“融汇泉景”一期价格策略启示(正稿).ppt

重重庆主城区主城区热点板点板块大大盘开开发策略策略调研研“融融汇泉景泉景”一期价格策略启示一期价格策略启示1第一部分第一部分热点板点板块大大盘开开发策略策略调研研2重重庆主城区主城区热点及潜在点及潜在热点板点板块分布分布龙 头 寺寺-溉澜溪溪温温泉泉城城“西部大学城西部大学城”板板块整体功能定位：整体功能定位：教育教育产业、科技、科技产业。关关键词：国内一流，西部国内一流，西部领先、先、现代化、代化、生生态化、园林化、网化、园林化、网络化化房地房地产市市场展望：展望：2 2008008年板年板块房地房地产开开发热度，将在度，将在龙湖、富力、金融街等品湖、富力、金融街等品牌牌实力房企力房企项目的目的带动下快速升温。下快速升温。“高九路高九路”板板块现状描述：状描述：0707年年该板板块房地房地产开开发迅速升迅速升温，推出的四个温，推出的四个项目已目已对渝中区、石渝中区、石桥铺和与沙区和与沙区马家岩区域家岩区域产生生较大的影响。大的影响。房地房地产市市场展望展望 ：可能形成主城西区新可能形成主城西区新兴高尚住宅区，高尚住宅区，对九九龙坡、沙区以及渝中区坡、沙区以及渝中区中上中上购房能力群体房能力群体产生生较大影响。大影响。大大学学城城板板块块高高九九路路板板块3重重庆主城区主城区热点及潜在点及潜在热点板点板块分布分布北北滨路板路板块现状描述：状描述：整体定位于集餐整体定位于集餐饮、娱乐、休、休闲、美食文化及房地美食文化及房地产为一体的一体的滨江高尚休江高尚休闲居居住区。目前是国内、市内住区。目前是国内、市内顶级发展商展商项目最目最集中的板集中的板块 。房地房地产市市场展望：展望：初步初步预计未来二未来二-三年，三年，板板块潜在推出量潜在推出量400400万方以上。板万方以上。板块作作为城城市高尚居家市高尚居家滨江江带的城市功能定位将逐的城市功能定位将逐渐凸凸现。二郎二郎九九龙园板园板块现状描述：状描述：市市场尚尚处于培育期；于培育期；“产品形式品形式单一一”和和“销售均价偏低售均价偏低”是其主要特征。是其主要特征。板板块客客户来源主要集中在石来源主要集中在石桥铺-陈家坪家坪-石石坪坪桥-杨家坪区域。家坪区域。房地房地产市市场展望展望：0808年始，供年始，供应市市场将将转向向以中高档和高档以中高档和高档项目目为主，板主，板块市市场热度将度将得以大幅提升。得以大幅提升。大大学学城城板板块块高高九九路路板板块二二郎郎-九九龙园板园板块北北滨路板路板块4重重庆主城区主城区热点及潜在点及潜在热点板点板块分布分布“泛沙泛沙滨路路”板板块现状描述：状描述：板板块 配套配套环境境较差、开差、开发热度低、度低、产品形式品形式单一。一。“重重庆新天地一期新天地一期雍江雍江苑苑”对板板块的引的引领效效应不明不明显。房地房地产市市场展望：展望：实力房企逐步力房企逐步进入，将入，将结束板束板块散乱的、小散乱的、小规模开模开发的格局，配套的格局，配套环境得以改善。境得以改善。“重重庆新天地新天地”开开发理念将理念将趋于于务实，开，开发进度提速。度提速。茶园新区茶园新区现状描述：状描述：区域内部区域内部虽已落已落户了部分知名开了部分知名开发企企业，但整体声，但整体声势及及规模也不能与模也不能与20042004年年的北部新区相提并的北部新区相提并论。房地房地产市市场展望：展望：板板块在部分在部分实力房企品力房企品质项目引目引领以及以及“南岸新行政中心南岸新行政中心”建建设启启动利好的刺激下，利好的刺激下，0707年度开年度开发热度有所提升。度有所提升。但是，配套但是，配套环境的滞后和大量境的滞后和大量远景承景承诺的的兑现度是制度是制约其开其开发热度持度持续提升的关提升的关键要素。要素。大大学学城城板板块块高高九九路路板板块二二郎郎-九九龙园板园板块北北滨路板路板块“泛沙泛沙滨路路”板板块茶茶园园新新区区5本次本次调研目的及研目的及样本本检验（筛选）条件）条件目目标市市场重叠性原重叠性原则沙区沙区为其主力目其主力目标市市场项目特目特质可比性原可比性原则项目目规模模/发展商背景展商背景建筑建筑业态相近性原相近性原则建筑形式以建筑形式以“高高层”为主主/业态的复合性的复合性 调研目的研目的判断判断调研研项目及其代表的板目及其代表的板块，与，与“融融汇泉景泉景”一期的潜在一期的潜在竞争关系争关系样本本检验条件条件6重点重点样本本项目目简介及介及调研理由研理由重点重点调研研项目目简介介项目名称目名称归属板属板块项目目规模模建筑建筑业态/形式形式主力目主力目标市市场龙湖睿城湖睿城西部大学城板西部大学城板块93.493.4万方（可万方（可售建面）售建面）启启动区以区以“联排排别墅墅”为主主沙区沙区富力城富力城西部大学城板西部大学城板块680680万方左右万方左右一期：花园洋房一期：花园洋房/小小高高层/高高层沙区沙区金融街大学城金融街大学城项目目西部大学城板西部大学城板块2424万方左右万方左右花园洋房花园洋房为主主沙区沙区富州新城富州新城高九路板高九路板块地上建筑面地上建筑面积187187万方）万方）全高全高层沙区沙区/九九龙坡区坡区瑞安重瑞安重庆新天新天地地泛沙泛沙滨路板路板块200200万方左右万方左右 首期首期为“全高全高层”首期目首期目标客客户相相对泛化泛化奥园康城奥园康城黄黄杨新城板新城板块6060万方万方高高层/小高小高层九九龙坡区坡区7次要次要样本本项目目简介及介及调研理由研理由次要调研项目简介项目名称归属板块项目规模建筑业态/形式 主力目标市场鲁能领袖城茶园新城150万方左右花园洋房南岸区/渝中区珠江太阳城北滨路板块100万方左右全高层渝中区/三北区域8补充充说明明西西部部大大学学城城板板块板板块内内重重点点项目目首首期期的的建建筑筑业态与与“融融汇泉泉景景”有有较大大的的差差异异性性。因因此此，研研究究的的重重点点不不在在于于分分析析项目目间的的直直接接竞争争关关系系，而而在在于于板板块开开发热度度上上升升对沙沙区区教教师群体和群体和强制性搬迁人群制性搬迁人群购房力的分流，从而房力的分流，从而对本本项目的目的间接影响。接影响。泛泛沙沙滨路路板板块“重重庆天天地地”项目目在在档档次次立立位位和和目目标客客户群群选择上上，与与“融融汇泉泉景景”有有较大大的的差差异异性性。研研究究重重点点在在于于，考考量量它它对“沙沙滨路路板板块”的的带动作作用用，以以及及该项目目商商业部部份份启启动或或价价值呈呈现后后，对“沙沙滨路路板板块”形形成成的的配配套套支支撑撑 。该板板块的的崛崛起起对沙区需求市沙区需求市场的分流。的分流。北北滨路路和和黄黄杨新新城城板板块通通过对北北滨路路板板块中中等等档档次次重重点点项目目（“珠珠江江太太阳阳城城”）的的调研研，关关注注该板板块08年年度度整整体体市市场表表现及及其其对主主城城需需求求市市场心心理理层面面的的潜潜在在影影响响。通通过对“奥奥园园康康城城”的的研研究究，关关注注该板板块“主主城城市市场价价格格洼洼地地”效效应是是否否形成及其潜在影响。形成及其潜在影响。9西部大学城板西部大学城板块典型典型项目目调研研富力城富力城项项目名称目名称重重庆庆富力城富力城（一期（一期瀚湖瀚湖）开发商及投资人构成重庆富力城房地产开发有限公司建筑规划设计广州市住宅建筑设计院有限公司园林/景观设计/物业管理广州天力物业发展有限公司建筑施工广州天力建筑工程有限公司总建筑面积680万方/启动区331万方占地面积一期占地1077亩/启动区占地247亩/二期占地2774亩容积率1.5-7.5/启启动区区19建筑密度启启动区区23绿 化 率启动区45%建筑类型启动区高层/小高层/花园洋房建筑风格定位：定位：一期“中式人文社区”/二期“国际复合生活社区”标准层配置启启动区小高区小高层/高高层2梯4户/3梯5户/4梯12户总 套 数启启动区区1764车 位启启动区区1039配 套项目整体配套支撑-260万方商业体量/一期配套商业、会所45400，酒店、写字楼45000，入口公建155010西部大学城板西部大学城板块典型典型项目目调研研富力城富力城成本构成要素成本构成要素土地出让金总额土地摘牌金额22.6亿楼地面价500元/（内部了解）项目开发战略整体开发周期控制初步规划为7年整体档次立位项目总体分两期开发，一期规划为1077亩“现代中式人文社区代中式人文社区”；二期规划为2774亩“复合国复合国际生活社区生活社区”。启动区07年上半年开工，09年底交房启动区策略选址策略址策略中等资源地块，但昭示性较好建筑建筑业态构成构成（20栋多层洋房、5栋小高层、6栋高层）；推售策略推售策略（首推花园洋房为主+少量小高层）；形象呈形象呈现策略策略（“精装房交房标准+准现房”开盘策略）。11西部大学城板西部大学城板块典型典型项目目调研研富力城富力城启动区配套价值呈现策略交通配套呈交通配套呈现及承及承诺社区巴士，交房社区巴士，交房3 3年内年内业主全免主全免费/2008/2008年，大学城年，大学城4 4线6666辆公交公交环城城贯通通/2013/2013年地年地铁1 1号号线通通车并在地并在地块旁旁设站站教育配套呈教育配套呈现及承及承诺人民小学、八中、人民小学、八中、商商业配套呈配套呈现及承及承诺启启动区商区商业体量体量1515万方，商万方，商业：主主题商商场、临街商街商铺、商商业中心中心公园配套呈公园配套呈现及承及承诺中央公园、木中央公园、木鱼石公园、大成湖公园石公园、大成湖公园其它（休其它（休闲、康体、文、康体、文化等）配套呈化等）配套呈现及承及承诺会所：会所：约37003700，包含壁球，包含壁球馆、健身房、健身房、乒乓球室、台球室、台球室、棋牌室、室内恒温游泳池、网球球室、棋牌室、室内恒温游泳池、网球场、攀岩、茗茶、攀岩、茗茶室、露天休室、露天休闲茶座、儿童游茶座、儿童游戏区等多种体育、区等多种体育、娱乐设施，施，涵盖生活所需的各涵盖生活所需的各项配套配套12西部大学城板西部大学城板块典型典型项目目调研研富力城富力城启启动区区产品策略品策略建筑形式建筑形式/风格格花园洋房+小高层/现代中式风格标准准层配置配置小高层/高层2梯4户/3梯5户/4梯12户户型套数配比型套数配比2房2厅（套内面积70平米）：3房2厅（套内面积96平米/105平米）：4房2厅（套内面积129平米）：跃层（套内面积154平米/192平米）：花园洋房（套内面积118平米/230平米）=25%:34%:9%:4%:28%25%:34%:9%:4%:28%户型型设计亮点亮点户户有入户花园、宽景阳台、房间方正、转角飘窗、板点结合产品呈品呈现方式方式小高层/高层 精装修交房标准花园洋房清水房启动区整体于09年年底同时交房13开盘前推广节奏及对应的主题推广语截止目前推截止目前推盘节奏奏0808年年1 1月月1919日：日：首推花园洋房首推花园洋房7474套套（A22-31号楼）；小高小高层192192套套（A9-11）。0808年年2 2月月1616日日：加推小高加推小高层6868套套（A7）：加推小高加推小高层352352套套（A5/小户型公寓/4梯12户）主主题推广推广语建筑里的中国密码、3800亩中央居住区重点打击的目标市场大学城周边及沙坪坝主城销售价格策略低开高走、区域价格低开高走、区域价格标杆杆小高层开盘销售价格：单价5281-6354元/平米；2房均价均价5700元元/平米平米；3房均价均价5600元元/平米平米；4房均价5500元元/平米平米；跃层均价均价5900元元/平米平米；花园洋房开盘销售价格：5754-7778元/平米；均价预计元元/平米左右平米左右。开盘优惠：正常折扣9.7折；VIP客户在原折扣上9.8折，当天成交另加9.9折。实际折扣折扣折折。第一次加推销售均价元平米左右均价元平米左右第二次加推销售均价元平米均价元平米加推优惠：97/98折，“老带新”免半年物管费推盘当天销售状况08年1月19日：小高层销售率65%左右左右/花园洋房销售率不到不到20%08年2月16日：销售率不足不足45%08年2月23日：销售率不足不足20%西部大学城板西部大学城板块典型典型项目目调研研富力城富力城14富力城开富力城开发策略摘要策略摘要开开发周期控制周期控制中期中期规划划为7年，年平均开年，年平均开发强度近度近100万方。万方。项目定位目定位一期一期“中式人文社区中式人文社区”（1077亩）；二期）；二期“国国际复合生活复合生活社区社区”（2774亩）成本构成要素成本构成要素土地楼地面加土地楼地面加500元元/；一期建筑一期建筑业态“花园洋房花园洋房”+“小高小高层”+”高高层“，二期以，二期以“高高层”为主。商主。商业体量巨大（共体量巨大（共计260万方）。万方）。市市场攻略攻略小高小高层、高、高层产品品“精装修交房精装修交房标准准”销售，花园洋房售，花园洋房“清清水房水房”销售，售，开开盘价位价位较低（低（实际折扣折扣9.4），价格拉升曲），价格拉升曲线较平平。推推盘策略策略“高高频、少量加推、少量加推”，折射出，折射出发展商展商对市市场的的“谨慎慎”。“启启动区区”配套支持配套支持交通（社区巴士交通（社区巴士业主三年免主三年免费）；教育（）；教育（“人民人民小学小学”和和“八中八中”）；商）；商业（商（商业体量近体量近10万方）；休万方）；休闲（三大公园）（三大公园）15西部大学城板西部大学城板块典型典型项目目调研研龙湖大学城湖大学城项目目项目名称目名称龙湖大学城地湖大学城地块项目区位目区位大学城大学城归属板属板块大大学城学城开开发商及投商及投资人构成人构成重重庆龙湖湖凯安地安地产公司公司建筑建筑规划划设计不不详园林园林/景景观设计不不详总建筑面建筑面积.万平米万平米（可售）（可售）占地面占地面积.万平万平米米容容积率率启启动区区.建筑密度建筑密度启启动区区绿 化化 率率启启动区区建筑建筑类型型联排排别墅墅花园洋房花园洋房高高层公寓公寓建筑建筑风格格启启动区区现代代中式中式规划特点划特点“院落式院落式”联排排别墅、墅、其余不其余不详物物业管理管理龙湖物湖物业“睿城睿城”（项目启目启动区）配套商区）配套商业5-65-6万方万方16西部大学城板西部大学城板块典型典型项目目调研研龙湖大学城湖大学城项目目成本构成要素成本构成要素土地出土地出让金金总额万元万元楼地面价楼地面价元平米元平米项目开目开发战略略产品概念品概念联排排别院（院（“大城小院大城小院”规划布局理念的升划布局理念的升级版）版）以以“万科第五园万科第五园”为产品打造品打造蓝本本整体开整体开发周期周期控制控制整体开整体开发周期周期-年年整体整体档次立位档次立位高档及中高档高档及中高档启启动区区策略策略首先推出重首先推出重庆大学校大学校门正正对面的面的别墅墅产品品以以“高端高端产品品”形象形象结合合龙湖湖强大的品牌力大的品牌力树立立项目目区域区域标杆形象杆形象0808年在售年在售组团市市场定位定位别墅墅产品及部分洋房品及部分洋房产品品产品特色品特色中式中式联排排别院院17龙湖大学城湖大学城项目开目开发策略摘要策略摘要总体开体开发周期周期中期中期规划划为78年，折射出年，折射出发展商展商对市市场整体整体环境及境及“西西部大学城部大学城”板板块的的“谨慎慎”。项目定位目定位项目一期目一期“龙湖湖.睿城睿城中式中式联排排别院院”，建筑，建筑业态涵盖涵盖联排排别墅、花园洋房和高墅、花园洋房和高层洋房、公寓；以洋房、公寓；以“万科万科.第五园第五园”为产品打造品打造蓝本。本。成本构成要素成本构成要素土地楼地面价土地楼地面价753元元/，启启动区区产品品为联排排别墅墅/花园洋房花园洋房/高高层洋房洋房/公寓公寓市市场攻略攻略08年年中首推年年中首推“重重庆大学校大学校门正正对面的面的别墅墅产品品”，以以“高端高端产品品”形象形象结合合龙湖湖强大的品牌力大的品牌力树立立项目区域目区域标杆形象。杆形象。18西部大学城板西部大学城板块典型典型项目目调研研金融街大学城金融街大学城项目目项目名称目名称金融街金融街.大学城大学城项目目项目区位目区位位于大学城中位于大学城中心区域心区域组团，归属板属板块西部大学城西部大学城开开发商及投商及投资人构成人构成金融街重金融街重庆置置业有限公司有限公司总建筑面建筑面积1919万方（地上）万方（地上）总建筑面建筑面积：2424万方万方占地面占地面积1313万平米万平米容容积率率地上容地上容积率：率：1.51.5建筑密度建筑密度建筑密度：建筑密度：30%30%绿 化化 率率绿化率：化率：69.4%69.4%建筑建筑类型型“6+1/4+16+1/4+1花花园洋房园洋房/三三栋点式高点式高层建筑建筑”/少量少量联排排别墅墅建筑建筑风格格现代中式代中式建筑楼型建筑楼型19西部大学城板西部大学城板块典型典型项目目调研研金融街大学城金融街大学城项目目土地出土地出让金金总额1.231.23亿楼地面价楼地面价647647元元/项目开目开发战略略整体开整体开发周期控制周期控制0808年年9 9月月动工，工，计划开划开发周期周期2.52.5年年整体整体档次立位档次立位“大学城中高档次物大学城中高档次物业”启启动区区策略策略策略出策略出发点：点：启启动期以期以发展花园洋房展花园洋房+少量少量别墅物墅物业为主，主，发展体量展体量为2323万平方米左右，万平方米左右，适当回避未来一两适当回避未来一两年区域房地年区域房地产市市场尚不成熟的市尚不成熟的市场风险，同，同时为后期物后期物业开开发提供良好的平台提供良好的平台。策略策略计划点（划点（选址原址原则）：）：通达性好通达性好，启，启动区区选择需要通达性好，便于聚需要通达性好，便于聚集人气，展示便利的交通通达性。集人气，展示便利的交通通达性。昭示性好昭示性好，启，启动区承担着整个区承担着整个项目立目立势的任的任务，选择的地点昭示性要的地点昭示性要强，便于展示，便于展示项目形象。目形象。选择的地的地块资源条件不需要最好，但能展示最源条件不需要最好，但能展示最好的好的资源，便于后期源，便于后期进行体行体验式式营销推广，同推广，同时也也保留最好的地保留最好的地块资源后期待源后期待项目成熟后开目成熟后开发，将，将项目价目价值最大化最大化。20西部大学城板西部大学城板块典型典型项目目调研研金融街大学城金融街大学城项目目0909年在售年在售组团市市场定位定位 产品策略品策略“花园洋房花园洋房+少量少量联排排别墅墅”，以花园洋房，以花园洋房为主，主，联排排别墅控制在墅控制在1010套以内。套以内。价格定位价格定位花园洋房的价格建花园洋房的价格建议为55005500元元/平方米，平方米，联排排别墅墅为70007000元元/平方米左右。平方米左右。（该价格价格为产品成本控制的基准）品成本控制的基准）21西部大学城板西部大学城板块典型典型项目目调研研金融街大学城金融街大学城项目目整体开发节奏示意图 开开发战略略整体开整体开发模式模式项目开目开发模式：一高二低模式：一高二低+小步快跑的开小步快跑的开发模模式式一高：高形象一高：高形象营造新的生活方式，造新的生活方式，创新新产品，建立高品品，建立高品质的社区形象。的社区形象。两低：控制两低：控制总价、低开高走价、低开高走1 1、控制面、控制面积，低，低总价入市，注重价入市，注重产品价品价值，性价比高；性价比高；2 2、低开高走价格策略，首期配套、低开高走价格策略，首期配套较大投入，大投入，产品低价格品低价格为后后续开开发聚集人气，聚集人气，实现后期开后期开发增增值。小步快跑小步快跑运用小步快跑开运用小步快跑开发模式，使价模式，使价值最大化，控最大化，控制市制市场销售售风险22启动区西部大学城板西部大学城板块典型典型项目目调研研金融街大学城金融街大学城项目目项目分期开目分期开发的价的价值提升示意提升示意图启启动区示意区示意图23金融街大学城金融街大学城项目开目开发策略摘要策略摘要总体开体开发周期周期初步初步规划划2.5年，年，08年年9月月动工。折射出工。折射出发展商展商对市市场整体整体环境及境及“西部大学城西部大学城”板板块的的“谨慎慎”。项目定位目定位“花园洋房花园洋房+少量少量联排排别墅墅+少量高少量高层”，0909年在售年在售组团以花园以花园洋房洋房为主，主，联排排别墅控制在墅控制在1010套以内。套以内。成本构成要素成本构成要素土地楼地面价土地楼地面价647元元/，启启动区区产品花园洋房品花园洋房/少量少量联排排别墅。市墅。市场销售价售价稳健型健型预计：花园洋房：花园洋房5500元元/，联排排别墅墅7000元元/。（作（作为产品成本控制的基准）品成本控制的基准）市市场攻略攻略09年年初首推年年初首推“花园洋房花园洋房+联排排别墅墅”，以，以“高端高端产品品”承接承接龙湖和富力湖和富力项目引爆的板目引爆的板块市市场热度。度。24代表性代表性项目开目开发策策略略归纳代表性代表性项目目富力城富力城龙湖睿城湖睿城金融街金融街项目目产品特品特质规模模680万方93.4万方（可售面积）24万方产品概念品概念“中式人文社区”/“国际复合生活社区”一期“中式别院”，以“万科.第五园”为打造蓝本“中式人文社区”项目配目配套套交通交通社区巴士/2008年4线66辆公交环城贯通/2013年地铁1号线通车/教育教育人民小学、八中/商商业260万方商业二期商业体量巨大/休休闲三大主题公园/500米长水岸公园开开发成成本控制本控制土地楼地面土地楼地面价价500元/753元/647元/开开发周期周期7年7-8年2.5年启启动区策区策略略市市场攻攻略略部分产品“精装修交房标准”销售。低价入市（实际折扣9.4），目前价格走势呈“低开平走”趋势。以“高端产品”形象结合龙湖强大的品牌力树立项目区域标杆形象以“高端产品”承接龙湖和富力项目引爆的板块市场热度。销售均价预期较低。推推盘策策略略“高频、少量加推”/“小步快跑”的开发模式决定其推盘策略配套支配套支持持交通（社区巴士业主三年免费）；教育（“人民小学”和“八中”）；商业（商业体量近10万方）；休闲（三大公园）/近期核心目近期核心目标市市场大学城板大学城板块及周及周边/沙区沙区中中远期重点目期重点目标市市场大学城大学城/沙区沙区/石石桥铺/杨家坪家坪为核心的核心的“主城大西区主城大西区”市市场近期近期对本本项目的影响目的影响对教教师群体和即将搬迁到群体和即将搬迁到“大学城大学城”企事企事业单外外购房人群的分流，房人群的分流，挤压本本项目目销售价格制定的空售价格制定的空间中中远期期对本本项目的影响目的影响在在“主城大西区主城大西区”市市场产生全面生全面竞争争25高九路板高九路板块典型典型项目目调研研富洲新城富洲新城项目区位目区位石小路与高九路石小路与高九路交交汇处归属板属板块高九路板高九路板块开开发商商重重庆富洲房地富洲房地产开开发有限公司独家开有限公司独家开发建筑建筑规划划设计新仕国新仕国际设计顾问机构（修建性机构（修建性总规）/机械工机械工业第三第三设计院（一期施工院（一期施工图）园林园林-景景观设计/装装饰设计贝尔高林（新加高林（新加坡）坡）/香港室内香港室内设计之父高文安之父高文安先生主笔室内和先生主笔室内和大堂大堂设计总建筑面建筑面积206.5206.5万方（其中：万方（其中：地上建筑面地上建筑面积187187万方）万方）占地面占地面积56.2756.27万平米万平米综合容合容积率率3.33 3.33 建筑密度建筑密度21.50%21.50%绿 化化 率率32.80%32.80%（绿地率）地率）建筑建筑类型型全高全高层建筑建筑风格格现代代简约建筑楼型建筑楼型/标准准层配置配置两梯四两梯四户/六六户/八八户总 套套 数数99229922户 车 位位7233 7233 26高九路板高九路板块典型典型项目目调研研富洲新城富洲新城总规功能分区功能分区27商商 业总建筑建筑面面积5959万方万方 商商业类型及型及业态构成构成超超过3030万平方米的中心高档万平方米的中心高档商商业，涵盖大型，涵盖大型卖场、写字、写字楼、星楼、星级酒店等；酒店等；配配 套套教育：重教育：重庆8 8中初中部本部新校区所在，中初中部本部新校区所在，业主子女免主子女免试入学，捐入学，捐资助学助学费减半；减半；沙区知名小学、幼儿园配套入沙区知名小学、幼儿园配套入驻。环境：境：连接平接平顶山都市生山都市生态景景观公园的公园的稀缺稀缺资源；高源；高层低密度社区；按公园低密度社区；按公园标准打造，准打造，绿化率达化率达35%35%。高九路板高九路板块典型典型项目目调研研富洲新城富洲新城28高九路板高九路板块典型典型项目目调研研富洲新城富洲新城成本构成要素成本构成要素土地出土地出让金金总额项目目转让楼地面价楼地面价项目目转让项目开目开发战略略整体开整体开发周周期控制期控制暂定定为8 8年年整体整体档次立位档次立位原定位原定位为全市高端，但全市高端，但鉴于市于市场形形势，档次立位向下大幅，档次立位向下大幅调整整启启动区区策略策略昭示性、可达性昭示性、可达性较差地差地块开开发先先行行0808年在售年在售组团市市场定位定位降低定位档次、力求快降低定位档次、力求快销启启动区区产品品特征特征围合、大中庭、合、大中庭、户型大且型大且单一；一；8 8中和地中和地铁口配套。口配套。29高九路板高九路板块典型典型项目目调研研富洲新城富洲新城0 0年面市年面市组团市市场攻略攻略0101配套价配套价值呈呈现策略策略交通配交通配套呈套呈现及承及承诺石小路已有十余条公交石小路已有十余条公交线路途路途经地地块，通达，通达主城各主要区域。主城各主要区域。高九路高速城市快高九路高速城市快车道已通道已通车，有，有1010几路公几路公交交车通通过。地地铁一号一号线（解放碑（解放碑沙坪沙坪坝区）将于区）将于20112011年通年通车，并将在地，并将在地块中中设立立2 2个站点。个站点。教育配教育配套呈套呈现及承及承诺重重庆8 8中初中部本部新校区所在，中初中部本部新校区所在，业主子女主子女免免试入学，捐入学，捐资助学助学费减半；减半；沙区知名小学、沙区知名小学、幼儿园配套入幼儿园配套入驻。商商业配配套呈套呈现及承及承诺项目自身商目自身商业体量体量5959万方万方公园配公园配套呈套呈现及承及承诺连接平接平顶山都市生山都市生态景景观公园的稀缺公园的稀缺资源源其它其它近近7 7万平方米的中庭景万平方米的中庭景观公园和公园和11001100多平方多平方米的游泳池，并有米的游泳池，并有户外外烧烤（烤（BBQBBQ）场地、地、1 1公里慢跑道、上万平米公里慢跑道、上万平米“湿地公园湿地公园”。30高九路板高九路板块典型典型项目目调研研富洲新城富洲新城0年面市年面市组团市市场攻略攻略01产品策略品策略建筑形式建筑形式/风格格1111栋3333层高高层/现代代简约标准准层配置配置5 5栋标准准层8 8户，6 6栋标准准层户户型套数配比型套数配比二房：二房：72727676平米，占比平米，占比50%50%左右；左右；普通型三房：普通型三房：103103106106平米，占比平米，占比25%25%；舒适型三房：舒适型三房：117117121121平米，占比平米，占比25%25%。户型型设计亮点亮点超大超大“入入户花园花园”和和“景景观阳台阳台”，大量运用，大量运用“飘窗窗”和和“转角窗角窗”，增加，增加户内通透性的同内通透性的同时，具有，具有“灰空灰空间”附附加利益。加利益。营销策略策略开开盘前推广前推广节奏奏开开盘前前2-32-3周密集型推广，主推周密集型推广，主推“中国西部富洲新城中国西部富洲新城”概念概念推广渠道推广渠道主要主要选择低低费用但普通用但普通购房人群能接受到的媒体，如房人群能接受到的媒体，如轻轨站台广告，站台广告，户外很少外很少重点打重点打击的目的目标市市场沙区和九沙区和九龙坡区看重性价比和教育配套的客坡区看重性价比和教育配套的客户群群推售策略推售策略推推盘节奏奏较缓，且推售体量，且推售体量较小小销售价格策略售价格策略一次性付款一次性付款8.88.8折；按揭付款折；按揭付款9.09.0折。开折。开盘实际均价均价46304630元元/平米平米31富洲新城开富洲新城开发策略摘要策略摘要总体开体开发周期周期初步初步规划划8年，年，08年年1月初首期开月初首期开盘。折射出。折射出发展商展商对市市场整体整体环境的境的“谨慎慎”。项目定位目定位“全高全高层”，原定位原定位为全市高端，但全市高端，但鉴于市于市场形形势，档次立位，档次立位向下大幅向下大幅调整。整。0808年在售年在售组团市市场定位定位降低定位档次力求快降低定位档次力求快销。市市场攻略攻略在在项目教育配套和区位交通目教育配套和区位交通优势的支撑下，开的支撑下，开盘即以即以“震撼性价位震撼性价位”冲冲击市市场（一次性付款（一次性付款8.8折；按揭付款折；按揭付款9.0折。开折。开盘实际均价均价4630元元/平米）平米）该项目面目面临公司公司层面极面极为“严峻的危机峻的危机”，预计销售价位不会拉售价位不会拉升反而有可能下降，同升反而有可能下降，同时，项目在目在积极极寻求整体求整体“转让”的可能。的可能。因此，在相当因此，在相当时期内，将会期内，将会挤压本本项目目“价格策略价格策略”制定的空制定的空间。32“高九路高九路”板板块近期展望近期展望板板块年年市市场表表现高高九九路路通通车，“同同创高高原原”、“协信信阿阿卡卡迪迪亚”、“隆鑫花漾湖隆鑫花漾湖”等高档等高档项目的推出，板目的推出，板块迅速成迅速成为主城需求市主城需求市场关注的关注的热点。点。板板块年年市市场表表现预计随随着着“富富洲洲新新城城”的的推推出出和和热销，板板块市市场热度度进一一步步升升温温，为潜潜在在项目目（芳芳草草地地项目目、广广电项目目）的的推推出出创造造良良好好条件。条件。板板块年年发展展趋势高高尚尚居居住住区区逐逐步步形形成成，项目目档档次次格格局局清清晰晰：高高档档项目目（“同同创高高原原”、“协信信阿阿卡卡迪迪亚”、“隆隆鑫鑫花花漾漾湖湖”）、中中高高档档复复合合型型大大盘（“富富洲洲新新城城”）、中中档档特特色色项目目（“协信信云云栖栖谷谷、”芳草地芳草地项目目“、”广广电项目目“）。）。主城大西区品牌高尚住区的市主城大西区品牌高尚住区的市场立位很有可能立位很有可能实现33“泛沙泛沙滨路路”板板块典型典型项目目调研研重重庆新天地新天地雍江苑二期住宅重庆天地（商业）地块范围内道路改造超高层项目项目区位目区位渝中区和沙区之渝中区和沙区之间/化化龙桥片区片区归属板属板块“泛泛滨江路江路”板板块开开发商及投商及投资人构成人构成重重庆瑞安天地房地瑞安天地房地产发展有限公司展有限公司建筑建筑规划划设计美国美国SOMSOM园林园林/景景观设计URBISURBIS、HASSELLHASSELL等等物物业管理管理新昌瑞安物新昌瑞安物业管理公司管理公司建筑施工建筑施工中建等中建等总建筑面建筑面积200200万平方米万平方米占地面占地面积28002800亩容容积率率一期一期2.82.8建筑密度建筑密度一期一期30%30%绿 化化 率率一期一期38%38%建筑建筑类型型高高层/小高小高层/花园洋花园洋房房/别墅墅34“泛沙泛沙滨路路”板板块典型典型项目目调研研重重庆新天地新天地项目功能分区目功能分区优质住宅区住宅区/商商业中心中心/商商务中心中心项目涵盖目涵盖业态设置有会展、置有会展、贸易及批易及批发中心、高档星中心、高档星级酒店、智能化酒店、智能化写字楼、餐写字楼、餐饮、娱乐、购物、休物、休闲以及相关社区配套以及相关社区配套设施施 商商业中心中心是上海新天地的重是上海新天地的重庆版本。在商版本。在商业中心内，将中心内，将设置一个置一个面面积数万平方米的人工湖，沿湖而建的是集吃、喝、玩、数万平方米的人工湖，沿湖而建的是集吃、喝、玩、乐于一体的商于一体的商贸区。区。35“泛沙泛沙滨路路”板板块典型典型项目目调研研重重庆新天地新天地成本构成要素成本构成要素土地土地费用用6060万万-70-70万万/亩（含拆迁（含拆迁费用），用），该项目政府参股目政府参股15-18%15-18%，其开，其开发模式模式与与“西城天街西城天街”类似。似。注：信息来源于注：信息来源于发展商内部展商内部 项目开目开发战略略整体开整体开发周期控制周期控制整个整个项目目计划于划于20142014年完成年完成整体整体档次立位档次立位优质住宅、商住宅、商业中心、商中心、商务中心等中心等综合合业态启启动区区策略策略“滨江精装豪宅江精装豪宅”打造瑞安品牌打造瑞安品牌0808年在售年在售组团市市场定位定位“滨江精装豪宅江精装豪宅”定位，定位，预计售价售价1 1万万1.51.5万万/平米平米启启动区区产品特征品特征沿江住宅沿江住宅电梯配置达到梯配置达到“一梯一一梯一户”高配置；高配置；采采用外用外墙整整浇混凝土建造方式混凝土建造方式；采用内外保温采用内外保温结合的外合的外墙保温形式保温形式.36“泛沙泛沙滨路路”板板块典型典型项目目调研研重重庆新天地新天地08年面市年面市组团市市场攻略攻略配套价配套价值呈呈现策策略略交通配套呈交通配套呈现及及承承诺地地处嘉嘉华大大桥滨江路嘉陵路，来往的公交路江路嘉陵路，来往的公交路线较多多教育配套呈教育配套呈现及及承承诺配配备幼儿园，承幼儿园，承诺名牌中小学入名牌中小学入驻商商业配套呈配套呈现及及承承诺高档会所、社区商高档会所、社区商业，承，承诺会展、会展、贸易及批易及批发中心、中心、高档星高档星级酒店、智能化写字楼、餐酒店、智能化写字楼、餐饮、娱乐、购物中物中心心公园配套呈公园配套呈现及及承承诺自建有人工湖自建有人工湖“化化龙湖湖”产品策略品策略建筑形式建筑形式/风格格板式、点式高板式、点式高层/现代代简约标准准层配置配置板式板式1 1梯梯2 2户，点式，点式3 3梯梯6 6户户型面型面积区区间户型面型面积定位：定位：70-9070-90二房、二房、130-160130-160三房、三房、400400以上大以上大户型型销售均价售均价预计预计1 1万万1.51.5万万/平米平米 37重重庆天地开天地开发策略摘要策略摘要总体开体开发周期周期计划于划于2014年完成整年完成整盘开开发，就其目前的开，就其目前的开发进度和市度和市场表表现而言，而言，该计划划过于于“乐观”。项目定位目定位包括包括“优质住宅、商住宅、商业中心、商中心、商务中心中心”三大功能区的城心三大功能区的城心复合型大复合型大盘。市市场攻略攻略“滨江精装豪宅江精装豪宅”组团现行。策略思路行。策略思路较“模糊模糊”。该项目启目启动区区“雍江苑雍江苑”至今没启至今没启动正式推广，正式推广，经中原中原项目目组自自07年年9月跟踪月跟踪调查，其市，其市场探探测价从价从“700010000元元/”上上调至至近期的近期的“1000015000元元/；主力目；主力目标市市场从从”江浙地区江浙地区“转换到以到以”重重庆本地本地“为主。上述种种市主。上述种种市场表象，均折射出表象，均折射出发展商展商远远未适未适应重重庆本地市本地市场，“水土不服水土不服”特征明特征明显。38“泛沙泛沙滨路路”板板块展望展望目目前前，该板板块内内开开发商商品品牌牌知知名名度度和和项目目规模模、综合合质素素等等均均很很一一般般，而而重重庆天天地地首首期期组团“雍雍江江苑苑”至至今今市市场表表现不不理理想想，对板板块的的引引领效效应尚未尚未显现。重重庆天天地地的的开开发理理念念需需要要一一定定时期期方方能能和和重重庆本本地地市市场特特性性接接轨，而而其商其商业价价值预计年后才能年后才能对板板块形成支撑。形成支撑。该板板块在短期内不会在短期内不会对沙区沙区购房人群房人群产生重大影响。生重大影响。39“黄黄杨新城新城”板板块典型典型项目目调研研奥园康城奥园康城项目区位目区位大坪九大坪九滨路路归属板属板块黄黄杨新城新城开开发商及投商及投资人构成人构成中国奥园地中国奥园地产集集团股份有限公司股份有限公司建筑建筑规划划设计广州广州远征征/重重庆渝渝阳阳设计院院园林园林/景景观设计A A区重区重庆绿茵景茵景观B B、C C区广