资源描述
开州新天地全程策划方案
目 录
序言
第一部分 商业市场分析和商业物业市场定位 `
一、项目概况
1．项目介绍
2．经济技术指标
二、市场分析
1、开县—充满期望沃土（区域经济情况简析）
2、开县城区商业经营情况及商铺、住宅情况
3、经营种类分析
4、商业租金水平
5、竞争分析
6、商业市场总结
7、商业零售发展趋势
8、项目SWOT分析
三、本项目商业物业市场定位
1．定位标准
2．业态定位必需考虑原因
3．业态定位
4．档次定位
5．概念定位
6．商业物业目标投资者和经营者定位
第二部分 业态功效分区和产品计划提议
一、商业裙楼各楼层功效分区
1．主力店建设
2．设置专题商城
3．楼层功效分区
二、产品计划设计提议
1．计划提议基础标准
2．计划提议
3．经过合理计划可设计出以下卖点
三、价格定位提议
第三部分 经济效益分析
一、项目收入估算表
二、成本组成
三、损益表
第四部分 商业物业市场推广
一、市场推广战略构思
1．全方面营销战略
2．全方面品质管理战略
3．品牌营销战略
二、市场推广阶段性划分
1．市场推广阶段性划分
2．各销售阶段推广要领
三、品牌建立和传输
1．项目品牌形象设计
2．售楼部包装
3．品牌传输
4．品牌维护和品牌提升
四、销售推广策略
1．实施全方面品质管理
2．引入品牌物管顾问
3．引进品牌商家，设置主力店
4．整体招租和商铺分零销售并举
5．旺铺拍卖
6．统一经营，保租销售
7．商城促销带动物业销售
8．落实政府优惠政策
9．户口迁入和儿女免借读费入学
10．免租招商
11．注意力促销
12．网络营销
13．价格改变策略
14．优惠折扣
15．无理由退铺
16．首付分期付款
第五部分 风险估计和防范
1．风险估计
2．风险防范
前 言
重庆房地产业经过八年变换，潮起潮落，最终迈向理性化征程。
房地产市场从短缺价值——竞争价值——整合价值改变之快速，是大家始料不及。首先商业门面销售火爆，首先零星店铺惨淡经营；首先大型商城硝烟未尽已门可罗雀，首先专业市场相继开业人头攒动……大家不管怎样也不能明白：同在一块蓝天下，同处一段热销期，甚至同处一块黄金区域，何以有如此大差异？其实，这是市场规律使之然。历史经验告诉我们：“凡事预则立，不预则废。”越是规模宏大项目，越是寸土寸金位置，越是要经过周密调研、正确定位和精心策划，才能确保在猛烈市场争夺战中立于不败之地。
精信实力广告荣幸地接收贵企业委托，为“开州·新天地”进行了策划论证。本企业对待每一个案例，全部是本着科学、务实态度，进行认真研究、反复论证，以期望能为开发商提供最有价值服务，在为开发商牟取最大经济利益同时亦为本司获取对应回报，实现合作双方“双赢”。
精信实力广告是一家从事大型房地产项目策划、营销和大型商业招商管理专业企业，拥有一批在相关领域有较深造诣高素质职员队伍，在重庆和周围区县市场成功地策划代理过近十个大型项目，在销售领域至今保持多项骄人记。
在贵企业配合下，经过具体市场调查和认真分析，我们对该项目商业物业进行了较为正确业态定位，（因项目标推广难点和实现利润关键是商业部分，住宅部分只是为项目摊薄土地成本，在本案中我们关键针对商业物业进行反复论证，住宅部分所点比重较低。）在原计划基础上提出了部分调整提议，以使产品更为完善，减小未来入市障碍，并依据该项目标市场定位、产品定位和开县市场环境，寻求最好市场推广方案，以实现物业销售上营销目标。
第一部分 商业市场分析和商业物业市场定位
一、 项目概况
1．项目介绍
项目名称：开州·新天地
位 置： 开县新城安康片区商业中心
开 发 商： 重庆太山物业企业
设计机构：重庆大学设计院
2．经济技术指标
总用地面积： 约0平方米
建筑占地面积：约9000平方米
总建筑面积： 约50000平方米
其中 商城面积： 30000平方米
其 它：
地下停车场及库房： 平方米
设备层：
容积率：2.5
绿化率：35%
室内停车场：
住宅总户数：
二、 市场调研及分析
1、开县—充满期望沃土（区域经济情况简析）
开县在重庆直辖市东部，万州区西北部，地处长江三峡水库小江支流回水末端，地跨东经107°55′——108°54′，北纬30°49′——31°41′。东和巫溪、云阳县接壤，南和万州区天城管委会毗邻，西和四川开江、宣汉县交界，北和城口县相连。全县呈“六山三丘一分坝”地理特征，地势南低北高，海拔在134——2626米之间；全县幅员3965.90平方公里。县人民政府驻地（汉丰镇），海拔167米，县府驻地距长江万州港84公里，离达县火车站160公里，至梁平飞机场130公里。
开县地处大巴山南麓和川东平行岭谷区结合部，东里河（东河）、江里河（南河）、浦里河在县境内汇合经彭溪河注入长江、三条河把全县自然分成江、东、浦三里，“三里河谷”是县域腹心地带及经济最发达地域；地势高差悬殊，南低北高。
，全县辖28个镇，27个乡，1052个村。全县年末总人口150.05万人，人口自然增加率为3.97%，其中城镇人口39.1万，城镇化率为26.4%。计划、、城镇人口实现62.2万、88.5万、108.7万，实现城市化率40%、52%、60%。
，全县人民在县委、县府领导下，高举邓小平理论伟大旗帜，根据“三个代表”要求，深入落实党十五大和十五届三中、四中全会和中央经济工作会议精神，深入深化改革，加大投入，扩大内需，促进了全县经济稳定发展和社会全方面进步。全县经济总量继续增加，经济结构日趋合理，经济运行质量提升。初步测算，实现中国生产总值38.45亿元，增0.9%；第二产业增加值12.41亿元，增9.2%；第三产业增加值12.77亿元，增11.4%。在中国生产总值中，一、二、三产业百分比为34.5：32.3：33.2。经济运行中关键问题是：农业基础设施仍然脆弱，产业化水平和市场化程度不高，农民增收难度较大；部分工商企业生产经营困难，经济效益不够理想，下岗职员增多，就业压力加大。
2、开县城区商业经营情况及商铺、住宅情况
①商业物业情况
现在开县城区商业网点关键集中在老城区小西门、体育馆、东渠河一带，以经营服装、家电、餐饮、超市等为主，除新盛街形成以服装为主商业街，新城区建材路一带形成装饰建材一条街之外，其它各业态，经营均不甚集中，开县城区商业经营均较小，无大型商城和超市，多为邻街店铺，商业设施较为单一，布局零乱，共有门市约3000多个，其开间在3.6米以上只有1000多个。
②住宅物业情况
在住宅方面，旧城区基础不存在商品房，在新城区，其住宅价格基础在500-1000元范围内，多数在600-700元之间，户型多为120-130平方米三室二厅二卫。其中在经贸路上稷香园价格在800-900元/平方米左右，农行集资建房对外发售部分房屋600-700元/平方米。在南环路美和制衣厂住宅楼售价约620元/平方米，在开州大道东端中原城市价格在700-1080元/平方米，均价不超出800元/平方米，周围在建学林雅苑预期价格在600元/平方米左右。
③三峡移民迁建造成各个市场迁移情况
在开县老城区各市场淹没后搬迁问题上，多数市场本身在新城区均拥有一定面积地块，以备拆迁安置，而且在新城区现有部分项目也对其抛出很多优惠政策，方便吸引这些市场迁入，以带动本身房价。
3、各经营种类分析
⑴服装
在开县没有比较大型服装商城，在新盛街一带形成以服装经营为主一条街，但均属邻街小门市，不具规模，多数经营档次较低，所以在开县还缺乏一个能满足大家较高消费档次较大型服装商城。
伴随开县城市移民迁建及城市化进程推进，以经销“大路货”为主服装批发市场逐步萎缩，取而代之是以引领时尚消费为主流多种品牌衣饰商城。现代城市居民衣饰观念已逐步由“模糊”消费向“品牌”消费过分，正逐步步入一个理性化消费时代，开县服装市场也将面临一次产业升级。到现在为止，开县服装业整体处于竞争落后状态，经营意识淡漠和企业文化底蕴欠缺，“抄版”、“模拟”等现象出现，制约着服装市场良性发展，一部分品牌衣饰商店在开县经营运作，以使得开县服装市场展现新发展势头。
现在开县服装市场正在处于调整期，部分名不见经传衣饰和部分以前不为人所熟知中国外品牌，在开县服装市场经过连锁店、专卖店等形式在猛烈竞争形势下迅猛崛起，也从而使开县县城服装市场逐步由以前低级、散乱、无序情况向中高品质以上讲求品牌集约性方向发展。
在开县老城区新盛街一带形成以服装经营为主商业街均属邻街小门市，基础为服装零售业态，现在，开县仅有小量针对乡镇和其它区域低级服装批发市场包含在开县工业品批发市场，伴随新城建设，该市场将在搬迁中逐步规范化。和此同时，开县含有相对更广辐射作用服装市场将是一个升级后集合市场，能够集展示、交易、演出、信息于一体，荟萃各类名牌服装，从而和开县未来城市发展相匹配。
现在，开县县城正大量出现服装经营连锁店或专卖店，这种商业经营形态，逐步打破了大商城经营格局，不过这些服装店分散在整个老城区各个街道，尚处于市场早期发展阶段，集合度不高，伴随市场发展，将会形成一定聚合，组成一定规模品牌大市场。
开县在服装经营方面策略正在逐步趋于人性化，以人为本概念正开始表现在开县服装市场上。对于服装市场而言，以后发展方向将由以往“大而全”逐步走向市场深入细分，一批以男性店、女性店、工薪族店、学生店、精品店等形式为主流关键商城将得到迅猛发展。
⑵餐饮
现在开县无大型餐饮设施，但规模较小餐饮名店较多，如南方鸭肠王、巴将军火锅、陶然居、香牌坊、巴乡鱼头等名店均在开县设有分店，消费力旺盛，关键集中在老城区部分繁荣地带，其它区域以小餐馆、酒楼为主，档次相对较低。这些餐饮店消费群体以商务应酬和公务应酬居多。这些餐饮名店如谭鱼头等极为渴望有一个成熟商业场地将这些餐饮名店集中起来，方便大家共同发展，这些餐饮名店多为加盟店，其老板多为开县当地人，有实力也愿意投资购置较全适商业用房，其购房理念在末县是最为优异一个群体。
⑶娱乐
开县现在无相对集中，大型娱乐场所，多为零碎歌厅，洗脚城等。现在最大迪吧是野猫迪吧，装修档次较低，即使客流量较大，但到晚上十一点以后就基础上没有些人了，关键是节目较少，没有适宜经营手法。
(4)百货
开县百货业多以多种小超市经营为主，无大型百货商店，开县百货大楼也较为陈旧，缺乏装修，对小型百货大家更倾向于在超市购置。这些小型超市里多种商品也不是十分齐备，经营场所较小，购物环境也比较差。
（5）建材
在开县新城区建材路一带，形成了以经营建材、装饰材料为主建材一条街，有福禄建材批发市场、蓉庆建材大市场等多个较为集中批发市场。
4、商业租金水平
商业物业租金水平是伴随多个原因变动而变动，这些原因包含市政计划建设、物业本身原因及周围商业、服务业发展原因等。就商业物业本身来讲，也有多个原因作用，包含临街宽度、临街进深、总面积、楼层、临商圈中心距离，和临关键交通枢纽（如车站、码头）距离，等等。
开县老城区小西门，体育馆、东渠河一带繁荣地段，其商铺面积多在20平方米左右，年租金从8000-0不等，在新盛商业步行街，一个面积约为5平方米摊位，年租金约6000元，工业品批发市场内，门市面积约20平方米。其年租金因楼层不一样而从3000-7000、8000元不等，而在老城区较偏僻西门外，环城路等地段，其门市年租金约约-3000元。
在新城区现在较为繁荣经贸路一带，其门市售价约在4000-6000元/平方米，现在因为新城区还未形成完善商业气氛，其年租金仅在3000-4000元/年，在建材路一带，门市售价约3600-3800左右。
综合评价： 开县现实商业气氛很好，但多种商业发展水平还不是很高，因为开县巨大消费能力，所以多种品牌商家全部会努力争取进入这个区域，估计前景很好。本项目处于政府计划中商业中心，因为设计、营销推广、开发商实力、开发进入时机全部处于最好状态，所以只要我们在营销宣传、工程进度上能很好地把握，本项目是应该能在较短时间内实现丰重利润。
5、竞争分析
① 近期上市物业竞争分析
开县正在计划建设商业物业中含有代表性是盘龙市场，该市场处于新城第一个组团，正在进行招商工作；中原城市花园商业部份因为抛出了较为优惠购房政策，所以其销售情况也比很好；在新城还有其它部分比较零碎门面在出售，其价格也炒得比较高；因为其先期形成，对本项目含有一定影响，这其中包含竞争威胁，也包含市场机会。它们全部在试图经过某种合理路径来处理物业租售问题，一旦它们找到理想推广方法，无疑会对本案组成较大威胁；还有本项目对面计划中商业休闲广场，假如遇上有实力开发商拿下该项目，并在较短时间内做好项目计划及初设，提早上市话，这对于本项目也存在着相当威胁。本项目首先应该着手于大型百货商城招商工作，应该在新世纪和重百之间引一家进驻本项目，不然一旦对面商业休闲广场成功地引入这两家其中一家，本项目标销售价格，销售进度和以后整体经营管理全部将受到严重威胁，这关键是因为：首先这两大巨头是重庆市著名品牌，已经在重庆市民中形成了良好口碑，从这两家商城在重庆经营业绩就可知道，它们含有较强市场竞争能力和应变能力；其次，它们经营思绪和机制也不是通常商家所能含有，在主城区，多家商城倒闭全部是这两大巨头作用结果。而它们进入，能够以本项目为中心形成紧密商圈，增加商圈外向辐射能力，带来大量人流，包含周围区县用户，有巨大人流量为基础，则市场机会就形成了。 所以，本案必需针对可能碰到竞争，制订出理想推广方案，才能对抗竞争。
② 关键商圈地位争夺
由开县新城计划能够看出，未来开县新城将可能会出现下面两种格局之一：
一是以计划中商业休闲广场为中心，形成沿广场周围关键商圈，以本项目为关键形成次商圈，然后分组团形成专业市场。再一个是以本项目为关键，形成含对面商业休闲广场在内关键圈，然后向东西两端扩张，形成次商圈，再分组团形成多种专业市场。
所以对于本项目标根本问题是，要抢先上市，争夺开县新城关键商圈地位。再者，本项目计划中有完美步行街系统，“步行街”在中国作为正在兴起一个新商业经济现象，因为计划有序、街面整齐、购物环境好，从而在各个商圈中人气最旺、商业气氛最隆，逐步成为其所在商圈中经营环境最好关键商圈；再者，商业中心也不是一两家商家所能形成，稳固商圈关键和良好商业气氛是靠多个品牌商家和众多专业市场经过合理整合形成，以本项目标计划，开发商运作水平及我们精信企业在营销推广方面实践经验和运作能力，我们完全能把“开州·新天地”打造成为开县商业中心。
6、商业市场总结
① 商业业态分布比较混乱，经营还处于无序状态；
② 缺乏规模化、品牌化商家，现今商圈辐射半径较小，辐射能力较弱，老城区旧商圈全部缺乏真正凝聚力，在该区域商圈中缺乏主力店，不能形成区域商业主体地位，开县商圈关键亟待形成；
③ 开县现有商业市场缺乏统一管理和科学经营，从而使经营商品品质管理失控，假冒伪劣产品泛滥，商品售后服务没有保障；
④ 除建材市场、基础无专业市场，所以含有开辟其它业种专业市场空间；
⑤ 至今为止城区内商业物业本身品质较低，无大规模、高级次标志性商业建筑；
⑥ 商业物业管理还处于低级安保水平，更无品牌物管企业进入；
⑦ 商业经营还全部处于被动侯客上门状态，缺乏传输推广和促销。
7、商业零售发展趋势
伴随流通体制改革深入深入，市场竟争继续向多元化、多层次、多主体方向发展。首先，在前几年，新商厦以惊人速度倍增，外资零售业大举进入，超市、专业店如雨后春笋般出现，竞争白热化程度不停加剧；其次，含有休闲、购物和娱乐功效购物中心和商业步行街因为综合功效强逐步受到青睐；零售业业态也在结构调整中不停向专业化发展。新一轮商业革命将依靠精密策划、正确定位和经营特色出奇制胜。
上个世纪90年代以来，中国零售业在高速发展中经历着一场深刻变革。它不仅使零售业成为经济发展热点行业，而且对整个流通业乃至经济运行方法全部产生了主动影响。
伴随居民消费水平和购置力提升，其消费需求，消费结构，消费方法，消费心理等全部发生了改变，形成了巨大消费市场和多样化消费需求。
近几年，因为大量新建商厦陆续开业，市场竞争加剧，租金水平有所下降。零售企业相对于社会商品零售总额上升和相对于现实购置力过剩和不合理格局使行业平均利润跃入最低点，多数商家在亏损中运行。租金水平普遍下调，新建商业物业空置率继续上升。有城市高达40%—50%。很多省会城市空置率也在30%左右。（可考虑步行街威胁和影响）
优胜劣汰，适者生存市场法规促进零售业现有格局自行分解、重组、走向合理化。现在展现良好发展势头有连锁店、仓储店、专卖店、超市、精品店、购物中心等。还有如直销、电视购物、网上购物等处于萌芽状态新兴业态。
考虑到城市居民无法回避、关系到个人生活基础要求约束，和农村居民特殊消费习惯和消费环境，中国消费品市场极难因为偶然原因或政治性原因影响而再度进入火暴增加阶段。以结构调整为主，间或伴有部分小局部性消费热潮平稳增加将是近段时期消费品市场运行总体特征。
综合分析，商业零售业将展现以下发展趋势：
质量价格比愈加合理，零售企业低利运行。伴随市场条件改变，零售业获取超额利润时代已结束。在低利状态下运行和生存，零售企业只有降低成本，在经营和管理上练“真功夫”。
商品种类更多，特色经营、品牌经营和错位竞争，是在高度竞争市场经济中零售业有效占有市场份额路径。为满足用户多样化和不一样档次消费要求，商品种类朝着品牌系列纵深和广度发展。
服务质量提升。在全国市场疲软、商业企业效益滑坡、居民消费呈多元化形势下，基础管理、全方面质量管理和全方面服务管理是成功营销手段之一。现代商业服务内涵正在向更深更广领域延伸，多功效，全方位、多元化是新一轮商城服务革新方向。谁能提供含有附加价值，不停满足甚至超出用户期望优质服务，谁就能取得并保有用户，占据市场，从而取得忠诚用户终生价值。
技术投入大，管理模式更优异。中国消费品市场已经由卖方市场走向买方市场、消费者消费观念、消费习惯、消费结构、消费倾向、消费决议、消费权利等全部发生了改变。这就要求商业企业者全方面认识买方市场，依据消费改变，加强内部组织管理，增加管理技术含量，在营销方法上创新，包含企业制度创新、组织创新、服务创新、手段和方法创新等。
零售业态调整速度加紧。1998年是中国大百货商城倒闭年，1999年以后进入零售业态结构调整期，今年调整速度大大快于以往，集休闲、娱乐、购物为一体购物中心和方便消费者商业步行街在本市有良好发展前景，并会很快进入成熟期，引发中国百货业革命。
零售业作为流通最终通道对上游产业拉动作用和主导化日趋展现。经济增加由原来投资驱动、生产导向转向消费驱动和市场导向，流通产业对国民经济和产业结构调整相关作用增强。
中国社会经济情况和零售业发展情况在不一样地域将有不一样表现形式，所以任何一个项目全部必需把零售业发展规律和当地情况相结合才能作出正确决议。
8、项目SWOT分析
（1）S（优势）
① 本案位居计划中开县商业区中心位置，新城形成后人流量大，商业气氛浓；
② 本项目北面为开州大道，是开县未来交通主干道，开县居民上下班全部会从这里经过，外部交通顺畅；开发商将会在本项目北面设置公共交通车站，这对吸引人气会有较大作用；
③ 商业步行街兴建从整体上提升了开县消费市场层次，这使本项目在和其它项目标竞争中处于优势地位；
④ 开发商和代理企业将尽力引入重百或新世纪进驻本项目，使本案成为开县商圈关键商圈；
⑤ 本案有3万余平方米商业物业，体量规模较大，能形成一定品牌效应；
⑥ 本项目临街面较长，达180米，物业展示面宽；
（2）W（劣势）
①本项目所处安康片区为开县城中心区，但整个片区还处于待开启状态，整个片区要想在很短时间内形成一定商业气氛，是比较困难，这对本项目标销售对造成一定压力；
②本项目对面是计划中商业中心，政府宣传要在六月份正式开启，我们宣传既要给合政府宣传扩大本项目标著名度，又要避开政府对新城商业中心宣传，这是营销推广上一个难题；
③本项目体量较大，要想在短期以后消化掉，开县市场容量尚不够大。
（3）O（机会）
① 开县居民消费能力在重庆周围县市中应该是处于前列，中高级品牌皮鞋如“康奈”、“鳄鱼恤”在开县每个月有5万左右销售额，这关键是开县是移民大县，大量移民资金投入给开县发明了巨大收入起源；再者开县为外出务工大县，每十二个月经过邮局寄回开县资金近20亿，这些资金将会以固定资产投资或其它投资方法在开县当地不停消化掉。这些投资或消费有效地扩大了就业机会，推进了开县经济快速发展，市民收入有了较大幅度增加，消费需求放大，对于商业物业投资和经营需求空间也很大；
② 现在开县商业市场即使较为繁荣，但业态分布杂乱，经营规模和经营档次全部较低，市场空白点较多，只要对物业业态进行正确定位，经营前景一定美好；
③和开县消费力增加不相协调是，开县现在没有一家购物环境优良商城。假如能在本物业外观造型、材质，和内部空间设计、交通设计、装饰等上面认真磋研，建设一座最有档次，最有逛头购物场所，其经营情况和商业价值一定会很理想；
④和引进品牌商家共同造势，打造开县高级商圈，能有效扩大该商圈辐射半径，既能留住当地用户，又能吸引外区域用户，把“蛋糕”做大，以寻求“多赢”；
⑤引进品牌店，提升本商城物业形象，打动消费者，形成良好经营气氛。
（4）T（威胁）
① 本案对面(开州大道对面)是开县计划中商业广场，因为政府会在今年六月份深入加大其对新城区宣传力度，其中政府计划是宣传关键之一，而本案和计划中商业广场有60米开州大道相隔，所以在营销推广上将会有一定抗性；
②本案在商业物业销售上存在着两个不可调和矛盾：一是，若不引进品牌店进入，物业品牌形象得不到提升内，物业价值难以提升，若引进品牌店入驻，则基础上采取租赁方法，同时品牌形象越高商家所付租金亦越低。其二，老城区经营户对老城区仍然很留恋，现在开县居民对新城形成时间仍然不太清楚，说五年者有之，说七年者有之，说十年者有之，假如我们不能在短期内将商业面积卖掉过半或没有大型百货商城进入，则商业气氛难以形成，商业价值亦难以提升，投资者或经营者就越是持观望态度或产生抗性，所以产生连锁反应，也就愈加拒绝投资或经营。怎样调和这些矛盾是本物业推广难题。
三、 商业物业市场定位
1．定位标准
（1）定位在开县现在商业市场空白点上；
（2）所定位业态比较轻易在开县市场上建立起品牌地位；
（3）能够最大程度地提升物业销售价格；
（4）能够比较轻易吸引品牌商家进入；
（5）能够形成良好竞争优势。
2．业态定位必需考虑原因
（1） 科学计划布局
（2） 便捷交通组织
（3） 鲜明人文景观
（4） 合理业态功效分区
（5） 适用商铺面积
（6） 3～5个主力店
（7） 优异物业管理
（8） 优惠政策激励
（9） 适合销售价位
3．业态定位
我们客观认真地分析了开县商业产业现实状况和发展趋势，依据对商业业态分布格局分析，我们发觉该区商业市场缺乏高级次商业旗舰，再加之本物业区位优势、规模优势、便利交通环境和所处总体商业环境，（这具体包含：商圈内人口密度、人口流量；商圈辐射范围及发展方向；商圈内消费者收入水平及消费特征；营业范围立即间是否受到某种限制；商圈内商业繁荣程度，商圈等级、店铺数量、营业类型及竞争情况、商业经营者资历及开拓精神等。）为最大程度发挥项目含有优势条件，以比较优异商业业态和良好购物环境营造商业气氛，增加物业附加值，以主力店、特色餐饮带感人气、商气，拉动小商铺销售，争取最大投资收益。
我们拟将本物业商业业态定位为：以若干个现代情景专题商城为主集购物、观光、休闲、运动、餐饮、娱乐为一体一站式购物中心
4．档次定位
因为开县新城区案尚处于计划阶段，新城区中心安康片区为新城商业中心，本项目恰好处于新城中心位置，假如开发商能利用本项目无可比拟区位优势，抢优异入开县新县城市场，占据有利地位，形成实际上开县购物中心，那么开县新商业格局将由此而定。所以本项目不管是计划设计、概念提取，招商引资、还是招商后商城统一经营管理，我们全部必需下功夫做到比较高档次，让以后者无法模拟。所以，本物业品质档次定位是：最豪华、最具观赏性、最有逛头高级购物中心
5．概念定位
（1）项目命名提议
本案营销关键是商业物业部分，而本项目占据了开县新城中心区安康片区最中心位置，相当于重庆解放碑，所以项目标命名要符合下例条件：一、要能快速抓住开县人民心理需求，快速让开县人民清楚地认识到本项目为开县唯一商业中心，它在开县新城中地位是其它项目无法替换；投资本项目，是要在开县未来商业竞争中抢得有利地位先决条件。二、要易于传达商城概念，有利于商业物业品牌塑造，要符合商业人士“财运亨通”等心理要求。三、要给项目标消费者显著识别。我们确定一个案名，供贵司参考：
开州·新天地
名称释义：
“新天地”者，第一、在开县还无此等规模大型购物中心；第二、开县正在造一个新城，本项目恰好是新城建设中一个标志性项目；所在不管是从开县商业格局来看还是从开县发展史上看，本项目全部开创了一个新天地。项目名称音韵友好，朗朗上口，易读易记，且气势磅礴、意境高远，有商业物业吉祥、大气，能够显示出商业市场第一品牌王者之气。
“开州·新天地”作为项目名称，能够经过项目品牌打造，带动企业品牌提升。
（2）概念提炼
本物业概念应表现购物中心集休闲、运动、娱乐、购物和餐饮为一体现代化时尚购物中心内涵，概念专题应响亮、大气，能够显示出商业市场第一品牌王者气派。
时尚之全部——开州·新天地
传输文化新生活—— 开州·新天地
让时尚装扮您！让漂亮陪同您！—— 开州·新天地
6．商业物业目标投资者和经营者定位
（1）城区中小投资者（约占67.3%）（全部百分比计算不计大型商业机构）
依据我们对市场调研显示：现在中心商圈商铺75%以上为租赁经营，但这些经营户60%以上想拥有自己商铺，而现在能够满足她们要求物业并不多，她们要求物业性价比较高，而且有较大升值潜力。还有相当一部分有一定存款非经营户或买断工职者，或灰色收入层，全部有投资或租赁经营要求。这类投资者通常较理性，她们能够承受总价在20万以内，多选择一次性付款或分期付款或银行按揭。
（2）周围乡镇投资者（约占19.6%）
这类投资者多是爆发户或乡镇干部，她们投资理性比前者要差，只要广告传输鼓动力强，就足以打动其投资，但这类投资者更看重物业位置和外立面，所以在推广上要注意区位优势渲染、案场包装和现场气气氛营造，这类投资者分期付款或一次性付款较多。
（3）周围区县投资者（约占6%）
这类投资者比较看好商业发展前景，她们大多是灰色收入者，隐性收入较多，投资行为较谨慎，考察和观望期较长，但假如抓住她们“心理”以后，是能够争取。
（4）中小企事业机构（约占7.1%）
这类投资者通常采取租赁方法，多为办公使用。她们比较看重物业在当地口碑形象和地位。
（5）大型商业机构
这类投资者投资行为很理性，通常要经过一到两年市场研究和可行性分析，然后才作出投资决议。她们投资通常采取租赁方法取得物业使用权，而且越是品牌著名度高商业物业所付租赁费用越低。不过这类机构到来，能够聚集人气，增加商业气氛，大大提升物业价值。
第二部分 业态功效分区和产品计划提议
一、商城各楼层功效分区
1．主力店建设
作为一个颇具规模购物中心，若没有主力店进入，则极难提升其业态档次、吸引人流形成旺市。现在，开县老城区没有大商城，仅有超市经营面积较小，商品种类也不齐全。新城其它商业项目也没有主力店，若在“开州·新天地”设大型主力店，能在主力店带动下，很快形成商业气氛。这么就能够让商家或投资者得到聚集人气期望，同时也得到回报期望。
在大型商城中，主力店通常全部设置在中上部，这么是为了拉感人流深入深入。
所以能够考虑在二层引进如“七十二行”等品牌餐饮，设置儿童娱乐设施，拉感人流上升。以品牌餐饮或品牌零售商家作为“开州·新天地”主力店。
主力店中内部空间可依据入住商家要求进行设计。
2．设置专题商城
在猛烈竞争商业化社会里，你没有更多东西给消费者，消费者自然不会成为你目标用户，所以，对专题商城进行挖掘，就成为竞争日益猛烈商业零售业开发新趋势，依据教授估计，专题商城将成为二十一世纪发展主流。
专题商城优异性关键表现在以下多个方面：
（1）专题商城能最大程度满足个性差异化需求，充足表现以人为本营销理念；
（2）专题商城能够使消费者有放矢，缩短周期，节省购物时间；
（3）专题商城能够诱发潜在消费，增加销售收入；
（4）专题商城能够提升消费层次，引导消费向纵深发展，树立以质量消费为准则消费观念；
（5）我们在业态功效分布中以家电专题、男人专题、女人专题、儿童专题、餐饮娱乐专题设置多个专题商城，使“开州·新天地”成为以专题商城为主集购物、观光、休闲、运动、餐饮、娱乐为一体一站式购物中心。
3．楼层功效分区
购物中心在计划布局上，最少要有一个关键主力店，多个功效商业分区，情景互动购物环境；要求各商区功效明确，不一样功效商业区之间现有功效区分，又存在着内在联络和互补，它们是相互依靠，相互支持生物链关系；各功效商区划分，还必需考虑到经营实用性和合理性，更要兼顾到分割商铺和整体商城协调性和互动性；在各楼层经营业种分配设计时，考虑给消费者购物更明确指向，我们将各楼层全部计划成专题鲜明专题商城。科学合理商区划分将会使“开州·新天地”形象更为鲜明，层次更为丰富，同时也将会使消费者消费过程显得愈加自然顺畅和轻松愉快，能使经营商家经营利润得以充足表现。
在经过对多个原因充足考虑基础上，我们结合本案目标市场和目标用户定位，作出了以下各楼层业态功效分区结论：
楼层 业种分类 备注
一层：
A 家用电器、通讯产品、电脑、音像制品、摄影机类、钟表眼镜等 栋家电专业商城，可引进大型超市
B 男装、精品、领带、衬衫、鞋类、皮件类、男杂类、文具、体育用具、健身器材等 男人专题商城。可设“绅士衣饰馆”、“休闲运动馆”、“精巧名品馆”等
C 饰品、化妆品、女性服装、女内衣、女包、女鞋、女杂类等 女人专题商城。可设“流行名街”、“时尚精品馆”、“仕女衣饰馆”等
D 儿童服装、儿童玩具、儿童家饰用具、儿童天地、品牌餐饮、布艺、床上用具、健身房 儿童专题商城、儿童娱乐设施等 。
二层：
餐饮名店、部份娱乐休闲、茶楼
三层：保健中心、桑拿中心、网吧、迪吧、酒吧及多种演艺场所
二、产品计划设计提议
1．计划提议基础标准
（1）必需符合市场定位，符合业态功效需要；
（2）产品属性要符合消费者心理需求，产品风格要含有视觉冲击力；
（3）要求建成高品质为开县城区一流商城，形成新关键商圈主力商城，建立竞争优势；
（4）引入SHOPPING MALL概念，贯穿情景式互动商业理念，形成吸纳人流保障；
（5）要能弱化项目劣势，强化项目优势。
2．计划提议
（1）外立面设计及建筑风格
经过对商业物业调查分析，和本案区位特征，我们提议：本案外立面（商业部分）采取白色中空玻璃幕墙，让消费者能看到商城经营空间层次，也增加室内采光和通透感。色彩以象牙白为主色调，底层点缀成咖啡色大方块变色块，形成商业城整体性和可识别性。
建筑物形体要求挺拔清秀；建筑物外立面要求直线和弧形造型结合，水平方向和垂直方向上凸出和凹进要简练；不管是平面轮廓线、立面天际线、细部装饰线条，还是大面积玻璃门窗、玻璃幕墙等建筑造型尽可能表现建筑材料及构件本身逻辑美、材料美。
（2）门梯安装
入户门外门为不锈钢卷帘门，内门为中空玻璃拉伸门，商城内设电动扶梯两部，在大门设置对外开放式自动扶梯，该扶梯和外部人行道直接连通。
（3）休闲设施
在各楼层设置若干休闲椅和休闲长廊，便于用户休憩、有效增加用户停留时间，同时也有利于积聚人气。
（4）儿童活动场所
在女性专题商区或儿童专题商区设置儿童运动娱乐设施，表现“以人为本”经营理念，增加用户滞留时间。
（5）铺位划分和铺位间隔
重视建筑空间要适应经营需要。依据我们对投资者调查，我们提议将铺位面积划分为12—70平方米，这种面积既可满足中小投资者投资，也能够引进专业品牌店入驻。
经过对重庆市区大型高级购物中心和开县当地商城铺位间隔调查，结合本案特征，我们提议用新型彩铝加白色玻璃作铺位间隔，这么能够打破单一色调带来凝滞感。
（6）通道设定及人流动线设计
商城人流动线设计不仅仅是商城内部人流交通和疏散问题，它更为关键是商城内部人流和外部街区人流沟通关系和商城平面、立体人流自然顺畅、平均分配关系，其根本目标就是要最大程度地避免商城内商业盲区和商业死角问题，同时考虑到消费者在商城内游览自然、舒适、轻松行为过程和心理感受。
经过综合分析和计算，我们拟将商业城内部关键通道(步行街)宽度计划为8米左右，次要通道宽度为2.5米左右。这么通道宽度有利于消费者在商城自然舒适、轻松愉悦地游览消费，并经过内设电动扶梯和和街道相连开放式扶梯，使商城内部交通和外部交通愈加顺畅自然。
（7）内部装饰提议
商城内部空间要进行精装。内部装饰要重视品味和时尚，一点一滴，精心设计和制作，四处表现出精巧、新生活文化理念。 将商城营业空间设计成洁净优雅、灯光迷人温馨店堂，用不一样式灯具、不一样颜色灯光，交相辉映；部署多种道具、不一样颜色、不一样造型，搭配
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