行政中心大楼物业管理投标书模板.doc

重庆秀山行政中心大楼物业管理投标书目录一、 重庆环城物业管理介绍及其它资料二、 秀山县行政中心大楼概况三、 物业管理思绪及方案四、 服务标准承诺五、 物资配置、人员配置六、 费用测算及投标价七、 后言第一章 重庆环城物业管理介绍及其它相关资料重庆环城物业管理于1998年10月注册成立，含有独立法人资格企业实体，属重庆月升实业（集团）企业下属企业，企业含有全国物业管理企业二级资质，系渝北区房地产和物业管理协会副会长单位。环城物业在物业管理、安全防范、服务业主、物业增值保值服务、营造文明小区、构建友好社会等方面不停开拓、进取，并取得一定丰硕结果，从组建时几千平方米物业管理逐步壮大到现在200余万平方米，为渝北经济建设做出了重大贡献。在房地产及物业管理行业中树立了良好口碑。伴随环城物业企业不停发展，在各级政府部门领导及关心下于7月成立了党支部。在企业党员先锋模范带头作用下，充足地发挥了党组织战斗堡垒作用，极大地提升了职员工作主动性和团体凝聚力。在街道党工委正确领导下，努力研究非公有制企业党建工作。同时对我们工作进行了监督、指导，引领我们各项业务向更高方向健康发展。一、企业架构“海纳百川，有容乃大。”环城物业以人为本，广纳贤才。企业现有职员360余人，其中：中层以上管理人员均为本科或专科以上学历，全部持证上岗。丰富行业经验、卓越专业知识、突出现代理念、默契团体管理意识和主动进取精神使环城物业得以抓住每一个市场机遇，并取得了长足进展。总经理总经理助理财务部物管经营部行政人事部工程技术部安全服务部用户服务部清洁绿化部各物管处副总经理二、企业文化及发展企业目标：争创“一流服务质量，一流名牌物业，一流企业形象”企业精神：平等、诚信、合作、发展、奉献质量方针：追求卓越品质，铸就服务品牌企业管理理念：思索、深入、细化、程序、作为服务理念：全心、全意、全为您-业主环城人以事实为依据、人性化管理为中心、以结果为导向，提升服务价值。秉承全心全意全为您业主服务宗旨，求实奋进、创新发展、拼搏奉献、服从敬业、毅力自信、自律反省。环城物业经过发展，从立足于渝北、逐步向周围区县发展，物业管理区域由渝北区延伸到主城各区、乃至万州区，物业管理类型从物业小区向写字楼、商业物业、单位物业、学校物业发展。四、职员服务形象图片我们承诺，从每一个细微之处关心业户。在环城业户背后，一支全天候服务专业维修队伍，总在默默地孜孜不倦地付出，总是在业户最需要时候挺身而出，用自己辛勤汗水编织出美好生活新画卷。我们期望，业户生活在我们所管理小区、居所，有一个亲切、温馨“自家人”感觉，所以，我们重视和业户沟通，期待着和她们贴心相处，宛如亲人。消防检验我们知道，安宁、祥和生活空间来自我们工作点滴。让业主享受自然、优雅环境是我们责任。环城经过每一个细节来装点大家生活，让她们拥有物超所值。安全巡查我们深知，安全感是人类生活最基础要求，我们为此全力以赴，努力争取为业户发明一个百分之百安全环境，当业户踏进我们管理小区和花园时，立即有回到家中安然。我们追求，每一个居住在环城物业小区中业主，全部能够拥有自己绿树蓝天，拥有挥洒热情一方热土，让孩子和大自然拥抱，让老人身心愉悦，让“家”感觉无限延伸。为此，我们有一支专业环境维护队伍，为小区幽雅环境而天天辛劳！第二章 政府办公楼物业管理特点分析和秀山县行政中心大楼概况秀山县行政中心大楼概况 大楼在秀山县渝秀大道，占地面积10平方米，建筑面积31705平方米； 大楼绿化面积约平方米。 照明工程：1、室内照明一项；2、环境照明一项；3、光彩工程照明一项；4、水下照明及水泵喷泉一项。 大楼主楼地下停车库，停车车位127个，设置车辆一进一处； 通信系统：各办公室均已接通电信宽带和电话，可视电话会议系统1套。 扩声系统：多功效会议厅及各大小会议室全部有扩声系统。 闭路电视系统：按单位大小部署，大单位2个插孔，小单位1个插孔。 电梯系统：富士牌电梯3台，每台功率为11KW； 空调系统：设置主机房 1、为一区中央空调（功率220KW），二三区分体式空调（各办公室、会议室、食堂等全部有空调）。2、冰凉水泵3台（2用1备），空调器12台，各类风机盘管。 供配电系统：总设计用量3331KW,总安装容量2500KW，变压器2台（1250KW/台），柴油发电机2台（202KW），高压开关柜10台，配电总箱19台，配电分箱66台，密集型插接母线一批，电线电缆一批。 空调通风管道系统：1、防排烟管道系统；2、正压送风管道系统；3、空调新风管道系统；4、空调送风管道系统；5、卫生间排风管道系统；6、一会议中心中央空调排风管道系统；7、空调冰凉供水、回水、冷凝水管网系统。 给排水管网工程：1、室内外消防喷淋管网系统；2、室内外消火栓官网系统；3、室内外污排管网系统。 给排水系统：排污检验井15个，化粪池一座（320立方米），隔油池一座（20立方米），给水箱28立方米，二次供水，排水全进市政管网。 国产水泵设备：生活水泵2台，消防水泵4台，潜污水泵1台，空调水泵3台。 通风设备：1、通风防排烟各类风机，2=卫生间通风器；3油烟净化器。 消防安全控制系统：联动报警主机设在一楼值班室，各个房间设有烟感器、喷淋，每层楼及会议室全部有3个或3个以上消火栓，消防广播系统1套。 保安红外监控系统：办公大楼四面及楼道口共设有16个摄像头，每层楼及会议室均设有报警点。政府办公楼物业管理特点政府办公大楼管理是一个相对较新领域，因为政府特殊职能决定了物业管理企业必需在企业形象、治安维护、智能化服务水平方面突出政府服务群众这一特色。伴随中国经济连续快速增加，多种设备配置较为齐全、智能化程度较高政府办公大楼在全国各地快速兴起，对现代政府办公大楼物业管理也正在成为行业关注热点。经过和一般商务写字楼对比，不难发觉政府办公大楼物业管理含有以下多个显著特征：一、物业管理企业行为在一定程度上代表着政府部门形象政府办公大楼是政府部门向人民群众提供政府服务窗口，因为其特殊和不可替换职能，被社会各界、上级领导，乃至于各类媒体所关注。对前来办事群众而言，进了大楼就是到了政府，不管所面正确是政府部门公务员还是物业管理企业服务人员，在群众眼中全部是“在政府工作人员”；对上级领导或新闻媒体来说，物业管理属于政府部门后勤管理范围，物业管理水平在一定程度上代表着该政府部门管理水平。所以，政府办公大楼物业管理，其服务对象已经不再只是大 楼内业主和使用人，而是包含前来办事群众、社会各界人士和来此视察工作上级领导。物业服务人员仪容仪表、精神面貌、一举一动，包含一个手势、一个微笑、一次搀扶、一声问好 ，所展示已不只是一个物业管理服务步骤，而是代表着物业使用人 政府部门形象。二、专业化、智能化设备多，物业管理技术含量高现代政府办公大楼功效日趋完善，其系统设备也朝着愈加专业化、智能化方向发展。大楼硬件配置已不仅仅只是传统意义上功效单一而且独立设备，而是含有一定规模和集成功效系统设备群。在智能化程度较高办公大楼中，变配电、给排水、采暖通风、空气调整、消防安保、信息公布、音视通讯等均实现了计算机全自动监控管理。管理这些高科技含量设施设备，要求物业管理企业必需含有对应技术支持能力。除了要建立一支高素质专业技术队伍外，还要对多种专题设备操作人员、维修人员进行专题技术培训。另外，因为这些专业成套设备所支撑是政府部门对外服务窗口，所以，其设备管理除了要求提供高度稳定运行外，还要对可能出现紧急情况做出立即、果断处理。所以，对政府办公大楼设备管理一是要有一支高素质专业技术队伍，二是要依据设备使用要求和技术规范，制订切合实际操作步骤，三是要做好（并演练）应急预案。三、人流量大，维护公共秩序任务比较艰巨因为含有对公众提供政府服务和行政办公双重功效，政府办公大楼内公共区域面积通常全部比较大，而且对外服务窗口设置相对集中，在一定时间段内，前来办事群众人流量会很大，时常会造成拥挤。在这种情况下，确保大楼正常公共秩序和良好办公环境将是一个很艰巨任务。为此，物业管理企业必需全力以赴，除了要建立一支综合素质较高，含有敏锐洞察力和灵活机智应变能力安保队伍外，还要采取多方面配合，多手段控制措施。首先，要确保设施设备正常运行，设备管理要以确保可靠性为前提，维护保养工作一律安排在物业使用人下班后进行；必需时可对电（扶）梯实施分时段、分楼层控制。其次，合理引导人流，除了要完善指示性标识标牌外，在高峰时段，还可安排一定数量引导人员，对人流进行合理疏导。再次，设置便民服务区，为等候办事群众设置座椅、饮用水，提供复印、填表等服务，既可缓解拥挤，又能提升办事效率。还要依据不一样时段合理设置安保人员岗位，在天天24 小时内，在岗安保人员数量应伴随人流量改变而改变，在人流量大高峰时段，必需要配置足够安保力量。最好发挥好智能监控系统作用，要一直保持系统设施完好，合理设置、科学调校多种设备，确保人防、技防有效结合。四、物业服务标准要求高，同时须提供和之相适应配套服务项目政府办公大楼是展示政府形象窗口，它首先要面向社会民众，其次又要接待相关部门、领导来访、视察等。为此，业主（使用人）通常全部对物业管理提出了很高要求，既要求提供高水平常规服务，又要求提供相关配套服务。配套服务通常有：会议服务、接待和引导服务、便民器材使用管理服务、工作餐提供服务等。其中，颇受业主（使用人）关注是会议服务，因为政府办公大楼内政府各职能部门办公地设置相对集中，多种不一样等级、不一样规格会议召开较为频繁。能否成功地召开各类会议，受到各级机关、部门重视，物业管理企业是否有能力为之提供专业、高品质会议服务，既是政府办公大楼业主（使用人）关注一个关键，同时又是检验物业管理企业服务能力一个关键标志。物业管理企业要掌握会场环境部署、气氛营造、不一样档次会议服务步骤设计等技巧，掌握会场灯光、影视、音响、录音等系统控制，为所管理政府办公大楼量身定做，精心设计一套会议服务方案，打造一支较为专业化会议服务团体，使大楼硬件设备和软件服务完美地溶为一体，赢得大楼业主（使用人）好评。 24 小时内，在岗安保人员数量应伴随人流量改变而改变，在人流量大高峰时段，必需要配置足够安保力量。最好发挥好智能监控系统作用，要一直保持系统设施完好，合理设置、科学调校多种设备，确保人防、技防有效结合。四、物业服务标准要求高，同时须提供和之相适应配套服务项目政府办公大楼是展示政府形象窗口，它首先要面向社会民众，其次又要接待相关部门、领导来访、视察等。为此，业主（使用人）通常全部对物业管理提出了很高要求，既要求提供高水平常规服务，又要求提供相关配套服务。配套服务通常有：会议服务、接待和引导服务、便民器材使用管理服务、工作餐提供服务等。其中，颇受业主（使用人）关注是会议服务，因为政府办公大楼内政府各职能部门办公地设置相对集中，多种不一样等级、不一样规格会议召开较为频繁。能否成功地召开各类会议，受到各级机关、部门重视，物业管理企业是否有能力为之提供专业、高品质会议服务，既是政府办公大楼业主（使用人）关注一个关键，同时又是检验物业管理企业服务能力一个关键标志。物业管理企业要掌握会场环境部署、气氛营造、不一样档次会议服务步骤设计等技巧，掌握会场灯光、影视、音响、录音等系统控制，为所管理政府办公大楼量身定做，精心设计一套会议服务方案，打造一支较为专业化会议服务团体，使大楼硬件设备和软件服务完美地溶为一体，赢得大楼业主（使用人）好评。 政府办公大楼是各级政府办事机构，在建立节省型社会中应该以身作则。政府办公大楼能花费通常由业主单位自行支付，不过，物业管理企业应该从对业主负责角度，主动做好节能管理。从企业角度看，节能方法可分为技术节能和管理节能，技术节能是指经过技术路径，即经过使用新技术、新装备，或经过对设备设施进行技术改造达成节能效果；管理节能是经过管理路径，即经过有效管理手段达成节能目标，物业管理企业关键节能路径是后者。在物业管理日常运作中，物业管理企业要利用楼宇自控系统，依据不一样季节、时段，合理控制各区域照明、室温、通风和光彩工程等，在满足使用人需求前提下，努力降低能源消耗。物业管理作为服务性行业，在对政府办公大楼服务中，应该针对政府职能部门特殊性，突破常规意义上物业管理界限，探索出一套机关后勤部门服务运作模式，使物业管理和政府服务紧密融合，提升政府部门工作效率，为物业管理赢得效益和声誉。这种相互依存，取长补短服务模式，必将受到政府办公大楼业主欢迎，值得物业管理企业为之进行探索。第三章 物业管理方案及思绪安全和秩序维护方案 一、安全管理概述安全管理是物业管理关键组成部分，在安全管理方面，我们将充足利用企业管理各类物业丰富经验，利用现代化管理手段，依靠多种优异技术设备和工具，科学组织，精心安排，提供高水平、高水准、全方位安全管理，确保计划大厦工作人员安全。二、安全管理工作特点 秀山县政府行政中心办公大楼，是一个综合性智能办公大楼，总建筑面积约31705余平方米，物业类型为办公楼。安全管理工作特点以下：1秀山县政府行政中心办公大楼作为重庆关键国家机关部门，须重视公共卫生安全。秀山县政府行政中心办公大楼是作为倾听民意一个政府办公场所，是一个广泛对外开放场所，开放式工作，接待人员广泛，所以，安全压力大。2消防等级要求高秀山县政府行政中心办公大楼对消防等级要求高。同时，又因为其是一个高层建筑，一旦发生火灾，高层人员疏散十分困难。3安全管理时间长大楼安全管理，不不过对使用物业管理，同时还有大量官员在此办公。是一个综合型大厦，安全管理时间长。4车辆管理复杂大楼停车场，车辆停放现有政府公务车辆，又有外来办事人员车辆，而且外来人员车辆进出频繁。那么，做好车辆管理工作也是安全管理中关键。三、安全管理目标1人员进出井然有序2日常办公环境安全、舒适3重大活动顺利进行4突发事件快速得四处理5交通事故处理率100%，无车辆失窃事件6治安案件发生率为0四、安全管理标准坚持外驰内张，“人防、技防相结合”标准。五、安全管理内容和方法1安全管理内容（1）治安管理：防盗、防聚众闹事、防多种破坏活动，预防任何影响工作人员身心健康和工作环境行为。确保日常办公环境井然有序，重大活动顺利进行，人身安全不受侵犯，财产不受损失。（2）消防管理：防火及预防多种自然灾难。（3）交通管理：维护秀山县政府行政中心办公大楼交通秩序，车辆停放整齐，预防交通事故发生和车辆破损、被盗。（4）公共卫生安全管理：做好公共卫生安全管理工作。（5）紧急事件和突发事件安全管理2安全管理方法安全管理方法以闭路电视监控、消防监控系统等综合安保系统为主；辅之以保安门岗、流动岗哨、机动应急人员，建立一个严密、可靠安全网络。大楼安全岗位设置以填补技防“盲点”为准则，依据秀山县政府行政中心大楼实际情况，设置门岗、车库岗、消防控制中心岗、巡查岗等；巡查岗按指定路线或非指定路线流动巡查。通常情况下安全管理，按要求班次、时间、人员、岗位、工作性质来实施日常管理任务，特殊情况下安全管理，则按事件性质采取对应应急方法，如重大活动、突发性事件和紧急事件临时性处理、管制，并在大楼安全管理工作中，设定紧急事件和突发性事件处理预案。六、组织建设1保安队伍组建成立保安部，设队长1名，下辖保安领班、保安员、消防监控中心值班员、车管员。2保安队伍管理（1）保安队伍实施准军事化管理，组织军事体能、消防专业技能、车辆疏导指挥训练，部门、企业定时组织安保队伍考评(保安员训练安排见下页)。（2）严格实施请销假制度和交接班制度。（3）建立应急分队值勤制度。通常按休息班30%人员百分比能够外出，每次时间不超出四小时，晚上十点前必需归队。在节日庆典或有重大活动时，全体待命。（4）实施值班人员报岗制度。中班每小时、夜班每30分钟，向监控中心汇报岗位值勤情况一次，以立即了解各岗位和人员值勤情况。（5）实施监管机制。物业管理处保安部主管对保安值班人员工作进行督查、指导。（6）重视形象。保安员是外来用户进入秀山县行政办公大楼看到第一印象点，作为保安人员，我企业要求其不仅要负责日常安全防范事务，更要担负起传输物业形象责任，维护、提升秀山县行政办公大楼形象。保安员训练、考评安排表时 间训练、学习项目内容地点参与人员天天接班前半小时前二十分钟班前安全会多种规章制度、安全条例及注意事项。楼内接班保安后十分钟整装，准备接班23：00，7：00，15：00换岗仪式各岗位交接班保安每七天周一班务会一周保安工作总结；传达企业、管理处精神；本周工作安排。管理处 值班室非值班保安周三业务知识学习法律常识和案例分析、安全保卫知识、保密制度等。管理处值班室非值班保安周五体能训练长跑适时决定非值班保安每个月月底星期天技能训练会操适时决定 非值班保安月底部门考评专业技能、业务知识适时决定全体保安每六个月第六个月底企业考评 综合知识（专业技能、业务知识、相关法规等）适时决定全体保安每十二个月年底企业考评 综合知识（专业技能、业务知识、相关法规等）适时决定全体保安3安全管理工作关键点日常安全管理工作内容包含：安全监控、楼内巡视检验、关键区域检验、外围巡视检验、车辆疏导等安全管理，天天清场问题。（1）岗位要求1)上岗前自我检验，按要求着装，仪容、仪表端庄整齐，做好上岗署名。2)严格按岗位职责要求推行任务。3)保持充沛精力，含有高度责任感、使命感及奉献精神。4)建立岗位记事本，对异常情况，立即统计立案，并做好换岗和交接班口头和书面汇报。5)礼貌待人，热情服务。（2）门岗控制工作关键点1)发觉形迹可疑、闹事和其它衣着不整人员阻止其入内。2)维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要立即，手势要规范，态度要热情。3)遇有特殊车辆出入，具体统计车辆起源和事由。放行时须手续完备（需由需方部门签证放行条），同时无其它违规行为。4)引导前来办事外来人员，为不太熟悉本物业情况市民提供指导。（3）安全监控工作关键点1)安全监控系统设置二十四小时监控值班岗，全方面了解和严密监视办公大楼内外安全情况。2)监控值班岗实施8小时轮班制，以确保值班人员精力充沛。3)亲密注意闭路监控屏幕和红外报警系统情况，发觉可疑情况定点跟踪录像，在大厅、电梯、办公区及其它要害部位发觉可疑情况要采取跟踪监视和录像方法，并通知巡查保安人员前往问询盘查，同时向管理处值班人员汇报。4)监控中心人员严守秘密，不得泄漏大楼监控点等安保方面具体资料。5)对闭路监控、报警系统等天天进行检验，发觉问题立即通知工程部派工程维修人员对闭路电视监视系统和红外线监控系统进行维修和养护，确保设备能长久正常地运行，确保技防设备可靠性。6)闭路监控采取二十四小时录像，录像资料保留期限最少为1个月（具体和甲方约定）。发觉录像带录像质量下降，应立即更换新录像带，确保录像图片质量，在发生一些事件时，能依据录像资料找到有价值线索，易于处理问题，达成技防效果。（4）车辆疏导工作关键点1)按秀山县政府行政中心办公大楼车辆相关管理要求放行或禁行。2)维持门口交通秩序，指挥和疏导进出车辆，引导要立即，手势要规范，态度要热情。3)遇有外来特殊车辆出入，具体统计车辆起源和事由。放行时须手续完备（需有甲方相关部门签证放行条），同时无其它违规行为。4)进行车库安全服务，停车就位，指挥规范，车辆停放整齐。5)定时巡视车库，预防用户粗心而造成损失，发觉车辆报警立即赶赴现场。6)有重大活动安排，事先预留车位，摆放醒目标志。（5）巡视检验工作关键点 1)勤巡查，细观察，不放过任何一处非正常点。 2)巡视范围包含办公大楼内办公区、各机房、各处通道等。 3)按巡查路线巡视检验，发觉问题立即处理，遇重大问题通知主管及管理处，巡视中严格杜绝盲点。 4)巡视中思想集中，做到“看、听、闻、问”，发觉问题立即向主管汇报。并注意消防设施、闭路监控、红外监控等器材和设备完好性。 5)巡视时有礼有节，认真回复楼内工作人员和其它人员问询，热情礼貌服务。 6)接到治安、火警报警信息，立即赶到现场了解情况，做出正确处理。 7)为了营造大楼环境平静、祥和，采取正装巡查方法，楼内巡查人员身着保安制服佩带对讲机进行巡视检验。（7）车辆管理工作关键点 对停车场管理，应突出以下多个方面： 1)制订切实可行管理制度及运行方案 我企业进驻现场后，首优异行调查模底，合理计划停车场使用管理，预防乱停、乱放。同时，建立完善管理制度，确保县政府行政中心办公大楼文明、有序工作、学习、活动环境。 2)进行安全有序服务 对驶入车场、车库车辆，均限速5公里以下，严防高速行驶，并有专员指导按要求存放到指定区域，做到车辆停放规范、整齐，分类科学合理、安全有序，以完善细致管理，进行安全有序服务，预防乱停乱放现象发生。 3)标识系统 为确保行车安全，提供多种停车场标识系统建立提议，如限高牌、限速牌、转弯凸镜、道路指示牌、车辆行驶引向牌、禁停标识、行驶停放识别标识等。 4)实施科技型管理模式 完善管理制度、智能化管理系统、全方位保安监控紧密配合，确保无控制盲点。 5)出入登记管理 落实技防为主、人防为辅标准，做好停车场出入口控制，建立车辆停放登记制度，严防被盗事件发生，同时，停车场预防无关人员进入和逗留。 6)规范化人性管理 在严格规范管理同时，关注地下停车场采光、卫生、排气、通风等基础设施，对地面停车场，配合做好车辆防护工作，尽可能降低热幅射对车辆使用人员影响。关注已停车辆，查看有没有损坏、漏油、漏水情况，做好相关统计，若出现损坏、漏油、漏水等，立即和使用者联络，减小损失。 7)配合开展重大活动及其它相关工作 遇有计划性重大活动安排时，制订活动开展配累计划，事先做好预留车位及场地检验工作，摆放醒目标志，并做好协调、劝说及解释工作。（8）消防管理 落实“预防为主，防消结合”工作方针，实施人防、技防有效结合。以消防监控室为指挥中心，借助优异消防监控系统和消防设备设施，做好日常消防防范工作。 消防管理工作必需常抓不懈，经过多种形式，加强物业使用人和职员消防意识，提升职员消防技能，确保优良素质。组建一支反应快速、技术过硬义务消防队，按时对消防系统进行联动测试和消防设施、器材检验，定时进行消防演练，提升物业使用人和职员防火、灭火技能。 1)消防监控设施管理行政中心办公大楼消防监控系统由报警控制柜、手动联动控制柜、紧急广播疏散系统、消防电话系统等组成，关键对大楼消防设施、设备状态进行监控，在发生消防事故时，自动进行灭火救灾。 消防监控中心值班员二十四小时对大楼消防系统进行监控，发觉报警立即通知相关岗位到现场查看确定，预防超长时间报警，确属火警则按火警处理程序进行处理，属误报警，查明原因，消除故障，恢复系统。 发生火警使电梯迫降时，立即用监控室对讲电话通知电梯内乘客保持镇静。 定时对消防系统进行巡视检验、检测，发觉问题立即排除，确保系统正常运转。消防巡视检验最少要包含以下内容：l 消防通道是否通畅无阻。l 消防器材是否已按要求配置。l 消防栓内水枪、水带及报警设施是否完好。l 消防水源是否满足要求。l 烟感、温感、喷淋头是否完好。l 自动消防设备是否在联动位置。l 做好相关统计。在下列场所，应增加巡视频率：l 扑灭火灾后现场。l 在动火作业前后。l 关键防火部位。l 装修施工现场。l 地下设备机房。 监控中心实施8小时轮班制，以确保值班人员精力充沛。 严格实施交接班制度，加强消防监控室管理，杜绝闲杂人员随意出入。 2)消防日常管理 管理处经理为大楼防火责任人，负责组建义务消防队，不定时检验、指导大楼消防管理工作及处理消防管理中问题。 管理处及兼职安全员定时对大楼消防管理工作进行检验和指导。 坚持“预防为主、防消结合”，做好大楼消防工作。 做好消防培训工作，使全部职员全部含有对应消防知识，能够熟练使用多种消防器材、设施。 做好消防宣传工作，利用网络、宣传栏等媒体宣传相关消防及逃生知识，组织消防知识竞赛，使全部工作人员全部能了解、掌握一定消防常识。加强对义务消防员消防知识和业务技能培训，定时进行消防实战演练，内容包含：人员逃生、救生、常见消防工具使用、火灾时人员紧急疏散、大楼各消防系统功效检测等。（9）防火管理 防火管理是消防工作重中之重，秀山县政府行政中心办公大楼关键区域防火工作以下： 1)业户办公室等：在楼内以楼层防火门为分界点设置防火分区，每个防火分区均设有防火责任人，加强监控中心监控和日常巡视检验，发觉事故隐患立即排除，保持消防设备设施完好。 2)机房：为消防关键防火区域，设置专门消防责任人，定时、定时检验、保养消防设备设施和其它电气设备，杜绝电器设备超负荷运行，避免电气着火现象发生。机房内严禁吸烟，在醒目位置悬挂各类防火标示牌。（10）公共卫生安全管理公共卫生管理是经过预防和控制疾病、伤害、残障来促进大众健康及生命质量提升。我企业在对秀山县行政中心办公大楼管理服务中，将公共卫生安全管理作为安全管理关键内容。l 建立健全公共卫生管理体系，我企业依据5月12日国务院出台突发公共卫生事件应急条例组织实施。l 建立防护网络健全公共卫生管理体系应该包含建立疾病防治预警系统、监控系统、疫情信息汇报体系、小区防控体系建设等多方面内容。而一个充满活力公共卫生防疫体系就应该是一个实施疾病监测、救灾防病、处理紧急疫情和突发公共卫生事件“快速反应网络”。l 定时演练怎样建设一支实践经验丰富、技术过硬、训练有素疾病控制预防队伍，来应对突如其来疫病、险情挑战呢？我企业认为，捷径只有一条，就是“实地训练”。突发事件发生后，每个人全部是应急体系中“末梢神经”，全部要对危机作出快速反应。定时对全员和业主/用户进行应急培训，以增强她们面对突发疫情或险情敏锐程度是很必需。l 公共卫生安全管理是安全管理关键内容，也是物业企业各部门和全员全部必需重视和参与工作，如：环境管理部门必需严格实施清洁和消毒工作规程，严格做好消毒防疫工作，预防“非典”病毒及其它流行性病毒传输。l 在传染性较强疾病发生特殊时期，首先在物业内加大相关知识宣传力度，增强使用人对各类传染病了解，思想上引发高度重视，提升使用人预防意识。同时，帮助秀山县行政中心办公大楼物业管理主管部门采取各项预防方法，动员业主、使用人主动配合物业管理处工作，共同参与物业管理处组织各项预防工作中；物业管理处将对来访人员进行严格检验，有效控制外来人员将传染病菌带入物业；对物业内及周围有可能产生病菌孳生场所加强消毒方法（天天一次），对物业内其它区域每七天最少进行两次全方面消毒；除采取对各传染病有针对性消毒药品进行消毒外，尤其对人流较多、空气流动相对较差电梯每两小时用消毒水进行一次灭菌清洁；加大物业内其它清洁保洁工作力度，缩短物业内各垃圾桶、箱垃圾存贮时间，垃圾中转站垃圾确保100%装袋，并每隔1小时进行一次消毒。七、安全管理职责负责小区治安,交通和消防管理工作，包含门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、治安管理服务。安全队长职责一. 主持本部门工作，果断实施管理处经理指令，率领和督导全部门人员推行岗位职责，认真做好安全护卫工作。二. 负责主持召开部门会，立即传达上级指示精神，研究提出落实意见，并具体组织落实。三. 负责本部门人员考勤，如实记载本部门执勤中碰到和处理过问题，重大问题要立即向管理处经理请示汇报。四. 负责协调本部门和其它部门之间工作关系和本部门人员之间关系。五. 爱岗敬业，遵纪遵法，严于律己，以身作则，发挥模范带头作用。六. 熟悉安全管理各岗位工作职责、任务和程序，掌握管理区域内安全管理工作规律及特点。七. 对因管理不力而造成本部门在执勤中发生重大失误，或本部门人员出现严重违法违纪情况负责。八. 负责抓好本部门教育训练工作。九. 负责处理本部门执勤过程中碰到通常性问题。安全员职责一. 安全员上岗必需穿着统一制服，佩带要求装备和工作牌。二. 上岗时要认真检验设备设施，认真做好“四防”（防火、防盗、防破坏、防自然灾难）工作，发觉不安全原因立即查明情况，排除险情，并立即汇报主管领导，确保大楼安全。三. 熟悉本岗位任务和工作程序，执勤过程中要以敏锐眼光，注意发觉可疑人、事、物、预防案件、事故发生，努力争取做到万无一失。四. 珍惜设施设备、公共财物，对大楼内一切设施、财物不得随便移动及乱用，熟悉大楼消防系统及消防器材安装位置，熟练掌握多种灭火器材使用方法，碰到突发事件能正确进行处理。五. 坚守岗位，提升警惕，对岗位内发生多种情况要认真处理，而且做好纪录，发觉违法犯罪嫌疑人要果断设法抓获。六. 碰到紧急突发性重大事情，要立即向领班或主管领导请示汇报。七. 严格实施交接班制度。八. 主动向工作人员宣传治安防范知识。八、安全管理关键1日常管理秀山县政府行政中心办公大楼天天人流量大，素质良参差不齐，为预防出现偷窃、破坏等问题，我们将充足利用秀山县政府行政中心办公大楼内闭路监控系统，亲密注意大楼内异常情况，对可疑人员进行关键监视。并利用出入口处设置防盗安全门，交替巡查，采取人防和技防相结合方法，制订一套行之有效安全管理方法，确保安全。2消防管理 消防工作是各项管理工作重中之重，一旦发生火灾，其损失将是无法估量。消防工作方针是“预防为主，防消结合”，实施人防、技防有效结合，消防工作常抓不懈,加强职员消防意识培训和技能培训,对大楼消防系统和内部消防设施定时联动测试。冬春两季气候干燥，是火灾高发期，需尤其注意防火，我们将制订严格消防管理制度，结合现场具体情况制订切实可行灭火方案，在机房出入口处及醒目位置处设置“严禁火种入内”、“严禁吸烟”、“严禁烟火”等标示牌，严禁外来人员携带易燃、易爆物品进入大楼内。 3防火管理特色防火是安全管理工作重中之重，消防工作方针是以“预防为主、防消结合”，实施人防、技防有效结合，消防管理工作必需常抓不懈。常常举行消防知识和意识讲座，加强消防意识培训和技能培训，在宣传栏加强消防知识宣传，建立义务消防队，消防系统设备设施每个月联动测试一次，每十二个月最少进行两次消防演练，提升职员防火、灭火技能。采取具体方法为（1） 严禁易燃、易爆物品进入楼内和在楼内存放。（2） 严禁携带火种进入机房及库房，在楼内严禁吸烟和明火操作。（3） 严禁乱拉临时电源和私接电器设备、改动线路，遇特殊情况，严格实施报批手续，由物业管理处派专业人员进行操作。（4） 下班后对楼内进行全方面检验，并切断相关电源。（5） 天天检验消防设施，定时检测消防设施性能，发觉问题立即整改。（6） 请消防武警教授进行消防知识讲座，现场指导消防灭火技能，针对其保护特点确立灭火方案。九、安全状态控制管理 我们将秀山县政府行政办公中心大楼报警应急处理纳入安全状态控制管理。将报警信息分成两类：非确切报警信息、确切报警信息。依据报警信息反应不一样事件，定义了四种状态：一级状态、二级状态、三级状态、四级状态。建立以监控中心为指挥调度中心，相关主管为分状态、分阶段现场指挥指挥体系，针对不一样状态，调动不一样应急反应力量，采取对应处理程序，分级应对，限时到位。经过完善各状态应急处理调动、组织、协调，确保立即、快速、有效地处理各类异常情况，为秀山县政府行政中心办公大楼提供快速反应、保障有力安全服务。反应时间限定反应时间限定表各类反应人员接到通知至赶到现场最长时间监控中心值班人员1分钟（包含报警定位，汇报值班责任人）一级反应力量5分钟赶到现场二级反应力量5分钟三级反应力量5分钟四级反应力量5分钟当班维修人员5分钟状态类别、反应力量类别和指挥体系关系（见下表）状态类别监控中心指挥现场指挥反应力量类别一级状态值班人员二级状态保安部队长（管理处经理戒备）当班保安一级力量上阵 二级力量戒备三级状态管理处经理相关部门责任人二级力量上阵 三级力量戒备 必需时四级力量戒备四级状态（值班人员亲密监视）管理处经理四级力量上阵十、突发事件处理1突发事件处理（1）目标：快速、果断进行处理，保护人身财产安全。（2）适用范围：车祸、偷窃、匪警、斗殴、设备设施故障、水电系统发生故障、水浸、火灾报警系统误报、自然灾难等异常情况。（3）职责1)管理处经理负责组织职员进行突发事件及异常情况处理能力培训。2)值班人员严守岗位。3)安全管理部负责安全防范，水电维修人员负责水、电供给及抢修；义务消防队负责早期火灾扑救；安全管理部负责治安、交通事件处理。4)其它职员听从管理处领导调遣，主动参与救护或抢修。（4）突发事件处理1)暴力事件在执勤过程中，如遇部分暴力事件，保安人员应立即阻止犯罪行为，并汇报安全管理主管，通知监控室，同时向物业管理处经理及相关领导汇报。巡查保安应立即赶赴现场院进行紧急疏散，必需时报警110，并帮助警察将犯罪分子制服。监控中心对现场进行全方位监控、录像，以备查验。2)聚众闹事事件处理标准：平息冲突，驱散聚众闹事者，确保秀山县政府行政中心办公大楼正常工作秩序。对聚众闹事者，保安人员要经过疏导、劝说或和事件代表交涉，协商处理问题方法，调解冲突，控制事件扩大，以确保秀山县政府行政中心办公大楼正常工作，并将现场情况立即汇报 。必需情况下，依据事件严重程度向公安机关报警，请求援助，严防局面失控，造成混乱。同时，监控中心对现场进行全方位监控、录像，以备查验。3)执勤中发觉可疑分子、可疑物品处理线索起源：固定岗执勤、巡查执勤、监控中心报警及群众举报。处理方法：查验证件，开箱检验物品。对检验出可疑物品交管理四处理，必需时移交公安机关深入审查。对有作案嫌疑人员，送交派出所审查。严格按相关条例实施，严禁超越权限违规行为。增强自律意识，杜绝敲诈、勒索现象存在。(4)暴风骤雨等自然灾难预防和补救预防方法A.应急工具齐备（排水设备，水带等）性能良好，防灾设施落实到位，备用沙袋存放在指定地点。B.抢救基础药品齐备。C.保持天台、沟渠、管道、地漏通畅无阻。D.紧闭全部门窗，