土地评估综合报告.doc

土 地 估 价 报 告

项 目 名 称：东营市某石油科技发展有限责任企业拟抵押在垦利县号一宗国有出让商业用地土地使用权价值评定
受托估价单位:山东某土地房地产评定
土地估价汇报编号： 号
电子立案编号：
提交汇报日期：二○一五年五月二十九日

第一部分 摘 要
一、估价项目名称
东营市某石油科技发展有限责任企业拟抵押在垦利县一宗国有出让商业用地土地使用权价值评定。
二、委托估价方
名 称：东营市某石油科技发展有限责任企业
住 所：垦利县
法定代表人姓名：
注 册 资 本：肆佰陆拾伍万元整
公 司 类 型：有限责任企业
三、估价目标：
东营市某石油科技发展因企业经营需要进行融资，拟以其使用在垦利县以北一宗国有出让综合土地使用权向银行申请贷款，现委托我企业对该宗土地进行评定，为借贷双方协商确定贷款额度提供客观、公平、合理土地使用权价值参考。
四、估价基准日：二○一五年五月二十五日。
五、估价日期：二○一五年四月二十五日至二○一五年四月二十九日。
六、地价定义：
至估价基准日，待估宗地作为出让土地使用权，其全部权属于国家。此次评定我们按实际权利情况设定估价对象权利情况，即出让用地、无她项权利限制。
使用权证［垦国用（）字第020］，宗地证载用途为工业用地，面积19992.6平方米，经估价人员实地查勘，宗地实际用途为工业，此次估价设参考证载用途将用途设定为工业。
②截止估价基准日，待估宗地实现宗地外开发程度“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平”（场地平整），结合估价对象土地利用特点和估价目标，我们将宗地内外实际开发程度作为此次设定开发程度，即宗地外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），宗地内“一平”（场地平整）。
③现场勘察：土地实际利用现实状况空地待建设。«国有建设用地使用权出让协议»界定计划容积率3.0-4.0，此次评定设定容积率4.0。
④依据委托方提供国有土地使用权证［垦国用（）字第020］，待估宗地使用权终止日期为2053年3月5日，自估价基准日起待估宗地实际剩下使用年期为37.8年，遵照正当性标准，此次以实际土地剩下使用年期37.8年做为设定土地剩下使用年期。
总而言之，本汇报估价对象价格定义设定为：在估价基准日为5月25日，设定基础设施开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、通水、排水），红线内“场地平整”，土地剩下使用年期37.8年，面积19992.6平方米，用途为工业用地国有出让土地使用权价格。
七、估价结果：
经估价人员现场查勘和对当地市场分析，根据地价评定基础标准和估价程序，选择适宜评定方法，评定得到待估宗地在此次地价定义条件下，于5月25日土地使用权价格为：
（1）评定土地面积：19992.6平方米；
（2）评定单价：223元/平方米，合15万元/亩；
（3）总评定价值：4458350元
人民币大写：肆佰肆拾伍万捌仟叁佰伍拾元整。
说 明：待估宗地不存在法定优先受偿款，此价格也不包含法定优先受偿款和处理时登记费用、过户费用和税金等费用。
货币种类：人民币 详见《土地估价结果一览表》
八、土地估价师签字：
石唤平 （资格证书370096）署名：

杨 英 （资格证书370106） 署名：
九、土地估价机构：
估价机构法定代表人签字：

山东某土地房地产评定
二○一五年四月二十八日
土地估价结果一览表
估价机构：山东某土地房地产评定 汇报编：鲁正（）（估）DY003 估价基准日：5月25日土地使用权性质：出让
估价期日土地使用者
宗地 编
宗地名称
土地使用证编
估价期日用途
容积率
估价期日实际土地开发程度
估价设定土地开发程度
土地
使用权
剩下年限
面积
平方米
单位面积地价
元／平方米
总地价
元
备注
证载
实际
设定
计划
实际
设定
东营市某石油科技发展有限责任企业
3010
东营开发区国有出让商业用地
垦国用（）第020
工业
工业
工业
3.0-
4.0
0
4.0
红线外“五通”；红线内“一平”
红线外“五通”；红线内“一平”
37.8
19992.6
223
4458350

累计

19992.6

4458350

一、上述土地估价结果限定条件
1、土地权利限制：无
2、红线外基础设施条件： 表-1 基础设施开发程度设定表
地面平整情况
供电情况
周围道路情况
排水情况
供水情况
供气情况
供热情况
电讯情况
场地内部平整
接入城市供电网
通畅，临路
市政排水网
市政供水
无
无
邮电经营区
3、计划限制条件：不确定
4、影响土地价格其它限定条件：无。
二、其它需要说明事项：参考估价汇报中“其它需要特殊说明事项”。

山东某土地房地产评定
二○一五年五月二十九日
第二部分 估价对象界定
一、委托估价方：
名 称：东营市某石油科技发展有限责任企业
住 所：垦利县
法定代表人姓名：
注 册 资 本：肆佰陆拾伍万元整
公 司 类 型：有限责任企业
二、估价对象：此次评定为一块土地，在垦利县以北，用途为工业，使用权类型为出让，使用权面积为19992.6平方米，土地使用权人为东营市某石油科技发展有限责任企业
三、估价对象概况：
1、土地登记情况：
此次评定对象在垦利县以北，地类（用途）为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为2053年3月5日，使用权面积为19992.6平方米，土地证：【垦国用（）字第020】，土地使用权人为东营市某石油科技发展有限责任企业。
土地四至：。
2、土地权利情况：
在估价基准日，估价对象土地全部权属国家全部。
土地使用权由东营金茂铝业高科技以出让方法取得，宗地界址清楚，权属明确，起源正当，截止估价基准日，土地剩下使用年期为42.95年。
依据【东开国用（）第021】记事栏显示，至估价基准日估价对象不存在抵押权、担保权、地役权、租赁权等她项权利。
相临关系权利情况：现在宗地界址清楚，权属明确，无土地权属纠纷，相互毗邻不动产使用人均遵守提供便利，并确保双方正常经营及利用。
3、土地利用情况：
现场勘察：土地实际利用现实状况空地待建设
计划利用情况：依据«国有建设用地使用权出让协议»界定计划容积率≥0.6，此次评定设定地上容积率为0.6。
四、影响地价原因说明：
1、城市资源情况
（1）地理位置
垦利县在山东省东北部黄河三角洲地域黄河最下游入海口处。其位置为北纬37°24′～38°10′，东经118°15′～119°19'。县域呈西南、东北走向，南北纵距55.5公里，东西横距96.2公里。东濒渤海，西北和利津县隔黄河相望，南接东营市东营区，东北部和东营市河口区毗邻。
(2)行政区划、人口
垦利县是山东省东营市一个下辖行政县。在黄河入海口，地处胜利油田腹地。总面积2204平方千米。底，总人口22万人。境内有胜利黄河大桥、东营飞机场、东营海港。
(3)城市性质
垦利县在山东省东北部黄河三角洲地域黄河最下游入海口处。其位置为北纬37°24′～38°10′，东经118°15′～119°19'。县域呈西南、东北走向，南北纵距55.5公里，东西横距96.2公里。东濒渤海，西北和利津县隔黄河相望，南接东营市东营区，东北部和东营市河口区毗邻。
垦利县是山东省东营市一个下辖行政县。在黄河入海口，地处胜利油田腹地。总面积2204平方千米。底，总人口22万人。境内有胜利黄河大桥、东营飞机场、东营海港。垦利县海岸线北起孤东海堤东北和东营市河口区交汇处，南至青坨海铺东南和东营市东营区交汇处，全长142.78公里。滩涂面积为35715.13公顷，浅海面积14.16万公顷。海底为黄河入海口淤积物，平坦，坡降小。海水水温年均14.9℃，海水盐度通常为24‰。
2、房地产制度和房地产市场情况
楼市在政府强力维稳下，楼市短期情绪低落和小幅调整或不可避免。即使上六个月全国地产市场显著偏冷，全国住宅成交面积大幅下降了18.9% ；但纵观全局来看，中央对待房地产态度已经从“强调调控”转为“建立长久有效机制”，不管从城镇化率亦或是人口红利等，目前市场调整和崩盘还相距甚远。这一轮调整更多仅是结构性调整，或说楼市阶段性消化不良。至于调整时间需要多久，受众多原因影响，所以，今年下六个月对于投资者而言需谨慎入市，从长远利益出发。全县共有房地产开发项目46个，包含22家开发企业，综合开发面积达347.68万平方米、楼房19811套。其中已完工并交付使用项目24个，建设面积160.33万平方米、楼房9670套；在建项目22个，包含开发企业14家，建设面积187.35万平方米、楼房10141套。年内计划开发总面积147.68万平方米，总投资31.28亿元，其中，续建项目100.22万平方米，投资18.63亿元；新开发项目47.46万平方米，投资12.65亿元。房地产业已成为一个较大产业体系，步入了发展快车道。
3、产业政策
多年来，垦利县全力实施黄蓝国家战略，以提升经济增加质量和效益为中心，突出高效生态，深化改革开放，实施创新驱动，强化项目支撑，加紧 “一城一带三区”建设，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同时发展，发展框架全方面拉开。
垦利县产业结构深入优化。一、二、三产业增加值分别达成 16.4 亿元、192.1 亿元、91.5 亿元，增加4.5%、20%、13%。三次产业结构百分比由上年 6.2：64.5：29.3调整到 5.5:64:30.5。
突出“一城一带三区”，打造黄蓝战略引擎。关键围绕高效生态农业、石油装备制造、汽车及零部件、轻工纺织、现代物流及生态旅游等五大高效生态产业，海洋生物、海洋装备制造、现代海洋化工、海洋渔业及水产品精深加工、海洋运输物流及文化旅游业等五大海洋产业，加紧培育骨干企业、优势产业、特色园区，强力推进“一城一带三区”建设。
现代化黄河口生态新城。融入东营中心城市，高标准完善城市建设总体计划，完善环城水系，构筑绿色廊道，全方面提升城市功效品位，建设绿色、低碳、生态、宜居现代化黄河口生态新城。实施了商务大厦、文化大厦、市民活动中心等城建关键项目，城市基础设施逐步完善。东青高速互通立交、西四路北延、黄河路取直等道路工程完工通车，初步构筑起快速便捷城市交通体系；高标准计划建设城市水系、绿化、雕塑、亮化景观，金湖银河水系、民丰湖扩展、植物园、林场等工程建设使城市水网愈加完善，绿化覆盖率达成36.5%，路灯覆盖率、亮化率达成100%，城市形象品位深入提升。
沿黄生态产业带。突出沿黄生态旅游业和现代农业两大产业，加紧沿黄130公里产业带建设。加紧发展沿黄生态旅游业和现代农业。生态旅游业，借助黄河口生态旅游区开发机遇，坚持借势借力，错位发展。现代农业，坚持集约经营、规模发展、龙头带动，加紧布局一批现代农业园区，黄河口现代农业示范区、黄河口现代农业产业园、董集镇现代农业示范园、东营舜景生态农业观光园等农业园区建设推进顺利。
东部海洋产业区。以黄河口现代渔业示范区为支撑，大力发展海洋渔业、海洋科技、海洋旅游等海洋产业。以黄河口大闸蟹养殖为主10万亩淡水区全方面提升，以海参养殖为主20万亩海水区形成规模，建成高标准养殖池塘10万亩。现代渔业研发中心建成投用，商务中心完成主体，滨海新汇园全方面完工，新汇东海岸一期加紧推进，海水景观湖完成驳岸衬砌和环湖绿化，蓝镇建设拉开了大开发、大发展框架。
中部新型工业区。以县经济开发区和胜坨精细化工园为主体，突出壮大高端装备、精细化工、新材料、新医药等优势产业集群。县经济开发区建成区达成18平方公里，入驻企业163家；胜坨精细化工园被商务部命名为“中国精细化工产品出口基地”，空港物流产业园快速起步，初步构建起“一区两园”发展格局。
西部现代服务区。以东营西郊现代服务区为关键，围绕打造黄河三角洲现代服务业示范园区目标定位，关键发展汽车贸易、现代物流业等新型服务业。现在，汽车4S店发展到32家40个品牌，现代物流企业发展到16家，成为全市最大汽车贸易服务区、石材交易集散地，被省政府批复为省级关键服务业园区、全省十大商贸流通园区。
4、城市计划和发展目标
（1）城市用地发展方向和计划范围
发展结构能够概括为“双核多点联动”。西聚东疏：计划期内垦利城镇发展重心将继续保持向西部发展趋势，城镇人口和经济规模将继续扩大。 双核多点：县城成为经济社会综合发展中心，胜坨成为工业发展中心。计划期内，市区非农产业扩散和乡镇民营经济发展，将促进临近市区郝家、董集和永安镇城郊型小城镇快速发展，成为垦利县城镇发展中三个增加点。 圈层发展：以外环路和滨河路构筑城镇结合圈层发展轴，沿发展轴从东向西连接永安—垦利县城—胜坨—董集—郝家5个西部城镇， 成为带动垦利发展关键地域。
（2）中心城区空间结构
立足实际，科学布局，计划提出了黄河口生态旅游区、黄河口现代渔业区、黄河口新型工业区、东营西郊现代服务区、黄河水城北城区等“五区”建设，坚持基础配套、项目建设、机制创新、政策方法“四个并进”，“五区”建设实现重大突破。黄河口生态旅游区，以入海口风景区为龙头，加紧资源整合，着力打造沿海、沿黄两条旅游线，形成了以滨海游、沿黄游为主导，红色游、城郊游、生态游为补充旅游产品体系，被评为国家4A级景区。黄河口现代渔业区，大力发展海参、大闸蟹等名优水产品养殖，已建成10万亩淡水养殖区和10万亩标准化海水养殖区，放养海参6.5万亩，累计投入10亿元。黄河口新型工业区，县经济开发区关键发展优异制造业，胜坨精细化工园关键发展精细化工，初步形成了错位发展、集约发展新型工业化格局，五年累计新上项目322个，完成投资217.6亿元。东营西郊现代服务区，着力打造新兴服务业聚集区，汽车贸易市场、石材市场成为全市最有影响力专业市场，11月被省政府批复为省级服务业关键园区，成为全省十大商贸物流园区之一。黄河水城北城区，实施“东扩、南延、西联、北优”战略，加紧融入东营中心城步伐，高起点修订完成城市总体计划和33项控规编制、24项单体项目设计，高标准实施了新区道路、水系、绿化、亮化工程和拆迁改造工程，成功创建国家卫生县城。
（3）市区产业发展布局
突出“一城一带三区”，打造黄蓝战略引擎。关键围绕高效生态农业、石油装备制造、汽车及零部件、轻工纺织、现代物流及生态旅游等五大高效生态产业，海洋生物、海洋装备制造、现代海洋化工、海洋渔业及水产品精深加工、海洋运输物流及文化旅游业等五大海洋产业，加紧培育骨干企业、优势产业、特色园区，强力推进“一城一带三区”建设。
 引导企业加紧发展高新技术产业，落实国家、省市加紧培育发展战略性新兴产业实施意见，以新能源、新材料、生物医药、高端装备制造、海洋开发等产业为关键，关键实施6万吨/年PET光学膜、维生素A产业化等12个战略性新兴项目。加强科技创新能力建设，新建省级关键试验室2家，市级工程试验室、工程研究中心3家、2家。着力发展高新技术产业，申报高新技术企业3家，达成14家，估计上六个月，全县高新技术产业产值达成300亿元以上。加紧两化融合进程，实施垦利石化管理信息系统（PE-MIS）等两化融合和信息产业项目10个，工业素质得到深入提升。西郊现代服务区进入新发展阶段，发展定位、关键、政策明确。基础设施建设加紧完善，和盛路、美盛路等6条道路完工通车，总投资1.2亿元路网二期工程全方面开工。中凯汽车后市场产业园、万坤国际建材城、万通金顺物流等总投资56.4亿元24个项目加紧推进。园区招商引资带动产业规模，营海集团汽车零配件仓储物流、金辰企业风尚国际大厦等项目落地开工。沿黄旅游产业带渐成规模，黄河人家国际旅游度假区、天宁寺文化旅游区已形成雏形，蓝镇、蓝湖等旅游项目加紧推进，开辟了“一日游”“二日游”精品线路。
5、城市社会经济发展情况
前三季度，全县实现生产总值(GDP)290.7亿元，同比增加12.8%。
工业方面：工业生产稳中有增，产业结构不停优化。深入实施“双轮”驱动战略，改造提升传统产业，加紧推进高端项目发展，推进产业向高端化、产品向高附加值延伸。全县规模以上工业总产值1724.9亿元，增加17.0%；增加值增加16.2%。一是大中型企业产值占比较高。26家大中型企业完成工业总产值1205.1亿元，占全部规模以上工业总产值69.9%。主营业务收入1195.8亿元，增加18.5%，拉动主营业务收入增加12.6个百分点，贡献率81.3%；利税累计147.7亿元，增加22.3%，拉动利税增加13.7个百分点，贡献率80.8%；利润总额117.1亿元，增加23.0%，拉动利润增加13.9个百分点，贡献率79.7%。二是产业聚集效应显著。根据项目集中布局、产业集中发展思绪，以垦利开发区和胜坨精细化工园为主阵地，着力打造精细化工、石油装备、石油化工三大新型产业集群，两大园区各项指标增速高于全县水平，规模以上工业总产值1147.4元，增加19.1%，增速高于全县2.1个百分点。三是高新技术产业发展较快。不停加紧科技创新平台建设，引导企业开展技术研发，现在拥有国家级创新平台2家、省级22家、市级40家，院士工作站2家，博士后工作站2家。高新技术产业企业51家，比上年多4家，实现工业总产值546.4亿元，增加18.9%，高新技术产业产值占全部规模以上工业总产值比重31.7%，比年初提升5.7个百分点。
固定资产投资237.6亿元，同比增加17.8%，增速分别比一季度和上六个月下降2.4个百分点和1.1个百分点。一是三次产业投资结构日趋合理。三次产业投资结构由去年4.3：65.9：29.8优化为4.5：62.7：32.8，第三产业比重连续提升。二是非公有制投资比重深入提升。民间资本对市场未来预期信心增强，非公有制投资完成216.7亿元，增加21.8%，高于全县投资平均增加水平4个百分点，占投资比重为91.2%，提升2.9个百分点。三是新开工项目规模趋大，大项目充足发挥引擎作用。新开工项目已完成投资163.1亿元，增加23.2%，占全部投资比重为68.6%。亿元以上项目60个，完成投资128.1亿元，占全部投资比重为53.9%，其中，本年新增亿元以上项目35个。
（二）区域原因
1、区域概况
垦利县在山东省东北部黄河三角洲地域黄河最下游入海口处。其位置为北纬37°24′～38°10′，东经118°15′～119°19'。县域呈西南、东北走向，南北纵距55.5公里，东西横距96.2公里。东濒渤海，西北和利津县隔黄河相望，南接东营市东营区，东北部和东营市河口区毗邻。境内有胜利黄河大桥、东营飞机场、东营海港。垦利县海岸线北起孤东海堤东北和东营市河口区交汇处，南至青坨海铺东南和东营市东营区交汇处，全长142.78公里。
2、区域基础设施条件
待估宗地所在区域基础设施开发程度达成“五通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯）。
给水：市政供水
排水：待估宗地域域周围采取市政管网排水。
通电：待估宗地所在区域供电情况很好，能满足区域供电需要。
通路：待估宗地一面临路，西临裕丰路。
通讯：区域内通讯和市政通讯网相联，通讯线路通畅。
3、交通情况
待估宗地西临裕丰路，该路为一条混合型次干道路，道路通达性好，距东青高速较近，交通情况好。
4、环境条件
依据环境质量综合评价结果，环境质量评价分成五类，即重污染区、较重污染区、通常污染区、轻微污染区、基础无污染区。待估宗地所在区域为无污染。
5、产业集聚度
待估宗地在垦利县开发区工业园内，该区域内已入驻多家企业单位，待宗地周围工业用地连片,距离较近,相互无限制,辅助设施情况通常。
6、计划限制
待估宗地所在区域作地类型及用地强度全部有限制。
（三）部分原因
影响待估宗地价格水平部分原因关键指和宗地直接相关基础设施条件、宗地本身条件（形状、面积、水文地质条件、地基稳定性、地上建筑物经营类型等）宗地所在区域中位置、宗地临街位置等，本汇报仅对待估宗地土地价格产生影响部分原因进行分析。
1、宗地位置、用途：待估宗地在垦利县开发区裕丰路以东，纬三路以北，为工业出让用地。
2、宗地形状、面积：待估宗地形状规则，宗地证载面积为26644.7平方米，面积适中，有利于地上建筑物部署。
3、基础设施条件：评定宗地在估价基准日开发程度为“五通一平”（通上水、通下水、通电、通路、通讯），红线内土地平整。
4、地质情况：宗地地质情况好对宗地利用无影响。
5、土地使用所限及容积率：依据现场勘察，待估宗地已开发建设，待估宗地地上在建厂区建设工程计划许可证编：建字第 ，建设项目名称公寓楼3756平方米，1#车间7440平方米，2#车间4557平方米，建设规模15753平方米。
建筑工程施工许可证编：工程名称 公寓楼、1#、2#车间，建设规模15753平方米。协议开工日期9月1日是，协议完工日期9月1日。依据《国有建设用地使用权出让协议》约定，待估宗地容积率不低于1.2，土地利用率通常。

第三部分 土地估价结果及其使用
一、估价依据：
（一）国家及地方相关法律、法规
1.《中国物权法》（3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议经过 国家主席令62公布）；
2.《中国土地管理法》（8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正 国家主席令 27公布）；
3.《中国城市房地产管理法》（8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议经过 国家主席令72公布）；
4.《中国担保法》（1995年10月1日施行）；
5.《中国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日中国国务院令第55公布）；
6.《中国耕地占用税暂行条例》（12月1日国务院第511，1月1日施行）；
7.《国务院相关加强国有土地资产管理通知》（国发[]15）；
8.《国务院相关深化改革严格土地管理决定》（国发[]28）；
9.《国务院相关加强土地调控相关问题通知》（国发[]31）；
10.《相关印发〈深入治理整理土地市场秩序中自查自纠若干问题处理意见〉通知》（国土资发[]365）。
11.《山东省实施中国土地管理法措施》（11月25日山东省第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议修正）；
12.《山东省人民政府相关落实落实国发[]28文件深化改革严格土地管理通知》（鲁政发[]116）；
13.《山东省人民政府相关落实落实国发[]31文件加强土地调控实施意见》（鲁政发[]5）；
14.《山东省人民政府相关调整山东省征地域片综合地价标准批复》（鲁政字[]288，1月1日实施）；
15. 《山东省人民政府相关调整地方教育附加征收范围和标准相关问题通知》（12月8日）；
16.《东营市人民政府办公室相关调整征地赔偿标准通知》（东政办发[]20）；
17、[建住房[]8]建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会　相关规范和银行信贷业务相关房地产抵押估价管理相关问题通知
18、《建设部相关修改＜城市房地产抵押管理措施＞决定》中国建设部令第98
（二）土地估价相关技术规程
1、ＧＢ／Ｔ１８５０８—２００１《城镇土地估价规程》
2、ＧＢ／Ｔ１８５０７—２００１《城镇土地分等定级规程》
3、ＧＢ／Ｔ２１０１０—２００７《土地利用现实状况分类》
4、ＴＤ／Ｔ１００９—２００７《城市地价动态监测技术规范》；
5、《东营市市城区国有土地基准地价应用技术手册》和东营市城区等级基准地价图
（三）估价机构掌握相关地价评定资料
1、东营市总体计划（-）
2、东营区近期统计资料
3、东营区近期土地出让和转让交易资料
4、估价对象所在区域区位条件资料
5、东营区城区基准地价使用手册
（四）委托估价方提供相关评定资料
1、《国有土地使用证》复印件
2、委托方营业执照副本复印件
3、现场查勘照片
4、估价项目委托书
（五）估价人员实地勘察笔录
二、土地估价：
1、估价标准：
依据地价评定技术规程及估价对象具体情况，此次估价过程中，我们遵照关键标准有：
（1）、估价基准日标准：估价对象土地估价结果是在估价基准日客观合理价格。因为地产市场含有动态改变特征，对于同一估价对象，伴随时间改变，地价亦可能发生升降。某一宗地地价水平总是和某一基准日相对应，所以我们应依据项目标特点及委托估价方具体情况，合理确定一个估价基准日。
（2）、最有效利用标准：是指土地估价应以估价对象最有效利用为前提估价。判定土地最有效利用以土地利用符合其本身条件、法律法规政策及计划限制、市场要求和最好利用程度等。
（3）、替换标准：是指土地估价应以相邻地域或类似地域功效相同、条件相同土地市场交易价格为依据，估价结果不得显著偏离含有替换性质土地正常价格。
（4）、多个方法相结合标准：伴随中国土地估价业发展，现在比较实用宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本迫近法、剩下法和基准地价系数修正法等方法。因为不宜估价方法可能使评定结果产生较大偏差，所以进行地价评定时，就要依据待估宗地实际情况，充足考虑用地类型及所掌握资料，选择最适宜方法进行评定，同时为了使评定结果更为客观，更靠近于正确，评定中选择两种较为适宜方法进行评定，方便相互验证，减小误差，确定出合理价格。
（5）、供需标准：是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充足考虑土地供需特殊性和土地市场地域性。
（6）、变动标准：指估价人员应把握土地价格影响原因及价格变动规律，正确地评定价格。
总而言之，在评定过程中，严格根据国家、地方相关要求，以公正、公平态度和良好职业道德，在公开市场条件下进行价格评定，做到评定过程合理，评定方法科学，评定结果正确，严格保守评定秘密。
2、估价方法：
依据《城镇土地估价规程》，现行评定方法有市场比较法、收益还原法、假设开发法、成本迫近法、基准地价修正法等。评定方法选择应根据地价评定技术规程，依据当地地产市场发育情况，并结合估价对象具体特点及估价目标等，选择合适估价方法。
（1）待估宗地属于工业用地，自用，无租赁交易，故无现实收益，且未来收益也不易于正确量化，考虑到评定可操作性，故此次评定不采取收益还原法。
（2）估价对象为待出让其它商服用地，估价对象属于待开发用地，可在开发完成后不动产正常交易价格基础上，扣除建筑物建造费用和建筑造价、买卖相关专业费、利息、利润和多种税费后，以价格余额来确定土地价格，此次宜采取假设开发法进行评定。
（3）东营建立了较完整基准地价修正体系，待估宗地在基准地价范围内，所以可采取基准地价系数修正法进行修正评定。
（4）估价对象属于其它商服用地，其地价和现在及未来开发价值关系较大，不宜采取成本累加方法得出积算价格来替换工业用地价格水平，此次评定不宜选择成本迫近法。
总而言之，结合评定背景资料及《城镇土地估价规范》相关要求，经过综合分析，我们决定在本汇报中采取假设开发法、基准地价系数修正法评定宗地价格。
3、估价结果：（人民币）
3.1、估价方法应用评价
依据地价评定技术规则及估价对象具体情况，我们采取假设开发法、基准地价修正法进行了综合测算，其结果以下：
假设开发法评定结果单价为 ：2234元/平方米；
基准地价修正法评定结果单价为 ：2745元/平方米；
据前述，上述两种方法从不一样角度评定地价，评定结果含有价值同一性，从而含有了可比性，所以可采取算术平均、加权平均或以某一个价格为主等方法中一个确定估价结果。在确定最终评定结果，我们依据评定方法适宜性、可信度、可操作性，参考此次评定目标、估价对象所在区域地价水平、并结合估价师经验等综合决定估价结果。
3.2、地价确定方法
经过上述方法应用分析，我们认为假设开发法、基准地价修正法就估价对象而言全部有一定适宜性，均含有较高可信度，且估价结果比较靠近，差异率为22.87%，故此次以算术平均值方法计算最终估价结果，最终估价结果（取整至元）即：
评定方法
地价(元/平方米)
权重

假设开发法
2234
0.5

基准地价法
2745
0.5

综合
2490
1

3.3、估价结果
经过上述分析、测算，我们设定估价对象作为出让，无她项权利限制商业用地，宗地外“五通”、宗地内“场地平整”，土地面积为19992.6平方米，在估价基准日5月25日，剩下年限37.8年期土地使用权价格为:
土地单价：223元/平方米 (约15万元/亩)
评定总价：4458350元
人民币大写：肆佰肆拾伍万捌仟叁佰伍拾元整。
说 明：待估宗地不存在法定优先受偿款，此价格也不包含法定优先受偿款和处理时登记费用、过户费用和税金等费用。
三、估价结果和估价汇报使用：
（一）估价前提和假设条件
1、委托方正当有偿取得土地使用权，并支付相关税费；
2、待估宗地得到最有效利用，并产生对应土地收益；
3、在评定基准日地产市场为公开、平等、自愿交易市场；
4、任何相关待估宗地运作方法、程序符合国家、地方相关法律、法规；
5、评定汇报中包含土地原始资料、相关文件及相关材料，由委托方提供，委托方对其真实性、正当性负担法律责任。
6、估价对象评定基准日为二〇一五年五月二十五日；
7、估价对象开发程度为宗地外“五通”、宗地内“场平”条件下，出让用地、无她项权利限制。
（二）估价结果和估价汇报使用
1、估价汇报和估价结果发生效力法律依据及其它相关条件
（1）本汇报及估价结果依据前述相关法律、法规及相关土地政策而成立。
（2）本汇报及估价结果依据上述相关估价前提条件和假设条件而成立。
2、本汇报和估价结果使用方向和限制条件
（1）评定价格仅作为委托方向银行申请抵押贷款提供价值参考，不适适用于其它用途，不然无效。
（2）评定价格是在满足全部假设和限制条件下，于评定基准日5月25日，在设定土地开发程度、用途和土地使用年限及正常市场条件下有偿使用土地使用权收益现值之和；
（3）本汇报估价结果需经山东某土地房地产评定盖章及在该企业注册两名土地估价师签字后方能生效。
（4）本评定汇报评定地价结果自登记立案之以后十二个月内有效。
（5）本评定汇报所评定地价结果需经当地国土资源局登记立案后生效。
（6）土地估价技术汇报仅用于土地管理机构立案和估价机构存档，不提供给委托估价方。
（7）本评定汇报未经估价单位许可，不得复制，不得用于和评定目标无关其它媒体。
（三）需要尤其说明事项
1、评定面积以土地证标明为准。
2、待估宗地属于工业用地，依据《中国土地管理法》工业用地最高出让年限为50年，至估价基准日剩下年限37.8年。
3、土地利用条件符合土地计划要求。
4、评定结论没有考虑未来国家宏观经济形势发生改变和当地城市计划调整及影响土地价格关键原因发生改变。

第四部分 附 件
1、土地估价委托书
2、国有土地使用证复印件；
3、宗地位置示意图；
4、估价师资格证书复印件；
5、估价机构营业执照复印件；
6、估价机构资质证书复印件；
7、估价机构组织机构代码证复印件。

土 地 估 价 技 术 报 告

项 目 名 称：东营市某石油科技发展有限责任企业拟抵押在东营市垦利县一宗国有出让商业用地土地使用权价值评定

受托估价单位:山东某土地房地产评定
土地估价汇报编：
电子立案编：
提交汇报日期：二○一五年五月二十九日

关键词：东营市
抵押
山东某土地房地产评定

第一部分 总 述
一、估价项目名称：
东营大海房地产开发拟抵押在东营**路西、**南一宗国有出让其它商服用地土地使用权价值评定。
二、委托估价方：
名 称：东营市某石油科技发展有限责任企业
住 所：垦利县
法定代表人姓名：
注 册 资 本：肆佰陆拾伍万元整
公 司 类 型：有限责任企业
三、受托估价方：
估价机构名称：山东某土地房地产评定
估价机构地址：济南市小纬四路46
注册证书：
法定代表人：
资质使用期限：6月30日
执业范围：全国范围内从事土地评定业务
联络电话： 传真：
联络人：
四、估价目标：
东营市某石油科技发展有限责任企业因企业经营需要进行融资，拟以其使用在垦利县一宗国有出让工业土地使用权向银行申请贷款，现委托我企业对该宗土地进行评定，为借贷双方协商确定贷款额度提供客观、公平、合理土地使用权价值参考。
五、估价依据：
（一）国家及地方相关法律、法规
1.《中国物权法》（3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议经过 国家主席令62公布）；
2.《中国土地管理法》（8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议第二次修正 国家主席令 27公布）；
3.《中国城市房地产管理法》（8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议经过 国家主席令72公布）；
4.《中国担保法》（1995年10月1日施行）；
5.《中国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日中国国务院令第55公布）；
6.《中国耕地占用税暂行条例》（12月1日国务院第511，1月1日施行）；
7.《国务院相关加强国有土地资产管理通知》（国发[]15）；
8.《国务院相关深化改革严格土地管理决定》（国发[]28）；
9.《国务院相关加强土地调控相关问题通知》（国发[]31）；
10.《相关