花园物业管理投标文件模板.doc

n 目前文档修改密码：8362839

n 目前文档修改密码：8362839

n 更多资料请访问.(.....)

天鸿花园物业管理投标书

目 录

第一章 序言
第二章 企业法人地位及法定代表证实
第三章 企业介绍
第四章 投标报价
第五章 管理方案
第六章 物业管理服务费测算

第一章：序言
依据天鸿控股天鸿花园物业管理招标书及招标须知，遵照《前期物业管理招标投标管理暂行措施》要求，经考察现场和对招标文件研究后，本企业愿以2.00元/平方米投标价，负担天鸿花园全部物业管理服务工作。
若本企业中标，我们将在物业管理中坚持企业以往成功做法，全方面引进系统化管理，采取优异管理方法,引进ISO9002国际质量管理体系，重视以人为本,投入企业管理精英到现场管理,向优异物业管理企业学习,做到科学规范管理,竭诚高效服务,安全文明环境,连续发展追求.探索并逐步走上物业管理标准化之路；创全国优异大厦。
本企业接管天鸿花园后，确保物业在二年内成为市物业管理优异物业管理小区。
本企业同意招标文件中各项条款，愿意按投标价总额交纳确保金伍万元（大写）。如本企业违约，则扣除所交纳全部确保金。

投标单位：广州市xx房地产物业服务
法定代表人：
日期： 年 月 日

第二章：企业法人地位及法定代表证实
一、 法定代表人证实
法定代表人资格证实书
单位名称：
地址：
姓名： 性别： 年纪： 民族：
职务： 技术职称： 身份证号码：
是广州市xx房地产物业服务法定代表人。负责签署上述物业投标文件，进行协议谈判，签署协议和处理和之相关一切事务。
特此证实。
投标单位：广州市xx房地产物业服务
日期：
二、 营业执照：
三、 资质证书
四、 法人代码证书

第三章：广州xx房地产物业服务介绍

广州市xx房地产物业服务成立于 年 月 日，注册资本300万元。取得国家建设部颁发物业管理资格证书；企业总部设于广州，现有职员 人，是广州市物业管理协会组员单位。
企业实施董事会领导下总经理负责制，在董事会授权范围内，总经理对外代表企业，对内任免下属人员，依法行使经营管理权。
企业自创建以来，就以增规模、上资质、创品牌为指导思想，重视以人为本，除内部挖潜，培养人才外，还分别引进了一批来自中国多家著名物业管理企业中、高级管理人才，从业人员全部经过严格上岗培训并拥有上岗证书，用科学管理方法尽力打造企业在物业管理行业中企业品牌。为所接管物业广大住户提供专业物业管理服务。
现在已签约管理了 等物业 。多年来，xx物业不停探索经营管理新路子，企业所管理物业相继取得了 等荣誉称号

第四章:投标报价
开 标 一 览 表

[货币单位：人民币元]

项目名称
投标报价
投标单价
(元/月)
投标单价
(元/年)
优惠率%
投标总价
(元/3年)
物业管理
174636. 9
209546.8
6286928.4
总计：大写: 陆百贰拾捌万陆千玖百贰拾捌 元

投 标 人（法人公章）：

法定代表人（或授权代表人）：

日 期： 月 日
第五章：管理方案
一、 管理目标：
１． 保持和提升物业完好程度，经过加强对整体物业管理养护和对使用人服务和管理，确保物业保值、升值。
２． 发明良好环境，统筹安排各项设备设施管理和维修养护。
３． 加强对业主和住户行为管理，服务就是为了维护业主整体利益。
４． 加强实施社会化、专业化、经营型管理，不停提升服务管理质量，维护和提升发展商及物业企业社会声誉。

二、 管理标准：
依据《物业管理条例》及相关政策要求，本着“以区养区，略有节余”和“业主至上，服务第一”管理标准，实施企业“为业主（住户）发明安全、文明、优美、舒适居住和工作环境”质量方针。实施“管、养、修、服务”为一体综合管理。

三、拟采取管理方法
面对天鸿花园硬件设施环境均为上乘优良条件，选择怎样管理模式才能达成最好管理效果，这是我们确定管理方法关键课题，我们在深入调查研究基础上确定了我们基础思绪是：
严格资质管理，确保各类人员专业素质和综合素质，以严格管理制度规范各类服务行为；采取直线管理方法，利用电脑管理等现代化手段，实现高效率、高水平综合一体化管理，加强小区精神文明建设，实施品牌战略。
我们管理方法分为组织机构系统、运作程序系统、信息反馈系统和激励系统四部分组成。
（一）组织系统
1． 组织架构（见图）。
xx物业
管理处经理

天鸿花园发展商 　 管理处 行业行政主管部门

财务部 保安部 物业部 工程部

2． 组织机构图说明：
从天鸿花园内部管理机构图中能够看出，我们将在发展商监督和指导下实施企业领导下项目经理负责制，这是一个垂直领导方法，管理处以下不设部门副职，其编制努力争取精干，其人员努力争取一专多能。在拟制计划、组织领导和对各项工作检验指导协调等方面，由管理处经理直接负责，各项具体工作在各部职责范围内由各主管直接安排，各主管下属人员直接向主管负责，而主管直接向经理负责。这么结构使权力集中，责任明确，命令统一，联络简捷，工作高效。

（二）运作程序系统
1、 整体运作步骤：

日常管理和维修养护
住户入住
房屋验收和接管
各类工种岗位培训
建立多种规章制度

保安部 服务部 保洁绿化部 工程部

各级各类人员开展管理和养护工作
完善各类配套设施及各部门关系协调工作

2、 整体运作步骤图说明：
2.1 从整体运作步骤图中看，我们重视于整体设计全方面合理，各项工作步骤紧密衔接，起到承上启下，相互制约作用。
2.2 整体运作各个步骤，我们将根据xx物业ISO9002质量确保体系进行运作。
2.3 在整体运作过程中，一直坚持全方面过程管理，确保指挥和监督封闭性管理，确保管理有效，立即到位，从而在最大程度上避免了缺漏和盲点。

（三）信息反馈系统
1、 信息反馈示意图：

组织指挥机构（经理） 　 实施实施机构（主管、专业人员）
监督机构（经理）
信息反馈渠道
2、信息反馈示意图说明：
2.1 信息也是资源，管理处信息起源于实施机构、监督机构和信息反馈渠道。
2.2 管理处于平时运作时，管理处经理既是指挥员，又是督促检验员。当各项工作指令下达后，实施机构对应开始运作。此时，管理处经理就能够在信息反馈渠道中取得信息，对指挥机构所发出各项指令，能够作出较为实际评定，从而判定其正确是否，从中吸收经验，纠正错误，有效克服了在工作中盲目现象。

（四）激励系统
1、激励系统图：
激励机制

工资福利机制 奖惩机制 培养提升机制 文化活动机制 思想工作机制
2、 激励系统示意图说明：
2.1 激励是管理处内部对职员管理关键方法。每个职员个人权利需要得到尊重并应一直保持旺盛工作主动性，从而能够在一定程度上取得经济效益和社会效益。
2.2 思想工作机制重在激发每一个职员内在潜能,充足调动职员个人主动性，适时做好深入细致思想工作，其关键方法有：和职员谈心、组织有益集体活动和家访等。
2.3 奖惩机制应以表彰为主，以处分为辅标准，但奖惩要分明，用优胜劣汰方法，纯洁用工队伍，在奖励类型上，我们坚持以精神激励为主，物质奖励为辅。
2.4 工资福利机制重在考评，缩小固定部分工资，加大活动部分工资，拉大距离不搞一刀切，激励职员优质服务，发明业绩和发扬团结向上团体精神。
2.5 培养提升机制在实际工作中缺一不可。其培养目标是使职员有较强事业化和敬业精神，对工作做到一专多能，精益求精。在用人提拔上不任人唯亲，而是不拘一格选拔那些有真才实学人才，做到能者上，平者让，庸者下，从而把培养提升、培训、进修等工作有机结合在一起，使之形成一个人才培养良性循环气氛。
2.6 文化活动机制是沟通管理处内部职员桥梁，经过文化活动开展，增强了职员自信心和认同感，把职员利益和企业利益紧密在一起。文化活动方法可有很多个，如：集体活动、旅游、娱乐晚会和邀请业主联欢等活动。

四、工作计划
依据确定管理方法和管理运作步骤，我们将工作计划分为：接管期管理工作和进入正常运行期管理工作，根据轻重缓急有序进行，具体计划以下：
1、 接管期管理工作计划。

序号
项 目
内 容
时 间

1

签定物业管理委托协议
1. 委托管理事项。
2. 委托管理期限.
3. 双方权利和义务.
4. 物业管理服务质量.
5. 物业管理服务费用.

2

接管验收工作
1. 办理交接验收工作.
2. 进驻管理人员及保安、清洁、绿化、维修人员。
3. 调查听取业主意见。

3

档案建立和管理
1． 搜集档案资料。
2． 科学分类。
3． 建档。
4． 利用。

2、 正常运行期管理工作计划。
序号
项 目
内 容
时 间

1

房屋及公共设施维修养护
1、制订房屋养护和维修计划方案；
2、维修基金管理；
3、房屋维修管理；
4、房屋养护服务。

2

机电设备维修养护
1． 设备资料管理；
2． 设备运行管理；
3． 设备维修管理；
4． 设备能源和安全管理。

3

安保管理
1． 治安管理；
2． 交通、车辆管理；
3． 智能化系统管理。

4

小区环境管理
1． 园林绿化管理；
2． 清洁卫生管理；
3． 环境保护管理。

5

财务管理
1. 财务帐务；
2. 费用收取。

五、物资装备计划
为确保天鸿花园物业管理工作有序进行，我们着眼于“必需、节省、实用”标准，配置物资装备。
序号
名 称
单 位
数 量
备 注
一
管理处管理用房
平方米
100
由甲方提供
二
管理服务人员住房
平方米
300
就近租用民房
三
维修器具

1
室内疏通机
台
1

2
电焊机
台
1

3
气 焊
套
1

4
冲击钻
台
1

5
手枪式电钻
台
1

6
管 钳
个
2

7
台 钻
台
1

8
套丝机
台
1

9
玻璃枪
把
2

10
1.5米铝合金梯
把
2

11
2米铝合金梯
把
1

12
3.5米铝合金梯
把
1

13
套筒板手
套
2

14
万用电表
只
2

15
其它维修工具

四
通讯、交通器具

1
电 话
部
9
不含坐机费和话费
2
对讲机
部
18

3
其 它

六
治备

1
保安警械
套
12

2
消防队员装备
套
12

3
手电筒
个
12

小 计

七
办公用具

1
电脑
台
7

2
打印机
台
3

3
复印机
台
1

4
管理软件
套
2

5
打卡机
台
1

6
办公桌、椅
套
18

7
档案、资料、文件柜
个
10

8
保险柜
个
1

9
摄影机
部
1

10
计算器等耐用文具、办公用具

11
工衣柜
个
15

12
其 它

八
其它创办费用

累计金额：32万元

六、 委托管理方法：
１． 发展商依据《物业管理条例》及其双方议定其它事项，全权委托 广州市xx房地产物业服务对天鸿花园实施综合一体化管理。 物业企业在管理协议期内负责对天鸿花园制订年度管理目标，在发展商大力支持下，实现小区社会效益、经济效益和环境效益同时发展。
２． 委托管理年限：2年。

七、委托管理内容：
１． 房屋建筑本体共享部位维修、养护、管理。
２． 小区建筑本体共享设施设备维修、养护、管理和运行服务。
３． 小区计划红线内属物业管理范围市政公用设施维修、养护和管理。
４． 小区计划红线内属配套服务设施维修、养护和管理。
５． 小区公共环境清洁卫生,垃圾搜集、清运。
６． 小区交通、车辆行驶和停泊管理。
７． 小区生活秩序治安保卫，并配合当地公安部门进行安全监控和巡视等保安工作。
８． 小区文化娱乐活动。
９． 物业及物业管理档案、资料搜集归档管理。
１０． 为发展商发明良好售楼环境。
八．具体目标和分项指标
１． 在管理协议期内把天鸿花园管理成“安全、文明、优美、舒适”商住区。
２． 分项指标：
（１）房屋及公共配套设施完好率98％以上；
（２）住宅区无重大火灾、刑事和交通事故；
（３）住宅区内卫生消杀环境绿化国家级达标率98％；
（４）房屋零修急修立即率98％以上；
（５）管理人员专业培训合格率１００％；
（６）业主（住户）对物业管理满意率8５％以上，投诉处理率１００％。

九、实现目标确保方法：
　 （一）．管理体制和人员配置．
１． 管理架构：
我企业拟设天鸿花园物业管理处作为企业外派机构，全方面负责日常管理运作，统管小区内外事物。企业和管理处每十二个月签定管理目标经济指标责任协议，管理处按综合一体化管理，提供七大服务，即：房管、治安消防、车

辆、清洁、绿化、维修、小区文化，设保安部、清洁绿化部、工程部、服务部，兼设监控中心，实施二十四小时值班。纵向关系和内部管理机构分别见图示。　
区房管局 xx物业企业 发展商 物业管理协会

监督职能
主管领导 行业指导
小区管理处

业主大会

业委会

小区管理处

2、依据天鸿花园实际情况，为确保物业管理工作有效进行，天鸿花园物业管理处岗位配置拟按以下配置：（累计53人）
物业管理处
经理：1人
累计：1人

物业部
主管：1人
物业助理：2人
前台文员：1人
累计：4人
保安部
主管：1人
领班：4人
保安员：30人
累计：35人
工程部
主管：1人；
领班：2人；
技工：8人
累计：11人
财务部
出纳：1人
会计：1人
累计：2人

（二）管理处经
1．管理处经理
（三）其它人员任职条件
1． 部门主管：中专以上学历，年纪28～45岁，熟悉国家、政府相关物业管理法律法规，持物业管理上岗证；熟悉所在部门整体运作，含有对应专业知识及资格证书和相关业务三年以上工作经验；含有良好应变处事能力及组织协调领导能力。
2． 通常管理人员：中专以上学历，年纪25～42岁，熟悉国家、政府相关物业管理法律法规，持物业管理上岗证；熟悉所在部门整体运作，含有对应专业知识和相关业务2年以上工作经验。
3． 班/组领班：高中以上学历，年纪21～35岁，持相关资格证书，含有相关工作二年以上实践经验，含有一定组织协调领导能力。
4． 维修人员：中专以上文化程度，年纪23-45岁，持有对应岗位特殊工种上岗证，相貌端正，品行良好，有两年以上物业管理行业实际工作经验。
5． 保安员：男要求退伍军人，身高170㎝以上，保安员皆要求高中以上文化水平，持保安员上岗证（素质好可上岗后送相关部门培训），相貌端正，品行良好，有机构或广州市户口担保人。
（四）人员配置计划
1． 管理处经理、部门主管及财务人员将由企业内部调配；
2． 物业助理、工程技工人员将按内部调配和向外招聘1：1百分比进行配置；
3． 保安部主管、领班由企业内部调配，队员按调配和招聘1：1百分比进行配置；
4． 清洁、绿化分包相关专业企业负担；
（五）管理处职责：
(1) 负责对天鸿花园实施综合一体化管理，在物业管理业务方面接收企业物业部指导和监督。
(2) 完成和企业签定年度管理目标和经济指标。
(3) 合理调配人员,保持每个岗位分工和协作。
(4) 定时对房屋、公共配套设施进行维修养护。
(5) 负责业主住宅或商铺装修审批,协调违章处理和落实投诉处理。
(6) 负责拟订小区月工作计划。
(7) 负责周检工作,并做好统计,接收开发企业和本企业物业部、业主委员会监督检验。
(8) 负责天鸿花园安全、防火工作。
(9) 协调和供水、供电、工商、税务、房管部门、公安部门等和物业管理相关部门关系，有效开展管理服务工作。
　（六）．移交、接管
１． 移交前准备工作：
(1) 成立天鸿花园管理处。委托管理协议签定后，落实管理用房和职员宿舍等，做好各项筹备工作。
(2) 成立接收小组。工程技术人员进驻现场，了解住宅区设备设施，熟悉设备结构、性能、水、电、气管道线路铺设位置及走向和存在问题，填写相关质量统计，方便立即得四处理。
A． 移交接管验收遗留问题统计表；
B． 公共配套设施接管验收表；

C． 公共配套设施接管验收遗留问题统计表；
D． 机电设备接管验收遗留问题统计表。
２． 物业资料移交接管：
接管楼宇资料验证及部分移交资料：
Ａ．产权资料：
a. 项目同意文件；
b. 用地同意文件；
c. 建筑执照；
d. 业主姓名、产权、居住位置、建筑面积清单。
　　　　Ｂ．验收合格资料：
a. 市建设工程完工验收合格证书；
b. 市建筑消防验收合格证；
c. 小区综合验收合格证书；
d. 用水、用电许可证。
　　　　Ｃ．工程技术资料：
a. 完工图：包含总平面图、建筑、结构、水电、设备、隶属工程及隐蔽管线全套图纸；
b. 工程协议及开、完工汇报；
c. 工程设计变更通知（包含质量事故处理统计）；
d. 隐蔽工程验收签证；
e. 完工验收证实书；
f. 水、电、卫生器具等设备检验合格证书。
３． 接管验收程序：
　(1) 开发企业和 物业企业签定《委托管理协议》。并在合适时候通知天鸿物业验收接管；
(2) 验收小组按ISO9002《楼宇接管资料移交》，查对所接收资料，签发验收复函；
(3) 本企业验收小组同移交人对房屋质量、使用功效、外观质量、公共配套设施设备等进行接管验收；
(4) 对接管验收中发觉问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定时限由移交人负责整改并复核；
(5) 对住宅室内对象无显著不全，符合检验标准要求房屋，由管理处接收锁匙，负担保管责任；
(6) 业主（住户）入住时，由管理员陪同对室内进行全方面细致质量检验，对发觉质量问题经整理后，汇报发展商，并要求工程队在限期内逐项返修，经管理处或业主验收后消项；
(7) 在十二个月保修期内，在使用过程中业主（住户）或管理人员发觉因为建筑施工或产品制造上缺点时，汇报发展商查验证实后，大中修由发展商责令施工队更换或返修，小修、急修可委托本企业维修，费用由发展商负责。
（七）房屋保修返修工作管理：

保修工作步骤：验房→申报→维修→验收；
(1) 验房:
住户领取锁匙后，在管理员陪同下，对室内项目逐一进行验收，验收合格后，双方签定“楼宇交接书”，住户交此表回管理处存档；验收不合格时：
A． 业主（住户）必需在一周内交此表回管理处，由管理处负责联络或安排维修事宜。
B． 超出七日，房屋在保修期内，住户未申请装修情况下，若外墙和楼板渗水等质量问题仍属保修，房间内易损坏如灯泡、水龙头等则由业主负责。
(2) 申报返修:
A． 住户从领取锁匙之日起七日内，凭“楼宇交接书”到管理处，由主管房管员在“保修记录表”上登记；
B． “保修记录表”上需明确住户预约时间、联络电话等；
C． 房管员在预约时间内立即填写“派工单”委派施工单位进行维修。
(3) 维修:
A． 大中修由管理处通知开发单位负责维修，小修、急修由管理企业派工维修。
B． 住户必需在场。
(4) 验收: 住户、房管员和维修人员三方到场验收并签字认可。

九、管理用房和管理经费起源
１． 管理用房：
　　依据《物业管理条例》要求，开发企业需提供一定面积管理用房，并应含有基础办公及居住条件。
２． 管理经费起源：
①. 物业管理费。
②. 物业管理服务费收费标准，依据小区实际管理服务费测算结果再报政府物价部门审批。
③. 依据《物业管理条例》，建立房屋本体物业维修基金，专款专题专存到市国土房管局指定银行，以保障小区物业公共配套设施和房屋本体更新改造和重大维护费用。
④. 车辆保管费，车辆场地使用费。
⑤. 向业主提供多个有偿便民服务费。
⑥. 其它政策要求应收取费用。

第六章、物业管理服务费测算
（一）管理服务人员工资和按要求提取福利费：
１． 人员编制和基础工资标准以下表：
表1-1
序号
项 目
人数（人）
工资标准（元/月）
总额（元/月）
1
管理处经理
1
3400
3400
2
物业主管
1
2800
2800
3
物业助理
2
1600
3200
4
前台文员
1
1500
1500
5
出 纳
1
2200
2200
6
收费员
1
1600
1600
7
保安主管
1
2600
2600
8
工程主管
1
2800
2800
9
工程领班
2

4000
10
技工
8
1600
12800
11
保安领班
4
1500
6000
12
保安员
30
1100
33000
13
合 计
53
75900
２． 管理服务人员按要求提取福利费测算见下表：
表1-2
序 号
项 目
金额（元/月）
依 据
1
基础工资
75900
表1-1
2
福利费
10626
工资总额14%
3
工会经费
1518
工资总额2%
4
教育经费
1138
工资总额1.5%
5
养老保险金
6072
工资总额8%
6
工伤保险金
759
工资总额1%
7
加班费
4240
人均加班：2天/月，日均40元/日
8
合 计（2-7）
24323

（二）公共设施、设备日常运行、维修及保养费见下表：
表1-3
序号
项 目
金额（元/月）
1
房屋本体（外墙、天面、楼梯等）及道路日常维护保养费
1300
2
电梯保养费（6台）
6000
3
消防设施维护费
800
4
防盗对讲系统
900
5
低压配电设备、公共照明电路及电器维护保养费
1000
6
排污排水设施维护费
1000
7
其它设施维护费
800

合 计
11800

（三）绿化管理费（3000元）
（四）清洁卫生费（30000元）
（五）保安费测算见下表
表1-4
序号
项 目
测算依据
金额（元/月）
1
装备费
500元/人·年
1200
2
管理费
保安管委办收500元/月
500
3
合 计

1700

（六）办公费测算见下表
表1-5
序号
项 目
测算依据
金额（元/月）
1
复印机维修保养费
1台
100
2
电脑、打印机维修保养
每三个月300元，1台
100
3
文具、纸张易耗品
办公
300
4
邮电通讯、会议、宣传
以电话费为主
500
5
公关费

1000
6
交通费
管理处往返总企业、相关部门、政府
500
7
各类证照年检费
税务、工商、房管、物价、公安（交通）等部门
500
8
办公用水电费
办公设备用电，卫生间用水
2500
9
合 计

5500
（七）管理酬金
取10%
管理酬金=（前六项之和）×10%=119223×10%=11922.3（元/月）
（八）法定税费
两税一费为前七项之和8%
税费=（前七项之和）×8%=10491.6（元/月）
(九)各项费用测算累计：（见表1-8）
表1-6
序 号
项 目
金额（元/月）
总费用百分比%
1
工资福利费
75900+24323

2
维修费
11800

3
绿化管理费
3000

4
清洁卫生费
30000

5
保安费
1700

6
办公费
5500

7
管理酬金
11922.3

8
税 费
10491.6

9
合 计
174636. 9

（十）每平方米综合服务管理费：
用第（九）项测算出月综合服务管理费除以现住宅建筑面积即为每平方米综合服务管理费：（面积6.4万平方米）
174636.9÷64000=2.7元/平方米/月
为业主让利，按2.6元/平方米/月收取。