当前深圳房地产市场价格运行分析.DOC

当前深圳房地产市场价格运行分析 今年以来，我市房地产市场明显火爆，房价不断攀升。从楼盘推出情况看，部分新开楼盘认筹阶段即形成排队现象，个别楼盘认筹数量甚至高于实际供应量一倍以上。深圳楼市是否已经失去理智？深圳房地产市场是否存在供应紧缺？等等一系列问题一时为社会各界高度关注。笔者认为，我市房地产市场一直保持着平稳、理性的发展局面，而为了保证未来房地产市场的持续、健康发展，有必要对房价进行深入的分析和认识，以便准确把握我市房地产市场运行规律，使房地产经济继续为我市经济社会的持续发展做出贡献。一、当前房地产价格总体运行特征今年13季度，随着宏观经济的持续快速发展，深圳房地产市场继续呈现景气局面，市场销售持续旺盛，房地产价格保持小幅上涨。根据我市房地产网上预售合同备案统计，2004年19月，全市住宅平均交易价格为5897元/平方米，与去年同期的5589元/平方米相比，上涨5.5%；商铺平均交易价格为11995元/平方米，比去年同期下降了3.5%；写字楼平均交易价格为9406元/平方米，比去年同期下降了8.5%。总体来看，住宅价格小幅上升，商铺、写字楼价格均出现一定幅度下降；由于住宅在房地产市场的份额占到90以上，住宅价格的波动基本代表了房地产价格的运行情况。从近几年房价变化情况看，深圳房地产价格运行主要呈现如下特征：（一）房价持续小幅上涨，且涨幅有递增势头；价格季节性增长特点明显，年底房价水平较高2002年以来深圳房地产价格每年持续增长，以住宅为例，2002年全年住宅交易价格水平为5533元/平方米，2003年则达到5680元/平方米，比上年增长了2.6；2004年前三个季度，住宅价格又比上年同期上涨了5.5。由此可见，近年来，深圳房价持续保持小幅上涨的势头，且涨幅不断递增，价位持续高攀，但增幅并不大。从2003年以来各月住宅价格看（图1），房价的季节性波动明显，基本呈“12季度价位低平，34季度价格攀升”的规律。2003年上半年住宅均价为每平方米5558元/平方米，但下半年上升到5855元/平方米，上涨5.3。今年上半年，房价继续呈现这种季节性变化规律（见图2），一季度住宅均价为5780元/平方米，二季度为5862元/平方米，三季度为6054元/平方米，环比增长率分别为二季度1.4、三季度3.3，尤其是三季度价格增长较快。比较今年上半年与去年的价格水平，今年上半年全市住宅平均交易价格为5830元/平方米，尽管比去年上半年有一定幅度上涨，但比去年下半年降低了0.5，进一步体现了深圳房价“年初低位徘徊、年中持续攀升、年底高位运行”的基本特征。图1 20032004年各月住宅价格水平（单位：元/m2）图2 2004年各季度住宅价格水比较（单位：元/m2）（二）房地产市场价格结构基本合理，仍是满足中低收入者消费的大众市场，但中高档商品住宅需求有明显上升趋势近年来，深圳房地产市场供应的商品房，基本呈现合理的价位比例，以满足不同收入层次的消费者的梯度房地产消费。从2003年全年看（见图3）， 6000元/平方米以下的住宅销售面积占59%， 600010000元/平方米的住宅销售面积占35%，10000元/平方米的住宅销售面积仅占6%；2004年上半年，三项价格区间所占比例分别为60、32、8；2004年三季度（见图4），三项价格区间所占比例分别为55、35、10。上述数据表明：6000元以下的中低价住宅占市场的大多数，10000元以上的高价位所占比例不超过10，占较小比例；低、中、高三个价位区间的比例基本合理，深圳的房地产市场仍是满足中低收入者消费的大众市场。图3 2003年不同价位住宅销售比例图4 2004年三季度不同价位住宅销售比例但是也应当看到，今年以来万元以上的高价位住宅的销量有明显上升趋势。主要原因在于随着经济快速发展、人民生活水平不断提高，近年来居民改善居住条件的愿望日益强烈，二次及二次以上置业的消费者增加较快。根据消费者抽样调查，目前我市中高档商品房较为集中的特区内二次及二次以上置业者比例高达53，而首次置业者为47，以改善居住条件为目的的消费群体数量首次超过了初次买房置业的群体。由于中高档商品房需求旺盛，导致特区内今年商品房供应增加，开盘数量较大。10月份我市秋交会参展楼盘情况表明：特区内仅福田、南山的楼盘各占全部参展楼盘的35和30，而特区外两区仅占20，进一步证明了中高档商品房需求上升的趋势。（三）特区内外房地产价格总体保持一倍差距，但特区外价格上涨较快，与特区内差距减小由于深圳特区内外在经济发展水平、城市化程度、基础设施配套等方面的较大差异，近几年，特区外房地产市场的活跃程度一直低于特区内，特区内外房价也一直保持一倍以上的差异。如2003年，特区内福田、罗湖、南山三区住宅均价分别为8211元/m2、7746元/ m2、6282元/ m2，比2002年分别上涨6.5、16.1、4.3，房地产市场异常火爆；而特区外的宝安、龙岗两区住宅房价仅为3768元/ m2、3487元/ m2，不仅价格基数低于特区内一半以上，上升幅度也比较小，仅比上年上涨2.3和3.23。表1 2003年与2002年各区住宅价格比较自去年底以来，随着市委、市政府加快特区外城市化进程系列政策的出台、地铁等基础设施建设的整体加快，加之特区内土地资源消耗殆尽，特区外房地产市场已明显活跃起来。今年19月，福田区、罗湖区、南山区住宅均价为7943元/m2、7990元/ m2、6215元/ m2，分别比2003年同期上涨了1.2，9.1，0.9，但特区外的宝安、龙岗两区房价分别达到4004元/ m2、3845元/ m2，比上年同期大幅上涨了8.5和13.5，特区内外价格总体差距也由2003年的2倍减少到1.8倍，差距减小了10，特区外房价开始快速上升，与特区内的价格差距逐渐减小，使区域房地产价格结构开始趋于合理。（四）与国内主要城市相比，深圳房价涨幅甚小，房地产市场运行更为平稳、理性从今年以来深圳、北京、上海、广州等国内主要城市房地产市场运行情况看（见表2），18月深圳房地产开发投资增长幅度仅为7.6%，低于2002年的27.3和2003年的9.4，增幅明显回落，而北京、上海上半年保持着25%的增长；深圳商品房施工面积比上年同期减少2.7%，竣工面积减少了26.9%，而北京、上海施工面积则保持18左右的增长，竣工面积分别增长了66.5、12.7。与上述城市相比，深圳房地产开发规模已明显减小，市场供应趋于稳定。从商品房销售情况看，上半年深圳商品房销售面积同比增加20%，北京同期销售增长40%，上海、广州增长幅度都在10以上，四城市均保持着旺盛的市场需求。表2 2004年上半年深圳、北京、广州、上海房地产主要数据从住宅销售价格看，上半年深圳住宅均价为5830元，比去年同期上升了3.6%，增长幅度较小，北京市住宅价格同比上涨7.3%，上涨较大，而上海同期房价上涨19.2%，房价持续快速增长。此外，根据国家统计局今年二季度统计资料，国内大中城市房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，其中全国上海、宁波、天津、南京、重庆、杭州、沈阳、青岛8个城市房价涨幅最高，均超过12%，上海房价涨幅最高达到21.4%，相对来说深圳房价上涨幅度很小，房地产市场运行较为平稳。从以上分析来看，今年以来我市房价总体运行平稳；尽管部分区域房价上涨较快，但全市价格上涨幅度仍在合理范围内；房地产市场继续呈现以满足大众需求为主的合理价格梯度，普通商品房继续占据主导地位；房地产价格总体保持理性波动。二、当前房价运行中存在的问题尽管今年我市房价总体保持理性波动，但市场运行中还是存在一些问题。从今年19月实际销售情况看，特区内外几乎没有不热销的项目，似乎今年楼市只有买不到的楼盘，而没有卖不出的楼盘。尤其是特区内外的热点片区，如特区内的华侨城、红树湾、香蜜湖，特区外的龙华、横岗、龙岗中心城等，多数新开的楼盘认筹阶段即形成排队现象，个别楼盘认筹数量甚至高于实际供应量一倍以上。楼市的热销，似乎不给消费者任何迟疑空间，为排一个号，要找中介老总、开发公司老板，甚至找政府官员去说情，更不要说打折点数的优惠。在这种情况下，热点片区、热点楼盘房价也劲涨。特区外个别片区，比去年底上涨600700元，涨幅高达20；特区内华侨城、香蜜湖的相当一部分大户型楼盘价格开盘定价就到万元以上，个别楼盘边售边涨，1、2个月就涨了600元左右。部分片区房价的快速上涨，引发了业界的深入思考。尽管深圳土地稀少是客观事实，近两年土地供应减少、特区内没批地也是主要的影响因素，但房地产市场难道没有炒做现象吗？从有关楼盘销售情况的调查看，尽管自用或投资出租占了多数，但仍有相当一部分认筹是出于炒房目的。个别认筹者不仅“一盘多认”，甚至还存在“多盘多认”，只要有新盘通过各种关系也要先占个号。还有相当一部分楼盘销售表明，部分房地产开发商、中介商也参与了楼盘炒做，部分楼盘排队、热销情况与开发商、中介商的推介、宣传、暗示有一定关系。这样势必造成相当一部分不明情况的消费者心里恐慌、头脑发热、跟风买房。由此可见，今年以来我市部分热点片区房价的较快上涨，与房地产市场炒做有一定关系。目前，政府有关部门及其他机构已开始重视这个问题，也采取了一定措施对个别项目的炒做进行了调查、处理。在此，笔者也呼吁广大消费者和房地产业界需理性分析市场、理性看待房地产买卖。如同股市一样，房地产价格也有涨有跌，不可能一直上涨。在当前房地产市场供应比较充足、供求关系比较合理的前提下，盲目涨价未必会引起广大消费者认同，反而随着今后新开盘上升、供应增长和房价回稳，使投机者受到损失。三、关于我市房价波动影响因素的思考房地产价格的形成，与构成房地产产品价值的土地、建材以及开发建造活动等各种成本因素密切相关，但市场经济条件下，房价的波动主要取决于房地产有效需求和房地产市场供求关系的变化。从房地产有效需求因素看，影响深圳房价波动的一个重要因素在于房价与居民收入水平的关系。根据国际通行标准，发展中国家房价收入比处在36倍时，房价与经济发展程度和居民的实际收入水平相协调，住房潜在需求方可转化为有效需求。从表3所列历年深圳房价收入比的情况看，1999年以前，深圳市家庭年均收入与购买一套商品住宅的平均价格差距较大基本在7倍以上，一定程度上限制了居民的购房能力。1999年以后，房价收入比基本在6倍左右或6倍以内，即使在房价增长较快的近两年，该指标仍保持在6倍以内。这首先得益于深圳经济的快速发展使得人民生活水平大幅提高，房价即使增长，也与居民收入水平更快速的增长相去甚远（20012002年深圳家庭收入水平增长达10，房价增长在3以内，即对此最好的诠释）。表3 深圳市历年居民房价收入比情况由此可见，近年来深圳房地产市场需求日益旺盛，很大程度上是取决于经济发展的速度及其带来的人民收入水平的提高，这是深圳房地产市场得以持续发展的基本影响因素，也是房价合理形成和理性波动的重要基础。从市场供求关系对房价的影响看，房地产市场供应与需求在总量上的平衡和结构上的合理，对房价有着极重要的影响。上世纪90年代初期的房地产热，首先是由于供应过剩，直接造成房地产积压严重、空置上升，进而导致房价下跌、造成金融风险、房地产泡沫破灭。因此，保持房地产市场供求在总量和结构上平衡，是保证房地产市场健康运行、房价合理波动的基础。从近年来深圳房地产市场需求看，2002年以来深圳房地产保持着旺盛的需求趋势，20022003年，每年新建商品房需求基本保持800万平方米，增长率在1020之间；2004年，住宅需求持续旺盛，上半年新建住宅销售面积增长达到15。深圳房地产需求的持续增长，与人口的高速机械增长和居民改善居住条件愿望日益强烈密切相关。据统计，2003年全市常住人口达557.41万人，比上年增长10.5，并高于前几年7左右的增长速度。人口规模的急剧增长，极大的增加了房地产市场需求，而在深圳居住达到一定时间的居民，在经济条件不断改善的条件下，换大房、换新房等改善居住水平的愿望不断强烈，不仅促进了新房销量的增长，也使二手房有了巨大的市场，今年上半年全市二手住宅销量增长高达63即为最好的例证。与需求持续增长相比，近年来深圳的房地产供应一直保持稳健的态势。2002年，针对深圳房地产市场供应过快、房地产市场存在发展过热的隐患，我市实行了三年房地产用地紧缩政策，每年新增商品房用地供应压缩到前几年平均水平的三分之一，房地产供给增长过快的势头得到明显控制。同时，在紧缩的土地政策作用下，存量土地大量入市，两年多时间里累计消化量达到427公顷，减少了其随机入市对房地产市场的冲击。从近两年房地产供应量看，每年商品住宅施工规模保持2000万平方米，考虑到开工到预售约2年的周期，每年平均可供应商品住宅1000万平方米，加上每年约100200万平方米的空置量，不仅可以满足现实800万平方米的新建商品房需求，还有一定程度的富余，便于消费者选择住房，保证买方市场的局面和房价的稳定。 由此可见，目前我市房地产市场继续保持着供求平衡、结构合理的局面，房地产市场供应充足并得到了有效的控制，这对保证今后房价合理的波动，具有积极的意义和作用。但是，我们也应当认识到，房价波动不仅取决于收入水平和供求关系的影响，而城市发展的各种基础资源配置，尤其是土地资源供应，对房价未来变化起着关键的作用。特别是对于深圳这个土地资源相当稀缺的城市，在人口持续高速增长的前提下，未来两年房地产市场需求仍将保持10左右的高速增长，每年需要新建商品住宅约900万平方米。一旦今后房地产用地供应紧缺，住房供应将会减少，在需求持续旺盛的前提下，供求平衡的局面将被打破，从而影响房地产市场的健康发展，并对我市经济社会发展带来不良影响。这就需要政府具有较高的调控水平，即保证各个经济发展部门和产业对土地的需求，也能满足房地产市场对土地资源的需求。这样，就能从根本上解决房价过快的上涨和炒做问题，继续保证房地产市场平稳、理性的发展局面。四、我市房地产价格未来调控的建议在市场经济条件下，对房价的调控，可以靠财税、金融等间接手段。但是考虑到房地产对国计民生的重要意义，即使发达国家或地区也采取计划、审批等行政手段强制干预市场。如香港在房地产市场出现需求旺盛、价格上升时，即增加供地、抑止房价；而市场供应过剩、价格下跌时，即减少批租、保证市场的稳定。鉴于我市土地资源极度稀缺及市场机制仍在进一步完善过程中，政府利用土地资源，加强房地产市场调控，对我市房地产市场和房价的稳定将具有积极的意义和作用。如前所述，今后两年，我市每年房地产市场新房需求保持在900万平方米。按照平均容积率3及形成批准预售滞后期2年计算，若满足当年需求，两年前需供应房地产用地3平方公里左右。2001年后，由于100号令和94号文的出台，新出让房地产用地一律采取招标拍卖、挂牌方式，加之2002年下半年施行房地产用地3年紧缩期，近3年每年新增房地产用地供应控制在1个平方公里左右，其形成的市场新增供给仅为300万平方米左右。20022003年，由于每年平均消化了约两平方公里的存量土地，在一定程度上补足了新增用地的不足，满足每年900万平方米商品房需求。但是，随着存量的不断消耗，存量土地入市越来越少，今年上半年仅为47万平方米，预计年底能达到100万平方米，加上100万的新增房地产用地，合计总量仅能达到2平方公里，仅能形成约600万的新房供给，难以满足两年后900万的新增住宅需求。此外，由于发展商和消费者的心理预期对房地产价格较大影响，而未来供求关系不平衡的预期，将产生价格的现时波动，引起房价在近期继续上涨。因此，我市在房地产用地三年调控已取得阶段性成效的条件下，目前应当考虑未来市场供应压力，停止房地产用地紧缩政策，积极增加房地产用地供给，以满足今后日益旺盛的市场需求。为此，笔者提出以下建议：（一）从明年起调整全市土地供应结构，适当增加房地产用地，今后两年保持房地产用地1.52平方公里的供应规模首先，应从总量上适当增加，在明年的土地使用权出让计划中增加0.51平方公里的房地产用地，使全年房地产用地供应达到1.52平方公里左右，以满足两年后市场对房地产需求，避免房地产供应链条断裂。其次，对每年土地供应结构进行调整。这既包括在今后每年全市土地供应总量不变的前提下，适当压缩目前占地比例极大的工业用地；也包括恢复特区内已停止两年的房地产用地供应，以解决罗湖、福田两区土地开发殆尽、房地产供应减少、价格快速上升的问题。可以考虑出让红树湾片区等片区的政府预留地。此外，针对住宅需求旺盛，而非住宅物业供大于求的问题，在明年制定土地使用权出让计划时，适当增加商品住宅的供地规模，减少商业用房、办公楼用地的供应。（二）加快对历史遗留问题的土地的处置，加快闲置土地的消化，积极促进存量房地产用地进入市场近两年，存量土地继续以每年2平方公里的规模入市，但今年入市量减少较大。为了保证今后的市场供应，当前应按照相关法律、法规，加快历史遗留问题土地的处置，尤其是对于已闲置多年的房地产用地应采取积极的盘活措施，采取收回、置换、挂牌出让、储备等方式加快处置，以保证今后房地产市场的用地供应。（三）加快特区内旧城、旧村的改造，对切实符合改造条件的旧工业区、旧住宅区、城中村，适当扩大改造范围，以促进城市面貌的改变，增加区内房地产供应目前，我市特区内建设用地已基本开发完，而基于特区内外的较大差距，目前特区内各项经济活动仍比较集中，人口比例大，对住宅的需求也非常庞大。由于特区内房价基数大、上涨快，已有相当多的中低收入者买不起新建商品房，考虑到这部分消费者多为工薪阶层，收入水平低、工作压力大，就近消费仍是主要选择。尽管二手市场的快速发展，为其带来了一定释放需求的机会，但在特区内房屋存量有限的前提下，仍需要开发建设大量的住宅以满足其不断增长的住房需求。为此，建议政府进一步加强特区内的旧城、旧村改造力度，结合特区内未来作为第三产业活动的中心，加快产业“退二进三”步伐，进一步将工业项目（含高新科技）向特区外转移，进一步调整规划、扩大改造范围、增加包括住宅用地在内的第三产业用地。这样不仅能进一步促进城市面貌的改变，加快我市现代化、国际化城市建设，还能有效的解决特区内未来房地产用地供应不足的问题，使广大居民真正实现“居者有其屋”的愿望。笔者相信，随着政府房地产市场一系列调控措施的制定和实施，随着越来越多的人们更深入的了解深圳房地产市场的内在规律，深圳房地产市场一贯持有的理性、平稳特征将进一步发扬光大。从事和关注我市房地产的深圳居民，将会在深圳这个更美丽的家园里，享受她带给我们生活的愉悦。