广州大学物业管理服务招标文件模板.doc

广州中医药大学物业管理服务招标竞争性谈判文件

招标编号：GZY－04－05
项目名称：物业管理服务

广州中医药大学
6月

目 录

Ⅰ． 竞争性谈判邀请
Ⅱ． 竞争性谈判须知
Ⅲ． 用户需求
Ⅳ． 协议（样本）
Ⅴ． 报价文件格式
Ⅵ. 附件

第 Ⅰ 部 分

竞 争 性 谈 判 邀 请

竞争性谈判邀请
广州中医药大学现就广州中医药大学大学城校区一期物业管理服务进行竞争性谈判采购，欢迎有爱好合格报价人参与报价和谈判。
1、项目名称：广州中医药大学大学城校区一期物业管理服务
2、项目编号：GZY－04－05
3、报价范围：见竞争性谈判文件第Ⅲ部分
4、交 货 期：协议签署后15天内
5、交货地点：广州市番禺小谷围大学城广州中医药大学一期物业
6、竞争性谈判文件发售时间：6月15日至6月16日早晨9:00－12:00,下午2:00－5:00（北京时间,节假日除外）
7、竞争性谈判文件发售地点：广州中医药大学产业处（广州市机场路12号大院综合楼2楼产业处办公室）
8、竞争性谈判文件售价：标书费人民币100元，售后不退。
9、踏勘现场时间：6月17日9时，到时招标人组织投标人踏勘现场。
10、报价文件递交时间：6月22日早晨8:30至9:30（北京时间）。
11、谈判开始时间：6月22日早晨10:00（北京时间）。
12、报价、谈判地点：广州中医药大学办公楼二楼会议室（广州市机场路12号大院办公楼）

广州中医药大学
地 址：广州市机场路12号大院
联络电话：020-3xx0
传真电话：020-3xx6
联络人：xx

第 Ⅱ 部 份

竞 争 性 谈 判 须 知

竞争性谈判须知
1. 说明
1.1 适用范围
本竞争性谈判文件仅适适用于本竞争性谈判文件竞争性谈判邀请中所叙述报价范围。
1.2 合格报价人：
（1）报价人必需是中国境内注册独立法人，含有正当物业管理营业执照，注册资金不少于人民币300万元（含300万元）；
（2）报价人必需含有中国物业管理资质二级以上（含二级）；
（3）报价人必需含有五年以上物业管理专业经验和两年以上大学物业综合管理经验，并含有良好管理水平和业绩，现在所管理物业建筑面积在200万平方米以上，所管理物业取得过省级以上（含省级）物业管理优异示范奖励。上述要求须提供相关资料；
（4）报价人必需自行提供服务，不得将物业管理项目进行任何方法转包。
1.3 定义
（1）“报价人”指向招标单位提交报价文件并参与谈判法人。
（2）“买方”指最终使用单位，协议一方当事人。
（3）“卖方”指成交报价人，协议一方当事人。
（4）“服务”系指竞争性谈判文件和谈判内容要求卖方须负担物业管理服务。
1.4 竞争性谈判费用
不管本项目标结果怎样，报价人应负担全部其参与本项目报价和谈判费用。

2. 竞争性谈判文件
2.1 竞争性谈判文件组成
竞争性谈判文件包含以下部分
（1）竞争性谈判邀请
（2）竞争性谈判须知
（3）用户需求
（4）协议（样本）
（5）报价书格式
（6）附件
2.2 竞争性谈判文件澄清
报价人若对竞争性谈判文件有疑问，应将要求澄清问题以文字形式于报价截止时间前二十四小时通知招标单位。
2.3 竞争性谈判文件补充和修改
2.3.1招标人能够用书面补充通知方法对竞争性谈判文件进行补充和修改。
2.3.2所颁发补充通知将于报价截止时间前发往全部购置竞争性谈判文件报价人。该补充通知作为竞争性谈判文件一部分。报价人在收到该通知后须给予签收确定。
2.3.3考虑到补充通知影响，招标人可决定推迟报价截止时间。

3. 报价和谈判总则
3.1 报价文件编写。
3.1.1报价人应仔细阅读竞争性谈判文件全部内容，并按竞争性谈判文件要求及附件要求内容和格式，提交完整报价文件。
3.1.2报价语言和计量单位
报价文件和来往函件用汉字书写，计量单位使用国际单位。
3.1.3报价人应按报价范围进行报价。
3.1.4报价人应用人民币报价（报价表参考报价书格式）。若由单价计算得出总价和报价总价不一致，以单价计算得出总价作为报价总价。若汉字文字形式表示数值和数字形式表示数值不一致，以汉字文字形式表示数值为准。
3.1.5投标总价应包含物业管理费、伴随服务费及税收手续过程中发生全部费用。
3.2 报价文件组成
报价人提交报价文件应最少包含以下部分：
（1）报价书（格式见第Ⅴ部分）；
（2）法定代表人授权书（法定代表人为报价人代表并亲自签署报价书可不提交）
（3）价格文件；
（4）技术文件
（5）资格文件；
（6）报价确保金。
缺以上任一项报价将被视为无效报价。
3.3 报价
3.3.1报价人报价时提交全部材料全部必需密封，具体包含：
（1）报价文件一式7份（正本１份，副本6份）；
（2）报价文件WORD或97格式电子文档1份（以软盘或刻录光盘形式和报价正本一起密封提交）；
（3）报价文件正本、副本内容应一致，假如正本和副本不符，以正本为准。报价文件应由报价人法定代表人或经正式授权并对报价人有约束力代表在报价文件上签字。被授权代表需将以书面形式出具“法定代表人授权书”附在报价文件中。任何行间插字、涂改和增删，必需由报价文件签字人用姓或首字母在旁边签字才有效。
3.3.2每本报价文件内容应装订成册。
3.3.3报价人应按附件要求提交资格文件，并对这些资格文件真实性负责。
3.3.4全部报价文件必需装入密封信封或封套，并在封口上加盖报价人公章。报价文件正本和副本应分别封装，并在每一信封或包装封面上写明：
正本或副本；
招标单位名称及地址；
报价地点立即间；
项目编号；
项目名称；
报价人名称及地址；
3.3.5招标单位对因报价文件未装订成册而造成报价文件损坏、丢失不负担任何责任。
3.3.7招标单位对不可抗力事件造成报价文件损坏、丢失不负担任何责任。
3.4 报价使用期
3.4.1从报价截止日起，报价使用期为90天。在特殊情况下，招标单位可于报价使用期满之前要求报价人同意延长使用期，要求和回复均应以书面形式。报价人能够拒绝上述要求而其报价确保金不被没收，同意延期报价人原报价使用期内应享之权利及应负之责任也对应延续。
3.5 报价确保金
3.5.1报价人应向招标人提交不少于报价总价2%报价确保金。
3.5.2投标确保金应用投标货币，并以下列任何一个方法在送交投标文件时单独提交给招标人：
（1）银行汇票。
（2）保兑支票。
银行汇票、支票提交应同时符合下列要求：
收 款 人：广州中医药大学
开户银行：中国银行广州市白云支行桂花岗分理处
银行帐号：093001
如投标者未按要求提交投标确保金，其投标将被拒绝。
投标确保包含下列条件：
（1）假如投标人中标，投标确保金将保持全部约束力，直到中标人和用户签定协议并缴交了中标费。
（2）假如投标人在投标截止后撤回其投标；或被通知签约后拒绝签约；则招标人有权没收其投标确保金。
（3）未中标投标人投标确保金，在定标后10天内无息退还。中标人投标确保金在中标人和买方签署了协议并交货验收后10天内无息退还。
3.6 报价文件修改
在谈判要求时间内，报价人能够修改其报价文件内容，但必需以书面形式通知招标单位。在谈判要求修改截止时间后，报价人不能够修改其报价文件内容。
3.7 报价撤回
在报价截止时间前报价人能够撤回报价、但在报价截止后不许可撤回报价。
3.8 谈判过程及评审
3.8.1招标人将在竞争性谈判邀请中要求时间和地点接收报价。
3.8.2招标人组织和主持接收报价，报价人代表在报价签到表签到。
3.8.3每家报价人按电脑随机排序次序单独和谈判小组组员就报价文件技术、商务、价格等内容进行谈判，报价人法定代表人或其授权报价人代表需参与谈判并就谈判中所作出承诺进行书面签字确定。
3.8.4 谈判小组将只对确定为实质上响应竞争性谈判文件要求报价进行评审。
3.8.5 实质上没有响应竞争性谈判文件要求报价文件将被视为无效报价。出现但不限于下列情况之一，其报价将被视为无效报价：
（1）报价人未按竞争性谈判文件要求金额提交报价确保金或保函；
（2）超出经营范围报价；
（3）报价文件不完整；
（4）报价文件无法定代表人签字，或签字人未被法定代表人授权；
（5）报价使用期不足；
（6）报价总价超出财政预算且用户无法支付；
（7）报价文件有不符合竞争性谈判文件带“*”要求内容；
3.8.6谈判小组将按符合采购需求、质量和服务相等且报价最低标正确定成交供货商。
3.8.7谈判小组在确定成交候选人以前有权根据相关法规拒绝任何或全部报价，对由此造成对报价人影响不负任何责任，同时对此不做任何解释。
3.8.8确定成交供给商后，成交供给商应依时和买方签约。成交供给商和买方签约后10天内，招标人向未成交报价人发出成交结果通知书。
3.8.9招标人没有义务向未成交报价人解释不成交理由。
3.8.10报价人如认为本项目有违公开、公平、公正标准，可向广东省政府采购管理办公室反应。地址：广州市仓边路26号8楼；电话：[phone]
3.9. 谈判、评审过程保密性。
3.9.1接收报价后，直至成交供给商和买方签署协议后止，凡和谈判、审查、澄清、评价、比较、授标意见相关内容，任何人均不得向报价人及和评审无关其它人透露。
3.9.2从报价截止日起到确定成交供给商日止，报价人不得和参与谈判、评审相关人员私下接触。在评审过程中，假如报价人试图在报价文件审查、澄清、比较及推荐成交供给商方面向参与评审相关人员和买方施加任何影响，其报价将被拒绝。

4. 签约
4.1评标结束后，由招标方依据评委会评标结果签发中标通知书。
4.2中标方须按《中标通知书》指定时间、地点和甲方签署《广州中医药大学大学城校区一期物业管理委托协议》。
4.3 《中标通知书》将作为签署《广州中医药大学大学城校区一期物业管理委托协议》正当依据。

第 Ⅲ 部 份

用 户 需 求
1. 总体要求
在管理服务协议期内，中标单位经过对广州中医药大学大学城校区一期物业养护、修葺、保洁、安全保卫和管理，使得该物业达成《全国物业管理示范大厦》和《全国物业管理示范住宅校区》评分标准90分以上，确保区内各项建筑和配套设施时刻处于良好工作状态，为师生营造一个健康舒适工作学习环境。

2. 招标范围
下述物业是指广州中医药大学大学城校区一期全部物业（特殊说明除外）。
2.1 物业设施设备维修、维护、使用、运行管理
2.1.1房屋建筑物本体及共用设施设备：包含但不限于共用上下水管道、雨水管、共用照明、天线、加压供水设备配置系统等，公寓、宿舍室内设施除外
2.1.2房屋建筑物共用部位：包含但不限于楼盖、屋顶、梁柱、地面、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、公共部分内墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、门窗等
2.1.3物业范围内公用设施、设备
2.1.4机电设施设备：包含但不限于以总水表以后范围内卫生用水、饮用水等供水设施和全部排水、排污设施及管道；电路和照明设备；电梯设备；配电房及设备；供热系统、中央空调系统及末端设备；电铃等
2.1.5小型维修：包含但不限于宿舍内照明、给排水设施、门、窗、锁等（不含食堂、商店）
2.2 室内外公共场地清洁、保洁、消杀（除四害）、消毒
2.2.1教学区楼内走廊、楼梯道、电梯间、卫生间、课室、老师休息室、会议室、接待室、图书资料室、阅览室、自修室、阳台、天台等（不含行政办公室、试验室）、教学区室外道路、停车场、体育场等公共区域清洁开荒、日常保洁、消杀、消毒、生活垃圾搜集、清运等；
2.2.2生活区学生宿舍、老师公寓房间外公共部分、生活区室外道路、运动场等公共区域清洁开荒、日常保洁、消杀、消毒、生活垃圾搜集、清运，不含食堂、商店楼内部分。
2.3 环境绿化（含盆景）、美化、修剪及养护管理
范围包含固有绿地、道路两边绿化、楼宇间绿地等，涵盖校区内全部树木（含古树）、绿化带、草坪、花坛、树盆、绿篱、天然植物群落等。
2.4 学生宿舍（不含学生床位分配）、学生活动中心和老师公寓管理
包含生活秩序管理、公共秩序管理、单车棚管理、宿舍纪律维持等。
2.5 教学楼课室（不含试验室）管理
2.6 教学楼内课室教学物资、教学设备管理
2.7 校园治安、消防和校区交通管理
2.8 物业管理制度和档案、资料管理
2.9 校园综合服务

3. 技术要求
3.1 物业设施设备维修、维护、使用、运行管理
3.1.1房屋建筑物本体、共用部位及共用设施设备：
（1）按要求建立校区区内房屋本体及配套设施等物业管理资料档案，并妥善使用和保管。
（2）建立房屋本体及配套设施维修养护检验制度，检验统计完整。
（3）校区楼内外无违章乱张贴、乱搭建、乱拉管线等现象。
（4）无私自改变房屋用途行为。
（5）外墙面、建筑小品外观完好、整齐，是建材贴面，无脱落；是玻璃幕墙，清洁明亮、无破损；是涂料，无脱落污渍；室外招牌、霓虹灯整齐统一无安全隐患，外墙装饰无破损。
（6）确保房屋、门窗等共用设施完好和正常使用；立即完成各项零星维修任务，零修合格率100%；
（7）确保室外场地、道路等公用设施完好和正常使用；立即完成各项零星维修任务，零修合格率100%。
（8）确保公共照明、水电设施、校园广播系统等公共设施正常运行。公共设施、水电天天检验一遍，发觉故障或损坏应在20分钟内到场，12小时内维修完成。
3.1.2机电设施设备
（1）综合要求：
①制订设备安全运行、岗位责任制、定时巡回检验、维护保养、运行统计管理及维修档案等管理制度，并严格实施；
②配置所需专业技术人员，由专业人员管理（开启、关闭、保洁、维修），严格实施操作规程；
③设备及机房环境整齐、无杂物、灰尘，无鼠虫害发生，机房环境符合设备要求。
④保持设备良好，运行正常，协议期限内无重大管理责任事故，无设备运行事故隐患。如发觉设备异常或故障，应停止使用以预防故障扩大并立即派人检修至完好为止。
（2）供电系统:
①确保正常供电，限电、停电有明确审批权限并提前48小时通知招标方和物业使用人；
②制订临时用电管理方法和停电应急处理方法并严格实施；
③公共照明系统应依据使用日季节和气候情况掌握提前开启时间，用毕应立即关闭，避免浪费。
（3）弱电系统:
①按要求标准工作时间排除故障，确保各弱电系统正常工作；
②监控系统等智能化设施、设备运行正常，有统计并按要求期限保留。
（4）电梯系统:
①电梯准用证、年审合格证、维修保养协议完备；
②电梯按要求时间运行，安全设施齐全，无安全事故；通风、照明及隶属设施完好；
③轿厢、进道、机房保持清洁；
④电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗；
⑤电梯运行出现故障后，维修人员应在要求时间内抵达现场维修；
⑥应有排除电梯运行险情应急处理方法。
（5）给排水系统:
①建立用水、供水管理制度，主动帮助招标方安排合理用水和节水计划；
②设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏现象；
③按要求对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染；
④高压水泵、水池、水箱有严格管理方法，水池、水箱周围无污染隐患；
⑤限水、停水按要求时间通知招标方和物业使用人；
⑥排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水和浸泡发生；
⑦遇有事故，维修人员在要求时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水和长时间停水现象；
⑧应有险情应急处理方法。
（6）供热系统、中央空调系统及末端设备：
①确保末端设备运行正常；
②定时进行清洁及保养；
③制订发生故障应急处理方案。
3.1.3小型维修（单项200元以下，包工包料）
（1）宿舍水、电、卫浴设备、门锁维修不过夜；
（2）遇电路故障没电，水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏，要随叫随修；
（3）排水管、排污管要保持通畅，如有堵塞应立即疏通，厕所堵塞应该日疏通（需换厕盆除外）。
（4）维护维修闭路防盗装置和电铃设施。
（5）公共照明、水电设施天天检验一遍。
（6）楼宇内门窗、卫浴设施、照明设施检验每学期3次。
3.2 室内外公共场地清洁、保洁、消杀（除四害）、消毒
（1）依据甲方要求制订工作制度和标准，并以之对工作质量进行考评；
（2）按工作程序对范围内场所进行日常定时清扫或不定时清扫保洁，做到按制订标准全天候、全方位保洁；
（3）定时杀灭蚊、蝇、鼠，并做到无滋生源，每七天对范围内场所消毒一次；
（4）污水排放通畅；
（5）如遇突发事件或突击检验时，主动配合校方，搞好卫生工作，随叫随到。
（6）入口及大堂清洁要求
①门窗(玻璃、窗框、窗台、门把手)无手印、无污渍，保持光洁明亮。
②地面、地脚线、指示牌、座地烟灰盅无污渍、水迹、尘迹，保持光洁明亮。
③灯饰、通风口、空调风口、天花顶无蛛丝、无污尘。
④电梯（轿厢、灯饰、排风扇及按钮）无尘迹、污渍，电梯厅地面洁净整齐。
（7）楼层公共区域部分清洁要求
①指示牌、悬挂牌光洁明亮。保持走火通道无杂物。
②地面、墙面、消防器材、果皮箱、垃圾筒无污渍、无痰渍、无尘迹。
③天花吊顶、送排风口无蜘蛛网和灰尘污渍。
④门把、镜子无水渍、无印迹，明亮照人。
（8）教室、会议室等清洁要求
①地面定时清理，无杂物。
②黑板定时擦试，确保上课使用。
③桌椅无尘迹污渍。
④玻璃、灯饰光洁明亮。
（9）卫生间清洁要求
①地面、墙面、门、窗、玻璃镜面、隔板无灰尘污渍和其它杂物。
②小便器、坐厕、洗手盆无污渍、无积水、无垢、无臭，瓷器光洁明亮。
③保持下水管道水流通畅。
（10）露天部分清洁要求
①地面无垃圾杂物、无积水、无显著污渍油迹。
②门岗、道闸无显著尘迹、污渍、无垃圾杂物。
③室外设施无显著灰尘污渍及不良张贴物。
④绿化带无杂物及枯枝叶。
⑤灯饰、栏杆、指示牌无污渍、水迹及显著灰尘。
⑥水道、水面无显著漂浮物。
⑦垃圾房垃圾清运立即，物品摆放整齐。
⑧垃圾桶无显著灰尘污渍，不过满。
⑧阴沟、沙井、天台无显著杂物。
⑨房屋立面、道路整齐，无堆放杂物现象
（11）垃圾清运要求
①垃圾箱、筒垃圾存量不超出上缘，每日清理二次，垃圾不在筒箱内过夜。
②垃圾中转站工具摆放整齐，垃圾存量不超出三分之二且作到日产日清，定时清洗消毒，无显著积水，无蚊蝇飞舞。
③垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。
（12）以上未列明项目和要求由双方沟通决定。
（13）以下项目每日最少清洁一次
楼内大堂及教室门、不锈钢门、防火门；
大堂玻璃窗（2米以下）；
石、砖、胶质地面扫拖；
水泥地、广场砖、地下室地面清扫；
教室桌椅天天擦拭，定时清理；
楼内、大堂石质、瓷砖（2米以下）墙面擦拭；
日常通道扶手擦拭；
护栏擦拭；
卫生间设施擦拭、冲洗，地面半干湿拖；
垃圾箱除渍，果皮箱擦拭，烟灰盅擦洗；
2米以下标识牌、开关、饰物、灯罩、楼内管道擦拭；
楼道内灭火器、宣传栏擦拭；
低处通风口除尘；
室内空调出口擦拭；
开放天台清扫；
电梯轿厢壁、门擦拭、上油；
大堂胶质地毯湿拖，毛质地毯吸尘；
架空层清扫；
电话亭、运动设施擦拭；
公园椅、草坪灯湿抹；
校区内道路、停车场、绿化带清扫；
喷水池杂质清理；
水面杂物清理；
地下停车场地面。
（14）其它项目：
拖扫净各层公众楼梯、走廊地面每日3次；
搜集垃圾集中送到指定地点每日3次；
抹净走廊阳台、楼梯扶手表面及清洁公共设施每日2次；
擦拭、清洁消防栓、玻璃窗台每日1次；
清洁楼梯、走廊每日2次；
清洁地脚线、防盗门、公共房间门窗每七天1次；
抹净公共照明设施及宣传栏顶，每个月2次；
天花墙身除尘及抹净壁灯每个月1次，清扫天台每七天2次；
清理死角位、蜘蛛网每个月1次；
清洗地面污渍每个月1次；
扫净周围去水明沟、明渠表面垃圾每日2次；
拖洗地面、巡回保洁每日3次；
擦拭、清洁门、间隔设施每日1次；
擦拭镜面及清洁手盆（不限）清理纸篓垃圾并洗净纸篓（不限）擦拭、清理墙壁、地脚线，每日1次；
清洁玻璃及抹净风口每七天1次；
全方面清洗地面、清理污渍每个月1次；
清理并洗净果皮箱、垃圾桶每日1次；
清理单车棚隔日1次。
（15）清理绿化带四面巡回保洁每日1次。
3.3 环境绿化（含盆景）、美化、修剪及养护管理
3.3.1确保教学区绿化植物成活率95%以上，无显著病虫害发生。
3.3.2绿地无践踏秃裸部位。
3.3.3绿化带乔灌木枝条清楚，树冠匀整，无显著弱小、病、枯、黄枝叶。
3.3.4草坪无显著杂草，无垃圾杂物。
3.3.5恶劣天气作好绿化植物保护，预防绿化植物大范围倒、折。
3.3.6每个月完成草地及其它植物修剪1次。
3.3.7每个月保持植物淋水、施肥、喷药杀虫、除杂草等养护工作，确保植物生长良好，形成很好植物景观。
3.4 学生宿舍（不含学生床位分配）、学生活动中心和老师公寓管理
3.4.1配合学生处，建立教导职员作室，按教育部[]6号文件精神要求，做好学生日常思想品德、行为规范、法律法规教育。
3.4.2指导和教育学生做好日常防火，防盗和安全用电工作。
3.4.3督促学生自觉遵守学校各项规章制度和作息时间。
3.4.4协调学生宿舍内部矛盾纠纷和宿舍调整工作。
3.4.5帮助制订学生宿舍各项管理条例和内务卫生评选措施。
3.4.6按要求规范单车棚单车停放秩序。
3.4.7依据需要配合学校适时组织查房、查夜等检验工作，立即处理安全隐患和不稳定原因。
3.4.8每七天进行安全用电检验和卫生评选工作。
3.4.9遇突发事情发生，值班管理人员必需在第一时间汇报校保卫处，如情况紧急更应同时直接报警（110、120或119等）；主管人员必需在第一时间到现场处理问题或协调处理问题。
3.4.10做好空房卫生清理、粉刷和维修。
3.4.11确保学生开水供给和管理，并按要求标准收费。
3.4.12每个月向每个房间抄水电表，按要求代收取超额水电费。
3.4.13做好学生信件收发工作，不得遗失，降低错投。
3.4.14按要求帮助学校收取学生住宿费。
3.4.15依据实际情况制订除四害、消毒工作细则（除四害每个月2次）。
3.4.16依据实际需要为学生提供无偿或低收费项目。
3.5 教学楼课室（不含试验室）管理
3.5.1根据广州中医药大学教务处课表安排、调课通知、考试安排等课室使用计划按时开关课室门。
3.5.2在不影响正常教学安排情况下，对于教学单位、学生社团正常使用课室举行讲座等活动给主动配合，合理安排。
3.5.3为每个课室配齐粉笔（或白板笔）、笔擦，天天检验3次配置情况。
3.5.4对教学楼内课室进行动态管理，确保满足教学及正常使用需要，高效节省，避免浪费。即课室管理员应不停巡查课室使用情况，碰到自修学生人数较多，自修课室较为拥挤时，应立即增开备用课室；对于没人使用或使用率不高，应立即关闭熄灯，开放课室座位总体空位率不得高于50%。
3.5.5在教学楼一楼设置服务台或值班室，负责协调教学楼管理相关事务、工作人员排班，立即处理师生服务要求，接收师生投诉等。值班室不得作为职员休息房。
3.5.6保持教学区（尤其是教学楼）平静，阻止一切乱吵嚷等影响教学秩序行为。
3.5.7确保电铃按时运行，电铃出现故障，立即维修。
3.5.8做好老师休息室开、关门工作，确保有充足老师休息室处于开放状态供老师使用，避免无关人员占用。
3.6 教学楼内课室教学物资、教学设备管理
3.6.1对课室内教学设备、课桌椅等物资进行统一管理，对新增资产立即进帐，对调整设备进行跟踪，按物资管理要求做到帐、物、卡相符。要求每个月对帐一次。
3.6.2工作人员应提前10分钟到位，做好教学楼课室上课前扩音设备出借登记及课后收回工作。
3.6.3确保教学楼内课室照明设备正常关启；确保课室里课桌椅配置整齐，天天检验课桌椅配置情况。
3.6.4制订相关教学设备使用指南，并贴在相关设备旁边，方便师生使用前阅读。
3.6.5按要求维护保养教学设备，配件（如电源线、插线板）配置齐全，确保各项教学设备随时处于可投入使用情况。
3.6.6每日检验课时内设备情况，发觉故障立即处理。通常故障，应随叫随到，当日维修完成。维修期间，有备用设备，应换上备用设备，没有备用设备，要立即对使用该课室老师说明清楚，确要使用相关设备上课，要立即和相关部门联络，调整课室并提前通知上课学生。
3.6.7对老师在课堂教学过程中教学设备出现问题立即提供技术支持。对于老师在教学过程中提出技术支持请求，应在5分钟内赶到现场并进行处理。
3.6.8做好多媒体讲台钥匙保管工作，对按计划需要使用多媒体设备课室，在天天开课室门时，打开多媒体讲台及电脑，并确保电脑能正常运行；对临时使用多媒体设备，做好多媒体讲台钥匙出借登记及回收工作。关闭课室门前，确保多媒体设备及多媒体讲台处于关闭状态。
3.7 安全保卫、消防和交通管理工作
3.7.1结合教学区和生活区特点，分别制订安全防范方法。
3.7.2危及人身安全处设有显著标志和防范方法。
3.7.3消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用。
3.7.4物业管理人员掌握消防设施设备使用方法，并能立即处理多种火灾事故。
3.7.55帮助学校保卫处开展消防法规及消防知识宣传教育，组建义务消防队和明确防火责任人。
3.7.6根据学校突发怒灾应急方案，设置消防疏散示意图，照明设施及引路标志完好，紧急疏散通道通畅。
3.7.7确保校区内无火警火灾事故。
3.7.8确保门禁系统及监控系统正常工作，熟练操作监控设备并进行日常维护，发觉问题立即处理并汇报校保卫处。
3.7.9严禁小商贩等无关人员进入校区内推销商品和拾破烂。
3.7.10严格来访登记制度，热情接待来访者。
3.7.11建立生活区学生凭“一卡通”进宿舍制度。
3.7.12组建保安队并经大学城派出所和番禺区公安分局立案登记，保安员二十四小时巡查。
3.7.13在学校保卫处领导和业务指导下，服从保卫处管理，建立完善消防制度和消防工作计划，值班人员接收校保卫处定时消防培训。
3.7.14负责教学区和生活区单车管理，确保单车停放有序，预防单车被盗。如有单车被盗，按《赔偿法》给予赔偿。
3.7.15确保消防通道和各安全出口通畅无阻，每个月对全部消防通道和安全出口检验2次以上。
3.7.16保管好消防设施。
3.7.17严禁在生活区、宿舍内私自乱接乱拉电源线、私装电源插座和使用大功率电器。
3.7.18负责通常刑事案件和治安案件现场保护，主动抢救伤员，立即汇报学校保卫处和当地公安派出所，帮助保卫处和当地派出所调查工作。
3.7.19、确保校区内无重大刑事案件和灾难事故。
3.7.20因管理不善或工作渎职造成案件，物业企业依据相关要求给赔偿（具体赔偿措施另定）。
3.7.21、负责校内交通秩序管理，确保车辆运行畅顺。
3.7.22负责交通事故现场保护和汇报，帮助相关部门处理。
3.7.23负责停车场车辆保管，建立管理制度，并根据学校标准代收取停车费用。
3.7.24帮助学校保卫处做好突发事件处理和涉外安全保卫工作。
3.8 物业管理制度和档案、资料管理
3.8.1建立资料搜集、分类整理、归档管理制度。
3.8.2在日常管理中要建立交接班、项目故障和维修、保养等登记制度。
3.8.3档案资料包含：和物业相关工程图纸、档案和完工验收资料；实施管理和服务工作中多种制度、规程、统计、图表、函件等。
3.9 校园综合服务
3.9.1提供校区重大会议、庆典、招生、考试、报到、艺术节、学术活动、布展等活动劳动服务，包含部署会场、搬运器材、桌椅、试室部署、清场等工作。
3.9.2确保会议机密，在会议前要了解该会议保密程度，方便决定怎样参与会议服务。
3.9.3制订完备会务服务工作细则并严格实施。
3.9.4会务服务人员应仪表端庄、举止文明、知晓相关礼仪，并经过专业培训。

4 技术指标（请给予响应）
4.1 教学楼课室管理要确保满足教学及正常使用需要，高效节省，避免浪费，开放课室座位总体空置率不高于50%；
4.2 消防管理严格遵守相关消防要求，确保无消防事故，消防设备完好率100％；
4.3 安全防范方面确保无重大刑事、交通等安全事故；
4.4 卫生、清洁实施动态保洁，满意率在95%以上；
4.5 绿化养护良好，环境绿化达标率在95%以上；
4.6 除因基建质量、设备在保养期内等特殊原因外，房屋及设备、配套设施完好率100%；
4.7 房屋零星维修、急修（单项在5000元以内）立即率99%以上，返修率不超出1％；
4.8 管理服务人员必需持有对应上岗证、资格证，专业培训合格率100%；
4.9 师生职员对物业管理服务满意率95%以上，投诉处理率100%；
4.10停车场、道路完好率100％；
4.11化粪池、雨水井、污水井完好率100％；
4.12排水管、明暗沟完好率100％；
4.13照明设备、校园广播设施完好率在95％以上；
4.14 违章处理率100％。

5 商务指标
5.1 交货地点：广州市番禺小谷围大学城广州中医药大学一期各教学区、生活区
5.2交货时间：协议签署后15天内
5.3 服务质量监督和付款条件：
5.3.1服务质量监督考评标准参考《全国城市物业管理（优异）示范大厦评分标准》和《全国物业管理（优异）示范住宅校区》实施。
5.3.2中标单位在开展以上各类管理服务时，必需接收学校相关部门管理、指导、监督。
5.3.3中标单位必需支持和配合学校开展工作，确保学校各项工作正常运行。
5.3.4学校将经过巡查、发放调查表等路径跟踪及了解中标单位服务质量。
5.3.5学校每十二个月扣出年综合管理费5％作为服务质量确保金，假如各项服务指标达成要求，学校师生对服务单位满意率达成90％，学校将扣下服务质量确保金全额支付给服务单位；满意率高于95％，学校另外支付年管理费用0.5％作为奖励；满意率为85～90％，学校扣下服务质量确保金20％，余下支付给服务单位；满意率为80～85％，学校扣下服务质量确保金50％，余下支付给服务单位；满意率为75~80%学校扣下全部服务质量确保金，同时给服务单位发出服务质量黄牌警告；满意率低于75％，学校扣下全部服务质量确保金及押金50％，同时和服务单位终止服务协议。

6 其它要求和说明
6.1 报价人应含有一套物业管理服务规章制度和素质较高管理队伍。
6.2 中标单位安排到学校工作工作人员要求有高中以上文化程度，年纪40岁以下，有责任心、专业管理技术和一定工作经验，并经严格岗前培训。各类工作人员应持有对应资格证、上岗证，人员数量应满足学校物业管理要求。统一服装，形象良好，举止文明，对学生和教职职员提供微笑服务。承诺遵守学校各项规章制度。
6.3 中标单位依据相关物业管理法规及物业管理委托协议，对物业实施一体化统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。
6.4 物业委托管理期限为24个月，试用期为3个月，从签署协议生效之日起。
6.5 办公室和学生宿舍内设施维修、清洁服务不在本招标管理服务范围内。
6.6 校区内各类门牌、标识牌、垃圾筒、箱等环卫设施、消防设施均由招标方负责；但物业管理所需各类标识由中标单位负责。
6.7 物业在交接期间清洁开荒由中标单位负责。
6.8 招标单位提供物业管理办公用房 平方米（按委托管理物业建筑面积3‰计，含办公用房、值班用房、仓库及维修场所），该用房在委托管理期限内由物业企业无偿使用，水、电、通讯等费用由中标单位负担。
6.9 物业企业职员生活用房自行处理。
6.10 校区内公共设施、房屋本体、共用设施设备、机电等设施设备、单项维修费用超出5000元以上由招标方负责。
6.11 物业设施设备维护和管理不包含：
6.11.1公寓、宿舍室内设施设备（灯具、风扇、插座、开关、水龙头、床、桌、椅、柜子、镜子、洗手盆、大小便器、花洒、晾衣架等）；
6.11.2食堂厨具、餐具等专用设施设备。
6.12 会议室管理服务由物业企业负责，物业企业关键提供人力服务，会议室所挂会标、条幅、茶叶、水果、茶杯等均由招标方负责。
6.13 学校十二个月有近三个月假期，假期间绝大部分师生离校，课室、工作室、办公室基础停用，期间物业管理费用应单独报价。
6.14 物业管理服务报价包含关键项目：
6.14.1管理服务人员工资、社会保险和按要求提取福利费；
6.14.2办公费用;
6.14.3清洁卫生费（不包含公共洗手间卫生用具费用）;
6.14.4绿化养护费;
6.14.5治安保卫费;
6.14.6物业共用设施、公用设施维护费；
6.14.7机电设施设备维护费；
6.14.8固定资产折旧费;
6.14.9法定税费;
6.14.10物业管理企业利润。
6.15 此次物业服务费报价不包含设备财产保险及公共责任险。
6.16 装修施工垃圾由施工单位负责清理。
6.17 一期物业中有部分房间不开放使用，按每三个月清洁1次进行报价。
6.18 凡处于保修期或养护期内项目，其维修管理由供给商负责或由物业企业和供给商协商决定，学校不再另行支付维修费用。

第 Ⅳ 部 份

合 同 （样本）
广州中医药大学大学城校区
一期物业管理委托协议

委托方：广州中医药大学（以下简称甲方）
受托方： （以下简称乙方）

依据国家、省、市相关法律、法规政策及此次物业管理《竞争性谈判文件》和甲方签发《中标通知书》，在自愿、平等、协商一致基础上，甲方就大学城校区物业管理，委托乙方实施专业、规范、安全、高质量物业管理服务，特签订本协议。
第一条 物业基础情况
1、物业名称：广州中医药大学大学城校区一期
2、座落位置：具体以总平面图标明位置为准。
总建筑面积：179765平方米；总绿地面积：297590平方米。
3、委托管理物业范围详见红线图（附件一）。
4、现有教学设备：
第二条 乙方提供服务受益人为本物业业主（即甲方）和物业使用人，本物业业主和物业使用人均对本协议负担对应责任。
第三条 委托管理事项（具体内容以标书为准）
1、建筑物本体维护，即建筑物防漏、保养、供水、排水维修、网架维修翻新维护等；
2、校区供水、排水、下水道等保养、维修；
3、校区电力系统维护及照明：即双回路高压配电房、低压配电房、变压器室维护和保养；供电照明及室外照明保养和维护；
4、监控系统保养和维修，弱电线路、公共布线部分维护；
5、配套设施保养维修，即全部电动伸缩门、车道路障机、自动栏杆保养维护工作；
6、区内环境绿化和美化、修剪和养护；各重大节日所要求绿化（盆景）摆设和保养，宣传口号制作和悬挂；
7、校区保洁工作，全部室内外洗手间、公共地带保洁和垃圾清运；
8、校区治安、消防和交通管理工作
9、校区消防及广播系统保养和维修，消防管网、蓄水池维护、保养；
10、校区全部维修项目中所包含原材料及器械成本支出，在单项5000元以下由中标方统筹包干，包含日常设备零件更换、购置消耗品及物业项目标维修等。在5000元以上由中标方和甲方