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物业项目管理措施（提议稿）二00九年五月编 制 说 明依据企业规范性文件制订本管理措施，关键针对物业项目标部分特殊性和专业性，是企业现行管理制度外延和补充。本措施条文中如发生和企业新颁布制度等规范性文件相冲突时，本措施将做出修改直至遵从企业规范，并伴随物业业务发展逐步增删、修订和完善。 物业项目管理办公室 王楠 二00九年五月目录一、物业项目组织架构示意图4二、岗位职责5（一）物业主管（主办）工作职责5（二）招商专员岗位职责6（三）物业专员岗位职责7（四）车场专员岗位职责8（五）物业内勤岗位职责8（六） 车管员岗位职责10三、物业项目管理制度、步骤11（一）考勤管理制度11（二）物业项目薪酬管理制度12（三）物业项目考评制度14（四）首问责任制16（五）物业安全管理制度17（六）停车场管理制度18（七）物业值班制度20（八） 交接班制度及步骤211、车辆管理员交接班制度212、物业交接班制度213、交接班步骤22（九）巡查制度23（十）房屋接管管理23接收物业管理措施23设备机房接管验收28（十一）二次装修管理制度及步骤30二次装修管理制度30装修管理步骤32（十二）租赁管理措施及步骤33租赁管理措施33租赁移交管理措施33步骤34四、安全应急预案34（一）消防安全应急预案34火灾报警34物业工作人员任务：35常见治安应急处理措施35（二）治安应急预案36（三）水灾难应急预案36（四）疏散应急预案37一、物业项目组织架构示意图车管员车管员物业主管（主办）车管专员招商专员员四海花园裕佳花园江南明珠物业专员物业内勤车管员组织架构说明：按现在企业组织架构，物业项目办公室隶属企业人力资源部管辖，人事行政管理权、财务管理权均归企业人力资源部、财务部直管，物业主管（主办）推行物业日常工作管理权，并确保企业物业项目标正常动作及发展。物业项目设办公室主管（主办）1人，下设招商专员、物业专员、车管专员、物业内勤各1人、车库管理职员若干人。车管专员和招商专员可依据以后业务发展而设岗。 二、岗位职责（一）物业主管（主办）工作职责1、严格实施企业各项规章制度，并监督实施。2、依据上级部门下达年度经营计划，编制年度、物业出租、招商计划书，并具体落实实施。3、负责产权物业购入及出租出售，办理相关手续及房屋交接管理。4、关键负责企业产权性物业经营性管理工作，具体推行本企业物业产权权利和义务，最大程度发挥物业价值，为企业增创效益。5、帮助部门经理创建并完善内部管理制度、工作标准及步骤等。6、负责和各物业管理企业和相关单位建立良好沟通渠道，为物业正常有序开展发明良好外部条件。7、负责全部物业项目标日常管理。包含：建立安全保障体系，帮助物业安全检验、相关工作组织实施；初审和所在物业管理企业签署管理协议；车场经营管理工作，物业招商管理工作并跟踪、督导招商工作进展及法律咨询、协议谈判、签署。8、对本企业投资物业隶属设备设施进行日常监管，根据上级同意运行保养计划落实责任。9、对关键公文处理、传达、督办和实施，保持政令通畅。10、负责物业项目办公室具体行政、人事管理。如：规范日常办公管理；规范职员行为管理；职员思想教育；职员职业技能培训和指导；职员绩效考评等。11、完成总经理和上级部门临时交办其它工作。（二）招商专员岗位职责1、严格实施企业各项规章制度，服从管理。2、帮助物业主管（主办）负责企业商业物业招商工作。3、根据企业下达招商任务编写年度、月度招商计划书并负责具体实施。4、帮助搜集、整理、归纳市场行情、价格，和新项目、竞争对手、客源等信息资料，提出分析汇报，为部门业务人员、领导决议提供参考。 5、定时向物业主管（主办）汇报工作情况和用户跟踪情况，定时进行工作总结，提升工作计划性和有效性。6、负责招商前期谈判和招商书起草、签署，并负责出租后期管理及出租费用按期收取。7、建立用户数据库，负责企业租赁协议及其它招商文件资料管理、归类、整理、建档和保管工作。8、负责各类经营指标月度、季度、年度统计报表和汇报制作、编写，并随时回复领导对销售动态情况质询。9、负责监查用户意见或信息统计及回访工作。10、含有较强组织协调及沟通交际能力，勤奋敬业。11、完成领导交办其它工作。（三）物业专员岗位职责1、严格实施企业各项规章制度，服从管理。2、接收物业项目主管（主办）直接管理，对其工作负责。3、负责物业管理工作组织实施，搜集物业各类数据，为编制物业管理、租赁收支等计划提供科学依据，具体实施物业管理计划编制工作。4、负责和相关单位协调、沟通，并建立良好合作关系。5、按时统计并查对水电起止度、水电费支出及收取，负责物业租赁费催收。6、负责物业购入及出租出售具体事务，严格根据房屋交接管理制度实施房屋购入及出租出售相关交接手续办理。7、负责落实租赁产生工程或维修事务初步方案，并监督实施。8、天天不定时巡查物业消防、安全、清洁及车库智能系统检验，做好巡查统计。9.处理前期物业项目标突发事件并立即上报领导。10负责下属员工作培训及督导。6.完成领导临时交办其它工作。（四）车场专员岗位职责1、严格实施企业各项规章制度，服从管理。2、接收物业项目主管（主办）直接管理，对其工作负责。3、负责车场管理工作组织实施，按时提交年度、月度工作计划及总结。4、负责和相关单位协调，维护车库经营正常运作。5、负责车场相关资料、图纸搜集及保管。6、负责车场突发事件前期处理并立即上报领导。7、负责车场智能系统操作指导、监查管理并简易维护，确保系统正常运行。8、严格根据车库管理制度天天不定时巡查各车场消防、安全、清洁，检验车辆摆放情况，确保车库及车辆安全，做好巡查统计。9、负责对车管职员作技能培训及督导。10、负责车管员招聘录用及贮备工作。11、完成领导临时交办其它工作。（五）物业内勤岗位职责1、严格实施企业各项规章制度，服从管理。2、接收物业项目主管（主办）直接管理，对其工作负责；包含物业租金收取及费用支出管理、物业维修维护费用结算、办公室日常费用管理等工作直接对财务负责，但要接收物业项目主管（主办）监督检验，以确保资金安全及项目标正常运转。3、按时提交年度、月度工作计划总结。4、负责物业租金催收，确保资金立即到位。5、根据财务实施细则，严格实施收、付款手续，立即登记每一笔收、付款金额，建立收、付款日志帐和银行票据登记台帐，正确办理票据结算和现金收付，按要求制作各类报表，并按时向总企业及相关人员填报各类账务报表。6、负责印章管理和票据保管，建立发票领用登记台帐，定时查对清剪发票。7、负责物业项目备用金保管及明细帐目，严格根据企业财务制度立即报销。8、负责职员工资及福利费等发放。 9、负责车库智能系统月停续期工作。10、帮助物业巡查工作，并做好巡查统计。11、负责办公用具领用、登记、发放及保管。12、负责办公室接待、接转电话，传真收发和电话登记等日常办公事务。13、文件、会议资料打印、复印、整理及归档。14、负责物业项目全部资料、企业发文、收文等整理、归档，建立借阅制度，确保档案资料安全、完整，严格遵守企业保密制度。15、完成领导临时交办其它工作。（六） 车管员岗位职责1、严格实施企业各项规章制度，服从管理。2、实施二十四小时轮番值班，服从统一安排调度，严格遵守交接班制度，认真填写交接班统计，做到交接清楚，责任明确。3、负责对停车场(库)汽车、摩托车管理及车库(场)内及值班室清洁工作。4、负责指挥区内车辆行驶和停放，提醒和指挥司机按路线行驶，按定位泊车，维持停车秩序，认真填写车辆出入记录表，做好每一次抬杆统计，不得遗漏。5、按要求和标准收费，开具发票，立即缴纳营业款。6、负责对停车场消防、安全、清洁进行巡查，发觉安全隐患立即统计并立即报车管专员或物业项目主管（主办）。7、随时对道路和停放车辆进行巡视查看，确保车辆安全，发觉漏油、漏水，未关车窗、车门，未关车灯，应即时通知车主(司机)，做好统计，并立即汇报车场专员。8、维持道口交通秩序，确保道口通畅无阻。9、发觉进场车辆有损坏时应向车主(司机)指出，并作好统计，使责任分明。10、2.5以上货车(迁居等特殊情况除外)、大型客车、车场要求不得入内车辆和载有易燃易爆、剧毒、放射性等危险品车辆严禁放行进入车库。11、严禁车主在停车库进行试乘试驾行为，立即阻止其它有可能引发安全隐患及不正当行为。12、严守岗位，不得撤离职守，保持警惕，文明上岗，礼貌待人，妥善处理上岗时碰到多种问题。13、完成领导交办其它工作。三、物业项目管理制度、步骤（一）考勤管理制度物业项目办公室全体职员考勤管理，严格实施企业行政制度职员考勤和休假制度相关要求。针对物业项目标特殊性，增加以下几点内容。1、物业办公室增加夜间巡查考勤：每七天最少有一次不定时不定时夜间巡查，巡查内容：全部物业安全、消防、清洁和车管员相关工作统计检验、查对等，做好巡查统计以备查。物业项目主管（主办）经过巡查统计和车库监控进行夜间巡查工作检验。2、外出巡查或处理事情时需通知物业管（主办），并要有巡查及处理事情相关统计及结果。3、车管员交接班时间为8：30，必需提前30分钟到岗，做好交接班手续，进行物品清点，对车库安全、停放车辆情况进行检验确定，在交接统计本上署名确定。完成清洁工作。物业办公室责任人天天对交接情况进行检验核实。4 、车管员要服从安排，严禁私自换班，一经查实按企业相关要求扣罚。5、车管员如需辞职者，需提前半月提出申请。临时离职者当月奖金及福利费不予计发。6、车管员因事请假半小时-1小时内，可向车管专员请假，超出1小时须向物业项目主管（主办）申请，取得同意方可请假。扣款根据企业职员考勤制度实施。7、外出吃饭时间控制在1小时以内，超出10-30分钟按迟四处理，超出30分钟以上按无故旷工处理。（二）物业项目薪酬管理制度物业项目办公室全体职员考勤管理，严格实施企业行政制度职员薪酬管理制度相关要求。但因物业项目存在招商和销售，针对物业项目标特殊性，增加以下薪酬管理制度。1、为激励物业职员工作主动性，职员工资除根据企业薪酬制度实施外，可将招商及销售业绩按百分比分成，在企业要求薪酬上，按营业额3%分成。2、物业安全工作是重中之重，企业设置安全奖，整年无重大安全事故，隐患查处率为100%，物业全部职员即可取得200元安全奖。假如出现安全责任事故，则根据绩效考评措施扣罚。3、因为车管员职位较特殊，故薪酬制度单列车员管薪酬由四部分组成：基础工资工龄工资绩效奖金福利费基础工资：755元/月工龄工资：按进入企业满十二个月后始计，第二年开始每满十二个月每个月给工龄工资20元。工龄工资以五年封顶，即入司工作满五年后不再递增计算工龄工资。绩效奖金：奖金按以下标准计提以本车库当月收到临停车收入为基数，其该收入在一万元以内（含）则提取其中10%作为奖金，若该收入在一万元以上则按超出部分再计提5%作为奖金，标准上由该车库全部车管员平均分配。（本条要求现在仅适适用于江南明停车库）。为车库新增月票停放用户，则每新增1个用户按10元/人标准奖励给当值经办车管员。企业将依据各车库运行情况保留每三个月调整奖金计提百分比权利。奖金发放管理每个月5日前，物业项目办公室将各车库上月临停收入报总企业财务部核实，总企业行政办公室于8日前按上述奖金计提标准算出当月应发奖金金额，并报总经理批签后，由行政办公室将此奖金平均分配至该车库全部车管人员，在车管职员资中统一发放。每个月5日前，物业办公室将各车库上月新增月票用户数据报总企业行政办公室，由行政办公室核实后，直接将该奖金计入经办车管员工资中给予发放。福利费：国家法定节假日：元旦、五一、端午、中秋及国庆，过节费50元/人；春节节日礼品50元/人（不发觉金）。（考虑到各节日多在月初，为预防车管员未事先申请而临时离职原因，故以现金发放过节费均纳入车管职员资中，延迟一月发放。）相关节日加班费：车管员在国这法定节假日当班按50元/天标准给节日加班费。车管员未提前半月度提出辞职者，取消当月应享受任何奖金及福利资格。（三）物业项目考评制度严格遵照企业人力资源部绩效考评措施及行政实施考评，针对物业特殊性，增加以下考评内容。1、安全质量考评：企业物业发生安全质量事故，要在第一时间进行上报、处理，如因责任人工作懈怠、巡查不到位或其它主观原因发生安全质量事故，视其事故大小给警告、记过、记大过等行政处分；如造成影响和损失较大，除行政处分、绩效扣罚等，对于所造成损失负担赔偿责任。2、物业工作人员未按要求巡查，或未巡查而谎报已巡查并填写不真实巡查统计，一经查实扣罚当月50元绩效工资。3、因车管员薪酬为单列，故对车管员考评按以下标准实施：严格实施企业各项规章制度，服从管理。违者扣罚50元/次，三次以上劝其退职。车辆进出车库不按要求登记或漏登、补登，扣罚当事人5元/次，如有意者，一经查实则按贪污处理，按未登记数额3倍扣罚，金额较大或后果严重者，将报公安机关处理。车辆进出车场，国车管员未按要求进行刷卡程序操作抬杆，而私自抬杆放行无正当理由扣罚5元/次；凡电脑显示有些人工抬杆统计，而车管员未做统计者，扣罚5元/次。无故迟到、早退、旷工按企业职员考勤管理制度扣罚。不得私自使用车库智能系统配置电脑做和工作无关事，违者扣罚50元/次；如因违规操作或有意损毁电脑及车库智能系统设施，按其市价双倍赔偿设备设施及由此造成其它经济损失，并予除名。未经物业办公室主管（主办）同意，私下换班，双方各扣罚50元/次，正常当班者当日工资扣除。车库内严禁使用企业明令严禁使用物品：如瓦丝炉、电热风扇及易燃易爆物品，违者扣罚当班人员300元/次。凡遗失IC卡一张，按工本费30元/张赔偿。损坏企业财物，照价赔偿。上班时间无故脱岗、离岗，半小时内50元/次，超出半小时按旷工处理（外出吃饭除外）。上班时间睡觉、做私事、闲聊、听广播等，违反一次扣罚10元/次。保持车库清洁，违者扣罚5元/次。上班时间注意仪容仪表，不得穿背心、短裤、拖鞋，礼貌待人，如有违反，扣罚10元/次。对工作中出现问题应立即沟通，如实反应，企图欺上瞒下者，经查实一律除名。（四）首问责任制首问责任制：指首问责任人必需尽自己所能为用户提供最好和满意服务，直至问题最终处理或给明确回复责任制度。首问责任人：指当用户到访或致电办公室要求提供服务(咨询、申诉等)时所接触到企业第一位职员。1、首问责任人负责用户来电、来访接待、统计、回复。2、属首问责任人职责范围且能够正确回复应立即给予回复、处理。3、非首问责任人职责范围或不能正确回复在第一时间报相关领导，并做好统计，首问责任人不得以此为由给予搪塞、推诿、或敷衍了事。4、在完成上报义务后须对处理情况进行跟踪，并通知用户估计处理时间。5、首问责任人在接待或受理相关问题时，要认真听取反应；根据相关要求和程序立即拿出处理意见，限期反馈；该转交立即办理相关手续转交给下一位接待者，问题转到哪里，责任就到哪里。5、职员不仅要精通本职业务，而且要了解本部门业务办理程序，方便能够愈加好地推行首问责任。（五）物业安全管理制度1、建立消防安全巡查制度，物业主管（主办）、物业专员、车管专员天天不定时不定时对全部物业进行巡查并做好统计，发觉问题立即处理并报物业主管（主办）处理结果。2、严禁在办公场地及车库内使用瓦丝炉、电热风扇等，易燃易爆等危险品严禁带入车库及办公场地。3、车库及办公场地属禁烟场所。 4、工作人员应立即清理区域内易燃物品，以免造成火灾隐患。 5、未经同意，不得违规使用加长电线，严禁用电不使用安全保险装置或私自增加小负荷电器。 6、对所辖工作区域内消防消防设施、器材工常常巡查，不得私自挪用消防设施、器材位置或改为它用，如发觉有过期或无法使用应立即报物业办公室给予更换。7、确保车库道口及车道通畅、清洁，严禁遮挡安全指示标志。 8、严格遵守企业职场安全相关要求，车库必需严格根据安全管理和操作规程进行，确保车库安全运行。9、车管员对进出车辆尤其是进入车辆进行安全检验，如有损伤及其它问题立即提醒车主，做好统计。10、严禁在车库内进行试乘试驾，随时巡查车辆停放情况，确保车辆安全。如发觉车辆有漏水、漏油、车门及窗未关等现象应做好统计，并立即通知车主到场处理。11、通常安全事件，立即处理，做好统计报办公室友立案。如发生火灾、刑事案件或其它重大安全事故，需立即通知物业责任人，开启安全预案。（六）停车场管理制度1.车场管理员必需熟悉停车场车位分布情况，经过检验车辆停车证，查验车辆是否按指定车位停放。（车证号应和车位号相符）并按时填写车辆停放统计表。2.车场管理员指挥车辆正确分区停放整齐，车辆应在车位正中停放，不得压车位线，不得随意停放。要提醒司机关好车窗，锁好车门。3.车场管理员认真检验区域内是否有影响停车安全原因存在，检验车场设施、灯光、地面有没有异物（如钉子、金属片等）及卫生情况，确保车辆停放安全。4.车场管理员亲密注意是否有闲杂人员进入停车场区域。5.车场管理员检验停车场内消防设施是否完好、有效，车场变配电等设备、施工现场等处要有显著警示标识，有防护方法，如有损坏，要立即上报。6.车场管理员必需二十四小时有些人值班,不得空岗。7.车场管理员熟悉车场管理系统通常性故障处理程序，停车场管理系统发生故障时,立即通知工程部人员到场维修.平时主机显示器保持在实时监控界面。8.车场管理员要如实详尽地统计当日发生事件，发觉问题立即向上级汇报。9.车场管理职员作时应着装整齐，举止文明、礼貌待人、服务热情周到、努力化解工作中多种矛盾，对外避免发生冲突。10.发生任何车辆事故时，立即上报看管好事故现场，疏导其它车辆绕行，确保道路通畅。11.接到火警报警信号时，值班员要根据制订火警处理预案程序报警，并通知相关人员到火警地点扑救。12.停车场内停放车辆发生丢失，由车主报公安部门处理，管理处将配合公安部门为破案提供线索，不负责赔偿。（七）物业值班制度1.坚守工作岗位，不得擅离职守，不做和值班无关事项。2.熟悉业务，认真钻研业务知识，提升业务水平，文明值班。妥善地做好职责范围内一切事务。3.对于重大、紧急和超出范围内事项，应立即向主管领导汇报和请示。4.加强安全责任，保守机密，不得向无关人员泄露相关企业内部情况。5.保持室内清洁，严禁在工作时间大声喧哗。无关人员不得随意进入值班室。6.非值班人员严禁在值班室留宿。7.珍惜公物，杜绝浪费，相互尊重，礼貌待人。8.因有特殊情况需换班和代班时，必需经主管责任人同意，不然责任自负。9.按要求时间交接班，不得迟到、早退，并在交接班前按要求认真填写值班统计。（八） 交接班制度及步骤1、车辆管理员交接班制度（1）按时交接班，接班人员应提前30分钟抵达岗位，在接班人员未抵达前，当班人员不能离岗。（2）接班时，要具体了解上一班车辆出入和停放情况和本班应注意事项。（3）向下一班移交值班统计和车辆出入记录表。（4）交接班时应将上一班移交值班物品及其它设备清点清楚，并在值班统计上署名。2、物业交接班制度(在物业业务发展壮大时可建立物业值班制度)（1）交班者应在交班前15分钟做好准备工作，工作人员提前10分钟到岗接班，服装整齐，身体情况良好；（2）上一班次值班人员对接班人员陈说上班次运转情况，关键注意事项，提前在统计本上填写本班运行情况及尤其事项并按要求填写多种运行统计表；（3）接班人员检验对钥匙及其它工具是否齐全；（4）交接班人员双方应共同确定管辖区域运行情况和方法是否良好；（5）保持办公地面、桌椅、储物柜架是否清洁，物品是否码放整齐；（6）接班人员未按时到岗，交班人员需等接班人员到岗后问清原因，确定接班人员能确保正常工作，方可进行交接。如发觉接班人员有醉酒现象或其它神志不清表现不能交班，上班时不能吸烟、饮酒；（7）多种运行统计表格、资料是否存放整齐完好。接班人员应认真查阅运行统计、巡检统计，问询相关情况，交接班后，双方推行签字手续，接班人员如发觉违章和故障或可能造成不良后果原因，经问询交班人员，交班人员不能给明确回复，能够拒绝签字，并立即汇报主管领导，由交班人员继续处理、接班人员配合，处理问题后，再进行接班；（8）若发生引发不良后果事故，应由当班工作人员在本班填写统一格式事故汇报后，方能交接。3、交接班步骤接班人员提前15分钟到岗上班人员交接下传工作事宜和工作用具双方认可签字确定接班人员接班后进入工作状态（九）巡查制度（1）物业项目办公室主管（主办）、物业专员、车管专员及车管员均为巡查人，负责对全部物业及楼道、楼梯、电梯及死角进行定时定时巡视，并将检验时间、地点、巡视次数作具体统计，物业专员、车管专员巡视次数天天不少于一次。（2）在巡视中要注意发觉不正常现象，严禁走马观花。（3）发觉问题后要立即处理并上报。（4）如遇紧急情况必需立即采取紧急方法。（5）物业专员、车管专员在巡视时，必需根据即定巡视路线进行巡视。（6）物业专员、车管专员必需按巡视路线签到，标准上巡视应采取双人巡视方法。（7）物业项目办公室主办将不定时检验制度落实情况。（十）房屋接管管理接收物业管理措施 物业项目管理办公室代表企业接收物业时，应主动向开发商索要以下文件，不得缺漏：（1）完工总平面图，单体建筑、结构、设备完工图，配套设施、地下管网工程完工图等资料；（2）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）实施物业管理期间形成相关维修、养护、更新、改造等技术资料；（5）物业使用、维护、管理所必需相关资料。如物业计划、建设相关资料等；（6）专题维修资金使用情况（7）物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备；（8）其它属于物业管理区域物品、图纸和资料；接收物业时，对照购房协议及交接清单，严格根据以下标准办理交接手续： 1、主体结构： 1) 内、外墙不得渗水、开裂； 2) 屋面排水通畅、无积水、不渗漏；出口水、檐沟、落水管安装牢靠、接口严密、不渗漏。 2、楼地面面层和基层粘结牢靠，不空鼓；整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘帖牢靠，色泽均匀一致，无显著色差。 3、内墙面： 1) 抹灰面平整，无空鼓、面层涂料均匀，无漏刷；无面层剥落，无显著裂缝，无污渍； 2) 块料（如瓷砖）面层粘贴牢靠，无缺棱掉角；面层无裂纹损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。 4、顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无污水痕迹，无污渍。 5、卫生间、阳台地面应低于相邻地面最少2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。 6、木地板平整牢靠，接缝连接牢靠，色泽均匀、油漆完好光亮。 7、门、窗： 1) 门、窗开启自如，密封严密无渗漏，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置正确，无翘曲变形； 2) 门锁、窗销连接牢靠，开启灵活； 3) 玻璃安装牢靠，胶封密实，无显著刮花痕迹，无损伤； 4) 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整； 5) 电子防盗门、可视对讲系统图象清楚、通话清楚、完好、无锈迹； 6) 不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢靠； 7) 高级装饰门装饰完整。 8、楼梯、扶手： 1) 钢木楼梯安装牢靠，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑； 2) 砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。 9、木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢靠。 10、饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、凸起和缺角，对缝平直。 11、油漆、涂料色泽一致无脱皮、漏刷现象。 12、漏电保护安全可靠，电器插座安装平整、牢靠，符合“左零右火”要求，电源已接通正常。 13、 有线电视已开通，信号良好。 14、 开关安装平整、牢靠，开关灵活，接触良好。 15、 照明安装牢靠，完好无损，反应灵敏，发光正常。 16、 水表（表前安装截止阀）、电表、气表安装牢靠，读数正常，无损伤。 17、 卫生洁具安装牢靠，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。 18、 给水设施安装牢靠，接口密实，无渗漏、无锈迹、无异味、流水通畅，有足够压力。 19、 地漏、排水管道安装牢靠，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。 20、 门铃、对讲电话安装牢靠，操作灵活，效果良好。 21、 防盗网、晾衣架安装牢靠，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损。 22、 暗埋线管及走向有显著标识。 23、 开关、插座、照明、空调机座等设施应满足使用要求。 24、 其它配置设施要求齐全、完好，型号和设计相符，状态正常。 公共配套设施接管验收标准 1、天台天沟、落水口通畅完好；隔热层、防水层完好。 2、散水坡无下陷、断裂，和墙体分离，坡度适宜、平整。 3、屋面避雷设施连接牢靠，油漆完好。 4、路灯、装饰灯安装牢靠，完好无损，工作正常；灯柱安装牢靠，油漆完好。 5、绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。 6、道路： 1）路面平整，无水泥块，无积水，无起砂、断裂；收缩缝大小均匀成直线； 2）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤； 3）块料面层拼砌整齐，平整牢靠，无显著裂缝、缺棱掉角； 4）交通标识线、路牌设置规范，清楚完好。 7、室外消防栓： 1）消防箱标识清楚，玻璃完好，箱内清洁洁净； 2）消防设施配件齐全，摆放整齐； 3）消防管安装牢靠，标识显著，阀门完好，水压充足。 8、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢靠，标识清楚。 9、垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，周围配置供水口。 10、保安岗亭安装完好无损，配件齐全，标识清楚。 11、道闸安装牢靠，开启灵活，标识清楚，完好无损。 12、停车场地面平整，照明充足，交通标识清楚，安全设施齐全，排水设施良好。 13、单车、摩托车棚安装牢靠，交通标识清楚，安全防护和排水设施良好。 14、明沟、暗沟排水通畅，不积水，无断裂，沟盖板安装牢靠、平稳。 15、沙井、检验井、化粪池排水通畅，池壁无裂缝，池内无杂物。 16、护坡、挡土墙泄水通畅，砌筑牢靠。 17、台阶、踏步砌筑平实、牢靠，无裂缝。 18、水池、水箱内壁光滑平整，卫生清洁，无渗漏；水池、水箱检验井盖板密封良好，无渗漏、无锈蚀。 19、信报箱安装牢靠，完好完损，标识清楚，表面平整光洁。 设备机房接管验收 1、电梯设备型号、数量和移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，符合专业及运行管理要求，配件齐全，标识清楚，表面光洁平整、明亮，机房自然通风良好。 2、变配电设备型号、数量和移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤，消防设施齐全，含有预防老鼠等小动物出入防护方法。 3、中央空调设备型号、数量和移交清单相符，工作性能达成设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光、防潮良好，符合专业及运行管理要求，设备表面油漆完好，无损伤。 4、发电机型号和移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢靠，机房隔音，符合专业及运行管理要求，防护设置完好，通风，采光良好，消防设施齐全。 5、消防监控设备型号和移交清单相符，工作性能良好，反应灵敏，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢靠，含有良好防雷方法，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。 6、给排水设备型号、数量和移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，阀门开启灵活，安装牢靠，无渗漏现象；机房配置完整，符合专业及运行管理要求，通风、采光、防潮良好。 7、智能化系统和移交清单相符使用正常，工作性能良好，操作合理，含有良好防雷（感应雷）方法，机房干燥、通风、采光良好，符合专业及运行管理要求。（三）对接收物业，物业项目办公室应根据档案管理要求，完善资料归档。（十一）二次装修管理制度及步骤二次装修管理制度1.施工人员进入项目施工，需出示物业项目办公室发放有效证件，随时接收管理人员检验，如发觉没有佩带证件或冒用她人证件，物业专员有权对其进行处罚。2. 物业项目办公室特为施工人员指定出入通道及运输货物通道，施工人员需按指定通道出入，用水及卫生间全部按管理指定地点。3.施工时应在工作范围内工作，不得随意进入其它区域，并对该工作范围周围地带物业设备设施进行保护（如大理石地面，柱子及扶手等）凡施工时造成物业设施损坏，物业项目办公室视具体情况进行处罚，并在施工结束前给予修复，无法修复按修复全部费用赔偿。4.装修单位必需指定一名现场施工责任人，如须二十四小时进行施工也须指定责任人在施工现场监督负责对该装修单元一切事宜，并留下联络电话号码。5.进入物业装修现场后，使用指定卫生间，不得有任何不良行为（如随地大小便，吐痰，乱仍废弃物，偷窃等）。6.施工单位不能聘用“三无”人员，如有违反对施工单位进行处罚，并报治安当局处理及追究责任。7.工程垃圾立即清理，不得过夜，工程垃圾清出现场后应立即运走或放置指定垃圾临时存放处，现场内不随地乱仍垃圾，如发觉视情节轻重进行处罚。8.施工过程中需进行明火作业时，由专业人员操作，派专员现场看护（配灭火器），动火完成后，检验现场确定无隐患时方可离开，严禁和易燃工种同时操作。9.施工时严禁乱拉临时电源，用电过程中应严格按国家要求及标准实施。10.施工人员不得携带易燃，易爆物品进入施工现场。11. 现场发生发生争吵，打架，抖殴现象，将视情节轻重对当事人进行处罚，情节严重上报公安机关。12. 对偷窃及有意破坏物业财产者，视情节轻重给予罚款，并上报公安部门。13. 当日施工结束后，须将现场及周围公共区域清理洁净。14. 施工人员携带物品出物业，须得到物业项目办公室同意。持出门条，方可带出。15. 现场正常施工时间要明确。如需加班施工应提前向物业项目办公室提出申请（包含时间、人数、现场责任人、加班原因）得到同意后，方可入出。16. 各施工责任人须将上述要求转达至本单位每名施工人员，教育施工人员严格教育，处罚，情节尤其严重者物业项目办公室有权没收证件，清除出本施工现场。17. 施工人员要服从本物业项目办公室管理人员管理，和特殊情况下特殊安排。18. 如违反上述管理要求，视情节轻重给处罚。装修管理步骤1.任何单位需进入本企业物业区域从事工程施工，必需首先在物业项目管理办公室办理相关手续。2.施工单位在进场前必需和物业项目管理办公室签定协议，遵守物业项目管理办公室相关规章制度。3.协议上应清楚填写工程项目、建设单位、施工工期、施工地点、动焊动火、施工单位、现场责任人、联络电话和要求项目处给和配合事项等。 4.施工人员必需办理“出入证”，凭证进入施工区域，施工人员应在指定施工区域施工，不得进入非施工区域。5.施工单位按要求缴纳安全确保金，待施工完成经验收合格，物业区域设备设施无损坏，施工期间无违规等行为，方给予退还。6.包含动焊动火施工操作，施工单位必需办理“动火证”，物业项目管理办公室实施现场监督。7.施工单位在物业项目管理办公室办理完相关手续后，方可正式进场施工。8.物业项目管理办公室按协议约定对施工现场进行监督检验，以确保各类设备设施系统正常运行。9.物业项目管理办公室做好施工相关配合工作。（十二）租赁管理措施及步骤租赁管理措施1、凡将房屋出租给承租人居住或提供给她人从事经营活动及以合作方法和她人从事经营活动，均应遵守本措施。2、承租人经出租人同意，能够依据本措施将承租房屋转租。3、物业租赁当事人应该遵照自愿、平等、互利标准。4、租用房屋从事生产、经营活动，本企业一方应坚持租赁议定租金和其它租赁条款。5、企业物业租赁必需签署租赁协议，不然追究经办人经济责任和行政责任；6、物业租赁协议应该含有条款（此处略）；租赁移交管理措施租赁移交工作，关键由物业项目办公室主办、物业专员、物业内勤共同协调、监督完成。1.根据租赁协议编制移交清单，移交清单尽可能简化；2.移交文件包含关键文件（复印件）：建筑、结构、设备完工图，配套设施、地下管网工程完工图等资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业使用、维护、管理所必需相关资料。如物业计划、建设相关资料等；物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备；3.承租方认可物业现实状况签收，必需现场推行签收手续，退租时，要求恢复原貌文件，必需签字确定。4.对于不能更改物业部位，要求承租方在装修协议上明确，并负担由此引发全部责任。步骤一、租赁手续办理步骤签署租赁协议承租人正当证件复印件提交根据协议支付首笔租金及确保金提供租赁经营项目汇报验收承租物业签署二次装修施工管理协议办理租赁登记立案移交物业资料、钥匙四、安全应急预案（一）消防安全应急预案火灾报警1.发觉火情，任何人全部有义务和责任立即向所在物业公司和“119”消防报警。2. 报警方法：打电话给物业企业、按下墙壁上红色手动报警器或电话拨打“119”。3. 讲清自已姓名和所在单位、着火部位、燃烧物质及火势程度等。4. 报警后，报警人员应保持冷静并立即用灭火器进行灭火。5. 火灾时，严禁打开门窗，严禁使用电梯。6.火灾确定后，值班员应立即通知物业办公室责任人，如火情判断为一级，应组织灭火，并由协调灭火及疏散群众。7. 在消防员到场前协调各部门进行疏散群众及灭火，消防员到场后把现场移交消防员处理。物业工作人员任务：1.帮助对客人进行疏散和抚慰，稳定客人情绪并按灭火指挥部要求回复客人问询，火灾扑灭后负责对损失情况进行统计。依据现场人员受伤情况，负责和抢救中心进行联络，同时坚守岗位，随时听候指挥部命令并保护好珍贵物品。2.在接到火灾报警及疏散命令后，立即通报总企业，并帮助联络保险企业到场评定损失，工作人员应安排提供食物、饮料、衣物等物品和各当值人员使用。常见治安应急处理措施冒烟。了解确切冒烟口，了解冒烟原因(着火、电线短路等)，并上报处理。冒水。了