产业园物业管理交接方案.doc

产业园物业管理交接方案

物业经理
财务、收费员
机电班长
保安队长
清洁绿化
客服主管
维修工2人

正常白班

含班长3人
班长2人
正门岗4人
后门岗4人
巡逻岗2人
机动2人
12小时制

含队长15人
清洁绿化工作

外包进行
合计物业管理团队总人数共21人
1、物业管理团队组织架构
2、人员计划：
物业经理：招聘中（如未到位由**临时兼）
客服主管：招聘（如未到位**兼）
收费员：招聘（可考虑内部或关系人员）
机电班长：争取留用电工班长或外聘（或**临时兼）
维修工：争取留用电工1名，1名外聘
保安队长：已到位（在江北、需试用观察）
保安班长：争取留用**1名，其余外聘
保安队员：争取留用**8名，其余外聘
清洁绿化：暂时留用当前外包单位（重新界定责任及费用），5月22日前初步沟通。
3、人员交接要点
A、关键管理人员（如经理、主管、财务人员、机电班长、保安队长、保安班长）提前到位，现场跟进并同步登记相关的数据、资料及管理资料，确保数据的准确性和连续性，熟悉管理现场，做到有备无患，不受现有人员去留的影响。
B、与现有主要管理人员加强沟通，稳定现场人员工作情绪，提前吸收有益人员，应在5月25日前与准备吸收的人员达成共识，并要求其在5月31日前向原公司提交辞职报告，从而确保人员可在7月1日前到位。
C、交接当日，所有门锁及密码应同时进行更换，并根据人员岗位职责重新分发。
4、交接资料及数据：
应移交的主要资料及数据详见下表，相关资料及数据如对方未能配合提供，则应由提前介入的人员主动进行收集登记：
应移交的主要资料及数据明细表
序号
资料及数据名称
备注
1
各项收费标准、收费数据及历史收费记录、欠费清单
含电子文档
2
与物业管理工作相关的各类合同、协议

3
供配电系统图纸资料、改造维修记录，计量系统资料及历史数据
含电子文档、图片
4
供排水系统图纸资料、改造维修记录，计量系统资料及历史数据
含电子文档
5
各电梯系统图纸资料、维保记录、注册登记证书、合格证、3年内的年检合格报告及维保合同

6
消防系统、道闸门禁、监控安防及公共照明等系统图纸资料、维保记录

7
房屋建筑图纸及资料、维修改造记录

8
历年装修申请记录、装修资料、图纸及审批记录

9
正在进行的装修、施工或维修项目的资料和记录
当前项目
10
保安巡查登记记录（含电子记录）、人员及车辆进出登记记录、车辆登记资料

11
历年来突发事件处理记录

12
政府职能部门、客户、周边单位与园区物业相关的遗留问题处理记录和资料
城管、公安、居委等
13
与物业管理有关的其他记录和资料
证书、奖状等等
5、客户沟通
提前通知客户，确保相关收费和客服服务对接工作正常延续，避免恶意欠费或提前缴费引起的不必要争议。
6、相关职能部门沟通
提前与供电局配电所、营业所、自来水公司、派出所、社区、执法队、环卫所等相关的职能部门和收费单位等进行联系沟通，确保在交接后出现问题能及时进行处理，消除外部的障碍和影响。
7、交接工作时间计划
交接工作时间计划表
序号
工作内容
开始时间
完成时间
备注
1
书面通知**公司

5月20日前

2
物业经理招聘到位
5月10日
5月30日前

3
物业分公司注册及备案、开票确认
5月12日
6月15日前
务必完成
4
确定管理组织架构及人员待遇水平
5月12日
5月22日前

5
与***现有人员沟通、明确其工作意向，确定可吸收人员及入职时间
5月20日
5月31日前

6
确定移交执行计划
5月25日
6月15日前

7
前期交接人员后勤宿舍等准备完成
5月25日
6月10日前

8
主要管理人员到位（经理、主管、机电班长、财务人员）
5月15日
6月10日
如确定吸收原有人员，可延至6月30到位
9
清洁绿化外包合同签订
5月25
6月20日

10
物业工作现场同步跟进熟悉
6月16日
6月30日
跟进熟悉、收集数据，发现问题，不参与管理
11
建立新的物业管理方案、管理制度及各类工作表格
5月15日
6月15日

12
相关资料及数据开始统计收集、重新建档
6月10日
6月25日

13
6月份管理费用、5月份水电计量及收费数据收集确认
6月20日
6月30日
需现场核对确认
14
基层工作人员（保安、电工等）招聘到位
6月1日
6月30日

15
确定最后管理权交接工作程序及应急处理方案
6月15日
6月30日

16
管理权及管理责任交接手续办理（水电数据、费用数据、欠费数据同步确认），
6月30日
7月1日

17
新物业管理团队进入正常管理流程

7月1日

18
客户意见沟通

7月10日

19
相关部门联络沟通

7月10日

20
首月费用数据确认及收费执行

21
后续改善、修缮等工作跟进

物业安保培训方案
为规范保安工作，使保安工作系统化/规范化,最终使保安具备满足工作需要的知识和技能，特制定本教学教材大纲。
一、课程设置及内容全部课程分为专业理论知识和技能训练两大科目。
其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
1）保安人员培训应以保安理论知识、消防知识、法律常识教学为主，在教学过程中，应要求学员全面熟知保安理论知识及消防专业知识，在工作中的操作与运用，并基本掌握现场保护及处理知识2）职业道德课程的教学应根据不同的岗位元而予以不同的内容，使保安在各自不同的工作岗位上都能养成具有本职业特点的良好职业道德和行为规范）法律常识教学是理论课的主要内容之一，要求所有保安都应熟知国家有关法律、法规，成为懂法、知法、守法的公民，运用法律这一有力武器与违法犯罪分子作斗争。工作入口门卫守护，定点守卫及区域巡逻为主要内容，在日常管理和发生突发事件时能够运用所学的技能保护公司财产以及自身安全。
2、培训要求
1）保安理论培训
通过培训使保安熟知保安工作性质、地位、任务、及工作职责权限，同时全面掌握保安专业知识以及在具体工作中应注意的事项及一般情况处置的原则和方法。
2）消防知识及消防器材的使用
通过培训使保安熟知掌握消防工作的方针任务和意义，熟知各种防火的措施和消防器材设施的操作及使用方法，做到防患于未燃，保护公司财产和员工生命财产的安全。
3) 法律常识及职业道德教育
通过法律常识及职业道德教育，使保安树立法律意识和良好的职业道德观念，能够运用法律知识正确处理工作中发生的各种问题；增强保安人员爱岗敬业、无私奉献更好的为公司服务的精神。
4) 工作技能培训

其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
安全生产目标责任书
为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：
一、目标值：
1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。
2、现金安全保管，不发生盗窃事故。
3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。
4、安全培训合格率为100%。
二、本单位安全工作上必须做到以下内容：
1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。
2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。
3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。
4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。
5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。
6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。
7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。
8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；
9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。
10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；
11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。
三、 安全奖惩：
1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。
2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落