房地产策划推广之商业街营销策划报告样本.doc

凯旋城C栋暨商业街
营销策划汇报

凌峻（中国）房地产策划推广机构

目 录

第一部分：分析
第二部分：目标
第三部分：策略
第四部分：方法
第五部分：实施

前 言

凯旋中心暨商业街营销策划方案，是根据凯旋城总体战略思想，结合项目关键概念和市场竞争态势而制订营销策划方案。本方案关键围绕营销目标，明确各个阶段事项及具体工作安排，使整个推广活动有计划、有步骤地开展。
本方案意在为凯旋中心暨商业街全程营销推广提供一个科学合理操作思绪，指导营销推广工作顺利开展，实现发展商预期目标。
本方案关键包含整体及各阶段销售策略、公关策略及媒体策略等方面内容，并就上述关键内容做出初步判定，确立未来项目营销推广行动方案，并在未来各项营销推广操作中有计划实施。
第一部分：分析
一、优势

1、C栋写字楼采取“框筒式”结构，符合市场需求
产品采取“框筒式”结构，房间、厨房、卫生间集中部署在内筒周围，外筒为剪力墙，内部办公空间由分户墙灵活间隔，能够依据业主需要提供多个组合，符合市场需求。

2、C栋性价比优势突出：住宅价格，写字楼功效
项目在户型设计、相关配套、功效设计及物业管理（提供二十四小时服务）上充足考虑到业主商务办公需求，以住宅价格实现写字楼功效定位策略，将在中小企业业主中形成较大吸引力。

3、C栋地段好、配套全，商务气氛成熟
本项目是进入亚运村门户，占据了北四环和地铁五号线两大交通动脉。项目所处亚运村，周围配套齐全，大型商场、酒店、会所云集，仅各类饮食店就有1000多家。

4、DEF栋销售形势良好，积累了一批用户资源
在DEF栋实现良好销售势头基础上，深入增强其它潜在用户投资信心；辅以针对性强宣传形成“羊群效应”，并充足利用现有用户关系资源为C栋销售奠定良好市场基础。

5、开发商实力雄厚
到现在为止，开发商已经成功开发了多个畅销优质项目，完成一定资本积累；同时项目企业依靠综合实力强大太合集团，拥有广泛资源关系，为项目标顺利推广发明了很多机会。

6、含有一定品牌效应
因为开发商曾经成功开发了多个明星楼盘，所以在房地产市场上享受较高声誉和很好口碑。而且太合集团业务范围广泛，在影音等多个行业取得了良好业绩，塑造了良好品牌形象。

7、商业街可塑性强
凯旋城底商依靠于欧陆风情，同时所辐射区域目标消费群消费能力较强，消费观念新。所以项目内涵和外延空间宽广。

二、劣势
1、C栋在硬件设施上和甲级写字楼有一定差距
C栋在智能化系统等方面和甲级字楼存在一定差距。

2、小区商业街规模较大，对销售有一定压力
任何一个商业街繁荣全部以一定人口基数为基础，本小区商业街规模较大，而小区人口基数相对较少，消费规模有限，投资者对此比较谨慎，从而对销售有一定压力。

3、欧陆经典物业管理曾经在老业主中产生了一定负面影响。
因为业主对以前中海物业管理企业产生了部分意见，给项目形象和信誉提升带来了一定阻力，对项目后期销售有一定影响。

4、在推广中不能以“奥运”为专题进行推广，减弱了项目标优势。
本项目地处奥运商圈，但本项目在推广中却不能以“奥运”为专题进行推广，所以减弱了项目标一大优势。

三、威胁
1、市场上对中小企业办公空间出现细分趋势，但本项目在商业配套、硬件及软件等方面没有更多支持
现在，北京房地产市场上对中小企业办公空间出现细分趋势，这些办公项目关键针对一些特定人群，如针对IT业、广告业办公项目在北京越来越多，这些办公项目不管是在商业配套方面，还是在办公环境营造方面全部迎合了市场需求。而本项目在商业配套、硬件及软件等方面全部没有更多支持。

2、针对中小企业办公空间项目在日益增多，市场竞争逐步猛烈化
现在，北京市场上针对中小企业办公空间项目在日益增多，这些项目不管在商业配套上还是在办公环境营造上全部有一定优势。这些项目标大批涌现肯定会分流一部分客源，本项目立即面对猛烈市场竞争。

3、项目周围商业场所众多，对项目标销售造成较大压力
项目周围商业场所众多，大型商场、酒店、会所云集，仅餐厅就有1000多家，这些商业项目标存在和本项目形成了极大客源竞争，从而对项目标销售造成了较大压力。

四、机会
1、申奥成功带来巨大商机
申奥成功政府将会加大亚运村和申奥相关基础设施改造力度，交通设施首先会得到改善，而这种改善对于房地产销售影响将是很直观和巨大。同时申奥成功还将带动整个北京房地产市场整体增加。伴随雅典奥运会立即开幕和北京奥运会临近，亚奥关键区房地产将再次升温。

2、写字楼需求量增大
伴随亚奥地域商务配套完善和奥运会带来巨大商机，肯定会吸引众多精明创业者和各类企业前来寻觅商机，她们需要寻求适合于自己办公场所。而现在，在该地域可供销售写字楼价格相对较高，价格较低中低级写字楼市场有很大发展空间，本案可充足利用地段好，商务配套完善优势去将这些目标用户群吸引过来。

3、商业地产项目发展前景看好
亚运村区域内商业规模不大，商业气氛还没有成型。而区内消费者普遍收入较高，消费能力较强,商业发展势头良好,而区域内商业功效较少,且大部分集中在餐饮、服装上,其它如消费群体较为关心娱乐场所、文化休闲场所、生活服务店等所占比率低。本案地理位置优越、交通便利、周围人口众多、生活配套完善，有较大商业发展空间。

4、小区气氛日益成熟
小区南区已入住了近户业主，再加上以后北区业主，小区已含有了一定人口规模，人口规模增大将带来巨大消费需求。小区商业街出现不仅能够满足她们生活需求，而且能够增加项目标商业价值。

第二部分：目标

一、总体目标
C栋写字楼：
突破DEF栋“新锐办公空间”概念，使项目成为亚奥板块中小企业标志性办公场所。

商业街：
塑造独特而符合目标群体商业街形象，突破小区商业街传统范围，确立项目商业街在北京小区商业街中典范地位，实现销售、招商、经营管理和品牌多赢局面。

二、销售目标
开盘时：商业街完成销售30%；
春节前：商业街完成销售50%；
春节前：C栋完成销售60%。

三、招商目标
具体目标：开业前完成90%以上招商。
引进数家主力店、著名品牌店，经过主力店和品牌店吸引经营散户进驻。

第三部分：策略

一、C栋产品策略：
（一）、命名：
凯旋中心

叙述：“凯旋”能够和“凯旋城”形成形象统一，有利于唤起用户对项目标记忆；“中心”，项目依靠亚奥板块商机，预示着项目立即成为亚奥板块标志性办公中心。

（二）、定位思索：
打造亚奥板块标志性办公中心：作为纯写字楼，项目所针正确目标用户群为中小企业中有实力和品牌企业。为了和目标用户身份和品牌相匹配，所以，对项目标定位必需是鲜明而充满穿透力，并从产品特色和服务方面为项目标定位提供有力支持。

定位：
实力型写字楼

叙述：“实力型”写字楼定位包含了两层意思：第一、“实力型”表现了项目一流产品品质、丰富内涵和价格合理，给用户一个货真价实和物超所值感觉，激发用户购置欲望；第二、任何一个企业全部有表现本身实力欲望，期望经过实力显现吸引更多合作对象，为企业谋取更多利润，“实力型写字楼”从侧面表现了能够入驻这里企业全部是有实力，符适用户心理需求：现有面子，又实用。
（三）、关键推广语
新商人，浪费就是失败

叙述：
“新商人” 是指新时期城市里拒绝奸商形象和一切浮华生活，批判浪费主义，讲求实用商人。浪费就是失败，这是一个永恒哲理，久经古今中外历史论证。降低开支，追求利润最大化是商人天职，精明商人全部深有体会，资本是靠一点一滴积累起来，任何铺张浪费，全部会造成最终失败，唯有讲求实用，避免浪费，才能获取最终成功。

（四）、产品提升：
商务会所
建立商务会所，提供多功效小型会议室和部分休闲娱乐配套，为用户提供舒适办公和娱乐环境。
操作方法：利用底商商业价值相对较差空间或在C栋四楼建立商务会所。会所赢利模式能够选择出售、出租或自营。

2、职员餐厅
在满足排污等条件下为写字楼职员设置自助餐厅，为入驻每个人提供便利生活，经过提供附加价值，提升项目标整体价值和形象。
操作方法：在商务会所中设置职员餐厅，首先可满足写字楼职员餐饮需要，其次则可将人流导入会所，提升会所使用率。

3、提议C栋可共享小区公共设施
提议本项目向C栋使用户开放或部分开放小区公共设施，增加C栋附加价值，从而提升产品心理价位。

二、商业街策略
（一）商业街产品命名：
命名一：

巴洛克情景生活街

叙述：
巴洛克情景生活街集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体，展示现代生活世界，引领现代生活时尚，表现全方位生活诉求，打造一个新时代小区商业街。

巴洛克情景生活街引入一个“购物=享受”心情消费照料系统，使前来消费者感受到一个被照料得十分周到气氛，尽情体验“购物=享受”愉悦感受。使在这里聚会和应酬人，尽情地显示个人身份和品位。

命名二（备选）：

巴洛克概念生活街
叙述：
巴洛克概念生活街集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体，符合现代大家消费观念；同时“概念”是一个意识形态东西，代表了一个时尚和品位，在现在标新立异社会里，它能够满足大家求新、求异心理，刺激消费者感官，增强项目名称记忆度，并快速提升项目标社会著名度。

命名三（备选）

凯旋大道

叙述：项目命名“凯旋大道”，在形象上和凯旋城和凯旋中心形成统一，命名气势磅礴，易于传输，并可借助凯旋城著名度快速提升项目标著名度。同时，“凯旋大道”还包含两层意思：
第一、从古至今，凯旋大道皆是用来迎接英雄归来用，所以以“凯旋大道”为本项目名称寓意了能够入驻这里商家全部是商业英雄，给用户予身份认同感。
第二、现在大家购物消费已经不是传统意义上消费了，大家更多时候购物消费是为了经过物欲满足实现精神上凯旋般炫耀，所以以“凯旋大道”命名符合消费者消费心理，能够吸引更多人气。
（二）商业街定位
1、市场定位：
亚奥板块有产阶级生活样板

叙述：
北京申奥成功，商业街所处亚运村将升级为奥运村，将得到政府大力计划和建设，这里将成为投资者梦寐以求理想投资之地，借助奥运东风，商业街将成为亚奥板块辐射范围最广，影响力最大商业项目之一。
项目标目标群体锁定亚奥板块广大“有产阶层”。因为项目所在小区和周围消费群体关键以白领、金领等有产阶层为主，这类消费者消费能力强，讲究生活格调。本项目将发展成为亚奥板块最具情调生活样板街区。

2、形象定位：
时尚资讯超级橱窗

叙述：
现在大家逛街不像过去那样只是为了购置东西，而是从逛街中获取更多生活信息，所以，现代意义上商业街除了含有传统购置场所职能外，更多时候还担负起大家获取时尚资讯公布橱窗；经过新奇、简练、易记“橱窗”把商业街性质表现出来；同时“超级”说明了商业街规模是巨大，时尚信息是丰富。
3、业态定位：

重品牌，更重品位

定位叙述：
把项目标业态定位为：“重品牌，更重品位”是基于以下几点原因：
第一、新奇、高姿态业态定位和项目标市场定位和形象定位形成统一，有利于传输，同时，业态定位“重品牌，更重品位”能有效补充和完善了项目标市场定位和形象定位；
第二、因为项目周围业态单一，已经远远不能满足多层次消费要求，项目标业态定位，不仅能满足多种消费需求，而且吻合目标消费群体追求品位心理；
第三、全方面超越周围业态计划，塑造项目丰富业态形象，使之辐射范围更大；
第四、把项目标业态定位为：“重品牌，更重品位”关键目标是为了使项目能够突破小区商业范围，成为区域性消费中心，扩大项目标影响力，为开发商和商户带来更多利润。

业态叙述：
项目周围业态计划单一（以餐饮为主），同时小区人口少，整体经营人气不旺，相对于小区人口来说，项目标规模相对显得有点大，要想使项目快速摆脱上述劣势，我们必需首先立足于处理区域人气问题。
为此，我们必需采取下列做法：
第一、以鲜明业态定位，为项目聚集旺盛人气；
第二、入驻中型超市主力店，吸引项目小区和周围居民及流动消费人群，提升项目标营业率；
第三、入驻多个品牌店，满足小区及周围中上游人士消费需求；
第四、丰富附加业态，使之成为项目租金关键起源之一，满足各层次和不一样类别消费需求，把项目辐射范围内消费人群吸引过来。

业态分布提议：
区域
功效
业态种类
一层
精品生活长廊
银行、邮局、旅游票务、主力店、数码店、名牌专卖店、休闲餐饮、家政中心
二层
名流生活馆
主力超市、精品长廊、书吧、网吧、形象设计、咖啡厅、茶室、美容美发等；（引入明星店）
三层
时尚生活广场
布艺、床上用具、家俱、自助式KTV、视听室、棋牌室、健身中心及其它各类型休闲设施

（三）赢利模式选择：以销售为主，部分租赁。
标准上，除了发展商尤其预留铺面外，努力争取全部商铺均出售。但通常主力店面积大，总价高，所以较难以整体出售，所以提议对主力店采取租赁形式。首先能够快速有效地引入主力店，以带动其它商家入驻，其次可降低销售压力，达成资金快速回笼目标。

（四）招商主力店和明星店双管先行策略
经过主力店招商，提升项目整体形象，吸引更多散户进驻，从而提升项目标人气指数，增强投资者信心，带动项目标销售。努力争取一、二、三层全部引入一个以上主力店，以此带动该层商铺招商和销售。
经过明星店入驻，为项目吸引更多人气，同时充足发挥小区明星资源，使项目成为北京明星聚集之地。明星店招商有以下多个：第一、太和集团旗下开店明星或有投资、经营意向明星。第二、有意向在内地开连锁店港台明星。第三、体育明星品牌店，尤其是北京著名体育明星品牌店。

（五）永续经营策略
开业前，高标准选择入驻商家
入驻标准：开业前，对进商业街商家，提出必需在北京经营三年以上，拥有良好信誉确保，方可含有入驻资格。
经营监督：开业后，如出现部分商家经营不善，或出现违反经营管理条例商家，商业运行企业有权解除这类企业经营权。
以此，确保本项目整体做旺，避免少数经营不善或著名度不高商家影响整体经营素质。
实施商会会员制，提供再培训，再学习机会
商业街专门成立商会组织，该组织属于非赢利性质民间组织，由进驻商业街经营商户自愿加入组建形成。商会组织关键担当起自我管理、自我服务、自我协调、自我约束及自我教育等多个职能。
经过商会组织，商会会员将能够实现经营互助、信息交流及成功经验分享。
操作方法：由发展商或商业经营管理企业牵头组织成立商会，然后由会员自由选举出会长等商会管理班子，由该班子负责商会日常运行。

统一招商、统一管理
为了达成永续经营，就必需对进驻商家进行严格把关。充足地考虑到这一点，商业街在项目销售前期由项目标商业经营管理企业负责项目标统一招商和管理，使项目标整体经营达成高度规范化，从而确保进驻商最优组合、形成商品供给互补、经营互利良性经营格局。在确保商业街整体计划前提下，实施整个市场品牌战略，共同营造一个高还有序商业气氛。

专题基金统一推广
充足考虑到项目标长久经营，必需出资成立专题推广基金，对项目进行定时科学、有效宣传推广，不停提升项目标著名度和整体形象，为商户创建一个坚实做大做强品牌平台。
操作方法：发展商承诺出资（提议100万）作为推广基金，用于项现在三年进行统一宣传推广，设法吸引人流，将商场统一做旺。
聘用专业商业经营管理企业
由实力卓著商业经营管理企业对项目进行前期统一计划和后期统一招商、经营管理及宣传推广，使得商业街整体经营达成高度科学化和规范化。
在结合项目整体计划前提下，对进驻商家进行全方位、优质专业商业管理服务，共同形成商品经营互补、商家互利互惠经营气氛，为整个商业城做大做强提供强有力经营技术“软性”支持。
同时，商业经营管理企业每十二个月将定时尤其聘用业内教授、学者、成功人士，定时对商户进行包含市场、经营、管理、商业行业信息等方面专业培训、学习及交流，让每一位商户不停提升本身在市场经营及行业管理方面专业水平，使得本身经营实力能够长盛不衰，从而形成竞争、合作互存良性经营格局。

（六）丰富产品线，扩大用户层面策略
经过各楼层售价、商铺面积控制，设置不一样层次总价商铺，拓宽产品价格层面，分别面向不一样资金能力用户，尽可能吸引更广泛购铺人群，以确保提升销售速度。
总价控制标准：
标准上按现有商铺自然间隔进行销售。
考虑到扩大用户层面需要，将部分大面积商铺进行合理分割，分割后商铺面积以100—200平方米/间为主力商铺。采取大商铺面积分割策略能有效地降低单铺总价，有利于商铺快速销售，实现资金快速回笼。

（七）租金和售价合适百分比策略
标准上商铺销售均价和月租金百分比为100：1，则投资回报底限是。很多经验表明，这种方法是比较轻易让目标群体接收。实际定价则在此标准基础上参考朝阳区、亚奥板块尤其是北四环路周围商铺价格进行，首先确保投资回报率，其次则确保开发商资金回笼和项目标可连续发展。

（八）推盘时机把握
商铺和C栋分阶段推出：
因为商业街和C栋是不一样类型产品，所以销售手段和销售时机选择全部含有很大差异和差异。
所以，有计划地在不一样推广时间内保持不一样推广关键，将商业街和C栋开盘时间前后错开，销售手段上互为配合。在宣传推广当中，在保持整体造势节奏同时，注意控制把握时间节点，使市场推广保持连续热度。

商业街：8月1日——9月17日蓄客；9月18日——9月30日内部认购；10月1日开盘；
C栋：8月1日——8月27日蓄客；8月28日开盘；

第四部分：方法

一、C栋销售策略
（一）价格策略
1、整体均价提议：8800元/平方米
参考现在市场写字楼售价情况，充足分析项目关键竞争优势，同时在考虑到发展商预期利润基础上，将项目标均价定为8800元/平方米(按建筑面积计)。

2、各单元定价标准：
综合考虑各单元楼层、方向、布局、户外景观等原因，制订合理写字楼销售价格。

3、价格保持阶段性稳定
提议价格保持阶段性稳定，即不宜在短时间内数次调高价格，每次调整价格涨幅不超出5%，确保稳定市场接收度。

（二）单位控制
提议以单层和双层整层来进行控制，即先推单层，后推双层。首先保持销售单位完整性，其次确保市场有高、中、低三种不一样楼层单位选择，满足不一样用户需要，以扩大项目标用户层面。

（三）促销方法：“50000——30000——10000”
开盘前20名买家给50000元优惠。
开盘前第21—30名买家给30000元优惠。
开盘前第31—50名买家给10000元优惠。
二、5层小楼方案
（一）推售策略
面向全国，以整体拍卖方法出售，由发展商确定最低成交价。

（二）促销方法
整体购置买家享受冠名权。
独立物业管理体系，即由物业管理企业对该小楼进行专题管理。

（三）包装方案
将该小楼包装成为含金量最高独立办公楼或大型餐饮机构，吸引外资企业或中国含有相当实力大型企业作总部驻地或作经营餐饮用途。注：如作餐饮用途则需买家自行向相关部门申请。
借小楼拍卖事件进行媒体炒作，从而借此提升整个项目标影响力。

三、商业街推广
（一）市场开启方案
1、内部发动（以广告宣传为主，针对小区业主）
（1）邮寄资料
（2）电话传达
（3）手机短信
（4）小区网站新闻
（5）悬挂条幅（小区路口、停车场等）

2、外部发动
（1）商铺投资推介会（早晨举行投资推介会，下午开始内部认购）
举行推介会是为了处理实际问题，是建立在项现在期已经蓄积了一批用户基础上。经过邀请教授讲解项目相关投资优势，促成用户下定金，同时为下午内部认购聚集旺盛人气。

（2）业主小区网络论坛
在小区网站开辟“商机网络论坛”，充足调动业主参与主动性。邀请教授和由开发商领导定时发表文章引导论坛，为论坛提供论题。

（3）招商推介会暨主力店签约仪式
经过招商推介会举行，为项目吸引更多人气，同时，经过主力商家签约仪式，给潜在用户更大信心保障，促进更多商户入驻。

（4）和北京青年报合办“巴洛克情景生活街专栏”
和北京青年报合办“巴洛克情景生活街专栏”，邀请大学教授、投资教授为专栏撰文，引导投资。

（5）广告开启
在广告宣传方面，要结合软文、报纸广告、户外广告、现场包装，进行广告全方位覆盖。同时对北京市现有各类办公楼实施覆盖策略，立即项目资料直投至各类办公楼前台。

（二）商业街销售方案
1、关键销售策略：用户带动式销售
第一级用户介绍第二级用户购铺，可奖励现金5000元/间，第二级用户再介绍第三级用户购铺，则第二级用户则一样取得奖励现金5000元/间，第一级用户可再取得3000元/间。第三级用户再介绍第四级用户购铺，则第一级用户不再享受奖励。

2、促销方法：分段优惠（下诚意金越早，优惠越多）
内部认购期间下诚意金，可取得总价96折优惠。
开盘一周内购铺，可取得总价98折优惠。不能享受双重优惠。

（三）商业街价格策略
1、整体均价：15000元/平方米
参考现在市场在售商业物业售价情况，充足地分析项目关键竞争优势，在考虑到发展商预期利润基础上，将项目标均价定为15000元/平方米(按建筑面积计)。

2、各层价格分布
首层内铺均价在0—30000元/平方米。
二层均价在15000元/平方米。
三层均价在10000元/平方米。

3、价格公布策略
内部认购前一周公布具体价格、面积及单位。

4、租金方案
具体需参考项目周围商业项目再定。

5、发行VIP卡
本卡仅限在购置凯旋城商业街商铺时使用。
本卡价值1万元，凭此卡在购置商铺时可冲抵2万元购铺款。
本卡不记名，可转让，以刺激更多人参与到项目推广中。
有效时间：商业街公开发售期内皆有效。

（四）、商业街开盘策略：项目现场及房展会两地同时开盘
商业街开盘正值国庆房展会，所以可借助房展会热势，采取项目现场及房展会两地同时开盘策略，最大程度地扩大项目影响，在开盘当日将更多人流引导到本项目。

四、物料准备
（一）C栋各阶段所需要关键物料
1、蓄客期（产品推介会）：
最新C栋效果图。
折页、楼书在产品推介会前制作完成。
邀请函在产品推介会前一周完成。
产品推介会场所选择及部署在举行前一天完成。
音响等道具在推介会前一天准备妥当。

（二）商业街各阶段所需要关键物料
1、商业街蓄客期（生活调查）：
7月底完成问卷设计。
7月底完成商业街新效果图制作。
7月底完成投资、招商手册制作。
7月底完成商业街模型制作。
7月底完成商业街介绍影音资料。

2、商业街内部认购期（投资推介会）：
邀请函在推介会前一周完成。
推介会准备妥当投资、招商手册。
推介会前一天选定场所并部署。
推介会前一天音响等道具准备妥当。

3、商业街开盘及旺销期（选铺大会、国庆房展会、商机网络论坛、招商推介会暨主力店签约仪式等）：
签约协议在签约仪式前完成。
招商资料在招商推介会前准备妥当。
展板在房展会前制作完成。
邀请函在招商推介会前一周完成。
音响等配套在推介会前准备妥当。
论题稿和每期论题准备。

4、连续期（5层小楼及临街商铺拍卖会、巴洛克情景生活街专栏）：
邀请函在拍卖会前一周完成。
楼书、折页在拍卖会会前一天准备妥当。
拍卖地点在拍卖会前一天选好。
音响、电脑等配套在拍卖会前一天准备妥当。
协议准备。
专栏稿准备。

（三）、保温期物料准备（业主答谢酒会）：
邀请函在酒会前一周完成。
各类红酒等准备。

第五部分：实施

营销阶段划分
1、C栋蓄客期：8月1日——8月27日
关键工作：系列专题产品推介会，开始接收内部认购诚意金。

2、C栋开盘销售：8月28日
关键工作：C栋正式公开发售。

3、商业街蓄客期：8月1日——9月17日
关键工作：周围居民生活调查；完成商业街折页及招商手册设计制作；7月下旬完成销售人员商业街销售及招商知识培训；开启用户带动销售奖励计划；发行VIP卡；主力商家及经营管理企业接洽及初步确定。

4、商业街内部认购期：9月18日——9月30日
关键工作：投资推介会，大量收取诚意金。

5、商业街开盘：10月1日
关键工作：选铺大会；开盘活动（现场及房展会）；商机网络论坛。

6、旺销期：10月2日——10月31日
关键工作：商业街和写字楼同时推；参与北京房展会；经营管理企业签约；招商推介会暨主力店签约仪式。

7、连续销售期：11月1日——12月31日
关键工作：5层小楼及部分临街商业街拍卖会、巴洛克情景生活街专栏；商业街和写字楼同时推；多个产品促销。

8、保温期：1月1日——春节
关键工作：业主答谢酒会、少许广告宣传。

二、推广总控图

C栋蓄客期
C栋开盘
商业街蓄客期
商业街内部认购
商业街开盘
旺销期
连续销售期
保温期
时
间
8月1日——8月27日
8月28日
8月1日—9月17日
9月18日—30日
10月1日
10月2日—31
11月1日—12月31日
1月1日——春节
目
标
内部认购10%
完成20%销售
落实多个意向主力店
内部认购15%。
商业街完成15%销售
商业街销售10%，C栋销售20%
商业街销售10%，C栋销售10%
消化持币待购用户
策
略
以密集广告开启项目推广；经过产品推介会掀起项目标推广高潮。
树立项目标志性地位和以促销方法使项目以高姿态开盘，形成热销。
以广告、事件等手段开启项目推广；借助主力店造势；发行VIP卡，发动小区业主购铺；炒作调查活动。
采取事件行销策略，消化前期积累用户，为本项目标开盘聚集人气。
采取强势开盘，塑造旺盛人气，形成热销；成功商家现身说法，激发投资者购置爱好。
采取事件行销制造新闻焦点，充足利用媒体进行炒做，提升销售热度。不停挖掘新炒作点，形成连续舆论焦点。
经过专栏让更多用户参与进来，形成口碑；同时经过促销方法吸引更多投资者。
经过业主答谢酒会，回馈业主并和之联络感情，巩固项目口碑。
工作
配合
1、邀请教授及和会企业2、司仪企业聘用。3、现场部署。楼书完成
现场气氛部署
完善租售文本；折页和招商手册完成；现场包装完善；招商人员培训；内部认购准备。
投资推介会；收取诚意金；选铺大会步骤
开盘现场部署及活动组织
拍卖场地、步骤和人员确实定；拍卖现场部署；
和北京青年报确定“巴洛克情景生活街”专栏合作事宜
现场部署，邀请函，操作步骤
事件
推广
产品推介会
开盘仪式
生活调查
投资推介会
选铺大会
招商会暨主力店签约仪式；商机网络论坛；参与房展会
5层小楼及临街商铺拍卖会；“巴洛克情景生活街”专栏
业主答谢酒会
广告
配合
产品推介会+项目介绍
开盘信息
生活调查+项目介绍
促销信息+投资推介会
选铺大会+开盘信息
热销炒作；活动炒作
热销炒作+专栏+拍卖会
酒会+项目整体炒作

三、各阶段推广实施计划
（一）、C栋蓄客期：8月1日——8月27日
1、阶段目标
（1）推广目标
开启市场，引发广泛关注；
导入项目形象，初步建立项目在亚运村纯写字楼标志性地位。

（2）销售目标
完成大量蓄客，并收取诚意金。

2、推广策略
（1）经过广告宣传配合，正式开启项目推广；
（2）经过产品推介会，全方面展示项目，掀起项目推广第一轮高潮；
（3）向参与推介会者发放VIP卡，凭此卡可参与开盘抽奖活动，为开盘聚集旺盛人气。

3、推广方法
专题活动：产品推介会（说明会）
场次：共6场
时间：
8月7日（9：00点——11：00点，15：00点：——17：00点）
8月14日（9：00点——11：00点，15：00点：——17：00点）
8月21日（9：00点——11：00点，15：00点：——17：00点）
地点：（待定）

参与对象：创意行业（如：广告企业、策划企业、咨询企业等）、技术行业（如：IT业、手工艺品行业、礼品行业等）、服务行业（如：票务企业、旅游企业等）、行业资深投资教授、记者、计划企业、物业管理企业代表、凯旋中心销售顾问。

每次邀请和会企业数量：40家

目标：因为项目地处亚运村，入驻企业皆为对奥运商机敏感企业，所以，举行产品推介会，使目标用户针对性很强，有利于项目信息有效传输。同时经过教授进行投资引导，促进和会者下诚意金。

关键点：每一场推介会均针对邀请行业特点进行设计，要求分三大类进行投资引导准备，以促成各类企业进驻。

推介会场次安排
第一场：针对创意行业（8月7日早晨）
第二场：针对技术行业（8月7日下午）
第三场：针对服务行业（8月14日早晨）
第四场：针对创意行业（8月14日下午）
第五场：针对技术行业（8月21日早晨）
第六场：针对服务行业（8月21日下午）
产品推介会活动步骤：
时间
活 动
8月6、13、20日下午
活动场地部署完成，整体工作检验。
8月7、14、21日早晨
8:30—8:55
嘉宾签到、入座。
9:00
主持人宣告推介活动正式开始，介绍各位嘉宾，强调邀请了行业教授结合本项目对行业进行讲解。
9:10—9:30
欧陆经典总经理致辞，对和会人员表示忠心感谢，宣告此次活动安排，整体介绍凯旋中心项目建设结果。
9:30—9:50
计划企业就凯旋中心产品特点进行详尽叙述。
9:50—10:10
物业管理企业向目标群体宣读其服务特色。
10:10—10:30
策划企业就凯旋中心项目理念、规模、商机前景作具体阐释。
10:30-10:50
投资教授从审阅北京整个房地产前景角度，结合亚奥板块商机进行凯旋中心投资引导。
10:50-11:00
发展商、行业资深投资教授、资深记者答现场观众问。
8月7、14、21日下午
14:30—14:55
嘉宾签到、入座。
15:00
主持人宣告推介活动正式开始，介绍各位嘉宾，强调邀请了行业教授结合本项目对行业进行讲解。
15:10—15:30
欧陆经典总经理致辞，对和会人员表示忠心感谢，宣告此次活动安排，整体介绍凯旋中心项目建设结果。
15:30—15:50
计划企业就凯旋中心产品特点进行详尽叙述。
15:50—16:10
物业管理企业向目标群体宣读其服务特色。
16:10—16:30
策划企业就凯旋中心项目理念、规模、商机前景作具体阐释。
16:30-10:50
投资教授从审阅北京整个房地产前景角度，结合亚奥板块商机进行凯旋中心投资引导。
16:50-17:00
发展商、行业资深投资教授、资深记者答现场观众问。

4、物料准备
折页、楼书完成。
邀请函。
产品推介会场所选择。
音响等道具准备。

5、媒介配合
时间
媒体
形式
专题
8月3—6日
北京青年报、新京报、北京楼市
硬广整版
软文半版
产品推介会+项目标优势
8月10—13日
8月17—20日

（二）、C栋开盘销售：8月28日
1、阶段目标
形成更为强劲销售旺势；
到年底完成60%销售。

2、推广策略
经过密集广告树立项目在亚奥板块中小企业办公市场标志性地位；
推行含有吸引力促销方法：“50000——30000——10000”优惠倒折扣计划。详见上文。

（三）、商业街蓄客期：8月1日——9月17日

1、阶段目标
（1）推广目标
开启市场，引发广泛关注；
导入项目形象，初步建立项目小区商业街典范地位。

（2）销售目标
完成大量蓄客。

（3）招商目标
开始接洽主力商家，并初步确定主力店进驻意向。

2、推广策略
（1）经过广告宣传配合，正式开启项目推广。
（2）经过内部开启，发行VIP卡等，发动小区业主购铺。
（3）经过生活调查，以此作为招商依据。
（4）以主力商户和著名品牌商户意向入驻，形成造势。

3、推广方法
专题活动一：生活调查
调查时间：8月1日——8月7日
调查地点：项目小区内、项目周围地域

调查对象：项目小区居民、项目周围居民。
调查人数：100—200人
调查方法：街访、入户访问
调查目标：了解项目小区居民和周围居民对项目配套和业态计划要求，并以此做为项目标招商依据。同时经过对调查宣传炒作，为项目提供一个好宣传噱头，树立为民服务良好形象。
调查合作对象：大学某个系和报社（北京青年报、新京报、北京晚报）
调查汇报完成时间：8月8日——8月16日
调查结果公布：以专题形式在报纸上公布此次市场调查结果。
宣传配合：利用多种宣传手段对调查事件、活动、结果进行炒作。

4、物料配合
邀请函
招商手册
商业街模型、效果图
商业街介绍影音资料
调查问卷

5、媒介配合
时间
媒体
形式
专题
7月19日——
7月31日
北京青年报、新京报、新地产、生活速递、
硬广半版
C栋产品整体介绍
8月1日
——
8月8日
北京青年报、新京报
硬广半版
软文
商业街形象+C栋产品推介会
8月9日
——
8月15日
北京青年报、新京报、购物指南
硬广半版
软文
商业街整体介绍+C栋产品推介会
8月16日
——
8月22日
北京青年报、新京报、新地产
硬广半版
软文
商业街优势介绍+C栋产品推介会
8月23日
——
8月29日
北京青年报、新京报、购物指南
硬广整版
软文
C栋公开发售信息
8月30日
——
9月5日
北京青年报、新京报、购物指南
硬广整版
C栋热销炒作
9月6日
——
9月12日
北京青年报、新京报、购物指南
硬广半版
软文
新闻
商业街投资分析
9月13日
——
9月19日
北京青年报、新京报、购物指南、新地产
硬广半版
软文
商业街内部认购信息+投资推介会
9月20日
——
9月24日
北京青年报、新京报
硬广半版
软文
商业街内部认购炒作+开盘信息
8月1日
——
10月31日
新浪网、搜狐网
新闻链接
欢迎点击，欢迎点钱——欧陆经典商业街现正热销
（四）、商业街内部认购期：9月18日——9月30日

1、阶段目标
（1）推广目标
深入确立项目标市场形象和地位。
将项目销售推广推向新高潮。
为项目开盘推波助澜。
（2）销售目标
大量收取诚意金。
全方面消化前期积累用户。
完成总体15%认购。

（3）招商目标
初步确定几家大型主力店意向入驻，以次吸引更多经营散户进驻。

2、推广策略
（1）投资推介会，将前期积累用户进行消化。
（2）加强媒介宣传推广，为项目正式开盘奠定舆论基础。

3、推广方法
专题活动：商业街投资推介会
时间：9月18日早晨
地点：售楼部
目标：举行推介会是为了处理实际问题，之前项目蓄积了一批用户，经过邀请教授讲解项目相关投资优势，促成用户下定金，同时为下午内部认购聚集旺盛人气。
在举行推介会同时，发放VIP，凭此卡可参与开盘抽奖，此卡使用期截止到商业街开盘，为开盘聚集鼎旺人气，实现强势开盘。

参与对象：开发商领导、资深投资理财教授、媒体记者、项目小区及周围投资者、物业管理企业代