计税依据不一样-契税金额差10倍!哪个对？.doc

计税依据不一样，契税金额差10倍！哪个对？ 因市政府实施城市规划，甲银行将原办公楼出售，并购入新办公楼。经资产评估机构评定，原办公楼含税市场价格26250万元。2016年6月，甲银行以此价格转让给乙商务管理有限公司（乙公司）。2016年7月，甲银行与丙房地产开发有限公司（丙公司）签订商品房买卖合同，购入2016年4月30日前建成新办公楼，含税成交价格24150万元，其中价款23000万元，增值税税额1150万元。新、旧办公楼尚未办理产权交割手续。甲银行在编制购置办公楼财务预算时，其中涉及计算缴纳契税及账务处理如下（当地税务机关规定，契税税率3%）：应缴契税金额=（26250-24150）3%=21003%=63（万元）。借：在建工程63贷：应交税费63审计人员依据税法规定，分析甲银行确定契税计税依据错误之处。1、以差额作为计税依据不正确。中华人民共和国契税暂行条例（国务院令第224号）第四条第三款。土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。财政部关于印发中华<人民共和国契税暂行条例细则>的通知（财法字199752号）第七条明确，条例所称房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。文件强调的是交易双方均发生了房屋转让与受让行为。如甲银行转让旧办公楼给丙公司，再从丙公司购入新办公楼，则可适用差额计算契税规定。甲银行向乙公司转让房屋，再从丙公司购入房屋，认为是同一单位相互交换房屋的理解错误。2、以含税价格作为计税依据不正确。财政部、国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知（财税201643号）文件第一条规定，计征契税的成交价格不含增值税。因此，甲银行应以购入房屋不含税价款23000万元，为契税的计税依据。审计人员重新计算应缴契税税额=241501.053%=230003%=690（万元）。