上海市住宅物业管理标准规定.doc

上海市住宅物业管理要求-12-01 15:28（8月19日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第十四次会议经过12月23日上海市第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议修订）第一章 总则第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业服务企业正当权益，依据中国物权法、国务院物业管理条例和其它相关法律、行政法规，结合本市实际情况，制订本要求。第二条 本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理，适用本要求。第三条 本要求所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内业主经过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业根据物业服务协议约定，或经过其它形式，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序活动。本要求所称业主，是指房屋全部权人。本要求所称使用人，是指房屋承租人和实际居住人。本要求所称物业服务企业，是指依法取得独立法人资格、含有对应资质，从事物业服务企业。第四条 市房屋行政管理部门负责全市物业管理监督管理工作。区、县房屋行政管理部门负责本辖区内物业管理监督管理；其设置房屋管理办事机构（以下简称房管办事处）负担相关具体事务。市和区、县房屋行政管理部门推行以下职责：（一）业主大会和业主委员会业务指导和监督管理；（二）物业服务企业和从业人员监督管理；（三）专题维修资金归集、使用指导和监督；（四）物业使用和维护监督管理；（五）物业管理方面其它监督管理职责。第五条 区、县人民政府应该建立住宅小区综合管理工作制度，组织区、县相关行政管理部门和单位，布署、推进和协调辖区内物业管理各项工作，并指导监督业主大会、业主委员会各项工作。乡、镇人民政府和街道办事处应该建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，指导监督业主大会、业主委员会组建及日常运作。第六条 市物业管理行业协会是实施行业服务和自律管理社会组织，依法制订和组织实施自律性规范，组织业务培训，对物业服务企业之间纠纷进行调解，维护物业服务企业正当权益。本市激励物业服务企业加入市物业管理行业协会。第二章 业主及业主大会第七条 住宅小区，包含分期建设或两个以上单位共同开发建设住宅小区，其设置配套设施设备是共用，应该划分为一个物业管理区域；但被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或封闭小区，且能明确共用配套设施设备管理、维护责任，能够分别划分为独立物业管理区域。第八条 房屋行政管理部门负责核定物业管理区域。计划行政管理部门在住宅建设工程设计方案审查时，应该征求区、县房屋行政管理部门对物业管理区域预划意见。建设单位在申请办理住宅建设工程计划许可证同时，应该向区、县房屋行政管理部门提出划分物业管理区域申请，区、县房屋行政管理部门应该在五日内核定物业管理区域。建设单位在房屋销售时，应该将区、县房屋行政管理部门核定物业管理区域范围，经过协议约定方法向物业买受人明示。第九条 还未划分或需要调整物业管理区域，区、县房屋行政管理部门应该会同乡、镇人民政府或街道办事处，根据第七条要求，结合当地居民委员会、村民委员会布局划分物业管理区域。调整物业管理区域，还应该取得专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主同意。物业管理区域调整后，区、县房屋行政管理部门应该在相关物业管理区域内公告。第十条 建设单位在办理房屋交付使用许可手续时，应该向房管办事处提交下列资料：（一）完工总平面图，单体建筑、结构、设备完工图，配套设施、地下管网工程完工图等完工验收资料；（二）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需其它资料。 建设单位在办理物业承接验收手续时，应该向物业服务企业移交前款要求资料。业主能够向房管办事处、物业服务企业申请查询本物业管理区域内第一款要求资料。第十一条 业主在物业管理活动中，除享受中国物权法、国务院物业管理条例要求权利外，还有权提议召开首次业主大会会议。业主在物业管理活动中，应该推行中国物权法、国务院物业管理条例要求义务。业主应该直接或经过建设单位、物业服务企业向业主委员会提供联络地址、通讯方法。第十二条 业主大会由一个物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用建筑面积达成百分之五十以上，或首套房屋出售并交付使用已满两年，应该召开首次业主大会会议，成立业主大会。但只有一个业主，或业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会，由业主共同推行业主大会、业主委员会职责。第十三条 物业管理区域符合本要求第十二条第二款所列应该成立业主大会条件之一，建设单位应该在三十日内向物业所在地乡、镇人民政府或街道办事处提出成立业主大会书面汇报，并提供下列资料：（一）物业管理区域核定意见；（二）物业服务企业用房和业主委员会用房（以下合称物业管理用房）配置证实；（三）业主清册和物业建筑面积；（四）物业出售并交付使用时间；（五）已筹集专题维修资金清册。建设单位未立即书面汇报，业主能够向乡、镇人民政府或街道办事处提出成立业主大会书面要求。第十四条 乡、镇人民政府或街道办事处应该在接到建设单位书面汇报或业主书面要求后六十日内，会同区、县房屋行政管理部门组建业主大会筹备组（以下简称筹备组）。筹备组应该自成立之日起七日内，将组员名单在物业管理区域内公告。筹备组由业主代表，建设单位代表，乡、镇人民政府或街道办事处代表，房管办事处代表，物业所在地居民委员会或村民委员会代表组成。筹备组人数应该为单数，其中业主代表应该符合本要求第十九条第二款要求，人数所占百分比应该不低于筹备组总人数二分之一。筹备组组长由乡、镇人民政府或街道办事处代表担任。筹备组中业主代表，由街道办事处或乡、镇人民政府组织业主推荐产生。业主对筹备组组员有异议，由乡、镇人民政府或街道办事处协调处理。第十五条 筹备组应该做好以下筹备工作：（一）确定并公告业主身份、业主人数和所拥有专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开时间、地点、形式和内容；（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；（四）确定首次业主大会会议表决规则；（五）制订业主委员会组员候选人产生措施，确定业主委员会组员候选人名单；（六）制订业主委员会选举行法；（七）完成召开首次业主大会会议其它准备工作。前款内容应该在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议，筹备组应该统计并作出回复。筹备组应该自成立之日起九十日内，组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会依法成立后自行解散。第十六条 业主大会除推行中国物权法、国务院物业管理条例要求职责外，还能够决定业主委员会工作经费、撤销业主小组不合适决定。第十七条 业主大会会议能够采取集体讨论形式，也能够采取书面征求意见形式。业主大会会议应该有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主参与。业主大会作出决定，应该经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主同意。业主大会决定筹集和使用专题维修资金，或改建、重建建筑物及其隶属设施，应该经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意。业主能够委托代理人参与业主大会会议，代理人应该持业主书面委托书并依据委托人对所议事项意见进行投票表决。第十八条 首次业主大会会议经过议事规则，应该就业主大会议事方法、表决程序、业主小组设置、业主委员会组成、任期、免职和补选等事项作出约定。第十九条 业主委员会由业主大会会议选举产生，依法推行职责。业主委员会由五人以上单数组成，任期为三年到五年。业主委员会组员应该符合国务院物业管理条例要求条件。业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、私自改变物业使用性质、欠交物业服务费或专题维修资金、违法出租房屋等情形且未更正，不得担任业主委员会组员；担任业主委员会组员后出现上述情形，应该根据业主大会确定规则给予免职。业主委员会推行下列职责：（一）召集业主大会会议，汇报物业管理实施情况；（二）代表业主和业主大会选聘物业服务企业签署物业服务协议；（三）立即了解业主、物业使用人意见和提议，督促业主交纳物业服务费，监督和帮助物业服务企业推行物业服务协议；（四）监督管理规约实施；（五）业主大会给予其它职责。业主委员会应该接收业主大会和业主监督。第二十条 业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生。业主委员会主任负责主持业主委员会日常工作，并推行以下职责：（一）召集和主持业主委员会会议；（二）提出业主委员会会议议题；（三）根据业主大会会议决定，签署相关文书。业主委员会主任因故不能推行职责时，由副主任推行。第二十一条 业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向乡、镇人民政府或街道办事处立案：（一）业主大会会议统计和会议决定；（二）业主大会议事规则；（三）管理规约；（四）业主委员会组员名单和基础情况。乡、镇人民政府或街道办事处对依法选举产生业主委员会出具业主大会、业主委员会立案证实和印章刻制证实。业主委员会应该依法刻制和使用印章。第二十二条 业主大会会议分为定时会议和临时会议。业主大会定时会议应该根据业主大会议事规则要求召开。经百分之二十以上业主提议，业主委员会应该组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，业主委员会应该事先将会议时间、地点、议题和议程书面通知所在地房管办事处、居民委员会或村民委员会，邀请房管办事处、居民委员会或村民委员会派代表参与，并听取房管办事处、居民委员会或村民委员会意见、提议。业主委员会不依法组织召开业主大会会议，乡、镇人民政府或街道办事处应该督促其限期召开；逾期不召开，乡、镇人民政府或街道办事处能够应业关键求组织召开业主大会会议。第二十三条 业主委员会应该建立定时接待制度，听取业主和使用人对物业管理和业主委员会日常工作意见和提议，接收业主和使用人咨询、投诉和监督。业主委员会应该建立工作统计制度，做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务协议协商签署活动，和物业管理中各项关键事项统计，并妥善保管。业主委员会应该建立信息公开制度，根据要求立即公布业主大会和业主委员会作出决定、物业服务企业选聘、物业服务合相同物业管理中各项决定和重大事项；定时公布专题维修资金和公共收益收支；接收业主查询所保管物业管理信息。第二十四条 业主委员会任期届满两个月前，应该书面汇报乡、镇人民政府或街道办事处。乡、镇人民政府或街道办事处应该在六十日内会同区、县房屋行政管理部门组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。换届改选小组由业主代表，乡、镇人民政府或街道办事处代表，房管办事处代表，物业所在地居民委员会或村民委员会代表组成。换届改选小组人数应该为单数，其中业主代表应该符合本要求第十九条第二款要求，人数所占百分比应该不低于换届改选小组总人数二分之一。换届改选小组组长由乡、镇人民政府或街道办事处代表担任。自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：（一）选聘、解聘物业服务企业；（二）除管理规约要求情形之外物业维修、更新、改造等重大事项；（三）其它重大事项。第二十五条 业主委员会应该自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管相关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其它属于业主大会全部财物移交物业所在地房管办事处保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品，物业所在地房管办事处应该立即提供。新一届业主委员会选举产生后，应该在三十日内向乡、镇人民政府或街道办事处办理换届立案手续，并由物业所在地房管办事处于立案后十日内，将其保管前款所述物品移交新一届业主委员会。拒不移交第一款所述物品，新一届业主委员会能够请求物业所在地乡、镇人民政府或街道办事处督促移交，物业所在地公安机关应该给予帮助。第二十六条 不再担任业主委员会组员，应该在十日内将其保管本要求第二十五条第一款所述物品移交业主委员会；拒不移交，业主委员会能够根据本要求第二十五条第三款要求处理。第二十七条 业主委员会出现组员人数不足二分之一或其它无法正常运作情形，业主大会应该作出决定开启补选或提前换届改选程序。第二十八条 业主委员会名称、所辖区域范围、组员、业主大会议事规则和管理规约发生变更，业主委员会应该在三十日内向乡、镇人民政府或街道办事处办理变更立案手续。因物业管理区域调整、房屋灭失或其它原因致使业主委员会无法存续，业主委员会应该在三十日内向乡、镇人民政府或街道办事处办理注销立案手续。第二十九条 根据本要求第二十一条、第二十五条、第二十八条要求，乡、镇人民政府或街道办事处受理业主委员会立案后，应该在二十日内完成立案手续，并将立案资料抄送区、县房屋行政管理部门。第三十条 同一物业管理区域内有两幢以上房屋，能够以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢、单元全体业主组成。业主小组应该推行下列职责：（一）推选业主代表出席业主大会会议，表示本小组业主意愿；（二）决定本小组范围内住宅共用部位、共用设施设备维修、更新、改造和养护；（三）决定本小组范围内其它事项。业主小组议事由该业主小组产生业主代表主持。业主小组行使前款要求职责程序，参考本物业管理区域业主大会议事规则实施。第三十一条 居民委员会、村民委员会设置人民调解委员会，能够依法调解当地域业主、业主委员会、物业服务企业之间物业管理纠纷。第三章 物业管理服务第三十二条 物业服务企业应该根据国家相关要求，取得对应资质。房屋行政管理部门应该依法对物业服务企业服务活动实施监督检验。第三十三条 物业服务项目经理应该取得对应资格证书。物业服务项目经理承接物业管理区域数量和建筑面积规范，由市房屋行政管理部门制订。第三十四条 市房屋行政管理部门应该依据物业服务协议推行、投诉处理和日常检验等情况，建立物业服务企业信用档案库和物业服务项目经理信用档案库。第三十五条 选聘物业服务企业前，业主委员会应该确定选聘方案。选聘方案应该包含拟选聘物业服务企业资质、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务协议期限和选聘方法等内容。选聘方案经业主大会会议表决经过后，业主委员会应该在物业管理区域内公告。第三十六条 选聘物业服务企业，应该经过本市统一物业管理招投标平台公开招标，但业主大会决定继续聘用原物业服务企业或业主大会决定采取协议选聘等其它方法除外。市房屋行政管理部门负责建立本市统一物业管理招投标平台，为选聘物业服务企业提供指导和服务。第三十七条 建设单位在申请房屋预售许可前，应该参考市房屋行政管理部门制作示范文本，制订临时管理规约和房屋使用说明书，作为房屋销售协议附件。临时管理规约应该对物业使用和维护管理、业主义务、违反临时管理规约应该负担责任等事项作出要求，但不得和法律、法规、规章相抵触，不得侵害物业买受人正当权益。临时管理规约应该报区、县房屋行政管理部门立案。房屋使用说明书应该载明房屋平面布局、结构、隶属设备，注明房屋承重结构房屋结构图，不得占用、移装共用部位、共用设备，和其它相关安全合理使用房屋注意事项。建设单位和物业买受人签署房屋销售协议，应该包含前期物业服务协议约定内容，和建设工程计划许可文件载明建设项目平面布局图，并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主全部配套设施设备。建设单位不得将物业共用部分全部权或使用权单独转让。第三十八条 建设单位应该在物业管理区域地面上配置独用成套物业管理用房，其中物业服务企业用房根据物业管理区域房屋总建筑面积千分之二配置，但不得低于一百平方米；业主委员会用房根据不低于三十平方米配置。在物业交付时，物业管理用房由建设单位交付物业服务企业代管，并在业主大会成立后三十日内无偿移交给业主大会。计划行政管理部门在核发建设工程计划许可证时，应该在许可证附图上注明物业管理用房具体部位。区、县房屋行政管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋全部权初始登记时，应该注明物业管理用房室号。物业管理用房不得私自变更位置，也不得分割、转让、抵押。第三十九条 物业管理区域内下列配套设施设备归业主共有：（一）物业管理用房；（二）门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊；（三）物业管理区域内按计划配建非机动车车库；（四）物业管理区域内共有绿化、道路、场地；（五）建设单位以房屋销售协议或其它书面形式承诺归全体业主全部物业；（六）其它依法归业主共有设施设备。建设单位申请房屋全部权初始登记时，应该提出前款要求配套设施设备登记申请，由房地产登记机构在房地产登记册上给予记载，但不颁发房地产权证书。第四十条 物业服务企业应该根据物业服务协议约定，提供对应服务。物业服务协议能够约定下列服务事项：（一）物业共用部位、共用设施设备使用管理和维护；（二）共有绿化维护；（三）共有区域保洁；（四）共有区域秩序维护；（五）车辆停放管理；（六）物业使用中对严禁性行为管理方法；（七）物业维修、更新、改造和养护费用账务管理；（八）物业档案资料保管；（九）业主大会或业主委托其它物业服务事项。物业服务企业能够将物业服务协议中专题服务事项委托给专业性服务企业，但不得将物业服务协议约定全部事项一并委托给她人。第四十一条 物业服务企业提供物业服务，应该遵守下列要求：（一）符合国家和本市要求技术标准、规范；（二）立即向业主、使用人通知安全合理使用物业注意事项；（三）定时听取业主意见和提议，改善和完善服务；（四）配合居民委员会、村民委员会做好小区管理相关工作。物业服务企业应该帮助做好物业管理区域内安全防范工作。第四十二条 物业服务协议期限届满三个月前，业主委员会应该组织召开业主大会，作出续聘或另聘物业服务企业决定，并将决定书面通知物业服务企业。业主大会决定续聘且物业服务企业接收，业主委员会和物业服务企业应该在物业服务协议届满前重新签署物业服务协议。物业服务企业决定物业服务协议期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务，应该提前三个月书面通知业主委员会。物业服务协议期限届满后，业主大会没有作出续聘或另聘物业服务企业决定，物业服务企业根据原协议继续提供服务，原协议权利义务延续。在协议权利义务延续期间，任何一方提出终止协议，应该提前三个月书面通知对方。第四十三条 物业服务企业应该建立和保留下列档案和资料：（一）小区共有部分经营管理档案；（二）小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护统计；（三）水箱清洗统计及水箱检测汇报；（四）住宅装饰装修管理资料；（五）业主清册；（六）物业服务企业或建设单位和相关公用机关签署供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议；（七）物业服务活动中形成和业主利益相关其它关键资料。物业服务协议终止时，物业服务企业应该向业主委员会移交本要求第十条第一款和前款要求档案和资料，和物业管理用房。第四十四条 物业服务收费应该遵照合理、公开、质价相符标准。物业服务收费实施政府指导价和市场调整价，同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准，物业服务收费实施同一价格标准。具体措施由市人民政府另行制订。物业服务企业能够依据业主委托提供物业服务协议约定以外服务项目，服务酬劳由双方协商确定。物业服务企业应该在物业管理区域内书面公布物业服务项目及其收费标准。第四十五条 前期物业服务协议生效之日至出售房屋交付之日当月发生物业服务费用，由建设单位负担。出售房屋交付之日次月至前期物业服务协议终止之日当月发生物业服务费用，由物业买受人根据房屋销售协议约定前期物业服务收费标准负担；房屋销售协议未约定，由建设单位负担。业主应该依据物业服务协议约定，按时交纳物业服务费；业主逾期不交纳物业服务费，业主委员会应该督促其交纳；物业服务企业能够依法向人民法院起诉。业主转让物业时，应该和物业服务企业结清物业服务费；未结清，买卖双方应该对物业服务费结算作出约定，并通知物业服务企业。第四十六条 利用物业共用部分获取收益，归共同拥有该物业业主全部，关键补充专题维修资金，也能够根据业主大会决定用于业主委员会工作经费或物业管理方面其它需要。第四十七条 经专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主同意，业主能够自行管理物业，并对下列事项作出决定：（一）自行管理实施机构；（二）自行管理内容、标准、费用和期限；（三）聘用专业机构方案；（四）其它相关自行管理内容。电梯、消防、技防等包含人身、财产安全和其它有特定要求设施设备管理，应该委托专业机构进行维修和养护。业主大会能够委托含有资质中介机构对管理费用、专题维修资金、公共收益等进行财务管理，依据委托财务管理协议开通专题维修资金账户，并应该向业主每三个月公布一次自行管理账目。业主自行管理物业具体范围和实施措施由市人民政府另行制订。第四章 物业使用和维护第四十八条 物业服务企业承接物业时，应该对移交房屋及配套设施设备和相关场地进行检验验收，并对相关资料进行查对接收。物业服务企业应该自承接验收之日起七日内签署验收确定书。第四十九条 建设单位应该根据国家要求保修期限和保修范围，负担物业保修责任。建设单位委托物业服务企业维修，应该和物业服务企业另行签署委托协议。建设单位应该在房屋全部权初始登记前，将物业保修金交存至指定专户，专题用于保修期内物业维修保障。保修期内，物业保修金不足，建设单位应该补足；保修期满后，物业保修金有余额，应该返还建设单位。物业保修金监管实施统一交存、资金归属不变、专款专用、政府监管标准。第五十条 业主、使用人应该遵守国家和本市要求和临时管理规约、管理规约，根据房屋安全使用要求使用物业。严禁下列损害公共利益及她人利益行为：（一）损坏房屋承重结构；（二）违法搭建建筑物、构筑物；（三）破坏房屋外貌；（四）私自改建、占用物业共用部分；（五）损坏或私自占用、移装共用设施设备；（六）存放不符合安全标准易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或存放、铺设超负荷物品；（七）排放有毒、有害物质；（八）发出超出要求标准噪声；（九）法律、法规和规章严禁其它行为。第五十一条 业主、使用人装饰装修房屋，应该遵守国家和本市要求和临时管理规约、管理规约。业主、使用人装饰装修房屋，应该事先通知物业服务企业。物业服务企业应该将装饰装修工程严禁行为和注意事项通知业主、使用人。在业主、使用人装饰装修房屋期间，物业服务企业应该对装饰装修房屋情况进行现场巡查，业主应该给予配合。第五十二条 业主、使用人应该根据计划行政管理部门同意或房地产权证书载明用途使用物业，不得私自改变物业使用性质。确需改变物业使用性质，由区、县计划行政管理部门会同区、县房屋行政管理部门提出许可改变物业使用性质区域范围和方案，并召开听证会听取利害关系人意见后，报区、县人民政府决定。在许可改变物业使用性质区域范围内，具体房屋单元业主需要改变使用性质，应该符正当律、法规和管理规约，经有利害关系业主同意后报区、县房屋行政管理部门审批，并依法向其它行政管理部门办理相关手续。第五十三条 物业服务企业发觉业主、使用人在物业使用、装饰装修过程中有违反国家和本市相关要求和临时管理规约、管理规约行为，应该依据相关要求或临时管理规约、管理规约给予劝阻、阻止；劝阻、阻止无效，应该在二十四小时内汇报业主委员会和相关行政管理部门。相关行政管理部门在接到物业服务企业汇报后，应该依法对违法行为给予阻止或处理。第五十四条 供水、供电、供气等专业单位应该负担分户计量表和分户计量表前管线、设施设备维修养护责任。第五十五条 物业管理区域内，计划用于停放机动车车位、车库归属，由当事人经过出售、附赠或出租等方法约定。占用业主共有道路或其它场地用于停放机动车车位，属于业主共有。建设单位全部机动车停车位向业主、使用人出租，其收费标准应该根据价格主管部门要求实施。车辆在全体共用部分停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费，参考价格主管部门要求确定收费标准。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放，其收费标准应该根据价格主管部门要求实施。车主对车辆有保管要求，由车主和物业服务企业另行签署保管协议。公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆实施公务时在物业管理区域内停放，不得收费。第五十六条 物业管理区域内机动车停车位，应该提供给本物业管理区域内业主、使用人使用。建设单位还未出售停车位，应该出租给业主、使用人停放车辆。停车位不得转让给物业管理区域外单位、个人；停车位有空余，能够临时出租给物业管理区域外单位、个人。物业管理区域内停放车辆，不得影响其它车辆和行人正常通行。第五十七条 新建商品住宅、公有住宅和住宅区内非住宅物业出售时，物业出售人和买受人应该根据国家和本市要求交纳专题维修资金。专题维修资金应该用于物业共用部分维修、更新和改造，不得挪作她用。第五十八条 未建立首期专题维修资金或专题维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十，业主应该根据国家和本市相关要求、管理规约和业主大会决定，立即补建或再次筹集专题维修资金。补建或再次筹集专题维修资金应该采取分期交纳方法，并由物业服务企业在收取物业服务费时给予代收；业主大会也能够决定由业主一次性交纳。业主申请房地产转移登记或抵押登记时，应该同时向房地产登记机构提供已足额交纳专题维修资金相关凭证。第五十九条 专题维修资金应该存入银行专户，按幢立账、按户核实。受委托物业服务企业每六个月最少公布一次专题维修资金和公共收益收支情况，接收业主监督。第六十条 专题维修资金使用实施工程审价和使用程序审核。业主委员会任期届满前，应该在换届改选小组指导下委托有资质中介机构对专题维修资金、公共收益使用情况和业主委员会工作经费进行财务审计。第六十一条 物业维修、更新、改造和养护费用，根据下列要求负担：（一）专有部分所需费用，由拥有专有部分业主负担；（二）部分共用部分所需费用，由拥有部分共用部分业主根据各自拥有房屋建筑面积百分比共同负担；（三）全体共用部分所需费用，由物业管理区域内全体业主根据各自拥有房屋建筑面积百分比共同负担。根据本要求设置专题维修资金，部分共用部分、全体共用部分维修、更新和改造费用在专题维修资金中列支。但物业共用部分属于人为损坏，费用应该由责任人负担。第六十二条 物业部分共用部分维修、更新和改造应该由部分共用业主决定，并经专有部分占部分共用部分建筑物总面积三分之二以上业主且占部分共用部分总人数三分之二以上业主同意，其它决定事项，应该经专有部分占部分共用部分建筑物总面积过半数业主且占部分共用部分总人数过半数业主同意。前款决定不得和业主大会对全体共用部分作出决定相抵触；对上述决定，业主委员会应该实施。第六十三条 机动车停车场（库）维修、养护费用由其全部些人负担。机动车停车场（库）专题维修资金根据物业管理专题维修资金标准交纳，纳入业主大会专题维修资金账户管理，单独核实。第六十四条 建设单位未根据要求提出成立业主大会书面汇报前，专题维修资金不得动用，住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造，应该由建设单位负担物业维修责任。建设单位已经根据要求提出成立业主大会书面汇报但业主大会还未成立期间，需要动用专题维修资金，物业服务企业应该提出维修实施方案，由物业所在地居民委员会或村民委员会组织咨询业主意见，经全体共用部分业主依法讨论经过后，由物业服务企业组织实施。仅包含部分共用部分，能够提交包含共用部分业主依法讨论经过。维修费用经市房屋行政管理部门指定中介机构审价后，在专题维修资金中列支。第六十五条 业主应该定时对物业进行维修养护，并根据要求检测和判定。物业服务企业应该依据物业服务协议约定，推行物业维修养护义务。物业出现国家和本市要求必需维修养护情形时，业主或物业服务企业应该立即推行维修养护义务。第六十六条 发生下列紧急情况时，物业服务企业应该立即采取应急防范方法，并制订维修、更新方案，同时向业主委员会和物业所在地房管办事处汇报：（一）电梯、水泵故障影响正常使用；（二）消防设施损坏，消防部门出具整改通知书；（三）外墙墙面有脱落危险、屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用和安全，经有资质判定机构出具证实。前款要求包含维修费用需要动用住宅专题维修资金，业主大会成立前，物业服务企业应该持相关材料，报区、县房屋行政管理部门审核同意，并经含有对应资质中介机构审价后，在专题维修资金中直接列支；业主大会成立后，物业服务企业应该持相关材料，向业主委员会提出列支住宅专题维修资金，由业主委员会审核同意，报区、县房屋行政管理部门立案，并经含有对应资质中介机构审价后，在专题维修资金中列支。发生本条第一款所列情形，未按要求实施维修和更新、改造，区、县房屋行政管理部门能够组织代为维修，维修费用在专题维修资金中列支。第六十七条 物业存在房屋结构安全隐患或被判定为危险房屋，可能危及公共利益或她人正当权益时，责任人应该立即维修养护，相关业主应该给予配合。责任人不推行维修养护义务，能够由物业服务企业报经业主大会同意或直接根据管理规约要求，代为维修养护或采取应急防范方法，费用由责任人负担。第六十八条 物业管理区域内房屋外墙应该保持整齐和完好，并定时进行清洗或粉刷，具体措施由市人民政府另行制订。第六十九条 物业共用部分需要维修、养护、更新、改造，相关专有部分业主、使用人应该给予配合。供水、供电、供气、信息、环卫、邮政、民防等专业单位进行相关作业需要进入物业管理区域,物业服务企业应该给予配合；需要进入专有部分，相关业主、使用人应该给予配合。上述作业造成共有部分或专有部分损失,责任人应该依法恢复原状、负担赔偿责任。第五章 法律责任第七十条 违反本要求行为，法律、行政法规或本市其它法规有处罚要求，依据相关法律、法规处理。第七十一条 业主、使用人违反管理规约应该负担对应民事责任。对违反管理规约，业主委员会应该给予劝阻、阻止；对不听劝阻，业主委员会能够在物业管理区域内就相关情况给予公告；相关业主能够依法向人民法院提起民事诉讼。第七十二条 发觉物业服务企业不再符合原资质等级条件，房屋行政管理部门应该责令限期更正；逾期不更正，重新核定其资质等级，其中原资质等级为一级，报国务院建设主管部门处理。第七十三条 建设单位违反本要求第十三条第一款要求，未将物业管理区域符合业主大会成立条件情况书面汇报物业所在地乡、镇人民政府或街道办事处，或未根据要求提供相关资料，由区、县房屋行政管理部门责令限期更正，可处一万元以上十万元以下罚款。第七十四条 违反本要求第三十三条第一款要求，物业服务企业聘用物业服务项目经理未取得对应资格证书，由区、县房屋行政管理部门责令物业服务企业限期更正，并可处五万元以上二十万元以下罚款。第七十五条 建设单位违反本要求第四十九条第二款要求，未交存物业保修金，由区、县房屋行政管理部门责令限期更正；逾期不更正，处一万元以上五万元以下罚款，并自逾期之日起按日加收万分之三滞纳金。第七十六条 违反本要求第五十条第二款第一项要求，损坏房屋承重结构，由区、县房屋行政管理部门责令立即更正，恢复原状，可处一万元以上十万元以下罚款；情节严重，可处十万元以上二十万元以下罚款。第七十七条 违反本要求第五十条第二款第二项要求，违法搭建建筑物、构筑物，由房屋、城管执法或计划行政管理部门根据职责分工，责令限期拆除，可处一万元以上十万元以下罚款；当事人逾期未拆除，房屋、城管执法或计划行政管理部门能够申请区、县人民政府组织强制拆除。对正在实施违法搭建建筑物、构筑物，由房屋、城管执法或计划行政管理部门根据职责分工，责令立即停止施工，能够暂扣施工工具、材料；拒不更正，能够组织代为更正，代为更正费用由当事人负担。第七十八条 违反本要求第五十条第二款第三项、第四项、第五项要求，破坏房屋外貌，私自改建、占用物业共用部分，损坏或私自占用、移装共用设施设备，由区、县房屋行政管理部门责令更正，恢复原状，可处一千元以上一万元以下罚款；情节严重，可处一万元以上十万元以下罚款。第七十九条 业主、使用人违反本要求第五十二条要求，私自改变物业使用性质，由区、县房屋行政管理部门责令限期更正，恢复原状，可处一万元以上五万元以下罚款。第八十条 物业服务企业违反本要求第五十三条要求，对业主、使用人违法行为未给予劝阻、阻止或未在要求时间内汇报相关行政管理部门，由区、县房屋行政管理部门责令更正，可处一千元以上一万元以下罚款。第八十一条 建设单位违反本要求第五十六条第一款要求，不将机动车停车位提供给本物业管理区域内业主、使用人使用，由区、县房屋行政管理部门责令立即更正，并处一万元以上十万元以下罚款。第八十二条 违反本要求第五十七条要求，物业出售人未按要求交纳专题维修资金，由房屋行政管理部门责令限期更正，可处应交专题维修资金数额一倍以下罚款。违反本要求第五十八条第一款要求，业主未按要求补建或再次筹集专题维修资金，由房屋行政管理部门责令限期更正。第八十三条 当事人对房屋行政管理部门和其它相关行政管理部门具体行政行为不服，能够依据中国行政复议法或中国行政诉讼法要求，申请行政复议或提起行政诉讼。当事人对具体行政行为逾期不申请复议，不提起诉讼，又不推行，作出具体行政行为行政管理部门能够依法申请人民法院强制实施。第八十四条 房屋行政管理部门，乡、镇人民政府，街道办事处，房管办事处和相关行政管理部门工作人员违反本要求，有下列情形之一，由其所在单位或上级主管部门依法给行政处分；组成犯罪，依法追究刑事责任：（一）违法实施行政许可或行政处罚；（二）未根据本要求推行监督检验职责；（三）发觉违法行为不立即查处，或偏护、纵容违法行为，造成后果；（四）其它玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊情形。第六章 附则第八十五条 本要求中相关专业用语含义：（一）专有部分，是指在结构上及利用上含有独立性，由单个业主独立使用、处分物业部位。（二）部分共用部分，是指由部分业主共同使用、管理物业部位、设施设备及场地等部分。（三）全体共用部分，是指由全体业主共同使用、管理物业部位、设施设备及场地等部分。第八十六条 市房屋行政管理部门应该制订临时管理规约、管理规约、首次业主大会会议表决规则、业主大会议事规则、业主委员会组员候选人产生措施、业主委员会选举行法、物业服务合相同示范文本。第八十七条 非住宅物业管理，参考本要求实施。第八十八条 本要求自4月1日起施行。上海市人民代表大会法制委员会相关上海市住宅物业管理要求（修订草案）（修改稿）修改情况汇报12月23日在上海市第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议上市人大法制委员会副主任委员丁伟主任、各位副主任、秘书长、各位委员：市十三届人大常委会第二十二次会议对上海市住宅物业管理要求（修订草案）（修改稿）（以下简称草案修改稿）进行了审议。常委会组成人员认为，在广泛听取各方面意见基础上形成草案修改稿，总体上比较成熟。同时，常委会组成人员还提出了部分修改意见。会后，草案修改稿再次向社会公开征求意见，收到市民来信、传真、电子邮件共70件，对草案修改稿提出了237条修改意见。12月8日，法制委员会召开会议，依据常委会组成人员审议意见和市民