楼盘总体策划推广方案样本.doc

某某城花园总体策划推广方案目 录一、 序言二、 项目分析三、 项目定位1 物业定位2 形象定位3 市场定位四、 项目提议1 特色户型包装2 园林提议3 会所设施提议4 物业管理提议五、 项目销售推广策略1 推广思绪2 宣传关键3 价格策略4 销售策略5 宣传媒介6 推广费用一、前 言深圳房地产市场进入下六个月，总结去年及本年度上六个月市场情况，引人注意是规模大、素质高并伴随新操作模式楼盘不停涌现市场，如黄埔雅苑、东海花园二期、枫丹雅园等；这首先引发了买方市场更趋于成熟、用户更为理智，用户市场竞争更趋于白热化；其次对楼盘开发和销售也提出了更高要求，包含需要更长筹备时期，方便进行更多、更切合市场实际调查；以正确把握市场需求，正确定位产品目标用户群；以厘定更为目标市场接收、具竞争力价格；以制订更合理产品策略、产品组合策略；已制订适宜产品包装、卖场包装策略展示产品优势；以研究更有效推广手法和推广策略，切入市场和扩大产品影响力及接收力。整个过程中任何一个步骤出现错误全部可能造成丧失产品市场竞争力，任何一个时机错失全部可能造成不可挽回损失。本项目现在已进入担心建筑施工阶段，工程进度现处于靠近正负零状态，中原将依据所获取一手地产市场资料，提出以下方案及提议，供发展商决议时参考。二、项目分析1. 项目所在区域：本项目在南油大道和创业路交汇处，地处南油、蛇口到市区公交线路必经之处，交通很便利。2. 现在情况下优势和劣势：优势：1） 南山区地产市场正处于发展状态，是地产市场关注热点之一，含有吸引市场前提。2） 项目地处南山商业文化中心区，计划前景惹人3） 片区生活配套设施齐全，生活便利，不假外求。包含海雅百货、WALMART超市、家乐福、人人乐、南油广场及配套设施等4） 片区教育、医疗设施齐备，于业主儿女成长十分有利。包含深圳大学、南油中小学、南山区中小学、蛇口片区中小学、博伦技校和蛇口联合医院、南山医院等均在片区辐射范围内。5） 片区辐射范围内分布大型公房住宅群，区内居民含有较强经济实力及置业需求。6） 交通顺畅，位置优越，出入方便，为到市区公交线路必经之地。且距滨海大道仅一个红绿灯路口，开车直达市区仅20分钟7） 西部跨海大桥已动工兴建，经过后海大道直接和本项目相连，前景可观8） 发展商实力雄厚，著名度高。9） 建筑外观华美10） 部分单位含有深圳湾海景11） 友谊城百货南山店已进驻本项目裙楼，居民生活将更为便利12） 本项目属地铁沿线物业，升值前景乐观13） 深圳社会上立即进行有利于提升发展商著名度和形象推广活动劣势：1） 产品上不足：H 本项目标户型面积定位较为随意，普遍偏大，令置业者付出价格和所取得居住实惠百分比缺乏吸引力，需以特色包装改善之H 园林面积不大，难营造较有特色园林，应在园林设计上贯以精神内涵，给用户“在于精而不在于大”2） 本项目发售时工程进度难以给用户强烈购置信心，需以优惠付款方法，及合适推广手法填补。同时因为地盘工程进度不足，项目本身缺乏宣传制高点，公布不够直接而力度不足，只能另寻项目周围宣传位置公布3） 南山商业文化中心区建设处于开启开发阶段，中心区计划还未实现；中心区立即开发其它项目也将大大影响入伙本项目居民生活4） 本项目受制地块红线范围，卖场面积太小，且位置靠内，公布效果受到限制5） 包装上条件较为缺乏，关键为缺乏示范单位，在引导用户销售过程中，工具及设施有所不足6） 本项目标价格水平缺乏市场竞争力。需以优惠付款方法填补，并以“低开高走”价格策略，先吸引市场关注，建立良好形象，待本项目标优势为市场充足了解和接收后，在逐步提升价格，以达至较高均价水平。7） 推广上，本项目爆光时机过早，在缺乏充足准备阶段爆光，引发用户关注而未能抓住用户，形象上受到一定损害由劣势分析可知，本项目在现在阶段下发售，欲取得好成绩，必需正视上述劣势，并须得到各方面充足配合，落实实施改善设施。3. 机会点分析：1） 机会来自于所处片区顺利发展，令计划中有利于本项目销售配套设施变为现实。2） 机会来自和“南山居住，市区上班”意识在用户市场发展情形，若此意识能在用户市场更大程度落实，并引发一个置业风气、置业时尚，则本项目议程为较大受益者3） 机会来自于项目本身发展，若项目能立即因应工程进度改变而在包装策略上进行调整，不停深化包装，并适时进行推广则亦可有利和销售4. 威胁原因分析：1） 威胁来自于滨海大道沿线物业。2） 威胁来自于福田中心区物业推出情形和市场接收情形3） 威胁来自于南山其它地域及关外区域大规模小区住宅层出不穷，引领着现在市场开发及消费时尚，而本项目标围合式高密度住宅小区市场吸引力则相对降低，市场竞争力相对减弱。三、项目定位1物业定位目标：在充足迎合目标用户群需求基础上，提炼出本项目具唯一性、排她性优势特征，籍此提升项目标市场竞争力。1） 档次定位：依据对本项目优劣势分析，提议本项目档次定位为片区内中等偏高级次为宜。理由：H 本项目标价格水平属高级次物业价格水平H 本项目标建筑华美，适合作为高级次物业宣传H 发展商形象及实力，为用户认可H 本项目标地块位置优越，适宜营造高级次物业H 本项目标户型较大，含有更多享受空间，适宜营造高级次物业2） 形象定位：提议本项目物业形象定位为：保利城花园后海湾畔南山中心区优悠一号保利精品，共享荣耀定位释义：“优悠一号”担心、繁忙、快节奏是现在深圳人真实生活写照，尤其是35岁以下人群，为着事业或家庭奋斗目标，大部分时间全部需要处于各式各样压力环境中，工作之余，享受一个休闲家居生活，为自己松弛、减压应是她们理想。而本项目标中心区地带，计划配套设施充足，且紧邻成熟生活片区，足以成为既能获取优悠居住生活实惠，又不失却便利交通，可谓工作生活两适宜。且含有升值题材支持，令买家更多一份放心。所以塑造“优悠一号”形象有利于销售，同时一号代表了“No。1”意思，即第一位置，第一建筑，第一园林环境，第一物业管理服务，第一享受，同时，本项目标地块也是中心区一号地块。“后海湾畔”关键突出项目标地处后海湾旁，既为海滨居住环境，更有没有敌深圳湾景观，优悠生活居住环境则更上一层楼。“保利精品，共享荣耀”则关键表示保利发展楼盘思想，是发展每一个楼盘，全部以令每一位业主切身感受到作为保利业主荣耀感为目标，全力提升物业素质，将保利已取得荣耀，和业主共享。2.市场定位目标：正确把握项目标关键目标用户群，并针对其要求塑造出适宜市场产品， 方便短期内被市场快速消化和吸纳。1） 内外销百分比：因为本项目位处成熟生活片区及南山商业文化中心区交界，据调查所得，及过往片区楼盘经验总结，南山物业区内消费现象稳定且显著，因为滨海大道开通，南山物业亦逐步吸引市区年轻、片区情感不深买家，反观本项目标户型偏大，总价不菲，故本项目标内销市场应较为乐观另外因为南山区楼盘如缤纷假日、蛇口花园城、鸿瑞花园、创世纪海滨花园等均作外销推广，且买家中，外销用户亦有一定百分比，而本项目标发展商在香港已经有一定著名度，部分单位有海景优势，再考虑到销售气氛营造，扩大楼盘影响力，及提升楼盘档次，提议外销市场亦不可忽略。综合上述，提议本项目标市场定位：“立足内销，辅以外销”内外销百分比大致为8：2（消极）或7：3（乐观）。2） 首次置业和二次置业分析：本项目以两房、三房单位为主，同时亦有部分复式大单位，置业针对面较广，估量首次置业和二次置业百分比大致为5：53） 目标用户群分析本项目标户型以两房82平方米和三房105平方米为主，并有部分复式大单位。大部分单位总价估量两房：35-45万，三房：50-65万水平，结合市场调查，总结本项目标目标用户群包含：I 在罗湖上班年轻工薪族动机：工作、生活便利、首次置业，愿意在南山置业，并为南山物业价格低于市区而吸引。物业要求：风格新奇，有时代感，交通便利，不需要太多小区配套设施。户型要求：两房单位。付款要求：轻松付款，免首期或一成首期，方便能以工作收入实现买楼、供楼。II 在深圳工作3-5年，收入较为稳定，一直未置业而将于近期结婚组建家庭或计划增加家庭组员人士，期望一次置业即能有很好生活环境。动机：拥有真正属于自己家，首次置业物业要求：交通便利，周围生活配套齐全，幼稚园、小学等教育方法齐备，小区有一定配套设施，建筑风格有时代感户型要求：两房及三房单位付款要求：一成或三成首期付款III 在科技园区上班IT人士动机：首次置业物业要求：小区环境优美，具时代感户型要求：两房、三房及复式单位付款要求：一次性付款、首期三成或一成银行按揭IV 生活在南山片区或周围区域，已经有物业，家庭收入稳定一群，包含公房住户及当地土著。动机：追求更高生活素质，属二次置业。物业要求：小区有家庭温馨感，会所配套设施较齐全，物业管理有安全素质及贴身感，有很好自然或园林景观。户型要求：三房单位及复式大单位付款倾向：一成或三成首期银行按揭、或一次性付款V 居住在罗湖较长时间，两代同堂（或以上）家庭。动机：父母和儿女分开居住，二次置业，或父母为儿女置业，或父母置业用于养老物业要求：周围生活配套齐全，小区环境优美，有休闲活动空间。户型要求：两房单位付款要求：一成或三成首期银行按揭或一次性付款VI 南山蛇口片区从商人士、个体户经营者或大企业高层动机：追求愈加好居住环境，二次置业为多物业要求：交通便利，小区环境很好；楼宇档次较高；无须提供装修。户型：三房单位或复式单位。付款方法：一成或三成首期银行按揭，一次性付款。VII 在深圳工作或有较多深圳业务香港用户动机：购房用于自住，更便于工作和业务物业要求：安全、港式物业管理，小区配套设施齐全户型要求：二房及三房单位付款倾向：免首期或首期一成银行按揭付款VIII 跨越深港两地家庭动机：购房为了给亲友居住物业要求：交通便利，小区配套设施齐全户型要求：二房或三房单位付款倾向：免首期或首期一成银行按揭四、项目提议1. 户型包装提议户型是房地产商品终极表现形式，其设置合理性，则和用户居住实惠和要求直接相关。直接在户型包装上对用户进行引导，可收到交好效果户型包装引导最直接有效做法就是制作示范单位，所以在能制作示范单位时候，即进行师范单位制作工作。而在现在未能含有足够条件制作样板房时期，可立即开始示范单位选址和设计工作，在样板房完成制作之前，尽可能经过宣传资料来完成户型引导工作。提议针对两房单位和三房单位这两个主力户型，针对其客厅、卧房特大特征，进行特色包装，以此表现“保利户型理念：给你最体面豪华大厅，给你最宽大舒适卧室”，分别针对大厅及卧房划分较多部署及功效分区。可由广告企业、室内设计企业依据其户型平面进行装修及平面设计处理，发展商及中原跟进效果监控两房可给予“优悠型”（暂定名）名称，针对追求高素质生活首次置业人士，三房给予“荣耀型”（暂定名）名称。并分别对其进行户型点评，在产品推广上给强有力引导。2. 园林设计提议园林设计已进入快要定案阶段，故其宣传上关键针对设计企业，表现发展商“一号”“保利精品”开发理念，以著名园林设计企业，为保利业主营造更优美居住环境，另外提议，对园林增加多部分小品装饰和休闲设施，专为老人家和小孩活动而设，表现浓烈居住气氛。立即兴建园林，利用园林促进销售在园林定案后，提议在最短时间内兴建园林或局部园林，作为销售有利条件。在园林落成后，利用“园林开放日”活动进行宣传，并针对本项目地处交通要道，周围居民喜饭后散步习惯，开放园林作为周围居民散步场所之一，扩大对周围居民宣传力度。3. 会所设施提议：本项目标会所是独立式会所，作为业主身份和项目素质关键表现，会所设施应尽力表现定位精髓。作为硬件，本项目标会所应包含商务中心、健身、乒乓球馆、桌球室等，为使会所能“可连续发展”（即会所不仅仅作为销售宣传推广之用，而且要在小区入伙后，其使用率能维持在合理水平），提议增加儿童室内游戏天地，部署儿童益智健体活动；老年人室内活动室，部署棋牌，卜克，棋类，茶艺、阅览室等，并可结合园林设计，增设露天咖啡茶座等，具体设施安排可在会所园林图纸平面确定后，再作具体提议。提议除日常会所设施之外，提议增加“国宝展示区”，作为保利小区业主荣耀表现，可将售楼处国宝复制品移至会所，并作简单国宝历程介绍，令业主可率领好友参观。另外，会所设施服务，提议采取“预约制”，可定下会所服务热线电话号码，实施“一号制”预约服务，全部会所服务可经过电话预约完成，表现会所服务质素并增加业主荣耀感。4. 物业管理提议物管形象：物业管理服务是楼宇真正软件，表现是小区文化和面貌。所以物业管理形象很关键，提议本项目标物业管理服务采取更人性化，轻松，有别于通常严厉物管形象。以促进和业主之间亲和力。形象可从由保安着装到服务素质中表现。保安着装上能够轻松，无须以靠近军装形式出现。“一号制”物管服务：可设置能提供全部物管服务热线，只要业主打此热线，即可处理全部物管问题。提供服务具体提议：1） 无偿服务项目 代发邮件 代订报刊、杂志 代请家教、保姆 代办电话、煤气、有线电视开户等手续2） 有偿服务项目 安装：空调、热水器、洗衣机、抽油烟机、排风扇、浴室洁具、防盗门锁、灯具、门铃、室内电路、玻璃、水表、水管、阀门等 渗漏、堵塞处理：洗脸盆、洗菜盆、浴缸、马桶、上下水管等 修理、更换：抽油烟机、排风扇、热水器、水阀、龙头、水表、开关、插座、门铃、信箱锁、门、窗、拉手、照明灯具、空调、电话、室内电路等 修补瓷砖 空调加雪种 刷油漆 清洗排风扇、抽油烟机、空调过滤网、房屋 常年房屋定时保洁 地板打腊 清洗车辆 代送洗衣物 代送牛奶 家庭绿化、盆景造型 代迁居私 电脑维护 残疾人尤其服务注：为减低物业管理企业营运成本，中原所提议之无偿服务较通常中高级物业要略少，而有偿服务则除中原提议外可由物业管理企业再行补充或删减。3） 智能化智能化现在已成为二十一世纪住宅基础特征，即使其不是本项目标定位和推广主攻方向，但也应成为本项目标必备条件之一，具体可设置以下几项： 水、电、煤气远程抄表系统采取电子水表、电子电表、电子煤气表、电缆数据终端对三表进行对数，将其存放在E-PROM中，管理中心计算机系统经过有线电视网络读取每户中三表值，实现远程自动抄表。 防盗、防火、煤气泄露监控和求援系统 停车场自动管理系统停车场自动管理系统包含进出口管理收费管理和安全防盗管理。进出口管理可依据用户性质进行分类发放停车场进出卡，对于住户（按年交租停车场位）发给遥控进出口开启器，对于月租用户发给手动IC刷卡，对于散户则发放临时计费卡，进出口配置含有智能图式分辨电脑和摄像装置，对于进出车辆车牌号码进行录像和号码识别，自动登记管理。 在住户家客人房旁边安一个红外探测器，在卧室及客厅里各安一个紧急按纽，在厨房里安一个煤气漏探测器，上述全部传感器全部和防盗控制板相连，防盗控制板和电缆数据终端相连，电缆数据终端经过HFC网和住宅管理中心相连，当住宅发生盗警、火警、煤气泄漏和发生异常情况进，住宅里声光报警系统开启同时，信号传输到小区管理中心，在管理中心计算机临近监控屏幕上小区住户地图对应部分出现声光报警并显示住户在哪一幢楼里哪一个房间里发生是哪一类型报警，并通知对应人员赶赴现场。在大楼入口楼，采取电视门铃系统，当楼下有些人按门铃时，将家用电视频道切换到门铃频道，就能够看到楼下按门铃人，主人就能够决定是否准入。 在露台、窗台设置红外线对射报警系统，合适填补闭路电视监视系统之不足。注：建立上述安全系统后，住宅就不用装防盗门和防盗窗，家里不管是有些人还是无人全部一样安全。 建立小区智能中枢，宽带铺设入户，户内预留上网端口。 建立背景音乐和公共广播系统。五、项目销售推广提议商场住宅总体推广思绪有鉴于本项目为塔楼住宅和裙楼商场混合物业，住宅及商场均需推出市场销售，为保持物业统一形象，并在推广过程中实现相关键推广，吸引不一样用户购置不一样物业，另外，考虑到预售证件取得次序，提议：推广次序：1） 小高层住宅，同时对高层单位实施派筹认购。2） 小高层商场，同时对友谊城返租经营高层单位实施派筹认购3） 高层住宅4） 高层商场1 住宅部分推广思绪：在推广思绪方面中原提议走“分阶段推广”路线，立即整个销售周期大致划分为四个阶段：小高层单位：消化前期用户阶段10推广期公开发售前期示范单位开放公开发售中期尾盘促销。高层单位：派筹认购公开发售尾盘促销理由：1） 本项目标周围消费群估计占相当百分比，在项目建设过程中及前期推广过程中，已吸引相当用户关注，故在小高层单位公开发售前，先消化此部分用户。2） 10月份因为进行和发展商著名度及形象直接相关尤其活动，可配合进行小高层单位公开发售。3） 高层单位因为预售许可证于明年4月份左右取得，故提议先采取派筹方法累积用户，造成公开发售轰动效应。4） 公开发售是项目标关键推广销售阶段，此期效果好和差直接关乎整个项目标成败。5） 几乎每个地产项目在销售过程中全部会出现部分销售难点，这就需要经过促销手段进行针对性销售。2 宣传关键宣传关键即项目在推广过程中可供炒作卖点及特点，通常包含两大类：项目本身素质（如户型结构合理、实用性，是否含有自然或人造景观、价格和价值相符程度等）和人为包装原因（如物业包装概念等），针对本项目定位特征和目标用户群需求，提议以下：1） 南山罕有高尚大型居住小区a. 小区园林设计b. 豪华会所及休闲配套设施2） 中心区优悠生活乐园a. 位处南山商业文化中心区，片区发展潜力不可估量b. 地处成熟片区和新区交汇地段，既拥有新区发展潜力，又拥有成熟片区生活配套c. 地处公交线路必经之处，出入很方便d. 上滨海大道到市区仅20分钟车程e. 200米内生活配套设施、教育医疗市政设施应有尽有f. 物业管理安全、贴心、细致、周到g. 接驳未来地铁站，升值潜力充足h. 经过后海大道和深港大桥相连，深港生活一体化3） 户型布局结构宽大豪华，具最多居住便利4） 发展商实力雄厚，开发理念领先3 价格策略在地产项目标销售过程中，通常采取定价策略有两种：“低开高走”和“高开高走”，以前文对项目标销售推广方法分析来看，中原认为“低开高走”较合符本项目标销售动作模式，故提议采取此种定价策略。首批小高层单位，约占小高层面积20%，低于制订价格10%公开发售。第二批小高层单位，4 销售策略1） 前期造势阶段（包含内部登记和内部认购）a. 以强烈地盘包装攻势，直击路径用户群地盘及外围包装已和广告企业沟通，正在进行中。需尤其指出是，现在无法进行如楼体包装，需在条件含有之时立即进行。b. 以尤其新闻缮稿为本项目造势新闻缮稿作为报纸直销广告辅助宣传媒体，已越来越多被各个楼盘所利用，其效果最尤其之处就是在楼盘未获取预售证时，为一个较理想造势措施，且价格较通常广告廉价。对本项目而言，中原提议采取图文并茂系列缮稿形式，来配合预售工作和提升著名度，为直销广告出台作铺垫。c. 在销售小高层单位同时，采取高层单位入票形式，引发周围市场关注采取入票销售方法，可令本项目有效地牵住周围用户关注，利于物业形象及早树立。具体做法：可在本项目入票前即制作完成模型、入票者可获取优先选单位权利和优惠折扣，造成小规模“先入票挑好单位”效应。d. 轻松付款方法考虑到本项目标销售期开展较早，建筑期较长，为使买家忽略本项目为远期楼花，提议采取较为轻松付款方法。提议以下两种付款方法供参考：A）首期一成即供按揭1买方签署认购书时付定金 2买方签署认购书后7天内签定房地产买卖协议时付3买方签署认购书后30天内向银行申请按揭或一次性付款缴付4买方在签署认购书后180天内缴付5买方在卖方发出入伙通知书后180天内缴付定金2万元楼价之10%（含定金）楼价之70%楼价之10%楼价之10%B）首期5%超轻松按揭1. 买方签署认购书时付定金2买方签署认购书后30天内签定房地产买卖协议并向银行申请按揭或一次性付款缴付，3买方在签署认购书后60天内缴付4买方在签署认购书后90天内缴付5买方在卖方发出入伙通知书后14天内缴付6买方在卖方发出入伙通知书后180天内缴付定金2万元楼价之70%楼价之10%（含定金）楼价之5%楼价之10%楼价之5%2） 中期销售阶段（公开发售前期、中期）a. 售楼处迁址并重新部署；就地盘实际来看，最适合建售楼处位置为本项目写字楼裙楼，这里地处交汇处，公布效果愈加好，用户也比较轻易抵达。故提议在条件许可后，即迁移现时售楼处。b. 和海雅百货、沃尔玛超市、家乐福超市、人人乐超市合作，在售楼处开设“万佳购物真情大抽奖”海雅百货、沃尔玛超市、家乐福超市、人人乐超市是本项目目标用户几大集中地，故可和之联络，共同举行购物大抽奖活动，凡在上述超市购物满100元用户，即可凭购物小票领取有奖问卷一张和本项目宣传资料一份，用户只要填妥问卷后投至于售楼处抽奖箱，即有机会参与每七天一次抽奖活动。抽奖结果将在每七天六公布，得奖者可到售楼小家电装奖品一份，提议在发售中前期长久举行，目标在于提升著名度和本项目对周围用户亲和力。c. 业主嘉年华在楼盘封顶时，销售已达成一定百分比及有一定用户累积，应在合适时候开展老业主参与活动，首先可显示发展商对老业主关心，另外更关键是制造营销裂变效应，以老带新。用户本身是最好营销员，用户一句话胜过最好广告。依据以往经验，业主嘉年华会提议在楼盘现场举行，关键活动内容包含外聘团体节目演出、抽奖、参与性游戏等。当日购置用户可获一定折扣优惠并可参与活动。业主嘉年华活动因其气氛热烈，人气旺盛，之前处于犹豫状态用户最易在此种环境下成交，而当日到场新用户也回留下深刻印象，对即时成交和以后成交全部有帮助。d. 一条龙服务销售方法在售楼处现场安排物业管理企业人员，按揭银行人员，公证处人员等接收用户咨询，提供一条龙服务。更可安排人员现场为用户签署正式买卖协议，现场办理按揭及公证等手续。这种方法能迎合现代城市人快节奏生活方法，亦能给用户周到、方便感觉，同时更显出发展商在销售工作上细致及诚意。3） 后期促销阶段a. 保利城花园业主署名，即可获赠全套家电销售到了尾段，因为积累老用户即业主越来越多，可推出“老用户署名获赠全屋精美家电”促销形式，激励老用户带新用户成交主动性，同时增加买家成为保利老用户荣耀感，既起实际促销作用，又能树立开发商美好形象。具体做法可为：凡新用户能取得老用户署名，均可获发展商送出全屋精美家电一套。b. 促销时期内乘坐任何公共交通工具抵达本项目标用户，发展商为你付双程车资为彰显本项目标交通方便，可举行促销活动周，用户凡乘坐任何公共交通工具（不包含计程车）抵达本项目标用户均可获发展商回赠双倍车资。以上促销方法实施之时间及种类需视市场情况灵活调整，而实施形式（如展销会、抽奖、先到先得等）则待具体实施时确定。5 宣传媒介1） 报纸媒体推荐深圳特区报、香港商报深圳商报、证券时报优点：传输范围广， 广告驻留时间长，图文并茂，信息清楚，影响力强；缺点：深圳两大报纸深圳特区报、深圳商报公布费用高昂（半版折后约12万一次），而且两大报集中了过多房地产广告，尤其是周五，一份特区报可云集逾三十个房地产广告，较易造成信息干扰。但在深圳，因为情况特殊，新楼盘发售通常均需在两大报公布广告。另外，报纸广告需定时配合销售，加入新卖点，并在形象上更新，不然，报纸广告将因为新形象渐被市场消化而效果每况愈下。另外，证券时报是财经类专业报刊，能够覆盖财经金融类从业人士，配合两大报公布广告，可起到相得益彰效果。而香港商报现在逢周四随特区报发行，覆盖面和关区内特区报覆盖面相同，而价格较特区报优惠，提议可在上投放合适商业广告。2） 电视媒体推荐深圳有线电视翡翠台、本港台及凤凰卫视黄金节目。优点：传输范围广，受众面广，图、文、声并茂，传输速度快，感染力强；缺点：制作费用高（通常为人民币30万元以上），驻留时间短，受播出时间局限，且需要一定时间连续性，才能出效果，但电视媒体感染力最强，能快速建立楼盘形象，尤其是外销楼盘，电视广告是在香港推广关键媒体之一。另外南山区有线电视由蛇口有线电视、南油有线电视、深圳有线电视三者覆盖，提议除深圳有线电视之外，可强势投放蛇口、南油有线电视。可利用三者配合，在开售前造势或在销售中期投放直销式广告3） 杂志广告推荐深圳周刊。杂志可配合报纸广告公布，进行楼盘新闻炒作，是一个驻留时间长和针对性强媒体，深圳风采周刊是时事类杂志，覆盖面大，受众遍布社会各阶层，是深圳颇受欢迎大众时事杂志。优点：驻留时间长，针对性强，图文并茂，印刷精美，信息量大，含有独特可传阅性，公布费用合理；缺点：发行量不如两大报刊。4） 广播媒体因为深圳广播媒体本身限制（影响力小，听众范围窄，广告驻留时间短，表现形式单一无真实感），故不提议在销售期间大量使用。但不排除以后开展销会或业主同乐日等促销活动时，选择广播媒体作短期促销宣传。5） 网络广告本项目标关键目标消费群体中，年轻用户占了很大一部分，其中又有相当一部分为网民，故网络广告这种新型广告方法，对本项目标销售应较为有效。推荐：深圳热线及深圳之窗。优点：公布费用低，针对性强，信息详尽，图、文、声并茂，能够定时更新广告内容，更能够模拟真实参观楼盘情景。 缺点：现在深圳网民数目还不够庞大，网络影响力仍不够大。6） 小众媒体以上介绍宣传媒体均为常见大众媒体，大众媒体受众面广，但因为干扰信息多，抵达率及有效率未必会很稳定，所以针对各个项目标具体目标用户，需寻求部分含有针对性媒体，使广告抵达率及有效率达成最高，中原称之为“小众媒体”。a. 公交车站广告公交车站每日人流量及车流量庞大，受众面宽广，抵达率高。较适合部分中等家居型物业采取。提议本项目在东滨油站、芭蕉园站、南航站投放广告。b. 巴士车身广告提议在K204、204大巴、113大巴车身做广告，以通知在深圳上班人c. 商场广告商场广告这里指是在海雅百货、沃尔玛超市、家乐福超市、人人乐超市。这几家商场是南山区关键大型百货商场，每日人流量很多，覆盖面广，且消费者大部分均为罗湖居民或在罗湖工作人士，属于本项目标潜在用户群，所以在这几家商场做广告应能达成快速传输楼盘信息效果。具体广告形式提议有两种： 在商场入口、外墙及灯杆、灯箱上公布广告； 在商场购物袋及购物小票后面做广告。在香港，很多大型商场全部有在购物小票后面发表广告。而现在深圳很多商场均以购物小票作为开具发票及退换货物凭证，所以通常见户均会保留购物小票。而在项目销售过程中，也可和商场进行联合促销，凭购物小票可到售楼处换取礼品，使用户不仅注意到该广告，还能到售楼处现场参观。 利用购物袋作广告6 宣传推广费用估计推广费用预算表项目估量费用（RMB￥）设计制作费售楼处设计及制作600,000楼书设计及制作（约￥303000本）120,000展板10块（单价每张约￥2500）25,000宣传小册子约￥155000份75,000模型（1个整体大模型，各个户型模型）100,000样板房及过道包装800,000礼品制作、展销期尤其礼仪费用及不可预见费用200,000电视广告及专题片（10分半钟）制作300,000投放费用软性新闻400,000报纸及杂志广告投放费用3,600,000电视广告插播费用800,000其它指上述“小众媒体”公布费用500,000总计7,520,000注：以上广告投放费用仅为深圳市场估计费用，具体开支由发展商确定，实报实销。香港市场投放费用视销售阶段香港市场及推广安排而定。