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分行业纳税教导手册（房地产业）（.5.20）教导提要目录第一节 房地产业税收政策等方面内容第二节 房地产业发票管理方面内容第三节 纳税服务方面内容第四节 房地产业税收检验方面内容第一节 房地产业税收政策等方面内容第一部分 房地产业营业税政策一、征税范围（一）基础要求在中国境内转让土地使用权、销售不动产应按要求征收营业税。1、转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权行为。土地全部者出让土地使用权和地使用者将土地使用权归还给土地全部者行为不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。2、销售不动产征税范围包含销售建筑物或构筑物、销售其它土地附着物。建筑物、构筑物是指经过建筑、安装和工程作业等生产方法形成建筑产品。包含：（1）房屋：住房、厂房、办公楼、仓库、学校、商业用房等；（2）烟囱、铁路、窑炉、公路、港口、灌渠、堤坝、水库、井等；（3）设备安装工程（不包含机械设备本身）：支柱、水塔、水池、设备基础、操作平台、多种设备砌筑结构工程、金属结构工程。其它土地附着物，是指除建筑物、构筑物以外其它附着于土地不动产，如树木、庄稼、花草等。（二）特殊要求中国营业税暂行条例实施细则第五条要求： 纳税人有下列情形之一，视同发生应税行为：1、单位或个人将不动产或土地使用权无偿赠予其它单位或个人；2、单位或个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生自建行为；3、财政部、国家税务总局要求其它情形。条例第一条所称提供条例要求劳务、转让无形资产或销售不动产，是指有偿提供条例要求劳务、有偿转让无形资产或有偿转让不动产全部权行为（以下称应税行为）。但单位或个体工商户聘用职员为本单位或雇主提供条例要求劳务，不包含在内。前款所称有偿，是指取得货币、货物或其它经济利益。二、纳税义务人和扣缴义务人（一）纳税义务人：在中国境内提供本条例要求劳务、转让无形资产或销售不动产单位和个人，为营业税纳税人，应该依据本条例缴纳营业税。1、除中国营业税暂行条例实施细则细则第十一条（单位以承包、承租、挂靠方法经营，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人负担相关法律责任，以发包人为纳税人；不然以承包人为纳税人。）和第十二条（中央铁路运行业务纳税人为铁道部，合资铁路运行业务纳税人为合资铁路企业，地方铁路运行业务纳税人为地方铁路管理机构，基建临管线运行业务纳税人为基建临管线管理机构。）要求外，负有营业税纳税义务单位为发生应税行为并收取货币、货物或其它经济利益单位，但不包含单位依法不需要办理税务登记内设机构。2、个人，是指个体工商户和其它个人。（二）扣缴义务人1、中国境外单位或个人在境内提供给税劳务、转让无形资产或销售不动产，在境内未设有经营机构，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人，以受让方或购置方为扣缴义务人。2、国务院财政、税务主管部门要求其它扣缴义务人。三、营业额（一）基础要求房地产业营业额为纳税人转让土地使用权或销售不动产向对方收取全部价款和价外费用。价外费用，包含收取手续费、补助、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其它多种性质价外收费，但不包含同时符合以下条件代为收取政府性基金或行政事业性收费：1、由国务院或财政部同意设置政府性基金，由国务院或省级人民政府及其财政、价格主管部门同意设置行政事业性收费；2、收取时开具省级以上财政部门印制财政票据；3、所收款项全额上缴财政。（和企业所得税基础相同）（二）特殊要求1、纳税人在转让土地使用权或销售不动产时发生退款，纳税人营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额，应该退还已缴纳营业税税款或从纳税人以后应缴纳营业税税额中减除。2、纳税人采取折扣方法转让地使用权或销售不动产，假如将价款和折扣额在同一张发票上注明，以折扣后价款为营业额；假如将折扣额另开发票，不管其在财务上怎样处理，均不得从营业额中扣除。3、纳税人转让土地使用权或销售不动产价格显著偏低而无正当理由，和将不动产无偿赠和她人，按下列次序确定其营业额：（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为平均价格核定；（2）按其它纳税人最近时期发生同类应税行为平均价格核定；（3）按下列公式核定：营业额=营业成本或工程成本（1成本利润率）（1-营业税税率）公式中成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。4、纳税人以人民币以外货币结算营业额，其营业额人民币折合率能够选择营业额发生当日或当月1日人民币汇率中间价。纳税人应该在事先确定采取何种折合率，确定后1年内不得变更。四、税率房地产业营业税税率为5。五、纳税义务发生时间（一）基础要求房地产业纳税义务发生时间为纳税人转让土地使用权或销售不动产并收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据当日。国务院财政、税务主管部门另有要求，从其要求。取得索取营业收入款项凭据当日，为书面协议确定付款日期当日；未签署书面协议或书面协议未确定付款日期，为应税行为完成当日。营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生当日。（二）特殊要求细则第二十五条1、 纳税人转让土地使用权或销售不动产，采取预收款方法，其纳税义务发生时间为收到预收款当日。2、纳税人提供建筑业或租赁业劳务，采取预收款方法，其纳税义务发生时间为收到预收款当日。3、纳税人发生本细则第五条所称将不动产或土地使用权无偿赠予其它单位或个人，其纳税义务发生时间为不动产全部权、土地使用权转移当日。4、纳税人发生本细则第五条所称自建行为，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物纳税义务发生时间。六、纳税地点1、纳税人转让、出租土地使用权，应该向土地所在地主管税务机关申报纳税。2、纳税人销售、出租不动产应该向不动产所在地主管税务机关申报纳税。3、扣缴义务人应该向其机构所在地或居住地主管税务机关申报缴纳其扣缴税款。4、纳税人应该向土地或不动产所在地主管税务机关申报纳税而自应该申报纳税之月起超出6个月没有申报纳税，由其机构所在地或居住地主管税务机关补征税款。七、减免税1、1994年1月1日起，对将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产免征营业税。农业，包含农业、林业、牧业、水产业。2、对农村、农场将土地承包（出租）给个人或企业用于农业生产，收取固定承包金（租金），可比照财税字1994002号文件要求，免征营业税。3、对个人购置新住房后，十二个月内（即12月31日前）出售原自用而且是家庭唯一生活住房，若售房金额小于或等于购房金额，暂不征收营业税及附加；若售房金额大于购房金额，根据售房金额和购房金额差额征收营业税及附加。十二个月内起始时间，以购房取得房地产权证时间为起点，以售房时签署售房协议并开具发票时间为终点。个人转让自用而且是家庭唯一生活住房，十二个月内又购置住房改善居住条件，个人不负担营业税及附加和个人所得税。个人将购置超出2年商品住房和二手住房对外销售，个人不负担营业税及附加。4、销售房改房为了支持住房制度改革，自1999年8月1日起，对企业、行政机关按房改成本价、标准价出售收入，暂免征收营业税。八、纳税期限房地产业纳税人以1个月为一个纳税期，自期满之日起15日内申报纳税。第二部分 房地产业企业所得税政策房地产开发经营业务企业所得税处理措施（国税发31号）一、房地产开发企业收入相关要求 （一）开发产品销售收入确实定1、基础要求：开发产品销售收入范围为销售开发产品过程中取得全部价款，包含现金、现金等价物及其它经济利益。企业代相关部门、单位和企业收取多种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票，应按要求全部确定为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外其它收取部门、单位开具发票，可作为代收代缴款项进行管理。2、具体要求：企业经过正式签署房地产销售协议或房地产预售协议所取得收入，应确定为销售收入（能够作为计算广告宣传费和业务招待费税前扣除计算基数）实现，具体按以下要求确定：（1）采取一次性全额收款方法销售开发产品，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确定收入实现。（2）采取分期收款方法销售开发产品，应按销售协议或协议约定价款和付款日确定收入实现。付款方提前付款，在实际付款日确定收入实现。（3）采取银行按揭方法销售开发产品，应按销售协议或协议约定价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确定收入实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确定收入实现。（4）采取委托方法销售开发产品，应按以下标正确定收入实现：采取支付手续费方法委托销售开发产品，应按销售协议或协议中约定价款于收到受托方已销开发产品清单之日确定收入实现。采取视同买断方法委托销售开发产品，属于企业和购置方签署销售协议或协议，或企业、受托方、购置方三方共同签署销售协议或协议，假如销售协议或协议中约定价格高于买断价格，则应按销售协议或协议中约定价格计算价款于收到受托方已销开发产品清单之日确定收入实现；假如属于前两种情况中销售协议或协议中约定价格低于买断价格，和属于受托方和购置方签署销售协议或协议，则应按买断价格计算价款于收到受托方已销开发产品清单之日确定收入实现。采取基价（保底价）并实施超基价双方分成方法委托销售开发产品，属于由企业和购置方签署销售协议或协议，或企业、受托方、购置方三方共同签署销售协议或协议，假如销售协议或协议中约定价格高于基价，则应按销售协议或协议中约定价格计算价款于收到受托方已销开发产品清单之日确定收入实现，企业按要求支付受托方分成额，不得直接从销售收入中减除；假如销售协议或协议约定价格低于基价，则应按基价计算价款于收到受托方已销开发产品清单之日确定收入实现。属于由受托方和购置方直接签署销售协议，则应按基价加上按要求取得分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确定收入实现。采取包销方法委托销售开发产品，包销期内可依据包销协议相关约定，参考上述1至3项要求确定收入实现；包销期满后还未出售开发产品，企业应依据包销协议或协议约定价款和付款方法确定收入实现。3、视同销售收入确实定（作为广告宣传费和业务招待费计算基数）：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职员福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它企机关和个人非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品全部权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确定收入（或利润）实现。确定收入（或利润）方法和次序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参考当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品成本利润率确定。（开发产品成本利润率不得低于15%，具体百分比由主管税务机关确定。）4、 企业销售未完工开发产品计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列要求进行确定：（1）开发项目在省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区，不得低于15；（2）开发项目在地及地级市城区及郊区，不得低于10%；（3）开发项目在其它地域，不得低于5%；（4）属于经济适用房、限价房和危改房，不得低于3%；青岛市为15%5、企业销售未完工开发产品取得收入，应先按估计计税毛利率分季（或月）计算出估计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应立即结算其计税成本并计算以前销售收入实际毛利额，同时将其实际毛利额和其对应估计毛利额之间差额，计入当年度企业本项目和其它项目合并计算应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额和估计毛利额之间差异调整情况汇报和税务机关需要其它相关资料。6、 企业新建开发产品在还未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，和承租人签署租赁预约协议，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得预租价款按租金确定收入实现。7、相关已完工产品界定：企业房地产开发经营业务包含土地开发，建造、销售住宅、商业用房和其它建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其它开发产品符合下列条件之一，应视为已经完工：（1） 开发产品完工证实材料已报房地产管理部门立案。（2） 开发产品已开始投入使用。（3） 开发产品已取得了初始产权证实。8、从事房地产开发经营业务外商投资企业在12月31日前存有销售未完工开发产品取得收入，至该项开发产品完工后，一律按本措施第九条要求措施进行税务处理。二、成本、费用扣除税务处理（一）基础要求：1、企业在进行成本、费用核实和扣除时，必需按要求区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。2、企业发生期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按要求扣除。3、开发产品计税成本核实应按第四章要求进行处理。4、已销开发产品计税成本，按当期已实现销售可售面积和可售面积单位工程成本确定。可售面积单位工程成本和已销开发产品计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积已销开发产品计税成本=已实现销售可售面积可售面积单位工程成本5、企业对还未出售已完工开发产品和根据相关法律、法规或协议要求对已售开发产品（包含共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生维修费用，准予在当期据实扣除。6、企业将已计入销售收入共用部位、共用设施设备维修基金按要求移交给相关部门、单位，应于移交时扣除。（二）特殊要求：1、企业在开发区内建造会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼稚园等配套设施，按以下要求进行处理：（1）属于非营利性且产权属于全体业主，或无偿赠和地方政府、公用机关，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费相关要求进行处理。（2）属于营利性，或产权归企业全部，或未明确产权归属，或无偿赠和地方政府、公用机关以外其它单位，应该单独核实其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其它一律按建造开发产品进行处理。2、企业在开发区内建造邮电通讯、学校、医疗设施应单独核实成本，其中，由企业和国家相关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交，国家相关业务管理部门、单位给经济赔偿可直接抵扣该项目标建造成本，抵扣后差额应调整当期应纳税所得额。3、企业采取银行按揭方法销售开发产品，凡约定企业为购置方按揭贷款提供担保，其销售开发产品时向银行提供确保金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。4、企业委托境外机构销售开发产品，其支付境外机构销售费用（含佣金或手续费）不超出委托销售收入10%部分，准予据实扣除。5、企业利息支出按以下要求进行处理：（1）企业为建造开发产品借入资金而发生符合税收要求借款费用，可按企业会计准则要求进行归集和分配，其中属于财务费用性质借款费用，可直接在税前扣除。（2）企业集团或其组员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其它组员企业使用，借入方凡能出具从金融机构取得借款证实文件，能够在使用借款企业间合理分摊利息费用，使用借款企业分摊合理利息准予在税前扣除。6、企业因国家无偿收回土地使用权而形成损失，可作为财产损失按相关要求在税前扣除。7、企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按相关要求审核确定后准予在税前扣除。8、企业开发产品转为自用，其实际使用时间累计未超出12个月又销售，不得在税前扣除折旧费用。（三）计税成本核实1、计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包含固定资产，下同）过程中所发生根据税收要求进行核实和计量应归入某项成本对象各项费用。（和会计核实上会计成本因会计制度和税收制度不一样可能存在差异）2、成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中各项花费而确定费用负担项目。计税成本对象确实定标准以下：（1）可否销售标准。开发产品能够对外经营销售，应作为独立计税成本对象进行成本核实；不能对外经营销售，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售成本对象。（2）分类归集标准。对同一开发地点、完工时间相近、产品结构类型没有显著差异群体开发项目，可作为一个成本对象进行核实。（3）功效区分标准。开发项目某组成部分相对独立，且含有不一样使用功效时，能够作为独立成本对象进行核实。（4）定价差异标准。开发产品因其产品类型或功效不相同而造成其预期售价存在较大差异，应分别作为成本对象进行核实。（5）成本差异标准。开发产品因建筑上存在显著差异可能造成其建造成本出现较大差异，要分别作为成本对象进行核实。（6）权益区分标准。开发项目属于受托代建或多方合作开发，应结合上述标准分别划分成本对象进行核实。成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关立案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象，应取得主管税务机关同意。3、开发产品计税成本支出内容：（1）土地征用费及拆迁赔偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生各项费用，关键包含土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交地价及相关税费、拆迁赔偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物赔偿费、危房赔偿费等。（2）前期工程费。指项目开发前期发生水文地质勘察、测绘、计划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。（3）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生各项建筑安装费用。关键包含开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。（4）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生各项基础设施支出，关键包含开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等小区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。（5）公共配套设施费：指开发项目内发生、独立、非营利性，且产权属于全体业主，或无偿赠和地方政府、政府公用机关公共配套设施支出。（6）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生，且不能将其归属于特定成本对象成本费用性支出。关键包含管理人职员资、职员福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销和项目营销设施建造费等。4、企业计税成本核实通常程序：（1）对当期实际发生各项支出，按其性质、经济用途及发生地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象成本和应在当期税前扣除期间费用。同时还应按要求对在相关预提费用和待摊费用进行计量和确定。（2）对应计入成本对象中各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理划分为直接成本、间接成本和共同成本， 并按要求将其合理归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。（3）对期前已完工成本对象应负担成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担成本费用待其实际销售时再予扣除。（4）对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。（5）对本期未完工和还未建造成本对象应该负担成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。5、开发产品计量和核实分配方法：企业开发、建造开发产品应按制造成本法进行计量和核实。其中，应计入开发产品成本中费用属于直接成本和能够分清成本对象间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象间接成本，应按受益标准和配比标准分配至各成本对象，具体分配方法可按以下要求选择其一：（1）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积百分比进行分配。1.一次性开发，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积百分比进行分配。2.分期开发，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积百分比进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积百分比进行分配。期内全部成本对象应负担占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担占地面积。（2）建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积百分比进行分配。一次性开发，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积百分比进行分配。分期开发，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积百分比进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积百分比进行分配。（3）直接成本法。指按期内某一成本对象直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本百分比进行分配。（4）预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价百分比进行分配。6、相关具体成本分配方法：（1）土地成本，通常按占地面积法进行分配。假如确需结合其它方法进行分配，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发，属于一次性取得土地分期开发房地产情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完成再行调整。（2）单独作为过渡性成本对象核实公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。（3）借款费用属于不一样成本对象共同负担，按直接成本法或按预算造价法进行分配。（4）其它成本项目标分配法由企业自行确定。7、 企业以非货币交易方法取得土地使用权，应按下列要求确定其成本：（1）企业、单位以换取开发产品为目标，将土地使用权投资企业，按下列要求进行处理：换取开发产品如为该项土地开发、建造，接收投资企业在接收土地使用权时暂不确定其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包含首次分出和以后应分出）市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付相关税费计算确定该项土地使用权成本。如包含补价，土地使用权取得成本还应加上应支付补价款或减除应收到补价款。换取开发产品如为其它土地开发、建造，接收投资企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付相关税费计算确定该项土地使用权成本。如包含补价，土地使用权取得成本还应加上应支付补价款或减除应收到补价款。（2）企业、单位以股权形式，将土地使用权投资企业，接收投资企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付相关税费计算确定该项土地使用权取得成本。如包含补价，土地使用权取得成本还应加上应支付补价款或减除应收到补价款。8、能够预提费用（3项）：除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生成本。（1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票，在证实资料充足前提下，其发票不足金额能够预提，但最高不得超出协议总金额10%。（2）公共配套设施还未建造或还未完工，可按预算造价合理预提建造费用。这类公共配套设施必需符合已在售房协议、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或根据法律法规要求必需配套建造条件。（3）应向政府上交但还未上交报批报建费用、物业完善费用能够按要求预提。物业完善费用是指按要求应由企业负担物业管理基金、公建维修基金或其它专题基金。9、企业单独建造停车场所，应作为成本对象单独核实。利用地下基础设施形成停车场所，作为公共配套设施进行处理。10、计税成本发生正当凭据及扣除期限要求：（1）企业在结算计税成本时其实际发生支出应该取得但未取得正当凭据，不得计入计税成本，待实际取得正当凭据时，再按要求计入计税成本（限于在年度汇缴期结束前即5月底前取得？）。（2）计税成本核实终止日开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核实终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按要求结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按中国税收征收管理法相关要求对其进行处理。（四）特定事项税务处理1、企业以本企业为主体联合其它企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人企业，按下列要求进行处理：（1）凡开发协议或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品计税成本和其投资额之间差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方投资额视同销售收入进行相关税务处理。（2）凡开发协议或协议中约定分配项目利润，应按以下要求进行处理： 企业应将该项目形成营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目标利润。同时不能因接收投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关利息支出。 投资方取得该项目标营业利润应视同股息、红利进行相关税务处理。2、企业以换取开发产品为目标，将土地使用权投资其它企业房地产开发项目标，按以下要求进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得开发产品（包含首次取得和以后应取得）市场公允价值计算确定土地使用权转让所得或损失。（五）国税发31号文件实施日期：上述要求自1月1日起实施。第三部分 房地产业土地增值税政策土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收益单位和个人征收一个税，所以，房地产开发企业是土地增值税关键纳税主体。土地增值税计税依据是以纳税人转让房地产取得收入减除条例要求扣除项目金额后余额（即增值额），对纳税人在项目全部完工结算前转让房地产取得收入，包含成本确定或其它原所以无法据以计算土地增值税，能够预征土地增值税，待该项目全部完工、办理结算后再进行清算，多退少补，所以依据土地增值税暂行条例实施细则第16条精神，现在对房地产开发企业转让房地产关键采取预征方法征收土地增值税。预征对象：从事房地产开发和建设单位。预征范围:签署开发及转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入项目。预征率：1%税款计算:以该项目标转让收入(含预收款)乘以预征率计算征收。一、房地产转让收入（一）收入金额：1、开发企业转让房地产收入，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得全部价款及相关经济收益，包含货币收入、实物收入和其它收入。对于县级及县级以上人民政府要求开发企业在售房时代收各项费用，如代收费用计入房价中且向购置方一并收取，应该计入房地产转让收入，并开具销售不动产统一发票，可计入扣除项目金额给予扣除，但按要求不作为加计百分之二十扣除基数；如代收费用未计入房价、在房价之外单独收取，不计入转让房地产收入，按要求不得开具销售不动产统一发票，也不得计入扣除项目金额。2、开发企业房屋销售价格显著偏低又无正当理由，和视同销售房地产，其收入按下列方法和次序确定：（1）按本企业清算项目当月或最近月份同类开发产品市场销售平均价格确定。（2）按本企业在同一地域、同十二个月度销售同类开发产品市场销售平均价格确定。（3）由主管税务机关参考当地、当年同类开发产品市场售价或评定价格确定。（二）收入确定时间：根据国家税务总局相关要求，开发企业转让房地产，其收入确定时间是指：1、所销售房地产，已收讫全部价款或取得索取全部价款凭据；2、对视同销售房地产，其房地产全部权发生转移；3、国家税务总局其它要求。（三）视同销售情况：1、开发企业将开发产品和公共配套设施用于赞助、职员福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人非货币性资产等，发生全部权属转移（开发企业转让房地产，不管其是否和受让方办理了房地产权属证书转移或变更登记手续，只要有协议、收据、发票、判决书、裁定书等证据，其转让行为实质发生、取得了对应经济利益，而且受让方享受占有、使用、收益或处分该房地产权利，应该视为全部权转移。）时按要求应视同销售房地产。2、开发企业以开发产品实施实物赔偿方法进行拆迁安置，赔偿给被拆迁人开发产品应视同销售，其价格根据货币赔偿方法计算赔偿金价款加上向被拆迁人实际收取价款后，计入房地产转让收入；根据货币赔偿方法计算赔偿金价款，计入土地征用及拆迁赔偿费扣除项目。（四）不确定收入情况：开发企业将开发产品和公共配套设施转为企业自用或用于出租，凡房地产全部权未发生转移，不征收土地增值税；在税款清算时不计入房地产转让收入，同时根据建筑面积百分比确定对应成本和费用，不计入扣除项目金额。“自用或用于出租”是指同时满足下列条件：1、将开发产品转作开发企业固定资产；2、从自用或用于出租之日起连续使用年限十二个月以上（含十二个月）。 开发企业将开发产品转为企业自用或用于出租，出售时依法不列入国家要求清算范围，应按转让旧房及建筑物税收要求计算缴纳土地增值税。（五）外币收入折合人民币问题对于取得收入为外国货币，依据细则要求，以取得收入当日或当月1日国家公布市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布市场汇价折合人民币。二、扣除项目金额基础要求：（一）房地产开发项目标扣除项目金额包含：1、取得土地使用权所支付金额，是指为取得土地使用权所支付地价款和按国家统一要求交纳相关费用；2、开发土地和新建房及配套设施成本，即房地产开发成本，是指开发项目实际发生成本，包含：（1）土地征用及拆迁赔偿费，包含土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及相关地上、地下附着物拆迁赔偿净支出、安置动迁用房支出等。 （2）前期工程费，包含计划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 （3）建筑安装工程费，是指以出包方法支付给承包单位建筑安装工程费，以自营方法发生建筑安装工程费。（注：开发企业销售已装修房屋，凡房价中包含装修费用，其装修费用计入房地产开发成本中建筑工程安装费。）（4）基础设施费），包含开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生支出。（5）公共配套设施费，包含不能有偿转让开发小区内公共配套设施发生支出。（6）开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生费用，包含工资、职员福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 3、开发土地和新建房及配套设施费用，即房地产开发费用，是指和开发项目相关销售费用、管理费用、财务费用；应注意以下两点：（1）开发企业房地产开发费用，其财务费用中利息支出，凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证实，许可据实扣除，但最高不能超出按商业银行同类同期贷款利率计算金额。其它房地产开发费用，按本条1、2项（即取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本）计算金额之和百分之五计算扣除。凡不能按转让房地产清算项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证实，房地产开发费用按本条1、2项（即取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本）要求计算金额之和百分之十计算扣除。（2）开发企业为建造房地产开发项目向金融机构借款发生利息支出，属于房地产项目完工前发生，按要求计入房地产开发成本并给予扣除；属于房地产项目完工后发生，应计入房地产开发费用中财务费用并按要求给予扣除。相关扣除项目金额中利息支出怎样计算问题(1)利息上浮幅度按国家相关要求实施，超出上浮幅度部分不许可扣除；(2)对于超出贷款期限利息部分和加罚利息不许可扣除。4、和转让房地产相关税金，包含营业税、城市维护建设税和教育费附加；备注：（1）开发企业在房地产开发项目完工前或完工后缴纳清算项目标城镇土地使用税，均应计入管理费用并按要求给予扣除。（2）细则中要求许可扣除印花税，是指在转让房地产时缴纳印花税。房地产开发企业根据企业财务会计制度相关要求，其缴纳印花税列入管理费用，已对应给予扣除。其它土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时许可扣除在转让时缴纳印花税。（3）对于个人购入房地产再转让，其在购入时已缴纳契税，在旧房及建筑物评定价中已包含了此项原因，在计征土地增值税时，不另作为“和转让房地产相关税金”给予扣除。5、加计扣除，即按本条1、2项（取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本）要求计算金额之和百分之二十。（二）开发企业应该根据房地产开发企业会计核实要求，对房地产开发成本根据要求科目进行成本归集和核实，区分房地产开发成本和开发费用。（三）除另有要求外，开发企业取得土地使用权所支付金额、房地产开发成本和费用和和转让房地产相关税金，须提供正当有效凭证，方可按要求扣除；不能提供正当有效凭证，不予扣除。（四）开发企业办理土地增值税清算所附送前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用凭证和资料不符合清算要求或不实，主管税务机关可参考青岛市建设工程造价管理部门公布建安造价定额资料，和政府相关部门公布建设规费收取标准等资料，结合房屋结构、用途、区位等原因，核定上述四项开发成本单位面积金额标准，并据以计算扣除。（五）除另有要求外，开发企业预提费用按要求不得计入扣除项目金额中。即实际发生标准。特殊要求：（一）开发企业取得土地使用权后，1、未进行任何形式开发即转让，计算其增值额时，只许可扣除：1、取得土地使用权所支付金额；2、和转让土地使用权相关税金；2、对进行了土地开发、不建造房屋即转让土地使用权，在计算其增值额时，许可扣除（1）取得土地使用权所支付金额（2）开发土地成本（3）要求费用（4）加计开发土地成本百分之二十（5）和和转让土地使用权相关税金。（二）开发企业取得未完工房地产后，未进行任何实质性改良或开发即再转让，计算其增值额时，只许可扣除1、取得房地产所支付金额2、和转让房地产相关税金。（三）房地产开发项目既包含一般住房又包含非一般住房，开发企业应该分别计算增值额，按一般住房和非一般住房增值率分别计算土地增值税税额。对于未分别核实，扣除项目金额应按一般住房和非一般住房建筑面积占可售建筑面积百分比确定。（四）开发企业开发多个房地产项目，其共有成本费用，和分期分批开发项目共有公共配套设施成本费用，应按多个或分期分批开发项目标建筑面积百分比分摊，确定属于清算项目标扣除项目金额。（五）对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得赔偿和财政补助款项，抵减房地产开发成本中土地征用及拆迁赔偿费金额。（六）公共配套设施凡符合下列条件之一，其成本、费用可计入扣除项目金额：1、建成后产权属于全体业主全部；2、建成后无偿移交给政府、公用机关用于非营利性社会公共事业；3、建成后有偿转让并计入房地产转让收入。（七）对于开发产品未全部销售完成、根据要求进行清算，其扣除项目金额根据已售建筑面积占可售建筑面积百分比确定。（八）相关转让旧房怎样确定扣除项目金额问题转让旧房，应按：1、房屋及建筑物评定价格2、取得土地使用权所支付地价款和按国家统一要求交纳相关费用3、在转让步骤缴纳税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据，不许可扣除取得土地使用权所支付金额。三、土地增值税额计算计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数简便方法计算，具体公式以下：(一)增值额未超出扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额30%(二)增值额超出扣除项目金额50%，未超出100%土地增值税税额