商业地产技术知识与操盘系列之一：选址.ppt

项目选址的基本操作流程策划中心：黄志刚2009年7月二级培训2024/5/21 周二1一、目标城市的选择市区总人口国内生产总值社会消费品零售总额职工人均年收入城镇居民可支配收入2024/5/21 周二2二、市场调研A、确定目标区域人口分布（增减倾向、密度）生活行动圈（交通体系、产业结构、购物动向、地形特点）行政区划商业概况城市规划及城市发展2024/5/21 周二3B、对选定区域的调研道路、交通商业环境（商业零售额、面积、人口、就业构成、收入水平、停车场）市场环境（商圈规模、商业容量）发展前景（人口增长、城市规划政策）竞争店情况2024/5/21 周二4C、筛选出具体的目标地点确保必要消费人群的具体位置何处从商业环境上较为有利具有良好发展前景附和城市建设总体规划确定商场大致规模、成本分析、店内平面构成、建筑物、形象、设备、营运模式对销售额作出预测，粗略确定商圈范围土地或房产的实用性对周围环境进行确认确认排水的可能行2024/5/21 周二5三、选址常用标准（根据行业不同有区别）：十字路口一角或主干道一侧，车流量不小于每小时300辆公交车站及公交线路三公里范围内，10万平米住宅小区不少于5个，人口数量地势平坦，落差不大于2米长边150米，短边100米，且不受干线、河流、铁路阻短无交通管制商业状况具有发展潜力配送距离3小时以内对竞争对手的策略（截流、差别化、先入为主、商圈分割）2024/5/21 周二62024/5/21 周二7四、开发及投资模式房屋租赁土地使用权入股买断土地使用权合资联建特许加盟2024/5/21 周二8五、前期需了解土地的内容A、合作土地资源的性质国有划拨土地国有土地出让地(获取形式土地性质)集体土地B、市政规划C、拆迁情况（不承担责任、反担保）D、市政情况（七通一平：通双路电、排污、雨水、上水、通讯、集中供热、道路；场地平整）:毛地/净地E、土地出租买卖需要的证件（建设用地规划许可证、建筑项目规划许可证、土地证、投资许可证、消费许可证）注意有效期2024/5/21 周二9六、立项基本流程及项目审批政府对建设项目开发选址的管理建设用地规划审批管理建设工程规划审批管理2024/5/21 周二10常用基础知识介绍五证：房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，建筑工程施工许可证由市建委核发，国有土地使用证和商品房预售许可证由市国土资源和房屋管理局核发。容积率：容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在1万平方米的土地上，有4000平方米的建筑总面积，其容积率为0.4。建筑密度：是指在各类建筑的基底总面积与用地面积的比率（），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。绿化率：绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比2024/5/21 周二11七、可行性研究报告的内容项目的概述市场分析项目选址及其论证项目合作建设方案人力资源规划项目投资估算项目资金筹措及使用方案经济效益预测分析项目综合评价2024/5/21 周二12谢谢大家！2024/5/21 周二132024/5/21 周二14