物业前期管理工作流程及文件模板.doc

鲁能物业前期管理工作步骤和文件北京鲁能物业管理有限责任企业二零零二年九月目 录物业接管前期工作步骤图第1页物业接管前期工作步骤第3页物业接管前期人员架构图第17页前期收楼工作步骤图第18页前期收楼工作步骤第19页二次装修施工步骤图第24页二次装修施工步骤第27页用户入住步骤图第39页用户入住步骤第40页总经理致词第44页使用、管理、维修条约第45页房屋质量确保书第65页房屋使用说明书第71页服务指南第79页装修办理步骤说明第92页装修管理要求第95页承诺书第104页治安、消防协议书第107页房屋交付（入住）通知第110页收楼须知第114页入伙授权书第118页物业管理委托协议第121页物业接管前期工作步骤图签署物业管理委托协议委任总经理，招聘高、中级管理人员筹备、编写前期文件，并到相关政府部门立案联络政府部门、相关单位，办理相关手续和开发商协调入住前事宜，对关键资料进行交接 对外委单位进行调研，签定外委协议办理提前进行二装工程，并和开发商、总包单位进行协调开发商负责返修物业交竣验收，正式接管 No Yes业主进行室内二装（见二装步骤）业主办理收楼、单元验收（见收楼步骤）业主入住，物业企业提供相关服务（见入住步骤）物业前期接管工作步骤 签署物业管理委托协议由开发商选聘物业企业，并签署物业管理委托协议。 委任物业企业总经理，招聘高、中级管理人员1 由总部委任或对外招聘含有多年物业管理经验总经理1名。2 招聘各部门经理、主管、职员综 合 部：经理1名、行政主管1名、总经理秘书1名、采购员1名、文员（兼库房管理员）2名；财 务 部：经理1名、会计1名、出纳1名；管 业 部：经理1名、客务主管1名、内务主管1名、客务代表2名、前台接待2名；保 卫 部：经理1名、消防主管1名、保安主管1名、消防执机员4名（含领班12名）、保安员4名（含领班12名）；工 程 部：经理1名、强电主管1名、弱电主管1名、空调（生活水）主管1名、土建主管1名、技工23名专业（约12人）；提议：在招聘技工时，能够选聘项目工地施工队中对本物业项目（本专业）较为熟悉、了解，技术、素质水平较高人员，纳入企业编制。说明：因物业企业组建之初，所招职员对本物业及大厦工程具体情况不很熟悉，招聘施工队人员能够从旁帮助工程部经理、主管立即了解大厦工程情况。“企业早期人员架构图”附后 筹备前期物资，编写前期文件，并到相关政府部门立案1 各部门共同汇编文件： 房屋使用、管理、维修条约 房屋质量确保书 房屋使用说明书 房屋交付（入住）通知 入伙授权书 业主（使用人）服务指南 装修管理要求 办理装修步骤说明 治安、消防协议书 二次装修施工区域治安、消防承诺书 二次装修协议书 业主联络资料记录表 收楼须知 物业管理费收费标准 条约承诺书备注：房屋使用、管理、维修条约编制后需经开发商确定，并到北京市居住小区管理办公室进行立案，立案生效后实施。提议：条约承诺书和治安、消防协议书可装订成一册（一式三份），在业主收楼时发给业主，由业主签字（盖章）认可、实施；条约、房屋质量确保书、房屋使用说明书、业主（使用人）服务指南、装修管理要求、办理装修步骤说明可合装成一册，作为业主收楼时用户手册。同时，在用户手册正文内容前增加：“总经理致辞”。2各部门在前期阶段编制文件、要求，和需要在前期办理事宜。 综合部 编制职员手册，经企业领导同意后，统一印刷成册。 制订职员考勤制度，建立“考勤记录表”、“月考勤汇总台帐报表”。 制订职员奖惩条例，建立“职员过失单”、“奖励审批单”。 制订职员聘用措施，建立“应聘面试记录表”、“入职循环单”、“转正审批表”、“离职结算表”、“调动通知单”、“劳动协议续签审批单”。 制订职员培训要求、培训计划，建立“培训审批表”、“培训协议”。 制订物资采购、验收、入库、报销步骤。 制订职员工服管理要求，建立“制作工服通知单”、“工服更换通知单”。 制订职员请假制度，建立“休假申请单”。 制订薪金实施细则，建立“工资报表”、“薪金明细表”。 制订印章管理要求，建立“公章启用、报废、移交记录表”、“用印申请”；统计企业多种印章，经总经理审批后统一刻制（公章、管业部章、保卫部章、工程部章、财务专用章、文件传阅章、审批合格章、餐票专用章、浴室专用章）。 制订库房管理要求，建立“物品入库登记单”、“物品领用单”、“物品入库验收单”、“库存物品台帐”、“月收、发、存报表”、“采购申请单”。 制订内部行文管理要求，建立“文件签收表”、“内部请示汇报”。 制订档案管理要求，建立“档案分类表”、“档案（一、二、三级）目录表”、“档案借阅记录表”。 制订部门运作手册：人员编制、岗位职责（经理、行政主管、总经理秘书、库房管理员、文员）、工作程序、管理制度。 联络印刷厂，对需要印刷多种表格、信封，经总经理审批后统一印刷。 制订创办费使用方案，统计、制订前期创办物资配置内容、标准，并负责前期采购工作；建立“固定资产台帐”、“个人办公用具台帐”。 制订协议、协议审批制度、协议、协议管理措施，建立“协议、协议审批单”、“协议、协议付款内签单”。 制订计划性工作管理措施，建立“年度（月度、周）工作计划、总结报表”、“计划、总结考评统计表”。 财务部 制订财务报销管理制度，建立“付款申请及报销单”。 建立二次装修“付款内签单”、“装修押金记录表”、“装修管理费统计表” 制订现金支出管理要求。 编制部门运作手册：人员编制、岗位职责（经理、会计、出纳）、工作程序、管理制度、。 制订预算管理制度，建立“年度预算报表”。 编制固定资产购置方案。 制订库存盘点制度。 制订内部收支报表制度，建立“月度收支报表”。 制订发票、收据有价票据管理制度。 管业部 制订物业管理收费标准明细：物业管理费（押金）、车位费（押金）、租线费（押金）、装修管理费（押金）。 制订业主（使用人）收楼步骤，建立“缴款通知单”、“工程返修单”、“返修工程验收单”、“钥匙交接表”、“备用钥匙封存表”、“业主签到表”、“业主档案”，并通知此步骤中包含部门。 制订业主（使用人）二次装修管理步骤，建立“业主（使用人）装修施工申请表”、“装修审批单”、“装修施工许可证”、“验收申请表”、“施工变更单”、“业主装修区域巡检表（管业部）”、“施工人员出入证”。 制订有偿服务价格表：维修费、车位费、电话费、装修管理费、能源费、特约服务费。 制订部门运作手册：人员编制、岗位职责（经理、客务主管、内务主管、客务代表、前台接待）、工作程序、管理制度。 编写车位租赁（购置）协议书、电话租线（购置）协议书。 落实垃圾房位置，业主垃圾放置地（楼层垃圾间）。 保卫部 制订停车场管理要求、自行车场管理制度。 制订巡视管理要求，建立“治安巡视统计表（公共区域）”。 制订物品出门管理要求，建立“出门条”。 制订钥匙使用管理要求，建立“钥匙发放统计表”、“钥匙使用记录表”。 制订备用钥匙启用管理要求，建立“备用钥匙启封审批表”。 制订一装、二装交叉施工管理方案，建立“施工、装修期间巡视表”、“夜间情况检验表”、“消防设备、设施日检统计表（业主装修区域）”、“二次装修施工现场检验表”。 制订灭火器租用管理措施，确定租金费用（押金），建立“灭火器材配置统计表”。 制订施工违规等级明细，建立“违章通知单”。 制订成保人员岗位职责，建立“成保人员月度工作考评表” 制订中控室（监控室）管理要求，建立“录像磁带台帐”、“消防中控系统统计表”、“治安监控系统统计表”。 制订警具使用、管理措施，建立“警具台帐”、“警具启用、报废记录表”、“特殊警具使用审批表”。 制订部门运作手册：人员编制、岗位职责（经理、主管、领班、保安员、消防执机员）。 制订明火使用管理要求，建立“动火许可证”。 工程部 制订物业接管前巡检措施、计划，建立“工程遗留问题跟进统计”，并随时将工程遗留问题通知开发商。 制订专业机房管理要求：强电专业（变配电室、柴油发电机房）、弱电专业（电话机房、电梯机房、卫星电视机房、电脑机房）、空调生活水专业（空调机房、新风机房、生活水箱间、中水处理机房、消防泵房、污水泵房、隔油池）。 联络物业办公用房，确定装修方案，并负责跟进装修施工进度。 制订项目接管验收细则，建立“验收单元交接书”，按专业、具体内容划分。 建立业主（使用人）二次装修“装修质量验收表”。 从项目工地施工队中选拔对该项目工程了解全方面专业技术人员，聘用至工程部。 经理率领部门主管、职员学习、熟悉物业内全部工程、设备内容。 编制部门运作手册：人员编制、岗位职责（经理、主管、领班、技工、工作程序、管理制度） 制订设备运行保养检修计划（各专业设备），建立“设备保养卡”、“设备保养计划表” 联络政府部门、相关单位，办理相关手续1 联络工商所，办理企业营业执照2 联络税务所，办理税务登记3 联络银行，开通企业帐号4 联络劳动局，电梯审检，领取合格证、特殊工种报检（开发商）5 联络北京市居住小区办公室，核准条约6 联络供电局，确定供电方案及价格（开发商）7 联络自来水企业，确定供水方案及价格（开发商）8 联络节水办，确定节水方案（开发商）9 联络煤气企业，确定通气方案及价格（开发商）10 联络热力企业，确定供热方案及价格（开发商）11 联络电话局，电话报装开通及产权分界12 联络交通大队，报车场管理方案13 联络邮电局，为物业通邮14 联络环卫局，落实垃圾清运价格、方法15 联络绿化队，确定绿化维护方案及总体费用（开发商）16 联络物价局，报物业管理收费标准（开发商）17 联络当地派出所，报小区门牌号码（开发商）18 联络外管局，报涉外关系（开发商）19 联络广电局，报光缆信号传输相关手续（开发商）20 联络公安局，报内保关系21 联络安全局，报卫星电视涉外节目（开发商）22 联络防疫站，报检生活水箱，取合格证（开发商） 和开发商协调入住前相关事宜，对关键资料进行交接1 确定收楼时间2 确定物管费起计日期3 前期工程遗留问题处理4 办理大厦前期工作资料、关键文件、产品说明、各类证书移交和交接工作：产权资料房地产产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理依据；是房地产管理部门确定产权，税务部门依法征税，司法部门处理产权纠纷必需凭证；也是产权人参与产权租赁、交易、抵押必需凭据；物业企业将以产权资料为依据，收取或分摊相关费用，行使管理职能，预防发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施，共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主权益。接管验收时检索提交产权资料关键有： 项目同意文件 用地同意文件 建筑执照 拆迁安置资料 房地产平面图 面积测绘汇报 小业主姓名、产权、单元号、建筑面积清单市府验收合格资料 建设工程完工验收证书 市建筑消防验收合格证 市小区办综合验收合格证 用电许可证 供用电协议书 卫星地面接收设施许可证 电视共用天线合格证 电梯使用合格证工程技术资料技术资料是物业接管验收时对物业进行质量检验依据。物业企业在接管验收时，必需依据相关技术资料来进行检验。接管验收时提交工程技术资料关键有： 完工图包含总平面图、建筑、结构、设备、给排水、通风空调、强电、弱电、隶属工程及隐蔽管线全套图纸 地质勘察汇报 工程协议及开工、完工汇报 工程预决算清单 图纸会审统计 工程设计变更通知（包含质量事故处理统计） 隐蔽工程验收签证 沉降观察统计 完工验收证实书 钢材、水泥等关键材料质量确保书 新材料、构配件判定合格证书 水、电、采暖、卫生器具等设备检验合格证书 砂浆、混凝土试块试压汇报 供水、供暖试压汇报 园林绿化图纸和清单 设备清单、安装调试统计、使用注意事项说明、质保书和保修单 相关政府部门对分类项目标批文 相关工程项目标其它关键技术决定和文件须移交物业企业管理资料 用水申请审批表及月供水计划实施表 机电设备单台说明书、调试、订购协议 分摊面积、建筑面积测绘汇报 对外委单位进行调研，签署外委协议1 从开发商处接管成品保护协议，对外现有成品保护人员进行管理。2 调研保险企业，对物业投保“财产一切险”、“机器损坏险”、“公众责任险”，签署保险协议3 调研外委保洁企业（三家以上），签署保洁协议4 调研外委绿植租摆企业（三家以上），签署绿植租摆协议5 调研灭虫、灭鼠企业（三家以上），签署消杀协议6 调研保安企业（三家以上），签署外保协议7 调研电梯企业，签署电梯维保协议8 视物业具体情况，联络配电室对外承包单位，签署配电室承包协议9 视物业具体情况，联络水处理对外承包单位，签署水处理协议10 视物业具体情况，联络化粪池清掏单位，签署化粪池清掏协议11 视物业具体情况，联络干、湿垃圾清运单位，签署垃圾清运协议12 视物业具体情况，联络汽车清洗、保养单位，签署洗车台租赁协议13 视物业具体情况，联络楼宇系统维保单位，签署楼宇自控维保协议 物业交竣验收，正式接管依据各项目标施工进度和小业主（或租户）入住情况不一样，开发商（或大业主）可视需要要求物业企业对其物业部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管，但项目标最终移交是在经过政府相关职能部门和开发商验收基础上以物业企业验收经过为准。.物业验收条件物业验收移交，必需满足以下条件：1 提供被验收物业完工图（若还未完成完工图，必需提供最终施工图，并附具体设计修改说明）2 提供被验收设备、系统操作说明、保养手册及其它相关资料3 提供和承包商（或供给商）签署承包（供给）协议中相关技术条款4 出示政府相关职能部门验收证实5 提供承包商、厂商及供给商地址、联络电话及联络人资料6 提供必需专业技术介绍和培训7 提供全部测试、检验和分析汇报8 清洁被验收场地、设备和机房.拒绝验收对以下情况，物业企业有权拒绝验收接管物业：1 严重违反国家相关法规2 未能经过相关政府职能部门验收3 工地和交付物业不能有效隔离4 机房不能完全独立封闭5 其它可能危及设备正常运行和入住人身安全物业.缺点整改对在验收中发觉多种问题，包含工程未完事项、工程缺点及因为成品未能有效保养引发受损等情况，物业企业将会做具体缺点统计，以供开发商（或大业主）督促承包商（或供给商）进行整改，对不能进行整改缺点进行赔偿交涉。对问题比较严重，则向开发商（或大业主）提议暂缓验收，待整改完成后重新验收。.试运行若部分设备或整个系统还未经过最终验收，但因为小业主（或租户）入住需要必需开启运行一些设备或系统，物业企业通常仅做实物验收，并严格按开发商（或大业主）书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商（或供给商）把关。若发生任何问题或意外，除物业企业人为原因外，责任由开发商（或大业主）及其承包商（或供给商）负责，对于关键设备或机房有必需签署临时试运行协议，清楚列明相关各方责任。.验收经过被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，全部指标均达成协议约定要求，场地、设备和机房均清洁洁净，经相关各方书面确定验收经过，开发商（或大业主）应督促承包商（或供给商）移交全部钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由物业企业接收管理。.保修期按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往是一段相当长过程，在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其它原因已经进入保修期，故需要开发商（或大业主）和其承包商、供给商协议约定整个项目标保修期起始日期，书面通知物业企业，而在此之前进入保修期部分设备和系统，若需要签续保协议，开发商（或大业主）应酌情给予赔偿。.通常操作和维修保养手册递交要求承包单位在物业移交前，须递交设备系统操作和维修保养手册（以下简称“手册”），以确保物业企业操作人员能立即掌握验收设备系统操作和管理，通常有以下要求：1 承包单位须在设备系统验收前30天递交手册，方便物业企业操作人员有时间了解该验收设备系统基础情况。2 手册内全部内容应以汉字编印，文字、插图和表格等效果清楚。3 每一系统应独立成册，以降低每册厚度，不一样内容或章节应以塑料索引标签分隔，并附有清楚目录指示，方便操作人员翻查参考。4 为使手册便于使用，并经得起日常维修工作环境下数次反复翻阅而不易破损，手册应采取优质A4标准纸张编印，配上坚硬封面和书背，并以胶质塑料或其它耐磨损材料作保护。5 手册须同时附有本项目标“完工图”目录，按所属系统分列在相关系统章节内。如某一图纸同时适适用于多个系统时，则需在每个相关系统章节内同时列出。若递交手册时还未完成完工图，必需提供最终施工图，并附具体设计修改说明，完工图最迟必需在无偿保修期开始后六个星期内呈交。6 系统操作需提供技术资料（最少包含以下内容）： 系统正常运作程序和在不正常情况时应变程序。 详尽介绍每个独立系统怎样调整、控制、监察和调校说明。 系统内全部管道和接线图，并说明关键设备和部件规格和功效。 提出每个系统可调整部件和保护装置最初调校参数，并预留一定空位方便加插最终调定参数。 系统中相关供电，配电屏和控制屏具体说明。7设备操作需提供技术资料（最少包含以下内容）： 设备正常启闭程序和出现异常情况时停机程序。 详尽介绍每台独立设备怎样调整、控制、监察和调校说明。 全部设备原厂所发随机文件、图纸资料，包含每块电路板电路图，和全部电子元件部署图。如有需要，还需提供部件分解图，以显示各部件位置。 列出全部设备生产制造厂商、型号、系列编号、经调试运行后所设定参数。 全部设备产品说明书、合格证书、生产厂测试汇报和性能指标图表等资料。8系统设备维修保养需提供技术资料（最少包含以下内容）： 全部系统设备检验手册。 设备更换部件程序和要求。 从整个系统到设备维修保养说明，调校操作程序和寻求故障方法。 实施运作和维修保养程序时应尤其注意事项。 常见故障处理和处理方法。 提出系统设备保养制度，列明关键设备天天、每七天、每个月、每季、每十二个月及五年需统计和维护保养内容和方法。9安全保险需提供技术资料（最少包含以下内容）： 各类设备保护操作程序。 对各项系统操作时可能发生事故危险应作预防、应变和保护方法说明。 电气事故保护 机械事故保护 火灾和爆炸事故保护 化学事故保护 在处理燃料和化学物品时出现事故保护 抢救和事故汇报10现在任何设备或控制系统所采取电脑专用软件，需提供技术资料（最少包含以下内容）： 软件内容目录表打印本。 步骤图、数据表和程序说明。 特殊软件和工具使用说明。 程序设计和系统使用手册。 应用基础软件、专用工具和通用软件资料，便于业主深入修改和发展软件。11列出每一个型号设备、材料和附件供给厂和代理商名单，并具体列明这些厂商地址、电话及图文传真号码。12列出承包单位提供给业主全部备品、备件和专用工具清单。 业主办理收楼、单元验收（见收楼步骤） 业主进行室内二装（见二装步骤）物业接管前期人员架构图总经理（一名）总经理秘书（一名）保卫部经理（一名）综合部经理（一名）管业部经理（一名）工程部经理（一名）财务部经理（一名）空水主管（一名）弱电主管（一名）强电主管（一名）土建主管（一名）保安主管（一名）消防主管（一名）客务主管（一名）内务主管（一名）行政主管（一名）会计（一名）前台接待（二名）空水技工（三名）弱电技工（三名）强电技工（三名）土建技工（三名）保安领班（二名）消防领班（二名）出纳（一名）人事专员（一名）外委保洁企业客务代表（二名）外委电梯维保企业外委变配电室企业保安员（二名）消防执机（二名）文员兼库管（二名）外保前期收楼工作步骤图开发商通知业主入住入伙现场部署现场办理业主交纳费用返修验房交接 No Yes交接钥匙前期收楼工作步骤 资料简称全 称简 称*房屋交付（入住）通知书通知书*入伙授权书授权书*验收单元交接书单元交接书*房屋使用、管理、维修条约承诺书承诺书*治安、消防协议书治安、消防协议书*装修办理步骤说明见用户手册*服务指南手册见用户手册*装修管理要求见用户手册*房屋使用、管理、维修条约见用户手册*总经理致辞见用户手册*物业管理缴费单物业管理缴费单*工程返修单返修单*返修工程验收单返修工程验收单*业主（使用人）钥匙交接表钥匙交接表*业主（使用人）备用钥匙封存表钥匙封存表*业主联络资料记录表联络记录表*用户签到表签到表*业主档案目录档案目录接开发商业主入住书面通知。物业企业各部门召开协调会通告此事，并统一口径。 工程部于办理入住前一天和开发商工程部联络对大厦外围进行场地平整，做到场清路平，在施工部位进行围挡，并设置警示牌。 保卫部1 在东门设保安员2名，1名为业主引路：“先生小姐您好！办理入住，请您按路标指示上物业企业办理。”2 如业主开车，另1名保安员将其引至地上或地下停车位停放车辆。3 在二层至三层楼梯口设保安员一名，预防闲杂人员进入非办理区。 管业部1 于办理入住前一天将引导路标放置醒目处（累计四处），并部署室内会场（详见会场部署图）。2 接待人员指导业主到管业部办理相关手续，并提请准备好相关资料。3 检验、查对相关资料，查对后返还业主（使用人）或被委托人：A 业主（使用人）身份证原件；B （如业主未到）被委托人身份证原件； C 购房契约或银行贷款协议原件；D 购房发票原件。 以上资料须齐全、完整、真实、有效，缺乏任何一份全部不予受理。 4接收相关资料（材料），和对应原件进行核实，存于业主（使用人）档案，并填写档案目录表 A通知书1份； B授权书1份； C业主（使用人）身份证复印件2份； D（如业主未到）被委托人身份证复印件2份； E公证证实（或委托书）1份； F业主（使用人）照片1张； 在被委托人身份证复印件背后注明“被委托人”字样。以上资料（材料）缺乏任何一份全部不予受理。5给业主发放相关资料（材料）：A用户手册1份；B承诺书3份（已盖物业企业公章）；C治安、消防协议书3份（已盖物业企业公章）；D联络记录表1份；6发放小礼品（单元份）7填写签到表中相关内容，并由业主（使用人）签字。 8接到业主（使用人）签署后： A承诺书3份； B治安、消防协议书3份； 将其中一套返还业主（使用人），另外两套存档。9核实该业主（使用人）首月物业管理费（元建筑平米月协议注明面积）。10核实物业确保金（？元建筑平米月3个月协议注明面积）。11核实手续办理费（？元单元n单元）。12填写物业管理缴费单一式三联，由业主（使用人）签字确定。13引导业主（使用人）到财务部办理交费手续。 财务部1 接到物业管理缴费单进行审核，并按表中注明内容收取相关费用。2 开具对应发票。如业主使用支票，暂开收据，款到帐5以后，由交费人凭收据原件换取发票。3 收费人在物业管理缴费单上签字后返业主一联，当日将其它一联返回管业部，另一联本部门留存。4 告之业主到工程部办理验收手续。 工程部1 见到业主持财务部开据发票或收据原件，复印临时留存。2 各专业人员持单元交接书陪同业主到所购房间进行交接验收。3 验收合格： 业主（使用人）确定验收，填写单元交接书中相关工程验收内容，一式两份。 带3把钥匙，陪同业主持单元交接书2份到保卫部办理钥匙交接手续。 当日将收据复印件返回管业部。 4验收不合格：填写返修单2份，业主签字确定后，交保修单位，并要求返修时间不得超出48小时。 保修单位1 接物业企业工程部返修单签字确定，物业企业工程部、保修单位各执1份。2 保修单位到物业企业保卫部办理返修入场手续后进行返修。3 返修后开据返修工程验收单送至物业企业工程部。 工程部1 接保修单位修复通知单后组织各专业进行复验。2 验收合格，在接到修复通知单二十四小时内，和业主约定时间进行复验。合格后确定验收，填写单元交接书2份。3 验收不合格，工程部填写限期修复通知书一式两份，送至保修单位1份，部门存档1份。 保卫部1 接到工程部送来钥匙3把单元。2 见到验收合格单元交接书为其办理钥匙交接手续。3 钥匙查对无误后，填写钥匙交接表2份及单元交接书2份，业主、工程部三方签字确定。4 发放业主房间钥匙2把。5 封存房间钥匙1把，并请业主（使用人）在封存信封封口处签字，当面封存，并填写钥匙封存统计表，部门存档。6 部门留存钥匙交接表1张，另1张送至管业部。7 率领业主持单元交接书2份返回管业部。 管业部1 接到工程部送来收据复印件1份，部门存档。2 接到保卫部送来钥匙交接表1张，部门存档。3 接到业主单元交接书2份，核查其中内容全部合格后为其发放信箱钥匙，业主签字后，在“物业企业签署”一栏上签字确定。4 将其中一联返还业主，另一联存档。5 整理业主资料，查对档案目录表：A授权书1份（开发商）；B入住通知书1份（开发商）；C联络记录表1份；D承诺书2份；E治安、消防协议书2份；F业主身份证复印件2份；G（如业主未到）被委托人身份证复印件2份；H公证证实（或委托书）原件1份；I物业管理缴费单1份；J单元交接书1份K钥匙交接表1份。如有业主问询装修事宜，则按二装步骤办理。业主办理完全部手续由接待人员引导其顺原路返回，离开大厦。 入住期办理完成，整理现场。二次装修施工步骤图接收全部资料，将资料分类送至人事、工程依据工程部审批结果，附相关资料下传保卫部保卫部审批后，除承诺书存档，其它资料返回管业部管业部通知施工方，重新报装修申请。各部门审批是否合格 No Yes综合部报总经理审批总经理审批是否合格管业部通知业主，让施工方领取相关资料，并将其它资料存档 No Yes施工方到财务部交相关费用。施工方领取许可证、施工证进行施工。管业部统计施工方验收申请，销毁许可证，附验收表送至保卫部保卫部先销毁施工证，再依据管业部送来验收资料进行验收，送工程部，工程部接到保卫部送来验收资料后进行验收，并返回管业部。通知业主、施工方验收是否合格验收不合格，请施工方领取验收表进行整改。 No Yes综合部接财务审核后内签单，报总经理指示。验收合格，管业部自动办理退确保金手续。管业、保卫、工程、财务分别填写内签单相关内容，办理退确保金手续 No管业部通知施工方暂不能领取，待通知。总经理是否同意退确保金 Yes管业部通知施工方带相关资料、收据来物业企业领取退款。财务部收回原始收据及相关资料，办理退款，并做好统计。二次装修工作步骤 资料简称 全 称