房地产市场发展评估报告样本.doc

金色时代广场营销全案 提要 一、序言 二、开发背景和项目可连续发展前景 三、区域内房地产市场发展评定 四、立地条件分析 五、项目计划简述 六、项目竞争对象 七、项目定位 八、项目营销中4P组合 九、优势提炼和劣势回避 十、目标销售对象 十一、营销推广关键点 十二、总体营销策略 十三、上市时机和销售节奏控制 十四、销售解答 十五、SP促销策略 十六、传输策略 十七、营销实施 十八、投资发展计划书 二、开发背景和项目可连续发展前景 库尔勒市国民生产总值位居全疆前列，生产能力及水平逐年增加。国民生产总值是说明这一地域全部常驻单位在一定时期内生产活动结果。也最能表现一个地域经济活力和生产能力、水平指标。库尔勒市国民生产总值为148亿元，远远高于阿克苏市38亿元、奎屯市12.5亿元、石河子市28亿元、昌吉市市28亿元，仅次于乌鲁木齐和克拉玛依。1、巴音郭楞蒙古族自治州经济发展概况 ，全州实现中国生产总值148.5亿元，比1997年增加44.1%，年均增加7.6%，其中：第一产业增加37.7%，第二产业增加43.9%，第三产业增加50.9%；人均中国生产总值由1997年10574元提升到13624元，年均增加5.3%。全州财政收入18.05亿元，比1997年增加70.8%，年均增加1.2%；地方财政收入8.6亿元，年均增加11.2%。 中国生产总值中，一、二、三产业比重由1997年20.5:58.1:21.4调整为18:59.3:22.7，特色经济和产业体系初步形成，番茄、甘草、麻黄、芳香植物等特色经济作物发展快速，香梨、葡萄、轮南杏、红枣等特色林果业初具规模，全州果树面积达成63.2万亩。 农业产业化经营步伐加紧，棉纺、备茄加工、乳业等进入发展期，工业结构调整力度加大，建筑业和房地产行业在社会生产总值中比重上升到，服务业、旅游业发展快速，共建成3A级旅游区2个。 商业流通行业逐步繁荣，华凌南疆市场、金三角商贸城等综合性市场促进了地域商业繁荣和发展。全州城镇化率达38.9%。全州个体工商户注册3.91万户，年均增加11%；私营企业注册2231户，年均增加24%；纳税总额1.57亿元，占地方财政收入16.4%。2、库尔勒市经济发展概况 ，库尔勒市生产总值109.4亿元，按可比价计算，较上年增加11%；地方财政总收入达成5.04亿元，其中地方财政通常预算收入完成3.48亿元；全社会固定资产投资完成71亿元，较上年增加6.4%。 ，市属农业总产值达成41亿元，较上年增加4.1%；工业企业实现产值和增加值分别为91.4亿元和54.47亿元，按可比价计算分别较上年增加8.1%和8%，私营企业和个体工商户实现利税2513万元，较上年增加5%。旅游服务业整年实现直接收入9800万元；第三产业增加值达成3.07亿元，较上年增加15%。 3、城镇居民收入水平和社会购置力 库尔勒市人均消费水平跨入全疆高消费行列，绝大部分个体经营者对库尔勒市消费水平和消费能力满意。人均消费水平是指一个地域常住居民在一定时间内最终消费。库尔勒市场最终消费为4159元，除了低于乌鲁木齐8051元和克拉玛依4240元，远远高于阿克苏地域1361元和昌吉地域3839元。 依据库尔勒市统计局资料，库尔勒市人均可支配收入为688.15元/月。在对库尔勒市200家专卖店进行问卷调查时发觉，当问及对库尔勒市消费情况评价时，85.4%经营者认为库尔勒市民消费能力很强，消费水平属中上等水平；14.6%经营者认为消费通常，多年来变得很挑剔等。 ，库尔勒城镇居民人均可支配收入7687元，较1997年增加2897元，年均增加9.9%。农牧民人均纯收入3008元，较1997年增加1178元，年均增加10.4%。 库尔勒市利用外资水平逐年上升。这一指标表明，库尔勒市城市竞争力在不停增加，投资环境在不停更新，经济活力不停增强。依据调查显示：库尔勒市实际利用外资达成1200万元，达成1380万元，整体利用外资吸引能力居全疆第3位。在调查中了解到，库尔勒市政府在有多个外资项目将要开启，如和韩国合作修建公路、中法合资成立新疆乡全部酒厂等项目。 ，全州社会消费品零售总额35亿元，增加6.4%；城市社会消费品零售总额达22.52亿元，较上年增加5.7%；居民消费价格指数99.9；金融机构各项存款余额170.6亿元，增加13%，各项贷款余额115.5亿元；城镇登记失业率为3.2%。 以上多个评价城市经济活力基础指标，全部充足表明了库尔勒在新疆区域内经济地位是举足轻重。这对库尔勒地产市场影响有以下几点：地产开发投资大规模上升；品牌型、势力型房产企业进入库尔勒地产市场，地产竞争将愈加猛烈；商业用房需求将愈加旺盛。4、库尔勒零售商业发展分析 库尔勒高速发展经济环境及优良城市建设水平，引来了中国外著名投资者，给库尔勒经济建设和社会发展增添了无限活力同时，使库尔勒经济总体水平进入前所未有高速发展时期；城市繁荣，促进商业环境走向成熟。所以，未来库尔勒商业经营，将走出小规模、小品牌、零碎式、混乱式无序状态，真正进入一个更新换代大商业时代。 库尔勒人是一个经典品牌消费城市，精品消费意识强，社会消费潜力大，但过去、旧有经营市场大全部分散在大街小巷，没有形成专业、集约式品牌销售基地，在一定程度上分流了部份消费者品牌注意力，从而制约了品牌消费整体发展。 依据城市计划和分区，未来库尔勒商业中心将集中在人民广场周围地域。经过多年城市建设分层次、分步骤改造，市内精品购物区正在从金三角向人民广场周围转移，已经形成稳固关键商业基础。受原有市政计划和分布局限，和人民广场临近人民路一带已无大商业拓展空间，而萨依巴格路沿线属新开发区域，美国龙安企业在实地勘测时发觉，金色时代广场所处展现出一个巨大古代元宝轮廓；以前所未有大规模开发、规范化经营先声夺人，金色时代广场财富前景十分明朗。 三、区域内房地产市场发展评定1、房地产销售面积同比增加情况 ，库尔勒地域房地产企业受上年高速发展、热过有余影响，开始降温，展现出下降局面。库尔勒地域（含兵团）完成房地产投资55163万元，较上年下降5.54%，各房地产企业申报利润总额共1824万元，利润率较上年有所增加。 据最新统计数据显示，库尔勒市当年房屋施工面积882498平方米，较上年增加1%。其中，住宅面积669004平方米，较上年下降9.89%；完工房屋面积484321平方米，较上年下降20.16%；房屋销售总面积371252平方米，较上年下降5.26%，住宅销售实际面积342392平方米，较上年下降9.42%。2、市场仍然处于增加期 从投资额到房屋施工、完工、销售、空置面积等以上几组数据来看，除施工房屋面积略增1%外，其它几组全部有下降。关键原因是，-库尔勒房地产行业开发过热，开发面积大于实际市场需求量，从而出现产过大于销结构性过剩现象，并直接影响了房地产投资有效增加。 从完工面积到销售面积对比来看，个人有效需求仍然有效地支撑着商品房市场。商品房屋销售速度高于完工速度4.07个百分点。由此能够看出，库尔勒房地产市场整体潜量还没有真正释放出来，当销售量和完工量持平时，市场仍然处于供不应求增加状态。3、商品房销售价格上涨幅度 ，库尔勒商品房销售价格略有上升，当年房屋平均每平方米实际销售额1275元，较上年每平方米增加37元。增加原因，和当地经济发展背景有直接关系，从起，政府采取拍卖方法转让土地，使土地交易价格大幅上涨，土地价格升高推进了房屋销售价格上涨。同时，城市居民住房消费开始进入新一轮增加期，大家开始购置或更换住房，增加住房面积，改善居住条件，居民需求增加拉动了房屋销售价格上升。因为房地产竞争猛烈，在产生大量空置面积以后，部份企业曾经采取降价销售促销手段，增加和降价两种原因互抵后，实际每平方米只增加37元。4、市政建设对库尔勒房地产市场拉动力 4-1、优良市政建设提升了城市竞争力和形象力，对外来企业和品牌形成吸引。多年来，库尔勒连续被评为全国卫生城市、中国优异旅游城市、全国双拥模范城，在新疆地州城市中有着不可忽略影响力。 4-2、市政建设好坏、市容市貌优劣，在影响一个城市精神面貌同时，也影响这个城市消费取向和消费信心。在消费者时调查中，有72%被访者表示喜爱库尔勒，有55%被访者表示愿意在这里长久居住下去，有81%被访者认为库尔勒有发展前景。 4-3、库尔勒市政建设水平和消费能力，增加了现有经营户经营信心。在经营户实时调查中，有26.8%专卖店经营者表示计划再投资或开设分店；在对乌鲁木齐著名商场和超市电话访谈中，有78%被访者对库尔勒发展改变做出了很高评价；其中，40%被访者表示，多年有在库尔勒投资计划。5、商业用房需求总量 ，库尔勒市商业营业房建筑面积增加迅猛，增加率在30%以上，销售率为80%左右。商业营业房施工面积为5.4万平米，上升到7.9万平米，靠近13万平米；其中，商铺空置面积在1.4万平米，销售率为81%；空置率略有上升达成1.8万，但销售率仍然上升了5个百分点，达成86%。 库尔勒市场商业营业房需求总量在16万平米左右。商业用房需求者关键是以下几类： 5-1、专卖店、中小商场近期拆迁户。据人民路、育花巷、萨依巴格商场周围专卖店、中小商场20.6%经营户反应，这些区域全部是今年或明年老城区改造关键，在近期全部有购房或重新选址可能性，总需求面积在4万平米左右； 5-2、需要扩大经营规模经营户和品牌连锁经营户。调查表明，在近期有扩张、连锁经营意向经营户为39%；其中多为江、浙经营商，以品牌经营为主，统计需求量在5.5万平米。 5-3、有新投资意向社会闲散资金。这一阶层当中，有钱无业、富裕职员再投资等社会资金进入服装和其它零售行业可能性最大。据调查，这类需求者需求量在2万平米左右。 5-4、来自内地或乌鲁木齐投资者。据不完全统计，这类商业营业房需求面积在8万平米左右。6、商圈分布及品牌店发展情况 库尔勒市商业总体分布关键集中在5个小区域：金三角商业圈，人民东路，广场周围，二中（育花巷）周围，萨依巴格商城周围。以上5个商业区域经过多年商业沉淀和开发建设，已经形成自己稳定社会口碑和消费群体。 6-1、金三角商业圈 包含德丰、瑞丰、金三角商贸城、供销贸易大厦、新纺商场等商场，商场总数占库尔勒是市商场总数70%，商业面积在10万平米以上；其中，金三角商贸城营业面积最大，经营种类最多，经营情况最优。供销大厦因为经营和管理存在问题，经营业绩通常。该商圈经营种类有衣饰、装饰品、家电、通信器材、餐饮等，主流消费品销售占据着库尔勒60%以上市场份额。金三角商业圈人流量大，商品价位低，以中、低级消费品和商品价格优势取得人流，区域内共有7家商场，专卖店50家（小店铺不在统计之列，下同）。 6-2、人民东路商业圈 以中高级酒店、写字楼为关键商业特征，如银星酒店、七星大厦等，云集了库尔勒市四星级酒店及高定位写字间，但卖场性质过于单一，只有专卖店，没有大卖场。95%专卖店以衣饰经营为主。但多年来，商务中心发展趋势及发展潜力巨大，人民东路分布33家专卖店。 6-3、广场周围商圈 从现在库尔勒市政府计划意图来看，这一区域正从过去文化中心向商业中心转移，金色时代广场关键竞争对象全部集中在这一区域内，现在周围地域共有专卖店6家，综合商场1家（拆迁、在建项目不在统计之列） 6-3、二中（育花巷）周围商圈 专卖店集中，不足1000米街道共有专卖店近70家，在调查过程中，有80%以上专卖店经营者全部看中该区域，访问第一提及率是高达82%。该区域升值潜力大，依据市计划局领导介绍，近期梨香路高架桥项目将要开启，到时会把一个强力消费人群（石油职员）吸引到二中周围，从而促进这一地段升值。据该地域专卖店经营者介绍，这一地域专卖店生意相对很好原因，是因为过往州政府办事人较多，这部分人群成为她们最大用户群，她们购置能力在库尔勒市处于领先地位。 6-4、萨依巴格商城周围商圈 该地段是市区居民中心，中、低级产品消费潜力巨大；商城规模较小、配套设施不齐全，周围有萨依巴格商城、福乐家超市及星辰鞋业商场等关键卖场。 四、立地条件分析1、政策机遇和市政改造工程需要性 在巴音郭楞蒙古族自治州建州50周年大庆立即到来之际，库尔勒城市建设和城市功效拓展也迎来了新历史性机遇，从开始，市政府以改变城市形象和市政功效为目标，引进大企业集团进入库尔勒商业项目开发，到底，库尔勒大型商业卖场将进入更新换代时期。2、经济高速发展和商业零售业态不均衡性 做为全疆第二大中心城市，库尔勒人均收入及消费支出连续增加，居民购置潜力大，品牌消费意识强，而旧有大、中型商业卖场计划陈旧、功效单一、设施落后，如不下在力气进行整改，势必对库尔勒未来消费增加造成影响。库尔勒市过去专卖店关键分布于人民东路、团结北路和二中周围，因为经营分散、客流量不集中，至今没有没有形成集约发展力，即使全市消费品零售额比上年有所增加，但零售毛利率呈下降态势。而现在已具规模商场、商厦，以中、低级消费品为主，显然不能广大居民品牌消费需求，居民消费力已经出现断层。3、项目地理在市政功效计划中关键性 库尔勒市整体城市计划以石油化工工业为主导，以纺织、造纸、建材、机电工业为隶属，形成多元综合经济城市格局。市政计划结合现实状况用地特点，合理部署城市经济、文化、公用设施等各类用地。将库尔勒市中心城分为中心区和新市区两个功效区分，四个居住组团。 城市中心区包含金色时代广场所处人民广场中心区域，在新城市功效计划中，将中心区政治、文化功效深入拓展，形成库尔勒市行政、商贸、金融、科研、信息、文化中心。 金色时代广场所处中心区域，在整体城市功效计划中，以发展第三产业为关键，在加大旧城改造力度，大力发展商贸经营，大力完善城市基础设施和市政公用设施，多年来，已经有计划开发建设若干个生活服务设施完备居住小区，使中心片区成为库尔勒城市主中心。 库尔勒新市政功效计划以三横五纵，双十字轴城市道路骨架，金色时代广场所处沙依巴格路是三横五纵中连接南北方向中心主干道，也是未来城市道路关键骨架。在未来城市走向中，金色时代广场不仅是连接中心区、城市主中心、组团中心关键地带；同时也是表现库尔勒城市风貌关键视觉走廊。 五、项目计划简述1、位置和周围区域人群 金色时代广场在库尔勒市中心位置人民广场西侧，巴音路、沙依巴格路、文化路三面交汇，是库尔勒最繁荣商业区、最显要市政区和最密集居住区。临街沙依巴格路是库尔勒中心城市干道；东侧人民广场是库尔勒市政中心、文化中心和休闲娱乐中心；北侧靠近靠近巴音郭楞蒙古族自治州人民政府，西侧是巴州公安局。周围关键为州政府和各级政府机关住宅区，交通位置优越，居住人群优良。2、开发时机和开发理念 金色时代广场是库尔勒市政府为建州50周年大庆引进关键商业项目，政策优势、区位优势、规模优势三位一体，占地面积27919.6平米，总建筑面积57083平米。 项目计划参考美国和中国沿海地域精品商业模式，以精品购物广场为主体，南、北两端分别设计了库尔勒独有室内专题休闲广场，300米购物长廊贯通全部品牌店、专卖店；楼体二层以弧型玻璃封顶，大型中央空调调剂室温，形成全疆独一无二室内商业步行街格局。3、500米半径购置力 金色时代广场半径一公里内固定人潮25万人，超出全市人均密度3-4倍，是“半小时经济圈”强大地理辐射能量。人均收入8000元左右，高于全市平均水平20-30%，不仅人口密度最集中、人均收入最稳定，同时含有强大购置消费力。滚滚人潮，旺势商机，是库尔勒最有发展潜力，商家必争致富重地。4、项目计划和设计 整个建筑群地下一层至地上三层为复合式、室内商业步行街，以精品衣饰和各色品牌产品为经营对象，整体布局沿着巴音路、沙依巴格路、巴音路设三个广场主入口，以引导人流、车流分别进入繁荣内街。总体建筑群南北长360米，气势恢宏、造型典雅、时尚，生动彰显出金色时代广场显著商业地位。5、在未来城市发展中地位和影响 商场经营只有在人潮如拥、并不停满足大家对购物消费新奇欲望情况下，才能做到近悦远来，商机无限。因为，任何城市旧城改造项目，全部被给予城市繁荣和再造任务，通常市政计划和土地出让过程，全部经过政府缜密完善通盘考量，使市容市貌展现出宽广大气派、大形象，从而做到公共建设和居住小区、商业环境等整体机能合理划分。 做为现代商业最为活跃零售业态，金色时代广场诞生，将根本改变库尔勒旧有商业布局，完善并加强人民广场区域内商业机能，成为未来50年引领时尚消费商业新地标。6、远景计划和近期集客力 金色时代广场大型室内商业步行街，是库尔勒第一座以旅游、量贩超市、时尚名品为专题特色国际购物休闲娱乐广场，结合购物、休闲、娱乐、信息、特色名产、美食超市等复合式功效，以高娱乐、高品味、高价值重新改写商场新经营形态， 360米大面宽、大街廊、大临路面，为广大经营者计划出最新、最大、最具整体形象商场门面，和独一无二整体价值，从人民广场向周围辐身，聚集并吸引了人民广场、巴州政府、人民路沿线强大聚客力、消费力，以刺眼而醒目标商业形象，成为未来五十年人民广场最具活力商业新地标。7、超前近商业运行方案 集休闲、购物、娱乐于一体金色时代广场，为了营造最舒适购物气氛，于南北两个入口处分别设计了两个不一样专题下沉式游乐广场，经过挑高二层欧洲式大中庭、上下扶梯引导人流垂直进入地下或地上二层。在室内步街街两侧，沿内街设计欧洲百货广场专题式音乐钟、迪斯尼乐园音乐卡通、玻璃帷幕精品橱窗、简单而合理休闲坐椅等，新奇购物和娱乐价值，逐步引导内部人流购物路线，使内部人流大于外部人流，形成吸引人潮聚集内部集客力，并以前所未有全新消费理念，带来库尔勒购物、置业新风潮。 六、项目竞争对象 已经投放市场和将于投放市场在建商业项目，关键有七星餐饮广场、七星大厦、巴州汇展中心、东方红饭店改造工程、孔雀公园二期步行街、金三角二期扩建工程、小友好商城等，以上项目，因为项目定位类同，均计划在3-5月上市销售，所以，和金色时代广场形成直接竞争关系。其它待建工程，因为项目还未成形，上市时间不明确，暂不组成竞争压力。1、七星餐饮广场 人民路中端商业区，期房， 10月峻工；起价13800元/ m2，均价11570元/ m2；首付40%。开发商七星华誉房地产开发在库尔勒有稳固根基，在销、在建和待建楼盘均为商业项目，和金色时代广场组成竞争关系，但竞争压力不大。2、七星大厦 人民路中端商业区，现房，已经入住；起价11500元/ m2，均价9700元/ m2；首付40%，银行提供1-按揭；和金色时代广场组成竞争关系，但竞争压力不大。3、东方红饭店 库尔勒市城北，在交通西路和北山路交汇处，库尔勒东支实业有限责任企业、库尔勒福星房地产开发有限责任企业联合开发， 6月9日开工， 11月1日交付使用起价5588元/ m2，底层商铺以大卖场形式出租或出售，对金色时代广场竞争压力相对较小。4、恒友大厦 在库尔勒市巴音东路和交通路交汇处，库尔勒恒友房地产开发企业投资开发。现房，以出租方法招商，和金色时代广场组成竞争关系，但竞争压力不大。5、小友好商城 在库尔勒人民西路德丰商厦对面，巴州华州商厦有限责任企业投资开发， 3月15日复工建设，采取联合经营，保本扣点费用摊销运作方法，统一商检，预先理赔及商品责任保险制度。一楼10500元/ m2，其它楼层均价在8000元/ m2左右，5年内分期付款，敞开式销售。内部管理混乱，销售体系没有建立；服务体系不到位。和金色时代关系组成竞争关系，但竞争压力不大。6、巴州汇展中心 在人民广场周围地域、原楼兰宾馆宅地，百川企业集团投资建设，期房，商业租、售面积约8万平米左右；部分实施产权销售，首付40%。是库尔勒关键投资建设项目和政府形象工程，政策吸引力大，但因为属跨年度工程，建设周期长，即使位置靠近，但对金色时代广场竞争压力较小。7、孔雀公园二期（步行街） 在孔雀公园外围，新疆在万鑫房地产开发企业、库尔勒七星华誉房地产开发联合开发，10初峻工，建筑面积：6.7万m2，一层销售价格在3000-4000元/ m2之间，二层销售价格在-3000元/ m2之间。做为低价位、低端产品，该项目以杂货、百货为经营特色，对金色时代广场基础构不成竞争威胁。8、二中“育花巷”商业步行街 在人民广场周围二中育花巷，由库尔勒香梨股份投资开发，建筑面积约2.8万m2，项目位置、性质、开发时间、销售时间均和金色时代广场有一定相同性，所以为为金色时代广场最强大竞争对象，也是本案着重展开营销竞争关键对象。 七、项目定位1、项目名称 商业部分：金色时代广场。 一楼分概念名称：罗马大道。 二楼分概念名称：巴黎名街。 2、内部空间组织 第一主力店（罗马大道）：以衣饰、鞋类、运动休闲装为主品牌专卖店。 第二主力店（巴黎名街）：以黄金、珠宝、玉器、旅游产品为主专营店。 商业补充店：以床上用具、箱包、玩具为主其它店面。 餐饮广场： 临街A区为餐饮预留区域，以西式快餐为引进目标，第一销售阶段（预订期）不针对专卖店发售；如引进不成功，在第二销售（预售期）进行资源调配，做为专卖店出售。 三层写字间以敞开式布局，不做空间隔档，第一销售阶段（预订期）针对餐饮经营者销售；如销售不成功，在第二销售（预售期）进行资源调配，做为写字间出售。 3、销售价格 a、定位参考 库尔勒商铺市场高级化需求，为金色时代广场聚集了部份优质购置群体。和金色时代广场形成竞争关系二中（育花巷）步行街价格定位尚不明确，不过，从10月开始销售七星餐饮广场，在营销策略仍然以“拉客销售”为主情况下，整体均价已经突破1元。 金色时代广场明确开发理念和产品潜力，已经确定了产品市场定位和高尚物业形象。如项目在近期内快速导入市场，物业内涵和区位优势所产生价值，使产品在短期内无市场对比情况下，可取得均价1元左右领导性价位，目标价格同类物业中上水平，属于优质优价。假如市场导入和项目进展缓慢，以后一、两个月内同类物业涌向市场，势必发生价格竞争，利润空间难以确保。 b、高价位进入依据 在充足考虑市场公布价及目标用户心理价同时，经过前期广告铺垫，提升目标用户心理价，有取得优质价位可能性。 c、写字楼提议价格 三层：基础均价2300元/平米； 四层：基础均价2100元/平米； 五层：基础均价1900元/平米 d、商铺价格提议 根据不一样位置、不一样区域分区定价，以入口处为最高价，南重北轻，沿入口逐次递减。 具体价格定位见平面图示，在此价格取得经过后，参考分户丈量表核定单位销售面积实际价格。 e、设计依据 充足考虑了整个商业街内部走向，内侧价格低于外侧价格。 充足调整水平价差和垂直价差，可充足确保商铺均匀销售。 5、现场售楼中心 a、功效区：销售接待区、沙盘展示区、电视模拟演示区、洽谈区、休息区。 b、服务区：经理工作区、按揭办理区。 c、大厅面积：150平米180平米。 d、VI形象：现场售楼中心立面、空间和环境部署，根据VI应用系统规范设计。 e、使用时间：应在4月104月15日完成并投入使用。 八、项目营销中4P组合1、理念表示 1-1、国际化 以国际最前沿室内商业步行街格局计划设计，外观清新典雅，内装时尚创新，发明最含有特色国际化商业气氛精品购物广场。 1-2、舒适化 商场内部动线明晰、区域合理，内街关键位置设计休闲、观光区域，充足满足经营各商场业主需求，并让消费者感到购物空间舒适。 1-3、人性化 以休闲购物为特色，强化和完善内部街道人流通行路线，以舒适愉悦购物环境吸引人流，发明不一样凡响新生活购物广场。 1-4、集客力 充足吸引人民广场周围消费区域人流，形成强大集客力，并经过内部环境把人流深入吸引到内街，从而实现内外统一高收益店面价值。2、远景描述 2-1、政策描述 2-1-1、石油工业进入、国家西部大开发政策实施，为对库尔勒经济发展和繁荣提供了充足先天性条件。 2-1-2、消费市场蓬勃发展，带动库尔勒市房地产行业整体发展，伴随库尔勒市政改造工程、旧城改造工程实施，商业卖场将进入更新换代时期。 2-2、经济描述 2-2-1、库尔勒经济增加势头强劲，在全疆县级当中市名列前茅。经济增加将带动商业用房需求和投资回报率上升。 2-2-2、库尔勒市消费能力和消费潜量巨大，尤其是有石油职员这么高收入高消费群体支撑，使得库尔勒市人均消费在全疆排名十分刺眼。 2-3、社会描述 2-3-1、库尔勒市单个品牌衣饰销量在全疆甚至全国全部名列前茅，有丰厚商业积淀和消费基础，品牌消费意识强，社会购置力大。 2-3-2、城市开发在不停推进，好商业地段将在近一、两年内开发完成，土地资源不可再生性，使得商业用地大幅缩减，使商业用房销售价格一路攀升。 2-4、产品描述 2-4-1、金色时代广场在库尔勒中心广场东北角巴音路和萨依巴格路交汇处十字地带，右靠巴音郭楞蒙古自治州人民政府，和巴州公安局一路之隔，地理位置优越。 2-4-2广场周围市政建设工程已经全方面开启，依据市政计划，一、两年以后，石油基地消费人群将直达购物，形成集购物、观光、旅游、居住为一体中心商业热点地带。 2-5、服务描述 2-5-1、银全部（酒店）物业管理企业为业主提供含有国际化理念高标准、高水平物业管理和服务体系，使商业卖场更符合品牌经营和消费需要。 2-5-2、开发商为项目建立完整统一品牌形象，以品牌力促进卖场整体销售力，把金色时代广场建设成为库尔勒未来50年标志性商业建筑。 3、优势提炼 3-1、政策支持：政府引进项目，巴州五十年大庆献礼工程； 3-2、政策保护：人民广场商业用地出让完成，未来50年无竞争对手； 3-3、资本引进：新疆鸿福集团开发，新疆银全部酒店参与管理； 3-4、开发实力：鸿福集团依靠中国电信强大资本背景，实力雄厚； 3-5、距离优势：市政中心区域，零距离进入繁荣商业街区； 3-6、区域计划：人民广场市政关键开发和保护区域，市政设施优于其它区域； 3-7、商业环境：人民广场数十年商业积淀，是库尔勒关键精品购物区； 3-8、人口环境：云集市区70%人口，常住人口25万左右，素质高，收入稳定； 3-9、周围生活：中心区医院、学校、市场、娱乐场所均在500米生活圈内； 3-10、集客能力：沙依巴格路平均人流量180000人/日左右，并呈增加趋势； 3-11、区域功效：依据市政发展计划，人民广场区域已从政治、文化中心向商业中心转移； 3-12、市政位置：和人民广场、巴州政府相距50米，形成无可比拟市政中心优势； 3-13、交通干道：沙依巴格路、巴音路、文化路三条城市主干道形成四通八达交通组合； 3-14、商业优势：集购物、休闲、娱乐、美食、居住、办公为一体大型商业广场； 3-15、计划面积：占地27919m2，总建筑面积570834 m2，是库尔勒最大商业在建项目； 3-16、空间设计：室内商业步行街，商铺楼层净高5米，二层以弧形玻璃封顶，通透明亮； 3-17、购物便利：三层步行街、十二部上下扶梯，环形通道，购物方便； 3-18、出入通道：南、北、中设三个主出入口，辅设消防人行通道，内外自由； 3-19、投资规模：项目总投资1.8亿，是库尔勒年内完成建设最大商业项目； 3-20、工程周期：4月开工、8月建成，10月初全线营业，工程周期短； 3-21、独特设计：欧式风格，内外相通，下沉式专题广场，精品店中店； 3-22、大厅格局：直接到二层顶部挑空中庭，柱网分布合理，乘扶梯可俯瞰全局； 3-23、大厅采光：整个中庭采取大面积玻璃采光罩； 3-24、专题广场：南、北两端下沉式专题广场，以音乐、喷泉、雕塑组成不一样专题设计； 3-25、配套设备：中央空调、上下扶梯、直升客梯、户外休闲区、儿童游乐设施； 3-26、自动扶梯：南、北两个主入口设上下扶梯，营业时间全线运行； 3-27、建筑构架：采取框架剪立墙结构，牢靠、耐久； 3-28、外墙包装：采取玻璃幕，花岗岩、铝塑板，气势恢宏； 3-29、地面铺设：街道铺设人行地砖，经营区铺设高级抛光地砖； 3-30、店面分割：敞开式销售，分割式经营，可依据业关键求以单位为面积任意分隔； 3-31、中央空调：低置水，二十四小时运行，冬暖夏凉，空气清新； 3-32、绿化面积：临街建设绿化广场、中央喷水池； 3-33、休闲场所：南北两端主入口有1000 m2休闲广场，供行人和儿童休闲； 3-34、儿童游乐：沿沙依巴格路临街广场设两个儿童游乐场，配置对应儿童游乐设施。 3-35、休闲坐椅：儿童游乐场周围设有休闲坐椅，为儿童看管提供便利； 3-36、地面停车：临街停车场可同时容纳300个车位，货车无限高； 3-37、投资价值：现售价低，从人民广场周围商铺发展估计，增值潜力大； 3-38、销售灵活：投资收益大，可租可售，永久产权，最大升值空间； 3-39、物业管理：银全部（酒店）物业管理企业统一管理、服务，相同收费，不一样标准； 3-40、安全保卫：采取全封闭式管理，由专业保安队伍负责商场安全保卫工作； 3-41、水电供给：双回路电源、自来水供给，由市政直接接入； 3-42、消防控制：设自动报警系统、消防事故紧急照明、消防控制中心。 九、优势提炼和劣势回避1、优势和机会点 1-1、开发成本低，成本优势显著； 1-2、项目整体规模大，计划设计含有超前理念； 1-3、开发商资金实力雄厚，项目开发有充足保障； 1-4、室内商业步行街计划格局，新型商业形态，符合商业发展趋向和时尚； 1-5、政府政策支持，属于旧城改造、政府形象工程项目； 1-6、工程进度快，4月初动工，10月初入住并营业； 1-7、在库尔勒市中心人民广场旁边，位置优越； 1-8、鸿福集团强大品牌支持，政策性引进项目。3、劣势及威胁点 2-1、项目竞争猛烈，同期上市销售商业项目在30万平米左右； 2-2、政府盲目激励房地产开发，缺乏宏观调控意识； 2-3、开发商首次涉足大房地产项目开发，开发经验处于探索和积累阶段； 2-4、没有成形销售队伍，对应人才配置不够，销售人员还在组建过程中； 2-5、写字间开发面积过大，调查后缺乏对应市场容量； 2-6、室内步行街格局无法很好地处理写字间通道和垂直人流设计缺点。 十、目标销售对象1、广告传输对象 1-1、著名服装品牌经销商、代理商； 1-2、专卖店经营者、投资者； 1-3、著名品牌连锁店经营者、投资者； 1-4、购置店铺以出租、出售为主经营者、投资者； 1-5、著名首饰品牌经销商、代理商； 1-6、其它精品、名品经销商、代理商。2、目标用户选择 2-1、自有或可支配现金在20万左右； 2-2、经营品牌、店铺现实状况很好、盈利能力和水平较高； 2-3、有一定事业心，开拓进取精神、不满足现实状况，有扩大或开设分店愿望； 2-4、年纪在30到55岁之间； 2-5、从事服装行业或其它商品经营5年以上； 2-6、从事出租或炒卖房地产3年以上； 2-7社会关系较广、社会经验丰富，有一定消费取向和审美观念，强调个性发挥； 2-8对商铺有一定见解和判定标准，不轻易跟风和冲动签单。 十一、营销推广关键点1、地段 1-1、广场在库尔勒中心广场东北角巴音路和萨依巴格路交汇处十字地带，右靠巴音郭楞蒙古自治州人民政府，和巴州公安局一路之隔，地理位置优越。 1-2广场周围市政建设工程已经全方面开启，一、两年以后，人民广场商圈将成为集购物、观光、旅游、居住为一体中心商业地带热点，地段升值潜力巨大。 1-3、金色时代广场背依库尔勒市最大居民团组，车流量、人流量大，依据市政计划，十二个月以后，石油基地消费人群将直达购物，和塔指直线距离缩短到1000米范围内。2、建筑 2-1、第一家俱有欧式风格精品购物广场； 2-2库尔勒市第一家提供大型中央冷暖