青岛房地产市场分析研究年度报告模板.doc

青岛房地产市场年报H&P地产顾问机构市场研发中心1月20日目 录一、全国房地产市场总结和分析1、全国土地市场情况2、房地产市场销售情况3、全国房价走势分析4、全国房地产态势分析5、全国房地产市场估计二、青岛市场资讯盘点1、青岛房地产市场大事记2、市场资讯回顾及点评三、青岛房地产市场总体情况分析1、青岛市整体成交分析1.1、总成交分析1.2、市内七区成交统计1.3、成交面积组成1.4、成交价格组成1.5、楼盘销售排行2、市内四区成交分析2.1、总成交分析2.2、商品房成交分析3、区域成交均价分析3.1、市南区3.2、市北区3.3、四方区3.4、李沧区4、其它区域成交分析4.1、崂山区4.2、城阳区4.3、黄岛区四、青岛土地市场分析1、市内四区土地出让情况2、市内四区土地出让分析2.1、土地出让区域分析2.2、土地出让性质分析2.3、土地出让方法分析3、市内四区经典出让地块分析4、崂山区经典地块分析五、全国房地产政策研究1、出台政策2、全国各地救市政策解读3、青岛房地产市场救市政策及解读一、 全国房地产市场总结和分析，在中国房地产纪年史上，含有里程碑意义。中国房地产市场特殊表现国际经济背景是：美国次贷危机升级为全球金融风暴，全球经济显著下滑；中国经济背景是：经历五年繁荣后，经济拐头下行。和中国经济走势同时，中国房地产市场亦从红火逆转为冬初降。纵观30年来中国房地产业发展，显著能够看出1998年住房体制改革后，走出了一波“黄金十年”牛市行情。多种数据全部表明这是一波空前、也可是绝后增加和繁荣。然而，繁荣过分便会出现泡沫，就应该有所回归，这也正是以来房地产宏观调控关键目标。从第四季度开始，至第三季度，中国楼市调整态势越来越显著，第四季度开始已加紧下行。以历史眼光，经过数据比照，从多个方面总结一下中国房地产市场运行态势。1、全国土地市场情况 从开始，中国土地市场步入繁荣期，关键表现是房地产开发企业每十二个月土地购置面积超出3亿平方米，并一直连续到，其中超出4亿平方米，为历史最高水平，反应出在房市火爆背景下，开发商主动拿地，各地纷纷爆出地王，大型地产商尤其是从资本市场融得巨款企业疯狂圈地。数据起源：国家统计局网站步入以后，开发商购地热情显著下降，全国土地市场低迷，各地皆出现流标现象，大城市尤为突出。据不完全统计，今年，全国流标、流拍土地达成出让总数15。国土资源部土地宏观调控课题组撰写上六个月土地市场运行经济分析汇报显示，今年上六个月全国土地供给总量比去年同期降低25.27%。据统计，上六个月，北京共出让住宅土地676.5万平方米，仅相当于整年计划供给住宅供地1700万平方米1/3，广州百分比则更低，仅15%，福州则不及计划三成。另外，国家统计局数据表明，1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%。以上海为例，前11个月流标住宅用地百分比高达38%。地出让频频流标，充足反应了房地产市场不景气和开发企业对后市忧虑。伴随今年房地产市场连续下滑，过去几年被很多开发商引认为傲高土地贮备成了企业包袱，首先很多开发企业已无多出资金购地，或没有足额资金缴纳去年拍下高价地。所以，今年已普遍出现开始开发企业降低开工量，或停止项目施工，甚至有少数开发企业寻求退地。频繁土地流标会深入打击市场信心，让观望气氛加重，不利于稳定市场。 2、房地产市场销售情况其次，观察房屋销售形势。从1996年开始，中国商品房销售量连续平稳上升，增幅较大，并首次迈上5亿平米平台，成交量高达7.7亿平米，创下历史新高笔者估量以后也极难超越这一高点。1-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%。其中，商品住宅销售面积下降18.8%。充足表明，市场出现显著调整。数据起源：国家统计局网站因为全国各地楼市发展不均衡，月东部地域房屋销售量下降幅度大于中西地域，一二线城市下降幅度大于三四线城市。上海、北京、武汉、福州等关键城市成交萎缩超五成，惨不忍睹，已出现非理性超跌现象。11-12月关键城市成交量显著增加，关键跟政策利好相关，不含有连续性。总体而言，成交低迷成为楼市最鲜明特点之一。3、全国房价走势分析看下图全国房价指数同比增幅可知，近十年来，中国楼市和房价一直处于增加周期。1999年第四季度，全国房屋销售价格指数同比由负增加，扭转为正增加，并一直连续至今。从增幅看，一季度至二季度，增幅平均8%以上，其后有所回落，三季度至二季度重新跃上8%。以后，三季度涨幅大幅回落，幅度之大历史罕见，充足反应了此次房价下行压力之大，基础上跟美国第三度情况类似，而至今美国房价仍然在下跌，比房价高点已下跌近三成。 数据起源：国家统计局网站房价同比增幅跨度为十二个月，并不能反应房价短期走势，所以我们再分析一下月度房价环比增加情况。由下图可知，9月环比增幅达成最高点，以后下滑，直到8月，全国70个大中城市房屋价格指数环比增幅为-0.1%，为近几年首次出现负增加，表明全国房价真正出现“拐点”。接下去，9月、10月、11月房价环比增幅依次为 -0.1%、-0.3%、-0.5%，房价下跌呈加速趋势。国家统计局数据表明：年1-11月全国商品房成交均价为3931元/平米，同比去年同期成交均价3951元/平米，已经下跌0.5%。基础上能够判定出来，整年全国房价同比，基础上属于横盘形态，没涨也没跌。 4、全国房地产态势分析全国房地产开发景气指数综合表现了开发投资、土地购置、施工开工、空置面积、资金起源等情况，反应了行业景气度，尤其表现开发商对于市场预期和投资意愿。由下图可知，2月，国房气指数高达近108点，其后有所波动，但总体下滑，反应了在宏观调控之下，开发商热情有所减退，直到4月开始连续上升，直11月达成106点多，其后一路下滑，10月为99.68，比9月份回落1.47点，比同期回落6.06点，步入不景气区间11月深入下滑至98.46，比10月份回落1.22点，比去年同期回落8.13点。 类型城市风险高度风险城市风险最高武汉、哈尔滨、福州、厦门、西安、杭州、成全部未来供过于求局面显著、市场存量较大、消化周期长风险次高天津、深圳、连云港、扬州、苏州、徐州、大连、南昌、未来市场供给量大、消化周期长中度风险城市风险中度北京、南京、宁波、无锡、郑州、长春、太原、长沙、南宁、沈阳未来市场供求关系适中，消化周期长度中等低度风险城市风险次低上海、广州、重庆、昆明、海口、济南、常州、青岛未来市场供给量较小，供求关系较平衡，消化周期较短风险最低贵阳、合肥未来市场供给量小，供求关系平衡，消化周期短数据起源：国家统计局网站从11月分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.98，比10月份回落0.96点，比去年同期回落3.55点；本年资金起源分类指数为91.94，比10月份回落0.71点，比去年同期回落15.99点；土地开发面积分类指数为94.79，比10月份回落0.26点，比去年同期回落3.25点；商品房空置面积分类指数为100.32，比10月份回落0.93点，比去年同月回落11.65点；房屋施工面积分类指数为101.96，比10月份回落1.32点，比去年同期回落3.58点。总而言之，各项指标全部在回落，反应出开发商对后市比较消极。尤其值得警惕是，截至11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增加15.3%，增幅比1-10月提升2.2个百分点。其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增加22.9%，增幅提升4.9个百分点。 5、全国房地产市场估计 中国房地产市场又将何去何从？中国房地产市场发展已难以摆脱外界经济环境深重影响。，中国外宏观经济还将继续下行，国际金融风暴继续肆虐，世界各国全部受到波及，欧美地域受灾尤其严重，中国经济亦受其负面影响，出口下滑，经济下行，外资撤离。总看来，全球经济步入衰退可能性较大。中国经济面比关键发达国家要好部分，但中国经济下行已成定局，股市、楼市皆低迷，实体经济亦萎靡不振，企业效益下滑，中央在为经济增加“保八”而奋斗。所以，在内外宏观经济双重负面影响下，中国房地产市场肯定也会同时下行。不过，国际社会救市行动使经济下滑速度变缓。尤其是近多个月来，中国政府拯救经济决心很大，11月“4万亿投资计划”出台，表明国家促内需保增加力度将超出1998年应对亚洲金融危机方法，“主动财政政策和适度宽松货币政策”也标志着连续五年之久紧缩型宏观调控转变为扩张型调控。尤其是12月举行中央经济工作会议，态度坚定提出了“保增加、扩内需、调结构”九字经济工作方针。政策利好显而易见。就房地产政策而言，10月22日财政部和央行相关文件标志着中央救楼市开始，实际上地方政府救市热情和力度远远超出中央。12月中央经济工作会议公报中明确提出：“要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购置自住一般商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中主动作用。” 12月20日，国务院办公厅出台相关促进房地产市场健康发展若干意见，其中分为六大条，13小条，内容全方面性和关键性可和出台“国八条”、出“国六条”相提并论。其中关键提出加大保障性住房建设力度、深入激励一般商品住房消费、支持房地产开发企业主动应对市场改变。中央和地方政府救经济、救楼市态度是鲜明，力度还在不停增加中，那么，是否意味房地产市场所以会触底反弹，步入下一轮增加周期。我们认为政策利好难以在快速转化成市场回暖实效。原因很简单，绝大部分政策其效力显现全部需要一个过程，存在滞后期。若深入往深处探究，则会发觉政策显效内因是市场主体（尤其是买方）心理预期发生改变。就目前来看，全国楼市预期是向下走，救市之策绝非“神仙药”，无挽狂澜之力，短期内市场不容乐观。然而其次，伴随越来越多、越来越强救市政策出台，市场预期会肯定受其影响，慢慢改变，终会迎来由量变到质变时间节点。从经济发展周期性规律来看，楼市周期基础和经济周期同时。改革开放以来，中国经济经历了三个周期，第一个周期（1979-1990年）高峰出现在1984年（GDP增加15.2%），低谷出现在1990年（GDP增加3.8%）。第二个周期（1991-）高峰出现在1992年（GDP增加14.2），低谷出现在1999年（GDP增加7.6%）。第三个周期从开始，达成高点（GDP增加11.9%），若按前两次规律，-将有可能迈入新增加期。另外，对比1998年和中央两次救经济，能够发觉二者面临外部环境和采取方法有很多相同之处，但1998年GDP增速却没能守“8%”关口，降至7.8%，1999年深入下滑至7.6%。由此，我们认为中国GDP增加肯定继续下滑，能否保住“8%”，形势并不乐观，经济增加会有所回暖，但极难进入下一轮增加期，因为分析上一轮经济调整，在经历1998-1999两年低谷以后，-GDP增幅为8%多点，仍然属于低位盘整期，直至才重新迈上9%大关，迈入新一轮增加。由此，我们能够大致推测，本轮中央救经济，即使力度很大，但也极难在两年内显著提升经济，-，中国经济基础上会在低部调整。 房地产市场周期基础和宏观经济同时，有时会稍微提前一段时间，所以我们认为中国楼市仍然继续下滑，市场底部极有可能出现在前后，其后会维持1-2年小幅上行加盘整态势。还有，楼市回暖时间节点还跟政府救市力度相关，假如中央和各地政府连续加大救市力度，则不排除市场在下六个月见底可能性，总体来说，这种可能性较小。另外，在全国房地产市场整体下行背景下，各地房地产市场运行态势会有显著差异。部分城市将会出现显著下滑，而部分城市表现会相对比较稳定，还有少数城市可能会调整到位，下六个月可能出现触底反弹。 总体而言，我们认为本轮房地产市场肯定是一次三年左右中期调整，而现在仅仅才调整了十二个月，房价仅仅开始环比下跌才一个季度。从成交量上判定，房地产市场可能会抵达底部，上文已经有所述，部分城市已经出现成交量“超跌”现象，而中国住房需求基础面没有大改变，投资和投机需求大幅萎缩，然而以首次置业和二次改善为自住需求仍然大量存在，正是这些需求将使成交量维持在一低位盘整状态，不可能在下六个月这么低位基础上继续大幅下跌。综而言之，中国房地产市场真正出现由涨到跌拐点，而将愈加不容乐观，总体下行势不可免。现在，政府和行业最应提防是房价过快、过分下跌，这也上六个月国家就明确提出“预防房价大起大落”。假如真出现房价大落，则不仅危及企业，而且不利市场稳定发展，若不加以防范，则有可能出现市场“硬着陆”。因为现在中国外经济形势很不乐观，根据市场下滑惯性，未来多个月，全国房价环比跌幅还可能继续扩大。针对于此，政府必需给予足够重视，加大稳定市场、剌激需求政策力度，在放松二套房贷政策、减免交易步骤税收等方面应深入加大力度，地方政府则能够因地制宜在购房抵个调税、购房给予贷款贴息、购房入户等方面进行更大力度尝试。二、青岛市场资讯盘点1、青岛房地产市场大事记 1月，中国楼市尤其是青岛楼市继续经历深刻改变。在恶劣天气中，包含中天置业、创辉等中介倒下悲剧陆续上演，地产领袖王石公开发表40岁前不买房等言论。1月3日青岛市政府召开住房工作会议，提出“2221”指导方针，提出今年本市住房建设“两改、两增、两扩、一改善”目标要求，即：改造旧城区、改造城中村；增加廉租住房实物配租比重，增加租金补助数额；扩大保障性住房建设规模，扩大经济适用住房和限价商品住房社会销售数量；改善旧住宅区居民居住条件。一直对市南区香港西路原审计局区域钻石地块虎视眈眈香港新鸿基地产却并没有出手，从而造成该地块流拍。开发商在大背景影响下，投资态度谨慎。2月，青岛市政府开始对土地严加管理，对逾期不能开工或增加税金，或无条件收回，这让开发商土地开发加紧节奏。2月众多政策房项目陆续推出，在上六个月影响市内四区楼市。本月底推出三个项目百通依山小居、瑞金家园、青建国通嘉园全方面发威，共成交641套，极大地冲击了商品房销售。3月，是农历新年后第30天份，两会闭幕以后建设部更名为住房和城镇建设部。恒大地产表示因市场情况不好，最终决定搁置上市计划。而SOHO老总潘石屹抛出了“未来100天内中国房地产企业将发生剧变”断言。青建集团两项目本月继续大放异彩，其中海尔路东尚东区销售166套，而海尔路西橄榄城也成交了107套，不仅仅成为本区域冠亚军，也成为全市冠亚军。4月最受关注莫过于中旬举行春季房展会。本届展会最大亮点包含中海地产、万达集团亮相。和住交会火爆相对应是，4月15日土地出让还造就了台湾路6号楼面地价14300元新地王，和全国众多地块流拍大局势不一样，能够看出，当地开发商对市区开发未来前景信心比较足，尤其是沿海一线，也不停传来新高价楼盘要问世消息。5月12日，中国发生了汶川大地震。以青岛银盛泰集团为首地产企业也是纷纷捐款捐物，尽自己责任。5月众多品牌地产项目在青岛正式亮相，卓越集团在城阳卓越蔚蓝群岛和万科魅力之城二期，万达在青岛城市综合体项目39克拉展示中心开启，还有备受关注中海银海一号也在5月31日揭开其神秘面纱。另外在青岛沉淀酝酿了两年之久绿城也开始举行多个活动，青岛本土企业伟东置业集团在李沧区140万平方米大盘“幸福之城”也已定名并开始施工。6月，最受关注舆论事件是北大徐滇庆教授和牛刀相关深圳房价打赌事件，最终游戏以徐教授认错道歉而结束。崂山区上六个月销售1887套商品房，相当于市内四区2429套总数四分之三，这从侧面印证了崂山区逐步崛起并被越来越多购房者认可。各品牌地产推广继续发力，万达举行39克拉举行钻石鉴赏会，万科金色城品体验馆开放。大约和青岛城市天气相关，进入7月，楼市相对低迷，不管市区还是郊区，几乎全部楼盘全部出现比较低迷现象。7月初，城阳区天泰集团青国青城以4800元/平方米价格进入市场。7月中旬，在崂山区沿海区域瞰海项目以7980元/平方米起价开盘入市。7月郊区楼市总成交达成1512套，比上月降低243套，表现了郊区楼盘销售巨大压力。8月26日，央行和银监会联合下发相关金融促进节省集约用地通知，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理，同时金融机构严禁向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款贷款。对于青岛地产，8月地产大鳄动作纷纷展开。月初绿城理想之城开盘热卖320套，为青岛楼市注入了强心剂，成为市场中比较刺眼明星。中海地产在胶南首个项目中海熙岸开盘。9月，青岛市廉租住房、限价商品住房和经济适用住房管理新措施于9月1日起正式实施。这些房源在李沧区，分别为百通重庆花园、元顺物业小区、翰林苑、枣山家园，总计达成2592套。另外在“环湾保护、拥湾发展”战略所计划未来图景中，市南、市北、李沧、四方等老城区将大力发展现代服务业，打造文化旅游、科技开发、商贸服务、现代物流等服务业中心，为此，大批不符合新计划要求工业企业将从老城区迁出。另外，颐中地产、宝龙城市广场开始了降价促销，保利百合花园正式亮相青岛秋季住交会。10月7日，“锦绣华城价值承诺新闻公布会”上，锦绣华城开发企业承诺“凡购置本企业开发锦绣华城项目住宅业主，其所购房屋自交付之日起满三年，升值额达不到该户房屋总价款12%，差额部分由我企业给和赔偿”。10月16日，备受关注小麦(资讯,行情)岛改造项目结束了为期十天挂牌公告，最终，迪拜世界集团利曼斯联合其所属各企业以43.68亿元价格竞得该项目标开发建设权。10月22日晚，财政部宣告：从11月1日起，对个人首次购置90平方米及以下一般住房，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购置住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。首次买房最低首付百分比降至20%，同时，公积金贷款利率下调0.27%。11月，市内四区商品房成交量出现大幅回升，环比上涨78%，成交2901套房源当中，有1732套是在11月5日青岛五项暖市政策出台后成交，占总成交量60%。尤其值得一提是，城阳区针对房地产16条新规，显著促进了该区域商品房销售。另外央行宣告从11月27日起，下调金融机构十二个月期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其它期限档次存贷款基准利率作对应调整。此次降息为央行近十年来十二个月期人民币存贷款基准利率最大降幅。12月，从交通、计划等部门了解到，由青岛市交通委负责岛城轨道交通建设计划选线方案、青岛市轨道交通线网计划修编汇报、青岛市轨道交通建设计划客流估计汇报和青岛市快速轨道交通建设计划(_)已于9月25日上报国家发改委。11月17日，市发改委相关责任人表示，市地铁项目争取于提前开启，地铁项目也将成为信贷关键支持工程。在“拥湾发展”指导战略下，四方区、李沧区、城阳区商品房越来越得到广大购房者青睐。2、市场资讯回顾及点评2.1、青岛市建房关键转向保障性住房新“”目标匡定1月4日，市委市政府召开全市住房建设工作会议，会议提出今年青岛市住房建设“两改、两增、两扩、一改善”目标要求，即：改造旧城区、改造城中村；增加廉租住房实物配租比重，增加租金补助数额；扩大保障性住房建设规模，扩大经济适用住房和限价商品住房社会销售数量；改善旧住宅区居民居住条件。会议指出，今年和以后一个时期，本市要切实加强和改善保障性住房有效供给。要着力抓好廉租房、经济适用房、一般(限价)商品房等保障性住房建设；探索建立租售并重住房供给模式，适度增加租赁房源，坚持高收入群体住房需求由商品房市场处理，发展面向中低收入群体租赁住房；廉租住房要逐步加大实物配租力度；经济适用住房逐步提升面向市场销售百分比；加强保障性住房后续管理，严格上市交易管理，强化年度复核，建立退出机制。“两改”链接继市内四区开启18个两改项目(旧城区和城中村改造)后，市内四区计划再实施两改项目24个，总占地面积约498万平方米，拆迁建筑面积253万平方米，拆迁2.1万户，计划建筑面积约885万平方米。5年内，本市将全部完成两改工作。 其中，旧城区改造项目12个，总占地面积约49万平方米，拆迁建筑面积60万平方米，拆迁1.2万户，计划建筑面积约176万平方米。城中村改造项目12个，总占地面积约449万平方米，拆迁建筑面积193万平方米，拆迁9400户，计划建筑面积约709万平方米。12个城中村改造项目项目名称项目位置拆除面积、户数计划占地、建筑面积保儿村改造四方区东片A区蚌埠路南、合肥路北、308国道以西拆迁总建筑面积8.9万平方米，共拆迁376户总占地面积约15.7万平方米，计划建筑面积约21万平方米小水清沟村改造四方区北片重庆南路以西、长沙路以北、周口路以东、开平路以南拆迁总建筑面积约27万平方米，共拆迁1543户总占地面积约30.1万平方米，计划建筑面积约63.6万平方米双山村改造四方区东片A区308国道以西、计划一号线以东、合肥路以南、立新仓库以北拆迁总建筑面积约13.7万平方米，共拆迁513户总占地面积约16.9万平方米，计划建筑面积约26万平方米郑州路两侧村庄改造(一期)四方区北片郑州路以南、项城路以东、商水路以北、周口路以西拆迁总建筑面积约2.3万平方米，共拆迁175户总占地面积约2.5万平方米，计划建筑面积约6万平方米文昌阁村改造李沧区文昌阁村拆迁总建筑面积约13.1万平方米，共拆迁356户总占地面积约40万平方米，计划建筑面积约70.7万平方米大枣园村改造李沧区大枣园村拆迁总建筑面积约22.9万平方米，共拆迁1498户总占地面积约48.8万平方米，计划建筑面积约112万平方米湾头村改造李沧区湾头村拆迁总建筑面积约28.4万平方米，共拆迁1396户总占地面积约119.2万平方米计划建筑面积约106万平方米南岭村改造李沧区重庆中路以西南岭村拆迁总建筑面积约11.6万平方米，共拆迁720户总占地面积约35.3万平方米，计划建筑面积约71万平方米郑庄村改造李沧区郑庄村拆迁总建筑面积约19.7万平方米，共拆迁871户总占地面积约61万平方米，计划建筑面积约82.6万平方米下王埠村改造李沧区下王埠村拆迁总建筑面积约3万平方米，共拆迁154户占地面积约11万平方米，计划建筑面积约15万平方米李家庵村改造李沧区李家庵村拆迁总建筑面积约3万平方米，共拆迁167户占地面积约11万平方米，计划建筑面积约15万平方米尤家村改造李沧区尤家村拆迁总建筑面积约5.2万平方米，共拆迁167户总占地面积约13.5万平方米，计划建筑面积约22.1万平方米12个旧城区改造项目项目名称项目位置拆除面积、户数计划占地、建筑面积火车站商圈旧城改造市南区单县支路、广州路以西，费县路、东平路、定陶路以南，滋阳路、观城路、朝城路以东，单县路、鱼台路以北区域共拆迁1878户总占地面积约6.7万平方米，计划建筑面积约20万平方米南岛组团拆迁改造市南区团岛山北、团岛三路以南区域共拆迁316户总占地面积约6.4万平方米，计划建筑面积约24万平方米嘉祥路片区旧城改造市南区滋阳路、四川路、西藏路、濮县路、嘉祥路、巨野路、西藏路围合区域共拆迁1342户总占地面积约3.2万平方米，计划建筑面积约13.5万平方米东平路片区旧城改造在市南区滕县路西、东平路以北、四川路以东共拆迁372户总占地面积约0.6万平方米，计划建筑面积约1.8万平方米燕儿岛路地块和中山路改造于市南区汕头路、珠海路、燕儿岛路、香港路围合地块和中山路23、30号地块共拆迁2243户总占地面积约8.9万平方米，泰州路地块改造市南区泰州路、泰州一路、宜兴路围合区域共拆迁283户总占地面积约2万平方米，划建筑面积约8万平方米南京路135139号地块改造市南区南京路135139号共拆迁283户总占地面积约1.7万平方米，计划建筑面积约8万平方米台柳路北侧改造市北区山东路以西、台柳路以北、鞍山路以南、荣发小区以东共拆迁512户占地面积约2.2万平方米，计划建筑面积约8万平方米东吴家村改造在市北区南京路以东、振华企业用地以西、辽源路以北、干休三所以南拆迁总建筑面积约3.4万平方米，共拆迁651户总占地面积约5万平方米，计划建筑面积约10.8万平方米快速路B-5地块改造市北区大连路以北、黄台路以南、辽宁路以东、无棣路以西围合区域拆迁总建筑面积约1.8万平方米，共拆迁530户总占地面积约1.6万平方米，计划建筑面积约5.6万平方米瑞昌路片改造在四方区人民路、瑞昌路、杭州路围合区域拆迁总建筑面积约7.5万平方米，共拆迁1950户总占地面积约5.7万平方米，计划建筑面积约21万平方米人民路片改造在四方区人民路285号拆迁总建筑面积约7.5万平方米，共拆迁1200户总占地面积约5.4万平方米，计划建筑面积约16.8万平方米2.2、万科降价撼动中国楼市 开发商死扛信心已动摇自年末王石抛出拐点论以后，万科随即也在用自己实际行动支持其言论。自末和初试部分项目试探性降价外，2月万科掀起了全国各地项目标降价热潮，“广东降了、上海降了、成全部降了，北京也降了，”万科降价波及区域项目之广，降价幅度之显著显然超出了全部些人预料，万科降价预示着中国房地产市场可能由盛转衰。背景链接：王石和“拐点论”12月13日，万科集团董事长王石在出席某论坛接收记者采访时表示：“我认可楼市拐点确实已经出现了。”随即，她在其博客中澄清是“深圳、广州楼市出现了拐点”。“中国东西南北中，幅员宽广，不一样地域城市处于不一样楼市周期，不能一概而论。” 在接收经济半小时采访时，其又公开宣称“房价这么上涨，已经上涨到中产阶层，她们已经感觉到买房子很吃力时候，这个房市就快要出问题了，所以在现在疯涨情况下，再不抑制住是一定会出问题”。并同时抛出了“提议三四年以后再买房”见解，引得业内一片哗然。 她给出理由是：第一，房地产质量还有较大提升，不仅仅是建造质量，还有售后服务质量；第二个就是房价，三四年以后你是一个中产阶层，你存这么多年(钱)还买不起房子话，这么市场是有问题。 同时，她还向公众承诺，万科绝不拿“地王”。 从12月24日开始，王石连续在其博客上就“拐点论”发表了8篇文章补充见解和7篇回应相关质疑文章。 年1月27日，王石做客新浪网，再次叙述“拐点论”。近日，据媒体报道，在房地产业内一次闭门会议上，王石提醒当初在座同行，“拐点就是秃子头上虱子，明摆着”。 万科全国降价经过时间地点降价手段备注10月20日深圳万科金域东郡以远低于市场预期7500元/平方米均价开盘这被认为是万科降价行动开始12月9日广州万科金色康苑以均价14000元/平方米开盘低于周围楼盘17000至18000元/平方米售价1月初武汉多个项目相继推出赠予面积、抽奖及特价房等优惠活动1月下旬成全部万科魅力之城报出4500-4600元/平方米在12月之前，售价在6000元/平方米之上1月下旬， 北京万科四季花城推出最低优惠价格7400元/平方米房子相对于以前每套房子最多可优惠10.8万元2月21日上海万科房地产企业多个项目举行“元宵节房产特卖会”上会员用户实际可拿到最高优惠折扣达8%2月23日 武汉万科旗下4个楼盘，促销让利1000万元2月北京万科中粮假日风景开始进行促销活动一次性付款和商业贷款均享受折扣优惠点评：受美国次贷危机影响，全球经济也陷入危机。中国经济虽不像欧美等国家受影响巨大，但本身也不可避免被卷入到危机当中。中国房地产经过1998年以来飞速发展，期间不可避免存在一定房地产泡沫，显然，在整体经济不景气大环境下，一涨再涨房价已暴露出其本身种种问题，而可能就是房地产市场拐点十二个月，中国房地产市场可能由顶峰开始回落，而万科降价，证实之前坚挺房价不会降开发商已开始认可市场现实，万科降价行动拉开了楼市走向低迷序幕。开发商已经意识到市场已开始走向低迷，但绝对不会想到万科会这么早就开始大规模降价。万科降价并不代表需要牺牲自己利润，被不停炒高房价合适回落，其还含有十分可观利润，降价后还会深入促进销售量提升，整体利润不会有所显著下降。而万科首先讲价，无疑将其它存在”房价不会降”幻想开发商至于了不利地位。能够显著看出，在万科降价早期，降价项目全部集中在一线城市，二线城市还未有所举动。显然，一线城市房地产市场过热发展使得其楼市周期要早于其它二、三线城市，而二、三线城市反应一定会晚于一线城市。2.3、岛城刮起风暴 四类闲置土地将强制收回为提升土地利用效益，青岛市将在全市全方面开展闲置土地清理工作，5月底之前将对闲置土地进行摸底并采取不一样方法进行处理。闲置超1年征收闲置费 凡闲置1年以上土地，按闲置时间长短不一样，分类计征土地闲置费。其中，闲置1年(含1年)至2年，计征协议土地出让金10%土地闲置费；闲置2年以上(含2年)，计征协议土地出让金20%土地闲置费。计征土地闲置费后，同时符合下列条件，责令土地使用权单位在一定时限内开发利用，但最长限期不得超出1年：符合土地利用总体计划和城市计划；符合产业用地政策；持有国有土地使用证；土地使用者自行提出限期开发申请并提交确保书，确保在重新约定期限内进行开发利用，不然土地交由政府无偿收回；已按期缴清土地闲置费。四种情况将无偿收回 凡经依法同意用地，非政府或政府部门原因及不可抗力造成土地闲置，符合下列条件之一，可由政府强制无偿收回：一是以出让等有偿使用方法取得土地使用权，超出出让协议约定动工开发建设日期满2年；或出让协议未约定动工开发建设日期，自出让协议生效之日起满2年未动工开发建设。二是已动工开发建设，但开发建设面积不足应动工开发建设总面积三分之一，或已投资额不足总投资额25%且未经同意中止开发建设连续满2年。三是土地使用者不按土地闲置费缴款通知书要求期限缴清土地闲置费。四是选择限期开发，经政府同意延长开发期后，至延长久满仍未动工建设。点评：从初政府一系列方法来看，房地产市场是政府加大力度调控十二个月，对于房地产开发来讲，土地是开发之基础，从土地这个根上加大规范方法，不仅能够打击囤地行为，提升闲置土地利用率，对于规范整个土地市场和房地产市场也大有好处。政府出发点很好，但从要求来看，具体到最终实施还含有相当大难度。“上有政策，下有对策”，对于现在囤地开发商，只要不想动，往往光土地平整就能够进行12年时间，除此之外很多方法全部能够免去要求处罚，显然要求还存在着较多漏洞可钻。要想要求取得预想效果，不仅在要求细节上还需要细化，最关键是在最终实施上加大力度。2.4、恒大地产上市折戟最终一程3月20日晚19时，恒大地产集团（下称恒大地产）在香港联交所网站公布公告，宣告中止上市计划。这一天，本是恒大地产IPO（首次公开发行股票）计划中结束招股、公布定价日子，亦是其上市最终一程。恒大地产公告称，“有鉴于国际资本市场现时波动不定及市况不明朗，本企业决定不会依据原有时间表进行全球发售。”链接新闻由恒大地产上市搁浅引发一系列“灰色效应”正在显现。中国著名星河湾、龙湖地产、卓越集团、香江国际、宝龙集团（后三家均进入青岛）等多家计划和恒大地产同期上市企业已经纷纷调整上市时间表。地产金融形势急转直下，造成恒大、富力等开始降价回笼资金，另外，万科降价后，3月销售总额大幅度上涨，大大缓解了资金压力，而武汉东星降价30%冲击市场也让众多购房者看到了楼市降价空间。众多市场表现让购房者除了持币待购以外，并无其它选择。点评：恒大地产上市失败经过同之前顺驰十分相同，为上市不惜一切代价，疯狂那地扩张，以至于不惜欠下巨额外债。这种近似于疯狂赌博形式，最终只能换来两种结果，要么上市一切皆大欢喜，假如失败那后果就会不堪设想。显然，恒大地产是这一轮上市潮风向标，其它企业将关注恒大地产表现，以确定上市计划。恒大地产上市失败使得和恒大地产同期上市星河湾、龙湖地产、宝龙集团、香江国际、棕榈泉、卓越、恒盛、方圆、花样年集团等多家中资地产企业均推迟了自己上市计划。恒大地产中途折戟显然将令此番中资地产企业集中上市热退潮。对于资金为王房地产业，房地产企业发展到一定程度最大瓶颈就是资金。传统方法下，扩大规模上市是最为直接有效手段。但在整体低迷大环境下，房地产显然已不被投资者所看好，国际资本市场和中国房地产企业之间管道基础已被堵死；在中国，在吃紧货币政策下想取得资金支持更是难上加难。和此同时，楼市由盛转衰，整体销售急转直下会使得资金回流显著降低，切断了房地产企业最为关键两条资金起源，房地产企业日子艰苦可想而知，是对中国这些房地产企业考验最为严峻十二个月。2.5、潘石屹：未来100天内中国房地产企业将发生剧变3月21日，SOHO中国董事长潘石屹在新浪聊天室和网友聊天时抛出“未来100天内中国房地产企业将发生剧变”关键言论。点评：潘石屹这番言论显然是有依据可循，有没有这番言论，中国房地产企业全部将面临重新洗牌。归根结底，能否有足够资金支撑是房地产企业能否继续生存下去根本，整体楼市低迷，恒大等一系列企业上市未果，等等这些使得中国房地产企业面临着资金链这最为关键困难。展开来说，能够从三方面来说，万科、中海、碧桂园等上市企业，因为其上市企业有募集资金稳定起源，相对其它开发商来讲会好过一点，但其也见面临较多困难；其次是恒大、宝龙这类有土地贮备但资金缺口较大企业，上市之路基础无望情况下，私募资金和寻求投资是可选之路，但这么只能解一时之急，伴随债务逐步堆积，一旦坍毁后果也将不堪设想；对于那些无土地贮备有没有资金开发商面临只有倒闭下场。，是中国房地产企业重新洗牌十二个月。2.6、 假如房地产泡沫破灭 银行和地产商谁会教先死在4月13日博鳌亚洲论坛“对话房地产”分论坛上，一直敢说任志强放言，“只要宏观经济还保持11.9%GDP增速，房价还得像去年一样保持飞涨。要死肯定是银行先死，房地产商后死。”点评：在王石拐点论和潘石屹百日论以后，任志强抛出了“房地产商绑架了银行”论断。先不管银行和房地产商到底谁先死，开发商需要银行提供资金，一样银行靠贷给开发商高利息贷款来赚取利润，不可否认，房地产商和银行有着千丝万缕关系。在中国，房地产业是关系到国计民生支柱产业，房地产业瓦解，所引发连锁反应后果是不可想象，受牵扯不仅仅只有银行业，其它一样关键产业也会受牵连，可谓“牵一发而动全身”。现在来看，房地产走下坡路已是不争事实，虽已陷入危机，但离整个产业垮掉还相去甚远。现在现在只是市场自由发展，房地产业一旦无法“自救”时，相信还会有政府宏观调控，政府一定不会让房地产死去。总而言之，房地产业作为支柱产业，不到最危急时刻不会轻易死掉。降价风潮席卷华南产华南地产巨头恒大和富力仍然受到关注，两巨头四月降价回笼资金，尤其是回归A股失败富力开始出售其原来持有商业物业，做出不惜一切代价回笼资金以解资金链担心局面。