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第七章 房地产开发1第一节 城市开发与城市规划一、城市开发（一）城市的定义城市是一个以人为主体，以自然环境为依托，以经济活动为基础，具有广泛社会联系而形成的综合体，是与乡村有区别的相对永久性的大型聚落具有三个方面的特征：空间集聚性规模经济性社会复杂性2第一节 城市开发与城市规划（二）城市的功能城市功能是指一个城市在一个国家或者地区的社会经济生活中所担负的任务和发挥的作用。城市的功能定位往往是一个城市在一定时期内建设总方针的综合体现，也是实施城市各项建设的一个指导性方向一般来说，城市的功能可分为主要功能和辅助功能主要功能是指城市所承担的最主要的必备的功能。它的构成必须具备两个条件：一是具有对城市以外地区产生较大影响，发挥较大作用的经济部门；二是具有在该城市的发展中起着支配作用的经济部门城市的辅助功能，是指满足一个城市生产和生活需要所必备的功能，如城市的商业零售业、饮食业、公用事业、食品加工业、服务业等3第一节 城市开发与城市规划（三）城市开发与建设城市是人类社会发展到一定阶段的产物，也是人类改造大自然的重要成就。近现代很多大城市，由于人口与经济的高度集中，造成了城市布局混乱，功能不全、居住环境污染严重、交通拥挤等“城市病”，制约了城市社会经济的进一步发展城市拥有很多资源，城市开发就是要将这些资源进行合理的开发与利用来为城市经济的发展发挥最有效的作用城市建设的重点在于城市的房地产开发建设4第一节 城市开发与城市规划二、城市规划（一）城市规划的概念城市规划是一定时期内城市发展的计划和各项建设的综合部署，是指导城市开发、建设和管理的重要依据和手段。在城市规划的指导下进行城市建设，可以取得合理的城市布局、完善的城市基础设施和良好的城市生态环境5第一节 城市开发与城市规划（二）城市规划的作用与任务城市规划的作用主要体现在:促进城市经济的发展，发挥城市的规模经济性效应促进城市社会的进步，建立良好的城市生产和生活环境强化可持续发展的科学发展观，优化城市生态环境城市规划的任务是:根据国家一定时期内城市发展和经济建设的方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远规划、区域规划，以及城市所在地区的地理位置、气候条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城市体系合理确定城市在规划期内经济和社会发展的目标，确定城市的性质、规模和布局统一规划，合理利用城市土地，综合部署城市经济、文化、公用事业及战略等各项建设，保证城市有序协调地发展6第一节 城市开发与城市规划（三）城市规划的内容城市规划的内容包括城市的性质、发展目标和发展规模，城市主要建设标准和定额指标，城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署等。主要包括以下几方面工作：1、调查、收集基础资料，研究满足城市社会经济发展目标的条件和措施2、在区域经济分析和区域发展战略的基础上布置城镇体系3、确定城市性质，预测发展规模，拟定城市发展的各项技术经济指标4、合理选择城市各项建设用地，确定城市的功能布局5、确定新区开发与旧区改造的原则、步骤和方法6、确定城市各项市政设施和工程措施的原则和技术方案7、有计划地安排各城市建设项目，为各项工程设计提供依据7第一节 城市开发与城市规划三、城市规划与房地产开发1、城市规划是房地产开发的重要依据2、城市规划是房地产开发的重要管理手段3、房地产开发是实施城市规划的基本方式8第二节 房地产综合开发一、房地产综合开发的涵义和分类（一）房地产综合开发的涵义房地产综合开发是房地产业中最基本、最主要的经济活动内容,是一种使土地和房屋不断地处于开发、改造、再开发状态的活动。指房地产开发经营企业根据城市规划的要求，按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，进行土地开发和房屋建设及相应的房地产营销与物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。房地产开发作为房地产业中最基本、最主要的物质生产活动具有自身的特点。主要体现在:房地产开发活动的综合性开发周期的长期性开发过程的时序性开发经营的高风险性和强地域性9第二节 房地产综合开发（二）房地产开发的分类 1、按开发区域的性质划分新区开发旧区再开发2、按开发的规模划分单项开发成片开发3、按开发的对象划分土地开发房屋开发综合开发10第二节 房地产综合开发（三）我国房地产综合开发的发展第一阶段，是城市房地产的“统建”阶段第二阶段，是从“统建”到综合开发的过渡阶段第三阶段，是以建筑业体制改革为契机的迅速发展阶段第四阶段，是以建立社会主义市场经济体制为标志11第二节 房地产综合开发二、房地产综合开发的作用1、实现城市规划，迅速改变城市面貌2、促进城市现代化建设，建立城市综合配套的生产和生活环境3、确立城市的可持续发展的科学发展路径，发挥城市的潜能12第二节 房地产综合开发三、房地产综合开发的指导原则和主要任务（一）房地产综合开发的指导原则第一，与政府产业政策的协调性第二，与城市规划的统一性第三，房地产综合开发投资结构的合理性第四，房地产综合开发的科学发展机制13第二节 房地产综合开发（二）房地产综合开发的主要任务综合开发的任务是合理确定综合开发规模、开发区的数量和布局，统筹安排开发区的市政、公用设施和各类房屋的建设，处理好新区开发和旧城改造的关系。同时，要有计划地提高城市建设中综合开发的比例，新区建设和旧城改造均应以综合开发方式为主，实行统一征地拆迁、统一规划、统一建设、统一管理，做到工业建筑与民用建筑，房屋与市政公用及电力、通讯、文教、卫生、服务等设施配套建设，开发一片、建成一片、收益一片。具体包括三个方面：1、房地产综合开发要为城市建设服务2、房地产综合开发要为城市居民提供良好的生产、工作和生活条件3、房地产综合开发要依据市场原则从事开发经营活动 14第三节 房地产开发项目一、房地产开发的主要程序（一）投资决策分析投资决策分析是整个开发过程中最为基本、最为关键的一项工作，其目的就是通过一系列的调查研究和分析，为开发企业选择一个最佳的、可行的项目开发方案或为舍弃项目提供依据项目选择是指开发商根据各个渠道获得的多种信息，形成一个开发项目的初步设想，包括项目的选址、筹资、配套建设，然后根据这一设想，进一步进行市场综合分析，并通过与城市规划部门、土地管理部门及其他的建筑商、投资商进行接触，使项目设想具体化项目的可行性研究即在项目选择之后，对该项目做更进一步的分析，主要包括市场分析、项目的财务评价及经济社会评价等15第三节 房地产开发项目（二）前期工作前期工作阶段是指在投资决策后到正式施工之前的一段时间获取土地使用权落实资金完成项目的规划设计16第三节 房地产开发项目具体地说，前期工作主要包括：（1）获得土地使用权（2）实施筹资计划（3）规划方案的扩初设计（4）获得规划及配套部门的许可（5）征地、拆迁、安置、补偿（6）施工现场的“三通一平”或“七通一平”（7）估算工程量和开发成本（8）与建筑商初步洽谈承发包事宜17第三节 房地产开发项目（三）项目建设项目的建设阶段是将开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的空间与时点上，将项目建设计划付诸于正式实施的活动承发包施工组织建设监理市政和公建配套竣工验收 18第三节 房地产开发项目（四）房屋租售开发一个项目的最终目的是通过房屋租售使房屋的使用价值和价值得到实现，采取有效的销售经营手段，促进房屋的租售，以尽快回收资金，获取利润19第三节 房地产开发项目（五）物业管理物业管理的主要任务是保证入住者或使用者方便、安全地使用物业及相关配套设施，能为其提供一系列生活、生产服务，并通过维护、保养、修缮等工作来保证物业的使用寿命及价值 20第三节 房地产开发项目二、开发项目的可行性研究（一）可行性研究的涵义开发项目的可行性研究是房地产开发项目投资决策的依据和首要环节，它是指在开发投资之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，对拟建项目进行论证，以最终确定项目是否可行的一种综合研究方法通过可行性研究主要处理两方面的问题：技术的可行性经济的合理性 21第三节 房地产开发项目（二）可行性研究的作用一是项目投资决策的依据二是申请建设贷款的依据三是作为编制下阶段规划设计的依据四是作为开发商与有关部门鉴定协议或合同的依据 22第三节 房地产开发项目（三）可行性研究的依据1、国家和地区经济建设的方针、政策和规划2、批准的项目建议书和同等效力的文件3、国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施4、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等资料5、有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料6、国家规定的经济参数和指标7、开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等23第三节 房地产开发项目（四）可行性研究的内容1项目的背景与概况（l）项目名称、建设单位（2）项目的地理位置（3）项目所在地周围的环境状况（4）项目的性质及主要特点（5）项目开发建设的社会、经济意义（6）可行性研究工作的依据和范围24第三节 房地产开发项目2开发区现状调查及动迁安置（l）土地调查（2）人口调查（3）调查开发区内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等（4）调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等（5）各种管线（6）其他地上、地下物现状（7）制定动迁计划（8）确定安置方案（9）动迁、安置、赔偿等费用估算25第三节 房地产开发项目3市场分析和建设规模（l）市场供给现状分析与预测（2）市场需求现状分析与预测（3）销售价格分析。分析价格现状及发展趋势（4）服务对象分析，制定销售计划（5）拟建项目建设规模的确定26第三节 房地产开发项目4规划设计方案选择（l）市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，公建项目重点要规划安排好交通的组织（2）项目构成及平面布置（3）建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积，等等。附开发规划详图27第三节 房地产开发项目5资源供给（l）建筑材料的需要量、采购方式和供应计划（2）施工力量的组织计划（3）项目施工期间的动力、水等供应（4）项目建成投人生产或使用后，水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件6环境影响和环境保护（l）建设地区的环境现状（2）主要污染源和污染物（3）开发可能引起的生态变化（4）设计采用的环境保护标准（5）控制污染与生态变化的初步方案（6）环境保护投资估算（7）环境影响的评价结论和环境影响分析（8）存在问题及建议28第三节 房地产开发项目7项目开发组织机构、管理费用的研究（l）开发项目的管理体制、机构设置（2）管理人员的配备方案（3）拟定人员培训规划，估算年管理费用支出情况8开发建设计划（l）前期开发计划（2）工程建设计划（3）建设场地布置（4）施工队伍选择29第三节 房地产开发项目9项目经济及社会效益分析（l）项目总投资估算（2）项目投资来源、筹措方式的确定（3）开发成本的估算（4）销售成本、经营成本估算（5）销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算（6）财务经济分析（7）国民经济评价（8）风险分析（9）项目环境效益、社会效益及综合效益评价10结论和建议（l）运用各项数据从技术、经济、财务等诸方面论述开发项目的可行性，并推荐最佳方案（2）存在的问题及相应的建议 30第三节 房地产开发项目（五）开发项目的市场分析市场分析是在掌握一定的市场调查资料后，对特定的开发类型、特定的开发地点进行市场需求关系的分析与预测宏观因素的分析区域性因素分析与特定的项目类型和开发地点相关的微观因素分析 31第三节 房地产开发项目（六）财务评价的主要方法1、静态分析方法（1）投资回报率或投资收益率（2）投资回收期2、动态分析方法（1）净现值法（2）内部收益率法32第三节 房地产开发项目（七）可行性研究的步骤1、接受委托2、调查研究3、方案选择和优化4、财务评价和国民经济评价5、编制可行性研究报告33第三节 房地产开发项目三、房地产开发项目的建设监理（一）建设监理的涵义所谓建设监理，就是监理的执行者，依据建设行政法规和技术标准，综合运用法律、经济、行政和技术手段，对工程建设参与者的行为及其责、权、利，进行必要的协调和约束，保障工程建设有序进行，达到工程建设的好、快、省和取得最大投资效益的目的34第三节 房地产开发项目（二）建设监理的两个层次建设监理包含政府建设监理和社会建设监理两个层次政府建设监理，是指政府建设行政管理部门设置的专门建设监理管理机构或指定的相应机构，对本地区、本部门的建设活动实施统一的监督管理，并对社会监理行为实行监督管理社会建设监理，是指符合规定条件而经批准成立、取得资格证书和营业执照的监理单位，受业主委托依照国家法律、法规、规范、批准的设计文件和合同条款，对工程项目建设活动所实施的监理35第三节 房地产开发项目（三）实行建设监理的必要性1、提高我国建设管理水平的需要2、落实投资建设和投产经营责任的需要3、加强对工程合同监督的需要4、充分发挥法律、经济、行政和技术手段对工程建设进行协调约束的需要5、改革开放、开拓国际市场的需要 36第三节 房地产开发项目（四）开发项目建设监理的内容1、进度控制进度控制是指在项目实施阶段（包括设计、招标、施工、竣工验收），以项目进度为目标，通过规划、监督、检查、协调及信息反馈等，对项目的全过程实施进度控制，以保证项目在预定的期限内建成交付使用2、质量控制项目的质量控制是指项目管理机构为了确保开发项目质量符合合同规定的质量标准或国家标准规范而采取的一系列监督管理的措施、手段和方法3、投资控制投资控制就是在项目投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段和施工阶段，把项目投资控制在计划限额内，随时纠正偏差，保证目标的实现37