土地增值税清算土地成本分摊方法.doc

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土地增值税清算土地成本分摊方法
房地产企业住宅开发项目土地增值税清算时，如果清算项目中包括普通住宅、商铺、地下车库时，关于土地成本分摊方法，税企意见分歧很大。
一、法规依据
1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号第四条第（五）款：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

2、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知国税发〔2009〕91号第二十一条第（五）款：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

3、四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告（2015年第 5 号）第三条：关于共同成本费用的分摊：
纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法（即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。
同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。

4、其他地方规定
土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，同一清算单位不同类型按建筑面积法。如天津。
分两步分摊土地成本，第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。如江苏。
建造既有住宅又有非住宅的综合楼，土地成本按不同类型房地产的销售收入分摊，其他费用按单位建筑面积分摊。如江西。

二、规定不明确
国税发〔2006〕187号只规定了多个房地产项目共同的成本费用按可售建筑面积比例或其他合理方法进行分摊，并未提及同一项目中不同类型房地产的土地成本分摊方法。对于后一种情况，在执行过程中各地基本简单地采用可售建筑面积法进行分摊。至于其他合理方法，无论是税务部门，还是企业都会对这个规定视而不见，哪怕那种方法是公认的合理方法。

还有，此处的共同的成本费用到底含不含土地成本，或者说土地成本是不是也按可售建筑面积比例或其他合理方法进行分摊并未明确。
也许是为了对其他合理的方法进一步明确，国税发〔2009〕91号规定应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。虽然提到了同一项目中建造不同类型房地产的共同成本分摊，但分摊方法却留给基础税务部门和开发企业去无限遐想。

四川的规定是把土地成本作为共同成本费用。同时开发多个项目或分期分批开发项目取得的土地成本按占地面积进行分摊，其他费用按建筑面积法分摊；同一清算单位内不同类型房地产共同发生的成本费用按建筑面积法进行分摊。

三、不合理之处
分期开发项目或者同时开发多个项目的土地成本分摊方法，各地基本采用占地面积法分摊，这点并无异议，因为项目占地完全可以从空间上独立分开。但是对同一项目中不同类型房地产土地成本分摊方法，如果按建筑面积法进行分摊，或者先按楼栋占地面积分摊，再按建筑面积进行分摊都不合理，举例说明如下：

例题：某项目占地面积2.5万m2，总建筑面积10.7万m2，其中可售建筑面积10.55万m2，不可售建筑面积0.15万m2。可售建筑面积中，住宅7.3万m2、商业0.25万m2，地下车库3万m2。该项目一次性开发，2017年 5月售罄。土地取得成本为7000万元。住宅、商业、地下车库销售收入分别为35,040.00万元、2,500.00万元、4,200.00万元。

分别按可售建筑面积法和销售收入法分摊土地成本如下表：

可以看出，显然按销售收入分摊土地成本才是合理的。按建筑面积分摊土地成本无法体现土地价值在各类型物业中的实际利用。比如上例中地下车库销售收入占整个项目销售收入的10%，却分摊了28%的土地成本，按建筑面积法分摊土地成本时每单位建筑面积分摊的土地成本相等。实际上商业房地产之所以售价高，地下车位之所以售价低，不是建筑成本决定的，而是商业和地下车库的利用价值不一样，这种利用价值恰好是土地属实决定的。

四、对土地增值税清算的影响

讨论土地成本分摊问题，根本目的是说明不同的分摊方法对土地增值税清算的影响很大。土地增值税是按不同类型房地产分别计算增值率、并按超率累进税率计税的，如果把土地成本的绝大部分分摊给利用价值低的地下车库，就摊薄了住宅和商铺的土地成本，导致住宅和商铺增值率放大而地下车库出现较高的负增值率，对企业来说真是有苦难言。
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