北京房地产市场综合分析报告.DOC

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北京房地产市场综合分析报告目录一、国内房地产市场现状………………………………………………………………………………………………..2 1、房地产市场具有巨大的需求潜力……………………………………………………………………………………………………….. 3 2、房地产市场具有明显的地域性……………………………………………………………………………………………………………4 二、北京房地产市场现状………………………………………………………………………………………………..5 1、京城楼市简析……………………………………………………………………………………………………………………………..5 2、消费者分析………………………………………………………………………………………………………………………………..9 三、北京房地产广告投放分析…………………………………………………………………………………………..12 1、背景分析…………………………………………………………………………………………………………………………………..12 2、广告投放具有季节性……………………………………………………………………………………………………………………..12 3、平面媒体是房地产广告投放的首选……………………………………………………………………………………………………..13 4、房地产广告报纸媒体的选择情况………………………………………………………………………………………………………..14 四、附件（市场资料）………………………………………………………………………………………………….. 15 一、国内房地产市场现状 1、房地产市场具有巨大的需求潜力国内房地产在持续低迷近五年之后，2000年开始整个房地产市场需求明显增强，出现了反弹现象。房地产企业的经营状况普遍得到了改善并从沿海逐步向内地推进，由中心城市向中小城市发展，并将加快向市郊及城乡结合部推进。据国家统计局的最新数据，今年以来，房地产市场持续火热，商品房全面热销，每平方米销售价格达到2304元，比去年同期增加了230元，增长11.1%。其中北京房价居全国首位，平均每平方米售价高达4771元，同期比上涨了25.8%，新建住房面积为841万平方米，与去年同期（453万㎡）相比翻了近一番。上海目前已批待建的住宅面积约是在建面积的5倍左右。广东则以超过40个月房地产投资资金以两位数增长，今年头4个月广东地产商投资资金就达到218亿元，占全国总量的两成以上，比例惊人。 2003年上半年全国房地产开发面积、销售情况（数据来源：国家统计局）主要指标实际完成比去年同期增减自年初累计（万㎡）去年同期（万㎡）绝对数（万㎡）增减（%） 1、土地开发面积（本年购置土地面积） 6666.45 4229.29 2437.16 57.6 （完成土地开发面积） 3334.25 2610.12 724.13 27.7 2、商品房建筑销售面积（施工面积） 49523.89 40846.38 8677.51 21.2 （竣工面积） 4840.66 4119.14 721.52 17.5 （销售建筑面积） 5126.57 4073.18 1053.39 25.9 3、商品房销售额 1181.16亿元 844.93亿元 336.23亿元 39.8 专家预计，在21世纪初，中国住宅建设可望保持平均每年50%的增长速度；到2005年，全国最少需建城镇住宅15亿平方米，农村住宅35亿平方米，而且还有近30亿平方米的陈旧住宅需要改造，将给地产发展商的投资提供巨大的市场。 2、房地产市场具有明显的地域性房地产开发的对象是不动产，房地产业本身是一个地域性很强的产业，每个城市都有自己不同的地域风格和地域文化。从房地产开发及销售面积上看，全国各地存在着很大的差异，广东、上海发展较早市场比较成熟，相比之下，许多地区存在着较大的需求空间。 2003上半年全国房地产主要地区住宅施工、竣工、销售面积情况排序 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 地区广东上海浙江北京江苏山东四川福建辽宁重庆施工面积（万㎡） 5643.31 3335.64 3070.28 2673.20 2516.61 2228.49 2048.28 2029.44 1817.68 1552.21 新开工面积（万㎡） 1317.39 797.73 969.32 841.92 1054.39 929.30 744.80 488.54 869.12 492.84 竣工面积（万㎡） 704.16 359.96 337.80 179.26 383.21 201.00 277.68 258.19 75.34 132.81 销售面积（万㎡） 636.88 481.96 360.78 236.01 484.54 232.25 290.62 221.49 220.22 147.28 2003年8月份全国5大城市房地产景气指数月度情况地区基值目前指数同上月比 8月市场特征北京 1000 1114 升8点 8月北京房地产异常活跃，国房开发景气指数呈现全面上扬走势上海 1000 757 升5点上海房地产市场持续保持价增量增的大好局面，继续向上攀升天津 1000 604 下降1点天津住宅市场价稳量升，呈现总体平稳态势深圳 1000 1236 上升5点深圳新盘层涌，房地产销售出现小高潮重庆 1000 491 上升6点重庆经济结构调整略见成效，指数向上攀升（数据来源：国家统计局）二、北京房地产市场现状 1、京城楼市简析 1-1、北京房地产市场利好不断，异常活跃随着申奥成功以及即将入世的利好，北京的房价更是被炒得沸沸扬扬。奥运经济将使北京市基础设施加速建设，也使北京的面貌日新月异。未来五年，市政府将投入1800亿元加入市政基础建设和改造。这些投入带动最明显的行业就是房地产。今年1-7月北京的房地产开发投资额达到327.65亿元，比去年同期增长了58.9%，投资额仅次于广东，国内名列第二，并继续加速度增长。北京1-7月商品房的开工面积为1172.7万平方米，同比增长91.8%，房地产开发景气指数更是呈现全面上扬走势。北京7、8月来的市场是否存在泡沫、房价是涨是跌、奥运经济、WTO经济等等已成为当前京城房地产市场的中心话题，专家认为北京房地产市场潜力空间无限，但目前面临突破的障碍仍是供需结构和政府产业导向的问题。（图1-1）2003年1-7月北京房地产开发投资额构成（图1-2）2003年1-7月北京房地产开工面积构成 ——数据来源：2003.9.26《中国房地产报》 1-2、南北“大鳄”注视京城，投资旺盛据统计，全北京的房地产开发企业已超过3390家，其中仅去年至今年4月新注册的房地产开发公司就达1170家。目前，北京的房地产开发企业中外来军团越来越多。继万科、上海金马、山东鲁能营大、福建金源集团、顺华房地产之后，今年因足球而闻名的大连万达、因要“上市”而声势先行的深圳金地等外地军团加盟京城热点区域CBD（中央商务区），一时间，北京市场成为上海、深圳、大连、广州、福建等房地产企业纷纷抢占的对象。在北京拓展市场的外省市企业，在当地大多占据着龙头老大的地位。由于北京市场存在着巨大的诱惑力，据称如果市场条件适合，将会有更多的外省市房地产企业进入北京。北京房地产市场部分外地企业状况一览表企业发展现状发展目标大连万达在成都圈地2000亩，其百万平方米的“成都花园”两天吸纳两万客流及两亿销售额。目前，万达的对外扩张已经发展到北京、长春、成都、昆明，年底还要扩展到15个城市。目前销售额是30亿，下一步计划确保50亿，力争55个亿。计划用3年时间，成为房地产年销售过百亿的企业。深圳金地新上市的金地除在深圳、北京扩大开发规模外，还表示将逐步向全国发展，在全国形成5个中心区域，年开发量达到10万平方米，销售额实现32亿元。让企业总资产达到60亿元（净资产40亿元），做成地产蓝筹股。万科继续加大对深圳、上海、北京和沈阳等城市的房地产投资力度外，实施了新城市扩张策略，在成都已显示了集团品牌的号召力。万科还顺利进入武汉、南京、长春市场进行住宅开发，开始了新一轮战略布局。计划明年投入40亿元，考虑引入具有雄厚实力的财团完成自己迅速扩张的战略 ——资料来源：2003.9.24《中国房地产报》 1-3、商品房价位偏高，普通住宅比例大（图1-3）北京房地产在售房地产项目构成（图1-4）北京朝阳区在售房地产价格构成 ——数据来源：2003.7.16《中国房地产报》目前，北京房地产市场在售房地产项目约有800个，其中普通住宅规模在整个市场中所占比例最高，为66.68%。由于各地区位置、环境、基础设施不同，商品房价格也有极大差异。总体看，北京市普通商品房价格较高，房价水平高于成熟的上海和深圳市场。北京朝阳、丰台、海淀三区普通商品住宅构成比较区域集中价位占区域内比例主要分布地点点评朝阳区 3000—5500元/㎡ 69.77% 主要分布于望京、亚运村、八里庄等地虽然北京个人消费近期猛增，但普通商品房价格显得较高，最为广大中低消费者关注的低价位商品房规模相对较小，这一市场现状近期还难以改变。 7000—8000元/㎡ 9.51% 主要分布于劲松、朝阳门、燕莎国展、亚运村等地丰台区 5000元/㎡以下 80.3% 主要分布于方庄、玉泉营、木樨园、六里桥等区域内 5500—6000元/㎡ 10.38% 主要分布于方庄、六里桥等地海淀区 4000—5000元/㎡ 29.08% 主要分布于八达岭高速路、上地、学院路附近 5500—7000元/㎡ 43.98% 集中于中关村、紫竹院、马甸、学院路等地 1-4、楼市类别及各区域竞争状况北京楼市大致分布及价格状况一览表项目类别分布区域区域特征、规模价位构成普通商品住宅朝阳区朝阳区依托于望京、亚运村等成熟的居住大社区，因此商品住宅开发规模居全市之首，达到30%。价位主要集中分布于3500—8000元/㎡之间，占整个市场规模的68.41%。从海淀、丰台、朝阳三区比较来看：朝阳区项目平均价位较高，主要以中高档项目为主；丰台区价位最低，以中抵档项目为主；而海淀区中高档、中低档项目分布比较对称。丰台区区内南三环附近开发量逐渐增加，方庄、玉泉营等社区逐渐成熟，普通住宅开发量仅次于朝阳区。海淀区由于中关村区域、学院路区域、八达岭高速路两侧有较好的环境优势，其普通住宅开发量也比较大。大兴、西城、通州区普通住宅开发量均超过了5% 经济适用房朝阳区分布在区内十里堡、酒仙桥、望京等多个地方，上述地点是经济适用房比重最大的区域。经济适用房由于有政府限价，价格集中在1500—4500元/㎡之间，其中3500元以上的开发规模比例达到65%以上。丰台区主要集中于六里桥商圈，规模也比较大。大兴、海淀、石景山、通州等区经济适用房规模均在10%以下。公寓朝阳区朝阳区占据了CBD（中央商务区）以及亚运村的优势，公寓规模比重最大，达到了41.94%。 4000—9000元/㎡之间的开发量最大，占整个公寓市场的54.66%。海淀区有中关村支撑，公寓规模相对比较集中。其他区域东城、西城、崇文、宣武、丰台等区的公寓市场占有率均在10%以下。别墅近郊及远郊区域主要分布于昌平、顺义、朝阳、通州等近郊及远郊区域，其分布与区域设施、交通状况等特点有较密切关系。 7000元/㎡以内的占别墅市场43.2%，10000元/㎡以上占总量的49.75%。（综合资料） 2、消费者分析 2-1、高档商品房消费群体特征可以说北京是高档商品房消费最为旺盛的城市，近期，精品家园公司在购房者俱乐部会员中，采取随机抽取的方式对支付能力在8000元/㎡（高档商品房）以上的购房消费群体调查得知：年龄：30至45岁的中青年人占据了绝对的主力，为被调查人数的54.3%。职业：外企、合资性质企业人员为主，占42.1%；其次为民营、私营、合作经营性质人员，比例为54.3%。家庭年总收入：与购买能力最为密切相关的因素之一。调查中68.8%的购房者家庭年总收入在20万元以上。交通工具：购买人群中69.3%的已经拥有私家车或单位配车。 2-2、高档房消费者对购房区域的选择据调查显示，京城去年开盘单价在8000元/平方米以上的商品房，有一半位于朝阳区，且东部地区居多。调查中的高档房消费群对购房区域的选择分别为：东部地区最受偏爱，选择率达到了23.6%，其余依次为北部、东北、西北、西部等区域，而最不被买家看好的是南部地区，西南部的被选率仅为2.5%。近几年，信息产业的迅猛发展和亚运商圈的形成，加快了中关村和亚运村两地经济发展的步伐，同时也使北部、西北部成为人们购买高档房的理想区域，而南城地区则因为没有明确的经济发展的支撑点，相应受到高档房消费者的冷落。同时环线的概念也在消费者心目中悄悄发生着变化，购买者最为青睐的区域已经不再是二环或三环路，而是三环至四环之间，选择率为39.4%。 2-3、高档房消费者购房的选择因素决策时间的选择：潜在购房者有84.9%的人打算在一年内购买，同时计划在半年内购买的人居多。购房居住情况：有86.6%的购房者选择了与父母、子女、配偶共同居住。购房面积的选择：只有11.3%的消费者选择100平方米以下的户型，而占88.7%的购房者选择面积都在100平方米以上，其中选择单元面积在150平方米以上的占38.7%。购房户型的选择：对户型的选择以三居室和复式住宅居多，比例为57.1%；选择两居室的比例为20.1%。影响购房的重要因素：环境对买家的影响最大，达到了41.2%，其次为户型设计、配套设施、教育条件和邻里素质。调查中发现，环境因素对消费者购房的影响最大。在首都，随着城市人口密度的加大和污染的加剧，消费者更加向往舒适、清新的生活环境。相对而言，市区内8000元/平方米的高档公寓商品房，因其建筑密度大、绿化较少而使得位于近郊的低密度住宅以及TOWHOUSE俏销的原因之一。其次为户型设计，因为户型的好坏直接关系到居室内生活环境的好坏，从而影响到生活质量的高低。作为一个高尚社区，邻里的素质也是衡量该社区档次的重要指标之一。在这个层面的消费群中，被大众看作是第一要素的价格因素却成了被遗忘的角落。（附：据非官方最新的统计调查，北京置业者75%以上欲购50—60万元以下的商品房。60万元总楼款，首付20%即12万，做20年按揭，月供在3500—4000元之间，物业管理费在500元左右。购房的主要考虑因素为：地段、户型、小区环境、物业的配套设施、物业交付日期、价格及付款方式、物业管理费、住宅装修标准等。） 2-4、北京购房者获取房地产信息的途径（图2-1）北京消费者了解房地产信息的渠道 ——数据来源：北京伟业顾问公司调查资料报纸是房地产广告的主要媒体，北京的房地产项目大多选择报纸广告作为主要的宣传方式，其次是口碑即熟人朋友的推荐也有相当重要的位置。电视广告由于可保存性较差，需反复播放因此成本较高，相比于广州而言，北京楼盘的电视广告投入极少，消费者获取有效信息的途径也排在了新兴媒体互联网之后。调查显示：大部分业界人士认为电视广告的优势是具有声像效果，更适于塑造企业形象（72%），如果选择投放房地产电视广告，可能首选的形式是形象广告（56%），其次是楼盘专题片（50%），只有约6%的人选择销售广告。在影响力和冲击力方面，电视广告具有不可替代的作用，因此，推广策划者有必要引导发展商，改变其对电视广告的认识。三、北京房地产广告投放分析 1、背景分析房地产市场具有明显的地域性，和相对于商品房市场开放较早的广州相比，北京楼市商战只能算刚刚开始。首先，在北京，国家大机关聚集，实物分房刚刚结束，集团购房正在退出北京楼市，属于彻底市场行为的个人购房者比例正在加大；其次，北京目前一个房地产在售项目的广告费投入只占销售额的1%左右，而广州深圳需占销售额的3%—5%，甚至占到8%。譬如一个10万平方米，均价在4000元的中小楼盘，在广州的广告投放量少的也有2800元，而在北京够400万元投放量的就算“大手笔”了。相对来讲，北京房地产市场的竞争程度要低的多。 2、广告投放具有季节性（图3—1）2000年度北京房地产行业平面媒体投放走势图（万元） ——数据来源：2003年9月慧聪市场公司从上表可以看出，北京房地产广告的投放季节特点，房地产广告投放量在3至5月份基本持平，在6月份有一个飞跃；进入9月，也进入房地产行业的黄金时节，与当月其他行业相比，房地产行业广告量也是遥遥领先，到元月份又进入低谷。 3、平面媒体是房地产广告投放的首选大众报纸媒体是房地产行业各品牌拼杀的主要阵地，以北京2000年9月份为例，大众媒体吸纳的房地产广告占房地产总广告量的90%。 2000年9月北京地区位列全国前50竞争品牌的媒体选择媒体选择第一媒体第二媒体第三媒体品牌媒体名称费用（万）媒体名称费用（万）媒体名称费用（万）世纪城北京青年报 164.19 精品购物指南 54.2 北京晨报 22.4 恋日嘉园北京青年报 107.2 精品购物指南 36.26 北京晚报 17.94 紫竹花园北京青年报 50.99 精品购物指南 49.1 北京晚报 25.07 惠谷金色家园北京晚报 45.31 北京青年报 44.81 精品购物指南 34.6 东方广场经贸城中国建设报 26 财经时报 25.6 北京青年报 19.06 ——数据来源：2003年9月慧聪公司随着房地产市场发育的成熟，发展商在广告量大幅度增加的基础上，广告投入已从过去的遍地撒网转向集中式。据央视调查机构提供的数据表明：2000年1月至10月，北京房地产广告投放量据第一位的报纸，占了当地报纸房地产广告总量的59.82%，第二位占12.02%；上海第一位占71.73%，第二位占12.02%；广州第一位占74.71%，第二位占14.91%。广告投放集中度的出现，是市场走向成熟的一个必然选择。就房地产广告投放而言，每个地方都会形成1-2个主流报纸，吸收绝大部分的广告，其他报纸会成为辅助媒体。 4、北京地区房地产广告报纸媒体选择情况（图4-1）2003年2月北京主要报刊房地产广告占有量示意图（万元）数据来源：慧聪公司2003.9 各报刊基本资料二月份房地产广告占有量媒体名称发行量（万）发行周期房地产版位广告总量（万）房地产广告量地产广告%比当月全国排名北京青年报 65 每日周二、四版 5108.82 1570.61 30.7 3 精品购物指南 20 周二、五物业版 1884.63 828.8 44 5 北京晚报 80 每日周四楼宇周刊 4003.49 548.74 13.7 8 北京晨报 20 每日周三、周五 1576.93 351.16 22.3 12 北京经济报 5 每日 257.94 94.42 36.6 39 北京广电报 50 周二二、三版 502.47 84.81 16.9 43 北京报纸媒体基本上有固定的房地产版位，楼市广告信息集中在一起，方式就如同《南方都市报》周五一次的“黄金楼市”一样。四、附录（市场资料）京城楼盘50强已圈定　　北京晚报召起“2003年度北京十大明星楼盘评选活动”第一阶段程序———“京城楼盘50强”已经圈定。 2003年10月4日序号品牌地址均价（元/㎡）开发商广告语 1 一栋洋房亦庄开发区荣华北路 5700 北京懿麟房地产开发公司国际样板Townhouse社区 2 大西洋新城朝阳区广顺北大街33号 6300 北京信宜房地产开发公司真正的国际化社区 3 万科青青家园朝阳区京沈路旁（毛坯房） 4000 北京万科企业有限公司 CBD都市新锐栖居 4 万科星园北苑路紫玉山庄北 6180 北京万科企业有限公司中产阶级新生活 5 千鹤家园北四环内 6800 北京住总房地产开发部更多享受，由您安排 6 天天家园永定门外安乐林路22号 4600 北京恒鸿房地产开发公司好生活，天天有 7 元嘉国际公寓东城区新中街 12000 北京三元嘉铭公司精英文化，精质生活 8 长安新城长安街永定路口向南1500米 3950 北京大成开发集团经济适用房巅峰之作 9 方丹苑朝阳区劲松七区 5600 北京方恒房地产公司东二环，精致家园 10 世纪城紫竹院往西1500米 6400 北京金源鸿大房地产有限公司我们造城 11 东方银座东直门桥东南角 12000 北京京港物业公司成就新一代商务贵族 12 东润枫景燕莎以东2500米 6200 天鸿宝润房地产公司发现居住的真意 13 东晶国际北京经济技术开发区内 4600 北京国富华房地产公司国际大师作品，感受建筑作品魅力 14 北辰绿色家园亚运村正北3．5公里 5300 北京北辰实业股份公司 180万平方米奥运大社区精彩纷呈 15 北苑家园朝阳区立水桥 3960 北京城建兴华地产公司奥运村210万配套齐全社区 16 北京印象定慧立交桥的东北角 8000 北京金都房地产实业股份公司德国居住品质，东方人文情怀 17 立恒名苑广安门立交桥南200米路西 6180 北京立恒名苑房地产开发公司紧伴西贵商贾 18 亚运新新家园朝阳区辛店路 11000 北京京伯房地产开发公司被都市珍藏的自然 19 当代万国城东城区香河园1号 8800 当代鸿运房地产经营公司多元生活、多元客户、多元建筑、多元主题生活区 20 当代城市家园上地信息产业基地 5100 北京当代房地产开发有限公司上风上水上地，尚品板式规模社区 21 早安方庄方庄东里 6000 北京中广房地产有限公司方庄新地标——22层e时代人本住宅 22 华鼎世家望京新城中心区内 6200 北京城市开发集团有限责任公司 E时代集权豪宅 23 兴隆家园建国路29号（地铁四惠东站旁） 4600 北京天翌房地产开发公司 CBD首席生态绿洲 24 阳光华苑朝阳区京通苑30号楼 4580 北京市华远房地产股份有限公司泛CBD的阳光城 25 时代庄园亚运村北苑路东 6480 北京太合日盛房地产开发有限责任公司与城市相依，与自然相融 26 时代芳群方庄生活圈芳群园内 6680 北京城市开发集团有限责任公司方庄中的极品住宅 27 远洋天地慈云寺桥往南100米路东 6600 北京市天麟房地产开发有限公司年轻的天地，我们的生活 28 远洋风景西直门立交桥东300米 8200 北京市天麟房地产开发有限公司历经远洋，静享风景 29 枫桦豪景广内大街和宣外大街交汇处 7500 北京市天枫房地产开发公司都市纯板楼绿意社区 30 怡美家园上地环岛向东800米 4800 北京宏大兴业房地产开发股份有限公司怡然自得，美丽人生 31 怡海花园丰台区科学城东 4800 北京怡海花园房地产开发有限公司回到怡海，回到家 32 和平新城东北二环小街桥北100米 6680 北京强佑房地产开发公司城市主义生活圈 33 荣丰2008 广安门外大街305号 7000 北京荣丰房地产开发有限公司京城首家奥林匹克主题公寓 34 星岛嘉园北京经济技术开发区内 4300 北京亦庄新城房地产开发有限公司连获三大奖，精品外销房 35 亮马名居燕莎东8000米 9000 北京雅世房地产开发公司 36 美林花园紫竹院路33号 9000 北京辰泰房地产开发有限公司路漫漫其修远兮，吾将上下求索 37 宣颐家园旧宫镇小红门路28号 3400 北京宣颐房地产开发有限责任公司好房不贵从我们开始 38 冠城园北三环马甸桥西北角 9500 北京冠海房地产有限公司和谐，人聚空间 39 珠江骏景木樨园桥西南角（精装修） 5600 北京珠江房地产开发有限公司好生活在珠江 40 倚林佳园朝阳区亚运村林萃路 7450 北京科林房地产开发有限公司与奥林匹克公园零距离接触CITYHOUSE 41 涧桥泊屋馆苏州桥西北 7200 北京新纪元房地产开发公司 42 朗琴园手帕口桥向南500米 5280 北京润博房地产开发有限公司朗琴园让生活浓一些 43 得易家朝内大街老外交部对面 11000 北京亿洋星城房地产开发有限公司稀有地段的卓越商住楼盘 44 清芷园右安门东大街 8000 北京金马四方房地产公司京城瑰宝清芷园 45 深蓝华亭北四环中路6号 10000 北京市华远房地产股份有限公司我的工作就是享受生活 46 朝阳园Ⅱ 朝阳区甘露园南里 8088 北京利晖房地产开发有限公司 CBD生活平台 47 新世界太华公寓崇文门外大街5号 13000 新世界中国地产有限公司演绎国际都会非凡姿彩 48 嘉铭桐城亚运村北苑路86号 5680 北京嘉铭房地产公司奥运村里梧桐家园 49 橘郡亚运村正北16公里 8000 北京温碧源住宅有限公司为首富打造首墅 50 柏林爱乐朝阳区管庄路口往北500米 3800 北京城乡房屋建筑开发公司北京首家纯德国社区万科这半年业绩还不错　　上半年，万科各地楼盘销售业绩不错，在深圳、上海和天津主要楼盘的销售率超过90％，预售楼盘的售出率超过60％，结算面积32．2万平方米，较上年增长84％。深圳四季花城、上海华尔兹花园、沈阳花园新城、北京万科星园、天津花园新城、成都城市花园均有良好市场表现，北京万科星园、北京青青家园分别获得建设部颁发的新世纪人居经典住宅小区“建筑形态”金质奖和“人居经典”综合大奖。　　万科董事长王石认为，万科上半年紧紧把握住了房地产市场全面繁荣的机遇，在继续加大对深圳、上海、北京和沈阳等城市的房地产投资力度外，实施了新城市扩张策略，业务进展顺利。其中在成都市场的预售已显示了集团品牌的号召力。万科还顺利进入武汉、南京、长春市场进行住宅开发，开始了新一轮战略布局。王石表示，全国出现了新一轮房地产开发热潮，但不同于1993年宏观调控前的房地产泡沫，主要体现在消费市场基本平衡的供求关系上，购房者以自用者为主，而不是投资者，购地者以开发商开发为主，而不是炒卖地皮。此外，为了规范市场，政府将逐步规范土地市场，采用拍卖和找投标的方式出让土地。政府还提高了预售楼花的标准，金融机构也对按揭贷款给予了更严格的限制，这些举措都将对规范市场起到积极作用，并提高了行业进入的门槛。因此，更多地掌握了依然是十分稀缺的土地资源对一个房地产开发商未来的发展是举足轻重的。显然，新的政策将增加对房地产开发商的资金压力。万科是基于对上述政策变化的预期而加大了集团的土地储备。王石还透露，上半年万科的土地储备较去年底增长了1倍，在全国各城市土地储备总量接近900万平方米。 ——2003年8月23日《北京晚报》记者毛序国东看CBD地区　　由于CBD总体规划方案的正式出台，城东CBD区域内及周边的楼盘已经炙手可热。总建筑面积达72万平方米的北京财富中心虽已在9月17日奠基开工，其售楼处还未建成，价格也是个未知数。但在其北侧的新城国际销售展示大厅已开放近3个月，社区规划沙盘和户型图都看得见、摸得着，预计开盘时每平方米的均价为10700元，首期工程的入住时间是2003年。　　在CBD区内有望在2002年底以前入住的新盘有：总建筑面积为35万平方米的怡景园，预计开盘时每平方米的均价为12800元；总建筑面积为30万平方米的万豪国际公寓，预计开盘时每平方米的均价为11000元。CBD区内目前正在销售的现房有：位于赛特购物中心西侧的燕华苑，每平方米均价12088元；位于朝阳区小庄的中国第一商城，每平方米均价11000元。　　其实大部分购房者还是看中CBD周边地区的楼盘，主要原因是价格相对便宜，而城东的交通又十分便捷，买一套100多平方米的房肯定能省出一辆小轿车的钱。今年泛CBD地区的新盘很多，目前已经拿到销售许可证的当代万国城，在东直门桥的北侧，紧邻北二环，总建筑面积60万平方米，改造后的亮马河与北护城河将在社区内交汇，属亲水住宅，每平方米均价8800元。由曾设计了恒基中心的香港建筑大师关善明设计的东方银座位于东直门桥的东南角，总建筑面积17万平方米，目前工程已出正负零，销售大厅和样板间都已建好，由于从香港运来的样板间家具及饰物尚在天津新港验关，样板间的开放时间有可能在国庆期间。东方银座属提供全部精装修的高档公寓，预计开盘时的每平方米均价为11000元。　　京港物业在投资开发东方银座的同时，还在朝阳门外十里堡开发建设了今年早些时候已正式开盘销售的都会国际，这幢既提供全部精装修又赠送全套家具和家电及厨具的酒店式商务公寓，与东方银座的销售定位一样，面向的都是在CBD区内工作的白领，每平方米均价8500元，目前已销售过半。　　位于东四环慈云寺桥东南角的远洋天地是一个80万平方米的大社区，新建成的销售中心和样板间及远洋艺术天地国庆期间将全部开放，目前正在销售的板楼均价为每平方米6500元。 2003年9月27日《北京晚报》记者毛序国西北看中关村地区　　最新统计数据表明，中关村核心区住宅的供应量仅有450万平方米，去年中关村房地产的升温已将其中一大半的供应量消化掉。虽说中关村为IT人员创造了大量就业和致富的机会，却没有提供相应的住宅产品。有关方面今年对2000位中关村IT从业人员的问卷调查表明，他们的无房率为93．4％，平均每月的住房支出为1630元，平均每天上下班时间为70分钟，当前的居住满意度仅为5％，选择一年内买房的人高达15％。　　由于北京市政府从去年开始明确规定，中关村核心区不再审批新的住宅项目，住宅现已成为中关村地区的稀缺产品。去年开盘的华清嘉园是中关村核心区内最红的楼盘，不仅一直供不应求，而且每个新楼座发售时，都有近百人从深夜起排队。目前中关村区域的新住宅项目不足50个，主要分布在知春路、西直门、紫竹桥、板井和万柳地区，其中板井地区的供应量最大，曙光花园、世纪城、鲁艺上河村3个项目的总建筑面积就达到200万平方米。知春路上的知春时代和锦秋知春规模虽不大，但都很精致，知春时代目前每平方米的均价已达6200元，锦秋知春每平方米的均价达到了6800元。　　今年8月世界大学生运动会开幕前，知春路和学院路道路改造工程全面完工，使西直门地区的楼盘价格小步上涨，其重要原因是从这里到中关村核心区的行车时间比过去缩短了一半，西直门地区的时代之光、金晖嘉园、远洋风景都把自己的客户群瞄向了中关村的IT人员。前两个楼盘的首期都可以在今年底之前入住，远洋风景则是小区的全部6幢楼同时开工，明年2月同时交楼。时代之光每平方米的均价为8450元，金晖嘉园每平方米的均价为7500元，远洋风景每平方米的均价为8200元。　　由于万柳绿化工程的实施，万柳地区早就被誉为中关村的“后花园”，这一地区的楼盘自然成为中关村高科技人员的“大后方”。无论是前两年开盘的万泉新新家园、光大花园，还是后来居上的新起点嘉园、锦绣大地公寓及涧桥泊屋馆（原名为万柳新纪元花园），均受到中关村高科技人员的青睐。由北京住总集团开发的山水倾城是万柳地区的最新楼盘，位于苏州桥西300米，建筑面积只有8万平方米的社区小而精，由4幢塔楼组成，1号楼和2号楼为全跃层公寓，起居室的层高达4．05米。水是该小区环境设计的母题，整个小区的环境景观都围绕南、北两个水景组织。山水倾城开盘时的每平方米均价预计为9000元左右。　　在中关村里工作的后勤服务人员在买房时应选择往城外走，也就是往北边去，因为离市中心区越远的地价格越便宜，房价也就降下来了。位于清河安宁庄路的当代城市家园每平方米的均价才4800元，社区品质也相当不错。放心看房指南（北线）——主打品质　　离2003年7月13日那一天越来越远，人们对奥运的热情逐渐平和下来。亚运村及北部的项目也不能再光指着“奥运”、“地段”这张牌了，开始在自身项目品质上下功夫。　　近期，亚运村周边出现的几个新项目如倚林佳园、亚运新新家园、时代庄园、雪梨澳乡等Townhouse项目打破了以前北部地区以“塔”为主的楼盘格局，这些项目相比于一代的塔楼、二代的板楼，更有竞争力，加之这些项目迎合了目前人们的购房需求以及自身的地段优势，渐渐成为京北地区客户的新宠。但是一代、二代的塔楼和板楼并不因三代Townhouse项目的得宠而一落千丈，毕竟塔楼与板楼的价格相对比较低，而且各个塔、板楼项目还有其自身的优势，如万科星园虽是塔楼，但采用独特的“蝶式”设计，采光和通风都不错；再如嘉铭园，同是板楼，但不断创新，目前已出现“第三代”了。　　不论对塔楼、板楼，还是对Townhouse项目来说，虽然自身品质在不断提高，但北部的地段优势还是这些项目的一大卖点。由于亚运会的召开，北部的市政、交通、各种配套都先于南部和西部提前到位，这不，南四环和西四环刚刚通车，北五环又先走一步，提前通车了。据悉，地铁5号线和13号线目前也在紧锣密鼓地建设中，这两条地铁建成后，对北京又将是一大利好。序号品牌地址均价（元/㎡）销售许可证优惠办法 1 北苑家园朝阳区立水桥南 3960 京房内证字第651号 2 蓝色家族京顺路第二个红绿灯左转 5200 正在办理中一次性付款九七折，分期付款九八折 3 动感之都宝星园望京地区 5300 内部认购期购买B、C、D、E单元九五折，购买A、F单元

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