投资学作业-格力海岸项目分析-.ppt

12投投资资学小学小组组作作业业房地房地产产投投资资分析分析-项目分析珠海格力海岸3项项目定位目定位市市场场分析分析政策分析政策分析客客户户研究研究项项目定位目定位项项目分析目分析4宏宏观经济观经济情况情况数据来自：珠海数据来自：珠海统计统计局局 经济经济回暖，形回暖，形势乐观势乐观珠海珠海经济经济一直呈一直呈现现上升上升趋势趋势，虽虽然然0707年以来，年以来，经济经济增增长长速度放慢速度放慢了，但是了，但是还还是其增是其增长长没有像其他城市一没有像其他城市一样样在在0808年大幅下滑，仍然保年大幅下滑，仍然保存存实实力，力，这为这为房地房地产发产发展提供了一个很好的基展提供了一个很好的基础础。市市场场分析分析项项目分析目分析5市市场场分析分析三大三大产业产业情况情况数据来自：珠海数据来自：珠海统计统计局局第二第二产业产业减减产产，第三，第三产业产业增速明增速明显显0808年之前，三大年之前，三大产业产业都是呈都是呈现现上升上升趋势趋势，0909年第二年第二产业产业就出就出现现了了负负增增长长，然而，然而总总体来体来说说第三第三产业产业却没有收到金融危机的太大影响，却没有收到金融危机的太大影响，仍然保持仍然保持强强势势的增的增长长，0909年展年展现现出可出可观观的形的形势势。0909年第三年第三产业产业同比增同比增长长12.8%12.8%，其中房地，其中房地产业产业和金融和金融业业同比增同比增长长了了25.5%25.5%和和28.5%28.5%。项项目分析目分析6市市场场分析分析珠三角格局珠三角格局A A字型格局提供更大的契机字型格局提供更大的契机珠三角形成的珠三角形成的东东部和中部部和中部东东莞深圳形成知莞深圳形成知识识密集型密集型产业带产业带，发发展金融，物流，会展，信息服展金融，物流，会展，信息服务务等等产业产业。珠江口岸珠江口岸广州，佛山，珠海等重点广州，佛山，珠海等重点发发展汽展汽车车，轨轨道交通和船道交通和船舶等技舶等技术术密集型行密集型行业业。沿海地区沿海地区江江门门，惠州，深圳，珠海重点，惠州，深圳，珠海重点发发展石油，海洋工程，展石油，海洋工程，形成生形成生态环态环保型重型保型重型产业带产业带。项项目分析目分析7市市场场分析分析房地房地产产行行业业情况情况数据来自：珠海数据来自：珠海统计统计局局 房地房地产业产业占占经济经济比重越来越高比重越来越高0707年房地年房地产产行行业业强强势势增增长长达到一个很高的水平，达到一个很高的水平，虽虽然然经历经历了了0808金金融危机，然后其没有出融危机，然后其没有出现现明明显显的跌幅，并且在的跌幅，并且在0909年年摆摆脱阴霾，出脱阴霾，出现现了很大的增了很大的增长长。房地房地产产开开发发投投资资占占GDPGDP的比重也越来越大，高达的比重也越来越大，高达16.23%16.23%，在珠海，在珠海经济经济中占据的位置越来越重要，开中占据的位置越来越重要，开发发前景很是前景很是乐观乐观。项项目分析目分析8人均可支配收入人均可支配收入数据来自：珠海数据来自：珠海统计统计局局人均可支配收入人均可支配收入稳稳定增定增长长20092009年，珠海人均可支配收入到达年，珠海人均可支配收入到达2285822858元，同比增元，同比增长长9.1%9.1%，人，人均可支配收入保持着均可支配收入保持着稳稳定的增定的增长长速度，速度，为为房地房地产营销产营销提供有力支撑。提供有力支撑。项项目分析目分析9市市场场分析分析房价收入比房价收入比数据来自：珠海数据来自：珠海统计统计局局珠海房价收入比相珠海房价收入比相对较对较高，市高，市场场潜力大潜力大0808年珠海房价收入比年珠海房价收入比为为8.838.83，人均可支配收入比中山和佛山要低，人均可支配收入比中山和佛山要低，然而其房价收入比却比然而其房价收入比却比该该2 2个城市高，可个城市高，可见见珠海的房地珠海的房地产产市市场场比比较较繁荣，成熟度也更高。繁荣，成熟度也更高。来自其他区域的来自其他区域的顾顾客相客相对对比其他两个城市要高很多，主要受到澳比其他两个城市要高很多，主要受到澳门门和大和大陆陆内部的高收入人群的投内部的高收入人群的投资资青青睐睐，为为珠海房地珠海房地产产市市场场提供提供强强劲劲的支撑力。的支撑力。项项目分析目分析10市市场场分析分析二二级级市市场场供供给给情况情况开开发发量和可供量和可供销销售量都出售量都出现现了了负负增增长长，影响后期供，影响后期供给给0909年的施工量从年的施工量从0404年以来首次出年以来首次出现负现负增增长长，造成市，造成市场场供供应应量缺乏，量缺乏，而且而且0909年房地年房地产产市市场场回暖，回暖，0808年受年受压压抑的抑的刚刚性需求大量性需求大量释释放，放，20102010年市年市场场需求活需求活跃跃，因此会造成供小于求的市，因此会造成供小于求的市场场情况。后市情况看好。情况。后市情况看好。施工量施工量竣工量竣工量可供可供预预售量售量数据来自：珠海数据来自：珠海统计统计局局项项目分析目分析11市市场场分析分析二二级级市市场销场销售情况售情况成交量大幅回成交量大幅回涨涨，刚刚性需求大量性需求大量释释放放成交量于成交量于0909年出年出现现大量回大量回涨涨，全年成交量达，全年成交量达203203亿亿元，元，销销售售额额同同比增比增长长84.1%84.1%，销销售面售面积积达达271.9271.9万平米，同比增万平米，同比增长长百分之百分之70%70%。20092009到到20102010年楼市回年楼市回归归繁荣，量价繁荣，量价齐齐升。升。项项目分析目分析12市市场场分析分析特区特区扩扩容，容，发发展西区展西区特区特区扩扩容，容，发发展西区展西区特区特区扩扩容，全面覆盖全市，珠海容，全面覆盖全市，珠海发发展西区的力度更加大。政策指向西区，影展西区的力度更加大。政策指向西区，影响了西区的开响了西区的开发发量和量和销销售量。从售量。从图图中可以知道，香洲区只有新香洲参展的楼中可以知道，香洲区只有新香洲参展的楼盘盘比比较较多，而西区和中山多，而西区和中山则则比比较较多。开多。开发发方向将会有所改方向将会有所改变变，消，消费费指向也会指向也会有相有相应应地向西区和市区地向西区和市区边边沿改沿改变变。唐家湾成香洲区开唐家湾成香洲区开发发必争之地必争之地香洲区由于市中心土地稀缺，香洲区由于市中心土地稀缺，导导致楼致楼盘盘开开发发量量渐渐渐渐减少，然而位于情减少，然而位于情侣侣北路北路的唐家湾正填海造的唐家湾正填海造陆陆，以及，以及该该地区开地区开发发程度比程度比较较低，因此，低，因此，该该板板块块属于香洲属于香洲区的房地区的房地产产开开发发兵家必争之地。兵家必争之地。项项目分析目分析13二二级级市市场销场销售价格售价格价格价格稳稳定上升，回定上升，回归归理性理性价格增幅从在价格增幅从在0707年出年出现现了了38.7%38.7%的惊人数字，但是在的惊人数字，但是在0808和和0909年年纷纷纷纷回回归归理性，有利于房地理性，有利于房地产产市市场长场长期期发发展。展。数据来自：珠海数据来自：珠海统计统计局局项项目分析目分析14市市场总结场总结珠海面珠海面临临着珠三角一体化加着珠三角一体化加强强的的趋势趋势下，得到的机遇更多，市下，得到的机遇更多，市场场交流和交叉交流和交叉点点变变大，而且凭借珠海良好的生活大，而且凭借珠海良好的生活环环境和就境和就业业前景，吸引更多的人来珠海置前景，吸引更多的人来珠海置业业。珠海珠海经济经济在在0909到到1010年逐年逐渐渐回暖，回暖，产业进产业进行了行了调调整，服整，服务业务业占的比重越来越大，占的比重越来越大，房地房地产产市市场场占据的占据的经济经济地位越来越重，但当着地位越来越重，但当着带领经济带领经济走出低迷的先走出低迷的先锋锋。0909到到1010年房地年房地产产市市场场逐逐渐渐走出阴霾，以小阳春走出阴霾，以小阳春为为起点，从新出起点，从新出现现了房地了房地产产的的再次繁荣。供再次繁荣。供应应量在量在0909年减少，年减少，0808年的存量得到一定的消化，到年的存量得到一定的消化，到1010年年刚刚性需性需求大量求大量释释放，市放，市场场极极为为活活跃跃。房地房地产产价格依然价格依然坚坚挺，并且向着挺，并且向着稳稳定和理性的定和理性的趋势发趋势发展，展，对对于房地于房地产产市市场长场长期期发发展有好展有好处处。特区特区扩扩容，直接影响到西区的开容，直接影响到西区的开发发，市，市场场比比较较看好，横琴和西区的大开看好，横琴和西区的大开发发，将会使得房地将会使得房地产产市市场场有很大的有很大的转变转变。市市场对场对小小户户型仍然是比型仍然是比较较青青睐睐，首次，首次职业职业者和投者和投资资者占据的客者占据的客户户比比较较比比较较大。大。香洲区供香洲区供给给量慢慢减少，唐家湾供量慢慢减少，唐家湾供应应量比量比较较少，开少，开发发程度程度较较低，唐家湾大量低，唐家湾大量出出让让开开发发用地，在全市开用地，在全市开发发土地土地紧张紧张的情况下，本案地的情况下，本案地块块表表现为现为开开发发潜力十潜力十足。足。项项目分析目分析15政策分析政策分析大型基建大型基建港珠澳大港珠澳大桥桥广珠广珠轻轨轻轨广珠广珠铁铁路路高速公路高速公路项项目分析目分析16政策分析政策分析市政市政规规划建划建设设珠海大道修改工程珠海大道修改工程项项目分析目分析17政策分析政策分析新新发发展展规规划划十字十字门门CBDCBD规规划出台划出台项项目分析目分析18规规划影响划影响港珠澳大港珠澳大桥桥广珠广珠轻轨轻轨广珠广珠铁铁路路高速公路高速公路珠海大道修改工程珠海大道修改工程十字十字门门CBDCBD规规划出台划出台+利好基建利好基建项项目目带动带动珠海珠海发发展展势头势头，吸引各种投吸引各种投资资者，者，为为房地房地产产开开发带发带个各种机遇。个各种机遇。项项目分析目分析19政策分析政策分析政策影响政策影响银监银监会会发发布流布流动资动资金金贷贷款管理款管理暂暂行行办办法法打打击击炒房者炒房者 银监银监会：会：银银行行不得不得对对投机投投机投资购资购房房贷贷款款 建筑部：加快保障房建建筑部：加快保障房建设设 遏制房遏制房贷过贷过快上快上涨涨 国国务务院常委会：院常委会：贷贷款款买买二套房首付不得低于二套房首付不得低于50%50%国国务务院：房价院：房价过过高地区可高地区可暂暂停停发发放第三套房放第三套房贷贷 三次三次上上调调准准备备金利率金利率0.50.5个百分点，上个百分点，上调调至至17%17%四抑制四抑制：投机、投：投机、投资资需求、奢侈性需求、需求、奢侈性需求、过过度消度消费费、不具不具备备承担承担风险风险能力的消能力的消费费需求需求限限购购。20102010年政策年政策调调控控频频繁繁造成一种不好造成一种不好的的预预期期项项目分析目分析20利好政策利好政策VS利空政策利空政策各种限各种限购购和打和打击击投投资资者的政策出台者的政策出台 珠海各种利好基建事珠海各种利好基建事业业大量大量动动工竣工工竣工然而房价仍然然而房价仍然呈呈现现上上涨趋势涨趋势加加强强利好利好预预期，期，吸引各种投吸引各种投资资和消和消费费需求需求利好政策抵消大利好政策抵消大部分利空政策，部分利空政策，投投资趋势资趋势仍然仍然强强劲劲，人，人们预们预期市期市场场情况良好，可情况良好，可以拉以拉动刚动刚性需求性需求和有效投和有效投资资。抓住机遇抓住机遇发发展展项项目分析目分析21客客户户研究研究区域客区域客户户界定界定珠海有三大中心，其中以珠海有三大中心，其中以香洲中心香洲中心为为主，而香洲区分主，而香洲区分为为中心城区、南屏城区，唐中心城区、南屏城区，唐家湾新城以及横琴新城。家湾新城以及横琴新城。香洲区有两大商圈，分香洲区有两大商圈，分别别是拱北商圈和吉大商圈，是拱北商圈和吉大商圈，这这些商些商业业和生活配套和生活配套设设施，就施，就直接影响到本市的消直接影响到本市的消费费格局。格局。本案位置在香洲区北部的本案位置在香洲区北部的唐家湾新城片区，和市区相唐家湾新城片区，和市区相比，开比，开发发程度比程度比较较低，仍没低，仍没形成成熟的形成成熟的阵势阵势，开，开发发潜力潜力大，但是需要加大，但是需要加强强配套配套设设施施的建的建设设。本本案案项项目分析目分析22客客户户研究研究客客户户分分层层核心客核心客户户3030%重点客重点客户户3030%游离客游离客户户10%10%珠海本地珠海本地珠三角客珠三角客户户澳澳门门客客户户偶得客偶得客户户5%5%内地客内地客户户次重点客次重点客户户2525%其他其他与与现现有市有市场场客客户户相比，随着：相比，随着：1 1、本、本项项目自身展示及口碑目自身展示及口碑传传播；播；2 2、周、周边边区域区域环环境完善；境完善；3 3、广珠、广珠轻轨轻轨开通、港珠澳大开通、港珠澳大桥桥开工、珠开工、珠澳同城化推澳同城化推进进等等 4 4 珠海城市定位与珠海城市定位与发发展展珠海主要客珠海主要客户户定位定位为为本地，澳本地，澳门门以及大以及大陆陆，且其消，且其消费费目的主要是以休目的主要是以休闲闲养老度假以及投养老度假以及投资为资为主。主。项项目分析目分析23本市客本市客户户分析分析老香洲老香洲新香洲新香洲上冲上冲吉大吉大前山前山南湾南湾拱北拱北老市民，望子成老市民，望子成龙龙型型公公务员务员，白，白领领，社会新，社会新锐锐外来流外来流动动人口，商人口，商业业投投资资客客企企业业老板，富老板，富贵贵之家，投之家，投资资客客建筑装修工人，建筑装修工人，务实务实之家之家本地居民，本地居民，务实务实之家之家本案本案唐家湾唐家湾高端科技白高端科技白领领，富，富贵贵享享乐乐之家之家本地本地职业职业者，投者，投资资者者本案位于唐家湾，属于高新科技白本案位于唐家湾，属于高新科技白领领人人群区域，也属于富群区域，也属于富贵贵之家度假的区域。之家度假的区域。但是因但是因为为本案的面本案的面积积大，大，辐辐射范射范围围不不仅仅仅仅是唐家湾。是唐家湾。项项目分析目分析24现现有楼有楼盘盘分析分析本本案案旅游，科技，高校旅游，科技，高校远远大美域大美域海逸湾畔海逸湾畔旭日湾，旭日湾，盘龙盘龙湾湾美美丽丽湾，湾，凤凤凰山一号凰山一号远远大美域大美域海逸湾畔海逸湾畔旭日湾旭日湾盘龙盘龙湾湾美美丽丽湾湾凤凤凰山一号凰山一号参考参考项项目名称目名称均价均价客客户类户类型型海逸湾畔海逸湾畔1300013000白白领领，老，老师师投投资资者者远远大美域大美域1500015000老老师师，富，富贵贵之之家，投家，投资资者者凤凤凰山一号凰山一号2100021000富富贵贵之家之家项项目分析目分析25客客户户消消费费偏好偏好更青更青睐睐于吉大，新老香洲，唐于吉大，新老香洲，唐家南屏家南屏看重价格，交通，配套及看重价格，交通，配套及环环境境多多层层、小高、小高层层受受欢欢迎迎配套需要大型超市，大型百配套需要大型超市，大型百货货生活配套需要生活配套需要银银行和行和电电信信对对会所需要主要会所需要主要为为中档中档希望配希望配备备重点中学和重点中学和优优秀小学秀小学对对大型大型书书店需求比店需求比较较高高更加看重朝向和空更加看重朝向和空间间布局布局对对休休闲闲公园的偏向更高公园的偏向更高项项目分析目分析26客客户户需求需求观望投资 时间点关注格力海岸 升值潜力关注周边 配套成熟度自用型 投资型客户投资兼自用成长型 创意产业稳定型 创意产业 投资客大中型企业主 资深投资客需要融资资金雄厚具备购买力客客户户置置业业用途分布用途分布10%65%25%项项目分析目分析27客客户户分析分析总结总结客客户户主要瞄准来自本地，澳主要瞄准来自本地，澳门门，珠三角的人群。，珠三角的人群。而本而本项项目定位客目定位客户户主要是有主要是有稳稳定收入的社会新定收入的社会新锐锐，白白领领，教，教师师，北方候，北方候鸟鸟，以及各种高端收入人群。，以及各种高端收入人群。客客户购户购房用途，投房用途，投资资兼自用占了大部分，兼自用占了大部分，说说明是明是有很大需求的。有很大需求的。项项目分析目分析28项项目定位目定位唐家湾局唐家湾局势势和和记记黄埔黄埔华发华发招商招商格格力力远远大大中海中海大大量量开开发发地地块块出出让让，唐唐家家湾湾潜潜力力无无限限。群雄云集群雄云集项项目分析目分析29规规划和定位划和定位在珠海市出台的情在珠海市出台的情侣侣北路北路(南段南段)控制性控制性详细规详细规划里，划里，该该区域的区域的规规划划发发展目展目标为标为：集：集总总部部经济经济、商、商务办务办公、公、会会议议会展、旅游度假和高尚居住于一体，生会展、旅游度假和高尚居住于一体，生态环态环境境优优美，全天候活力的海美，全天候活力的海滨滨新城区，控制人口新城区，控制人口规规模模为为4.54.5万万人。人。功能功能结结构构为为“一一轴轴两两带带两心四片两心四片”。其中四片包括。其中四片包括两两处总处总部部经济经济区、一区、一处处商商业业片区、一片区、一处处生活区。生活区。“一一心心”滨滨海城市核心；海城市核心；“一一岛岛”淇澳生淇澳生态绿岛态绿岛；“两两轴轴”情情侣侣北路，港湾大道；北路，港湾大道；“三片三片”综综合服合服务务片区，高片区，高新技新技术产业术产业片区，休片区，休闲闲旅游片区。旅游片区。高端高端综综合性住宅，供合性住宅，供给给于本地，港澳，大于本地，港澳，大陆陆珠三角等等居住和投珠三角等等居住和投资资需求。需求。项项目分析目分析30规规划和定位划和定位多功能海多功能海滨滨新城新城多多层层、高、高层层洋房洋房别别墅墅大型配套大型配套休休闲闲海海滨滨公园公园 及山景公园及山景公园高端居住高端居住场场所所项项目分析目分析31项项目定位目定位建建议议配套配套商商业业配套：大型超市，百配套：大型超市，百货货生活配套：生活配套：银银行，行，电电信信休休闲娱乐闲娱乐配套：会所，公园，配套：会所，公园，体育体育馆馆教育配套：幼儿园，中小学，教育配套：幼儿园，中小学，书书店店项项目分析目分析32项项目定位目定位详细详细情况情况项项目分析目分析33项项目定位目定位建建议议装修装修标标准准精装修精装修现现代代风风格格成熟成熟风风格格欧美欧美风风格格中国古典中国古典风风格格日式日式风风格格泰式泰式风风格格2000/平米平米2500/平米平米3000/平米平米3000/平米平米2500/平米平米2000/平米平米项项目分析目分析34项项目开目开发发周期周期一一期期施施工工2010.7一一期期竣竣工工2011.92011.102012.82012.122014.42014.5开开发发周期因周期因为该项为该项目工程量目工程量较较大，大，分两期开分两期开发发，第一期开，第一期开发发S1S1，S2S2，S3S3地地块块二期开二期开发发S4S4，S5S5，S6S6地地块块。总总开开发发周期周期5 5年年一期一期二期二期一一期期营营销销二期二期设计设计报报建建二二期期施施工工二二期期竣竣工工二二期期营营销销开开发发完完毕毕2015.5一期一期设计设计报报建建2010.2项项目分析目分析35项项目定位目定位项项目开目开发发周期周期土土地地平平整整2010.7软软基基处处理理基基础础开开始始2010.92010.12出出正正负负零零结结构构开开始始2011.3结结构构1/32011.42011.52011.6结结构构1/22011.7结结构构2/32011.9竣竣工工验验收收交交付付使使用用2011.11运运营营管管理理一期开一期开发发从土地平整开始，从土地平整开始，总总体开体开发发工期工期为为1616个月。个月。一期一期二期二期营营销销阶阶段段2011.110项项目分析目分析36