绿地国际金融城改编版.pptx

绿地国地国际金融城个案金融城个案调查报告告2024/5/21 周二1报告告结构构1.华中第一高楼绿地国际金融城2.绿地国际金融城具备哪些属性？3.拥有那些产品？销售的怎么样？4.为什么销售结果是这样的情况？5.绿地国际金融城值得思考地方？2024/5/21 周二2华中第一高楼绿地国际金融城2024/5/21 周二3建筑使命武汉绿地国际金融城商务区核心部位一栋606米的超高层综合体计划打造成一个集超五星级酒店、国际甲级办公楼、高档商业区和顶级公寓等融为一体的超高层城市综合体。武汉绿地国际金融城建成后将成为目前已知的华中第一高楼、中国第二高楼、世界第三高楼。通过高集约化的系统开发，及具有辐射力的地标级建筑，建立新型国际商务、消费、交易平台，力在打造华中首席脑力金融港。2024/5/21 周二4绿地国际金融城具备哪些属性？2024/5/21 周二5基本信息基本信息项目名称项目名称绿地国际金融城绿地国际金融城开发商开发商上海绿地集团上海绿地集团位置位置武昌和平大道武昌和平大道840840号号（湖北大学附近）（湖北大学附近）建筑设计建筑设计上海大椽上海大椽 景观设计景观设计澳派景观澳派景观物业公司物业公司长城物业公司长城物业公司占地面积占地面积6792367923 建筑面积建筑面积319815319815 当期总户数当期总户数19111911容积率容积率/绿绿地率地率4.71/30%4.71/30%物业类型物业类型住宅、商业、写字楼住宅、商业、写字楼户车比户车比1 1：0.880.88均价均价1600016000元元/地地处江江边，品牌开，品牌开发商，商，规模大，品模大，品质高，溢价能高，溢价能力力强。2024/5/21 周二6项目区位目区位本案本案16000元元/徐徐东司司门口口街道街道口口中南中南武商武商江江汉路路王家墩王家墩地理位置项目地处武昌滨江商务区，一环线内，东边和平大道，西边临江大道，北面秦园路，南向是武汉长江隧道。附近商圈项目周围环绕的商圈多达七个，最近的徐东商圈5分钟便可到达。竞争项目在周边项目中，临江资源具有较强溢价能力，价格仅次于万达公馆。板块规划以武昌滨江商务区为背景，重点建设高档写字楼，住宅和完善商贸、旅游、娱乐、休闲等配套设施，形成商贸旅游、办公居住一体综合服务中心。万达公馆24000元/水岸国际11000元/欧林湾12000元/航天首府13000元/江尚13000元/优活城12000元/项目地目地处武昌核心板武昌核心板块，周，周围商圈林立且商圈林立且竞争激争激烈，区域价烈，区域价值高，高，发展潜力巨大。展潜力巨大。2024/5/21 周二7交通交通环境境本案交通道路交通道路项目距长江大桥三公里、长江二桥一公里，长江隧道紧邻本案、毗邻和平大道和临江大道，处于三镇要塞，交通极为方便。交通交通规模模公交车有10路、511路、530路、606路、717路、804路、734路、607路、729路、542路、514路、3路等，最近的地铁站积玉桥离本项目有10分钟的路程。交通交通规划划5号线预计2017年后开建。7号线今年开建，预计2017年完工。8号线预计2016年完工。长江大江大桥长江二江二桥长江隧道江隧道轨道交通道交通5号号线轨道交通道交通7号号线轨道交通道交通8号号线交通网交通网络发达，出行至武达，出行至武汉三三镇较为方便，提升方便，提升项目自目自身身竞争力和区域价争力和区域价值。2024/5/21 周二8周周边配套配套周周围各种配套各种配套设施施齐全，能全，能为项目提供足目提供足够的支撑。的支撑。2024/5/21 周二9拥有那些产品？销售的怎么样？2024/5/21 周二10总规分析分析A01A02A04A03二期开发区域一期开一期开发区域区域总规分析一期划分：分为A01、A02、A03、A04四个区域。A01：建筑面积63万方，涵盖606米世界第三高楼绿地中心。集甲级写字楼，超五星级酒店，会议会展等中心为一体引领世界级的CBD综合体。A02：建筑面积30万方都市顶级居住封面“海珀”，享有健身，SPA等高端生活配套。A03：建筑面积30万方，将高档商业，会所配套和住宅“名邸”完美融合。A04：建筑面积32万方，高端住宅“新里”和国际化“饕界”三大部分组成。饕界包括“食饕界”、“艺饕界”、“居饕界”三大主题。打造世界打造世界级滨江江综合体合体2024/5/21 周二11A04R1R8R7R5R6R3R4R2R9B4B3B2B1A04区的住宅区又名“新里西斯莱公馆”，项目采用兵营式布局，良好的保持了居住的隐秘性和静谧性。R2、R3、R5均为26层，各自拥有121套住宅。R1、R4、R6均为31层，各有261、244、236套住宅。R7、R8、R9均为48层，各有284、284、280套住宅。B1现在为售楼部，以后为空中游泳馆和健身会所。B2、B3、B4分别为29、5、29层，共1104套。多为商铺和SOHO。A04区各功能区分工明确，是一期工程中最先开工的地区各功能区分工明确，是一期工程中最先开工的地块，滨江商江商务区略区略见雏形。形。现为售楼部，以后会是空中游泳馆和健身会所。美食餐饮旗舰店高档服饰定制旗舰店国际风格的动感时尚商业街区饕界2024/5/21 周二12户型面积（平米）主要房间开间供应套数供应比例客厅(米)主卧（米）二室983.83.59232.4%三室1413.64.09633.8%1886.25.996 33.8合计284100%户型配比型配比商家采用三种商家采用三种户型均衡配比的方式来降低型均衡配比的方式来降低营销风险。注：在一期工程中选取的A04区的R8栋来做户型配比，R7、R8、R9为户型一样的现售楼盘。2024/5/21 周二13户型型简评两室两两室两厅两两卫92优点点正南朝向，采光充足客厅拥有超大观景阳台，万景经纳缺点缺点南北不通透没有玄关，大门只对次卧门厨房造型欠缺卫生间没有隐秘性和干湿分离2024/5/21 周二14户型型简评三室两三室两厅两两卫141优点点江景、湖景双揽正南朝向，南北通透动静分区，具备私密性卫生间干湿分区缺点缺点客厅朝南向，没有玄关2024/5/21 周二15户型型简评三室两三室两厅三三卫188优点点江景、湖景双揽南北朝向，小通透客厅布局合理，动静分区拥有超大阳台，万景经纳缺点缺点没有玄关卫生间干湿不分区2024/5/21 周二16户型面积（平米）供应套数(套)销售情况（套）去化率二室98925863三室141967174188967275合计28420170销售情况售情况注：此处仅为R8的销售情况。（数据来源武汉房地产信息网）三室大面三室大面积的改善房是主力的改善房是主力户型，更易受到改型，更易受到改善房主的青善房主的青睐。2024/5/21 周二17住宅住宅成交单价(元/),2012-08,11967成交单价(元/),2012-09,11884成交单价(元/),2012-10,11992成交单价(元/),2012-11,11765成交单价(元/),2012-12,11158成交单价(元/),2013-01,13007成交单价(元/),2013-02,12069成交单价(元/),2013-03,11136成交单价(元/),2013-04,11929成交单价(元/),2013-05,12637成交单价(元/),2013-06,12211成交单价(元/),2013-07,12291成交单价(元/),2013-08,12605成交套数成交单价(元/)R1R9组成的“新里西斯莱”住宅项目，共有1962套住宅，成交1233套，去化62.8%。价格12605元/，同比增长5.3%，环比增长2.6%。2013年一月出现量价暴增，98188改推到90141。A04区住宅销售一览表除去春除去春节影响，影响，项目量价走目量价走势正常。正常。2024/5/21 周二18商商铺成交套数,2012-06,1成交套数,2012-07,3成交套数,2012-10,3成交套数,2012-11,4成交套数,2012-12,3成交套数,2013-01,3成交套数,2013-03,1成交套数,2013-06,10成交套数,2013-07,2成交套数,2013-08,2成交单价(元/),2012-06,45000成交单价(元/),2012-07,43698成交单价(元/),2012-10,38891成交单价(元/),2012-11,35292成交单价(元/),2012-12,38403成交单价(元/),2013-01,43024成交单价(元/),2013-03,29561成交单价(元/),2013-06,53762成交单价(元/),2013-07,21112成交单价(元/),2013-08,44946成交套数成交单价(元/)集中在B2、B3、B4的商铺共有83套，开盘至今销售63套，去化75.9%。A04区商铺销售一览表影响商影响商铺价格因素包括楼价格因素包括楼层、位置等因素，成交基数小、位置等因素，成交基数小导致价格波致价格波动大。大。2024/5/21 周二19SOHO成交套数,2012-08,97成交套数,2012-09,84成交套数,2012-10,21成交套数,2012-11,44成交套数,2012-12,29成交套数,2013-01,69成交套数,2013-02,4成交套数,2013-03,16成交套数,2013-04,8成交套数,2013-07,6成交套数,2013-08,14成交单价(元/),2012-08,12216成交单价(元/),2012-09,12157成交单价(元/),2012-10,11816成交单价(元/),2012-11,11833成交单价(元/),2012-12,11332成交单价(元/),2013-01,11310成交单价(元/),2013-02,12080成交单价(元/),2013-03,11836成交单价(元/),2013-04,12872成交单价(元/),2013-07,12282成交单价(元/),2013-08,11872成交套数成交单价(元/)B2、B3的5层以上为SOHO公寓，共有1021套，成交850套，去化83.3%。单价11872元/，同比下降2.8%，环比下降3.3%。A04区SOHO销售一览表工期工期还在建在建设当中，价当中，价值体体现不能及不能及时最大化，造成价最大化，造成价格波格波动。2024/5/21 周二20总结产品线丰富，销售情况欠佳2024/5/21 周二21为什么销售结果是这样的情况？2024/5/21 周二22产品自身客户角度营销手法决定因素网络推广户外推广平面推广售楼展示立面分析园林景观客户来源客户属性客户成交结构构层次次2024/5/21 周二23园林景园林景观内部园林密植均做微地形内部园林密植均做微地形处理，理，营造出具有造出具有层次感的次感的绿化体化体验。2024/5/21 周二24立面分析立面分析新里西斯莱公新里西斯莱公馆采采纳浪漫的法浪漫的法兰西西风情打造建筑，融情打造建筑，融汇百年百年经典的典的artdeco设计理念，打造城市返璞理念，打造城市返璞归真的人本生活。真的人本生活。立面材质：R1R6臻取最经考验的暖黄色典雅色调，采用卡拉麦里金石材并在17层约为21米高度全面铺装，七层以上采用考究一致的真石漆保持风格一致。窗墙比列：R7R9享有不断攀升的窗墙比，将户外景观和视野融入建筑本身。窗户材料：冬暖夏凉的首选，中空双层的Low-E玻璃。2024/5/21 周二25售楼部售楼部售楼部采用感性温暖的售楼部采用感性温暖的设计造型，配合三角天造型，配合三角天顶组合，合，更加彰更加彰显简明扼要的商明扼要的商务气息。气息。2024/5/21 周二26平面推广平面推广投放日期投放日期投放城市投放城市投放媒体投放媒体分期名称分期名称产品名称产品名称/型号型号广告色彩广告色彩2013-3-14武汉市楚天都市报武汉国际金融城武汉606写字楼彩色2013-2-28武汉市武汉晚报武汉西斯莱公馆公寓彩色2013-1-25武汉市武汉晚报武汉国际金融城武汉606写字楼黑白2013-1-24武汉市武汉晚报武汉国际金融城武汉606写字楼彩色2013-1-17武汉市武汉晚报武汉国际金融城武汉606公寓彩色2013-1-17武汉市楚天都市报武汉国际金融城武汉606写字楼彩色2012-12-20武汉市楚天都市报武汉西斯莱公馆公寓/武汉606彩色2012-12-14武汉市楚天都市报武汉西斯莱公馆公寓/武汉606彩色2012-12-13武汉市武汉晚报武汉国际金融城商务楼/武汉606彩色2012-12-6武汉市武汉晚报武汉西斯莱公馆公寓彩色推广推广对象象针对绿地旗下地旗下现有中高档品牌新里西斯莱公有中高档品牌新里西斯莱公馆和尚和尚未完工的武未完工的武汉606写字楼。写字楼。2024/5/21 周二27户外推广外推广投放月份投放月份投放街道投放街道媒体类型媒体类型广告尺寸广告尺寸(M)M)地理描述地理描述Jul-13中山路三面翻3*20中山路铁路桥旁Jul-13新华路射灯广告牌8*50+8*15中国民生银行楼顶面朝东南Jun-13唐家墩路自行车棚广告1.5*3.5*2唐家墩路Jun-13发展大道自行车棚广告1.5*3.5*2发展大道Jun-13常青路候车亭广告1.5*3.5*2常青路May-13中山路三面翻3*20中山路铁路桥旁May-13京汉大道无照明广告牌8*25京汉大道与江汉路交界处大福源楼身（朝东）Mar-13中山路三面翻3*20中山路铁路桥旁Jan-13解放大道三面翻8.4*13.5解放大道新闻传呼台楼顶（朝南）Jan-13解放大道三面翻8.4*26.5解放大道新闻传呼台楼顶（朝南）大多在武昌大多在武昌汉口等繁口等繁华要道，要道，项目本身目本身滨江商江商务属性具有属性具有很高的投很高的投资价价值。2024/5/21 周二28网网络推广推广投放月份投放月份广告类型广告类型尺寸尺寸(像素像素)投放媒体投放媒体频道频道2013-7-14长横幅大尺寸广告50*950新浪乐居武汉楼盘详情2013-7-11长横幅大尺寸广告70*960搜房网武汉2013-7-8长横幅大尺寸广告70*585新浪乐居武汉房产2013-6-15对联广告300*100新浪乐居武汉房产2013-6-12长横幅大尺寸广告50*950新浪乐居武汉房产2013-6-10对联广告300*100新浪乐居武汉房产2013-6-8长横幅大尺寸广告50*950新浪乐居武汉房产2013-4-20长横幅大尺寸广告70*634搜房网武汉2013-4-20长横幅大尺寸广告70*590搜房网武汉2013-4-19对联广告240*20搜房网武汉网网络投放投放频率率较高，旨在吸引商高，旨在吸引商务办公人群的关注，增加公人群的关注，增加销售机会。售机会。2024/5/21 周二29当前当前各区域中各区域中意向客意向客户主要集中在徐主要集中在徐东、积玉玉桥、武昌中武昌中三三区域区域，汉口口及及青山青山客客户后期待开后期待开发。区域概述：区域概述：武昌中心：武昌中心：司门口、阅马场、紫阳路洪山洪山东湖：湖：梨园、水果湖、东湖、洪山广场、小东门、中南、八一路、街道口、丁字桥、东湖高新光谷南湖：光谷南湖：光谷、雄楚大街、南湖汉口其他：口其他：硚口区、东西湖区、金银湖区绿地绿地国际金融城不同诚意度客户居住地分布图国际金融城不同诚意度客户居住地分布图2000000000000 03333303036362 28 812122 25 58 81 135352 23 3454527627617717733333636585881813939242411511510101 10%0%10%10%20%20%30%30%40%40%50%50%60%60%70%70%80%80%90%90%100%100%青山青山积玉桥积玉桥徐东徐东武昌中武昌中光谷南湖光谷南湖洪山东湖洪山东湖江岸区江岸区江汉区江汉区汉口其他汉口其他汉阳汉阳省内省内省外省外387来来访客客户成交客成交客户客客户来源来源2024/5/21 周二30几个必几个必须回答的回答的问题：目目标客群具客群具备哪些关哪些关键特征？特征？区域内客区域内客户实力如何？力如何？是否能支撑是否能支撑项目一期价目一期价格和数量？格和数量？项目是否目是否赢得得汉口主力口主力高端客高端客户的的认可？可？来访客户七大基本要素分析小结居住居住工作片区：工作片区：区域客占区域客占7成成职业：企事企事业单位占位占34成，成，私私营企企业主占主占2成成年年龄：相相对平均，平均，中青年中青年占占6成成学学历：较高，高，本科以上占本科以上占6成成家庭年收入：家庭年收入：10万上占万上占8成成家庭家庭结构：构：三口之家占三口之家占6成，成，未成年子女家庭占未成年子女家庭占4.5成成基本面分析下的基本面分析下的答案答案：关关键特征：企事特征：企事业单位占多数、中青年、高学位占多数、中青年、高学历、三口之家、子女未成年、三口之家、子女未成年区域内客区域内客户实力中等、价格敏感，但力中等、价格敏感，但基数大，可支撑前期价量基数大，可支撑前期价量，后期必，后期必须扩大客群范大客群范围汉口主力高端客口主力高端客户仅部分知部分知晓项目，少量目，少量认知知项目目价价值；客客户属性属性2024/5/21 周二31成交客成交客户购房房驱动因素因素购房原因购房原因人数人数比例比例地段4822.5%建筑特色21%项目规划11554%园林景观21%配套73%交通便利62.8%绿地品牌2913.6%物业31.4%产品10.5%合计213100%成交成交客客户中最中最为关注关注为项目整体目整体规划、地段以及划、地段以及品牌品牌成交因素成交因素2024/5/21 周二32总结值得学习1.新里在绿地的产品线中定位为中高端住宅，仅次于顶级住宅海珀和高端住宅名邸。高达21米的干挂石材墙面以及双层中空low-E玻璃实属名归。2.营销推广的主流方式比较全面，受众人群从不同年龄、不同区域、网络使用三个层面入手，紧抓受众人群。不足之处1.园林景观只能算中等水平，和自身中高级定位不是很相符合。2.售楼部的设计风格偏商务化，针对现在的住宅销售未必能够起到比较好的展示效果，并且入口处狭窄，不能彰显该有的气质，还有区域沙盘空间很大，利用率低的问题，丞待解决。3.考虑到绿地国际金融城这个项目是要规划为世界级别的滨江商务区、华中首席脑力金融港，但是其推广方式具有局限性，可以在机场，高铁等与外界多接触的场所添置户外广告以达到不错的效果。2024/5/21 周二33绿地国际金融城值得思考地方？2024/5/21 周二34价价值思考思考区域价区域价值：完善格局，提升能：完善格局，提升能级，带动经济，引，引领发展。展。随着城市的快速发展，享天时地利的武汉发展滨江商务区已是大势所趋，只有提供完善的世界级商务服务设施，不断吸引外资，才有利于武汉在经济全球化背景下参与国际经济中心地位的竞争。项目价目价值：高端：高端产业聚集，聚集，现代形象展示，城市生活新空代形象展示，城市生活新空间。武汉绿地国际金融城项目处在长江生态景观轴线上，拥有最广阔的江景资源，同汉口白牛外滩隔江相望，项目总建筑面积约300万平方米，总投资高达300亿元。规划建设成为可媲美上海浦东陆家嘴、香港维多利亚港的世界级商务区。本项目建立在世界范围内是一个亮点，经济层面是一个按钮，提供平台引凤还巢，使武汉中部中心城市的城市号召力、经济影响力实至名归。优雅舒适的居住价雅舒适的居住价值，独一无二的商，独一无二的商业价价值，前，前景广景广阔的投的投资价价值。2024/5/21 周二35地段稀缺性地段稀缺性：这个地段是城市的核心圈，本来交通就相当便利，它享有百年积累的成熟完善的城市市政资源，生活配套也是相当的齐全和完善，同时邻近过江隧道及地铁交通干线。这里还是武汉市规划中的武昌500强总部区，随着交通的成熟，武昌滨江商务区甲级写字楼、豪华商铺和高端住宅的开发，绿地国际金融城将形成一个国际化CBD综合区。产品品设计成功成功：绿地直接引用了它曾经在北京开发成功的新里西斯莱模式，超高层的新古典主义建筑风格，简约的Artdeco外立面，法兰西风情的园林，南北通透的户型设计，细心周到的物业管理，不得不承认新里西斯莱公馆不管是外观还是内在在武汉的高端住宅中都独树一帜。开开发商的品牌效商的品牌效应：绿地集团上海市国有控股特大型企业集团，中国企业500强和中国房地产龙头企业之一，是中国综合性地产领军企业，在2010中国企业500强中位列第96位，在中国服务业企业500强中位列第36位。在中国房地产企业排名中位居第1位，在上海市百强企业集团中排名第17位升升值潜力巨大潜力巨大：地段的稀缺性和周边自然环境的稀缺必将带来它的升值。项目亮点目亮点2024/5/21 周二36不足之不足之处区域区域问题：定位为高端商务综合体，而滨江周边配套较弱，旧城改造项目较多，需要加强物业服务、医疗配套、教育配套。整体整体规划划：有业主反映工程量巨大所导致的开发慢问题，会给当期入住的客户带来不好的生活影响。建筑建筑规划划：有业主反映楼板厚、密度大、采光差、楼栋间距小，还有地上停车场的设计，让小区的活动空间更狭窄，存在安全隐患。质量量问题：有业主反映新购的毛坯房，发现厕所顶部楼板开裂，出现渗水现象，对于绿地这种拥有中国房地产龙头企业称号来说是相当大的一个问题。态度度问题：有业主反映绿地丝毫不顾及业主的感受和利益，给业主的心理造成了极大的损失。表现为销售活动过大，价格优惠过多，让之前在绿地购房的业主心理极为不平衡。2024/5/21 周二37