山西太原投资兴建酒店项目可行性分析报告模板.doc

在山西太原投资兴建酒店项目标可行性分析汇报
汇报人：上海星硕酒店咨询

一、总论
酒店行业是旅游行业一个组成部分，它特点是一个由多元原因组成行业，它能够代表一个国家、一个地方、一个城市文明、文化，它能够为一个国家、一个地方、一个城市发展和开放起到主动作用。中国酒店行业起步，从1982年开始，至今已经有22个年头，经历了三个阶段：第一阶段，80年代，伴随国家改革开放政策，酒店行业在全国各行各业中，率先对外开放，引进国际集团优异管理，投资主体以国有资本为主。第二阶段，90年代，各行各业新建酒店，作为主营业务一个补充，投资主体还是以国有资本为主。第三阶段，到了二十一世纪，伴随北京申奥成功和上海申博成功，酒店行业潜在需求，又成为大量房产发展商投资目标，投资主体以民营资本为主。
到底国家旅游局官方统计数据表明全国酒店现实状况以下：
星级酒店总数 9,751 100%
国有经济 5,622 57.65%
集体、股份、联营 2,816 28.87%
私营 635 6.52%
外商、港、澳、台 678 6.96%
星级酒店总数 9,751 100%
5星级酒店 198 2.03%
4星级酒店 727 7.46%
3星级酒店 3,166 32.46%
2星级酒店 4,864 49.88%
1星级酒店 796 8.17%
因为酒店行业特点，它经营和管理和发展，一直处于敏感、被动地位，国际、中国、政治、经济重大事件，全部会对酒店业产生影响。

二、 市场分析
酒店业和政治、经济互动过程，需要我们对于市场分析必需考虑世界政治、经济、旅游大背景、大格局亲密关系，我们不仅要客观地去分析，了解我们中国、山西省内旅游、经济形势，而且要掌握世界旅游、经济走向，才能正确地估量、推断出我们酒店未来经济、市场，并估算出我们酒店发展前景和投资收益。
1．经济方面
1.1 世界经济从下六个月开始回升，整年增加2.5%。世界经济、贸易和投资复苏势头增强，增加率达成3.5%，其中美国经济增加4%，作为世界上人口最多国家中国和印度经济也连续保持高速增加，增加率分别达成8.5%和6.25%。但目前世界经济仍严重依靠各国和地域刺激经济增加各项政策和方法，比如：一是除需求回升之外，国际贸易增加缺乏其它动力；二是国际资本流动还远远没有恢复先前活跃程度；三是很多国家和地域在信息通讯技术投资还不够；四是地域冲突、国际恐怖事件发生，全部影响了部分投资项目标开发，但中国基础保持连续稳定。
1.2 中国GDP增加率在8.8%左右，将保持继续走高态势。今年中国经济总量盘子不停增大，把经济关键从投资转向消费，增加大家收入，深入激励消费增加，增强消费需求对经济增加拉动作用。并针对目前经济运行中出现盲目扩大投资等，增强调控科学性、预见性和有效性，将使中国经济保持在良好发展轨道上。估计中国经济将成功实现软着陆，但因今年全球原油价格上升，中国GDP增加率会比估计值低0.8个百分点。
中国国家统计局国民经济司司长许宪春认为中国经济总量将在超出法国，现在，伴随祖国大陆大开发进程，台商投资方向也逐步向大陆中西部进发，会进入快速发展期。部分跨国企业如沃尔玛、迪斯尼、博世等在中国上海、深圳、北京追加投资，还有日本NEC企业将和上广电共同开发中国最大投资中心。由此可见，中国经济在明年会继续沿着“上升通道”乘势而上，稳健前行。
1.3 山西省作为中部地域省份，今年1-6月份全省进出口总值达41.74亿美元,比去年提升了八个百分点，同比增加69.07%，占全省上六个月GDP26.59%。而太原又为省会城市，在全省11个地级市中跃居领先水平。其中出口32.53亿美元，同比增加78.75%,在全国各省市中排名第15位。
山西省，审批外商投资项目总计89个，今年1-6月份审批外商投资项目44个，同比增加2.33%；项目总投资6.62亿美元,同比增加89.9%；协议外资1.6亿美元,同比增加22.74%；实际利用外资6,119万美元，比去年同期1,100万美元增加465.36%。
到现在为止，在去年协议外资增加50.87%达成4.48亿美元基础上，今年上六个月本省实际利用外资增加加紧，同比增加5019万美元。太原市焚烧垃圾发电同舟能源项目、经济技术开发区富士康工业园鸿富晋精密工业IT项目，总投资在3,000万美元以上，外方分别注资198万美元和950万美元，大同威奇达等医药项目增资613万美元，均已立即到位。另外瑞腾科技发展、泰吕科技电子、普林斯正源辐照技术、恒宇科技等企业项目进度加紧，这些外资投产项目均保持良好发展势头。
1.4 山西省人民政府和德国北威州政府发展和合作高层论坛在山西省城太原市举行。现在，德国企业在山西投资项目四十八个，投资达4,000万美元，产业结构煤炭、钢铁、电力、化工相同性促成了山西和北威州长久以来友好合作，这将推进了本省经济快速发展。
2．旅游方面
2.1 山西省上六个月累计接待海外旅游者95,007人次，比同期增加11.94%，完成年计划54.53%；旅游创汇2,659.85万美元，比同期增加14.98%，完成年计划50.86%。累计接待中国旅游者2,879.25万人次，比同期增加43.53%，完成年计划53.96%。旅游总收入82.11亿元人民币，比同期增加42.53%，完成年计划53.79%。关键客源国日本、韩国、法国、美国、德国、蒙古、新加坡、马来西亚、英国、澳大利亚、俄罗斯、加拿大、意大利、泰国、菲律宾。
山西省1-6月全省旅游接待、收入完成情况统计表
关键指标

1-6月份

1-6月份
同 比 增 长
（%）
完成年计划（%）
海外旅游者（人次）
95,007
84,875
11.94
54.53
海外旅游创汇（万美元）
2,659.85
2,313.29
14.98
50.00
中国旅游者（万人）
2,879.25
2,037.28
41.33
53.17
中国旅游收入（亿元人民币）
79.93
55.69
43.53
53.96
旅游总收入（亿元人民币）
82.11
57.61
42.53
53.79

山西省1-6月外国人关键客源国对比统计表
国别
1-6月份
1-6月份
增加比（%）
名次
接待人次
名次
接待人次
日本
1
45,288
1
15,412
193.85
韩国
2
19,127
4
4,831
295.92
法国
3
13,366
3
4,870
174.45
美国
4
9,086
2
5,215
74.22
德国
5
8,521
5
3,833
122.30
蒙古
6
7,220
16
575
1155.6
新加坡
7
7,052
7
2,227
216.66
马来西亚
8
4,166
12
1,029
304.86
英国
9
3,421
6
2,480
37.94
澳大利亚
10
2,888
14
890
224.49
俄罗斯
11
2,756
8
2,072
33.00
加拿大
12
2,435
11
1,222
99.26
意大利
13
2,384
10
1,556
53.21
泰国
14
1,718
9
1,570
9.42
菲律宾
15
1,229
13
908
35.35
太原市1-6月客源接待海外旅游者24,017人次，比同期增加12.55%，完成年计划50.65%；中国旅游者768.23万人次，比同期增加52.00%，完成年计划76.14%；接待总量仍居全省第一名。
2.2 山西省地处黄河中上游，历史悠久，物尽天华，是中华民族发祥地之一。境内风光旖旎，气候适人，资源丰富，古迹汇萃，素有“中国煤仓” 和“ 中国古代博物馆”之誉。人文、自然旅游资源，全省地面文物总数达31,401处，是全国（除陕西省外）惟一3万处以上文物省份。被列为世界文化遗产名目标单位2个，被国家命名历史文化名城5座，国家级风景名胜区5个，列入全国首批旅游发展优先项目2个。
山西未来经济发展，在很大程度上将依靠其丰富旅游资源，这将是宣传祖国文化、发明百姓就业机会利好方向。

三．山西、太原酒店行业现实状况
山西省共有星级酒店270家，房间总数22，372间，床位数46，493张，客房出租率53.94%。
太原市高星级酒店中，准五星级有2家，四星级有9家，，房间总数2,106间，床位数3，426张，出租率50.66%。到现在为止，还没有国际酒店管理集团进入，关键以中国管理和当地管理为主，市场竞争还处于相对简单层面。

太原市四、五星级客房供给统计表
饭店
今年
客房数
今年床位数
明年
客房数
明年床位数
迎泽宾馆
294
534（单16；双240；套38）
294
534（单16；双240；套38）
山西大酒店
166
236（单60；双70；套36）
166
236（单60；双70；套36）
愉园大酒店
255
452（单18；双197；套40）
200
300（单60；双100；套40）
三晋国际饭店
225
360（单60；双135；套30）
225
360（单60；双135；套30）
太平洋酒店
119
221（单12；双102；套5）
119
221（单12；双102；套5）
阳光大酒店
55
91（单8；双36；套11）
55
91（单8；双36；套11）
御花园假日酒店
82
136（单24；双54；套4）
82
136（单24；双54；套4）
晋协宾馆
151
266（单8；双115；套28）
151
266（单8；双115；套28）
金港大酒店
215
356（单77；双98；三21：套19：）
215
356（单77；双98；三21： 套19：）
万狮京华大酒店
201
242（单90；双40；套71）
201
242（单90；双40；套71）
山西国贸大饭店
398
533(单190：双135：套：73)
398
533（单190：双人135：套：73）
总计
2，106
3，425
2，106
3，273

依据我们了解，在现在太原星级酒店中，能够代表山西文化酒店是一个空白。

四．兴建酒店利好原因
1．政府重视
今年11月，省长张宝顺主持召开省旅游产业领导组会议，听取省旅游业领导组办公室相关全省旅游产业发展情况汇报，分析全省旅游产业发展形势，安排布署目前和以后一段时期全省旅游产业发展工作。副省长宋北杉、省政府秘书长李政文和省旅游产业领导组组员单位负责同志出席了会议。
会议指出，在山西旅游产业快速发展和旅游市场出现全方面升温同时，全省各级相关部门对旅游产业发展中出现部分困难和问题也不容忽略，关键是投入不足、体制不顺、旅游基础设施建设微弱矛盾日益突出，公路、铁路和航空等交通基础设施难以满足游客日益增加需求，旅游产业要素市场发展不均衡，旅游门票经济倾向严重，旅游市场秩序整理任务仍然较重，旅游服务水平需深入提升。部分景点追求短期效益，忽略长远发展弊端深入显露，对于这些问题相关部门要切实重视，努力处理。
会议强调，旅游产业是本省朝阳产业和实现可连续发展期望产业，是省产业政策关键激励发展七大优势产业之一。就下一步旅游产业发展，会议提出五点要求：1) 目前和以后一段时期全省上下要把文化旅游产业作为关键支柱产业、优势产业和新兴接续产业，摆在全局战略位置，给予扶持和推进；2) 举全省之力办旅游，切实加大发展旅游产业工作力度，各级政府和各相关部门全部要树立全省一盘棋思想，努力为旅游产业发展做出贡献，各级旅游主管部门要切实推行职责，充足发挥行业计划、指导、管理、服务等职能作用，主动加强和相关部门协调配合，相关部门要从大局出发，从战略上思索问题，着眼于产业快速发展，主动搞好衔接沟通，努力做好本身工作，为加紧发展旅游业多办实事，多做贡献；3) 根据政府引导、社会主办、市场运作思绪，大力促进旅游产业发展，就政府来说，关键是抓好旅游景区、景点发展计划，主动推进计划制订、完善和实施，抓好旅游资源整合，开发旅游商品，推出旅游精品，搞好宣传促销，使旅游产品进入国际、中国旅游市场，加强旅游市场监管，维护旅游市场秩序，搞好关键部位、关键景区、关键旅游资源开发和保护，千方百计加大投入，着力搞好旅游景区、景点水、电、路等基础设施建设，加强环境整改和综合开发，发明良好发展环境；4) 根据市场经济要求，努力培育旅游市场主体，要采取多个方法，努力扶持一批有竞争力旅游企业做大做强，能够以资金、市场、管理等入股，组建大型国际旅游集团，吸引国外、省外企业投资山西旅游市场，切实把山西旅游做成开放型产业；5) 加强和周围省市合作，以邻为伴，和邻为善，实现旅游产业共同发展。
会议要求，旅游产业发展要树立大产品、大市场、大企业、大旅游观念，努力实现新跨越、大发展。省旅游领导组要切实推行职能，加强协调配合，搞好统筹计划，实现资源整合，打造精品路线，加强市场监管，各级政府及相关部门要从各方面给予大力支持，使旅游产业立即发展成为本省优势支柱产业。
2．其它产业需要酒店配套
太原市关键展览馆有山西省展览馆、中国煤炭博物馆。每十二个月大
约共有20个中国展览，主办方均为省内自己展览企业。北京、上海展览企业暂没有在山西办国际、中国展览计划。今年有五台山国际旅游节、九月份平遥国际摄影展、大同云岗旅游节、世界文化产业论谈会等关键节庆活动。这些展览和活动在太原固定以后，需要有足够酒店能够在住宿接待上加以配套。
3．交通配套改观
山西航空航线已扩大到50多条，使本省武宿机场外出港航班数量急剧攀升，山西航空共完成旅客运输量82.40万人次，同比增加146.26%。今年1-6月份，太原机场出港旅客市场拥有率中，山西航空占到了40.99%；进港旅客市场中，山西航空占到了39.12%。前后又增加了太原-哈尔滨、太原-乌鲁木齐等航线,现在太原航空口岸所开通至香港、韩国、日本、新加坡等多条临时客运航线，并成为全国最大对独联体货包机口岸。
山西交通便利，9月28日，连接山西南北全线666公里大运高速公路全线通车。从长晋高速公路建设指挥部了解到，现在长晋高速公路已进入最终收尾阶段，九月底已全线完工，长晋高速公路作为国家经济干线太原至澳门高速公路关键组成部分。铁路方面将会在，新建一条“太原-北京”高速铁路客运专线，北京到太原只需要2小时，比现在缩短8个小时。山西公路建设突飞猛进 带动了山西经济快速增加。

五．兴建酒店风险
1．现在供求现实状况
即使山西省和太原市全部有很多利好酒店业现实状况和趋势，不过依据山西省和太原市旅游局统计资料表明，到现在为主，除了少数月份酒店住宿率达成80%以上，整年平均酒店出租率，只有53.94%，太原市高星级酒店平均出租率只有50.66%，这两个数据告诉我们，1）这么得出租率现实状况，酒店只能达成保本水平， 2）现在酒店数量还是供大于求。
2. 投资酒店业性质和投资回报率现实
投资酒店业性质，属于投资不动产范围，但不一样于投资房地产。
2.1 投资房地产特点是：1）资金周转时间短，通常3到4年 2）投入产出差价大 3）开发商对于投资地产全部权，伴随产权单位面积出售逐步转移，最终以赢利而结束项目，同时失去全部权。
2.2 投资酒店业特点是：1）资金需要沉淀，最少5年以上 2）建成以后还需要有后备资金用于更新改造 3）酒店经营本身回报率并不高，通常在10%左右 4）酒店业回报率关键靠不动产升值，但这种升值，除了本身地产价值上升，还需要经过经营管理效益支撑 5）投资方长久拥有酒店全部权。
3. 投资酒店资金结构要求
因为酒店业性质和特点，对于酒店业投资，要确保其回报率，对于资金结构有所要求。自有资金百分比最好超出60%，假如负债百分比过高，财务费用加大，会造成应有回报率取得。
4. 投资者目标和心态
投资酒店业，投资者一定是为长远利益着想，不能急功近利，假如为了短期套利，不宜投资酒店。
5. 投资成本
依据酒店业通常规律，投资酒店在不一样国家和地域，有一个合理成本区域，超出这些区域投资，将给未往返报带来负面作用。
6. 酒店类型选择
酒店行业细分市场，有超出10种类型，假如没有充足市场调研和教授指导，选择类型有误话，将在市场上增加竞争指数，加大未往返报风险。

六．投资方条件和愿望
山西X投资上级集团，是山西省煤炭产业中著名企业，多年来有稳定主业产出，并期望投资其它项目而有利于长久连续发展。
山西X投资上级集团，已经在多年前有志于旅游业投入和贡献，经过几年投入和经营、管理山西旅游点 – 绵山，已经在山西乃至全国成为一个集历史名胜和人文景观结合著名景点和旅游开发成功案例。绵山，山古水活，古迹众多，又有大量古老传说，以其鲜明个性跨身于中国名山之列。今日绵山，正在恢复其原来魅力。“万壑千崖增秀丽，往来人在画图中”，定会给游人留下永恒记忆。
绵山开发、经营成功，使得投资者有了做大旅游产业链想法和愿望，同时，这么发展方向，完全和集团主营业务可连续发展思绪相吻合。
现在，山西X投资，计划在山西省会 – 太原，投资一家高星级酒店，资金规模在2亿人民币。
依据投资方本身条件和愿望，投资酒店业含有资格。

七. 项目预选地块分析和评价
1. 地块编号：
项目预选在太原市滨河西路土地面积规模达38亩地块编为1号地块。
项目预选在太原市长风街长治路口转角处土地面积规模达10亩地块编为2号地块。
项目预选在太原市并州南路、南内环路转角处土地面积规模达23亩地块编为3号地块。
2. 地块分析和评价：
2.1 1号地块分析和评价： （面积：38亩）
地理位置：
该地块在迎泽大桥和漪汾桥之间，紧靠汾河之畔滨河西路。南北走向汾河贯穿于整个太原城市，并以汾河自然形成了城市河东大城域及河西大城域，地块属于两桥之中河西城域，距迎泽大桥和漪汾大桥均为500米左右。
周围环境：
因为地块处于发展中城市标志性景观汾河，所以，地块右侧紧邻省博物馆，左侧为市图书馆，后面为一高层建筑群，面对汾河（美中不足是地块后面偏右耸立着一个大烟囱）。地域空旷，视野开阔。
交通条件：
地块处于迎泽大桥和漪汾桥之间滨河西路居中位置，距离两桥仅为500米左右，道路规范，两个桥方向均能进出（实际沿滨河西路南北向和汾河其它大桥同为沟通）。路况通畅，交通便利。距市中心商业区及火车站10分钟车程，离机场30分钟车程。
分析和评价：
1号地块在汾河边上两桥之间，作为太原市景观河其计划发展正在形成中，尤其两桥之间河两岸已成一定规模。同时紧邻作为太原市主干大道、景观大桥迎泽大街和迎泽大桥，和商业闹市区既保持一定距离，但又不太远。从发展眼光看应该是一处很有特色、很有发展地块。但从酒店专业角度看适合做何种类型酒店才是最关键、最客观。从1号地块综合物理环境条件分析，我们认为比较适合做会议型酒店。
要素：
（1）地域空旷，视野开阔，双向交通集散便利。
（2）周围环境相对平静，对会议型酒店干扰较少
（3）因为地块面积规模较大（38亩），地形规范标准，很适合会议型酒店基础条件，如：道路交通，车辆场地，会议场所和酒店整体计划等。当然，1号地块38亩规模上搞一个单体酒店可能从土地成本上太大，但作为集团发展计划，产业结构逐步调整等，完全能够将项目战略策划、整体计划，分期实施。
我们提议：
会议型酒店在太原这类市场现在及以后若干年内关键是地域性会议和部分中国会议，如要实施就必需形成会议市场龙头、会议型酒店旗帜，立于不败之地，赢得最大回报。
2.2 2号地块分析和评价： （面积：10亩）
地理位置：
该地块在长风街、长治路口转角处，属于临街地块。长风街是太原市新兴计划发展商业中心区域，是个经典商业地段。
周围环境：
因为地块处于正计划发展中新兴商业街区。所以，地块左侧是在建沃尔玛大型超市，右侧是东方家园建材超市，地块右边紧靠1排4层居民楼。因为处于经典商业环境街区，又临主干道和小街口转角处，加之其本身面积规模不是很大，所以相对狭小，周围开阔度稍差。但该地块正面临街长风街已成为太原市新一轮开发建设城市轴心大道，未来几年省政府、市政府往南迁移计划均在这个区域内，同时长风商业中心区往南是太原市高科技开发区。
交通条件：
地块处于含有双向10车道长风街，其路况、交通不言而喻很之好，距迎泽大街老城区、火车站15分钟车程，离机场20分钟车程。
分析和评价：
2号地块处于太原市整体发展计划中新一轮中心区域，在未来几年中将形成一个政治、经济、商业中心。尤其以宽广长风街为轴心主干道，伴随不停建设，深入发展，中心区域成熟度会愈加提升，商业气氛更浓，并会逐步替换现在以迎泽大街为主市中心而成为以后太原市轴心大道、关键区域。从2号地块综合物理环境条件分析，我们认为该地块计划一个现代商务型酒店较为适合。
要素：
地块处于新兴商业中心区轴心主干大道中心地段，邻近及周围环境正逐步形成支撑商务型酒店目标市场。优越地段，良好商贸经济环境加之交通便利，是商务客人首选条件。地块面积较之其它两块规模而言属狭小，也正是这一本身客观条件内因，同时因为外因优良基础面提升及定位，形成了这一类型地块较适宜结合点：现代商务型酒店。最适合东西才是最好，了解这点对酒店定位、计划、发展，表现价值很关键。
2.3 3号地块分析和评价： （面积：23亩）
地理位置：
地块在并州南路、南内环路转角处，原大营盘汽车站，属于临街地块、并州南路、大营盘地段属太原市老城区域范围。
周围环境：
从3号地块所处位置而言，以现在太原市区地段价值应该是不错，地块南内环路一侧对面是武警总队，地块后面紧靠一排4层居民楼，周围有部分各类企机关及民居。既不是商业中心、商务区域，也不是经典居住区域，应该属于中等层次、环境通常、缺乏特点一般区域。在城市中这一类型区域最多，很中性化。
交通条件：
地块处于地段其路况、交通也和所处区域环境一样比较中性化。但作为太原市南北走向关键道路并州路交通总体还是便利，和城市其它区域及干道沟通力很好，距迎泽大街及火车站仅10分钟车程，离机场20分钟车程。
分析和评价：
即使3号地块处于环境通常、缺乏特点、比较一般区域，但仔细分析和研究，还是有其独到之处及适合运作产品（酒店）。首先从太原市现在以迎泽大街为主干道商业中心区域和正在计划发展以长风街为轴心大道新兴商业中心区域来看，并州路恰恰起到了沟通、连接这两个关键区域桥梁作用。另外，3号地块又恰好处于这个桥梁中心位置，向北是迎泽大街商业中心，往南是新兴长风商业中心，上下得利，再综合本身区域客观条件，我们认为该地块较适合运作旅游经济型酒店。
要素：
（1）地块处于以后二大商业经济中心区域中间，轻易被市场接收。
（2） 地块所处位置属老城区域，且是南北向关键路段，离交通关键点：火车站、长途汽车站、机场等很近，便于旅游经济型酒店运作。地块面积大小适中，有一定空间，只要前期计划科学，设计合理，能够充足利用地块临街转角处特点，发挥地块道路交通双向功效优越性，对旅游团体接待、车辆安排停放更为便利。
3. 综述
酒店定位和地块选择很关键，二者需要匹配，从现在可选择3块地块而言，不管投资何种类型酒店均能够将绵山旅游景点产品结合起来，但这其中有个主次关系，首先酒店关键目标市场是以酒店目标定位（类型）为主，在做好目标市场同时再结合绵山景点，起到关联作用。在以后具体计划、设计还需要将山西文化内涵充足结合，表现特色、表现价值，营造一个定位正确、目标清楚、投资合理、含有文化内涵特色酒店。

八．酒店项目种类、功效配比及投资规模介绍
酒店类型，决定酒店投资规模和投资回报率大小。对于投资者来说，投资那种类型酒店，是未来投资项目能否成功关键。
一样规模酒店，不一样类型，在面积和造价上全部有区分，以300间客房规模为例：

旅游经济型酒店
特点：有限服务，双人房百分比高，客房面积紧凑
客房总面积：7,350平方米
投资金额：3,600万元（不含土地费用）
估计有盈利平均房价：140元 / 间
投资回报时间：5年左右（不包含财务费用）

现代商务型酒店
特点：智能化程度高，有会议设施，单人房百分比高，客房面积宽大
客房总面积：10,530平方米
投资金额：1.2亿元（不含土地费用）
估计平均盈利房价：420元 / 间
投资回报时间：6年左右（不包含财务费用）

会议型酒店（关键为中国会议市场）
特点：会议设施为关键产品，大小会议室配套，双人房百分比高，客房面积宽大
客房总面积：10,320平方米
投资金额：2亿元（不含土地费用）
估计平均盈利房价：660元/间
投资回报时间：8年左右（不包含财务费用）

豪华五星级酒店
特点：设施齐全、高级，单人房百分比高，客房面积大
客房总面积：13,425 平方米
投资金额：3.7亿元（不含土地费用）
估计平均盈利房价：1,233元 / 间
投资回报时间：8年左右（不包含财务费用）

以上四种提出介绍、分析酒店类型，平均空间分配及百分比列表以下：

旅游经济型酒店平均空间分配及百分比

功 能

面 积
[平方米]

客 房
总 数

单 人
标 房
数 量

双 人
标 房
数 量

家庭房
数 量

房 型
比 例
[占总数]

总面积
比 例

客 房

7350
[总面积]

300间/套

75间

210间

15间

79％

单人标房

22㎡

75间/

25%

双人标房

25㎡

210间

70%

家庭房
（3人）

30㎡

15间

5%

大 堂

200㎡

2.2％

餐 饮

550㎡

5.9％

行政区域

100㎡

1.1％

服务区域

1100㎡

11.8％

注：此表平均空间分配不包含地下层部分及客房区域隶属部分。

现代商务型酒店平均空间分配及百分比

功 能

面 积
[平方米]

客 房
总 数

单 人
标 房
数 量

双 人
标 房
数 量

商 务
套 房
数 量

高 级
套 房
数 量

房 型
比 例
[占总数]

总面积
比 例

客 房

10530
[总面积]

300
间/套

180间

60间

50套

10套

57％
单 人
标 房

32㎡

180间

60％

双 人
标 房

32㎡

60间

20％

商 务
套 房

45㎡

50套

17％

高 级
套 房

60㎡

10套

3％

大 堂

450㎡

2.5％

餐 饮

1200㎡

6.6％
会 议
宴 会

1000㎡

5.5％
行 政
区 域

600㎡

3.3％
服 务
区 域

3500㎡

19.1％
娱 乐
休 闲

1100㎡

6 ％

注：此表平均空间分配不包含地下层部分及客房区域隶属部分。
豪华五星级酒店平均空间分配及百分比

功 能

面 积
[平方米]

客 房
总 数

单 人
标 房
数 量

商 务
套 房
数 量

高 级
套 房
数 量

豪 华
套 房
数 量

房 型
比 例
[占总数]

总面积
比 例

客 房

13425
[总面积]

300
间/套

230间

40套

25套

5套

57.8％
单 人
标 房

40㎡

230间

77％

商 务
套 房

50㎡

40套

13％

高 级
套 房

65㎡

25套

8.3％

豪 华
套 房

120㎡

5套

1.7％

大 堂

600㎡

2.5％

餐 饮

1500㎡

6.6％
会 议
宴 会

1200㎡

5.2％
行 政
区 域

600㎡

2.5％
服 务
区 域

4200㎡

18.1％

游泳池

400㎡

1.7％
娱 乐
休 闲

1300㎡

5.6％
注：此表平均空间分配不包含地下层部分及客房区域隶属部分
会议型酒店平均空间分配及百分比

功 能

面 积
[平方米]

客 房
总 数

单 人
标 房
数 量

双 人
标 房
数 量

普 通
套 房
数 量

高 级
套 房
数 量

房 型
比 例
占总数

总面积
比 例

客 房

10320
[总面积]

300
间/套

80间

180间

30套

10套

46.9％
单 人
标 房

32㎡

80间

26.7％

双 人
标 房

32㎡

180间

60％

普 通
套 房

45㎡

30套

10％

高 级
套 房

65㎡

10套

3.3％

大 堂

600㎡

2.7％

餐 饮

1600㎡

7.3％
多功效大 厅会议宴会

1200㎡

11.8％

会 议
区 域

1560㎡
具体分配：专用演讲厅500平方米， 贵宾厅80平方米
新闻厅60平方米，大会议室140平方米（2个）， 中会议厅
80平方米（4个），小会议室80平方米（4个）

行 政
区 域

600㎡

2.7％
服 务
区 域

4800㎡

21.8％
娱 乐
休 闲

1500㎡

6.8％
注：此表平均空间分配不包含地下层部分及客房区域隶属部分。
九． 投资酒店定位和特点提议
1．山西文化精髓表现
山西地域保留下来无数多构思精巧、建造完美古代建筑实物，而且有不少是该时代、该类型代表之作，堪称为中国古代建筑艺术博物馆。这些珍贵古代建筑实物，对于大家了解古代建筑艺术成就，认识古代劳感人民聪慧才智和发明力，增强民族自豪感，全部含相关键意义，而且它还是开发旅游业宝贵资源。
同时，古代雕塑、壁画艺术，在山西又得到充足表现。大同云冈石窟、太原旁边天龙石窟；宋代、元代、明代、清代泥塑、彩塑、壁画、砖雕、石雕、木雕等，全部是表现山西文化艺术结晶。
山西建筑和雕塑、壁画等精髓要素，必需在兴建酒店中得到充足表现。
2．酒店定位标准
对于要投资酒店定位，必需坚持以下标准，才能在市场上和
效益上获胜：
1）现在市场上没有类型
2）在太原能满足用户需求
3）充足表现山西文化精髓
4）尽可能利用当地廉价原材料，降低投入成本
3．提议
1）在一号地块兴建中国会议型酒店
2）在二号地块兴建现代商务型酒店
3）请专业咨询企业提供酒店功效计划和具体财务可行性分析
4）请一流、有能力表述山西文化设计企业进行设计
5）争取在两年内建成酒店
备注：（两个地块能够选其一）

十．结论
1． 依据山西X投资对于旅游业情结和本身资金实力，完全有条件进行酒店业投资。
2. 即使太原酒店业现实状况是供大于求，并不表明投资酒店无利可图。
3. 建造一个能表现山西文化精髓、现代服务设施、造价成本合理酒店，在市场上会含有极高竞争力，会是一个四赢结果：
1）太原酒店业产生一家有山西特色现代化酒店
2）用户在太原能够有一个理想“途中家”
3）太原劳动力市场有了一个新输出渠道
4）X投资可连续发展有一个理想路径

二零零四年十一月二十二日