理技术广泛应用发明依靠条件方法，促进社会经济结构调整和经济增加方法转变，为社会物流服务和管理组织专业化分工发明条件，为提升物流企业经济效益和企业发展提供支持。
总而言之，物流园区建设是以物流项目开发为基础、以物流基础设施建设和物流效率提升为支持、以促进相关产业发展为中心新经济开发形式。
物流园区建设实际上能够称之为“物流经济开发区”，它是在新经济条件下推进现代物流发展；是对XX市经济增加方法转变和实现GDP发展战略实施，含有主动促进和保障作用大型综合经济开发项目。
1.2　物流园区建设必需性
物流园区建设作为XX市物流发展关键示范性项目，其关键使命并不仅仅局限于园区内企业物流服务具体运作，而是经过园区建设建立起XX市现代物流发展基础平台和运作基地。主动引导和扶持XX市现代物流企业发展，并依靠园区基础设施和政策环境条件，建立起XX市域内现代物流运作、组织和信息管理系统框架。
物流园区建设，将有效引导和转化XX市潜在物流需求，提升XX市物流服务供给能力和水平；有利于对非社会化物流资产整合利用和物流服务社会化；有利于行业自律和良性竞争，为降低物流交易成本和提升物流服务效率提供有益尝试和实践；有利于有效扩大物流服务市场需求；经过建立良好市场秩序，形成对物流服务企业活动规范化和主动引导。365返利网 
物流园区将依靠XX市区域优势，经过对XX市宏观物流调控、微观物流组织管理和人才培养、资产整合、基础设施建设运行等方面工作全方面实践，有效地提升XX市经济发展对外交流环境和内部协调条件，支持XX市保持经济发展强劲后劲和健康良好市场竞争环境秩序，从而实现支持XX市国民经济和社会发展最终目标。
1.3　XX物流在XX市物流发展中地位
XX物流即使成立时间不长，但已含有较为良好区位条件和经济发展条件，含有建设物流园区资金、运作经验、广泛用户等基础条件，和诱发周围地域物流需求巨大潜能，能够为XX市物流园区建设和发展提供可行资产置换操作路径和操作可能。
XX物流法人代表马贵谦先生有丰富从商经验。现在除担任XX物流总经理之外，仍担任XX凯晨房地产开发总裁，曾经建筑过多个商品房小区，有多年建设小区管理经验；她还投资建设了XX金辉科贸、XX亮马健足会馆并担任董事长。为XX市经济建设和发展做出了一定贡献。
XX物流成立后，一是整合社会车辆资源，组建了XX物流运输企业；二是成立了XX物流停车场，缓解了市区内停车难问题；三是组建了物流配送中心；四是开拓了XX至沈阳、沈阳至锦州、XX至北京等八条运输专线；现在正和全国著名物流企业合作，开拓南北物流运输大通道。企业蓬勃发展商贸活动为物流服务带来了良好发展需求和宽广运作经营空间，也为整个XX市现代物流服务系统发展建设，提供了一个良好实践空间和示范场所。同时，物流园区建设，将对在物流发展中含相关键影响政策协调模式和协调渠道进行有益尝试；对XX市政府调整和制订有利于物流发展政策及方法，促进XX市现代物流业发展，提供了一个良好实践基地。
1.4　物流园区总体发展计划设想
物流园区市场定位、总体功效计划将围绕物流服务运作、物流环境建设和推进物流发展三大功效进行。
物流园区总体结构发展设想：依据园区总体功效定位，依据发挥其总体功效基础标准，在XX物流或集团企业直接领导和组织下，经过园区基础设施建设和园区管理系统建设，根据园区系统建设计划，将物流运作企业引入园区，构建物流园区服务运作系统；经过服务功效和服务内容不一样组合，最终组成物流园区三大服务运作功效平台，即区域物流中心区、城市配送中心区和公路联运中心区。
此次计算中，物流园区适用货物类物流服务量将作为物流园区规模估算基础数据，同时考虑其中供给链意义上第三方物流服务量和适用货物类物流库存量对公用设施需求程度，最终确定物流园区基础规模。
物流园区最终能力估算为：——约45万吨，占地面积5万平方米。
依据物流园区三大主服务区基础功效，此次研究确定了配送中心区、物流中心区和公路联运中心区能力规模：
1、配送中心占地面积5万平方米，其中库区建筑面积17,896平方米；
2、物流中心区占地面积19,472平方米，其中，办公楼1，280平方米、门卫96平方米、食堂200平方米；
3、公路联运中心区包含仓库、停车场占地面积24,592平方米。
1.5　物流园区运行管理计划
物流园区管理结构构想为：XX物流或集团，主管园区内行政事物；并帮助和支持XX市相关行业管理部行业管理，对园区内企业进行帮助执法和督促检验；企业负责制订建设开发计划，进行具体项目标建设，并负担未来园区设施经营性活动；进入园区企业在业务开展上独立进行，在外部环境协调上服从企业统一管理，在设施使用和能力调整上和企业形成经济关系。
物流园区基础运行模式构想：以XX物流或集团为管理关键，以行政管理和服务为关键任务，负责整个园区发展计划和运行规则制订和调整；以企业为运行主体，以园区建设和园区经营为其关键任务，吸引、帮助物流企业进入园区，实现园区正常经营；以进入园区物流企业为运行基础，经过上述企业具体服务活动实现物流园区功效发挥和园区未来发展积累。
1.6　物流园区运作系统设计
物流园区运作管理含有三个层次；即决议层、实施层和实施层。三个组织层次是一个以园区行政隶属关系为基础、以资产管理为纽带自上而下进行纵向组织管理和横向经营联络关系。经过对园区建设性质和XX市发展物流园区基础条件分析，选择采取“经济开发区模式”作为物流园区建设和发展基础商业模式。
依据现代物流特征和对物流园区功效定位，考虑到物流企业和企业物流管理发展需要，园区物流服务方法应表现在为用户提供专业化物流服务、为用户提供快速响应物流服务、为用户提供高水平物流系统服务、建立集物流、商流、信息流于一体新型物流配送中心等三个方面。
物流园区发展运作保障系统，关键包含园区建设和发展政策、规章制度、运作手段、方法保障及园区发展管理、运行环境保障等。确保物流园区健康、高效运行政策和规章制度包含到物流园区开发建设商业模式设计中提及发展机制、建设机制、管理机制、运行机制等相关政策和管理机制。物流园区要主动争取XX市政府及相关部门支持，以经济开发区建设经验为借鉴，经过对园区发展政策及规章制度研究，颁布含有法律效力政策文件，在制度上确保园区发展。
1.7　物流园区可行性分析及评价
物流园区建设内容包含园区物流设施建设、园区通道建设和物流信息系统建设三大关键任务，其中物流设施建设为分期实施，园区通道系统和物流信息系统为一次性建成。估计：总投资规模5,000万元。其中，物流信息系统投入为1,470万元。
依据中国交通部《公路、水运建设项目可行性研究编制措施》和国家计委、建设部颁布《建设项目经济评价方法和参数》及其它相关材料，此次研究中经济评价指标选择财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、静态投资回收期和投资利润率四项评价指标。
依据计算，此次园区建设项目标财务分析结果为：企业财务内部收益率为2.44％；在基准收益率定为3％条件下，企业财务净现值为122万元；企业投资利润率为19.24％；项目投资回收期为5年。
计算结果表明，因为园区项目建设本身是一项公益性很强工程，其建设意义关键反应在支持和促进XX市经济发展社会效益上，而物流园区建设直接财务效益较低。但依据现在中国成功物流服务企业10％以上平均投资利润率计算，园区企业年平均利润水平将达成962万元，年均上缴所得税将达成474万元。
所以，物流园区建设含有很好投资建设前景，XX物流完全能够确保投入资产保值增值，含有较强实施可行性。实际上，物流园区建设效益，并不是经过物流园区开发建设企业本身赢利表现出来。而是从“转移赢利”角度，经过发明良好物流发展环境和培育现代物流新兴产业，使XX市获取经济发展环境，改善条件下整体经济利益，即可连续经济发展效益。
为此，期望XX市政府及相关部门能从经济发展整体高度，对园区建设项目标实施提供宏观环境支持。明确物流园区在物流开发和发展中地位，抓紧落实园区开发优惠政策及运作保障，主动引导和培育市场需求。同意设置物流园区开启建设项目，充足发挥示范带动作用，发挥开启项目标示范效应。
XX物流要对开启示范项目进行科学合理运作，建立科学园区建设发展机制，认真做好园区项目建设前期准备工作，合理安排建设时序，滚动发展，建立风险防范机制，规避风险。

第二章 物流园区发展背景

2.1 对物流概念了解
依据物流内在实质和活动特点，通常意义上物流概念为：物流是为满足消费者需要而进行从起点到终点间原材料、中间过程库存、最终产品和相关信息有效流动和储存计划、实施和控制管理过程。这是美国物流协会从总结物流经济活动特点和作用基础上所下定义。
物流概念演变和发展过程充足揭示出物流关键内涵，即经过企业及社会经济活动紧密结合，物流己不仅仅是通常意义上，和运输和仓储相关传统组织管理技术，而是能够发明更高经济价值经济管理活动。现代条件下物流是涵盖企业经济活动各个步骤发明增值价值经济活动，物流既是一项管理技术，也是现代条件下新经济发展理论，所以，对物流概念了解应更为宽泛和多角度、多侧面。
①对物流运作功效了解
物流是将企业原材料采购、半成品、产成品库存、销售相关运输、仓储、配送、包装等进行一体化管理生产活动。
②对物流增值功效了解
物流是对企业生产、销售组织管理及相关资源进行重新整合，以优化企业资产结构及经营活动资本升值活动。
③对物流信息功效了解
物流是为企业经营计划制订、存量管理、产品跟踪、市场需求分析、产品流通运作等经营步骤含有决议支持功效信息服务活动。
④对物流价值功效了解
物流是经过降低企业运输及配送费用，实现零库存、优化资金流等路径，实现企业经营成本节省发明增值价值活动。
对物流概念了解不一样，因物流在不一样企业及不一样经营活动步骤作用存在差异，表现为物流组织管理方法多样性，如“按时制生产”、“零库存”、“供给链管理”等。伴随物流作为一个专业化服务方法出现，其具体经营业态也展现出多元化趋势。
2.2 现代物流特点及发展趋势
2.2.1 发展特点
国外现代物流业发展水平以美国、日本和欧盟国家为代表。战后发达国家经济逐步繁荣，出现了中国外市场上大批量工业制成品销售需要，并要求尽可能地把运输同库存、仓储、包装和销售等相关作业协调进行，方便加速物资流通和降低运销成本。这一经济发展形势，为西方物流业起步奠定了基础。进入70年代，因为石油危机打击，发达国家企业纷纷将生产基地设在国外原料产地，或在产品关键消费地就近组装，从而在客观上促进了物流业地域范围扩大和物流业快速发展。日益发展交通基础设施和运输条件和优异运输组织方法如多式联运，为物流业深入发展提供了必需条件。
从国外物流业50年发展进程看，国外物流业发展关键得益于稳定经济增加、发达信息技术、宽松法制环境和经济全球化、区域化和集团化。专业管理队伍和优异计算机网络和通信手段，使物流服务不停向快速便捷、优质高效、成本低廉目标前进，物流设施和业务范围也随之快速发展和扩大。美国、日本及欧盟国家物流也发展到了较高水平，就这些国家物流成本占GDP百分比而言，美国为10％，日本为14％，英国为10.6％，法国为11.l％，意大利和荷兰均为11.3％，德国为13％，西班牙为11。5％，均居世界领先地位。
2.2.2 发展趋势
从现代物流发展特点看，物流业己进入成熟阶段，物流业深入发展关键是物流内涵拓展、过程延伸、覆盖面扩大和物流管理日益专业化、标准化和信息化。
①物流服务内涵将继续拓展
物流服务从最初只处理运输问题，逐步发展到将装卸、搬运、仓储、保管乃至报关、通关、保险、商检、卫检、动植检、中转、保税等业务统一进来，把整个商品流经过程作为一个完整领域来进行通盘考虑和经营，产品异地加工、装配、包装、标志、分拨、配送、销售、转让等增值服务，也逐步涵盖进来。
②物流服务过程在继续延伸
物流服务过程经历了“港对港”、“门对门”和“生产车间对货架”等多个阶段，其过程在逐步延伸。从开始时期将产品从生产线终端送到消费者手中，到以后帮助生产企业以“即时供货（JIT）”和“零库存（ZI）”等手段加速资金和物资周转利用，物流业服务过程不停向前延伸。另外，环境法规日益严格，消费后废弃物处理和回收利用，也使物流服务过程向消费后延伸。
③专业化物流服务在不停壮大
发达国家现在很重视发展“第三方物流业”，所谓“第三方”是指从事专业化物流服务企业。物流企业和传统运输企业不一样之处于于，物流服务企业在货物实际移动链中并不是一个独立参与者，而是代表发货人或收货人来实施。发展第三方物流将支持物流运行专业化、科学化，并使物流企业和物流需求者之间建立更紧密、有效联络。
2.2.3 现代物流关键——供给链一体化
因为物流管理作用是将分散功效要素集合成一个有机系统，并以此组成物流基础要义，所以物流理论形成伊始便被注入了系统思想。同时，因为物流活动各功效要素如运输、仓储、信息组织、服务质量等相互之间存在效益背反关系。所以必需从系统管理角度着手，合理正确处理效益背反矛盾。物流“供给链管理”便是针对取得全系统物流效益最优化而出现新管理思想。
供给链是指从采购开始经过生产、分配、销售最终抵达用户等一系列活动（既包含生产经营活动，也包含物流活动本身）是一个环环相扣‘物流链”，而不再是孤立行为，物流活动受这一供给链决定和制约。比如效益观和库存观，供给链上各步骤全部有不一样利益和观念，各功效之间存在大量冲突也难以避兔。但因为现代管理和现代技术能够提供总体信息，为各个链节共享，所以能够大大扩展视野，使之能从总体上管理整个“链”，而不是如同过去那样只管理各链节之间“接口”，或只管其中一部分链节。供给链管理实际上就是把物流和企业全部活动作为一个统一过程来管理。供给链是现代物流管理关键特征，也是现代物流关键理论和技术所在。
供给链管理也称为一体化物流管理，它是20世纪末最有影响物流趋势之一。其基础含义是指不一样职能部门之间或不一样企业之间，在物流上广泛或全方位合作，以达成提升物流效率、降低物流成本目标。
2.3 现代物流发展推进原因
现代物流发展是经济发展到一定阶段产物，尤其是后工业化社会对经过资源、劳动生产率获取利益能力和潜力得到极大挖掘后，对流通步骤利益取得现有动力，也是现实路径。从现代物流发展规律分析，其发展推进原因关键来自于企业发展战略改变、企业物流能力培养需要、物流新技术应用和物流服务专业化分工和协作等多个方面。
2.3.1 企业发展战略改变
伴随现代经济发展逐步展现出重视长久效益、规模效益、区域及全球战略。全球经济在现代信息产业发展和信息技术支撑下，愈发重视一体化发展和知识经济发展。目前，在经济发达国家和部分经济发展水平较高发展中国家和地域，企业除重视技术、产品、市场和用户开发能力培植外，愈加重视维持稳定而有效供给链、使产品服务更贴近用户、建立即时供给系统、实现零库存等物流战略建立。物流战略己成为现代企业，在经过加强资源管理和技术改造等方法降低成本潜力被极大挖掘以后，充足挖掘“第三利润源”——物流利润和提升服务水平关键原因。
所以，造成现代物流管理技术得到空前重视原因，关键来自于以下多个方面：
·企业重视长久发展战略和长久稳定利益取得；
·跨区域、全国性、全球性销售网络逐步扩大；
·原材料采购、产品生产、产品销售三地分离或异地结合逐步普遍；
·企业从事销售、储运、采购人员越来越多；
·企业规模越来越大，生产经营管理范围和难度越来越大。
在中国实现“两个转变”和进行国有企业改革攻坚大背景下，中国经济正在离别短缺而面临产品相对过剩，加紧经济结构调整进程任务十分艰巨，需要采取主动稳妥财政金融政策、扩大内需、拉动经济发展。在这种经济转轨条件下，现代物流业在中国生逢其时，将和中国工业、商业流通、交通运输、信息等组成国民经济关键支柱和基础，为各类产业克服困难、解脱困境、取得新经济增加点带来机遇和挑战。
面对中国经济发展区域化特征日益突出和东、中、西部经济发展差距较大现实形势，怎样提升中国经济整体实力，加强中国各行业竞争能力，全方面参与加入WTO后国际竞争和迎接国外优势企业挑战，是中国企业面临关键战略课题。物流管理技术应用是组成企业关键竞争力关键原因，伴随经济向纵深层次发展和中国企业对物流认识加深，物流业发展问题也必将会得到中国政府部门和企业高度重视。
2.3.2 企业物流能力培养
在现代经济条件下，企业之间竞争己不再是取得廉价原材料、产品、生产技术、销售市场简单竞争，往往是企业面对市场和用户建立快速响应系统和供给链优劣竞争，即企业在物流能力方面进行生存较量，企业物流能力培养，成为现代物流发展关键推进力量。
①物流能力
·物流能力通常是指开展物流运作和提供物流服务企业，在实现发明用户价值过程中所含有对物流计划、控制、实施过程进行能力；
·物流能力既包含了企业物流设施、设备、生产能力等静态能力，也包含了企业管理和经营物流动态能力，和企业对上述二者协调运作综合控制能力；
·物流能力能够具体表现为企业市场营销能力、物流组织和操作能力、对用户适应能力和服务效率和确保率；
·物流能力涵盖了物流活动所包含各个层面。所以，在现代经济发展越来越强调长久效益和良好用户服务，和各企业和各地域间经济联络越来越紧密经济发展趋势下，物流能力己成为物流企业进行市场竞争最关键手段。
②物流和企业关键竞争能力
·在现代经济条件下，物流己成为企业第三利润源。在技术、人力资源、生产能力、生产效率不大可能在较短时间内大幅度提升情况下，企业以物流为关键构筑供给链能力，将成为企业关键竞争能力；
·现代物流服务实践说明，一个企业没有必需也不可能占有全部可包含物流资源；
·企业所追求最高境界，应该表现为企业对于其所面正确、可控制、可利用物流资源进行最大程度上合理化开发和利用；
·这种合理化表现为企业对于本身物流能力客观评定和正确定位，对外部环境和市场需求、供给深刻了解和合理预期，对企业本身发展方向和发展时机正确把握；
·企业能够将可控制资源和可利用资源进行有机融合，并在市场运作中以各类有效方法和方法使上述两种资源一直处于相互协调、相互支持动态平衡状态，使之成为推进和促进企业实现其总体发展战略目标关键原动力。
2.3.3 物流新技术应用
现代物流发展动力除来自于企业发展战略改变及企业物流能力开发原因外，计算机、信息网络技术、现代交通运输、仓储管理等技术在物流管理和运作领域应用，尤其是信息技术发展和广泛应用，是其快速发展关键动力。
因为现代物流活动范围（地理意义上空间范围和物流管理技术渗透经济活动范围）被极大地拓展，使大量、多变、物位移、储存状态和性质相关数据信息快速、正确、立即采集、分析和处理变得很关键。所以，提升信息反应速度，增强供给链透明度，提升物流控制管理能力，用户服务水平和系统效益，将是物流管理和运作必需处理问题。而计算机和信息网络技术，既使这种需求得到满足，也使物流发展所以而得到极大地推进。
多年来，在物流技术发达国家中，物流信息技术己成为相对独立信息技术领域。其应用包含：依靠计算机物流战略计划模型、一体化配送信息系统、在仓库管理中应用计算机采集和分析数据、无人拣选和无纸拣选、自动识别条形码技术和分拣系统、仓储模拟、运输车辆线路安排和运输安排、道路数据库、交互式计划、颜色图形技术和车辆数据库等。信息技术几乎含盖了物流管理活动各个步骤，促进了物流整体水平提升，使物流管理技术适应范围和服务领域得到拓展，推进了现代物流发展。
现代运输技术，包含高速公路、航空、海上国际集装箱运输、多式联运等，均在能力和效率方面成为物流管理和运作关键支持手段，使物流活动能够在更为宽广地域范围内开展，从而促进了物流快速发展。
2.3.4 物流服务专业化分工和协作
在欧美国家，现代物流发展关键原因之一是物流服务外部化趋势，即工商企业和物流企业和和物流需求、供给相关企业，在物流运作上专业化分工和协作。这种分工和协作既能够是基于供给链一体化物流运作，也能够是单纯意义上物流单项步骤服务，专业化分工和协作程度和物流服务供需双方面临压力亲密相关。在物流实际运作中，上述分工和协作可分为两个方面：
①物流服务需求推进
物流服务需求推进表现为从成本、服务及灵活性角度所反应对外部物流服务需求，降低物流设施投入或提升资产收益率、取得高水平物流管理技能和企业经营管理方法调整。
②物流服务供给推进
物流服务供给推进表现为，第三方物流企业服务改善和第三方物流企业服务方法灵活性。
2.4　物流园区发展概况
物流园区建设和发展问题提出，是因为现代物流发
展特点和趋势本身决定，也是因为企业发展战略改变、企业物流能力培养、计算机及网络等物流新技术应用，物流服务专业化分工和协作不停走向深化产物。
自1998年以来，发展现代物流主动性和热情在全国被唤醒，工业、商业及物流企业利用物流技术领域不停扩展，各类物流基础设施建设也展现出良好势头，物流园区（或物流基地）正是在此种背景下出现并开始大力发展。
2.4.1 物流园区产生
物流园区作为物流业发展到一定阶段时产生、新兴物流集疏方法，在日本、德国等发达国家已经得到了快速发展。伴随中国传统储运业向市场化及现代物流业方向发展转变，国家相关主管部门开始制订了促进物流园区发展宏观政策，部分发达地域、省份和城市也纷纷开始筹建物流园区。然而，对于物流园区计划建设和运行管理，我们还缺乏经验，还未有完善、有效做法能够借鉴。本研究汇报分析研究了德国、日本等发达国家在物流园区建设中经验和做法，期望能为物流实践工作提供有益借鉴。
在德国乃至于整个欧洲，日益猛烈市场竞争迫使各个企业在生产及销售步骤尽力降低成本及费用支出，尤其是在定购原材料到向用户分发最终产品供给链步骤，节省成本强烈要求带来了发展物流产业巨大机遇。
伴随物流产业兴起，原来相互分割、缺乏合作仓储、运输等传统企业逐步走向联合，专业性物流配送经营实体及园区——货物配送转运中心应运而生。
伴伴随物流业深入发展，各个企业全部逐步意识到配送转运中心分散建设，各自为战带来资源浪费。各级政府也发觉这种方法不利于充足发挥城市总体计划功效。物流园区作为物流业发展到一定阶段肯定产物，在日本、德国等物流业较为发达国家和地域相继出现。物流园区在日本称为“物流园地”，在德国被称为“货运村”即使名称不一样，各国定义表述也不完全一样，不过它们建设目标、服务功效是基础相同。
2.4.2 中国物流园区发展情况
因为物流园区在经济规模、地理分布、建设运作方法和政府发挥作用等方面，含有显著发展物流开发效应和宣传效应。中国政府及企业在近2～3年中不约而同地将其作为推进地域、区域和城市物流发展关键工程，给大力支持。现在基础形成了全国从南到北、从东到西物流园区建设发展局面，尤其是以深圳为代表珠江三角洲地域、上海、北京等经济发达地域城市物流园区建设步伐愈加快。
2.4.3珠江三角洲地域
珠江三角洲地域物流园区发展以深圳、广州及周围以出口加工贸易为主中小城市（尤其是东莞）最含有代表性。
①深圳将建立八大物流园区
深圳市己经过政府计划明确了物流发展关键及物流基础设施发展方向，为适应未来深圳将由北向西、中、东部三个方向发展，形成辐射状城市基础骨架城市发展格局，深圳市己确定把物流业作为未来经济发展三大支柱产业之一，带动城市经济快速发展和进行特区第二次创业。
依据该市物流分布和城市功效结构特点，《深圳市城市总体计划》提出发展以集装箱、航空和口岸过境运输为主体，加速发展现代物流业构想。依据这一构想，深圳市物流业关键服务于两大类型，包含货运枢纽型和配送中心型，共分为五种类别，即综合、港口、陆路口岸、航空、配送等，计划依靠深圳及通往华南地域、香港发达交通运输网络，在全市形成布局合理、功效齐备八大物流园区：
·机场——宝安物流园区。占地二十至二十五公顷，包含航空物流、货物代理及配送；
·西部港区物流园区。占地四十公顷，以散杂货集散和集装箱运输为主；
·南山物流园区。占地二十公顷，关键为消费性物流节点和配送服务中心；
·平湖物流园区。面积达成五十公顷，关键用于货物中转运输及铁路公路联运；
·龙华物流园区。占地四十公顷，关键功效为陆路口岸货运中转及集装箱接驳；
·笋岗——清水河物流园区。规模为五十到六十公顷，其功效为消费性物流节点和配送服务中心；
·龙岗物流园区。占地十公顷，关键为消费性物流节点和配送服务中心；
·盐田港区物流园区。面积为五十公顷，关键从事国际集装箱中转、拆拼和仓储加工。
考虑到深圳物流发展现实状况和特点，在计划8大物流园区中，深圳市将优先发展机场——宝安物流园区、平湖物流园区、龙华物流园区、笋岗——清水河物流园区、盐田港区物流园区及西部港区物流园区，几乎是在全市范围内全方面开启物流园区建设。
当然，因为对物流园区了解上差异，深圳计划8大园区其实在功效上是有较大不一样，是否全部应称做物流园区，也有待于在未来发展中进行重新定位。同时，一个城市即便是经济规模较大和区域经济地位突出经济中心城市，是否需要如此多物流园区，也值得商榷。
②东莞常平物流园区
东莞是珠江三角洲对外经济最为活跃城市，外贸进出口额达成344亿美元，在中国城市中名列前茅。东莞以外贸经济为特色国民经济结构，使得物流组织在时间、地域和网络等方面含有本身要求和特点，因高效率、低成本组织国际物流组织需求，使东芜构筑起强大物流运作系统。
和此同时，良好涉外经济产业发展环境，使东莞在和中国地域开展引进国外大型工业企业入驻竞争中取得优势。东莞也所以在90年代中后期产业转型中，顺利地从关键为香港进行出口加工，转变为含有自主工业生产能力，尤其是IT产品生产已成为中国关键生产基地。三星、联想等著名企业均在东莞拥有生产基地，其产品在出口同时，也大量销往内地产品生产商和配套企业，所以，中国物流组织也含有较大规模。
产业发展和企业物流运作效率需要，使为生产和销售服务物流基础设施需求突现出来，尤其是发展物流园区需求更为迫切。东莞境内常平是京九铁路、广梅汕铁路、广深铁路交汇点，有“京九第一镇”美誉，从物流角度衡量，其地理位置很关键，借助连接南北铁路干线京九线和常平铁路枢纽，建设服务于东莞及周围地域、辐射京九沿线物流园区，将有利于提升跨区域工业、商贸物流组织化程度和物流运作效率。
计划中常平物流园区首期占地二十亩，在东莞常平东站货场东端，计划为八大功效，包含粮油饲料批发市场，农副产品、食品批发市场、专业建材市场、铁路货运站、公路货运站、仓储配送库及信息展示中心等。到时，常平将成为京九沿线省市和珠江三角地域之间物流和信息流关键集散地。
2.4.4 上海市及华东地域
在改革开放、经济发展推进下，上海市区面积近20年得到大幅度扩展，从80年代初450平方公里左右到 90年代700平方公里，估计到 将达成1500平方公里，中心区将达成600平方公里。
在城市化发展进程中，原先部署在城市市区边缘或城市郊区仓库、货场、铁路车站、化工区、港区、重工业区、发（变）电站等产业布局，变得不再合理，成为“深陷在城市中心区”隐患之地。同时，伴随城市区面积扩展和城际交通运输发展，在城市中心区和新城区边缘地域则很快形成了新产业聚集中心。
依据上海城市总体发展战略确定“客走内环、货走外环”标准，和“三港二路”发展计划和调整趋势，参考国际上发达国家城市发展和现代物流发展经验，上海将在城市西北、西南两个物流组织聚集地和通道上建设二个社会化、现代化综合物流园区。
华东地域是中国经济发展水平较高三大经济区域之一，也是关键物流发生和运作组织枢纽。此地南京、苏州、无锡、杭州、宁波、徐州等城市，均因物流量大或作为关键交通运输枢纽而在区域物流组织中发挥着关键作用。现在这些城市均在进行物流园区建设计划论证或具体项目标建设。
①西南物流园区
计划中西南物流园区将在闵行区，以上海市和南方各省市物流为关键服务对象，以沪杭高速公路、铁路和公路国道为依靠，以上海市浦西地域西南方向物流及城市内物流关键服务对象，建设现代化物流系统。
②西北物流园区
计划中西北物流园区拟建在普陀区靠城市外环线一带，以上海市和北方各省市及沿长江省市物流为关键服务对象，以沪宁铁路、沪宁嘉高速公路和公路国道为依靠，以上海市浦西地域东北方向和城市内物流为关键服务对象，建设现代化物流系统。
占地3000亩上海西北物流园区，是中国“十五”计划中全国47个综合交通货运枢纽关键组成部分，含有海、陆、空、铁多式联运综合交通优势；军工路和宝山港三大港口去年集装箱吞吐量占全市总量58％以上；经过外环线宝山段、吴淑越江隧道连接外高桥，实现浦东浦西联运，年吞吐量将达成1000万标准箱；连接浦东国际空港和虹桥国际机场和沪嘉、沪宁、沪杭、沪京高速公路；经过使蕴藻洪和黄浦江、长江融为一体，服务于长江三角洲经济带。
显然，依据上海市物流（货运）规律及仓储区、铁路货站部署，北方物流大于南方物流特点，西北物流中心规模和作用将大于西南物流中心。
③徐州香山现代物流园区
徐州香山现代物流园区是徐州市政府关键工程项目之一，由徐限责任企业承建，在市东郊下淀地域，交通便利、位置优越，紧靠台湾大中钢铁厂、金山桥高新技术开发区等生产区。
徐州储运企业在原有6万平方米仓库、二条铁路专用线等物流设施基础上，拟建占地100余亩现代化货运停车场一座，一万平方米智能化高架仓库一幢和拥有200辆货运汽车虚拟车队，并以此为龙头整合徐州市现有社会物流资源，到时一个拥有仓储、配送、停车和贸易区现代化物流园区将初露端倪。
货运停车场是计划之中香山现代物流园区关键项目之一，拥有1000个车位停车区、配置物流信息平台交易大厅，和含有餐饮、住宿、加油、维修、代办相关证件等服务功效综合服务区。该项目总投资8000万元，估计日停车量为1000台次。
2.5 国外物流园区发展经验
2.5.1 物流园区区位选择和空间布局
物流园区功效和服务特征决定了物流园区大全部布局在城市边缘、交通条件很好、用地充足地方。为吸引物流、配送转运中心等物流企业在园区集聚，物流园区在空间布局时还需考虑物流市场需求、土地价格、交通设施、劳动力成本、环境等经济、社会条件原因。以德国为例，在设置物流园区时关键考虑以下四方面原因：
一是最少能够实现两种以上运输方法连接，尤其是公路和铁路两种方法；
二是选择交通枢纽中心地带，使物流园区布局和运输网络相适应；
三是经济合理性，包含较低地价、数量充足且素质较高劳动力等，为园区企业取得必需利益发明条件；
四是符合环境保护和生态平衡要求。
物流园区占地规模较大，通常以仓储、运输、加工（工业加工和流通加工）等用地为主，同时还包含一定和之配套信息、咨询、维修、综合服务等设施用地。日本是最早建立物流园区国家。自1965年至今己建成20个大规模物流园区，平均占地74公顷；荷兰   14个物流园区，平均占地44.8公顷；德国部分物流园区占地规模较大，如不莱梅物流园区占地100公顷以上。
2.5.2 物流园区建设和经营
物流园区发展历史要比物流发展历史短很多，在西方物流较为发达国家，物流园区也属于近发展起来新事物。所以，园区作为现代物流业发展一个新趋势，现在仍处于快速发展过程之中，其建设经营经验较少且并不成熟。
2.5.3 日本经验
在西方经济发达国家中，日本物流园区建设历史稍长，在建设中积累了一定经验，其基础做法是：
①重视计划
物流园区规模较大，影响范围较广，政府重视。经过制订园区发展计划和配套市政计划，在城市市郊边缘带、内环线外或城市之间关键干道周围，计划有利于未来具体配套设施建设地块作为物流园区。
②优惠土地使用和政府投资政策
将计划园区内土地，分地块以生地价格出售给不一样类型物流行业协会，这些协会再以股份制形式在其内部会员中招募资金，用来购置土地和建造物流设施，若资金不足，政府可提供长久低息贷款。
③良好市政设施配套及投资环境
政府对计划物流园区，主动加紧交通、市政设施配套建设，吸引物流企业进驻园区，并在促进物流企业发展同时，促进物流园区地价和房产升值，使投资者得到回报。
2.5.4 德国经验
德国政府在物流园区计划和建设上和日本存在一定区分，也是近几年中国较为推崇园区发展经验。德国通常采取联邦政府统筹计划，州政府、市政府扶持建设，企业化经营管理，入驻企业自主经营发展模式，其基础做法是：
①联邦政府统筹计划
联邦政府在统筹考虑交通干线、运输枢纽计划基础上，经过对经济布局、物流现实状况进行调查，依据多种运输方法衔接可能性，在全国范围内对物流园区布局、用地规模和未来发展进行合理科学计划。
②州政府、市政府扶持建设
物流园区对地域经济有显著带动和促进作用，为引导各州按统一计划建设物流园区，德国交通主管部门还对符合计划物流园区给资助或提供贷款担保。
德国政府扶持物流园区发展关键原因是，对园区公共服务职能定位，认为园区建设并非为了单纯追求盈利。所以，在物流园区建设和运行过程中，州及地方市政府饰演了关键投资人角色。比如在德国中部图林根州州府图林根物流园区，其建设投资百分比为：市政府占42.5％；州经济开发部占35％；联邦铁路占14.70％；行业协会占7.3%。
③企业化经营管理
德国政府扶持园区建设，并非不考虑园区效益和效率。通常认为，企业化管理方法比行政化管理方法更为有效率，所以德国物流园区运行管理经历了由公益组织管理到企业管理两个阶段。负责管理物流园区企业受投资人共同委托，负责园区生地购置、基础设施及配套设施建设和园区建成后地产出售、租赁、物业管理和信息服务等。
因为园区投资人关键是政府或政府经济组织，所以园区经营企业经营方针不以盈利为关键目标，而关键侧重于平衡资金，实现管理和服务职能。仍以图林根物流园区为例，其管理企业由4人组成，企业业务包含销售、宣传和物业管理三大块，管理企业还负责代表园区企业和政府交涉，负责兴建综合服务中心、维修保养厂、加油站、清洗站等公共服务设施，为组员企业提供信息、咨询、维修服务等。园区内道路、下水等市政工程设施维修、养护由市政企业负责，享受和一般市区相同水平公共服务并缴纳相关费用。
④入驻园区企业自主经营
入驻物流园区企业实施自主经营、照章纳税，依据本身经营需要建设对应仓储设施、堆场、转运站、配置相关机械设备和辅助设施。
2.5.5 物流园区发展前景
物流园区出现以后，对使用园区企业乃至邻近城市全部产生了巨大经济和社会效益。关键表现在减轻了物流对城市交通压力，减小了物流对城市环境不利影响，提升了物流经营规模效益，满足了仓库建设大型化发展趋势和货物联运发展需求。
物流园区出现极大地促进了日本、德国等经济发达国家物流业快速发展，依据德国权威机构研究，未来，即使在日本、德国这么运输业高度发达国家，物流园区建设仍将处于蓬勃发展时期。
在中国，物流业发展正处于起步阶段，物流业较为发达经济中心城市己经开始了大量主动有益理论探索和实践尝试。伴随这些物流园区计划和建设，中国物流产业发展步伐必将大大加紧。

第三章发展现代物流战略意义

3.1 XX市建设物流园区是推进XX市流通服务企业发展需要
市委副书记、市长陈淑珍在12月８日召开全市推进流通服务业工作会议上指出：全市上下要深刻认识流通服务业发展形势，切实把流