【热门】物业公司收取供暖、制冷费用的税收处理.doc

物业公司收取供暖、制冷费用的税收处理物业公司在提供物业管理服务的同时，对小区物业采用实行集中供暖和制冷，并对小区业主按面积收取供暖和制冷费用，那么对物业公司收取的供暖和制冷费用，增值税上该如何处理呢？一、受托代理方式物业公司不提供供暖、制冷服务，而是接受专业供暖、制冷销售单位委托收取相关费用，根据财政部、国家税务总局关于增值税、营业税若干政策规定的通知（1994财税字第026号）第5条规定：代购货物行为，凡同时具备以下条件的，不征收增值税，不同时具备以下条件的，无论会计制度规定如何核算，均征收增值税：（一）受托方不垫付资金；（二）销货方将发票开具给委托方，并由受托方将该项发票转交给委托方；（三）受托方按照销货方实际收取的销售额和增值税额与委托方结算货款，并另外收取手续费。即对于同时满足以上条件的，属于代收转付行为，物业公司代为收取的费用不征税。但对物业公司代收费用过程中取得委托方支付的手续费，应按照“经纪代理服务”缴纳增值税。二、自营方式对于不能同时满足上述代收转付条件及由物业公司直接提供供暖、制冷服务的，应按照物业公司直接销售货物处理。中华人民共和国增值税暂行条例第二条第二款规定，纳税人销售或者进口下列货物，税率为13%：1.粮食、食用植物油；2.自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品；增值税部分货物征税范围注释（国税发1993151号）第四条规定，暖气、热水是指利用各种燃料（如煤、石油、其他各种气体或固体、液体燃料）和电能将水加热，使之生成的气体和热水，以及开发自然热能，如开发地热资源或用太阳能生产的暖气、热气、热水。利用工业余热生产、回收的暖气、热气和热水也属于本货物的范围。第五条规定，冷气是指为了调节室内温度，利用制冷设备生产的，并通过供风系统向用户提供的低温气体。财政部、国家税务总局关于供热企业增值税、房产税、城镇土地使用税优惠政策的通知（财税201694号）第一条规定，自2016年1月1日至2018年供暖期结束，对供热企业向居民个人（以下统称居民）供热而取得的采暖费收入免征增值税。第三条规定，本通知所称供热企业，是指热力产品生产企业和热力产品经营企业。热力产品生产企业包括专业供热企业、兼营供热企业和自供热单位。参考：陕西国税营改增试点政策答疑（十）：问题8：纳税人代自来水、电力、天然气、暖气销售单位收取费用的应该如何缴税？向居民收取的取暧费能否享受免征增值税政策？答：纳税人受自来水、电力、天然气、暖气销售单位委托收取水电气暖费用，同时满足以下条件的，属于代收转付行为，代为收取的费用不征税。受托收费单位不垫付资金；销售单位直接向最终客户开具增值税发票，或者纳税人受托使用销售单位的发票开具给最终客户。纳税人代收费用过程中取得委托方支付的手续费，应按照“经纪代理服务”缴纳增值税。不能同时满足上述代收转付条件的，纳税人收取的电力、天然气、暖气费用应按照转售货物处理；提供物业管理服务的纳税人收取的自来水水费，应按照国家税务总局公告2016年第54号有关规定处理。纳税人向业主或者其他客户转售暖气取得的收入，按照热力产品经营企业取得的供热收入计算缴纳增值税，符合免税条件的，可以申请享受免征增值税优惠。根据上述规定，贵公司提供热力服务、中央空调服务应适用增值税货物的征税范围。物业公司所提供的暖气、冷气实际上是一种销售行为。物业公司也属于供热企业，物业的供热属于增值税项目，并应享受相关税收优惠。对贵公司在夏季所提供的中央空调制冷服务，应按货物适用税率缴纳增值税。即对于物业公司（一般纳税人）提供供暖、制冷服务的，应按适用税率申报缴纳增值税。同时符合条件的供暖收入可申请享受免征增值税优惠。根据财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件1：营业税改征增值税试点实施办法第三十九条纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。即对于物业公司从事物业管理服务同时提供供暖、制冷服务的，相关收入应分别核算。特别提醒1、物业公司（一般纳税人）取得供热收入申报享受免税的，供热项目所取得的进项税额不得从销项税额中抵扣。对于无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额当期无法划分的全部进项税额（当期简易计税方法计税项目销售额+免征增值税项目销售额）当期全部销售额。2、自2017年7月1日起执行关于简并增值税税率有关政策的通知（财税201737号）中的税率，即冷气、暖气均适用11%的增值税率。