房地产开发企业税收专项稽查前的纳税自查.ppt

房地产开发企业税收专项稽查前的纳税自查,一、我国税制改革动态（一）税制改革的策略、基本原则和主要目标1、我国新时期的税制改革采取的策略是分步实施第一、分步实施税收制度改革是由当前的经济体制环境决定的当前实施税制改革的重心应该是适应社会主义市场经济体制逐步完善的要求，对现行税制进行结构性、渐进式的调整第二、分步实施税收制度改革是由当前的宏观经济形势决定的。当前，我国经济正处于经济周期的上升阶段，宏观调控的重心应该是保持宏观经济政策的连续性和稳定性，以保护好当前良好的经济增长势头,第三、分步实施税收制度改革是由当前的国家财政状况决定的2004年，我国实现国民生产总值（GDP）136515亿元，征收税款25718亿元，税收收入占GDP的比重为18。84%建立公共财政是我国财政体制改革的基本方向优化财政收入结构，规范中央和地方的财政分配；公平各类经济主体的税收负担，平衡各方面的利益关系2、分步实施税制改革的基本原则简税制：对现行税种从数目上进行简并要求对现行税制从内容上进行规范宽税基：拓展征税范围；清理税收优惠，规范和压缩减免税项目结合国家宏观经济政策的要求，对需要适当缩小征税范围，增加必要扣除,来自中国最大的资料库下载,低税率：解决名义税率偏高的问题对某些税率明显偏低，税负明显偏轻的税种，也需要适当调高税率严征管：税制改革方案设计要具有较强的可操作性强化税收征管，保证税制改革顺利实施到位.3、分步实施税制改革的主要目标进一步发挥税收组织财政收入、调控宏观经济和调节收入分配的职能;规范政府参与国民收入分配的方式，营造统一、公平、规范、透明的税收制度环境第一、进一步统一税法，公平税负:进一步统一内外税制，统一城乡税制;公平税收负担和税收待遇，促进平等竞争第二、进一步规范和优化税收制度。构建合理的税制结构，选择适当的主体税种，明确和规范税制要素;提升税法级次，提高税法的透明度,来自中国最大的资料库下载,第三、进一步规范政府参与国民收入分配的方式第四、适度提高税收占国民生产总值的比重:要通过税制改革，适度扩大税基、清理税收优惠政策、实施费改税;在加强征管的前提下，确保税收收入的增长与国民经济增长相互协调，适度提高宏观税负第五、促进税收与经济、社会和自然的协调发展。强化税收调控宏观经济、调节收入分配的功能，促进城乡之间、区域之间、经济与社会之间、人与自然之间、国内发展与对外开放之间的统筹协调第六、进一步提高税收征管效能。力求使改革后的税制简便易行，具有较强的可操作性，有利于建立科学严密的税收征管机制，提高税收征管的质量和效率，降低征纳双方的税收成本第七、合理划分中央与地方之间的税收管理权限。在统一税政前提下，明确界定税权，赋予地方适当的税政管理权，以充分调动中央和地方两个积极性,（二）税制改革的主要内容1、统一内外资企业所得税制：贯彻统一税法、公平税负的原则（1）实现两法合并，制定企业所得税法（2）降低企业所得税税率（3）统一规范企业所得税税基（4）调整规范企业所得税优惠政策（5）保持政策的连续性2、增值税由生产型向消费型转变（1）什么是生产型增值税生产型增值税是指在计算增值税时，不允许将外购固定资产的价款（包括年度折旧）从商品和劳务的销售额中抵扣国民生产总值=总产出-中间消耗=劳动者报酬+生产税净额+固定资产折旧+营业盈余生产增值税的弊端,来自中国最大的资料库下载,（2）什么是消费型增值税消费型增值税是指允许纳税人在计算增值税额时，从商品和劳务销售额中扣除当期购进的固定资产总额的一种增值税实行消费型增值税有哪些好处第一、从经济的角度看，有利于鼓励投资，特别是民间投资，有利于促进产业结构调整和技术升级，有利于提高我国产品的竞争力第二、从财政的角度看，有利于消除重复征税，有利于公平内外资企业和国内外产品的税收负担，有利于税制的优化；从长远看，由于实行消费型增值税将刺激投资，促进产业结构的调整，对经济的增长将起到重要的拉动作用，财政收入总量也会随之逐渐增长第三、从管理的角度看，有利于降低税收管理成本，提高征收管理的效率,（3）如何推进增值税由生产型向消费型转变采取分步推进的办法：一方面是指在部分地区进行增值税转型试点另一方面是指在部分行业进行增值税转型试点3、城镇建设税费改革，在适当时机开征物业税城镇建设税费改革的方向是简并税种，清理收费，降低负担，实行费改税一是简化现行税种，统一内外税制：合并城市房地产税、房产税、土地使用税，适当时机开征物业税；内外资企业统一征税，适当扩大税基；逐步推行按评估值征税二是清理城镇建设的各类收费，把具有税收性质的收费转为税收三是进一步规范物业税什么是物业税物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地。通常情况下，物业是房地产（不动产）的别称，物业税即指房地产税或不动产税,来自中国最大的资料库下载,（1）开征物业税要注意的几个基本问题税种的功能定位及总体税负的确定核心问题：以收入目的为主，还是以社会经济调节为主开征物业税与其它相关税种的关系核心问题：要解决“多税同源”的问题，以降低纳税人的总体税收负担房产税（对内）、城市房地产税（涉外）、土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、印花税税制设计中的一些主要原则A、居民原有住房与新购商品房的税收区别B、居民基本生活住房与投资性用房的税收区别,（2）物业税制设计的具体方案已在北京、深圳等六城市试运行（空转），年底，将选择杭州、烟台实转方案一、设计原则：合并现有房地产类所有税费，执行统一的物业税。A、房地产公司：流转税及附加税企业所得税物业税房产出售环节税率大约为1215%B、投资者：按年缴纳物业税，采用比例税率按购入价格按重评价格购买时缴纳契税C、物业税总体税负：物业拥有期的税负总额与物业购入原值应大体一致,方案二：设计原则：将地产与房产分别进行核算对土地，征收土地使用税和土地使用费对房产，合并现行的土地增值税及房地产税等，征收统一的物业税A、房地产公司：流转税及附加税企业所得税土地使用税及土地使用费，税费率10%左右；物业税，税率5%左右。B、投资者：按年缴纳物业税，采用比例税率按购入价格按重评价格购买时缴纳契税,4、进一步完善消费税制度一是适当调整征收范围。对高档消费品、资源消耗品、不利于环境保护的产品二是优化税率结构水平三是完善征管办法5、个人所得税改革的主要内容（1）个人所得税有哪几种税制模式？综合所得税制模式、分类所得税制模式、综合与分类相结合的税制模式（二元模式、混合税制模式）（2）我国实行综合与分类相结合的个人所得税税制模式有什么好处（3）个人所得税改革的主要内容是什么第一、改革税制模式：实行综合与分类相结合的税制第二、合理界定纳税人标准第三、优化税率结构，对纳入综合所得范围的应税所得，适当降低最高边际税率，减少税率档次，调整税率级距。对列入分类所得范围的确定合理的税率水平第四、规范减免税政策第五、调整费用扣除第六、进一步规范和拓宽税基，堵塞税收漏洞,来自中国最大的资料库下载,国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知的解读当前房地产市场存在的主要问题是：房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱，这些均说明在住宅业已经出现了一定的泡沫一、强化规划调控，改善住房供应结构严格土地管理1、根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间2、加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为二、严禁转让期房，稳定住房价格三、要充分运用税收等经济手段调节房地产市场1999、2003年对个人购买住房又对外销售的几项优惠政策（一）营业税：财税1999210号、财税200310号,来自中国最大的资料库下载,（二）土地增值税：财税1999210号（三）个人所得税：财税1999278号（四）契税：财税1999210号（五）印花税印花税暂行条例规定：商品房销售（财产转移）按销售额的万分之五对买卖双方征收印花税根据宏观调控需要，国家对营业税的优惠政策做了调整1、自年月日起，对个人购买住房不足年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税2、个人购买普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。,特别需要说明的是，现行对个人销售住宅的优惠政策在这次调整中只调整了营业税。而契税、土地增值税、个人所得税的优惠政策仍继续执行，印花税目前对此没有优惠政策，这次调整中也维持不变四、支持普通百姓自住住房需求各地要制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准，原则条件是：1、住宅小区建筑容积率在以上2、单套建筑面积在平方米以下3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格倍以下允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的经济适用住房建设单位利润要控制在以内,来自中国最大的资料库下载,五、完善城镇廉租房制度1、要根据廉租住房需求，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要2、鼓励发展并规范住房出租业，多渠道增加住房供给，提高住房保障能力六、严格中介机构市场准入，严肃查处违法违规销售行为，当地房地产主管部门要将下述行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光1、对虚构买卖合同，囤积房源2、发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购3、对不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目建设要求的4、对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布,来自中国最大的资料库下载,一、企业纳税筹划概述（一）纳税筹划的概念:纳税人基于税法规范，通过对筹资、投资、以及经营活动实现进度的合理安排，达到纳税零风险、税负相对最小化和经济效益最大化目的的管理活动（二）纳税筹划的目的1、减轻综合税负，实现经济效益最大化2、获取资金的时间价值3、实现纳税零风险4、普及税法，提高纳税人的纳税意识5、有利于税法的不断完善,（三）企业纳税筹划的特点1、企业纳税筹划在空间上的全面性2、企业纳税筹划在时间上的全过程性3、纳税筹划的全员性,来自中国最大的资料库下载,(四)房地产开发企业纳税筹划的主要方法1、转让定价法（1）转让定价的方式（2）转让定价的方法利用商品交易的筹划利用原材料和零部件购销的筹划利用固定资产购建的筹划利用提供劳务的筹划利用无形资产的筹划利用租赁业务的筹划利用借款费用的筹划,来自中国最大的资料库下载,2、用因素分解法来研究企业所得税的纳税筹划企业所得税纳税筹划因素分解图,流转税的纳税筹划,应纳税额=（销售单价销售数量）-（成本+费用+税金+损失）适用税率,收入总额准予税前扣除项目金额,应纳税所得额,如何计量何时确认,扣除范围怎么扣除（扣除方法）,低税率临界点筹划,3、销售时间递延法（1）分期收款方式（2）赊销方式（3）委托代销方式（4）配比原则在营业收入中的应用4、计税营业额减除法营业税计税营业额=全部收入购置（或抵债)原价5、比较法6、避税临界点法,来自中国最大的资料库下载,7、分劈法：8、筹资成本抵扣法：息税前资产收益率借款费用率财务杠杆正效应息税前资产收益率息税前净利润/资产平均占用额息税前净利润净利润所得税借款费用,来自中国最大的资料库下载,（三）会计处理是纳税筹划实现的重要手段会计实现：运用会计原则、会计程序、会计方法使会计主体的经营决策、经营目标、经营活动成为事实的过程1、为什么会计处理是纳税筹划实现的重要手段（1）税收对会计核算的依附性（2）纳税筹划只是一种规划，还需要采用一定的手段去完成（3）会计处理是纳税筹划实现的重要手段,而不是唯一手段,2、会计处理如何为纳税筹划服务（1）会计人员参与企业筹建的策划（2）设计一套符合法规制度并能满足纳税筹划需要的本企业的会计核算办法（3）会计处理要具有整体观念（4）会计人员要勤于钻研业务，运用会计原则、会计程序和会计处理方法为纳税筹划服务（5）纳税筹划寓于会计核算的全过程之中（6）作好纳税的基础工作,来自中国最大的资料库下载,（6）做好纳税的基础工作国家税收法规的搜集、解读、加工、整理工作组织有关人员学习税收法规企业纳税筹划的日常组织工作建立纳税台帐编报企业纳税情况分析报告企业与税务机关的协调工作,来自中国最大的资料库下载,第三讲营业税的纳税纳税筹划营业税的税收稽查要点（1）检查企业对应税营业额的确认是否正确、合理，营业收入是否包括各种价外费用。按合同规定时间应收取而未收到的销售款是否申报纳税。关联企业之间销售价格是否合理（2）销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税（3）动、拆迁补偿等行为是否按规定申报纳税（4）以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税（5）检查房地产开发企业是否存在以房抵债的行为（6）通过对房地产企业“企业利润分配”及“营业外支出”等会计科目的审核，检查企业是否存在将商品房用于分配和赠与行为,（7）是否存在低价销售的行为。检查企业在销售商品房时，是否存在价格明显偏低而无正当理由。若存在这种情况，税务机关应重新核定其营业收入额（8）各种房产出租收入是否按规定申报纳税（9）其他营业税涉税问题本期营业税应纳税额=（主营业务收入+期末预收账款-期初预收账款+价外收费）X5%（一）营业额的计量1、商业折扣:又称折扣销售或打折，是指企业为促进销售，在商品、劳务价格上给予购货方的优惠。例、某房地产公司售出别墅一栋，400平方米，售价120万元，赠送一个车库，15平方米，市场价3万元。发票填写别墅一栋，价120万元应补税款：营业税及附加30000X5.5%=1650元企业所得税30000X33%=9900元个人所得税30000/（1-20%）X20%=7500元计入营业外收入再补交企业所得税2475元合计21525元,税负71.35%,如何开具发票（1）先打折再销售：120X97.57%=117.084万元3X97.57%=2.926万元(2)把销售额和折扣额开在同一张发票上.2、现金折扣及其在房地产行业的应用现金折扣是指赊销发生后，债权人为鼓励债务人在规定期限内付款，而向债务人提供的债务扣除现金折扣与商业折扣的区别（1）对公的现金折扣（2）对私的现金折扣企业会计制度要求采用总额法对现金折扣进行会计处理，销货方给予客户的现金折扣，从融资的角度看，属于一种理财费用，应在实际发生时计入当期“财务费用”现金折扣的凭证；现金折扣要登记纳税调整台账如何填报企业所得税纳税申报表,来自中国最大的资料库下载,3、销售折让:销售折让是指商品销售后，由于其品种、质量等原因购货方提出异议，商品虽未退回，但销货方需给予购货方一种价格折让，其实质是原销售额的减少国税发1993150号：销售退出与索取折让证明单4、销售退回：税法规定：“企业发生的销售退回，只要购货方提供退货的适当证明，可冲销退货当期的销售收入”会计制度及相关准则规定企业销售商品发生的销售退回,其相关的收入、成本等一般应直接冲减退回当期的销售收入和销售成本等属于资产负债表日后事项涉及的报告年度所属期间的销售退回，应当作为资产负债表日后调整事项，调整报告年度相关的收入、成本等,税法规定：企业发生的销售退回,只要购货方提供退货的适当证明,可以冲减退货当期的销售收入企业年终申报纳税汇算清缴前发生的资产负债表日后事项,所涉及的应纳所得税调整,应作为报告年度的纳税调整。企业年度申报纳税汇算清缴后发生的资产负债表日后事项,所涉及的应纳所得税调整,应作为本年度的纳税调整差异分析除属于资产负债表日后事项的销售退回,可能因发生于报告年度申报纳税汇算清缴之后,相应产生会计规定与税法规定对销售退回相关的收入、成本等确认时间不同外,对于其他的销售退回,会计制度规定与税法规定是一致的,例、甲公司2003年财务报告经董事会批准已于2004年3月28日报出，该公司2003年所得税汇算清缴于2004年2月25日办完。由于质量原因，2003年10月售出的一套住房，客户提出退房，该房售价300万元，成本价270万元在未发生退房时应交企业所得税为363万元2004年2月21日甲公司已收回住房，客户已将发票退回会计处理A、调整2003年度主营业务收入及相关科目借：以前年度损益调整3000000贷：应付帐款某客户3000000、调整2003年度主营业务成本借：开发产品2700000贷：以前年度损益调整2700000,C、调减营业税借：应交税金应交营业税150000贷：以前年度损益调整150000纳税调整a.调整2003年度的所得税和应交所得税借：应交税金应交所得税49500（1533）贷：以前年度损益调整49500b.调整2003年度未分配利润借：利润分配未分配利润100500贷：以前年度损益调整100500,例2、乙公司2003年度所得税汇算清缴于2004年2月15日完成，2月25日，乙公司收到2003年11月售出商品房退回，客户退回了发票，该房销价180万元，成本价150万元，退房款已支付该公司2003年度汇算清缴时确定应交所得税231万元，会计利润650万元该公司2003年度财务报告于2004年3月8日经董事会批准对外报出会计处理A.调整报告年度主营业务收入借：以前年度损益调整1800000贷：银行存款1800000B、调整营业税借：应交税金应交营业税90000贷：以前年度损益调整90000,C、调整报告年度主营业务成本借：开发产品1500000贷：以前年度损益调整1500000纳税调整A.应付税款法a、2003年度会计报表借：利润分配未分配利润210000贷：以前年度损益调整210000b、2004年度会计报表假设乙公司2004年度会计利润为800万,没有其他调整事项2004年度应纳税所得额=800-21=779万元2004年度应交所得税=77933%=257.07万元,确认所得税费用的会计分录为：借：所得税2570700贷：应交税金应交所得税2570700B、纳税影响会计法：a、2003年度会计报表借：递延税款69300(21000033%)贷：以前年度损益调整69300借：利润分配未分配利润140700贷：以前年度损益调整140700b、2004年度会计报表借：所得税2640000(800万X33%)贷：递延税款69300应交税金应交所得税2570700,5、违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。（财税200316号）“因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。”这条规定包含着两层含义，一是赔偿金收入应计入企业营业税的计税营业额；二是赔偿金收入应使用营业税发票6、关于转让在建项目的税收政策和纳税筹划（1）转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进行施工阶段的在建项目按“转让无形资产”税目中转让土地使用权项目征收营业税（2）转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税例、甲企业有一在建项目，评估500万卖给乙企业，乙企业继续完成该项目，又投入开发费用400万。该项目建成后，售价为1000万筹划前：甲方交税25万；乙方交税50万,财税2002191号文件规定：“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让不征收营业税。”甲方投在建工程500万乙方投现金400万（投资免税）项目建成对外销售交纳10005%的营业税,7、关于合作建房的纳税筹划：合作建房:是指由一方（简称甲方）提供土地，另一方（简称乙方）提供资金的合作建房第一种方式是甲方出土地，乙方出资金，房屋建成后，按比例分配房屋。这是纯粹的以物易物，即双方以各自拥有的部分土地使用权和部分房屋所有权相互交换土地使用权和房屋所有权相互交换甲方以地换房转让部分土地使用权乙方以房换地销售部分不动产计税营业额：按细则第15条核定,例1、甲企业提供5000平方米土地，乙建筑施工企业提供2000万元资金并负责施工，房屋建成后对半分成，甲方分得房屋后将一半出售，售价800万，其余自用乙方将建成后的一半转让属“自建建筑物后销售”，应按“建筑业”、“销售不动产”各交一道营业税，计算组成计税价格，假设成本利润率分别为8%、10%：建筑业计税价格=2000*50%*（1+8%）（1-3%）=1113.4万元建筑业营业税=1113.4*3%=33.4万元销售不动产计税价格=1113.4*（1+10%）（1-5%）=1289.2万元销售不动产营业税=1289.2*5%=64.5万元甲方转让了土地使用权、销售不动产，应交营业税1289.2*5%+800*5%=104.46万元,甲方出土地,乙方出资金,房屋建成先由乙方使用若干年,然后,把房屋土地一起归还甲方实质是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权甲方出租土地换取建筑物乙方以建筑物换得土地使用权例2、甲方将土地所有权出租给乙方10年，乙方出资1000万元委托建筑公司在该土地上建房并使用，期满后，乙方将土地及房屋归还甲方乙方按销售不动产交税：1000（1+10%）（1-5%）5%=57.89万元甲方按服务业-租赁业交税：1000（1+10%）（1-5%）5%=57.89万元,第二种方式甲方以土地使用权,乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房双方按一定比例分配住房甲方：按向合营企业转让土地使用权征税合营企业：按销售不动产征税甲方采取按销售收入的比例提成的方式参与分配甲方：按收入一定比例分成将土地使用权转让给合营企业提取固定利润就甲方提取的收入按“转让无形资产”征税合营企业：按销售不动产征税,例3、甲方以土地所有权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。协议规定，甲方按销售收入的20%提成作为投资收益。合营企业本年取得销售收入1000万元，甲方分得投资收益200万元甲方转让土地使用权交纳营业税：200X5%=10万元合营企业按销售不动产交纳营业税：1000X5%=50万元双方采取风险共担、利润共享的分配方式:免税例4、甲方以土地所有权10000平方米、乙方以货币资金8000万元投资成立合营企业，采取“利润分成、风险公担”的分配形式。当年建成住宅500套，销售400套，每套15万元。年终，经董事会决议，甲方分得住宅5套，乙方分得8套甲方以土地投资，采取利润分成、风险共担的分配形式，不交营业税。甲、乙分得住宅视同销售，由合营企业交营业税：（400+5+8）X15X5%=309.75万元,8、固定资产处置的定价技巧免税临界点销售价格=原价（1税率）例、某公司欲处理一台设备，原价200万，已提折旧18万，应如何定价解：临界点销售价格=200（12%）=204.08万元原价处置固定资产定价范围1.0204原价（固定资产原价）（定价系数1.0204）（低收益区）假设售价为200万，企业收益200万；假设售价为202万，应交增值税：3.89万，企业收益为198.11万；假设售价为210万，应交增值税4.04万，企业收益为205.96万,售价原价毛利为售价；售价原价毛利=售价增值税额财税2002029号：纳税人销售自己使用过的应征消费税的机动车、摩托车、游艇，售价超过原值的，按4%的征收率减半征收增值税，售价未超过原值的，免征增值税9、价外费用的计算价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费例、某房地产公司2004年取得销售收入2000万元，代有关部门收取燃气费、管道费、有线电视初装费100万元，预收房款收入300万元应交营业税=（2000+100+300）X5%=120万元,国税发200469号关于住房专项维修基金免征营业税问题的通知：开发企业代收的住房专项维修基金免征营业税关于物业管理企业代收费用是否计征营业税的问题的通知（国税发1998217号）规定，物业管理企业代有关部门收取的水费电费、燃气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，不计征营业税。,（二）营业收入确认时间的筹划1、营业税计税营业额的税前减除：单位和个人销售不动产或转让土地使用权计税营业额的计算：包括购置的资产、抵债资产财税200316号规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额计税营业额=全部收入购置（受让）原价或抵债作价保险业：计税营业额=全部保费收入分保保费金融企业买卖金融商品：计税营业额=卖出价买入价,金融企业受托收款：计税营业额=全部收入支付委托方价款金融企业融资租赁：计税营业额=全部价款租赁物成本劳务公司营业额：营业额=从用工单位收取的全部价款转付工资及福利费代办社会保险代办住房公积金代办报销业务费建筑安装、通讯线路工程、输送管道工程计税营业额：计税营业额=工程价款设备价款财税200316号规定：“通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。其他建筑安装工程的计税营业额，也不包括设备价款，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。”邮政电信计税营业额=全部收入支付给合作方价款,运输企业计税营业额=全部收入支付给其他运输企业的运费旅游企业计税营业额=全部旅游收入代游客支付的房费、餐费、交通费、门票费、支付给其他旅游企业的旅游费广告代理业计税营业额=全部收入支付的广告发布费物业企业计税营业额=全部收入代业主（承租者）支付的水费、电费、燃气费、房屋租金关于营业额减除项目的凭证营业额减除项目支付款项发生在境内的，该减除项目支付款项凭证必须是发票或合法有效凭证营业额减除项目支付款项支付给境外的，该减除项目支付款项凭证必须是外汇付款凭证、外方公司的签收单据或出据的公证证明讨论：计税营业额的税前扣除是否会引起房地产行业销售形式的变化,2、一次性全额收款方式销售开发产品，“应于实际收取价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现”。3、分期收款销售收入的确认：“应按销售合同或协议约定付款日期确认收入的实现。”例、某房地产开发公司采用分期收款方式销售一栋写字楼,售价1000万元，开发成本840万元，合同约定，售楼款分四次收回，写字楼已交付买方，第一期楼款250万已存入银行。会计核算操作程序：“一交四分期”（1）将写字楼交付买方借：分期收款开发产品840万贷：开发产品840万,（2）收到第一期楼款借：银行存款250万贷：主营业务收入250万（3）开具发票计算营业税借：主营业务税金及附加12.5万贷：应交税金应交营业税12.5万（4）结转成本销售成本率=840/1000=84%本期成本=250X84%=210万借：主营业务成本210万贷：分期收款开发产品210万,4、银行按揭方式销售开发产品5、委托代销销售方式的纳税筹划（1）收取手续费方式：税法规定：“采取支付手续费方式销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现”。增设三个会计科目：委托代销开发产品受托代销开发产品代销开发产品款,委托方,受托方,购房人,房产,房产,发票,收费,例：甲房地产公司将一栋已建好的住宅楼委托乙公司代销，面积5000平方米，单位售价每平米3000元，成本价每平方米2500元，截止2月已售房1500平方米，乙公司已将代销清单送甲公司，手续费按2%支付甲公司会计处理：A、将楼交予受托方借：委托代销开发产品12500000贷：开发产品12500000B、收到受托方代销清单，对购房人开具发票借、应收帐款乙公司4500000贷：主营业务收入4500000借：主营业务税金及附加225000贷：应交税金应交营业税225000C、计提手续费借：营业费用90000贷：应收帐款乙公司90000,D、结转成本借：主营业务成本3750000（2500X1500）贷：委托代销开发产品3750000乙公司会计处理：A、受托代销住宅楼借：受托代销开发产品15000000贷、代销开发产品款15000000B、本月售楼1500平方米借：银行存款4500000贷：应付帐款甲公司4500000C、转销代销开发产品款借：代销开发产品款4500000贷、受托代销开发产品4500000,D、计提手续费，对甲开具发票借：应付帐款甲公司90000贷：主营业务收入90000E、计提税金，按5%计算营业税借：主营业务税金及附加4500贷：应交税金应交营业税4500（2）视同买断方式：是由委托方和受托方签订协议，委托方按协议价收取代销开发产品的价款，实际售价由受托方自定，实际售价与协议价之间的差额归受托方所有讨论题:为什么房地产企业可以采用视同买断方式销售开发产品?,例、接上例，假设甲与乙的协议价仍是每平方米3000元，乙公司对外售价每平方米3200元，乙公司收入为销售差价，其他条件不变甲公司会计处理A、按协议价将住宅楼委托乙公司代销借：委托代销开发产品12500000贷：开发产品12500000B、收到代销清单，对乙开具发票借：应收帐款4500000贷：主营业务收入4500000借：主营业务税金及附加225000贷：应交税金应交营业税225000,C、结转成本借：主营业务成本3750000贷：委托代销开发产品3750000乙公司会计处理A、受托代销住宅楼借：受托代销开发产品15000000贷：代销开发产品款15000000B、售楼1500平方米（直接对购房人开发票）借：银行存款4800000贷：主营业务收入4800000借：主营业务税金及附加15000（480-450）X5%贷：应交税金应交营业税15000,C、收到甲发票，结转成本：借：代销开发产品款4500000贷：应付帐款甲4500000借：主营业务成本4500000贷：受托代销开发产品4500000乙公司毛利：30000015000=285000（3）采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的受托方对购房人开具发票、委托方对受托方开具发票受托方发票：发票金额=基价超基价全额计税营业额=发票金额委托方发票金额委托方发票金额=计税营业额=基价超基价分成,（4）采取包销方式委托销售开发产品的纳税筹划要点：注意营业税计税营业额的税前减除，避免误缴税（5）委托销售结算期应按月或按季，在合同中明确代销清单主要内容：开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等讨论题：财税200316号文件对营业税计税营业额税前减除的规定，引起房地产企业销售方式的变化，增加了视同买断方式、包销方式、基价加超基价分成方式等，这种销售方式的变化是否会引起公司治理结构的改革？,6、配比原则在营业收入中的应用：财税200316号文的规定：“已交纳过营业税的预收性质的价款逐期转为营业收入时，允许从营业额中扣减”会计制度规定：包括在商品售价内的服务费，应在商品销售实现时按售价扣除该项服务费后的余额为商品销售收入，服务费递延至提供服务的期间内确认为收入。规定了“递延收益”过渡性科目例：甲房地产公司向乙公司出租一套待售商品房，租赁期限为五年，一次性收租金100000元，合同规定甲公司还要提供简单装修，已知装修费20000元，该商品房每年提取折旧费6000元成本收入率=100000/（20000+6000X5）=200%房屋装修收入=20000X200%=40000元每年租金费收入=6000X200%=12000元,（1）收款时会计分录：借：银行存款100000贷：主营业务收入40000递延收益60000借：主营业务税金及附加5000贷：应交税金应交营业税5000（2）结转成本：借：主营业务成本20000贷：开发成本20000（3）每年计提折旧时：借：递延收益12000贷：主营业务收入12000借：主营业务成本6000贷：出租开发产品出租产品摊销6000,7、先出租再出售开发产品的纳税筹划（1）国税发200345号文规定：企业对租赁资产进行税务处理时，应按企业会计制度正确区分融资租赁和经营租赁国税发200383号文规定：“将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现”“将待销开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。”国税发200383号文又规定“将开发产品转作经营性资产”视同销售行为确认收入,按税法规定:开发产品出租可划分为融资租赁、经营租赁和临时性租赁,作为融资租赁、经营租赁的开发产品应转做经营性资产，视同销售；临时租赁不转经营性资产经营租赁租赁融资租赁临时租赁不转经营性资产，不交税。（1）经营性租赁的会计核算：“出租开发产品”设二级科目：出租产品、出租产品摊销。将开发产品出租时借：出租开发产品出租产品（原价）贷：开发产品,视同销售，计税。,出租开发产品收取租金,计提折旧；借：银行存款贷：主营业务收入借：主营业务成本贷：出租开发产品出租产品摊销（累计折旧）出售出租开发产品,结转成本：借：银行存款贷：主营业务收入借：主营业务成本出租开发产品出租产品摊销贷：出租开发产品出租产品,（2）融资租赁承租人的帐务处理：融资租赁租入固定资产的入帐价值：租赁开始日固定资产的原帐面价值与最低租赁付款额的现值两者较低者作为入帐价值最低租赁付款额：在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的各种款项（不包括或有租金和履约成本），加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余额（3）出租人营业收入的确认，出租货物的实际成本，会计科目为“融资租赁资产”包括购建租赁资产的购入价、关税、增值税、运杂费，保险费、安装费和借款利息,上述有关概念的关系如下：租金总额+支付廉价购买选择权的金额或担保的租赁资产余额最低租赁付款额最低租赁付款额-最低租赁付款额现值=承租人的未确认融资费用出租资产的帐面价值,A=10万元；I=5%；t=5年；F1=0.1万元；F2=5万元。年金现值公式：P/A，i，t=4.329477一次支付现值公式：P/F，i，t=O.783526最低付款额=100000X5+1000=501000元；最低付款额现值=100000X4.32947+1000X0.783526=433731元未确认融资费用=501000433731=67269元（1）租赁开始日借：固定资产融资租入固定资产433731未确认融资费用67269贷：长期应付款应付融资租赁款501000（2）支付租赁费时借：长期应付款应付融资租赁款100000贷：银行存款100000（3）分摊未确认融资费用借：财务费用利息支出13454贷：未确认融资费用13454,最低租赁收款额=最低租赁付款额最低租赁收款额+未担保余额租赁投资总额租赁投资总额的现值=未实现融资收益租赁开始日租赁资产的原帐面价值融资收入就是融资租赁的营业收入，按此计算缴纳营业税国税函2000514号关于融资租赁业务征收流转税问题的通知，对未经中国人民银行批准的“其他单位从事融资租赁业务，租赁的货物的所有权转让给承租方，征收增值税，不征收营业税；租赁的货物的所有权未转让给承租方，征收营业税，不征收增值税,（3）出